遼寧營口泰晤士城項(xiàng)目商業(yè)定位補(bǔ)充方案

1、阜新興隆大家庭項(xiàng)目營銷執(zhí)行策劃方案阜新興隆大家庭項(xiàng)目營銷執(zhí)行策劃方案 沈陽德置行沈陽德置行 營口泰晤士城項(xiàng)目商業(yè)定位補(bǔ)充方案 清晰準(zhǔn)確研 判宏觀形勢(shì) 理解城市洞悉 市場把握機(jī)會(huì) 立足根本抓住 核心尋求突破 跳出迷局打破 常規(guī)求變發(fā)展 高屋建瓴王者 氣度統(tǒng)御全城 審時(shí) 度勢(shì) 破局 求變 領(lǐng)馭 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 深入思考深入思考 項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位依據(jù) 前提：項(xiàng)目的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制； 基礎(chǔ)：市場的有效需求和空白、薄弱點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，即市場缺什么； 條件：項(xiàng)目地塊價(jià)值功能及自身資源，即我們有什么； 項(xiàng)目資源 自身資源 整合資源 營口市新城大學(xué)城經(jīng)濟(jì)價(jià)值 復(fù)合功能價(jià)值（商、住優(yōu)勢(shì)） 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)（沿

2、海產(chǎn)業(yè)區(qū)） 營口市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 挖掘營口商業(yè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位 復(fù)合型都市休閑街區(qū)復(fù)合型都市休閑街區(qū)mall 檔次定位：中高端，跳出營口看檔次。 消費(fèi)者定位：大學(xué)城師生;區(qū)域內(nèi)原住民; 城市中產(chǎn)階級(jí)；中高收入，追求生活品質(zhì)， 注重生活品味；注重精神滿足，關(guān)注休閑 娛樂生活。 復(fù)合型都市休閑街區(qū)mall 引領(lǐng)營口購物、餐飲、休閑、娛樂新時(shí)代。 主題主題：都市休閑。都市休閑。 商業(yè)案名建議商業(yè)案名建議: 主推案名主推案名: 泰晤士商業(yè)廣場泰晤士商業(yè)廣場 泰晤士購物中心泰晤士購物中心 輔推案名輔推案名: 劍橋商業(yè)廣場劍橋商業(yè)廣場 商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位: 日常生活日常生活 大型超

3、市大型超市 小型便利店小型便利店 大型農(nóng)貿(mào)賣場大型農(nóng)貿(mào)賣場 家庭生活家庭生活 家居家居 家電家電 兒童兒童 聚會(huì)生活聚會(huì)生活 餐飲餐飲 休閑休閑 娛樂娛樂 健康生活健康生活 健身健身 診所診所 藥店藥店 美好生活美好生活 美容美發(fā)美容美發(fā) 服裝服飾服裝服飾 一站式購物、一家休閑、一天逛街！一站式購物、一家休閑、一天逛街！ 商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位: 商業(yè)業(yè)態(tài)招商方向商業(yè)業(yè)態(tài)招商方向: 商場商場 ( (四層四層) ) 商場商場 ( (三層三層) ) 商業(yè)街商業(yè)街(生活配套生活配套) 商業(yè)街商業(yè)街(美食主題街美食主題街) 公寓公寓(1(1萬萬) ) 公寓公寓(1(1萬萬) ) 生活館生活館 (農(nóng)貿(mào)

4、農(nóng)貿(mào)商超商超) 體驗(yàn)館體驗(yàn)館 (娛樂娛樂購物購物休閑休閑美食美食) 商場一層平面業(yè)態(tài)分布建議商場一層平面業(yè)態(tài)分布建議 農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場 (3000(3000平平) ) 商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街 名品折扣名品折扣 時(shí)尚用品時(shí)尚用品 10001000平平 化妝品化妝品 精品服飾精品服飾 10001000平平 數(shù)碼數(shù)碼 名表名表 20002000平平 商場二層平面業(yè)態(tài)分布建議商場二層平面業(yè)態(tài)分布建議 生活超市生活超市 (3000(3000平平) ) 商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街 箱包箱包 鞋帽鞋帽 10001000平平 男士服飾男士服飾 1000平平 女士服飾女士服飾 2000平平 商場三層平面業(yè)態(tài)分布建議商場三層平面

5、業(yè)態(tài)分布建議 生活用品生活用品 針織百貨針織百貨 (3000(3000平平) ) 商業(yè)商業(yè) 內(nèi)街內(nèi)街 健身中心健身中心 美容美發(fā)美容美發(fā) 整層整層20002000平平 美食廣場美食廣場 主題餐飲主題餐飲 2000平平 連廊連廊 商場四層平面業(yè)態(tài)分布建議商場四層平面業(yè)態(tài)分布建議 大型大型ktvktv (3000(3000平平) ) 屋頂花園屋頂花園 商業(yè)商業(yè) 內(nèi)街內(nèi)街 商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位(生活配套生活配套): 商場商場 ( (四層四層) ) 商場商場 ( (三層三層) ) 商業(yè)街商業(yè)街(生活配套生活配套) 商業(yè)街商業(yè)街(美食主題街美食主題街) 公寓公寓 公寓公寓 生活館生活館 體驗(yàn)館體

6、驗(yàn)館 文具、旅館、服裝、文具、旅館、服裝、 娛樂、藥店、銀行、娛樂、藥店、銀行、 移動(dòng)、家紡、運(yùn)動(dòng)移動(dòng)、家紡、運(yùn)動(dòng) 商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街業(yè)態(tài)定位(美食主題街美食主題街): 商場商場 ( (四層四層) ) 商場商場 ( (三層三層) ) 商業(yè)街商業(yè)街(生活配套生活配套) 商業(yè)街商業(yè)街(美食主題街美食主題街) 公寓公寓 公寓公寓 生活館生活館 體驗(yàn)館體驗(yàn)館 項(xiàng)目租售策略建議項(xiàng)目租售策略建議: 思考點(diǎn)一：如何保持項(xiàng)目商業(yè)整體品牌調(diào)性？思考點(diǎn)一：如何保持項(xiàng)目商業(yè)整體品牌調(diào)性？ 30/7030/70原則原則 持有30%大型及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)型店鋪，并進(jìn)行主力店招商，通過對(duì)重 要節(jié)點(diǎn)的品牌分布把控，贏來商業(yè)跟風(fēng)品

7、牌的進(jìn)駐。 剩余70%商鋪以出售為主，并預(yù)先進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)經(jīng)營的規(guī)劃與功 能劃分，產(chǎn)權(quán)式銷售，統(tǒng)一招商。 整體原則是：招商先行，重點(diǎn)持有整體原則是：招商先行，重點(diǎn)持有，以有計(jì)劃搭建的品牌組合規(guī) 范商業(yè)的品牌分布。 思考點(diǎn)二：如何促進(jìn)商鋪銷售及后期市場形象維護(hù)？思考點(diǎn)二：如何促進(jìn)商鋪銷售及后期市場形象維護(hù)？ 根據(jù)商業(yè)分區(qū)經(jīng)營的大致方向?qū)嵭卸ㄏ蛘凶猓嗅槍?duì)性選擇入駐商家， 篩選符合經(jīng)營要求的各類品牌。 店鋪根據(jù)分區(qū)不同設(shè)定有針對(duì)性的功能配套、硬包、軟包等，通過形象 及配置的差異對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行引導(dǎo)。 對(duì)外街店鋪進(jìn)行合理的面積分割，配合品牌引進(jìn)需要。 思考點(diǎn)三：如何突出項(xiàng)目商業(yè)整體形象？思考點(diǎn)三：如何突出項(xiàng)

8、目商業(yè)整體形象？ 充分挖掘商鋪沿街面商業(yè)價(jià)值，沿街商鋪整體形象設(shè)計(jì)高端化沿街商鋪整體形象設(shè)計(jì)高端化，同能通過 材質(zhì)的對(duì)比營造出室內(nèi)空間的通透感。 在沿街商鋪預(yù)留出口，并結(jié)合南北端端頭進(jìn)行商業(yè)街的形象設(shè)計(jì)，可考慮 使用系列化的外部景觀設(shè)計(jì)，使整體形象有一定的統(tǒng)一性并保證一定的視 覺效果。 建議在主入口處設(shè)置項(xiàng)目精神堡壘。建議在主入口處設(shè)置項(xiàng)目精神堡壘。 通過知名品牌招商（首次落戶營口品牌）進(jìn)行主力店的形象設(shè)計(jì)，以主力 店品牌形象的宣導(dǎo)展示凸顯商街的整體品味與檔次。 思考點(diǎn)四：如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化？思考點(diǎn)四：如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化？ 充分挖掘沿街面店鋪商業(yè)價(jià)值，商業(yè)沿街部分盡量做滿。 通過沿街店

9、鋪東西向開門的設(shè)計(jì)，增加外街與內(nèi)街的通透性增加外街與內(nèi)街的通透性，增加內(nèi)街的人 流量。 外街注重做街鋪形象，內(nèi)街注重做消費(fèi)氛圍外街注重做街鋪形象，內(nèi)街注重做消費(fèi)氛圍，通過景觀、小品、店招等配合 設(shè)計(jì)，提升內(nèi)街消費(fèi)氛圍。 放緩銷售節(jié)奏，招商運(yùn)營前導(dǎo)招商運(yùn)營前導(dǎo)。 小批量多批次推貨，通過階段性主題式包裝及商鋪混搭銷售，逐漸推高商鋪 銷售價(jià)格。 持有部分關(guān)鍵性店鋪，保持商業(yè)整體形象及調(diào)性，確保商場長期穩(wěn)定發(fā)展態(tài) 勢(shì)。 思考點(diǎn)五：如何有序推進(jìn)項(xiàng)目招商工作？思考點(diǎn)五：如何有序推進(jìn)項(xiàng)目招商工作？ 成立專職招商部門，統(tǒng)籌商業(yè)招商工作 招商原則：整體招商，形成規(guī)模效應(yīng)； 分塊招商，形成個(gè)性特色； 定向招商，形

10、成品牌效應(yīng) 引入國際化專業(yè)招商公司，借助外部資源開展招商工作進(jìn)行品牌引進(jìn)。 上海彼上上海彼上(e-up)商業(yè)地產(chǎn)招商策劃公司商業(yè)地產(chǎn)招商策劃公司: 上海市盧灣區(qū)思南路107號(hào)國信創(chuàng)意園1108室 聯(lián)系電話郵件：eup_ 北京盛世睿達(dá)商業(yè)管理有限公司北京盛世睿達(dá)商業(yè)管理有限公司 管理公司地址：北京市朝陽區(qū)北辰東路8號(hào) 亞運(yùn)村匯園國際公寓h座1802 郵 編：100101 傳 真：010 - 4721549 電 話：010 - 64721833 / 64721549 高力國際高力國際 北京市東城區(qū)東長安街1號(hào)東方廣場西三 辦公樓502室 郵編：100738 電話：+86 10 8518 1633 傳真：+86 10 8518 1638 dtz戴德梁行戴德梁行 北京市東城區(qū)建國門外大街7號(hào)光華長 安大廈1622-1626 電話010-