郴州中德房地產(chǎn)公司七里大道地塊定位報(bào)告47P

1、郴州中德房地產(chǎn)公司七里大道地塊定位報(bào)告 新聯(lián)康中國(guó)長(zhǎng)沙 2010.5 目錄 環(huán)境篇 市場(chǎng)篇 定位篇 環(huán)境篇環(huán)境篇 郴州市位于湖南省東南部，湘江 、珠江、贛江上游，南峙五嶺， 北瞻衡岳。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 11213 114 14，北緯 24 532650之間。 東接江西贛州，南鄰廣東韶關(guān)， 西接湖南永州，北連湖南衡陽、 郴洲，素稱湖南的南大門。東西 寬194公里，南北長(zhǎng)217公里，全 市土地總面積19388平方公里，占 全省土地總面積的9.2%。 環(huán)境篇環(huán)境篇 地理位置 環(huán)境篇環(huán)境篇 地貌特征 郴州市位于湖南省東南部，地處南 嶺山脈與羅霄山脈交匯處、長(zhǎng)江水 系與珠江水系分流的地帶。境內(nèi)地 貌復(fù)雜多

2、樣，其特點(diǎn)以山丘為主， 崗平相當(dāng)，水面較少。 山地丘陵面積約占總面積的近四分 之三。其境內(nèi)總的地形地貌為東南 面山系重疊，群山環(huán)抱；西部山勢(shì) 低矮，向北開口，中部為丘、平、 崗交錯(cuò)。地勢(shì)自東南向西北傾斜， 東部是南北延伸的羅霄山脈，最高 峰海拔2061.3米；南部是東西走向 的南嶺山脈，最高峰海拔1913.8米 ；西部是郴道盆地橫跨，北部有醴 攸盆地和茶永盆地深入，形成低平 的地勢(shì)，一般海拔200400米，最 低處海拔70米。 環(huán)境篇環(huán)境篇 郴州礦產(chǎn) 郴州礦產(chǎn)資源以品種繁多、儲(chǔ)量巨 大而蜚聲世界。潛在價(jià)值達(dá)2600多 億元。郴州被譽(yù)為“中國(guó)有色金屬 之鄉(xiāng)”“世界有色金屬博物館”。 鎢、鉍儲(chǔ)量在

3、世界排名第一，錫、 鋅分列全國(guó)第三、第四；其它礦產(chǎn) 也極為豐富，微晶石墨為世界稀有， 儲(chǔ)量達(dá)3600多萬噸；螢石儲(chǔ)量6800 多萬噸，占全國(guó)伴生螢石總儲(chǔ)量的 76%。郴州永興被譽(yù)為“中國(guó)銀都”， 每年可提供加工白銀達(dá)2000多噸， 金、銀產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。 經(jīng)過數(shù)十年的開發(fā)建設(shè)，礦產(chǎn) 成為該市六大支枝產(chǎn)業(yè)之一，為中 國(guó)主要的有色金屬生產(chǎn)基地。 燕尾雙晶 香花石 水晶與黑鎢 立方體透明螢石 環(huán)境篇環(huán)境篇 國(guó)民生產(chǎn)總值 2004-2009年郴州國(guó)民生產(chǎn)總值 郴州近6年的gdp逐年穩(wěn)步上漲，基本保持10%以上的年增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。 gdp（億元）394.5477546.2649.4734.18

4、21.5 增幅13.0%12.7%8.3%12.3%7.0%16.0% 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 環(huán)境篇環(huán)境篇 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2009年郴州三產(chǎn)業(yè) 郴州第二產(chǎn)業(yè)是其支柱性產(chǎn)業(yè)，包括采掘工業(yè)、制造業(yè)等。二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也較為迅速。目前， 已有香港華潤(rùn)、香港怡豐、香港萬邦、菲律賓康達(dá)、隆平高科、廣州藏龍、青島啤酒等20多家 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)來郴投資。 另外臨武鴨、永興冰糖橙、東江魚、桂陽

5、煙、裕湘面條、桂東玲瓏茶、資興狗腦貢茶等農(nóng)副產(chǎn) 品享譽(yù)省內(nèi)外。 13.3% 50.1% 36.6% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 環(huán)境篇環(huán)境篇 人口 2004-2009年郴州人口情況 郴州近6年人口保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。自然增長(zhǎng)率穩(wěn)定。 環(huán)境篇環(huán)境篇 未來發(fā)展 郴州具有良好的交通條件。京廣鐵路復(fù)線、107國(guó)道、106國(guó)道和京珠高速公路貫穿全市。 全新開通的武廣高鐵使該市路網(wǎng)更加完善，出行更加便捷，為城市發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 郴州是沿海地區(qū)資金和技術(shù)向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的理想城市。郴州與沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性很強(qiáng)， 已成為承接沿海勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要基地。 郴州作為一個(gè)新興的內(nèi)陸城市，近二十年獲得了較快的發(fā)展，

6、特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì) 有長(zhǎng)足進(jìn)步，良好的地方工業(yè)格局為吸納廣東等沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 郴州圍繞“創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和把郴州建設(shè)成為“粵港澳的后花園”目標(biāo)，致力發(fā) 展生態(tài)旅游業(yè)。 環(huán)境篇環(huán)境篇 固定資產(chǎn)投資 2004-2009年郴州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 郴州近6年的固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資金額逐年遞增。固定資產(chǎn)投資基本保持年15%-20%的增 長(zhǎng)速度，2009年增長(zhǎng)明顯，基本為2008年的兩倍。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度有限，基本在9-15%， 所占固定資產(chǎn)投資比重也只有10%左右。 環(huán)境篇環(huán)境篇 商品房銷售 2004-2009年郴州商品房銷售及城市人均居住面積情況 郴州的

7、商品房銷售在2006年達(dá)到一個(gè)高峰，銷售面積135.8萬，較05年增加40.6萬，增幅 為42.6%。但07、08年降幅明顯，08年甚至低于05年的銷售水平。09年市場(chǎng)回暖，但也沒超過 06年的市場(chǎng)。 目前人均居住面積在24平方米左右。 環(huán)境篇環(huán)境篇 市場(chǎng)基礎(chǔ) 郴州的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性明顯，市場(chǎng)發(fā)展雖相對(duì)穩(wěn)定，但市場(chǎng)容量依舊有限。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 本案位于七里大道43號(hào)，新城區(qū)與 老城區(qū)交界處，城南五嶺廣場(chǎng)板塊。 區(qū)位條件較好：周邊道路四通八達(dá)， 沿燕泉路北可到達(dá)市中區(qū)北湖公園、 興隆步行街，走107國(guó)道南可到武廣 高鐵郴州站，沿環(huán)城南路東可到王 仙

8、嶺廣場(chǎng)、愛蓮湖公園；各項(xiàng)配套 齊全、成熟，一些事業(yè)單位及政府 部門也聚集在此。 另外該區(qū)域還擁有湘南地區(qū)最大的 城市廣場(chǎng)五嶺廣場(chǎng)，目前正在 進(jìn)行地下商場(chǎng)的建設(shè)，總面積約2萬 ，預(yù)計(jì)10月左右開始營(yíng)業(yè)。 該區(qū)位日益成為郴州政治、商業(yè)、 文化中心。 本案 七里大道 一0七國(guó)道 五嶺大道 香雪路 環(huán)城南路 燕泉路 區(qū)位概況 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 屬性界定描述詮釋 區(qū)域?qū)傩?p交通狀況 七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路開闊，目前正在修路， 預(yù)計(jì)十一完工，屆時(shí)路況會(huì)很好。七里大道有14、29等公交線路， 燕泉路上有9、15、18等公交線路，可方便到達(dá)全市各地 p商業(yè)配套 華天大酒店、雄森大酒店、大

9、江南酒樓、天一名邸酒店、沃爾瑪 超市、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等 p大型公建五嶺廣場(chǎng) p人文資源 市一中、北湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、郴州工業(yè)交通學(xué)校、政府規(guī)劃中公立小 學(xué)及幼兒園等，醫(yī)院有市第一人民醫(yī)院（南院）等 道路開闊，出行較為便利，配套齊全。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 配套圖片 項(xiàng)目周邊多汽配修理店，較為雜亂，小環(huán)境不佳。 地塊周邊有一些事業(yè)單位及政府部門，如市政府、北湖區(qū)政府、市公路管理局、市公安局北湖分 局、中國(guó)中鐵五局五公司、市建設(shè)局等，為該區(qū)域帶了一定住房需求。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 地段關(guān)鍵詞： 城南新區(qū)城市廣場(chǎng)商圈成熟居住區(qū) 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 地塊呈矩形，臨七里大道。

10、東西面長(zhǎng)， 南北面窄。 總共分為3個(gè)部分，已經(jīng)取得使用權(quán) 的地塊面積為17644.3，即將取得 使用權(quán)的南北兩個(gè)地塊面積分別為： 9691.2、5694.7。 地塊總面積：33030.2 部隊(duì)地塊 家屬區(qū)地塊 七七 里里 大大 道道 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 立地分析 地塊現(xiàn)狀 就拿到的地塊而言，中間地勢(shì)高，四周地勢(shì)低，高差約5米。遍布3層左右建筑物，目 前還有人在此居住。高架線隨處可見，為地塊拆遷及建設(shè)帶來一定難度。 化整為零利用地形 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 鴻翔尚城 龍鳳嘉園 華寧春城 愛蓮湖畔 億楓翠城 龍泉名邸 祥云國(guó)際 天潤(rùn)天城 新貴華城 錦泰山水緣 湘南人家 芙蓉麗景 麗都花園 蘇仙御景灣

11、 本案 因郴州城區(qū)不大，項(xiàng)目地域差距相對(duì)較小，特例舉市 內(nèi)15個(gè)指標(biāo)個(gè)案做為市場(chǎng)分析對(duì)象。 御景城市花園 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 案名案名 總建總建 ( (萬萬) ) 在售面積在售面積 ( (萬萬) ) 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 主力面積主力面積 ( () ) 均價(jià)均價(jià) ( (元元/ /) ) 主力總價(jià)主力總價(jià) （萬元）（萬元） 公開公開 時(shí)間時(shí)間 銷售率銷售率 石榴灣二期湘南石榴灣二期湘南 人家人家 14.33.0 多層、小高 層、別墅 130-140/四房310040-432010.100% 芙蓉麗景芙蓉麗景6.80.2多層73/96/二房/三房240017.5二房/23三房2010.520%

12、 億楓億楓翠城翠城172.05高層94/二房未定未定2010.7月底0% 蘇仙蘇仙御景灣御景灣108.6 多層、小高 層 105-111/124-130/ 三房 未定未定 2010.7月左右（多層） 2010年年底（小高層） 0% 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園4.92.7小高層140-155/四房280039-432010.150% 御璟城市花園四御璟城市花園四 期水郡期水郡 261.8 多層、小高 層、別墅 139/四房3600502010.100% 祥云國(guó)際祥云國(guó)際10.93.0高層128/三房350044.8 2009年年初（1號(hào)棟） 2009.5（2號(hào)棟） 2009.7（3號(hào)棟） 60%

13、愛蓮湖畔愛蓮湖畔170.8小高層141/三房3600502010.590% 天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城172.6高層135/三房360048.62008.490% 錦泰錦泰山水緣山水緣 二期二期 20 商鋪0.4、 住宅9 小高層 高層，別墅 142/三房3600512009.1195% 新貴華城新貴華城452.5小高層121/三房3550432010.189% 龍泉名邸二期龍泉名邸二期402.4 小高層、高 層 130/三房3400442009.892% 華寧春城華寧春城285 多層、小高 層、高層 145/三房3200462009.197% 鴻翔鴻翔尚城尚城112.3小高層131/三房3700482

14、010.493% 龍鳳嘉園一期龍鳳嘉園一期13.33.1 多層、小高 層、高層 125/三房300037.52009.10100% 項(xiàng)目概況 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 總建分析 案名10萬以下10-20萬20-30萬30-40萬40-50萬50-60萬 60萬以 上 石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家 芙蓉麗景芙蓉麗景 億楓億楓翠城翠城 蘇仙蘇仙御景灣御景灣 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園 御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡 祥云國(guó)際祥云國(guó)際 愛蓮湖畔愛蓮湖畔 天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城 錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期 新貴華城新貴華城 龍泉名邸二期龍泉名邸二期 華寧春城華寧春城 鴻翔鴻翔尚城尚城 龍

15、鳳嘉園龍鳳嘉園 個(gè)案規(guī)模集中在10-20萬，以大型社區(qū)為主。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 建筑形態(tài)分析 案名多層小高層高層 石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家 芙蓉麗景芙蓉麗景 億楓億楓翠城翠城 蘇仙蘇仙御景灣御景灣 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園 御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡 祥云國(guó)際祥云國(guó)際 愛蓮湖畔愛蓮湖畔 天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城 錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期 新貴華城新貴華城 龍泉名邸二期龍泉名邸二期 華寧春城華寧春城 鴻翔鴻翔尚城尚城 龍鳳嘉園龍鳳嘉園 建筑類型以小高層為主，大多采用混合形態(tài)。高層產(chǎn)品日益普遍。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 主力面積分析 案名 戶型面積(平方米) 6

16、0以下 60-8080-9090-100 100-110 110-120 120-140 140-160 160以上 石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家 芙蓉麗景芙蓉麗景 億楓億楓翠城翠城 蘇仙蘇仙御景灣御景灣 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園 御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡 祥云國(guó)際祥云國(guó)際 愛蓮湖畔愛蓮湖畔 天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城 錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期 新貴華城新貴華城 龍泉名邸二期龍泉名邸二期 華寧春城華寧春城 鴻翔鴻翔尚城尚城 龍鳳嘉園龍鳳嘉園 單間單間二房二房三房三房四房四房 除芙蓉麗景和億楓翠城以兩房為主外，其余基本以120-140的舒適三房為主力。同 質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 市場(chǎng)篇

17、市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 戶型分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 石榴灣二期石榴灣二期 湘南人家湘南人家 芙蓉麗景芙蓉麗景億楓億楓翠城翠城 蘇仙蘇仙御景御景 灣灣 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都麗都 花園花園 御璟城市花御璟城市花 園四期水郡園四期水郡 祥云國(guó)際祥云國(guó)際 典型 戶型 面積 147.3 三房?jī)蓮d二 衛(wèi) 73 二房二廳一 衛(wèi) 93 三房二廳一 衛(wèi) 94 二房二廳一 衛(wèi) 111 三房?jī)蓮d一 衛(wèi) 155 四房二廳二 衛(wèi) 139 四房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 128 三房?jī)蓮d 兩衛(wèi) 戶型 評(píng)價(jià) （優(yōu)點(diǎn)） 戶型方正， 干濕分區(qū)， 動(dòng)靜分離。 客廳大景觀 陽臺(tái)，兩個(gè) 臥室朝南。 戶型方正， 客廳和主臥 朝南，采光 好。 戶型方正， 南北通透， 兩

18、個(gè)臥室朝 南。 戶戶朝南， 動(dòng)靜分區(qū)、 干濕分離， 270度弧形6 米高觀景大 露臺(tái)。 15.5平米寬 闊入戶花園， 可改為一房。 戶戶朝南， 全明通透， 臥室270度大 露臺(tái)。 戶型方正， 南北通透。 功能分區(qū)合 理。廚房自 帶生活陽臺(tái)， 帶入戶花園。 戶型方正， 南北通透， 超大入戶花 園，270度景 觀飄窗?？?衛(wèi)干濕分離。 南北通透， 大面積入 戶花園， 可改一房， 贈(zèng)送面積 約8。 戶型 評(píng)價(jià) （缺點(diǎn)） 客廳過道浪 費(fèi)面積。有 一間臥房及 客廳朝北， 光線較差。 餐廳穩(wěn)定面 少，利用率 不高。過道 也較為浪費(fèi) 面積。 戶型設(shè)計(jì)稍 嫌緊湊，客 廳面積過小。 客廳過道浪 費(fèi)面積。 客廳在

19、北面， 無采光。衛(wèi) 生間不到3， 不好利用。 進(jìn)深長(zhǎng)，面 寬短，通透 性較差。 客廳及兩臥 室朝北，采 光不好。過 道較為浪費(fèi) 面積。 主臥朝北， 舒適度不高。 客廳過道浪 費(fèi)面積。 進(jìn)深長(zhǎng)， 戶型不通 透?？蛷d 設(shè)置在北 面，采光 不好。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 戶型分析 項(xiàng)目項(xiàng)目愛蓮湖畔愛蓮湖畔天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城 錦泰錦泰山水山水 緣緣 新貴華城新貴華城龍泉名邸龍泉名邸華寧春城華寧春城鴻翔鴻翔尚城尚城龍鳳嘉園龍鳳嘉園 典型 戶型 面積 141 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 142 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 142 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 130.34 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 140 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 145 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 13

20、1 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 125 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) 戶型 評(píng)價(jià) （優(yōu) 點(diǎn)） 南北通透， 戶型方正， 帶轉(zhuǎn)角入戶 花園，主臥 帶轉(zhuǎn)角飄窗 南北通透， 戶型方正， 南北景觀陽 臺(tái)，開闊視 野，兩臥室 朝南，采光 好。 南北通透， 戶型方正， 南向大面積 弧形陽臺(tái)。 兩臥室及客 廳陽臺(tái)朝南， 采光好。 南北通透， 戶型方正， 帶入戶花園、 飄窗 戶型方正、 南北通透。 開間大，動(dòng) 靜分離。主 臥帶獨(dú)立衣 帽間、衛(wèi)生 間。 朝南戶型， 方正通透， 躍層設(shè)計(jì)， 空間感強(qiáng)。 主臥、客廳 餐廳均朝南， 采光好。 南北通透， 帶入戶花園， 南北陽臺(tái)、 飄窗。主臥 南北通透， 帶獨(dú)立衣帽 間及衛(wèi)生間。 南北通透， 戶型

21、方正， 帶轉(zhuǎn)角入戶 花園、飄窗。 主臥帶轉(zhuǎn)角 陽臺(tái)。 戶型 評(píng)價(jià) （缺 點(diǎn)） 主臥朝北， 不利于采光， 餐廳客廳間 過道較為浪 費(fèi)面積。 客廳及一陽 臺(tái)朝北，不 利于采光。 廚房無采光。 客廳及餐廳 過渡部分浪 費(fèi)面積。戶 型設(shè)置動(dòng)靜 不合理。 客廳、主臥 及一客臥均 朝北，采光 不好，居住 舒適度不高。 客廳朝北。 過道較為浪 費(fèi)面積。 兩個(gè)臥室朝 北，采光不 好。南向陽 臺(tái)面積不大， 不好利用。 戶型不方正， 客廳餐廳間 的過渡面積 太大，浪費(fèi) 面積。 兩間臥室朝 北，不利于 采光。過道 浪費(fèi)面積。 在戶型設(shè)計(jì)上，飄窗和入戶花園等贈(zèng)送面積的方法已十分普遍。在幾個(gè)新開個(gè)案，如 蘇仙御景灣、祥

22、云國(guó)際等已經(jīng)開始大面積贈(zèng)送，贈(zèng)送比例達(dá)到6-9%。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 單價(jià)分析 案名3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上 石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家 芙蓉麗景芙蓉麗景 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園 御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡 祥云國(guó)際祥云國(guó)際 愛蓮湖畔愛蓮湖畔 天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城 錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期 新貴華城新貴華城 龍泉名邸二期龍泉名邸二期 華寧春城華寧春城 鴻翔鴻翔尚城尚城 龍鳳嘉園龍鳳嘉園 單位：元/ 由于城區(qū)不大，個(gè)案價(jià)格差別并不是很大。五嶺廣場(chǎng)周邊的住宅價(jià)格行情在3400-3600元/

23、。價(jià)格最高的是鴻翔尚城。一是由于該案距離五嶺廣場(chǎng)最近，有地段優(yōu)勢(shì)；二是該案 戶型設(shè)計(jì)較多贈(zèng)送面積，實(shí)際折算下來和周邊個(gè)案價(jià)格也相差不多。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 總價(jià)分析 單位：萬元 案名30以下30-4040-5050-6060-7070萬以上 石榴灣二期湘南人家石榴灣二期湘南人家 芙蓉麗景芙蓉麗景 遠(yuǎn)志遠(yuǎn)志麗都花園麗都花園 御璟城市花園四期水郡御璟城市花園四期水郡 祥云國(guó)際祥云國(guó)際 愛蓮湖畔愛蓮湖畔 天潤(rùn)天城天潤(rùn)天城 錦泰錦泰山水緣二期山水緣二期 新貴華城新貴華城 龍泉名邸二期龍泉名邸二期 華寧春城華寧春城 鴻翔鴻翔尚城尚城 龍鳳嘉園龍鳳嘉園 單間單間二房二房三房三房四房四房 兩房總價(jià)

24、在20萬以下。三房?jī)r(jià)格由于個(gè)案主力面積、單價(jià)都相差不大，因此普遍集中在 40-50萬元。四房由于面積設(shè)置和三房相差不多，總價(jià)也在40-50萬元。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 立面分析 案名案名外立面外立面示意圖示意圖 石榴灣二期湘南 人家 徽派風(fēng)格 外墻磚+涂料+天 然石材 芙蓉麗景 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐 面磚+涂料 億楓翠城 東南沿海風(fēng)格 面磚+涂料 蘇仙御景灣 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 面磚+涂料 案名案名外立面外立面示意圖示意圖 遠(yuǎn)志麗都花園 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 面磚+涂料 御璟城市花園四 期水郡 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格 面磚+涂料 祥云國(guó)際 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 面磚+涂料 愛蓮湖畔 徽派風(fēng)格 白色涂料 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析

25、立面分析 案名案名外立面外立面示意圖示意圖 天潤(rùn)天城 現(xiàn)代風(fēng)格 面磚 錦泰山水緣 現(xiàn)代風(fēng)格 面磚+白色涂料 新貴華城 現(xiàn)代風(fēng)格 面磚 龍泉名邸 現(xiàn)代風(fēng)格 白色面磚 案名案名外立面外立面示意圖示意圖 華寧春城 坡地海派建筑 紅色面磚 鴻翔尚城 現(xiàn)代風(fēng)格 面磚 龍鳳嘉園 現(xiàn)代風(fēng)格 白色面磚 在售個(gè)案的外立面風(fēng)格較為單一，大多為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。材質(zhì)而言，使用面磚居多。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 產(chǎn)品力分析 案名會(huì)所公共建材景觀園林生活機(jī)能配套 石榴灣二期 湘南人家 泛會(huì)所：包括健身器材、乒乓 球室、棋牌室、桌球室、老年 活動(dòng)中心等 外立面：高級(jí)涂料及外墻磚，局部天 然石材，大堂：地面鋪高級(jí)石材、墻

26、身配天然石材及木飾面板、設(shè)藝術(shù)造 型天花、配豪華燈飾電梯：奧的斯電 梯，門窗：塑鋼窗，防盜門 徽派風(fēng)格：設(shè)計(jì)亭、榭、舫、 臺(tái)，結(jié)合地形的營(yíng)造，使各景 點(diǎn)高低錯(cuò)落、呼應(yīng)有致。 周邊：市第二醫(yī)院、市第一職中、東塔公 園、石榴灣公園，小區(qū)內(nèi)：超市、籃球場(chǎng)、 8000幼兒園 芙蓉麗景無外立面：黃色面磚、涂料， 現(xiàn)代風(fēng)格：設(shè)1000平米休閑廣 場(chǎng) 周邊：北湖市場(chǎng)、第五人民醫(yī)院、第七完 小，小區(qū)內(nèi)：1000平米休閑廣場(chǎng)（配簡(jiǎn)易 運(yùn)動(dòng)器材、老年人休息區(qū)） 億楓翠城 會(huì)所及泛會(huì)所：包括棋牌室、 老年人休息區(qū)等 外立面：淺黃色面磚、涂料東南沿海風(fēng)格：設(shè)中央水景 周邊：市九中、沃爾瑪超市，小區(qū)內(nèi)： 12220平米

27、商業(yè)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng) 蘇仙御景 灣 泛會(huì)所：包括健身中心、娛樂 文化中心、兒童游樂園、中老 年人活動(dòng)中心 外立面：深色面磚、涂料 現(xiàn)代風(fēng)格：以綠地為主，設(shè)涼 亭、花架 周邊：市三中、湘南學(xué)院附屬小學(xué)、市第 四人民醫(yī)院，小區(qū)內(nèi)：5000公園街、休 閑廣場(chǎng)、涼亭 遠(yuǎn)志麗都 花園 無外立面：藍(lán)色面磚、涂料現(xiàn)代風(fēng)格：以灌木為主 周邊：第三人民醫(yī)院、啟明小學(xué)、五中， 小區(qū)內(nèi)：中心廣場(chǎng)、健身器材 御璟城市花 園四期水郡 三期會(huì)所：包括籃球場(chǎng)、乒乓 球室、棋牌室等 外立面：深黃色面磚、涂料 簡(jiǎn)約中式古典風(fēng)格：中央7000 平方米的湖泊 周邊：王仙嶺生態(tài)公園，小區(qū)內(nèi)：中央 7000平方米的湖泊、五星級(jí)酒店（配

28、網(wǎng)球 場(chǎng)） 祥云國(guó)際 泛會(huì)所：包括健身房、臺(tái)球室、 乒乓球室、spa館、棋牌室、 閱覽室、老年人活動(dòng)中心、兒 童活動(dòng)中心 外立面：面磚、涂料，大堂：星級(jí)大 堂 新加坡風(fēng)格：以水景為主，設(shè) 小型噴泉 周邊：市五中、東風(fēng)完?。ㄓ變簣@+小學(xué)）， 小區(qū)內(nèi)：綠化迷宮、健身器材、游泳池 愛蓮湖畔未定 外立面：白色涂料，電梯：上海富士 達(dá)電梯，門窗：中空雙層玻璃 江南蘇州水景園林：以原生態(tài) 水景園林為主 周邊：愛蓮湖公園，小區(qū)內(nèi)：幼兒園 天潤(rùn)天城 泛會(huì)所：包括咖啡廳、健身器 材 外立面：面磚，電梯：快易電梯，門 窗：雙層中空玻璃門 中式園林綠化 周邊：沃爾瑪超市，北湖區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中 學(xué)，小區(qū)內(nèi)：大型商業(yè)配套

29、 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 產(chǎn)品力分析 案名會(huì)所公共建材景觀園林生活機(jī)能配套 錦泰山水緣 雙層3000會(huì)所：具 體未定 外立面：白色涂料、面磚，電 梯：日立電梯，門窗：雙層中 空玻璃 “福”文化主題廣場(chǎng)，以原 生態(tài)水景園林為主 周邊：樟樹嶺公園，伍嶺廣場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)：商鋪、 游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園 新貴華城3000平米園林泛會(huì)所 外立面：面磚，電梯：永大電 梯，門窗：美新門、雙層中空 玻璃 以原生態(tài)水景園林為主 周邊：五嶺廣場(chǎng)、北湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)：風(fēng)情 商業(yè)街、兒童歡樂谷 龍泉名邸泛會(huì)所：具體未定 外立面：白色面磚，電梯：富 士達(dá)電梯 巴離島風(fēng)情水景園林，以原 生態(tài)園林為主 周邊：圖書

30、館、名校環(huán)繞-市三完小、五小、北 湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)：籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳 池 華寧春城 售樓部為以后會(huì)所， 具體未定 外立面：紅色面磚，電梯：日 立電梯，門窗：盼盼門、雙層 中空玻璃 3萬原生態(tài)坡地景觀，以原 生態(tài)園林為主 周邊：背靠樟樹嶺10萬平米原山坡地、一完小分 校區(qū)、八中，小區(qū)內(nèi)：幼兒園、3層室內(nèi)運(yùn)動(dòng)沙龍 鴻翔尚城 泛會(huì)所：架空層規(guī)劃 為兒童老人休閑區(qū) 外立面：面磚，電梯：日立電 梯 三重臺(tái)地澳洲風(fēng)情園林，以 原生態(tài)園林為主 周邊：五嶺廣場(chǎng)、沃爾瑪超市，小區(qū)內(nèi)：大型商 業(yè)配套 龍鳳嘉園 四層超大國(guó)際泛會(huì)所： 具體未定 外立面：白色面磚，電梯：全 透明圓形全景觀光電梯 托斯卡納風(fēng)情園

31、林為主，以 主題公園為主 周邊：人民醫(yī)院南院、北湖區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小區(qū)內(nèi)： 聚誼廣場(chǎng)、盛花廣場(chǎng)、老年人戶外活動(dòng)園 由于目前郴州市場(chǎng)的發(fā)展方向?yàn)橹鞒菂^(qū)外圍的東北部、西南部，這些區(qū)域配套尚不成熟，因此大 多數(shù)個(gè)案的內(nèi)部配套都較為完善，特別是會(huì)所、幼兒園和商業(yè)配套。 園林景觀方面，大多利用地形地貌，風(fēng)格多樣化，如中式風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、巴厘島風(fēng)格等等。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 其他 案名智能化&安防物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)車位 石榴灣二期湘南人 家 24小時(shí)保安監(jiān)控 、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對(duì)講、刷卡 入戶系統(tǒng) 自營(yíng)，1.2-1.5元/月 （參考） 毛坯 地下停車位：大約610個(gè) （1：0.8） 芙蓉麗景

32、 24小時(shí)保安閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)周邊安防及電子巡更系統(tǒng)、 一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng) 代理（公司未定），0.5元/ /月 毛坯未定 億楓翠城金牌物管，24小時(shí)酒店式服務(wù) 沿海知名物業(yè)顧問，1.2- 1.5元/月 毛坯地上地下停車位：共841個(gè) 蘇仙御景灣社區(qū)采用一卡通模式自營(yíng)，1.2-1.5元/月毛坯地下停車位：共400多個(gè) 遠(yuǎn)志麗都花園 全封閉式物業(yè)管理、出入口24小時(shí)保安門衛(wèi)、24小時(shí)保安巡 更、全天候電子監(jiān)控 未定，約1.2元/月毛坯 地下停車場(chǎng)（兩層）：共 200多個(gè)（1：0.5） 御璟城市花園四期 水郡 全封閉式小區(qū)管理、高智能化立體安防系統(tǒng)、小區(qū)出入口全 天候站崗執(zhí)勤、24小時(shí)巡

33、邏、監(jiān)控、小區(qū)車輛實(shí)行證卡管理 自營(yíng)，1.2或1.3元/月毛坯未定 祥云國(guó)際 雙循環(huán)供水系統(tǒng)、社區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、24小 時(shí)保安巡邏、門禁防盜系統(tǒng)、車輛出入管理 自營(yíng)，1.2或1.3元/月毛坯 地下停車位：共405個(gè)（地 上：42，地下：353） 愛蓮湖畔未定 中珠物業(yè)管理服務(wù)公司， 1.6元/月 毛坯 地下停車位：共598個(gè) （1：0.65） 天潤(rùn)天城未定 香雪物業(yè)管理有限公司， 1.5/月 毛坯 地下停車位：共300個(gè)（1 ； 0.4） 錦泰山水緣電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏 安麒物業(yè)管理有限公司， 1.2元/月 毛坯 地下停車位：共1000個(gè)（1： 1.07） 新貴華城未定

34、未定毛坯地下停車位：（1：0.5） 龍泉名邸 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界防衛(wèi)系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，消防報(bào)警系 統(tǒng)。 香雪物業(yè)管理有限公司， 1.2/月 毛坯 一期189個(gè)/二期5萬雙層 車位 華寧春城九鼎數(shù)字化影像監(jiān)控 郴州市湘達(dá)物業(yè)公司，1.5 元/月 毛坯 地下停車位：共1060個(gè)（1： 0.8） 鴻翔尚城未定 dtz戴德梁行物業(yè)管理有限 公司，價(jià)格未定 毛坯 地下停車位：共520個(gè)（1 ： 0.7） 龍鳳嘉園 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智 能停車場(chǎng)出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、 24小時(shí)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 未定毛坯 地下停車位：共849個(gè)（1： 0.8） 安防

35、智能化無太大亮點(diǎn)。物業(yè)多引進(jìn)沿海、港式模式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.2-1.6元/月。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 去化分析 郴州大部分樓盤的年去化量集中在3-5萬。 120-140的三房是其主力供應(yīng)，也是去化量最大的面積段。但從去化速度上而言 ，110左右的小三房戶型十分受歡迎，而有這類產(chǎn)品的項(xiàng)目不多，是市場(chǎng)上供小于 需的產(chǎn)品。 余量多為160以上大面積戶型及一些位置較差、樓層不好的房源。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 客源分析 郴州購房者以改善型自住客為主，其身份大概分為以下三類： 本市公務(wù)員，收入穩(wěn)定且有一定積蓄； 以礦老板為代表的私營(yíng)業(yè)主； 沿海城市，特別是廣州來郴做生意的外地客。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)

36、域市場(chǎng)分析 未來推案 案名案名總建（萬總建（萬m m2 2) )已推體量（萬已推體量（萬m m2 2）未推體量未推體量( (萬萬m m2 2） 預(yù)計(jì)公開時(shí)間預(yù)計(jì)公開時(shí)間未來主推產(chǎn)品未來主推產(chǎn)品 御水灣1.5（住宅、商業(yè)）1.1250.375未定 77二房、117-138三 房和152四房 愛蓮湖畔17 （住宅）892011年中旬170四房 天潤(rùn)天城17（住宅、商業(yè)、公寓）2.6未定未定未定 錦泰山水緣20（住宅、商業(yè)、綜合樓） 商業(yè)0.4、住宅910.6未定130-180三房-四房 新貴華城12（住宅、商業(yè)）84未定未定 龍泉名邸40（住宅）2.45.52010.8（15號(hào)棟）121-138三

37、房 華寧春城28（住宅、商業(yè)）56（15-23棟）2010.11135-200三房-五房 鴻翔.尚城9.8（住宅）2.432010.9121-131二房-三房 龍鳳嘉園13.3（住宅）3.12.52010年下半年123-131三房 樓盤名稱樓盤名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 總建規(guī)?？偨ㄒ?guī)模 （萬）（萬） 物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型主力戶型計(jì)劃上市時(shí)間計(jì)劃上市時(shí)間 預(yù)計(jì)均價(jià)（元預(yù)計(jì)均價(jià)（元/ /） 振興.陽光時(shí)代青年大道環(huán)保局對(duì)面5.9住宅39.05-49.36一房2010.9、103300 億森.愛蓮名城 郴州大道愛蓮湖旁 （海關(guān)對(duì)面） 5.6住宅123.05-143.77三房2010.103600 天

38、一華府五嶺廣場(chǎng)五嶺路2號(hào)13.3 住宅（8.7萬 ）、商業(yè) （1.3萬）、 辦公（約3萬） 140-170三房/四房 50-99辦公 2011年上半年未定 預(yù)計(jì)2011年下半年將會(huì)有50萬的供應(yīng)量。產(chǎn)品仍以120-140的三房為主。 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 區(qū)域市場(chǎng)分析 商鋪&寫字樓 位置位置面積（）面積（）價(jià)格（元價(jià)格（元/ / /月）月）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 花園酒店附近20租金：75小超市 花園酒店附近30租金：33.3早餐店 九天賓館附近40租金：37.5五金商店 九天賓館附近45租金：22.2雜貨店 九天賓館附近45租金：38.9早餐店 九天賓館附近52租金：25五金商店 九天賓館附近15租金：25.6電腦維修店 地塊周邊目前無臨街商鋪出售。在經(jīng)營(yíng)的店鋪主要以汽車修理、美容為主，商鋪形象普遍較差。 寫字樓部分，還沒有形成商務(wù)氛