浙江杭州淳安千島湖別墅項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

1、 目錄目錄 n 第一部分第一部分 千島湖別墅市場概況千島湖別墅市場概況 n 第二部分第二部分 客戶分析客戶分析 n 第三部分第三部分 個案分析個案分析 n 第四部分第四部分 2009-20112009-2011年住宅用地成交情況年住宅用地成交情況 第一部分第一部分 千島湖別墅市場概況千島湖別墅市場概況 限購（禁購限購（禁購) )上上 貸款上貸款上 千島湖未采取禁購政策，也未限制外地人購房。千島湖未采取禁購政策，也未限制外地人購房。 首套房：擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群，首付首套房：擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群，首付30%30%。 二套房：擁有千島湖本

2、地戶口，首付不得低于二套房：擁有千島湖本地戶口，首付不得低于60%60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.11.1倍。倍。外外 地人在千島湖購房，當(dāng)?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。地人在千島湖購房，當(dāng)?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。 三套及三套以上：當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑彿浚y行方面停止放貸，需全額付款。三套及三套以上：當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑彿?，但銀行方面停止放貸，需全額付款。 千島湖目前的調(diào)控情況為：千島湖目前的調(diào)控情況為： 政策政策 限購方面：目前千島湖限購方面：目前千島湖不限制外地人購房，不限制購房套數(shù)。不限制外地人購房，不限制購房套數(shù)。

3、貸款方面：貸款方面：外地人停止貸款，三套及三套以上停止貸款。外地人停止貸款，三套及三套以上停止貸款。 目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽、目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽、淳安、淳安、桐廬、建德等地，桐廬、建德等地，不在限購范圍之內(nèi)。不在限購范圍之內(nèi)。 由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶，一般采用一次性付款的買房方式，因此目由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶，一般采用一次性付款的買房方式，因此目 前的調(diào)控政策對千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購政策恰恰給千島湖樓市提供了前的調(diào)控政策對千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購政策恰恰給千島湖樓市提供了 銷售機(jī)會。銷售機(jī)

4、會。 限貸不限購，樓市受政策影響較小，周邊城市限購為千島湖提供機(jī)會限貸不限購，樓市受政策影響較小，周邊城市限購為千島湖提供機(jī)會 千島湖別墅項(xiàng)目分布圖千島湖別墅項(xiàng)目分布圖 綠城綠城千島湖玫瑰千島湖玫瑰 園園1400140035003500萬萬 濱江度假酒店別墅濱江度假酒店別墅80080012001200萬萬 天嶼山頂度假別墅天嶼山頂度假別墅 1600160026002600萬萬 尚公館尚公館 80080015001500萬萬 金基金基觀島觀島 千島湖墅千島湖墅游艇大宅游艇大宅 3000300040004000萬萬 潤和千島湖度假村潤和千島湖度假村 千島湖鄉(xiāng)村俱樂部千島湖鄉(xiāng)村俱樂部悠然山悠然山 千

5、島湖鄉(xiāng)村俱樂部千島湖鄉(xiāng)村俱樂部頂頂 上別墅上別墅10001000多多35003500萬萬 預(yù)售預(yù)售 在售在售 樓盤名稱 面積段 （平米） 精裝修 情況 總價(jià) 本項(xiàng)目（在售） 800- 1100 精裝標(biāo)準(zhǔn) 1000萬 3000-4000 萬 千島湖鄉(xiāng)村俱 樂部頂上別 墅 560- 1050 10003500 萬 天嶼-千島湖山 頂度假別墅 （在售） 600-900 精裝修 500萬 1600-2600 萬 千島湖濱江度 假 酒 店 別 墅 （在售） 獨(dú)棟440、 6 5 0 、 750 在售毛坯 800-1200多 萬 尚公館（在售） 400-600精裝修800-1500萬 綠城養(yǎng)生 堂千島湖玫

6、 瑰園（在售） 5 0 0 600方 毛坯 別墅1400- 3500萬 翡翠島翡翠島山水名墅山水名墅 千島湖在售千萬元別墅項(xiàng)目較少，集中分布在千島湖周邊，一千島湖在售千萬元別墅項(xiàng)目較少，集中分布在千島湖周邊，一 般是湖景房。大山大水，位置絕佳。般是湖景房。大山大水，位置絕佳。 千島湖在售千萬元別墅項(xiàng)目列表千島湖在售千萬元別墅項(xiàng)目列表 樓盤名稱 占地面 積 建筑面 積（平 米） 容積 率 綠化 率 物業(yè)類 型 千萬元 別墅量 （幢） 目前 存量 面積段 （平米） 精裝修情況均價(jià) 在售獨(dú) 棟總價(jià) 本項(xiàng)目（在售） 44016平 米 14954平 米 0.357 67.5%別墅2623800-1100

7、 精裝標(biāo)準(zhǔn) 1000萬 3000- 4000萬 千島湖鄉(xiāng)村俱樂 部頂上別墅 29畝1.8萬方0.28別墅104560-1050毛坯 1000 3500萬 天嶼-千島湖山頂 度假別墅（在售） 350余畝7.6萬0.22 41.17 % 別墅+五 星級酒店 8267600-900 精裝修500萬 1600- 2600萬 千島湖濱江度假酒 店別墅（在售） 5 0 0 畝 (含水面) 12萬0.2575% 排屋、獨(dú) 棟、公寓 + 五 星 級 酒店 30左右15 獨(dú) 棟 4 4 0 、 650、750 在售毛坯 獨(dú)棟 18600 800-1200 多萬 尚公館（在售）58畝獨(dú)棟2320400-600精裝

8、修 17000元 /平米 800-1500 萬 綠城養(yǎng)生堂千島 湖玫瑰園（在售） 1 5 萬 平 米 14萬0.8748% 排屋、高 層、小高 層、花園 住宅 129500600方毛坯 排 屋 中 間套 14000， 邊套 16000- 26000 1 4 0 0 - 3500萬 合計(jì)183套138套 千島湖在售千萬元別墅總量千島湖在售千萬元別墅總量183183套左右，目前存量約套左右，目前存量約138138套；套； 戶型面積一般在戶型面積一般在500500800800方，少量方，少量800800方以上頂級別墅；方以上頂級別墅； 總價(jià)總價(jià)30003000萬以上的頂級別墅數(shù)量較少，主要集中在本項(xiàng)

9、目。萬以上的頂級別墅數(shù)量較少，主要集中在本項(xiàng)目。 千島湖千萬元別墅存量分析千島湖千萬元別墅存量分析 1. 千島湖在售千萬元別墅目前存量約138套； 2. 20092011年共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬平米；其中 適合打造高端純別墅區(qū)的低容積率（容積率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用 地建筑面積約33萬方,（主要存量集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目）。按900方/ 套計(jì)算，預(yù)計(jì)未來將有366套高端別墅上市。土地成交詳情見第四部分土地成交詳情見第四部分 土土 地市場地市場 3. 未來市場存量：目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套 目前市場存量在目前市場存量在1

10、38138套左右；套左右； 結(jié)合目前市場存量和近兩年土地成交情況，結(jié)合目前市場存量和近兩年土地成交情況， 預(yù)計(jì)未來市場存量將在預(yù)計(jì)未來市場存量將在500500套左右。套左右。 8 8 千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布 n從總價(jià)段分布來看，市場競爭集中在從總價(jià)段分布來看，市場競爭集中在800-1500800-1500萬區(qū)間；萬區(qū)間； n30003000萬以上頂級別墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），萬以上頂級別墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），35003500萬以上的房源萬以上的房源 目前僅有本項(xiàng)目有；目前僅有本項(xiàng)目有； n300300萬

11、以下房源較少。萬以下房源較少。 本項(xiàng)目所在本項(xiàng)目所在3000300040004000萬區(qū)間競爭較弱，但不屬于主流市場萬區(qū)間競爭較弱，但不屬于主流市場 300萬萬 500萬萬1000萬萬 3000300040004000萬萬 3000萬萬4000萬萬2000萬萬 1600160026002600萬萬 1500萬萬 2500萬萬3500萬萬 800800 12001200萬萬 80080015001500萬萬 1000100035003500萬萬 37037035003500萬萬 300300700700萬萬 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 天嶼山頂度假別墅天嶼山頂度假別墅 金基觀島金基觀島 濱江度假酒店別墅濱江度

12、假酒店別墅 頂上別墅頂上別墅 翡翠島山水名墅翡翠島山水名墅 千島湖玫瑰園千島湖玫瑰園 尚公館尚公館 200200300300萬萬 競爭集中區(qū)間競爭集中區(qū)間本區(qū)間競爭較弱本區(qū)間競爭較弱 9 9 千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布 n別墅、排屋競爭面積段集中在別墅、排屋競爭面積段集中在400-750400-750方區(qū)間；方區(qū)間； n本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間800800900900方存在一定競爭（主要競爭：天嶼、頂上），方存在一定競爭（主要競爭：天嶼、頂上），1000100011001100方除方除 本項(xiàng)目外，只有頂上別墅有少量房源，競爭較小。本項(xiàng)目外，只有

13、頂上別墅有少量房源，競爭較小。 n千島湖別墅排屋千島湖別墅排屋200200方以下房源較少。方以下房源較少。 本項(xiàng)目本項(xiàng)目800800900900方房源存在一定競爭，方房源存在一定競爭，90090011001100方房源競爭較少，同方房源競爭較少，同 樣不屬于主流市場面積段樣不屬于主流市場面積段 100平米平米 200300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 80080011001100方方 600600900900方方 400400750750方方 400400600600方方 56056010501050方方 290290600600方方 190190500

14、500方方 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 天嶼山頂度假別墅天嶼山頂度假別墅 金基觀島金基觀島 濱江度假酒店別墅濱江度假酒店別墅 頂上別墅頂上別墅 翡翠島山水名墅翡翠島山水名墅 千島湖玫瑰園千島湖玫瑰園 尚公館尚公館 107107 153153方方 競爭集中區(qū)間競爭集中區(qū)間 本區(qū)間競爭較弱本區(qū)間競爭較弱 項(xiàng)目名稱開發(fā)商 建筑指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司物業(yè)配套 容積 率 綠化 率 景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi) 本項(xiàng)目普天0.36 67.5 % 澳大利亞 dahd pty limited 未知綠城物業(yè) 12.00元/平方 米月 綠城養(yǎng)生堂 千島湖玫瑰園 綠城0.8748% 香港adi 上海意格環(huán) 境 綠城建筑 綠城物業(yè) 園

15、區(qū)服務(wù)體 系 千島湖濱江度 假酒店別墅 濱江0.2575%貝爾高林 澳大利亞 柏濤 濱江物業(yè)4.80元/月 天嶼.千島湖 山頂度假別墅 云天0.22 41.7 % o u t p roductions inc sater design 悅榕莊7.8元/月 千島湖鄉(xiāng)村俱 樂部頂上別 墅 順發(fā)0.2840%未知未知未知 千島湖在售千萬元別墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬元別墅品質(zhì)分析 千島湖在售千萬元別墅一般都出自浙江的品牌開發(fā)商，項(xiàng)目容積率低，千島湖在售千萬元別墅一般都出自浙江的品牌開發(fā)商，項(xiàng)目容積率低， 綠化率高。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級。綠化率高。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)

16、計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級。 項(xiàng)目名稱 獨(dú)棟 純 內(nèi)部配套 附加值 裝修標(biāo)準(zhǔn) 會所游艇碼頭高爾夫酒店 地下室 面積 （平米） 花園面 積 游泳 池 車庫 本項(xiàng)目千島湖墅 戶戶贈送 未知未知 私家 泳池 1：2 1000萬/ 套 綠城養(yǎng)生堂 千島湖玫 瑰園 贈送 280 438 精裝修 景觀 泳池 1：2毛坯 千島湖濱江度假酒店 別墅 屬于酒 店 超五星 希爾頓 500 2000 私家 泳池 1：2在售毛坯 天嶼.千島湖山頂度假 別墅 五星級 spa酒 店 800- 2000 私家 泳池 1：2 精裝修 500萬/套 千島湖鄉(xiāng)村俱樂部頂 上別墅 超白金 五星級 酒店 贈送 150 189 私家

17、 泳池 未知 千島湖在售千萬元別墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬元別墅品質(zhì)分析 在售千萬元別墅內(nèi)部配套有高檔會所、游艇碼頭、高爾夫球場及豪在售千萬元別墅內(nèi)部配套有高檔會所、游艇碼頭、高爾夫球場及豪 華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。 本項(xiàng)目戶戶贈送游艇碼頭，是比較突出的特點(diǎn)。本項(xiàng)目戶戶贈送游艇碼頭，是比較突出的特點(diǎn)。 項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱 裝修裝修 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 精裝精裝 團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì) 科技科技智能化及裝修品牌智能化及裝修品牌 本項(xiàng)目 1000萬 /套 ivan chen g設(shè)計(jì) 事務(wù)所、 居其美 業(yè) 博拉貝爾polar bear水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng) 三菱新風(fēng)系

18、統(tǒng) 碧慕beam中央除塵系統(tǒng) ppw菲時(shí)特地暖系統(tǒng) 通力kone無機(jī)房電梯 德國頂級專業(yè)廚房電器品牌gaggenau嘉格納 德國西門子原裝家電 意大利arrex定制收納櫥柜 意大利fir龍頭 vitra潔具、浴缸 天嶼.千 島湖山 頂度假 別墅 精裝修 500萬/ 套 智能家居控制系統(tǒng)：美國honeywell+瑞士abb 美國霍尼韋爾（honeywell）智能社區(qū)總線制專業(yè)報(bào)警安防系統(tǒng) 法國lafarge公司定制“會呼吸的”節(jié)能屋面瓦 美國mammoth地源熱泵式中央空調(diào) 瑞典terraco外墻保溫 美國honeywell智能系統(tǒng) 庭院門：美國plaza door型材、door in moti

19、on的遙控設(shè)備 泳池設(shè)備：西班牙的astralpool 門窗：美國andersen全套進(jìn)口門窗 石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種 櫥柜：德國的zeyko和siematic 潔具：美國的kohler和kallista 精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌 目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。 華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目 n項(xiàng)目總占地面積：約13.6平方公里 其中：陸地面積9.33平方公里 水域面積4.27平方公里 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 n擁有完善的商務(wù)旅游和休閑度假配套設(shè)施，包

20、括國 際會展區(qū)、主題度假區(qū)、生態(tài)水公園、山地體育公園、 佛禪文化園、山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)。 華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約13.613.6平米，集旅游、平米，集旅游、 度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來重要的周邊配套。度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來重要的周邊配套。 山地小鎮(zhèn)山地小鎮(zhèn)濱水小鎮(zhèn)濱水小鎮(zhèn) 半島小鎮(zhèn)半島小鎮(zhèn) 華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目住宅住宅 住宅部分包括山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)， 總建筑面積約45萬方。 由六大體系建立的旅游度假區(qū)由六大體系建立的旅游度假區(qū) 未來形成完善的配套設(shè)施未來形成完善的

21、配套設(shè)施 n主題酒店主題酒店 n會展中心會展中心 n養(yǎng)生基地養(yǎng)生基地 n溫泉溫泉spa n商務(wù)會所商務(wù)會所 n佛禪文化園佛禪文化園 n直升飛機(jī)等特色交通直升飛機(jī)等特色交通 n商業(yè)街商業(yè)街 n高爾夫練習(xí)場高爾夫練習(xí)場 進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目的配套補(bǔ)充進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目的配套補(bǔ)充 市場總結(jié)市場總結(jié) 千島湖在售千萬元別墅項(xiàng)目較少，集中分布在湖邊；千島湖在售千萬元別墅項(xiàng)目較少，集中分布在湖邊； 目前市場存量在目前市場存量在138138套左右；結(jié)合土地成交情況，預(yù)計(jì)未來市場存量將在套左右；結(jié)合土地成交情況，預(yù)計(jì)未來市場存量將在 500500套左右；套左右； 市場別墅戶型面積一

22、般在市場別墅戶型面積一般在500500800800方，少量方，少量800800方以上頂級別墅方以上頂級別墅, ,本項(xiàng)目本項(xiàng)目 800800900900方房源存在一定競爭，方房源存在一定競爭，90090011001100方房源競爭較少；屬于非主流方房源競爭較少；屬于非主流 市場概念；市場概念； 總價(jià)總價(jià)30003000萬以上的頂級別墅數(shù)量較少，競爭較弱，存在一定市場機(jī)會點(diǎn)萬以上的頂級別墅數(shù)量較少，競爭較弱，存在一定市場機(jī)會點(diǎn); ; 千萬元別墅主要出自浙江的品牌開發(fā)商；千萬元別墅主要出自浙江的品牌開發(fā)商； 目前精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高；目前精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高； 本項(xiàng)目

23、在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。 關(guān)于配套方面的相關(guān)建議關(guān)于配套方面的相關(guān)建議 1.從硬件方面來看，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動作改進(jìn)可能性很從硬件方面來看，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動作改進(jìn)可能性很 ?。恍?； 2.從配套角度來看，本規(guī)模較小，同時(shí)項(xiàng)目臨近從配套角度來看，本規(guī)模較小，同時(shí)項(xiàng)目臨近“華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅 游區(qū)游區(qū)”，享有其，享有其6大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較 大的突破的前提下不建議做過大的調(diào)整；大的突破的前提下不建議做過大的調(diào)整； 3

24、.從服務(wù)角度來看，眾多項(xiàng)目采用酒店式管理，從軟件上來提升項(xiàng)目從服務(wù)角度來看，眾多項(xiàng)目采用酒店式管理，從軟件上來提升項(xiàng)目 整體品位；整體品位； 4.本項(xiàng)目已改換本項(xiàng)目已改換“私人別墅酒店私人別墅酒店”概念來提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù)概念來提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù) 上取得突破，進(jìn)一步強(qiáng)化上取得突破，進(jìn)一步強(qiáng)化“服務(wù)服務(wù)”優(yōu)勢的主要特征；優(yōu)勢的主要特征； 硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目 服務(wù)特色概念服務(wù)特色概念 第二部分第二部分 客戶分析客戶分析 n千島湖項(xiàng)目客戶千島湖項(xiàng)目客戶 n杭州項(xiàng)目客戶杭州項(xiàng)目客戶 名稱總價(jià)客戶結(jié)構(gòu)置業(yè)目的 千島湖濱江度假酒店別墅 別墅80

25、01200萬 主要來自浙江， 杭州客戶約占60%； 其它客戶來自金華、永康（約 10%） 紹興（約5%） 義烏（約15%） 以自?。ǘ燃伲橹?，約占60； 企業(yè)會所：30； 投資：10 天嶼-千島湖山頂度假別墅16002600萬 主要來自杭州、上海等地 主要為自住，用于春節(jié)等短期度假 千島湖鄉(xiāng)村俱樂部隨園8001500萬 杭州50%； 金華、永康、義烏等近區(qū)域城市 約20%； 上海等省外城市約30%； 以自?。ǘ燃伲橹?。 千島湖鄉(xiāng)村俱樂部頂上 別墅 10003500萬 杭州、上海等長三角客戶 以自住（度假）為主。 綠城千島湖玫瑰園14003500萬杭州、義烏等地客戶以自?。ǘ燃伲橹?。 通盛

26、 翡翠島山水名墅一期300500萬 別墅700800萬 90%杭州的私營業(yè)主,以外貿(mào)行業(yè) 居多（約40%）； 另外還有來自義烏客戶15%； 溫州等地的投資客5% 一期開盤較早，主力總價(jià)300-500 萬，投資比例較高50； 另有一部分客戶做度假居住（30） 企業(yè)會所（20） 金基觀島排屋200300萬杭州、溫州等地的客戶自住（度假）兼投資 千島湖項(xiàng)目客戶千島湖項(xiàng)目客戶 客群來源客群來源 核心客戶核心客戶 重要客戶重要客戶 偶得客戶偶得客戶 杭州的企業(yè)主、杭州的企業(yè)主、 大型企業(yè)高管大型企業(yè)高管 金華、永康、義烏金華、永康、義烏 等周邊城市私營業(yè)主等周邊城市私營業(yè)主 上海、溫州等長三角上海、溫州

27、等長三角 其它城市客戶、海外其它城市客戶、海外 客戶客戶 核心客戶：核心客戶： n杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管； 重要客戶重要客戶： n來自周邊城市，特別是義烏、金華、 永康等地； 偶得客戶：偶得客戶： n上海、溫州等長三角其它城市，少量 海外客戶。 目前千島湖別墅客戶主要來自目前千島湖別墅客戶主要來自 杭州；其次，也有很大一部分杭州；其次，也有很大一部分 客戶來自義烏、金華等地；客戶來自義烏、金華等地； 上海、溫州等其它城市客戶較上海、溫州等其它城市客戶較 少。少。 2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-8351

28、3598 qq:69031789 自住自住 企業(yè)會所企業(yè)會所 投資投資 置業(yè)目的置業(yè)目的 占占60 占占2030 占占10 自住：自?。?n別墅客戶主要目的為自住，一般用于全 家度過春節(jié)等假期；占60左右； 企業(yè)會所企業(yè)會所： n企業(yè)買來用于商務(wù)接待、做會所等；占 2030； 投資：投資： n別墅項(xiàng)目投資客較少，只占10左右， 一般為總價(jià)較低的房源。 目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要 用于自住，另有一部分作為企用于自住，另有一部分作為企 業(yè)會所，用于商務(wù)接待；投資業(yè)會所，用于商務(wù)接待；投資 客比重很小?？捅戎睾苄　?千島湖別墅客戶總結(jié)千島湖別墅客戶總結(jié) n客戶來源：千島湖頂

29、級別墅客戶主要來自杭州，另有部客戶來源：千島湖頂級別墅客戶主要來自杭州，另有部 分來自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長三角其分來自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長三角其 它城市及海外客戶目前較少。它城市及海外客戶目前較少。 n置業(yè)目的：頂級別墅基本沒有投資客，多為自?。ǘ燃伲┲脴I(yè)目的：頂級別墅基本沒有投資客，多為自?。ǘ燃伲?兼收藏，另有部分作為企業(yè)會所，用于商務(wù)接待等。而兼收藏，另有部分作為企業(yè)會所，用于商務(wù)接待等。而 總價(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大。總價(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大。 第二部分第二部分 客戶分析客戶分析 n千島湖項(xiàng)目客戶千島湖項(xiàng)目客戶 n杭州項(xiàng)目客戶杭州項(xiàng)目客

30、戶 青山湖板塊青山湖板塊 西溪閑林板塊西溪閑林板塊 小和山板塊小和山板塊 之江轉(zhuǎn)塘板塊之江轉(zhuǎn)塘板塊 富陽銀湖板塊富陽銀湖板塊 良渚板塊良渚板塊 杭州別墅項(xiàng)目分布杭州別墅項(xiàng)目分布 杭州高端別墅主要分布在 以下板塊： n良渚板塊良渚板塊 n西溪閑林板塊西溪閑林板塊 n小和山板塊小和山板塊 n之江板塊之江板塊 n富陽銀湖板塊富陽銀湖板塊 n青山湖板塊青山湖板塊 n湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊 湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊 27 27 板塊板塊核心資源核心資源產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價(jià)區(qū)域均價(jià)主力總價(jià)主力總價(jià)特征描述特征描述備注備注 西溪 西溪濕地景 觀資源 聯(lián)排、疊拼39000 1000-1500 萬 該區(qū)別

31、墅開發(fā)主要依托西 溪濕地這一景點(diǎn)的開發(fā)； 大多以“生態(tài)住區(qū)”為主 題； 離市中心近，高端項(xiàng)目較 集中，可共享城西配套 代表項(xiàng)目： 西溪里、和 家園、溪上 玫瑰園等 閑林 靠近西溪濕 地及小和山 森林公園， 本身亦擁有 良好的景觀 資源 聯(lián)排、獨(dú)棟37000 500-1400 萬 該板塊隸屬大城西概念； 目前區(qū)內(nèi)別墅開發(fā)體量較 大； 以與公寓混合開發(fā)為主； 區(qū)內(nèi)別墅售價(jià)跨度較大； 板塊交通較發(fā)達(dá)，配套亦 發(fā)展完善起來； 代表項(xiàng)目： 新明半島、 西溪海、 綠城桃花 源等 富陽 銀湖、野生 動物園、富 春江等景觀 資源 獨(dú)棟、聯(lián)排30000 800-1500 萬 發(fā)展較早，自然景觀好； 基本以純別墅

32、開發(fā)為主； 但目前板塊配套欠缺； 代表項(xiàng)目： 萬科公望 等 杭州各板塊別墅、排屋對比分析杭州各板塊別墅、排屋對比分析 28 板塊核心資源產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域均 價(jià) 主力總價(jià) 范圍 特征描述備注 聞堰 湘湖、白馬湖、 錢塘江等景觀資 源 聯(lián)排22000450-500萬 該板塊別墅開發(fā)主要依托湘湖 湖景資源或錢塘江江景資源， 別墅開發(fā)量小、檔次不高 代表項(xiàng)目：湘 湖美地、南岸 花城等 良渚 良渚自然風(fēng)光、 文化內(nèi)涵 聯(lián)排、疊 拼 25000400-600萬 因其資源限制，別墅開發(fā)主要 集中在錢塘江邊，開發(fā)量小、 且以與公寓混合開發(fā)為主，中 等檔次 代表項(xiàng)目：陽 光天際、新湖 香格里拉別 墅等 之江 轉(zhuǎn)塘

33、 九溪風(fēng)景區(qū)、良 好的自然景觀 聯(lián)排、疊 拼 27500700-800萬 該區(qū)規(guī)劃為旅游渡假區(qū)； 區(qū)內(nèi)物業(yè)多以度假型為主； 別墅開發(fā)量較??； 杭城最早開發(fā)的經(jīng)典高端別 墅九溪玫瑰園即在該板塊 代表項(xiàng)目：陽 明谷，篁外、 九溪玫瑰園等 杭州各板塊別墅、排屋對比分析杭州各板塊別墅、排屋對比分析 本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場 杭州項(xiàng)目客戶分析杭州項(xiàng)目客戶分析 板塊名稱客戶來源置業(yè)目的 良渚杭州本地特別是城西私營業(yè)主為 主，少量上海等外地客戶 以度假功能為主，企 業(yè)購買兼具商務(wù)接待 功能。 部分客戶購買近郊別 墅作為第

34、一居所。 隨著國家禁止別墅土 地投放，投資客增多。 西溪閑林頂級產(chǎn)品：省內(nèi)高端私營業(yè)主； 高端產(chǎn)品：杭州市區(qū)客源為主， 少量周邊地區(qū)客源。 小和山高校教授、杭州本地私營業(yè)主 之江以浙江杭州、溫州、義烏等地大 企業(yè)主為主，還有少數(shù)華僑 青山湖外地溫州、義烏等地客戶居多， 杭州主城區(qū)客戶較少。隨著杭州 到青山湖交通的改善，杭州客戶 逐漸增多。 富陽銀湖富陽客戶為主70，杭州客戶較 少，富陽客戶為私營業(yè)主、金融業(yè) 高管等 自住為主，長期居住， 幾代人同住 湘湖聞堰蕭山本地大企業(yè)主為主，杭州及 外地客戶較少 自住為主 地域性較強(qiáng)，本地域性較強(qiáng)，本 地客戶自住為主地客戶自住為主 杭州別墅客戶總結(jié)杭州別墅

35、客戶總結(jié) 客戶來源客戶來源 n杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶多為杭州本杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶多為杭州本 地企業(yè)主，一些頂級別墅有來自省內(nèi)其它城市的私營業(yè)主；地企業(yè)主，一些頂級別墅有來自省內(nèi)其它城市的私營業(yè)主； n青山湖因距離杭州較遠(yuǎn)，目前客戶多為杭州之外的外地客戶；青山湖因距離杭州較遠(yuǎn)，目前客戶多為杭州之外的外地客戶； n富陽銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強(qiáng)，兩地企業(yè)主多。富陽銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強(qiáng)，兩地企業(yè)主多。 置業(yè)目的置業(yè)目的 n富陽、蕭山別墅一般都是本地客戶購買，自住為主；富陽、蕭山別墅一般都是本地客戶購買，自住為主； n其

36、它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購買兼具商務(wù)接待功能；其它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購買兼具商務(wù)接待功能； 部分客戶購買近郊別墅作為第一居所；部分客戶購買近郊別墅作為第一居所； n隨著國家禁止別墅土地投放，投資客增多。隨著國家禁止別墅土地投放，投資客增多。 第三部分第三部分 個案分析個案分析 n千島湖個案千島湖個案 n杭州個案杭州個案 千島湖濱江度假酒店別墅千島湖濱江度假酒店別墅 基本資料基本資料 地址千島湖輝照山 占地面積500畝（含水面） 建筑面積12萬方（別墅排屋6萬方酒店6萬方） 容積率0.25 綠化率75 開發(fā)商 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 物業(yè)類型 獨(dú)棟、排屋、疊排+超五星酒店（希爾

37、頓） 建筑風(fēng)格 東南亞（以美式山地度假為原本） 建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤 景觀設(shè)計(jì)貝爾高林 內(nèi)部配套 希爾頓超五星大酒店（會議中心，標(biāo)準(zhǔn)游泳 池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會議中 心、豪華游艇俱樂部等） 總套數(shù)98套（其中疊排8套，聯(lián)排12套） 戶型 獨(dú)棟440-750方，聯(lián)排300-330方， 疊排210240方 在售價(jià)格 均價(jià)18600元/平米， 獨(dú)棟800萬1200萬/套（440650方） 項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃 別墅、排屋（別墅、排屋（6 6萬平米）萬平米） 希爾頓超五星酒店希爾頓超五星酒店 （6 6萬平米）萬平米） 游艇碼頭（酒店專享）游艇碼頭（酒店專享） 定位：打造長三角地區(qū)最具規(guī)

38、模檔次的度假酒店別墅 千島湖地區(qū)開發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的地塊, 呈半島形狀。 總體規(guī)劃：總體規(guī)劃：9898套別墅、排屋（套別墅、排屋（6 6萬方）超五星酒店（萬方）超五星酒店（6 6萬方）萬方） 排屋別墅：排屋別墅： 酒店（酒店（20112011年年6 6月左右開業(yè)）：月左右開業(yè)）： 建筑類型建筑類型套數(shù)套數(shù)面積段面積段 獨(dú)棟78套440750方 聯(lián)排12套300330方 疊排8套210240方 p建筑面積：近6萬平方米，客房數(shù)：300多間。 p設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水 療、會議中心、豪華游艇俱樂部等。 p特設(shè)總統(tǒng)樓，具備接待總統(tǒng)及隨行人員的能力。 p配套酒店專享游艇碼

39、頭。 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)： n以美式山地度假為原本，東南亞建筑風(fēng)格。 n突出1.2米的寬屋檐的度假別墅元素； n立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露 臺結(jié)合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流。 最大化。 建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)： n以湖山島嶼為景觀主體背景，別墅花園庭院融入整 體環(huán)境中。依托地勢、取景自然、保護(hù)原生態(tài)。 n私家庭院：精裝修，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱 帶植物。 戶型戶型 獨(dú)棟獨(dú)棟b b戶型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車庫戶型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車庫 約約440440 戶型特色：車庫、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，

40、與主人生活區(qū)分開。戶型特色：車庫、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，與主人生活區(qū)分開。 客廳、餐廳與大平臺相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺，主衛(wèi)客廳、餐廳與大平臺相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺，主衛(wèi) 朝南，生活舒適。朝南，生活舒適。 關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì)，大尺度客廳、露臺、陽光餐廳等，最大化融入戶外景觀，凸顯度關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì)，大尺度客廳、露臺、陽光餐廳等，最大化融入戶外景觀，凸顯度 假生活品質(zhì)。假生活品質(zhì)。 戶型戶型 獨(dú)棟獨(dú)棟 d d戶型戶型 五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保 姆房雙車庫一游泳池姆房雙車庫一游泳池 約約750750方方 戶型戶型

41、獨(dú)棟獨(dú)棟cc戶型戶型 五室三廳八衛(wèi)兩廚房兩保姆房雙車五室三廳八衛(wèi)兩廚房兩保姆房雙車 庫一游泳池庫一游泳池 約約745745方方 項(xiàng)目客戶定位：項(xiàng)目客戶定位：資產(chǎn)過億的富商。 實(shí)際客戶實(shí)際客戶 n來源：主要來自浙江，其中杭州客戶約占60%、其它客戶來自金華（約10%）、紹興 （約5%）、義烏（約15%） n置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹?，約占60；企業(yè)會所：30；投資：10 客戶來源地構(gòu)成客戶來源地構(gòu)成 置業(yè)目的構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成 40 客戶情況客戶情況 天嶼天嶼- -千島湖山頂度假別墅千島湖山頂度假別墅 基本資料基本資料 地址地址 淳安千島湖天嶼度假村-近千島湖 大橋與陽光路交界處 占地面積占地面

42、積236000平方米 建筑面積建筑面積45000平方米 容積率容積率 0.22 綠化率綠化率41.17% 開發(fā)商開發(fā)商杭州龍盛千島湖實(shí)業(yè)投資有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型別墅 別墅建筑設(shè)計(jì)別墅建筑設(shè)計(jì)sater design 別墅景觀設(shè)計(jì)別墅景觀設(shè)計(jì)out p roductions inc 戶型戶型600-900 在售價(jià)格在售價(jià)格1600萬-2600萬/套 項(xiàng)目規(guī)劃、銷售及客戶項(xiàng)目規(guī)劃、銷售及客戶 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 n80多幢別墅五星級度假酒店，每戶享800 2000平方米私家泳池花園。 n為業(yè)主6.2萬平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3 千米專屬盤山道路及3個半山觀景平臺等配套。 銷售情況：銷售情況：

43、 n一期推出29套左右房源，目前銷售了一 半左右。 特色：特色： n地理位置：山際線于標(biāo)高235-310米之間起伏， 向西、北和西南三個方向皆可俯瞰千島湖湖景 n規(guī)劃保留一萬畝原生松樹林隔離山下的城市和山 頂別墅區(qū)，開辟一條3公里的環(huán)山專屬山道連通 別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。 p建筑風(fēng)格：新地中海建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：新地中海建筑風(fēng)格，融合摩爾風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格與安達(dá)盧西亞風(fēng)格 富于異國情調(diào)，恰當(dāng)引入亞熱帶地區(qū)的陽光，比如增大窗戶尺度，設(shè)置觀景廊等。 p立面：立面：涂料、石材、砂巖組合。屋頂：陶瓦。 p建筑造型：建筑造型：休閑奢侈感，對稱

44、、帶四坡斜屋頂?shù)墓靶沃魅肟?，立柱或壁柱裝飾強(qiáng)調(diào)尊貴感。 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 對稱的主入口設(shè)計(jì)對稱的主入口設(shè)計(jì) 觀景空間觀景空間 44 裝修情況裝修情況 n配套：五星級spa酒店、6.2萬方專屬島嶼設(shè)置有戶外 大型party會場、專業(yè)級游艇碼頭和輕松的釣魚、燒烤、沙 灘排球等多項(xiàng)活動專區(qū)。 n科技智能化：美國霍尼韋爾（honeywell）和瑞士公司abb， 打造家居智能控制系統(tǒng) 法國lafarge公司定制“會呼吸的”節(jié)能屋面瓦 美國mammoth地源熱泵式中央空調(diào) 瑞典terraco的外墻保溫 美國honeywell智能系統(tǒng) n裝修標(biāo)準(zhǔn)：（500萬/套） 庭院門：美國plaza door型材、do

45、or in motion的遙控設(shè)備 泳池設(shè)備：西班牙的astralpool 門窗：美國andersen公司全套進(jìn)口門窗 石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米 綠等16種之多 櫥柜：德國的zeyko和siematic 潔具：美國的kohler和kallista 建筑面積：約建筑面積：約696.24696.24平方米（不含地下層）平方米（不含地下層） 戶型特色：室內(nèi)呈對稱式布局，動靜分區(qū)。戶型特色：室內(nèi)呈對稱式布局，動靜分區(qū)。 主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，可欣賞到戶外更多景觀。主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，可欣賞到戶外更多景觀。 套房式設(shè)計(jì)，符合度假別

46、墅功能要求。套房式設(shè)計(jì)，符合度假別墅功能要求。 戶型戶型 戶外連廊戶外連廊 戶外連廊戶外連廊 一層一層 二層二層 客戶客戶 n客戶來源:主要來自杭州、上海等地 n置業(yè)目的:主要為自住，用于春節(jié)等短期度假 千島湖鄉(xiāng)村俱樂部（頂上別墅）千島湖鄉(xiāng)村俱樂部（頂上別墅） 五星級五星級 酒店酒店 頂上別頂上別 墅墅 隨園隨園 悠然山悠然山 千島湖鄉(xiāng)村俱樂千島湖鄉(xiāng)村俱樂部部- -總體規(guī)劃總體規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 n總項(xiàng)目包括隨園、頂上別墅、悠然山三 個組團(tuán)，共200多套。 n頂上別墅由10棟別墅組成，隨園由90多 套別墅組成。 配套配套 n占地面積占地面積12801280畝國際標(biāo)準(zhǔn)畝國際標(biāo)準(zhǔn)1818洞洞/

47、72/72桿球場桿球場，球道長度： 6880碼； n俱樂部會所，面積7000方，豪華客房16間，設(shè)有中西 餐廳、咖啡廳、桑拿、spa、會議室等； n千島湖國際游艇俱樂部，占地50畝，規(guī)劃泊位230個； n超白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。 頂頂上上別墅別墅基本資料基本資料 地址地址杭千高速出口處向前30米左轉(zhuǎn) 占地面積占地面積29畝 建筑面積建筑面積1.8萬方 套數(shù)套數(shù)10套 容積率容積率 0.28 綠化率綠化率40% 開發(fā)商開發(fā)商杭州千島湖順發(fā)房產(chǎn)有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型別墅 戶型戶型500-1000多 在售均價(jià)在售均價(jià)1000萬-3500萬/套 組團(tuán)特色 n建筑外形：現(xiàn)代簡練風(fēng)格，“盒式” 造型 n十

48、幢別墅分別用10種設(shè)計(jì)手法，根據(jù) 景觀需要形成“十”字形建筑、“z”字 形建筑、階梯式建筑等。 頂頂上上別墅別墅銷售、客戶銷售、客戶 銷售情況：銷售情況： n面積5001000多方，價(jià)格1000萬3500萬 /套 n項(xiàng)目2010年年底開盤，目前去化6套，剩余4套 客戶屬性：客戶屬性： n客戶來源:杭州、上海等城市為主 n置業(yè)目的：自住（度假）為主 頂頂上上別墅別墅戶型戶型 總建筑面積：總建筑面積：714.15 一層：272.21 二層：176.38 地下室：265.56（贈送 153.96） 戶型特色：戶型特色： 1.大面積地下層，可按業(yè)主需 要規(guī)劃為不同功能區(qū)間 2.中西廚房，滿足生活所需

49、3.戶戶私家景觀花園及多花池 設(shè)計(jì) 開發(fā)商開發(fā)商順發(fā)恒業(yè)/順發(fā)千島湖旅游股份有限公司 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置淳安千島湖鎮(zhèn)杭千高速出口 總建筑面積總建筑面積約4萬平方米 綠化率50% 總套數(shù)91棟 產(chǎn)品類型獨(dú)棟、雙拼、酒店 主力戶型270-400平方米 隨園隨園 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格: :現(xiàn)代中式。 引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成 豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、 材質(zhì)的對比、簡潔的裝飾符號詮釋新中式風(fēng)格別墅。 景觀特色：景觀特色： 將千島湖自然山水作為項(xiàng)目背景。內(nèi)部，引入水資源營造 親水生活。運(yùn)用空間序列和軸線，將別墅與山水交融，形 成步移景異的效果。 隨園戶型隨

50、園戶型 建筑面積：建筑面積：560平方米 戶型特色：戶型特色：大面積地下層，地下游泳池和spa提升居住品味。 半圍合式布局，一方面利于建筑獲得更多的開窗面積，另一方面增加了灰空間，給予 業(yè)主更多接觸自然的空間。 院落空間起伏變化豐富。 地下層平面地下層平面 約約186.88186.88平方米平方米 二層平面二層平面 約約143.86143.86平方米平方米 一層平面一層平面 約約230.38230.38平方米平方米 54 隨園客戶隨園客戶 客戶來源：客戶來源：杭州50%、金華等近區(qū)域城市約20%，上海等省外城市約30%； 置業(yè)目的：置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹?。 高爾夫球場吸引來自上海、杭州等

51、高爾夫愛好人士前來打球。其中，來自上海的客源包括港 臺、韓日等人士。 客戶分析客戶分析高爾夫客戶來源地分析高爾夫客戶來源地分析 55 綠城綠城千島湖玫瑰園千島湖玫瑰園 基本資料基本資料 n項(xiàng)目位置：千島湖鎮(zhèn)開發(fā)路南側(cè)，北依千島湖畔 n開發(fā)商：養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)有限公司 n建筑設(shè)計(jì)單位：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)公司 n占地面積：15萬方 n建筑面積：14萬方 n容積率：0.87 n規(guī)劃：12幢獨(dú)棟別墅，32幢排屋，7幢高層，2幢小 高層 n建筑風(fēng)格：法式排屋、新古典主義公寓 n交房狀況：毛坯（花園精裝） n價(jià)格：獨(dú)棟1400-3500萬/套；排屋總價(jià)中間套370 400萬，邊套500-800萬/ 套

52、，公寓8000多元/平米 n面積：戶型面積：獨(dú)棟500-600方，排屋290-330方， 公寓150-170方 獨(dú)棟獨(dú)棟 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 聯(lián)排聯(lián)排 高層公寓高層公寓 項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃： n獨(dú)棟：12套（一期推出6 套） n排屋：150套 配套：配套： n會所咖啡吧，閱讀室，臺球室，乒乓球室 n幼兒園 排屋排屋 獨(dú)棟獨(dú)棟 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目特色： 首次將綠城最新一代法式排屋與歐式 花園住宅引入千島湖，配以新古典主 義公寓。 會所會所 戶型（排屋邊套）戶型（排屋邊套） cc戶型戶型 面積：約面積：約329329平米平米 5 5房房2 2廳廳 地下室地下室 室內(nèi)娛樂活動、車庫室內(nèi)娛樂活動、車庫 約約

53、171171平米平米 一層一層 室內(nèi)生活動區(qū)室內(nèi)生活動區(qū) 約約163163平米平米 二層二層 室內(nèi)生活靜區(qū)室內(nèi)生活靜區(qū) 約約166166平米平米 戶型（獨(dú)棟）戶型（獨(dú)棟） 地下層地下層 約約305平米平米一層一層 約約296平米平米 二層二層 約約205平米平米 a a戶型戶型 約約501501平米平米 動靜分層，贈送地下一層 精裝修花園 十字戶型 多廳、多挑高空間、多陽臺和露臺 銷售狀況銷售狀況 獨(dú)棟：總共獨(dú)棟：總共1212套，推出套，推出6 6套，銷售套，銷售3 3套（分別為套（分別為16#17#16#17#和和2323） 18 19 20 21 22 23已售已售 17已售已售 16已售

54、已售 15 25 26 27 1515445445平米平米 1616522522平米（已售）平米（已售） 1717445445平米（已售）平米（已售） 1818510510平米平米 1919501501平米平米 2020519519平米平米 2121501501平米平米 2222501501平米平米 2323668668平米（已售）平米（已售） 2525445445平米平米 2626510510平米平米 客戶客戶 公寓：本地中高端客戶，用于自??；杭州、溫州、臺州客戶，主要用于度公寓：本地中高端客戶，用于自?。缓贾?、溫州、臺州客戶，主要用于度 假兼投資；假兼投資； 排屋、別墅：杭州、義烏等地私營

55、企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。排屋、別墅：杭州、義烏等地私營企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。 通盛通盛 翡翠島山水名墅翡翠島山水名墅 基本資料基本資料 n項(xiàng)目位置：安千島湖鎮(zhèn)翡翠島 n開發(fā)商:杭州通盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 n建筑設(shè)計(jì):美國philips johnson深圳中外境 n容積率：0.23 n綠化率：70% n占地面積:937畝 n建筑面積:70000平方米 n總戶數(shù):178套 n戶型：別墅380500方，排屋190230方 n價(jià)格：排屋14000元/ ，300萬/套，別墅14000- 16000元/，700萬/套 n配套：規(guī)劃雙會所（山景會所、濱湖會所）、網(wǎng)球 俱樂部、天然泳池和

56、游艇碼頭等設(shè)施 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 65 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：全島式私家別墅物業(yè)，營造“原生態(tài)、自然”健康生活方式。 翡翠島山水名墅位于千島湖城區(qū)中心唯一全島嶼式島嶼，四面環(huán)水，地勢 總體北高南低，珊瑚狀分布。 規(guī)劃規(guī)劃 p170多套別墅，380500方 p70多套排屋，190230方 p小型酒店 p建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：東方現(xiàn)代 p建筑材質(zhì)：建筑材質(zhì)：天然石材、木飾條和玻璃混合運(yùn)用。 p錯層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，逐層退臺不斷接近水面。建筑朝向、露臺均考慮景觀要求，部分別墅 設(shè)置電梯。 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 66 景觀：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀，增加色花色樹等四季樹種與花卉。景觀：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀

57、，增加色花色樹等四季樹種與花卉。 立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場、親水景觀休閑平臺、私家庭院等的設(shè)置。立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場、親水景觀休閑平臺、私家庭院等的設(shè)置。 p山脊森林公園：最大限度地保留原生山脊線，通過增設(shè)一些晨練跑道，園藝種植體驗(yàn)區(qū)、藝術(shù)小 品、風(fēng)景小路等將其營造成一條生態(tài)走廊； p親水景觀休閑平臺：沿湖設(shè)計(jì)親水景觀平臺與休閑步道，局部結(jié)合島嶼的形狀設(shè)計(jì)一些凸入湖面 的平臺，供游業(yè)主觀景、垂釣； p私家庭院：私家坡景花園、立體中空內(nèi)庭花園、圍合式庭院，私家景觀立體化，引景入室，達(dá)到 內(nèi)、外景之間的互融互動。 67 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì) 一期客戶一期客戶 n

58、來源：來源：90%杭州的私營業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外客戶還有來自義烏15%、 溫州等地5%的投資客。 n置業(yè)目的：置業(yè)目的：一期開盤較早，主力總價(jià)300-500萬，投資比例較高50；另有一部分客戶做度 假居住30和企業(yè)會所20 客戶分析客戶分析 客戶來源地分析客戶來源地分析 置業(yè)目的構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成 68 金基金基觀島觀島 基本資料基本資料 n項(xiàng)目位置：千島湖青溪新城（千島湖景觀大道 沿線） n開發(fā)商：杭州千島湖遠(yuǎn)洋置業(yè)有限公司 n占地面積：57491平米 一期86畝（5.7萬平米） n建筑面積：240000平米 一期12萬平米（其中 地上建筑面積86236平方米，地下建筑面

59、積 34447平方米） n容積率：1.5 n物業(yè)類型：排屋，高層，商業(yè)綜合體等 n交房狀況：毛坯 n價(jià)格：待定（排屋預(yù)計(jì)200萬/ 套） 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃: : n排屋140多套，2層107方，3層 153方； 40-80mini湖景公寓, n花園洋房：130方 n公寓4080方，精裝修 n三層商業(yè)綜合體：約13000商 業(yè)配套,內(nèi)部有餐飲、娛樂、休閑、 住宿。 商業(yè)綜商業(yè)綜 合體合體 排屋排屋 花園洋房花園洋房 公寓公寓 公寓公寓 項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色 以水為最大資源，以水為規(guī)劃主題以水為最大資源，以水為規(guī)劃主題 扇形地塊，270度景觀視野； 水以湖、溪、泉、池等各種樣狀分布園

60、區(qū)內(nèi)； 采用穿透性的規(guī)劃手法保證社區(qū)內(nèi)每條步道的視線都能 直達(dá)湖面； 院墅戶型格局參照鉑爾曼酒店設(shè)計(jì)，在浴室也能欣賞到 湖島風(fēng)光。 以度假功能為設(shè)計(jì)向?qū)б远燃俟δ転樵O(shè)計(jì)向?qū)?東南亞風(fēng)情；東南亞風(fēng)情； 低層遮幔式屋頂，提升高層景觀 系數(shù)； 低層退臺式建筑設(shè)計(jì)，有效遮擋 高層對低層室內(nèi)的窺視，同時(shí)提 升高層對湖的視覺穿透。 戶型戶型 三層聯(lián)排三層聯(lián)排 b2b2戶型戶型 153153方方 地下一層地下一層 一層一層 二層二層 三層三層 二層聯(lián)排別墅二層聯(lián)排別墅 a1a1戶型戶型 107107平米平米 地下一層地下一層 地上一層地上一層 地上二層地上二層 戶型戶型 意向客戶意向客戶 n目前尚未開盤，處