岳陽福隆巴陵尚街營銷推廣計劃53p

1、 我司按照福隆置業(yè)對項目總體戰(zhàn)略思想，結合項目核心概念以及市場競爭態(tài)勢而制訂的整體 營銷決策和計劃方案。 本著對項目的商業(yè)價值最大化，選擇最恰當?shù)纳虡I(yè)主題；現(xiàn)根據(jù)項目自身狀況、規(guī)劃設計以 及市場結論等結合開發(fā)商意愿，我司建議盡早著手對本案的商業(yè)部份進行形象包裝、推廣宣傳。 主基調(diào)按打造“巴陵尚街時尚魔方作為市場規(guī)劃理念引導市場優(yōu)質(zhì)客 戶群的關注。 同時為了成功打造“3+1block概念步行街” ，我司也將對本項目原商業(yè)部分業(yè)態(tài)進行合理布 局調(diào)整，以促進本項目后期的商業(yè)部分趨勢熱銷的場面，達到提高市場的占有率、影響力和關 注度。本方案力求積極地探求營銷推廣策略，以實現(xiàn)發(fā)展商的預期目標。 序 言

2、目錄 part1part1 項目分析項目分析 項目解讀區(qū)位解讀現(xiàn)狀剖析項目解讀區(qū)位解讀現(xiàn)狀剖析 part2part2 操盤分析操盤分析 市場分析前期操盤分析市場分析前期操盤分析 part3part3 定位、規(guī)劃定位、規(guī)劃 項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 part4part4 項目營銷分析項目營銷分析 價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃 part5part5 總結總結 總結總結 項目分析項目解讀 投資商：福建兄弟集團 發(fā)展商：岳陽福隆置業(yè)有限公司 項目所處位置：位于城市核心區(qū)，為衛(wèi)校原址，南鄰岳陽主干道巴陵中 路，北接站前路，西距岳陽商業(yè)中心步行街

3、150米，東臨中心 汽車站、火車站 地段：東茅嶺商圈地段 商業(yè)項目特點：1500的大型商業(yè)休閑廣場， 800米現(xiàn)代雙臨街精品 “步行街” 項目簡介 項目總占地面積28499.77平方米，建筑面積142772.1平方米，其 中：住宅面積103448.1平方米，商業(yè)面積39324平方米，綠地面積 10125平方米，綠地率超過了35%。 項目內(nèi)街380間商鋪，面積為8-30平方米。內(nèi)街一層商鋪均價為 26000元/平方米。 外街共23間商鋪，其中1層15間，均價40000元/平方米；2層4間， 面積為230-500平方米，均價10000-12000元/平方米；3層4間，200 平和500平各2間，均

4、價8000元/平方米。 商業(yè)面積 項目分析項目解讀 項目分析區(qū)位解讀 本案 東茅嶺路 東茅嶺商圈主體商業(yè)分布 沃爾瑪沃爾瑪 商圈商圈 福隆巴陵尚街選址位于城市核心區(qū)，為衛(wèi)校原址，南鄰岳陽主干道巴陵中路，北接站前路，所屬東茅 嶺成熟商業(yè)圈。 站前路 項目商業(yè)所占優(yōu)勢： 1、項目地段較優(yōu)越,周邊商業(yè)成熟； 2、擁有1500平的廣場集聚人氣； 3、商業(yè)面積39324平方米，近600個車位的泊車優(yōu)勢。 項目商業(yè)不足之處： 、本項目因交房問題受到很大負面影響； 、業(yè)態(tài)分布散亂，店鋪經(jīng)營產(chǎn)品有待再調(diào)整； 、項目商鋪存在眾多異形鋪面，門頭過窄，內(nèi)面過寬； 、鋪面人流動線設計過窄，內(nèi)場沒有設計休閑節(jié)點，導致公

5、共區(qū)域無 商業(yè)氛圍； 、項目所處地段雖緊鄰城市核心商業(yè)圈內(nèi)，但周邊商業(yè)項目林立，城 區(qū)內(nèi)主要百貨及市場匯聚于此，導致項目可規(guī)劃方向有限。 項目現(xiàn)狀剖析項目現(xiàn)狀剖析 項目分析現(xiàn)狀剖析 項目分析現(xiàn)狀剖析 解決？ 本項目因之前業(yè)主鬧事，整體商業(yè)形象受到很大負面影響，接下來的宣傳 推廣必須以新面貌迅速搶占市場,提升項目檔次及影響力。 建議： 1、在妥善解決住宅業(yè)主交房問題的前提下，由公司成立品牌公關小組，主 動聯(lián)系、組織業(yè)主、準業(yè)主、經(jīng)營戶、準經(jīng)營戶等，招開福隆.巴陵尚街品 牌展望會！真心實意的對業(yè)主表明開發(fā)商的決心和承諾，為業(yè)主處理好存在 的問題，對后期的服務和工程上將予以堅定的態(tài)度，做到讓業(yè)主放心

6、！ 2、采取優(yōu)惠政策，讓業(yè)主重拾對巴陵尚街的信心。（如月感恩季，對已 簽約客戶贈予優(yōu)惠和禮品） 3、利用活動造勢，組織巴陵尚街杯歌比賽，主要針對已購買住宅或簽約 商鋪的客戶，其次是受活動吸引的潛在客戶群。（具體活動主題及策劃方案我司將 在后期工作中具體策劃執(zhí)行） 項目分析現(xiàn)狀剖析 鋪面異形、鋪面人流動線設計過窄，內(nèi)場公共區(qū)域裝修無商業(yè)氛圍？ 解決？ 建議： 1、聘請專業(yè)有經(jīng)驗的商業(yè)氛圍設計公司，出具設計方案，對內(nèi)場進行 包裝、設計，強調(diào)拱拖出時尚、個性的購物環(huán)境。 2、由工程部聯(lián)合工裝裝修公司對項目內(nèi)街動線過窄部份進行改造，利用 獨特造形來凸顯出不同的個性風格。 目錄 part1part1 項

7、目分析項目分析 項目解讀區(qū)位解讀項目解讀區(qū)位解讀 part2part2 操盤分析操盤分析 市場分析前期操盤分析市場分析前期操盤分析 part3part3 定位、規(guī)劃定位、規(guī)劃 項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 part4part4 項目營銷分析項目營銷分析 價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃 part5part5 總結總結 總結總結 操盤分析市場分析 商業(yè)地產(chǎn)擴張加速 保持較高的市場水準 2011年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大幅增長。轉型商業(yè)地產(chǎn)，成為不少房企逆市淘金的重要方 向。 2012年，開發(fā)商仍在加速對商業(yè)地產(chǎn)的擴張。 政策調(diào)控持續(xù)趨緊，調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化

8、，貨幣政策效果明顯； 國民經(jīng)濟的軟著陸戰(zhàn)略將加強中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度和執(zhí)行力； 行業(yè)內(nèi)供給將偏向買方市場，行業(yè)總體銷售下滑，同時面臨嚴重資金鏈趨緊局面； 股票估值偏低，在資本市場上存在階段性交易機會； 岳陽樓區(qū)：以東茅嶺、五里牌為核心，花板橋、汴河商街為兩極，泰和、梅溪橋為兩翼， 涵蓋時尚購物、美食餐飲、娛樂健身、休閑旅游等特色鮮明的商業(yè)街區(qū)格局。培育出新的天 倫城商街、新格里時尚廣場、巴陵尚街等市場集群。 而岳陽的商業(yè)也在不斷改變！ 操盤分析市場分析 泰和商圈：整體檔次較低 東茅嶺商圈：百貨扎堆，人流量大 南湖商圈：高檔休閑商業(yè) 汴和街商圈：景區(qū)商業(yè)美食一條街 天倫城商圈：未來的城市核

9、心 岳陽主體商業(yè)分析 岳陽樓區(qū)：以東茅嶺、五里牌為核心，花板橋、汴河商街為兩極，泰和、梅溪橋為兩翼，涵蓋時尚購 物、美食餐飲、娛樂健身、休閑旅游等特色鮮明的商業(yè)街區(qū)格局。培育出地一大道、新格里時尚廣場、福 隆巴陵尚街等市場集群。 天倫城商圈 汴河街商圈 南湖商圈 泰和商圈 操盤分析市場分析 項目 體量 定位業(yè)態(tài)經(jīng)營方式經(jīng)營狀況購物環(huán)境 現(xiàn)代武商 3萬方 中端百貨零售聯(lián)營扣點經(jīng)營狀況良好硬件設備較陳舊 康星百貨 3萬方中低端百貨零售、餐飲聯(lián)營扣點 地段雖好，但自身 營運能力有限，經(jīng) 營狀況一般 重新裝修后整體 形象較好 天虹購物廣場 5萬方高端百貨 零售、餐飲、超 市 聯(lián)營扣點、租賃 連鎖管理經(jīng)

10、驗豐富， 樹立口碑的同時取 得了良好經(jīng)營業(yè)績 引領行業(yè)之首 崇尚百貨 3.5萬方中高端百貨 零售、超市、咖 啡 聯(lián)營扣點 內(nèi)部管理及營銷推 廣不足導致經(jīng)營狀 況不佳 整體條件一般 花生茂 1.2萬方潮流廣場 零售、餐飲、娛 樂 租賃 業(yè)態(tài)規(guī)劃不到位， 體量上無法滿足業(yè) 態(tài)設置 內(nèi)部裝飾有一定 特色，但缺乏亮 點 百盛光宏購物廣 場 5萬方中高端百貨 零售、餐飲、超 市 聯(lián)營扣點、租賃 連鎖管理經(jīng)驗豐富， 樹立口碑的同時取 得了良好經(jīng)營業(yè)績 各部份設施較完 善 友誼市場 7000方中低端服裝市場零售租賃 管理不到位，商品 良莠不齊 硬件設施較差 泰和服裝城4萬方低端商城零售租賃 受周邊市場帶動，

11、 經(jīng)營狀況良好 硬件設施較差， 布局雜亂 小龍城1.5萬方低端商城零售租賃 內(nèi)部管理不足，經(jīng) 營狀況一般 建筑設備老化， 處于危房 地一大道8萬方地下商業(yè) 零售、餐飲、娛 樂、超市、影院 租賃建設中 內(nèi)部裝飾有一定 特色，推廣創(chuàng)新 新格里時尚廣場4萬方 中高檔潮流微摩廣 場 餐飲、娛樂、購 物、影院 租憑建設中 物業(yè)結構設計參 照時尚天河， 天倫金三角購物 公園 10萬方中高端集中商業(yè) 零售、餐飲、娛 樂、超市、影院 租賃建設中 物業(yè)結構設計參 照萬達，裝修標 準較高 岳陽主體商業(yè)分析 項目項目推廣媒介推廣媒介項目定位語項目定位語推廣主題推廣主題簡析簡析 天倫城金 三角購物 公園 手冊、單張、

12、圍墻、公交 車身、電視、報紙、短信、 電梯間廣告、網(wǎng)絡廣告及 活動 岳陽火車站核心商 業(yè)中心 岳陽城市商業(yè)中軸 線上的璀璨地標 項目價值提煉準確， 文案及設計表現(xiàn)缺 乏沖擊力，缺乏投 資引導 岳陽地一 大道 戶外、樓書、單張、圍墻、 公交車身、電視、報紙、 短信、網(wǎng)絡廣告及活動 亞洲首席地下純商 業(yè)體驗式shopping mall 做香港上市公司股 東；賺一城財源鋪 鋪創(chuàng)富 推廣投入大，概念 新穎，目前代表岳 陽商業(yè)項目推廣最 高水平 新格里時 尚廣場 樓書、單張、圍墻、短信、 報廣、網(wǎng)絡、電視、外展、 活動 時尚所在，引領財 富所在 時尚所在.財富所 在； 黃金地段，鉑金位置； 鉆石商鋪買年

13、限送 年限； 推廣方式較全，投 資概念強，投資價 值點較全面，設計 表現(xiàn)商業(yè)調(diào)性大， 商業(yè)氛圍濃，業(yè)態(tài) 布局合理 在售項目銷售推廣分析 操盤分析市場分析 操盤分析前期操盤分析 福隆巴陵尚街前期商業(yè)操盤簡析： 1、商業(yè)物業(yè)物理形態(tài)規(guī)劃失?。?未能充分利用雙臨街優(yōu)勢，對商業(yè)物業(yè)功能分區(qū)進行合理布局，而是采用固有模式進行 統(tǒng)一主題的購物街區(qū)打造，完全沒有體現(xiàn)出項目所處地段的核心優(yōu)勢與良好的商業(yè)資源 可塑性。 2、商業(yè)氛圍的嚴重缺失： 效果圖上的簡單環(huán)境表現(xiàn)，未能給投資者、經(jīng)營者在未來商業(yè)運營上完整展示項目的遐 想空間，客戶無法在頭腦中形成對本項目的共鳴，以至于無法確定投資意向。 3、定價策略的失誤：

14、 就商業(yè)物業(yè)的物理結構而言，項目的所謂一層商業(yè)，嚴格意義上說應該是類似于泛首層 概念，其定價區(qū)間應該考慮平衡首層與負一層價格區(qū)間差值，若對物業(yè)價值強行歸位與 首層概念定位則明顯的偏離市場接受能力，導致滯銷情況的發(fā)生。 4、商業(yè)定位與功能劃分的嚴重書本化： 在物業(yè)規(guī)劃階段所產(chǎn)生的先天不足，在業(yè)態(tài)規(guī)劃階段不僅未能得到彌補反而依舊延續(xù)其 錯誤，選擇了一個所謂的熱門產(chǎn)業(yè)“女性概念市場”在這個主題下刻板的圍繞主題進行 業(yè)態(tài)劃分，即未能把握岳陽本土市場的脈搏同時也未能有效分析總結岳陽商業(yè)市場的詳 細情況。從而導致商業(yè)招商的無法可持續(xù)開展，并嚴重影響了商業(yè)銷售的展開。 part1part1 項目分析項目分析

15、 項目解讀區(qū)位解讀現(xiàn)狀剖析項目解讀區(qū)位解讀現(xiàn)狀剖析 part2part2 操盤分析操盤分析 市場分析前期操盤分析市場分析前期操盤分析 part3part3 定位、規(guī)劃定位、規(guī)劃 項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 part4part4 項目營銷分析項目營銷分析 價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃 part5part5 總結總結 總結總結 目錄 從岳陽現(xiàn)有開發(fā)商業(yè)物業(yè)市場分析可以得出結論，岳陽商業(yè)開發(fā)市場雖然十分 激烈，但是市場中總是存在著市場的空白點。 同時由于各開發(fā)商的開發(fā)理念和開發(fā)思路的不同，各商業(yè)項目開發(fā)定位迥異， 造成各項目的市場前景不同，對

16、于“福隆.巴陵尚街”項目而言，如何發(fā)掘市場的 最大潛力，避開競爭者鋒芒，獲得最大的推廣效應和投資效益，采取全面領先的 市場定位十分重要。 項目商業(yè)定位定位思考 本方案力求緊密結合招商與銷售力的特質(zhì)與優(yōu) 勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售 業(yè)績，實現(xiàn)發(fā)展商的預期目標。 項目swot分析 優(yōu)勢分析s代表 strength(優(yōu)勢) s s 項目商業(yè)定位定位思考 商業(yè)氛圍：周邊地區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，處于城市中心； 社區(qū)住宅部分銷售情況良好，為商業(yè)部分奠定了一定的人氣資源； 商業(yè)配套，屬于岳陽商業(yè)設施較為齊全的綜合性商業(yè)設施，擁有近600個 車位的大型停車場； 擁有1500平的廣場，有集聚人氣的優(yōu)勢

17、。 w w 項目swot分析 弱勢分析w代表weakness(弱勢) 項目商業(yè)定位定位思考 位置：具體而言，項目雖然所處東茅嶺商圈，但與步行街、土橋其它項 目相比較，位置較差； 時機：在步行街各項目當中，項目開發(fā)時間較早，但開發(fā)速度特別是招 商速度、銷售速度嚴重滯后； 同期又有數(shù)個項目在推廣，處于前后夾擊的市場推廣時期，特別是地一 大道、新格里的項目與我們項目過于接近，存在較大競爭壓力； 建筑形態(tài)，做為商業(yè)步行街而言，項目鋪形設計存在較多的弊端，存在 較多的拐角、死角，同時內(nèi)街的設計也存在影響。 o o 項目swot分析 機會分析 o代表opportunity(機會) 項目商業(yè)定位定位思考 岳

18、陽商業(yè)房地產(chǎn)投資市場正在受到投資市場的熱烈追捧，商業(yè)物業(yè) 投資成為趨勢，導致部分開發(fā)項目對商業(yè)物業(yè)的投資收益要求 較高但 本地投資者接盤能力有限，從而使得供求雙方產(chǎn)生直接的價格矛盾。 福隆巴陵尚街作為本地區(qū)核心地段樓盤，就知名度而言已經(jīng)得到了 市場的充分認可，后期市場運作應圍繞美譽度、性價比兩個方面展開。 項目swot分析 威脅分析 t代表threat(威脅) t t 項目商業(yè)定位定位思考 項目所處地段雖為城市核心商業(yè)圈內(nèi)，但周邊商業(yè)項目林立，城區(qū) 內(nèi)主要百貨及精品購物場所匯聚于此，導致項目可規(guī)劃方向有限。 年內(nèi)新開發(fā)的天倫金三角、地一大道、新格里時尚廣場等市內(nèi)大 型商業(yè)項目開業(yè)均聚集在十月份

19、左右，對項目的開業(yè)吸引力及轟動 效應的產(chǎn)生形成強烈威脅。 根據(jù)馬思洛需求論，人 的需求分為五個階段， 每到一個階段，潛在的 需求會不斷提升。 自我實現(xiàn)自我實現(xiàn) 尊重尊重 感情感情 安全安全 生理生理 項目商業(yè)定位定位思考 上層之上層 上層之基礎 基礎之上層 基礎之基礎 自發(fā)形成，零散無規(guī)劃 形成一個獨立圈層的交流平臺 滿足更高的生活需求 規(guī)劃基本配備 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位定位思考定位思考 主題型聚焦 區(qū)域配套 自我實現(xiàn) 尊重 感情 安全 生理 上層之上層 上層之基礎 基礎之上層 基礎之基礎 自我實現(xiàn) 尊重 感情 安全 生理 滿足消費者需求 提升項目價值 項目商業(yè)定位定位思考 項目商業(yè)定位形

20、象定位 巴陵尚街時尚魔方3+1 block概念步行街 個性、創(chuàng)新、引領 “文藝、活動”廣場 停車場停車場 近500個停車位 交通交通 北有站前路 南有巴陵中路 特色美食特色美食 引進特色餐飲 各地特色美食 時尚休閑時尚休閑 羽毛球館、咖吧茶座 保齡球館 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位形象定位形象定位 交通 北有站前路 南有巴陵中路 特色美食 引進特色餐飲 各地特色美食 時尚休閑 咖吧茶座 保齡球館 時尚休閑時尚休閑 羽毛球館、咖吧茶座 保齡球館 其他業(yè)態(tài) 兒童樂園、電玩城、 數(shù)碼通訊廣場 “文藝、活動”廣場 停車場 近500個停車位 項目商業(yè)定位形象定位解析 3+1block街區(qū)：集餐飲、休閑、娛樂

21、、停車、購物眾多功能區(qū)于一體。引領城市區(qū)域吃、 喝、玩、樂、購的概念步行街。那么引進娛樂休閑、咖吧茶座、健康球館、特色餐飲、小 吃美食等商業(yè)業(yè)態(tài)是十分必要的。 特色餐飲：本案將打造以特色餐飲(各地小吃美食)集中型的美食街，在這里人們可以盡情 享受到最豐富、最美味的飲食。如進駐大型餐飲就需要考慮排煙、排污、供配電的負荷、 空調(diào)位必須從使用者的角度提供專業(yè)的解答，而商服物業(yè)在配套上的重點則視經(jīng)營的需要 而定。 時尚休閑中心：充分利用項目配套“休閑廣場+停車”的先天優(yōu)勢，規(guī)劃時尚休閑類的服 務商業(yè)（如棋牌茶座、廣場咖啡吧、桌球室、電玩城、保齡球館等），必將吸引眾多人氣。 強調(diào)一站式休閑購物功能，強調(diào)

22、滿足消費者循環(huán)消費，強調(diào)商業(yè)物業(yè)的高端形象，強調(diào)商 街特色吸引力，強調(diào)時尚魔方3+1block街區(qū)概念元素，強調(diào)商街包裝特色、經(jīng)營特色、 以及休閑購物吸引力。 “個性、創(chuàng)新、引領”打造岳陽一站式娛樂休閑概念步行街。 在商業(yè)空間的營造上， 更多的以進駐商戶的 個性化、創(chuàng)意式的小 品為主導，形成“一 店一景”，使項目更 具有可逛性，同時， 通過各個獨具特色的 商家的裝點，使得項 目的個性化形象更為 突出，進一步提升項 目的市場競爭力。 項目商業(yè)定位形象定位解析 項目商業(yè)定位形象定位解析 在商戶引進的過程中，重點考慮具 有一定文化底蘊，同時不乏現(xiàn)代時 尚商業(yè)感的經(jīng)營者，在突顯項目既 定的“文化”定位

23、的同時，也在現(xiàn) 有的區(qū)域商業(yè)原素單一的情況下起 到一種拔升和創(chuàng)新的作用。 通過項目自身物業(yè)上的優(yōu)勢及后期 商戶的合理規(guī)劃，同時借由空間及氛 圍的營造，打造區(qū)域內(nèi)首個“花園 式商街”，在拔升區(qū)域商業(yè)整體形象 的同時，也引領著一種新的消費潮 流，同時創(chuàng)造一種新的生活方式。 項目商業(yè)定位形象定位解析 規(guī)劃原則項目商業(yè)定位 p 業(yè)態(tài)相對集中的原則：同類店鋪集群化可以最大化的發(fā)揮吸引力， 也便于消費者辨識，形成簇群效應。 p 以主代次，以次代散的原則：形成頭羊效應。 p 業(yè)態(tài)互補，相互關聯(lián)依賴的原則：產(chǎn)生連帶效應，共同獲得最大的商業(yè)利益。 p 突出差異化，特色優(yōu)先的原則：形成磁鐵效應，增強客戶的忠誠度。

24、 p 動靜分區(qū)，動靜結合，平滑過渡原則：滿足消費方式的多樣化。 p 布局彈性的原則：保留未來營業(yè)中根據(jù)市場情況進行有效調(diào)整的空間。 p 立體布局的原則：通過商業(yè)設施間的虹吸、噴灑，建立起立體“回游”體系。 p 磁點分布平衡性原則。 p 目標性消費和隨機消費相結合的原則。 p 營業(yè)時間有所區(qū)分的原則。 業(yè)態(tài)、業(yè)種 項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)調(diào)整 原業(yè)態(tài)分布 巴陵尚街整體規(guī)劃三大主題業(yè)態(tài) 品 牌 街：臨巴陵中路的1、2號樓三層街鋪； 休閑大道：月亮灣廣場周邊內(nèi)街； 淘匯新天：項目女性主題商城，包括伊人圈、 時尚臺、饕餮客、兒童天地和家 居飾品等六大細化經(jīng)營主題。 項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)調(diào)整解析 區(qū)：項目形象展示，

25、建議以品牌性強、受消費者追捧的西士快餐及單位 租金最高的零售業(yè)態(tài)為主，將價值最大化； 區(qū)：因門頭過窄、內(nèi)面過大導致鋪面存在較大的弊端，可以引進兒童樂 園、桌球城、電玩城或其它休閑項目； 區(qū)：緊鄰休閑廣場，有很好的展示性，建議引進甜品站或男士精品； 區(qū)：同樣因為鋪面的弊端性，所以建議引進保齡球館或作為小區(qū)娛樂活 動室； 、區(qū)：臨休閑廣場，同時區(qū)塊物業(yè)結構較為方正，適合多業(yè)態(tài)商家選 址需求，建議引入男、女潮流系列、男、女、日韓系列服飾、精品， 形成本案的核心區(qū)域； 區(qū)：因區(qū)域緊鄰站前西路（多數(shù)業(yè)態(tài)以數(shù)碼、手機通訊為主），建議以 周邊商業(yè)項目的主力經(jīng)營范圍為目標業(yè)態(tài)，將此區(qū)域做成數(shù)碼通訊 廣場，可有

26、效銜接來自站前路的消費人流，從而形成一個商業(yè)整體； 區(qū)：緊鄰站前小學，各種特色小吃將吸引學生、家長的眼球，以口碑宣 傳效益，且?guī)碓狸柎蟊娤M人氣。 區(qū)：項目形象展示，建議以品牌性強、受消費者追捧的西士快餐及單位租金最高 的零售業(yè)態(tài)為主，將價值最大化； 項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)調(diào)整解析 西式快餐 建議商家：麥當勞 需求面積：300-500 建議商家：品牌連鎖 需求面積：200-500 品牌零售 項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)調(diào)整解析 、區(qū)：臨休閑廣場，同時區(qū)塊物業(yè)結構較為方正，適合多業(yè)態(tài)商家選 址需求，建議引入男、女潮流系列、男、女、日韓系列服飾、精品， 形成本案的核心區(qū)域； 區(qū)：主題餐廳 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位

27、業(yè)態(tài)調(diào)整解析業(yè)態(tài)調(diào)整解析 項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)調(diào)整 現(xiàn)業(yè)態(tài)調(diào)整 品牌店茶樓休閑品牌店茶樓休閑 室內(nèi)兒童樂園室內(nèi)兒童樂園 電玩城或桌球等休閑項目電玩城或桌球等休閑項目 保齡球館或保齡球館或 小區(qū)活動室小區(qū)活動室 特特 色色 小小 吃吃 （ 并并 有有 針針 對對 性性 的的 進進 行行 展展 開）開） 數(shù)碼、通訊賣場數(shù)碼、通訊賣場 潮流服飾區(qū)潮流服飾區(qū) 甜品站、甜品站、 主題餐廳主題餐廳 時尚飾品、日韓服飾時尚飾品、日韓服飾 區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū) 特色小吃（各地特色小吃、無 煙燒烤、麻辣燙等） 室內(nèi)兒童樂園、電玩城、鞋城 保齡球館或社區(qū)活動室 一樓為品牌店 二三層為休閑茶樓 男、女潮流服飾

28、、內(nèi)衣區(qū) 時尚飾品、男、女日韓服飾 數(shù)碼、通訊賣場 甜品站、主題餐廳 目錄 part1 項目分析 項目解讀區(qū)位解讀現(xiàn)狀剖析 part2 操盤分析 市場分析前期操盤分析 part3 定位、規(guī)劃 項目定位項目業(yè)態(tài)調(diào)整 part4 項目營銷分析 價格體系建議營銷計劃招商計劃推廣計劃 part5 總結 總結 項目營銷分析價格體系建議 各同類競爭項目的先發(fā)優(yōu)勢，已經(jīng)分流部分目標投資客群。天倫城、地一大道、新格里時尚 廣場已入市銷售，而本項目入市已有一段時間，加上先前業(yè)主鬧事照成的負面影響，對開發(fā) 商預期的十月初滿鋪開業(yè)具有一定的挑戰(zhàn)性。 首先是項目已開過一次盤，并前后作過大量推廣，在市場上已累積部分知名

29、度，對目標客戶 群用以往形象再行推廣已沒有太多吸引力；其次是產(chǎn)品自身因建筑結構所限，限制了鋪位商 業(yè)價值，內(nèi)街商鋪的內(nèi)部動線以及街鋪鋪位形狀、剪力墻等都對招商和銷售提出了嚴峻的考 驗。 巴陵尚街商業(yè)物業(yè)的物理結構而言，項目的所謂一層商業(yè)，嚴格意義上說應該是類似 于泛首層概念，其定價區(qū)間應該考慮平衡首層與負一層價格區(qū)間差值，若對物業(yè)價值強行 歸位與首層概念定位則明顯的偏離市場接受能力，導致滯銷情況的發(fā)生。就價格方面巴陵 尚街現(xiàn)在的價格并無太大的優(yōu)勢，建議重點突出性價比。 且拿天倫城做對比，天倫城商業(yè)街2層實售價格為12000元平方米，而本項目因建筑 結構、內(nèi)部動線、以及街鋪鋪位形狀所限，限制了鋪

30、位商業(yè)價值。所以，我司建議：對之 前價格體系再行調(diào)整，建議內(nèi)街一層實售價格為1350014500元平方米之間。以價格 優(yōu)勢策略達到理想效果！（建議臨街原價五折之后再行7折優(yōu)惠。我司將在近期工作中制訂具體優(yōu)惠 執(zhí)行方案） 性價比優(yōu)勢？ 營銷計劃核心將圍繞吸引岳陽市的經(jīng)營商戶、投資客戶群及提高項目在岳 陽市的認知度； 提高潛在經(jīng)營商戶信心及預期值，促進經(jīng)營商戶進場，保證項目收籌開業(yè) 要求； 實現(xiàn)項目品牌及知名度推廣，促進項目影響力，讓客戶認知； 增加客戶信心，提高購買率，累積客戶資源，為開街后強銷做好準備。 目標客戶 1、市區(qū)投資客戶； 2、自購自營客戶； 3、市內(nèi)各主要商業(yè)內(nèi)客戶群 項目營銷分析

31、營銷計劃 招商先行原則 招商、銷售分階段側重 招商先行啟動銷售招商簽約 開街/銷售并舉 帶租約銷售 項目營銷分析營銷節(jié)奏 項目市場營銷策略設計，必須在提高招商速度和回籠資金的同時，合理減輕尾盤銷售壓力，加強項目的 可持續(xù)銷售能力，在完成招商的同時，建立項目完整的品牌形象系統(tǒng)，為后期的銷售和經(jīng)營管理，奠定良 好的基礎。 項目營銷分析整體營銷節(jié)點線 持續(xù)開街至自然開業(yè) 形象導入期 8月9月 8.20 持續(xù)開街至完成招商任務 95%，舉行盛大開業(yè) 交接、整理、收集一切資源，制定整體銷售推廣計劃 7.287.28 通過項目全新形象的出 街，以及對前期客戶的 梳理，完成銷售20% 進入銷售強銷期 強勢推

32、廣 10月 借開街熱度，銷售進入強銷期 銷售60% 11月12月 2013 籌備期 2013年 第 一 季 度 完 成 銷售 妥善處理業(yè) 主糾紛問題 全新形象出街 借助招商帶 動銷售 借助火爆招 商刺激銷售 持續(xù)開街至自然開業(yè) 形象導入期 8月9月 8.20 持續(xù)開街至完成招商任務 95%，圣誕舉行盛大開 業(yè)活動 交接、整理、收集一切 資源 7.28 建議完成招商任務85% 進入銷售強銷期 強勢推廣 10月11月12月 2013 籌備期 妥善處理業(yè) 主糾紛問題 全新形象出街 借助招商帶 動銷售 借助火爆招 商刺激銷售 前期蓄水客戶進行梳理，制 定整體招商推廣計劃，制定 優(yōu)惠方案 項目試營業(yè) 根

33、據(jù)推廣核心策略以及根據(jù)推廣核心策略以及20122012年下半年推廣執(zhí)行大表制定的營銷策略和推廣節(jié)奏安排，項目推年下半年推廣執(zhí)行大表制定的營銷策略和推廣節(jié)奏安排，項目推 廣運營將以招商為主、銷售為輔，在最短的時間內(nèi)，通過營銷推廣手段蓄積誠意客戶，并擬定廣運營將以招商為主、銷售為輔，在最短的時間內(nèi)，通過營銷推廣手段蓄積誠意客戶，并擬定9 9月項目月項目 全新招商形象入市，全新招商形象入市，1010月初業(yè)主可自行開始試營開街，在營業(yè)鋪面達到月初業(yè)主可自行開始試營開街，在營業(yè)鋪面達到95%95%時舉行盛大的開業(yè)活動，并時舉行盛大的開業(yè)活動，并 通過內(nèi)外宣傳，刺激店鋪的銷售！通過內(nèi)外宣傳，刺激店鋪的銷售

34、！ 項目營銷分析整體招商節(jié)點線 20122012年 9月 確定整體裝修方案 消防報建審批 空調(diào)開始安裝 主體設備設施調(diào)試完成 8月 水、 電 開 始 安 裝 試 營 開 街 10月 公 共 區(qū) 域 完 成 裝 修 消防驗收合格 商戶開始內(nèi)場裝修 商戶完成裝修 1111月月 商戶確定裝修方案 持續(xù)開街至開業(yè) 項目營銷分析工程進度 項目營銷分析招商線 10月月8月月 試營開街 9月月 根據(jù)本司制定的營銷策略，整體項目運營將以招商為主、銷售為輔，最大限度上在最短的時間內(nèi)蓄 客充足，于計定日期9月底開始試營開街，在年底營業(yè)鋪面達到一定程度時舉行開業(yè)活動！ 招 商 人 員 熟 悉、 了 解 項 目 租賃

35、區(qū)域、產(chǎn)品類型 租賃額度、租賃面積 制定招商分期目標 持續(xù)開街至開業(yè) 11月月 籌備期強勢招商，根據(jù)招商狀況及時調(diào)整招商策略 擬定客戶蓄水方案 對前期蓄水客戶進行梳理摸底 根據(jù)招商進度制訂招商優(yōu)惠 追蹤意向客戶，進行逼定成交 持續(xù)招商完成 （來電、來訪）客戶資源深度挖掘 持續(xù)收集客戶源，外展點宣傳蓄客 招 商 答 客 百 問 說 辭、 接 待 流 程 培 訓 持續(xù)開街至完成招商任務 95%，舉行盛大開業(yè) 根據(jù)本司制定的營銷策略，整體項目銷售運營在招商達到一定程度后，將在最大限度上、最 短的時間內(nèi)蓄客充足，在2013年元月份之前完成計定目標。銷售進度也將根據(jù)方案設置的時間節(jié)點 逐步展開，力爭完美

36、收籌。 對前期蓄水客戶客戶進行梳理，進 行強行逼定 根據(jù)本司制定的營銷策略，整體項目銷售運營在招商達到一定程度后，將在最大限度上、最 短的時間內(nèi)蓄客充足，在2013年上半年之前完成計定目標。銷售進度也將根據(jù)方案設置的時間節(jié) 點逐步展開，力爭完美收籌。 借開街熱度造勢,持續(xù)挖掘優(yōu)質(zhì)客戶 項目營銷分析銷售線 根據(jù)銷售狀況調(diào)整銷售策略 持續(xù)派單，累積客戶、簽約 8 月 10月 試營開街 9月 接待流程的擬定及培訓 整理收集工作 銷售價格體系制定（一鋪一價表） 制 定 相 應 的 促 銷 優(yōu) 惠 策 略 制定銷售分期目標 各期銷售區(qū)域、產(chǎn)品類型 各期銷售額度、銷售面積 持續(xù)銷售策略，至完成銷售任務 銷 售 說 辭 答 客 百 問 擬 定 2013 年上 半年 力爭 完成 銷售 外展點宣傳蓄客 11月 持續(xù)開街至開業(yè) 12月月 2013 籌備期 銷售強銷期 全面推廣 策劃工作將根據(jù)招商及銷售時間節(jié)點逐步開展，擬定出有針對性、可行性 思路和方案，促進和推動招商、銷售的進度。 11 月 策劃工作將根據(jù)招商及銷售時間節(jié)點逐步開展，擬定出有針對性、可行