【商業(yè)地產(chǎn)PPT】天津融創(chuàng)上谷商業(yè)項(xiàng)目招商推廣

1、 我們?nèi)趧?chuàng)集團(tuán) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量 我們擁有 前瞻的市場(chǎng)策略 銳利的市場(chǎng)目光 穩(wěn)健的市場(chǎng)步伐 于是 我們堅(jiān)信 輝煌的明天 必然從攜手融創(chuàng)開始 80年代中期，曾經(jīng)是天津的城市建設(shè)高速發(fā)展的時(shí)期 未來的4年內(nèi)天津都會(huì)是一個(gè)高速發(fā)展的城市 奧運(yùn)是城市的機(jī)遇，入世是發(fā)展的契機(jī) 連續(xù)13年高速(14.5)增長(zhǎng)的gdp指標(biāo) 新的政府班子，新的思路，新的政策 國(guó)內(nèi)投資“北上西進(jìn)”的格局對(duì)周邊區(qū)域環(huán)境發(fā)展的促 進(jìn) 天津未來的城市定位是以環(huán)渤海為中心的中國(guó)北部經(jīng)濟(jì) 商貿(mào)中心 04年中國(guó)房地產(chǎn)城市訊息預(yù)測(cè)發(fā)布會(huì)，天津被 評(píng)為繼北京、上海之后，中國(guó)最具潛力的發(fā)展 區(qū)域 入世和奧運(yùn)帶動(dòng)城市整體基礎(chǔ)建設(shè)的高速發(fā)展

2、 市政府每年投入超過百億元 地區(qū)固定資產(chǎn)投資明顯擴(kuò)張，03年突破千億 行業(yè)的規(guī)范化和土地政策(03下半年，土地有 償供應(yīng)）的透明化推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也 為外地企業(yè)進(jìn)入天津市場(chǎng)鋪平道路 03年天津人均商業(yè)面積為0.7平米，一般發(fā)達(dá)城市 的標(biāo)準(zhǔn)為1平米 04年商業(yè)地產(chǎn)在天津的總投放量達(dá)到了400萬平米， 規(guī)模超過5萬平米的項(xiàng)目12個(gè)，投資超億的項(xiàng)目18 個(gè) 04年1月份-2月商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)上漲了24% 天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)城市邊緣化、投資多元化、 業(yè)態(tài)多元化的特色，一站式消費(fèi)成為熱點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)在天津方興未艾 市場(chǎng)空間的拓展在于對(duì)市場(chǎng)的深入思考，對(duì) 項(xiàng)目的分析把握。在充分了解天津市場(chǎng)現(xiàn)狀后

3、， 我們要做的就是：占據(jù)市場(chǎng)的有利區(qū)位；確立 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；完善項(xiàng)目的自身品質(zhì)；制定 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)、推廣、服務(wù)策略，使項(xiàng)目更加迎 合市場(chǎng) 滿足需求。 1、總占地面積2.5萬平米，地上建筑面積4.2萬平米， 地下建 筑面積1.2萬平米，地上三層商業(yè)總面積 2.4萬平米，soho建筑面積1.8萬平米；容積率1.7， 綠化率30 2、南北兩段三層商業(yè)建筑，其間自然形成內(nèi)向商業(yè) 街 3、7.56*7.56水泥柱網(wǎng)，店鋪大小可以依據(jù)商家需 要自由分割，從幾十平米到幾千平米都可以滿足 4、連廊、天井、屋頂花園等現(xiàn)代建筑因素的運(yùn)用使 整個(gè)項(xiàng)目靈活多變、優(yōu)化交通動(dòng)線 毗鄰?qiáng)W運(yùn)迎賓主干道,東西兩側(cè)的天塔和水上公

4、園是 天津的標(biāo)志性景點(diǎn) 周邊的立達(dá)公寓、翠湖溫泉花園、新城市花園等、 天驕源、水榭花園等樓盤形成天津市的傳統(tǒng)富人聚 居區(qū) 所座落的南開區(qū)西南地帶高等院校聚集，外籍人口 眾多，形成豐厚的文化底蘊(yùn) 優(yōu)越的地理位置和人文背景 商業(yè)地產(chǎn)只有依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，將城市的文化特色和區(qū) 位特色和商業(yè)價(jià)值進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，才是實(shí)現(xiàn)和城市的協(xié)調(diào)發(fā)展 上谷項(xiàng)目所處的地塊，居住氛圍已相當(dāng)成熟，但商業(yè)欠缺 臨近奧運(yùn)板塊，地段升值潛力巨大 周邊人文氣息濃厚的優(yōu)美環(huán)境迎合商業(yè)選址環(huán)境氛圍理 念逐步擴(kuò)大的趨勢(shì) 北側(cè)的水上北路是天津市內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)密集度最高的地塊 本項(xiàng)目原始地塊也是以餐飲業(yè)態(tài)為主的區(qū)域，周邊飲食 文化的底蘊(yùn)和習(xí)

5、慣濃厚 區(qū)位商機(jī) 如果說 建筑風(fēng)格是上谷的表情 那么 設(shè)施配套就是上谷的主角 品牌文化則是上谷的語(yǔ)言 我們深深了解 如何讓上谷聚集所有時(shí)尚潮流目光 占據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 著名日建設(shè)計(jì)師經(jīng)典之作，整體建筑風(fēng)格、通透、現(xiàn)代，將著名日建設(shè)計(jì)師經(jīng)典之作，整體建筑風(fēng)格、通透、現(xiàn)代，將 時(shí)尚感覺和功能性完美的結(jié)合時(shí)尚感覺和功能性完美的結(jié)合 獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格和視覺沖擊是上谷成為和天塔一樣的地獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格和視覺沖擊是上谷成為和天塔一樣的地 標(biāo)性建筑的形象因素標(biāo)性建筑的形象因素 小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位直接影響到其配套設(shè)施 內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)期需求和業(yè)態(tài)的差異是需要首 先考慮的因素 前期通過對(duì)天津市近300家餐

6、飲經(jīng)營(yíng)者的深度調(diào) 研和數(shù)據(jù)分析，貼合餐飲娛樂行業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求量 身定做配套內(nèi)容 項(xiàng)目配套設(shè)施充分考慮餐飲業(yè)的特殊要求，電力 負(fù)荷250w/平米 閉路電視監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)、54兆寬帶無線網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)形成現(xiàn)代化物業(yè)配套 小型商業(yè)地產(chǎn)缺乏大型地產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)和商圈效應(yīng) 對(duì)小型商業(yè)地產(chǎn)而言，定位至關(guān)重要 沒有主題的小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無法生存 從項(xiàng)目操作的角度而言，品牌對(duì)于產(chǎn)權(quán)客戶投資 者的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目定位和招商是小型商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的兩個(gè)操作 環(huán)節(jié)，只有圍繞這兩個(gè)環(huán)節(jié)才能有效合理的整合商 業(yè)資源和社會(huì)資源，使商業(yè)地產(chǎn)脫離單純的商業(yè)范 疇，上升成為一種持續(xù)性的社會(huì)行為 我們的目標(biāo)是做品牌而不是做項(xiàng)目

7、很多人說“沒有主題的項(xiàng)目是無法生存的” 我們說“沒有文化的項(xiàng)目是無法持久的” 主題是有時(shí)效性的，唯有文化才是可以積累和 沉淀的 升華 項(xiàng)目的文化內(nèi)涵對(duì)與項(xiàng)目的主題是一個(gè)有益的 補(bǔ)充和支撐 通過將項(xiàng)目的定位上升到城市文化的層次才可 以為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展和價(jià)值鏈循環(huán)提 供內(nèi)在的動(dòng)因 項(xiàng)目的文化內(nèi)涵對(duì)與項(xiàng)目的主題是一個(gè)有益的 補(bǔ)充和支撐 在住宅地產(chǎn)中，投資者是其價(jià)值鏈的最后一環(huán) 在商業(yè)地產(chǎn)中，消費(fèi)者才是這個(gè)鏈條上的最終 一環(huán)，才是所有商業(yè)環(huán)節(jié)中最根本的動(dòng)因 價(jià)值鏈循環(huán) 開發(fā)商開發(fā)商投資者投資者 經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)，投資者的收益和開發(fā)商的快速 現(xiàn)金回流都要通過消費(fèi)者的購(gòu)買行

8、為來實(shí)現(xiàn) 只有打動(dòng)消費(fèi)者才能帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)者，影響投資者 所以我們的項(xiàng)目定位，經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容都是圍繞消 費(fèi)者為中心展開的 我們要?jiǎng)?chuàng)造一種消費(fèi)的理念，一種消費(fèi)時(shí)尚 這種理念是為天津市的中高端人群量身定做的, 是一種天津市的白領(lǐng)階層消費(fèi)文化 我們要給消費(fèi)者一條天津沒有的街，一條天津也 該有的街，用外地的特色餐飲豐富消費(fèi)者的感官 消費(fèi)=娛樂+美食+休閑，是我們提倡的理念，互 補(bǔ)性業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合,構(gòu)成文化的基調(diào) 充分做足“專”和“精”是小型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思路。營(yíng) 運(yùn)管理模式應(yīng)隨項(xiàng)目“特色”發(fā)生轉(zhuǎn)變 消費(fèi)者是所有商業(yè)環(huán)節(jié)中最根本的動(dòng)因，所有的服務(wù)都是 為終端消費(fèi)者服務(wù)的。 上谷從拉動(dòng)消費(fèi)，為項(xiàng)目提供消費(fèi)群的角度出發(fā)

9、，建設(shè) “上谷部落”餐飲娛樂網(wǎng)。以天津市高端餐飲娛樂的門戶 網(wǎng)站為定位，將上谷“消費(fèi)娛樂美食休閑”的消費(fèi) 文化以網(wǎng)絡(luò)的形式推介給更多的消費(fèi)者。同時(shí)配合上谷聯(lián) 盟卡的附加值效應(yīng)，網(wǎng)羅高端消費(fèi)群，為項(xiàng)目提供了海量 的客源。 經(jīng)營(yíng)者是項(xiàng)目運(yùn)作的主要客體，運(yùn)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量直接影響 到他們經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量和持續(xù)性 上谷針對(duì)小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依賴于整體推廣運(yùn)營(yíng)的特色， 與國(guó)際一流咨詢管理公司“仲梁行”簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議， 以最先進(jìn)的手段和理念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后期的運(yùn)營(yíng)管理，持續(xù) 挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 為經(jīng)營(yíng)者提供收費(fèi)透明公開化、服務(wù)專業(yè)效率化、硬件優(yōu) 質(zhì)化的24小時(shí)物業(yè)管理服務(wù) 通過對(duì)商業(yè)街進(jìn)行有效的長(zhǎng)期整體營(yíng)銷推廣，提升

10、項(xiàng)目品 牌形象的通時(shí)為經(jīng)營(yíng)者提供客戶范圍的拓展 融創(chuàng)集團(tuán) 成立至今 立足目標(biāo)市場(chǎng) 以國(guó)際化先進(jìn)運(yùn)營(yíng)理念 聯(lián)合國(guó)際知名規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)公司 打造了多個(gè)地標(biāo)性高尚建筑 以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 完善的配套服務(wù) 占領(lǐng)了高端市場(chǎng) 贏得了目標(biāo)客群的青睞 融創(chuàng)集團(tuán)攜其產(chǎn)品期待與您攜手 在未來的發(fā)展道路上 共創(chuàng)輝煌 overover 如何成就一段文雅與居住的良緣如何成就一段文雅與居住的良緣? ? 文庭雅苑項(xiàng)目提案文庭雅苑項(xiàng)目提案 在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，前期策劃分析甚 為重要，對(duì)于一個(gè)樓盤開發(fā)成功與否具 有決定性意義。 所以，名鉆傳播機(jī)構(gòu)將首先從前期 策劃分析入手，以一個(gè)完整而嚴(yán)密的科 學(xué)體系，為項(xiàng)目做好準(zhǔn)確的整體分析， 為本案

11、提供定位依據(jù)，打好后期營(yíng)銷策 劃基礎(chǔ)。 它決定了項(xiàng)目“在什么樣的地方， 蓋什么樣的房子，賣給什么樣的人”。 在明確研究這些問題后，方能在后期的 營(yíng)銷策劃階段把“怎樣賣房子”的工作 做得更加睿智與成功，從而實(shí)現(xiàn)樓盤開 發(fā)利潤(rùn)的最大化。 前前 言言 第一部分第一部分 掃蕩一個(gè)區(qū)域的勘查清單掃蕩一個(gè)區(qū)域的勘查清單 市場(chǎng)如是說市場(chǎng)如是說 用地分析用地分析 市場(chǎng)市場(chǎng)分析分析 政策分析政策分析 區(qū)域分析區(qū)域分析 本部分主要分析用地所在區(qū)域的城市功能，即在城市結(jié)構(gòu)中 的地位。 區(qū)域區(qū)域 的的 功能特征功能特征 區(qū)域區(qū)域 的的 認(rèn)可度認(rèn)可度 區(qū)域區(qū)域 的的 發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 城市尺度城市尺度 ( (一一) )

12、、區(qū)域的功能特征、區(qū)域的功能特征 1 1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 2006年長(zhǎng)春高新區(qū)全年經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)1002.5億元，2007年力 爭(zhēng)全年工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)1197億元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成160億 元，成為拉動(dòng)長(zhǎng)春市乃至吉林省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。 2 2、區(qū)域人文、區(qū)域人文 開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有18所全日制高等學(xué)校、 39個(gè)國(guó)家、省直屬科研 機(jī)構(gòu)和11個(gè)國(guó)家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室及其他教育機(jī)構(gòu)，其他文化、體 育、衛(wèi)生、計(jì)劃生育、環(huán)境保護(hù)等各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展迅猛。 3 3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū)致力于發(fā)展生物醫(yī)藥、光電技術(shù)、先進(jìn)制造技術(shù)、信 息技術(shù)和新材料五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ，形成光電信息、生物醫(yī)藥、新材 料和媒體傳送

13、四大產(chǎn)業(yè)集群，并打造成全國(guó)一流的自主創(chuàng)新基地 其中高新技術(shù)項(xiàng)目和高附加值項(xiàng)目占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的90%以上。 ( (二二) )、區(qū)域的認(rèn)可度、區(qū)域的認(rèn)可度 1 1、區(qū)域檔次、區(qū)域檔次 一個(gè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、管理先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、 綜合優(yōu)勢(shì)明顯、能與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌的現(xiàn)代化新區(qū)。 2 2、區(qū)域形象、區(qū)域形象 長(zhǎng)春高新區(qū)是1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)成立的首批27個(gè)國(guó) 家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。根據(jù)國(guó)家科技部火炬中心對(duì)全國(guó) 53家高新區(qū)2000年度的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春高新區(qū)技工貿(mào)總收入 和工業(yè)總產(chǎn)值均列第11位，工業(yè)增加值列第8位，利潤(rùn)和稅金列 第5位。 被譽(yù)為“東北硅谷”。 3 3、區(qū)域

14、特性、區(qū)域特性 長(zhǎng)春高新區(qū)以“發(fā)展高科技，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化”為宗旨，以改革 的精神不斷創(chuàng)新，來到以開放的思維謀劃發(fā)展，創(chuàng)造了超常規(guī)的 建設(shè)和發(fā)展速度。近幾年綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)始終位居全國(guó)53個(gè)國(guó) 家級(jí)高新區(qū)前列 。 ( (三三) )、區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì) 1 1、綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū) 園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大載體，通過核心園區(qū)把人才、技術(shù)、 項(xiàng)目、資金等創(chuàng)新要素高度集中，構(gòu)筑了龍頭企業(yè)帶動(dòng)、一區(qū)多 園的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展格局。其中，長(zhǎng)春軟件園、光電技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等先 后被批準(zhǔn)為“國(guó)家火炬計(jì)劃光電信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”、“國(guó)家 留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)示范基地”、“國(guó)家級(jí)大學(xué)科學(xué)園”和國(guó)內(nèi)第一個(gè) 由科技部批準(zhǔn)的

15、中俄及獨(dú)聯(lián)體國(guó)家科技合作基地。將成為富有生 機(jī)活力的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。 2 2、現(xiàn)代化的新城區(qū)、現(xiàn)代化的新城區(qū) 努力把高新區(qū)建設(shè)成為功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、管 理科學(xué)、環(huán)境優(yōu)美、綜合優(yōu)勢(shì)明顯的現(xiàn)代化的新城區(qū)。創(chuàng)新、交 流、發(fā)展、活力，是長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的理念 3 3、特色化城市風(fēng)貌、特色化城市風(fēng)貌 依托規(guī)劃景觀特色，使高新區(qū)建筑規(guī)劃與景觀規(guī)劃有機(jī)融合， 使城區(qū)真正反映出開放、進(jìn)取、現(xiàn)代、繁榮的氣息。 本部分主要分析本案區(qū)域的整體環(huán)境，即所在區(qū)域的價(jià)值。 區(qū)域區(qū)域 的的 交通條件交通條件 區(qū)域區(qū)域 的的 環(huán)境條件環(huán)境條件 區(qū)域區(qū)域 的的 配套條件配套條件 區(qū)域尺度區(qū)域尺度 ( (一一) )

16、、區(qū)域的交通條件、區(qū)域的交通條件 1 1、可達(dá)性、可達(dá)性 本案區(qū)域臨近前進(jìn)西路與繁榮路，周邊輕軌、 153、129等多 條公交線路，交通條件便利，可達(dá)至長(zhǎng)春市內(nèi)各區(qū)域。 2、性本案區(qū)域位于高新東北部，距離長(zhǎng)春超達(dá)磐谷國(guó)際商務(wù)港 與朝陽(yáng)區(qū)較近，車行10分鐘即可到達(dá)長(zhǎng)春市中心。 3 3、標(biāo)志性、標(biāo)志性 超達(dá)磐谷國(guó)際商務(wù)港成為本區(qū)域一座具有時(shí)代特征的標(biāo)志性 建筑，是集商貿(mào)、會(huì)議、科技、信息、旅游、餐飲、娛樂為一體 的多功能活動(dòng)中心。 (二)、區(qū)域的環(huán)境條件 1 1、周邊地塊功能、周邊地塊功能 本案周邊地塊以居民用地為住，兼以商業(yè)、辦公、娛樂的綜 合用地。 2 2、周邊環(huán)境體系、周邊環(huán)境體系 區(qū)域配套

17、較完善，人口密度低，環(huán)境污染指數(shù)低。 ( (三三) )、區(qū)域的配套條件、區(qū)域的配套條件 1 1、教育配套、教育配套 125中、南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、朝陽(yáng)小學(xué)、 電臺(tái)小學(xué)、 69中、師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育文中 學(xué) 。 2 2、生活配套、生活配套 超達(dá)磐谷、歐亞賣場(chǎng)、沃爾瑪、東方家園、三亞大酒店。 3 3、交通配套、交通配套 193 193 路、路、 5252路、路、 9 9路、路、 2020路、路、 153153路、路、 129129路、輕軌。路、輕軌。 本部分主要分析本案的地塊規(guī)劃條件，即項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 1 1、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)地點(diǎn)：繁榮路南，前進(jìn)西街西。 2 2、用地性

18、質(zhì)、用地性質(zhì)：公建、居住用地。 3、用地面積： 300000 公頃。 4 4、建筑面積、建筑面積： 300000平方米。 5 5、容、容 積積 率率： 本部分主要分析城市整體經(jīng)濟(jì)條件，切實(shí)的了解項(xiàng)目的宏觀 投資環(huán)境。 gdpgdp及及 各產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè) 運(yùn)行態(tài)勢(shì)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 物價(jià)變動(dòng)物價(jià)變動(dòng) 及消及消 費(fèi)品零售費(fèi)品零售 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 投資及投資及 主動(dòng)力主動(dòng)力 宏觀經(jīng)濟(jì)條件宏觀經(jīng)濟(jì)條件 居民可支居民可支 配收入配收入 及支出及支出 ( (一一) )、 gdpgdp及各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 1 1、長(zhǎng)春市各年、長(zhǎng)春市各年gdpgdp情況情況 過去六年，長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，gdp由

19、2001 年的1003億元增加到2006年的2000億元，六年接近翻一番，年均 增長(zhǎng)125。 年份 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 gdp 1003 億元 1150 億元 1338 億元 1535 億元 1712 億元 2000 億元 2 2、區(qū)域市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 2005年長(zhǎng)春市三次產(chǎn)業(yè)占gdp的比重是l07：468：425， 與2001年的143：432：425相比，主要變化來自于第一、第 二產(chǎn)業(yè)。 ( (二二) )、物價(jià)變動(dòng)及消費(fèi)品零售物價(jià)變動(dòng)及消費(fèi)品零售 2006年長(zhǎng)春市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為552.2億元，同比增長(zhǎng) 10.8%。其

20、中市內(nèi)實(shí)現(xiàn)519億元，同比增長(zhǎng)10.9%；外（市）縣實(shí)現(xiàn) 33.2億元；批零貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)490億元；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)62億元。 ( (三三) )、固定資產(chǎn)投資及主動(dòng)力固定資產(chǎn)投資及主動(dòng)力 2006年，長(zhǎng)春市市完成固定資產(chǎn)投資950.1億元，同比增長(zhǎng) 48.7%，其中，房地產(chǎn)投資占24.27%以上。可見，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)項(xiàng) 目產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生，已開發(fā)項(xiàng)目和已引進(jìn)項(xiàng)目帶動(dòng)作用已 全面顯現(xiàn)。 ( (四四) )、居民可支配收入及支出居民可支配收入及支出 2006年長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度上升明顯。僅一季度長(zhǎng)春 市城市居民人均可支配收入就已達(dá)到2814元，增長(zhǎng)10.3%。 城市居民人均消費(fèi)支出2196元，增長(zhǎng)5.3%

21、。城市居民消費(fèi) 價(jià)格總水平上漲2%。 本部分主要分析城市整體市場(chǎng)條件，發(fā)現(xiàn)其地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的 變化，了解其發(fā)展趨勢(shì)。 投資額度投資額度 市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求 整體市場(chǎng)條件整體市場(chǎng)條件 價(jià)格漲幅價(jià)格漲幅 ( (一一) )、投資額度投資額度 1 1、行業(yè)發(fā)展前景樂觀、行業(yè)發(fā)展前景樂觀 整體房地產(chǎn)開發(fā)投資保持20%以上的增長(zhǎng)速度，這表明至少 在未來幾年里，房地產(chǎn)業(yè)依然是朝陽(yáng)行業(yè)，發(fā)展前景十分樂觀。 年年 份份 投資額度投資額度 同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng) 2004年90.416.3 2005年123.5626.8 2006年17429.0 2 2、行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈、行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈 從上表中的數(shù)據(jù)我們看到房地產(chǎn)開發(fā)投資

22、逐年遞增，這在一 定程度上也說明眾多企業(yè)均看好地產(chǎn)行業(yè)，紛紛開發(fā)投資，這必 然加速行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 ( (二二) )、市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，商品住宅成交持續(xù)增長(zhǎng)。銷售面積和 銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)的局面，市場(chǎng)需求不斷增加。 年份 銷售面積 （萬） 同比增長(zhǎng)% 交易額 （億元） 同比增長(zhǎng)% 2004年 288.733.6642.77.3 2005年482.240.156.9224.98 2006年509.65.3881.230.0 ( (三三) )、價(jià)格漲幅價(jià)格漲幅 受消費(fèi)者旺盛的購(gòu)房需求拉動(dòng)，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步升溫， 商品住宅價(jià)格穩(wěn)步上升。 年度 商品住宅均價(jià) （元

23、/平方米） 2004年 2014.4 2005年 2083.5 2006年 2142.3 本部分主要分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，通過比較以達(dá)到充分了 解區(qū)域市場(chǎng)狀況。 產(chǎn)品產(chǎn)品 檔次檔次 對(duì)比對(duì)比 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 地理地理 位置位置 對(duì)比對(duì)比 建筑建筑 面積面積 對(duì)比對(duì)比 產(chǎn)品產(chǎn)品 類型類型 對(duì)比對(duì)比 銷售銷售 價(jià)格價(jià)格 對(duì)比對(duì)比 銷售銷售 率率 對(duì)比對(duì)比 區(qū)域區(qū)域 配套配套 對(duì)比對(duì)比 地圖 ( (一一) )、地理位置對(duì)比地理位置對(duì)比 咖啡咖啡 小鎮(zhèn)小鎮(zhèn) 光谷大街與飛躍路交匯處 偉業(yè)偉業(yè) 星城星城 開運(yùn)街以南飛躍路以西 怡眾怡眾 名城名城 光谷大街2008號(hào) 飛躍飛躍 經(jīng)典經(jīng)典 飛

24、躍路與光谷大街交匯 楓樺楓樺 美地美地 繁榮路與樺甸街交匯 大禹大禹 城邦城邦 南湖中街1555號(hào) 湖畔湖畔 誠(chéng)品誠(chéng)品 前進(jìn)大街與湖光路交匯 1 、長(zhǎng)春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地理位置得天獨(dú)厚，隨著市政 府南遷，輕軌二期的開通和公交線路的進(jìn)一步完善，使此地段的 經(jīng)濟(jì)走向成熟，成為了連接汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)紐帶。 2、 該區(qū)域東部、東南部前進(jìn)大街，西部、西南部的飛躍街， 南部的硅谷大街周邊以中高檔樓盤居多；北部和南部光谷大街周 遍則成為中低檔樓盤的聚集地。 3 、該區(qū)域受地勢(shì)、地形及固定不可改變的公共設(shè)施等因素影 響，可以看出，此地不宜建高檔樓盤。 咖啡小鎮(zhèn)咖啡小鎮(zhèn)中高檔中高檔 偉業(yè)星城偉業(yè)星城中高

25、檔中高檔 怡眾名城怡眾名城高檔高檔 飛躍經(jīng)典飛躍經(jīng)典中高檔中高檔 楓樺美地楓樺美地中中 大禹城邦大禹城邦高檔高檔 湖畔誠(chéng)品湖畔誠(chéng)品高檔高檔 本項(xiàng)目所屬區(qū)域由于長(zhǎng)春高新區(qū)的快速發(fā)展，近些年來一直 是長(zhǎng)春市民理想的居住地，所以集聚了高中檔樓盤，居民消費(fèi)能 力偏高。 ( (二二) )、產(chǎn)品檔次對(duì)比產(chǎn)品檔次對(duì)比 ( (三三) )、建筑面積建筑面積對(duì)比對(duì)比 咖啡咖啡 小鎮(zhèn)小鎮(zhèn) 占地面積占地面積25.525.5萬萬 建筑面積建筑面積4040萬萬 偉業(yè)偉業(yè) 星城星城 占地面積占地面積2525萬萬 建筑面積建筑面積3636萬萬 怡眾怡眾 名城名城 占地面積占地面積5858萬萬 建筑面積建筑面積7272萬萬 飛

26、躍飛躍 經(jīng)典經(jīng)典 占地面積占地面積1212萬萬 建筑面積建筑面積15.715.7萬萬 楓樺楓樺 美地美地 占地面積占地面積5 5萬萬 建筑面積建筑面積8 8 萬萬 湖畔湖畔 誠(chéng)品誠(chéng)品 占地面積占地面積7 7萬萬 建筑面積建筑面積1717萬萬 大禹大禹 城邦城邦 占地面積占地面積5050萬萬 建筑面積建筑面積8080萬萬 截止到2007年上旬，長(zhǎng)春市西南片區(qū)開發(fā)規(guī)模較歷年有了大 幅度增大，新開發(fā)項(xiàng)目不斷上馬，總體市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增加，這 將在一定程度加劇地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ( (四四) )、產(chǎn)品類型對(duì)比產(chǎn)品類型對(duì)比 咖啡小鎮(zhèn)咖啡小鎮(zhèn)多層多層 高層高層 偉業(yè)星城偉業(yè)星城多層多層 怡眾名城怡眾名城多層多層

27、 高層高層 飛躍經(jīng)典飛躍經(jīng)典多層多層 高層高層 楓樺美地楓樺美地多層多層 高層高層 湖畔誠(chéng)品湖畔誠(chéng)品高層高層 大禹城邦大禹城邦多層多層 高層高層 不斷的開發(fā)建設(shè)，西南部片區(qū)土地資源已非常稀少。隨著土 地價(jià)格的上漲等多方面原因，多層與高層產(chǎn)品成為今后開發(fā)的主 力建筑形態(tài)，消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的傾向也會(huì)隨之轉(zhuǎn)變 。 ( (五五) )、銷售價(jià)格對(duì)比銷售價(jià)格對(duì)比 咖啡咖啡 小鎮(zhèn)小鎮(zhèn) 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間2500350025003500元元/ / 銷售均價(jià)銷售均價(jià)28002800元元/ / 偉業(yè)偉業(yè) 星城星城 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間 未定未定 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 未定未定 怡眾怡眾 名城名城 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間278827

28、8838883888元元/ / 銷售均價(jià)銷售均價(jià)30003000元元/ / 飛躍飛躍 經(jīng)典經(jīng)典 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間未定未定 銷售均價(jià)銷售均價(jià)29002900元元/ / 楓樺楓樺 美地美地 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間未定未定 銷售均價(jià)銷售均價(jià)未定未定 湖畔湖畔 成品成品 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間3300330049504950元元/ / 銷售均價(jià)銷售均價(jià)37003700元元/ / 大禹大禹 城邦城邦 價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間3030303036803680元元/ / 銷售均價(jià)銷售均價(jià)35003500元元/ / 1、目前西南普通住宅房?jī)r(jià)大致平衡在在25005000元/之間； 開發(fā)上市量有所放大，價(jià)格上漲的速度受到一定的影響，

29、有逐步 放緩的趨勢(shì)；尤其對(duì)于相對(duì)規(guī)模較小，品牌號(hào)召力不強(qiáng)的項(xiàng)目， 價(jià)格上漲空間得不到有力的支撐。 2、硅谷大街區(qū)間內(nèi)的房?jī)r(jià)也在向南的號(hào)角聲中有所上漲，與此 形成鮮明對(duì)照的是購(gòu)房者在城南區(qū)間的購(gòu)房需求不但沒有因房?jī)r(jià) 上漲而放慢腳步，反而有強(qiáng)勢(shì)上升的趨勢(shì)。 ( (六六) )、銷售率對(duì)比銷售率對(duì)比 咖啡小鎮(zhèn)咖啡小鎮(zhèn)80%80% 偉業(yè)星城偉業(yè)星城未售未售( (客流量達(dá)到客流量達(dá)到3000_40003000_4000人人) ) 怡眾名城怡眾名城 目前在售三期目前在售三期，一一、二期已基本售罄二期已基本售罄 飛躍經(jīng)典飛躍經(jīng)典未售未售( (已團(tuán)購(gòu)已團(tuán)購(gòu)6.7%)6.7%) 楓樺美地楓樺美地未售未售 湖畔誠(chéng)品

30、湖畔誠(chéng)品78%78% 大禹城邦大禹城邦 一期一期售罄售罄 ，二期排號(hào)二期排號(hào) 目前本區(qū)域各家樓盤銷售情況較火爆，主要由于居民需求水 平和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身品牌、產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，同時(shí)也反 映出該區(qū)域中高檔住宅供不應(yīng)求。 ( (七七) )、區(qū)域配套、區(qū)域配套對(duì)比對(duì)比 對(duì)比對(duì)比 項(xiàng)目項(xiàng)目 教育配套教育配套交通配套交通配套 咖啡咖啡 小鎮(zhèn)小鎮(zhèn) 吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)市吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)市 政府機(jī)關(guān)第二幼兒園政府機(jī)關(guān)第二幼兒園 267267路、路、 134134路、路、 239239路、路、 193193路、路、 9 9路、路、 輕軌輕軌 偉業(yè)偉業(yè) 星城星城 吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校吉

31、林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校 193193路、路、 5252路、路、 9 9路、路、 2020路、輕軌路、輕軌 怡眾怡眾 名城名城 吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)、吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)、 市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園 267267路、路、 134134路、路、 239239路、路、 193193路、路、 9 9路、路、 輕軌輕軌 飛躍飛躍 經(jīng)典經(jīng)典 吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)、吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)、 市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園 267267路、路、 134134路、路、 239239路、路、 193193路、路、 9 9路、路、 輕軌輕軌 楓樺楓樺 美地美

32、地 南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、 朝陽(yáng)小學(xué)、電臺(tái)小學(xué)、朝陽(yáng)小學(xué)、電臺(tái)小學(xué)、 69 69 中、中、 師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 125125中、中、 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，育文中學(xué)省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，育文中學(xué) 193193路、路、 5252路、路、 9 9路、路、 2020路、輕軌路、輕軌 湖畔湖畔 誠(chéng)品誠(chéng)品 東北師大附小南校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東北師大附小南校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 省二實(shí)驗(yàn)中學(xué)省二實(shí)驗(yàn)中學(xué), ,長(zhǎng)春理工大學(xué)、長(zhǎng)春理工大學(xué)、 長(zhǎng)春大學(xué)、吉林大學(xué)長(zhǎng)春大學(xué)、吉林大學(xué) 1313路、路、 239239路、路、 222222路、路、 149149路、路、 129129路

33、、路、 輕軌輕軌 大禹大禹 城邦城邦 東北師大附小南校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省東北師大附小南校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省 二實(shí)驗(yàn)中學(xué)二實(shí)驗(yàn)中學(xué), ,長(zhǎng)春理工大學(xué)、長(zhǎng)春大學(xué)長(zhǎng)春理工大學(xué)、長(zhǎng)春大學(xué) 、吉林大學(xué)、吉林大學(xué) 1313路、路、222222路、路、213213路、路、229229路、路、320320路、路、 306306路、路、6 6路、路、230230路、輕軌路、輕軌 1、項(xiàng)目區(qū)域完善的城市配套，不但改變和提高了人們的生活質(zhì) 量，而且成為整個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、在現(xiàn)今住宅市場(chǎng)，購(gòu)房者越來越看重居住質(zhì)量的提升，而各 大樓盤也紛紛強(qiáng)化自身配套以完善消費(fèi)者生活所需，可以看出， 完善配套已經(jīng)成為消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品的

34、重要指標(biāo)之一。 結(jié)論：結(jié)論： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我們不難看出由于市政 府的南遷、輕軌二期延長(zhǎng)線的開通，西南版快已經(jīng)崛起后； 有呈加速度走向房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟期的趨勢(shì). 目前該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔別墅及類別墅產(chǎn)品鮮而易 見，中高檔住宅供不應(yīng)求，只要率先抓住機(jī)遇并把握市場(chǎng) 動(dòng)向，厘定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與推廣思路，就可以搶占市場(chǎng)， 獲取巨大的投資效益。 本部分主要分析國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策趨勢(shì)以及對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的影響。 土地土地 政策政策 金融金融 政策政策 住房住房 政策政策 政策趨勢(shì)政策趨勢(shì) 稅收稅收 政策政策 ( (一一) )、土地政策土地政策 趨勢(shì)之一：將土地用途多用于保障類住房供給也是未來的土

35、地政策趨勢(shì)之一，別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉 租房的建設(shè)將成為未來各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。 趨勢(shì)之二：房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)模式由“土地競(jìng)爭(zhēng)”向“產(chǎn)品、 品牌競(jìng)爭(zhēng)”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制， 內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。 ( (二二) )、金融政策金融政策 趨勢(shì)之一：銀根的變化對(duì)貸款投放規(guī)模較大、融資要求較高 的房地產(chǎn)業(yè)來說，商業(yè)銀行的貸款總量緊縮，必然壓縮房地產(chǎn)行 業(yè)貸款，一些開發(fā)商的資金鏈條將更為緊張。 趨勢(shì)之二：“限外令”出臺(tái)，外資企業(yè)都在觀望調(diào)整，謀求 后動(dòng)，從政策趨勢(shì)來看，待政策穩(wěn)定后，大型的、以長(zhǎng)期投資回 報(bào)為目的的外資將重新入市。 ( (三三)

36、 )、住房、住房政策政策 趨勢(shì)之一：加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)，關(guān)注多數(shù)人的同時(shí)更 加關(guān)注少數(shù)人和特困群體。 趨勢(shì)之二：可能進(jìn)一步的完善和研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅， 節(jié)約資源的住宅。 趨勢(shì)之三：在發(fā)展和完善一級(jí)市場(chǎng)，將更加注重發(fā)展二級(jí)市 場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，特別是強(qiáng)調(diào)宜買則買，宜租則租。 ( (四四) )、稅收、稅收政策政策 趨 勢(shì)：2006年稅收政策由于剛剛提出，并沒有明確的界 定，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響不大，未來幾年里將會(huì)進(jìn)一步明確稅 收政策。 第二部分第二部分 用第六種洞察力為建筑把脈用第六種洞察力為建筑把脈 項(xiàng)目解讀篇項(xiàng)目解讀篇 一一、項(xiàng)目自身研判項(xiàng)目自身研判 自然 環(huán)境 本案地處國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

37、、為本案提供了一個(gè)“天然商業(yè) 大氧吧”。 人文 環(huán)境 南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、朝陽(yáng)小學(xué)、電臺(tái)小學(xué)、 69 中、 師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 125中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，育文中學(xué) 地理 位置 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)前進(jìn)西路與繁榮路交匯處 園區(qū) 規(guī)劃 園區(qū)規(guī)劃富有層次感，錯(cuò)落有致，樓群由南向北低、中、高的 排列模式，規(guī)避了擋光、阻礙視野現(xiàn)象的存在，符合基本的規(guī) 劃設(shè)計(jì)理念。 設(shè)計(jì) 風(fēng)格 中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合版，蘊(yùn)含豐富的文化底蘊(yùn)。 周邊 配套 超達(dá)磐谷，歐亞賣場(chǎng)，沃爾瑪，東方家園，三亞大酒店， 大秦瓦罐。 交通 狀況 193路、 52路、 9路、 20路、輕軌 二、本項(xiàng)目分析二、本項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)

38、勢(shì) 潛在客戶資源豐富，臨近西南別墅群和新的中央商務(wù)區(qū)； 與學(xué)府為臨，書香氣息濃厚； 前景樂觀，市政規(guī)劃配套設(shè)施齊備。與市內(nèi)各區(qū)的樓盤相比，這里 的中高檔樓盤最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，其2500-5000元/平方米，放到整個(gè) 高新區(qū)滄桑巨變的大背景下，其背后的升值潛力不言而喻。 弱勢(shì)弱勢(shì) 目前交通略有不便； 目前階段，周邊配套并不完善； 本項(xiàng)目目前市場(chǎng)現(xiàn)狀導(dǎo)致產(chǎn)品形象難以提升。 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 超達(dá)磐谷國(guó)際商務(wù)港的建立及特色餐飲娛樂一條街等為投資者增添信 心 西南富人區(qū)的打造對(duì)二次出租投資的客戶提供心理保障 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)加速度走向成熟;為本案產(chǎn)品提升品質(zhì)帶來機(jī)會(huì) 威脅威脅 周邊樓盤的大體量開發(fā)使本案難以與之

39、抗衡； 隨著高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批的高知人群正在涌向這里，這里將充滿著青 春和朝氣層高在.米以內(nèi)的時(shí)尚復(fù)式比較符合他們這些時(shí)尚的寵 兒他們一向尊寵“我的空間我做主我要我的滋味！”具調(diào)查此戶型在此 區(qū)域尚未展開，避免了區(qū)域戶型的重復(fù) .精裝戶型 對(duì)手面前，重圍林立，我們?nèi)绾味ㄎ徊拍軌蛲怀鲋貒?？?duì)手面前，重圍林立，我們?nèi)绾味ㄎ徊拍軌蛲怀鲋貒?1 1、定位解鎖、定位解鎖 找到文雅之間最美的一 段距離定位理論 找到目標(biāo)客群最為關(guān)注 的情感原點(diǎn)言之有效 三三、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)定位 定位目標(biāo)定位目標(biāo) 1、 創(chuàng)造突出于區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品 (透過詳細(xì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集與產(chǎn)品比較，研究出契合 實(shí)際的 平面基調(diào)) 2、

40、創(chuàng)造物超所值的產(chǎn)品，以切入客戶群 (在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加競(jìng) 力。) 3、創(chuàng)造品牌與利潤(rùn)雙贏的產(chǎn)品 (在工程品質(zhì)、物業(yè)管理及廣告效益上加大力度，以逐 漸建立品牌效益。) 定位的途徑定位的途徑 1、從規(guī)劃主題入手 2、從產(chǎn)品品質(zhì)入手 3、從區(qū)域環(huán)境入手 切入市場(chǎng)切入市場(chǎng) 吸引客戶吸引客戶 塑造品質(zhì)塑造品質(zhì) 2 2、定位由來、定位由來購(gòu)房者最關(guān)心什么？購(gòu)房者最關(guān)心什么？ 1、年輕結(jié)婚群體 pk pk 積極的養(yǎng)生者 2、區(qū)域內(nèi)工作的高知人士 and一汽人 3、長(zhǎng)線投資 vs vs 短線投資的兼顧主義者 交通、生活便捷、純凈、怡然的自然 環(huán)境 純凈、醇厚的人文氛圍 等待升值 自然

41、環(huán)境自然環(huán)境 人文價(jià)值人文價(jià)值 出租給區(qū)域內(nèi) 的學(xué)生、工作 人員 文雅原鄉(xiāng)文雅原鄉(xiāng) 知性建筑知性建筑 3 3、項(xiàng)、項(xiàng) 目目 定定 位位 文雅原鄉(xiāng)有什么？文雅原鄉(xiāng)有什么？ 原鄉(xiāng)，最為純凈的自然發(fā)祥地，未經(jīng)人工雕琢的天地靈秀。 原鄉(xiāng)，賦予心靈歸屬感的精神家園，用亙古不變的博大 慰藉居者。 原鄉(xiāng)，質(zhì)樸的奢華、自在的優(yōu)雅在浪漫中被自然界真實(shí)演 繹。 原鄉(xiāng)，對(duì)于過客是家的溫暖、對(duì)于常住于此的人們是生活的 回歸。 摒棄華麗、繁雜的修辭方式，才能夠描述文雅的厚重磅礴， 于是“原鄉(xiāng)”的魅力凸現(xiàn)而出。 知性建筑關(guān)鍵詞知性建筑關(guān)鍵詞？ 高等學(xué)府、高知人群、區(qū)域升值潛力、 醇厚的人文氣質(zhì)、更具保障的租賃客群、品質(zhì)感

42、 知性，是一種美。知性，是一種美。 基于濃厚學(xué)識(shí)積淀之上的氣質(zhì)自然流露，不動(dòng)生色，自高人一等。 知性，是一種熏染。知性，是一種熏染。 源于區(qū)域林立的學(xué)府自然散發(fā)的人文氣質(zhì)，居于此地的人與人之間相互影響， 形成一群人的共同特質(zhì)。氣度優(yōu)雅，品味高雅。 知性，是一種價(jià)值。知性，是一種價(jià)值。 在人文氛圍醇厚的區(qū)域，板塊的凝聚力匯成強(qiáng)大的升值潛力，同時(shí)為投資 者提供了相對(duì)單純而具有品質(zhì)的租客資源。 涵養(yǎng)，一座城邦的文雅主張涵養(yǎng)，一座城邦的文雅主張。 4 4、推廣口號(hào)、推廣口號(hào) 文苑文苑 文明流淌的溯源地文明流淌的溯源地 一座城邦，我們?nèi)绱硕ㄐ越ㄖ?關(guān)于城邦，我們聯(lián)想到古希臘的理性與文化。 定性一個(gè)區(qū)域

43、，崇尚自然、藝術(shù)與科學(xué)的人文板塊。 超達(dá)磐谷，是一座城；文庭雅苑，是一座城。 將屬于文化的部分消解之后，每一座城都只是一座城而已。 而成邦，在長(zhǎng)久的歷史中，只有在一個(gè)時(shí)代的少數(shù)幾個(gè)區(qū)域存在過，而 在這里文雅的恢宏之間，在學(xué)府區(qū)醇厚的氣質(zhì)熏陶之下的高知人士聚集 地，城邦的內(nèi)涵與文明，自然的共同作用下被盎然復(fù)興。 涵養(yǎng)涵養(yǎng)人文積淀的氣質(zhì)展現(xiàn)人文積淀的氣質(zhì)展現(xiàn) 涵養(yǎng)，我們這樣描述一群人。 知識(shí)不是虛無的、科學(xué)不是乏味的、精神追求也不是一種空談。 當(dāng)一群儒雅、風(fēng)度而學(xué)識(shí)廣博的彼此為鄰的時(shí)候，涵養(yǎng)，是他們之間最顯 而易見的交集。 對(duì)于生活品質(zhì)的追求，更多的體現(xiàn)于自身修養(yǎng)的塑造； 一種常常不為人理解的執(zhí)著

44、，卻亦是令眾人贊嘆的卓越品格； 傳道授業(yè)或者只是一種工作方式的選擇， 清雅、豁達(dá)的生活狀態(tài)，更是與眾不同的心境與氣度。 有涵養(yǎng)，我們常常用這樣的詞語(yǔ)形容他們，并樂于與之交往，或者也是被 人文的風(fēng)度所折服。 文雅文雅主張主張讓生活怡然豁達(dá)讓生活怡然豁達(dá) 臨學(xué)府而居，文雅是生活的底色。 在生活的詞典里，浪漫與豁達(dá)、悠然與澎湃、幽靜深邃與激昂活力相應(yīng)成 趣。 雅，是自然造化的渾然一體，寫意潑墨，非凡手筆。 文雅主張，來自人文的精神錘煉，精心描摹，歷久彌新。 一座城邦的文雅主張，是基于儒雅之上，人文歷練的依然胸懷。 心隨文雅而動(dòng)，在文庭雅苑，我們用這樣的方式涵蓋儒雅、以及儒雅之間 一群人的生活。 涵養(yǎng)

45、。一座城邦的文雅主張。 閑坐文庭，悠居雅苑，與爾同享百年樂；閑坐文庭，悠居雅苑，與爾同享百年樂； 西南福地，世外桃源，西南福地，世外桃源， 5 5、備選廣告語(yǔ)備選廣告語(yǔ)： 良人擇良地而居良人擇良地而居 / /生活需文庭雅苑生活需文庭雅苑 西南富地西南富地/ /文庭雅苑文庭雅苑 智慧與詩(shī)意的完美結(jié)合地智慧與詩(shī)意的完美結(jié)合地 生活需要詩(shī)意！生活需要雅致！生活需要詩(shī)意！生活需要雅致！ 福地桃源福地桃源 / /文庭雅苑文庭雅苑儒出文庭儒出文庭 / /風(fēng)尚雅苑風(fēng)尚雅苑 文苑文苑 文明流淌的溯源地文明流淌的溯源地涵養(yǎng)，一座城邦的文雅主張涵養(yǎng)，一座城邦的文雅主張/ 四、客群分析四、客群分析 一汽人 結(jié)婚購(gòu)房

46、者 教師 企業(yè)團(tuán)購(gòu) 投資客 政府官員 購(gòu)買特征及應(yīng)對(duì)措施：購(gòu)買特征及應(yīng)對(duì)措施： 一汽人群：一汽人群： 他們已經(jīng)擺脫了日常開支的經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)改善居住條件和生 活環(huán)境有較高要求，更強(qiáng)調(diào)生活的格調(diào)和舒適性。對(duì)戶型面積要 求較大，一般在100130左右。他們注重精神享受，追求社會(huì) 的尊重與認(rèn)可成為其在此購(gòu)買居所的重要?jiǎng)恿χ弧?故對(duì)于這部分客戶建議應(yīng)把生活方式和意識(shí)形態(tài)、彰顯身份、 成熟完善的社區(qū)功能和配套、景觀等作為主要述求點(diǎn)。 結(jié)婚房者：結(jié)婚房者： 這部分購(gòu)房者更看重社區(qū)周邊配套設(shè)施是否齊善和生活的便 利性。對(duì)于年輕人來說，休閑娛樂、交通配套尤其重要。其面積 需求通常不太大。 故對(duì)于這部分客戶建議

47、應(yīng)把生活配套、休閑娛樂、交通氣候 宜人等為主要述求點(diǎn)。 教師教師： 這部分購(gòu)房者由于工作在附近，在此購(gòu)房是作為第一居所，因 此他們比較注重日常生活的便利性以及將來子女教育等相關(guān)問題。 他們的面積需求通常在百平左右。 故對(duì)于這部分客戶建議應(yīng)把生活、教育配套等作為主要述求點(diǎn)。 投資客：投資客： 他們有眼光，有投資意識(shí)，對(duì)購(gòu)房投資認(rèn)識(shí)深刻.一般為二次 置業(yè)甚至多次置業(yè)，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，理性，不易沖動(dòng).他們有較強(qiáng) 的前瞻性,更看中項(xiàng)目的升值潛力和出租的便利.所以對(duì)于這部分客 戶應(yīng)把項(xiàng)目的升值潛力、區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)作為主要的述求點(diǎn). 五五、價(jià)格建議、價(jià)格建議 開發(fā)期開發(fā)期銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /） 價(jià)

48、格區(qū)間價(jià)格區(qū)間 預(yù)售期預(yù)售期 3100 3100 2800-34502800-3450 開盤期開盤期 330033002900-36002900-3600 注1：預(yù)售期可以拿30%的物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)探詢，根據(jù)市場(chǎng)反饋的情況 再做相關(guān)的價(jià)格調(diào)整 開發(fā)期開發(fā)期銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間 強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期345034503050-37803050-3780 注：在合理的銷控下強(qiáng)銷期的價(jià)格在開盤期的價(jià)格上上調(diào)5%10%。 第三部分第三部分 掌掌 控控 全全 局局 的的 制制 勝勝 之之 路路 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣 1、推廣初期任務(wù)主要為喚醒人氣，形成關(guān)注，明確項(xiàng)目定位。 2、在建立品牌形象的

49、基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域未來利好消息，營(yíng)造物超所值概念。 3、年度推廣以開盤為突破點(diǎn)，盡快形成市場(chǎng)關(guān)注，積累人氣。 4、做好銷控的同時(shí)（市場(chǎng)接受度高的位置有計(jì)劃的推出），保證適度的選 擇余地。 5、多舉辦公關(guān)活動(dòng)（提高項(xiàng)目品味與價(jià)值）配合媒體傳播，創(chuàng)造良好的社 會(huì)口碑。 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)突破口營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)突破口閃擊特攻隊(duì)閃擊特攻隊(duì) 戰(zhàn)術(shù)突破口1：地塊抗性 分遣特攻隊(duì)1：重新定義地塊價(jià)值 戰(zhàn)術(shù)突破口2：季節(jié)性強(qiáng) 分遣特攻隊(duì)2：強(qiáng)調(diào)與文化氣息適度距離 的感染性 戰(zhàn)術(shù)突破口3：入市時(shí)機(jī) 分遣特攻隊(duì)3：內(nèi)外兼修、廣泛捕捉客群 戰(zhàn)術(shù)突破口4：配套問題 分遣特攻隊(duì)4：依托地塊強(qiáng)調(diào)發(fā)展?jié)摿?戰(zhàn)術(shù)突破口6：品牌弱勢(shì) 分遣特攻隊(duì)6

50、：深度發(fā)掘產(chǎn)品特質(zhì)，形成 獨(dú)樹一 幟的項(xiàng)目形象 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 樣板間設(shè)計(jì)施工 園林景觀示范區(qū)施工 預(yù)熱 期 蓄勢(shì)期 滯銷戶型 優(yōu)惠政策 強(qiáng)銷期 過渡點(diǎn)過渡點(diǎn) 10.1黃金推廣點(diǎn) 本地與外部聯(lián)合相 結(jié)合的營(yíng)銷策略 樣板間體驗(yàn)式營(yíng)銷 促促 銷銷 期期 年末公關(guān) 活動(dòng)的舉辦 集中能量， 強(qiáng)勢(shì)入市 20072007年度推廣脈絡(luò)年度推廣脈絡(luò) 20072007年年 推介酒會(huì) 預(yù)熱期預(yù)熱期 執(zhí)行時(shí)間：2007年5月末-6月24日 執(zhí)行目的：完成公開銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；進(jìn)行項(xiàng)目正式入市前的形 象展示及概念宣傳。 廣告重點(diǎn)：樹立項(xiàng)目感性形象認(rèn)知，形成一定市場(chǎng)影響力。 公

51、共傳播：戶外為主；關(guān)于項(xiàng)目的相關(guān)區(qū)域軟性報(bào)道與項(xiàng)目整體信息的 滲透。 印刷媒體：樓盤名稱及l(fā)ogo的設(shè)計(jì)確認(rèn)；名片、制服等ci系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 制作；宣傳單頁(yè)、海報(bào)的設(shè)計(jì)制作。 戶外媒體：銷售中心設(shè)計(jì)方案確認(rèn)、發(fā)包、施工；沙盤、單體戶型模型 的設(shè)計(jì)制作；項(xiàng)目沿線廣告牌選址、設(shè)計(jì)、制作； 工地圍擋、道旗設(shè)計(jì) 制作；公交車輛廣告（車內(nèi)廣告或者車體廣告）設(shè)計(jì)制作。 公關(guān)活動(dòng)：開盤現(xiàn)場(chǎng)慶典儀式、 年末推介酒會(huì)的舉辦。 蓄勢(shì)期蓄勢(shì)期 執(zhí)行時(shí)間：6月末-8月初 主要任務(wù): 總結(jié)前期各宣傳渠道效果，從蟄伏狀態(tài)中 過渡到新一輪的蓄勢(shì)中；聯(lián)合各大媒體針項(xiàng)目公益活 動(dòng)資源進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷；在廣告推廣的基礎(chǔ)之上，逐步 完善客

52、戶關(guān)系的營(yíng)銷。 公共傳播：外區(qū)推廣的逐漸滲透，充分利用季節(jié)優(yōu)勢(shì)， 與汽車店聯(lián)動(dòng)展現(xiàn)項(xiàng)目特色； 印刷媒體：相關(guān)物料準(zhǔn)備 業(yè)務(wù)配合：針對(duì)性的人員推廣，利用已成交客戶口碑 制造耳語(yǔ)傳播，為下一步銷 售蓄勢(shì)。集中力量，充分 利用春交會(huì)樹立項(xiàng)目完整形象，為年度營(yíng)銷打下良 好 基礎(chǔ)。 強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期 執(zhí)行時(shí)間：8月初10月初 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，塑造整體形象氣勢(shì)，將宣傳轉(zhuǎn) 化為實(shí)際賣點(diǎn)推廣。 公共傳播：修正前期媒體宣傳賣點(diǎn)，從概念轉(zhuǎn)為實(shí)際賣點(diǎn)； 借勢(shì)旅游旺季的人流熱潮，充分營(yíng)造又一輪熱銷態(tài)勢(shì)；圍 繞推廣節(jié)點(diǎn)發(fā)布平面報(bào)廣，充分利用季節(jié)優(yōu)勢(shì)開展?fàn)I銷活 動(dòng)。 印刷媒體：印刷品廣泛傳播，印刷媒體的修正補(bǔ)充，追加

53、 印刷；各dm類雜志為主要傳播載體第二波郵寄或者派發(fā)的 宣傳品設(shè)計(jì)制作；各種房交會(huì)物料準(zhǔn)備工作。 戶外媒體：廣告主題的修正，及時(shí)更改并制作； 公關(guān)活動(dòng)：業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)夏季三角龍灣體驗(yàn)之旅等季節(jié)性 營(yíng)銷活動(dòng) 淡季促銷期淡季促銷期 執(zhí)行時(shí)間：十一月初-年末 廣告重點(diǎn)：人際營(yíng)銷，深度發(fā)掘潛在客戶群，針對(duì)滯銷房源 的針對(duì)性推廣策略 廣告目的：為后期蓄積品牌知名度及人氣資源 公共傳播： 客戶答謝活動(dòng)，在長(zhǎng)春地產(chǎn)相對(duì)的淡季充分潛在 客群 印刷媒體： 設(shè)計(jì)制作贈(zèng)于意向客戶的臺(tái)歷、感謝卡等小禮品。 戶外媒體： 根據(jù)營(yíng)銷結(jié)點(diǎn)更換戶外，相關(guān)優(yōu)惠信息的發(fā)布 公關(guān)活動(dòng)： 年末慶典活動(dòng) 推廣階段推廣階段傳播媒介傳播媒介推

54、廣目標(biāo)推廣目標(biāo) 節(jié)奏節(jié)奏 頻次頻次 預(yù)熱期 高空廣告牌 以概念形式切入市場(chǎng)，給受眾以告知 性展示，樹立整體形象。 根據(jù)銷 售需要、 根據(jù)不 同的節(jié) 點(diǎn)需要 變更推 廣的主 題。 工地圍擋 道旗直觀的認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布，以及推廣主題 的全面宣傳。加深受眾記憶與認(rèn)知的 反復(fù)性閱讀手法。 公交車體 折頁(yè)、海報(bào) 形象化的宣傳手段，在項(xiàng)目各數(shù)據(jù)與 情態(tài)尚未確定之前，用以展示項(xiàng)目的 文化底蘊(yùn)與生活理念，饋贈(zèng)于意向客 戶。 戶型單頁(yè)承載項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)信息。 春季房交會(huì) 看樓車 春交會(huì)正值形象展示期，正是蓄客的 好時(shí)機(jī)，項(xiàng)目的首次大規(guī)模公開亮相， 為項(xiàng)目造成更大的影響力度，以吸引 更多長(zhǎng)春區(qū)域內(nèi)部投資客群的注意。 問

55、卷調(diào)查 展位布置（風(fēng)格化） 媒體排布概括媒體排布概括 推廣階段推廣階段傳播媒介傳播媒介推廣目標(biāo)推廣目標(biāo) 節(jié)奏節(jié)奏 頻次頻次 蓄勢(shì)期 雜志用于配合外區(qū)域的營(yíng)銷 根據(jù)銷售 需要、根 據(jù)不同的 節(jié)點(diǎn)需要 變更推廣 的主題。 路牌、海報(bào)外區(qū)域的路牌選取與海報(bào)派發(fā) 報(bào)紙廣告 隨著季節(jié)的轉(zhuǎn)變，周邊景觀相應(yīng)的復(fù)蘇， 將受眾的眼光全面聚積到項(xiàng)目的特征上 來，為下一步強(qiáng)勢(shì)推出項(xiàng)目蓄勢(shì)。 活動(dòng)的人際傳播 發(fā)掘潛在客戶群，引導(dǎo)耳語(yǔ)傳播，營(yíng)造 口碑效應(yīng) 強(qiáng)銷期 高空廣告牌 根據(jù)銷售情況，更換推廣主體。將宣傳 重點(diǎn)落實(shí)到更為有效的賣點(diǎn)宣傳上來， 同時(shí)針對(duì)疑難戶型推出相應(yīng)的銷售策略。 道旗 圍擋 報(bào)紙廣告 季節(jié)的針對(duì)性營(yíng)

56、 銷活動(dòng) 媒體發(fā)布排期媒體發(fā)布排期 發(fā)布階段發(fā)布階段發(fā)布頻次發(fā)布頻次性質(zhì)性質(zhì)主題方向主題方向目的目的 預(yù)熱期 3篇軟文板塊升值說 以概念帶項(xiàng)目， 從人文理念為切 入點(diǎn)，闡述項(xiàng)目 信息。 3版 硬廣 整版 形象報(bào)廣1以階段推廣主題 為開場(chǎng)白正式切 入市場(chǎng)，解釋項(xiàng) 目主張的生活概 念和方式。 形象報(bào)廣2 形象報(bào)廣3 2版 半版 整版 心隨動(dòng)，一路向南。 （外區(qū)主形象） 配合戶外，形成 統(tǒng)一視覺及主題 盛筵。 開盤信息 發(fā)布階段發(fā)布階段發(fā)布頻次發(fā)布頻次性質(zhì)性質(zhì)主題方向主題方向目的目的 蓄勢(shì)期 報(bào)紙及電視媒 體 新聞報(bào) 道 春季房交會(huì)報(bào)道 當(dāng)日的現(xiàn)場(chǎng)氛圍及 銷售情況的渲染性 報(bào)道。 2版 整版 版 房交會(huì)活動(dòng)、 五一活動(dòng)信息 春交會(huì)剛好處于蓄 勢(shì)期，將意向客戶 引導(dǎo)至銷售現(xiàn)場(chǎng)。 2版 版 整版 賣點(diǎn)篇 以工程進(jìn)度為基礎(chǔ) 的賣點(diǎn)廣告的發(fā)布。 強(qiáng)銷期 4版整版賣點(diǎn)篇 通過相關(guān)廣告發(fā)布， 樹立起項(xiàng)目