深圳綠景·新美域價(jià)格制定說(shuō)明(匯報(bào))38p

1、綠景綠景新美域新美域價(jià)格制定說(shuō)明價(jià)格制定說(shuō)明 o區(qū)分打分體系。區(qū)分打分體系。 針對(duì)不同的客戶群體，制定相應(yīng)的打分體系使定價(jià)更趨合理；針對(duì)不同的客戶群體，制定相應(yīng)的打分體系使定價(jià)更趨合理； o樹立標(biāo)桿。樹立標(biāo)桿。 景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，在銷售過(guò)程中充景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，在銷售過(guò)程中充 當(dāng)本項(xiàng)目和區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿；當(dāng)本項(xiàng)目和區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿； o增大極差。增大極差。 適當(dāng)增大水平調(diào)差的極值，拉開優(yōu)劣單位的價(jià)值差距，具針對(duì)性適當(dāng)增大水平調(diào)差的極值，拉開優(yōu)劣單位的價(jià)值差距，具針對(duì)性 的增加差值；的增加差值； o打破均衡。打破均衡。 設(shè)少量低價(jià)單位，使入市價(jià)格更

2、有沖擊力，形成市場(chǎng)影響之后，設(shè)少量低價(jià)單位，使入市價(jià)格更有沖擊力，形成市場(chǎng)影響之后， 價(jià)格適當(dāng)攀升，配合營(yíng)銷手法進(jìn)行快速銷售；價(jià)格適當(dāng)攀升，配合營(yíng)銷手法進(jìn)行快速銷售； 制定策略制定策略 匯報(bào)總綱：匯報(bào)總綱： o 定價(jià)策略定價(jià)策略 o 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 o 基準(zhǔn)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)/平面差垂直差制定平面差垂直差制定 o 價(jià)格表形成價(jià)格表形成 o 特殊跳差說(shuō)明特殊跳差說(shuō)明 酒店酒店 u.項(xiàng)目戶型分布項(xiàng)目戶型分布 金地工業(yè)區(qū)金地工業(yè)區(qū) 紅樹灣紅樹灣 高爾夫高爾夫 福福 強(qiáng)強(qiáng) 路路 新新 洲洲 三三 街街 山景山景 綠景花園一期綠景花園一期 u.項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境 樓體樓體 低低 層層中中 層層 高

3、高 層層 景觀優(yōu)勢(shì)弱景觀優(yōu)勢(shì)弱 u.高層價(jià)值曲線高層價(jià)值曲線 遠(yuǎn)景遠(yuǎn)景 園景園景 定價(jià)思路： o 一、一、a-b 與與 c-d-e分別打分；分別打分； o 二、園景戶型與遠(yuǎn)景戶型分別打分；二、園景戶型與遠(yuǎn)景戶型分別打分； o 三、內(nèi)、外采用不同層差；三、內(nèi)、外采用不同層差； o 四、特殊戶型跳差處理；四、特殊戶型跳差處理； 1。權(quán)重。權(quán)重&極差制定極差制定 權(quán)重權(quán)重/極差制定極差制定 因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權(quán)重制定更符合客戶特點(diǎn)，采取不同權(quán)重比例因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權(quán)重制定更符合客戶特點(diǎn)，采取不同權(quán)重比例 產(chǎn)品決定價(jià)格彈性空間差異，極差設(shè)置不同產(chǎn)品決定價(jià)格彈性空間差異，極差設(shè)置不同

4、東南東南 南南 東東 西南西南 東北東北 北北 西北西北 西西 4.55.02.03.02.53.51.5 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 2、景觀、景觀 景觀以該單位可觀景面的個(gè)數(shù)及視野度為基數(shù)，對(duì)景 觀有較大影響的還有觀景的視角，和欣賞的內(nèi)容。 景觀分值參考景觀分值參考 :觀景面觀景面+視角系數(shù)視角系數(shù)+景觀景觀 對(duì)于同一單位的不同觀景面，須分別計(jì)算，最后以具體 情況按權(quán)重疊加。 園林景觀部分園林景觀少量園林景觀 無(wú)園景無(wú)遮擋少量園景部分遮擋無(wú)園景有遮擋 5.0 最佳園林景觀 4.5 4.03.5 3.0 2.0-2.51.5 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 3、噪音、噪音 噪音以距離道路的遠(yuǎn)近和道路的噪音程度為主要

5、影 響因素： 噪音分值參考噪音分值參考 : 道路噪音道路噪音+噪音輻射度噪音輻射度+其他噪音影響其他噪音影響 臨主路（福強(qiáng)/三街）不臨主路受主路輻射遠(yuǎn)離主路 2.02.5-3.0 受主路少量輻射 3.5 4.0 4.5 * 主路為車輛主要途徑道路主路為車輛主要途徑道路 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 深圳四季風(fēng)向以東南風(fēng)為主，通風(fēng)方向與朝向吻合，故 以朝向做為通風(fēng)指標(biāo)的基數(shù)，影響通風(fēng)的其他因素還有是否 通透和被遮擋。 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 5、采光、采光 采光以采光面積為基數(shù)，采光面積的計(jì)算簡(jiǎn)化為 主要采光面?zhèn)€數(shù)的統(tǒng)計(jì)?；谄渌蛩氐目紤]，同樣引 入 遮光度：遮光度： 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 6、戶型、戶型 本項(xiàng)目的

6、戶型具有整體均好性，因此，實(shí)用 性、合理性與特殊性是戶型打分的主要考慮因素。 a b棟c e棟 均好戶型3.0均好戶型3.5 送凸窗戶型3.5帶轉(zhuǎn)角凸窗4.0 帶轉(zhuǎn)角凸窗/工人 房 4.0帶轉(zhuǎn)角圓弧凸窗/ 工人房 4.5 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 7、面積、面積 本項(xiàng)目面積打分原則：以市場(chǎng)上的主力面積為基數(shù)，并 根據(jù)本項(xiàng)目面積比例，依照與主力面積差距的大小增減。 一房 44.1246.35 5.0 二房 63.3967.2969.8872.9977.3378.65 4.53.53.0 三房 92.99101.61110.07112.24116.05 4.54.03.5 四房 131.16134.07

7、4.5 另注：部分分值根據(jù)實(shí)際勘察情況及戶型情況略有調(diào)整另注：部分分值根據(jù)實(shí)際勘察情況及戶型情況略有調(diào)整 分項(xiàng)打分分項(xiàng)打分 特殊分值特殊分值 體現(xiàn)稀缺性 a/b棟03、07單位，平面差額外上調(diào)200元 a/c/d/e棟統(tǒng)一基準(zhǔn)價(jià)； b棟考慮實(shí)用率 因素，基準(zhǔn)價(jià)降低30元 2 2。水平差制定。水平差制定 金地工業(yè)區(qū)金地工業(yè)區(qū) 紅樹灣紅樹灣 高爾夫高爾夫 福福 強(qiáng)強(qiáng) 路路 新新 洲洲 三三 街街 山景山景 綠景花園一期綠景花園一期 金地工業(yè)區(qū)金地工業(yè)區(qū) 紅樹灣紅樹灣 高爾夫高爾夫 福福 強(qiáng)強(qiáng) 路路 新新 洲洲 三三 街街 山景山景 綠景花園一期綠景花園一期 n 南向南向 北向北向 東南向東南向 西

8、南向西南向 a 棟棟 b 棟棟 1 1房房1 1廳廳 a03西南向，較安靜， 9層以下被一期遮擋 a07東南向，較嘈雜 b103西南向，景觀視野窄，被a棟遮擋較多 b107/b207正南向，通風(fēng)、視野好，噪音明顯，戶型結(jié)構(gòu)最佳 b203東北向，最安靜，采光通風(fēng)差，正對(duì)酒店，無(wú)景觀 *13層以上除b203均可看海景 a03b203a07b103b207b107 2 2房房1 1廳廳（內(nèi)圈） a01西北向，可看一期綠化，次臥可看園林 a08東南向，采光通風(fēng)好，高層擁有雙景觀，較吵 a09東北向，安靜，房間都可看園林，為2房中最小面積 *全部帶雙陽(yáng)臺(tái)，02可看海景 b1/b2 01北向，處于園林中心

9、位置，次臥較遮擋，采光影響 b102北向，房間全部朝園林 b202北向，受部分酒店影響 b1/b2 08北向，房間全部朝園林，位置靠?jī)?nèi)，采光稍受影響 * b1/b2 01、08帶雙陽(yáng)臺(tái) a01b202b208b108b102a08b201b101a09 2 2房房2 2廳廳（外圈） a02西向，較安靜， 9層以下被一期遮擋，可看一期綠化 a05/06西南向，臨路，噪音明顯 b105/06/b206西北向/西南向，臨路，視野開闊，靠近紅 綠燈噪音影響大 b205西南向，為外圈較安靜單位，視野開闊 * b205無(wú)海景，a棟天井比b棟略窄，影響廚房采光，可看山景 a05a06a02b106b105b

10、205b206 44.1244.12 46.35 46.35 43.6743.67 72.99 63.3963.39 78.6578.64 67.2967.29 70.03 70.03 72.97 77.3377.33 72.57 72.57 69.8869.88 1房房 起價(jià)單位a03：朝向最差，無(wú)景觀，受遮擋 最佳單位b107：朝向最佳，視野開闊無(wú)遮擋，戶性結(jié)構(gòu)最佳 2房（內(nèi)）房（內(nèi)） 起價(jià)單位a01：朝向略勢(shì)，主景觀面正對(duì)一期，為內(nèi)圈園林景觀最弱單位 最佳單位a07：朝向優(yōu)勢(shì)，主景觀面正對(duì)園林，為內(nèi)圈園林景觀最佳單位，通風(fēng)采光好 2房（外）房（外） 起價(jià)單位a05：臨路噪音明顯，最大面積

11、2房，戶型無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，天井窄廚房采光受阻 最佳單位b206：朝向優(yōu)勢(shì)，視野開闊無(wú)遮擋，雙景觀面，為外圈最小面積單位 n c棟棟 d棟棟 e棟棟 2 2房房2 2廳廳 d02西南向，視野稍受遮擋，看園林 d06東南向，視野開闊度劣于d02 d06d02 3 3房房2 2廳廳（內(nèi)圈） d01/e02東南向/西南向，可看園林，但視野較受阻 d05/06東南向，園林景觀面充足 e03西南向，園林景觀面充足，視野開闊 e02d01e03d05d06 4 4房房2 2廳廳 d03西南向，園林視野開闊，帶工人房 d05東南向，園林視野略微差于03，帶工人房 e05西南向，帶落地弧形凸窗（唯一性） d05e0

12、5d03 3 3房房2 2廳廳（外圈） c02/03西南向，低層受一期遮擋，高層海景面充裕 02客廳受03部分遮擋，03帶工人房 d01/07北向，低層遮擋嚴(yán)重，高層視野逐漸開闊 01遮擋程度高于07 e01/06東南向，低層景觀稍差，視野度逐漸開闊，可看山景 06帶工人房 d01d07e01e06c02c03 76.0276.0276.0276.02 102.16102.16 112.24112.24112.33112.33 101.61101.61 111.7111.7 134.07134.07134.07134.07 131.16131.16 110.07110.07 116.05116

13、.05 92.9992.9992.9992.99 109.48109.48 115.43115.43 2房房 起價(jià)單位d06：園林景觀面窄劣于02，正對(duì)酒店，視野受阻 最佳單位d02：園林景觀及視野度優(yōu)于06 3房（內(nèi)）房（內(nèi)） 起價(jià)單位e02：朝向劣勢(shì)，遮擋嚴(yán)重，視野度差 最佳單位c06：朝向優(yōu)勢(shì)，園林景觀相當(dāng)充分，視野開闊 3房（外）房（外） 起價(jià)單位d01：朝向劣勢(shì)，受凱欣園遮擋非常嚴(yán)重 最佳單位c03：視野開闊，安靜，為整個(gè)小區(qū)的中心位置，帶工人房 4房房 起價(jià)單位d05：園林景觀面窄，受酒店影響，視野受阻 最佳單位d03：園林景觀面充分，位于園林中心，安靜，帶工人房 n a a、b

14、b棟棟 起價(jià)單位：起價(jià)單位：a/0a/0 頂價(jià)單位：頂價(jià)單位：a/09 a/09 c c、d d、e e棟棟 起價(jià)單位：起價(jià)單位：d/01d/01 頂價(jià)單位：頂價(jià)單位：c/06c/06 3。垂直差（層差）制定。垂直差（層差）制定 低層內(nèi)外差值最大 內(nèi)外景觀差異明顯，外圈為基本層差，內(nèi)圈為最高層差 中層內(nèi)外差值逐漸減小 外圈跳差增加，內(nèi)圈為基本跳差 高層內(nèi)外差值最小 內(nèi)外圈均為最小層差 層差制定策略層差制定策略 制定標(biāo)準(zhǔn)制定標(biāo)準(zhǔn) 因內(nèi)外圈景觀差異，內(nèi)外層差各成體系 外圈景觀跳差在基準(zhǔn)依實(shí)際情況跳差上另外增加 制定方法制定方法 內(nèi)圈 極差制定 因園林景觀差異，ab棟（1290）極差低于cde棟（1

15、520） 層差值幅度制定 低層為園林景觀最佳層數(shù)，隨高度逐漸減弱 高中低 跳差制定 cde棟30層越過(guò)ab棟/酒店，增加100跳差 制定方法制定方法 外圈 極差制定 景觀變化大，根據(jù)ab棟與cde棟差別及客戶群差別 ab棟（1680）c棟（2070）de（1970） 幅度制定 低層無(wú)景觀資源，為基本層差；中層景觀變化明顯，層差拉大，高層無(wú) 特殊變化，逐漸拉小層差 中高低 跳差制定 13層視野開闊度明顯增加，小幅跳差，15層景觀優(yōu)勢(shì)明顯突出，大幅 跳差 整體層差體系整體層差體系 1290 1520內(nèi)圈 內(nèi)圈 1680 2070 1970 外圈外圈 a棟特殊跳差處理 02/03 9層起層起越過(guò)花園

16、一期遮擋，增加200跳差 08客廳正對(duì)園林，內(nèi)景觀優(yōu)勢(shì)明顯，414采用內(nèi)圈跳差，1529采用 外圈跳差 d棟05與e05比較，低層優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)越于高層，均價(jià)額外增加100。 特殊制定說(shuō)明特殊制定說(shuō)明 3。價(jià)目表形成（附件）。價(jià)目表形成（附件） 4。實(shí)價(jià)表分析。實(shí)價(jià)表分析&垂直差值垂直差值 價(jià)格分析價(jià)格分析 樓樓層層 0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 70 08 80 09 9 4 458675300540051505183555059836150 5 559675400550052505283565060836250 6 6606754305530528053

17、13568061836350 7 761675460556053105343571062836450 8 862475510561053605393576063636530 9 963275690574054405473584064436610 1 10 064075870587055205553592065236690 1 11 164575990599056405673604065736740 1 12 265076070607057205753612066236790 1 13 365576150615058005833620066736840 1 14 4660762306230588

18、05913628067236890 1 15 566576380638060306063643068736940 1 16 667076460646061106143651069536990 1 17 767576540654061906223659070337040 1 18 868076620662062706303667071137090 1 19 968576700670063506383675071937140 2 20 068876780678064306463683072737170 2 21 169176860686065106543691073537200 2 22 2694

19、76910691065606593696074037230 2 23 369776960696066106643701074537260 2 24 470077010701066606693706075037290 2 25 570377060706067106743711075537320 2 26 670677090709067406773714075837350 2 27 770977120712067706803717076137380 2 28 871277150715068006833720076437410 2 29 9715771807180683068637230767374

20、40 樓樓層層0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 70 08 8 4 46070588755035470545357035920 5 56170598756035570555358036020 6 66270608756335600558358336120 7 76370618756635630561358636220 8 86450626757135680566359136300 9 96530634757935760574359936380 1 10 06610642758735840582360736460 1 11 166606477599359605

21、94361936510 1 12 26710652760736040602362736560 1 13 36760657761536120610363536610 1 14 46810662762336200618364336660 1 15 56860667763836350633365836710 1 16 66910672764636430641366636760 1 17 76960677765436510649367436810 1 18 87010682766236590657368236860 1 19 97060687767036670665369036910 2 20 070

22、90690767836750673369836940 2 21 17120693768636830681370636970 2 22 27150696769136880686371137000 2 23 37180699769636930691371637030 2 24 47210702770136980696372137060 2 25 57240705770637030701372637090 2 26 67270708770937060704372937120 2 27 77300711771237090707373237150 2 28 87330714771537120710373

23、537180 2 29 97360717771837150713373837210 樓層樓層0101020203030505060607070808 4 46053580354035587565356706203 5 56153590355035687575357706283 6 66253600355335717578358006363 7 76353610355635747581358306443 8 86433618356135797586358806493 9 96513626356935877594359606543 10106593634357735957602360406593

24、11116643639358936077614361606643 12126693644359736157622362406693 13136743649360536237630363206743 14146793654361336317638364006793 15156843659362836467653365506843 16166893664363636547661366306893 17176943669364436627669367106923 18186993674365236707677367906953 19197043679366036787685368706983 202

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