樂嘉地產(chǎn)11月邯鄲東方名苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃初案

1、東方名苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃初案 2010.1 1 冀南新區(qū)冀南新區(qū)精英生活精英生活 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，qq：1053527879 2011年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市的冬天， 如何在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控下， 做到本項(xiàng)目逆市飄紅，創(chuàng)造佳績(jī)！ 是我們共同的目標(biāo)， 也是樂嘉的責(zé)任！ 目 錄： 樂嘉簡(jiǎn)介樂嘉簡(jiǎn)介 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷推廣報(bào)告營(yíng)銷推廣報(bào)告 廣告表現(xiàn)建議廣告表現(xiàn)建議 合作模式介紹合作模式介紹 樂嘉房產(chǎn)公司簡(jiǎn)介樂嘉房產(chǎn)公司簡(jiǎn)介 邯鄲樂嘉房產(chǎn)聯(lián)盟是以邯鄲市樂嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為龍頭，由邯鄲市樂嘉房地產(chǎn)經(jīng)邯鄲樂嘉房產(chǎn)聯(lián)盟是以

2、邯鄲市樂嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為龍頭，由邯鄲市樂嘉房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司，邯鄲市國(guó)泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市弘泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市澤源房地紀(jì)有限公司，邯鄲市國(guó)泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市弘泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市澤源房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市鑫洋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市佳緣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等單位組建的產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市鑫洋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，邯鄲市佳緣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等單位組建的 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)盟公司集團(tuán)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)盟公司集團(tuán)。 公司是集房屋買賣，房屋租賃，公司是集房屋買賣，房屋租賃，商品房連鎖銷售商品房連鎖銷售，代辦過戶，代辦貸款，房地產(chǎn)咨詢，代辦過戶，代辦貸款，房地產(chǎn)

3、咨詢， 一手房代理，樂家網(wǎng)等為一體的專業(yè)房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。一手房代理，樂家網(wǎng)等為一體的專業(yè)房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。 公司經(jīng)過五年的發(fā)展現(xiàn)在已在邯鄲市形成了公司經(jīng)過五年的發(fā)展現(xiàn)在已在邯鄲市形成了1616家遍布大街小巷的統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式，家遍布大街小巷的統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式， 統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)的連鎖門店，擁有資深職業(yè)顧問統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)的連鎖門店，擁有資深職業(yè)顧問160160余名，大中專以上畢業(yè)生占余名，大中專以上畢業(yè)生占90%90%以上。以上。 公司經(jīng)營(yíng)階層擁有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。曾先后代理銷售過：錦苑小區(qū)、騰達(dá)花園、公司經(jīng)營(yíng)階層擁有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。曾先后代理銷售過：錦苑小區(qū)、

4、騰達(dá)花園、 華鑫園、萬博園、龍旺名城、美意苑、邯鄲縣武裝部住宅小區(qū)等項(xiàng)目，華鑫園、萬博園、龍旺名城、美意苑、邯鄲縣武裝部住宅小區(qū)等項(xiàng)目， 幾年來公司始終以幾年來公司始終以“樂嘉房產(chǎn)，誠(chéng)信永遠(yuǎn)樂嘉房產(chǎn)，誠(chéng)信永遠(yuǎn)”為準(zhǔn)則，以打造邯鄲市最大乃至輻射冀南周邊為準(zhǔn)則，以打造邯鄲市最大乃至輻射冀南周邊 省市的最具實(shí)力的房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)為目標(biāo)。為廣大購(gòu)房客戶營(yíng)造一個(gè)好的去處，為眾多房省市的最具實(shí)力的房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)為目標(biāo)。為廣大購(gòu)房客戶營(yíng)造一個(gè)好的去處，為眾多房 地產(chǎn)商搭建一個(gè)盡情施展業(yè)務(wù)的平臺(tái)，是我們不斷的追求。我們堅(jiān)信：選擇樂嘉，家興業(yè)興！地產(chǎn)商搭建一個(gè)盡情施展業(yè)務(wù)的平臺(tái)，是我們不斷的追求。

5、我們堅(jiān)信：選擇樂嘉，家興業(yè)興！ 公司簡(jiǎn)介 門店眾多門店眾多 樂嘉房產(chǎn)目前擁有遍布邯鄲市大街小巷的樂嘉房產(chǎn)目前擁有遍布邯鄲市大街小巷的16家統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式，統(tǒng)一規(guī)家統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式，統(tǒng)一規(guī) 范服務(wù)的連鎖門店。在市內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)務(wù)范圍最廣，信譽(yù)形象最好，最貼近廣范服務(wù)的連鎖門店。在市內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)務(wù)范圍最廣，信譽(yù)形象最好，最貼近廣 大購(gòu)房客戶，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最敏感大購(gòu)房客戶，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最敏感。 服務(wù)專業(yè)服務(wù)專業(yè) 公司以互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為聯(lián)系紐帶，信息溝通及時(shí)，宣傳口徑一致，賣場(chǎng)氣氛營(yíng)造宏大，公司以互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為聯(lián)系紐帶，信息溝通及時(shí)，宣傳口徑一致，賣場(chǎng)氣氛營(yíng)造宏大， 運(yùn)作理念成熟，使服務(wù)更顯專業(yè)。運(yùn)

6、作理念成熟，使服務(wù)更顯專業(yè)。 員工素質(zhì)高員工素質(zhì)高 公司目前所擁有的公司目前所擁有的160余名置業(yè)顧問余名置業(yè)顧問90%以上均畢業(yè)于大中專院校，形象氣質(zhì)好，服務(wù)以上均畢業(yè)于大中專院校，形象氣質(zhì)好，服務(wù) 熱情周到，彰顯品牌公司實(shí)力。熱情周到，彰顯品牌公司實(shí)力。 四四 經(jīng)驗(yàn)豐富經(jīng)驗(yàn)豐富 樂嘉房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層大多具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)：如公司徐經(jīng)理曾在邯臺(tái)公司從事項(xiàng)目樂嘉房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層大多具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)：如公司徐經(jīng)理曾在邯臺(tái)公司從事項(xiàng)目 運(yùn)作工作多年，公司張經(jīng)理曾在亞太公司從事房屋銷售和策劃工作，公司湯經(jīng)理還兼運(yùn)作工作多年，公司張經(jīng)理曾在亞太公司從事房屋銷售和策劃工作，公司湯經(jīng)理還兼 任邯鄲市順風(fēng)房地

7、產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)理。以上人員均具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目任邯鄲市順風(fēng)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)理。以上人員均具有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目 運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富。運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富。 富有激情的團(tuán)隊(duì)富有激情的團(tuán)隊(duì) 樂嘉公司具有良好的激勵(lì)機(jī)制和嚴(yán)格的管理制度。公司經(jīng)營(yíng)管理階層以為廣大員樂嘉公司具有良好的激勵(lì)機(jī)制和嚴(yán)格的管理制度。公司經(jīng)營(yíng)管理階層以為廣大員 工營(yíng)造一個(gè)大的業(yè)務(wù)平臺(tái)為發(fā)展基礎(chǔ)，激勵(lì)員工努力進(jìn)取，勇于拼搏，打造出一工營(yíng)造一個(gè)大的業(yè)務(wù)平臺(tái)為發(fā)展基礎(chǔ)，激勵(lì)員工努力進(jìn)取，勇于拼搏，打造出一 個(gè)團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，朝氣蓬勃的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。個(gè)團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，朝氣蓬勃的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。 樂嘉連鎖店覆蓋區(qū)域樂嘉連鎖店覆蓋區(qū)域 佳緣店：光明北大街

8、佳緣店：光明北大街7055106 叢臺(tái)店：叢臺(tái)路叢臺(tái)店：叢臺(tái)路11中對(duì)面中對(duì)面6131222 鐵西店：望嶺路鐵西店：望嶺路2051818 連城店：連城別苑對(duì)面連城店：連城別苑對(duì)面6163176 嘉信店：陵西北大街嘉信店：陵西北大街3050888 和平店：和平橋東和平店：和平橋東 8129066 中心店：中心醫(yī)院對(duì)面中心店：中心醫(yī)院對(duì)面3059206 中華店：衛(wèi)生局對(duì)面中華店：衛(wèi)生局對(duì)面6036588 國(guó)泰店：滏東南大街國(guó)泰店：滏東南大街8018577 弘泰店：水電學(xué)院北弘泰店：水電學(xué)院北 3205986 辰灃店：滏陽公園對(duì)面辰灃店：滏陽公園對(duì)面3102288 光明店：光明南大街光明店：光明南大

9、街3180168 樂嘉店：水廠路樂嘉店：水廠路6036188 澤源店：學(xué)院北路澤源店：學(xué)院北路6020802 陵西店：東來順對(duì)面陵西店：東來順對(duì)面3206896 自己獨(dú)立的門戶網(wǎng)站 樂家網(wǎng) 我們是一個(gè)以消費(fèi)者為中心的internet商業(yè)平臺(tái)，通過全面、及時(shí)的信息內(nèi)容，以及高效、方便的網(wǎng)絡(luò)工具， 建立功能多元化、使用簡(jiǎn)單快捷的網(wǎng)絡(luò)空間，為中介公司和廣大市民提供一個(gè)完善的交易服務(wù)平臺(tái)。樂家網(wǎng) 的服務(wù)項(xiàng)目包括新房、二手房、租房、購(gòu)房論壇、裝修案例、家裝設(shè)計(jì)、建筑材料、裝飾材料等。 新房頻道 擁有最新最全的樓盤資訊，海量的樓盤信息介紹、圖片瀏覽和視頻欣賞，為網(wǎng)民提供了可靠的信 息資訊和直觀的視覺享受。

10、樓盤排行、樓盤資訊、樓盤點(diǎn)評(píng)、房貸工具、樓盤搜索等欄目的設(shè)置，讓網(wǎng)民擁 有更滿意的選擇。隨著新樓盤看房團(tuán)活動(dòng)的舉辦，讓網(wǎng)民得到了真正稱心實(shí)惠的服務(wù)，更加方便網(wǎng)民選房。 二手房頻道 為廣大網(wǎng)民提供最全面、最準(zhǔn)確、最及時(shí)的二手房買賣信息。免費(fèi)的房源信息發(fā)布、實(shí)景圖片展 示、戶型圖上傳、電子地圖標(biāo)注等功能讓網(wǎng)民的房源得到更好的展示。房源信息搜索、地圖查詢、圖片欣賞、 預(yù)約看房、綜合計(jì)算器等貼心服務(wù)更加全面細(xì)致地滿足了購(gòu)房者的需求。優(yōu)秀的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人以及網(wǎng)絡(luò)店鋪等 先進(jìn)營(yíng)銷模式，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)媒體及業(yè)內(nèi)外網(wǎng)友公認(rèn)的最受歡迎的專業(yè)網(wǎng)站和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解決方案。 租房頻道 特設(shè)精品小區(qū)出租、民宅出租、公寓出租、

11、寫字間等版塊，從不同角度滿足了租房者的需求。租 房手冊(cè)、置業(yè)攻略、樓市八卦等信息讓您更加安全地進(jìn)行租賃交易。 購(gòu)房論壇 為您提供了自由討論的空間，不但是廣大網(wǎng)民說話的地方，也是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的樂園，在這里您可 以結(jié)識(shí)更多的朋友，參與更多的活動(dòng)，體驗(yàn)網(wǎng)上交流的樂趣。 樂嘉特色促銷 聚焦活動(dòng) 名詞解釋名詞解釋: “聚焦聚焦”：連鎖銷售模式下常用的銷售運(yùn)作方式，其方法是在連：連鎖銷售模式下常用的銷售運(yùn)作方式，其方法是在連 鎖銷售的模式下，充分發(fā)揮各連鎖店的作用，在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定鎖銷售的模式下，充分發(fā)揮各連鎖店的作用，在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定 地點(diǎn)，要求各連鎖店將客戶聚集起來，從客戶中形成重點(diǎn)成交突地點(diǎn)，要求各連

12、鎖店將客戶聚集起來，從客戶中形成重點(diǎn)成交突 破，以形成破，以形成“羊群效應(yīng)羊群效應(yīng)”。就像凸透鏡聚集太陽光一樣，在短時(shí)。就像凸透鏡聚集太陽光一樣，在短時(shí) 間內(nèi)聚集較大的購(gòu)買勢(shì)能，并集中釋放以形成大量銷售。間內(nèi)聚集較大的購(gòu)買勢(shì)能，并集中釋放以形成大量銷售。 1. 一線城市中，在廣州、深圳于去年底價(jià)格開始出現(xiàn)明顯 回落后，今年的上海和北京也先后進(jìn)入房?jī)r(jià)回落期。 2. 二、三線城市的房?jī)r(jià)增速也開始明顯放緩，成交量普 遍萎縮。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走 向向 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 1. 項(xiàng)目規(guī)模愈來愈大，檔次愈來愈高； 2. 二次置業(yè)人群比重增加； 3. 從前期

13、的期房銷售向現(xiàn)房銷售過渡； 4. 多層開發(fā)成新的熱點(diǎn)。 5. 住房銷售競(jìng)爭(zhēng)加劇。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走 向向 邯鄲市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)邯鄲市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ： 樣本的選擇樣本的選擇 樣本選擇原則 對(duì)本案有借鑒意義的項(xiàng)目對(duì)本案有借鑒意義的項(xiàng)目 和本案相似的項(xiàng)目和本案相似的項(xiàng)目 和本案存在競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目和本案存在競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目 本案周邊的項(xiàng)目本案周邊的項(xiàng)目 項(xiàng)目對(duì)手分析項(xiàng)目對(duì)手分析 項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有: : 南國(guó)風(fēng)光南國(guó)風(fēng)光、水城別苑水城別苑 項(xiàng)目間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有項(xiàng)目間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有: : 邯城文苑、盛世中華、楓丹美廬等邯城文苑、盛世中華、楓丹美廬等 南國(guó)風(fēng)光南國(guó)

14、風(fēng)光 項(xiàng)目對(duì)手分析項(xiàng)目對(duì)手分析 總套數(shù)：1150套 銷售總面積：10萬 成交率：80%左右， 已成交套數(shù)：1000套 已成交面積：83000 成交均價(jià)：2350元（現(xiàn)價(jià)） 付款方式及折扣：一次性，按揭等多種方式. 南國(guó)風(fēng)光南國(guó)風(fēng)光 項(xiàng)目對(duì)手分析項(xiàng)目對(duì)手分析 項(xiàng)目對(duì)手分析項(xiàng)目對(duì)手分析 貴公司地塊項(xiàng)目最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目的貴公司地塊項(xiàng)目最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目的稀缺南區(qū)中央稀缺南區(qū)中央 地塊資源地塊資源，規(guī)模方面，針對(duì)南城區(qū)，所能開發(fā)地塊少的現(xiàn)狀，規(guī)模方面，針對(duì)南城區(qū)，所能開發(fā)地塊少的現(xiàn)狀， 貴公司的地塊項(xiàng)目在本板塊，總體規(guī)模和產(chǎn)品所表現(xiàn)出來的綜合貴公司的地塊項(xiàng)目在本板塊，總體規(guī)模和產(chǎn)品所表現(xiàn)出來

15、的綜合 性品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。性品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目項(xiàng)目 本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于地段，其他優(yōu)勢(shì)不明顯 結(jié)論一：結(jié)論一： 南區(qū)板塊的住宅平均單價(jià)在20002500元平方米，2200元左 右的居多；主力戶型為二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)，面積在 平方米和100-130平方米左右。 結(jié)論二結(jié)論二: : 中華南現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目以多層居多，由于本區(qū)域供地體量 不大，所以目前中等體量樓盤項(xiàng)目居多使項(xiàng)目產(chǎn)品類型較為單一， 所以本項(xiàng)目必須在客戶類型、項(xiàng)目特性、產(chǎn)品類型上與周邊產(chǎn)品 進(jìn)行有效的區(qū)分，充分的實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)。 市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié) 結(jié)論三：結(jié)論三： 由于項(xiàng)目位于冀南新區(qū)范疇所以本區(qū)域的樓盤一般情況下 均選擇現(xiàn)

16、代感比較強(qiáng)的外立面。本項(xiàng)目由于要突出現(xiàn)代人文氣質(zhì)， 所以建議在設(shè)計(jì)上可以同這些項(xiàng)目進(jìn)行一定程度的區(qū)分。 結(jié)論四：結(jié)論四： 目前本區(qū)域可供應(yīng)的土地地塊不多，幾塊新出讓土地，且 大多數(shù)并未進(jìn)入開發(fā)階段，與本項(xiàng)目工期相近的項(xiàng)目目前只有一 二個(gè)，這樣就說明，項(xiàng)目在本區(qū)域未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不多。 市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié) 結(jié)論五：結(jié)論五： 中華南各項(xiàng)目的主力戶型面積普遍在90130平方米左右， 以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主；本項(xiàng)目可通過中大小戶型多選擇的塑造 來作為奠定本項(xiàng)目的形象定位。 結(jié)論六：結(jié)論六： 根據(jù)本地段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主力售價(jià)應(yīng)在2100-2300左右（均 價(jià)2200左右）,本項(xiàng)目要在均價(jià)上上調(diào)100-30

17、0元/平方米的壓力 是客觀存在的。 市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié) 結(jié)論七：結(jié)論七： 本區(qū)域的主要客戶偏重于中低端市場(chǎng)，以一次置業(yè)客戶群 為主,其售價(jià)在目前冀南新區(qū)市場(chǎng)也處于中游。 結(jié)論八：結(jié)論八： 除一般性初次置業(yè)的客戶外，項(xiàng)目周邊的企業(yè)/學(xué)校/邯鄲 市的投資客等是我們項(xiàng)目主力目標(biāo)人群，另外周邊的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 戶以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者也是一個(gè)重要的目標(biāo)客戶群，以 及在外地務(wù)工人員。 市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié) 結(jié)論十：結(jié)論十： 本區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目的去化情況良好，品位較好價(jià)格合理的 項(xiàng)目尤為出色，相反，一些定位不是十分突出的項(xiàng)目的實(shí)際去化 情況反而并不十分受市場(chǎng)歡迎。如 南國(guó)風(fēng)光項(xiàng)目 結(jié)論十一：結(jié)論十一：

18、 本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的產(chǎn)品情況以多層為主。 市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié) 市場(chǎng)研究小結(jié)市場(chǎng)研究小結(jié) 一句話概括：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，傳統(tǒng)的開發(fā)模 式和營(yíng)銷模式將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以成功。 市場(chǎng)研究報(bào)告市場(chǎng)研究報(bào)告 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總建筑面積一期約6萬平方 ，主要以多層住宅為主。 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目數(shù)值 規(guī)劃用地 規(guī)劃總戶數(shù) 約戶 規(guī)劃總建筑面積（一期） 60000 住宅面積 商鋪面積 停車位 個(gè) 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目在冀南新區(qū)板塊中占據(jù)較有、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目在冀南新區(qū)板塊中占據(jù)較有 利的

19、區(qū)位位置，距離邯鄲市中心較近，交通及教育系利的區(qū)位位置，距離邯鄲市中心較近，交通及教育系 統(tǒng)比較完善。統(tǒng)比較完善。 2、較高的性價(jià)比：由于多層住宅市場(chǎng)供應(yīng)減少，一期項(xiàng)、較高的性價(jià)比：由于多層住宅市場(chǎng)供應(yīng)減少，一期項(xiàng) 目目100%為多層結(jié)構(gòu)，在性價(jià)比上會(huì)有較大的優(yōu)勢(shì)。為多層結(jié)構(gòu)，在性價(jià)比上會(huì)有較大的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 3、合理的戶型配比及設(shè)計(jì)：、合理的戶型配比及設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)置上主要針對(duì)首次和二次在戶型設(shè)置上主要針對(duì)首次和二次 置業(yè)者的共有需求，在面積及比例上進(jìn)行控制，在戶型設(shè)計(jì)上要做置業(yè)者的共有需求，在面積及比例上進(jìn)行控制，在戶型設(shè)計(jì)上要做 到稍領(lǐng)先同類樓盤。到稍領(lǐng)先同類

20、樓盤。 4、優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷推廣提升附加值：、優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷推廣提升附加值：在該區(qū)域市場(chǎng)中，除了南國(guó)風(fēng)在該區(qū)域市場(chǎng)中，除了南國(guó)風(fēng) 光項(xiàng)目住宅部分做的比較到位，提升了項(xiàng)目的附加值外，其他樓盤光項(xiàng)目住宅部分做的比較到位，提升了項(xiàng)目的附加值外，其他樓盤 主要以價(jià)格作為主要賣點(diǎn)，項(xiàng)目的形象包裝不鮮明，給人以主要以價(jià)格作為主要賣點(diǎn)，項(xiàng)目的形象包裝不鮮明，給人以“質(zhì)低質(zhì)低 價(jià)廉價(jià)廉”印象。本項(xiàng)目要一定程度上跳出多層住宅印象。本項(xiàng)目要一定程度上跳出多層住宅“質(zhì)低價(jià)廉質(zhì)低價(jià)廉”的做的做 法，重點(diǎn)提升法，重點(diǎn)提升“性價(jià)比性價(jià)比” 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 總結(jié)：總結(jié)： 區(qū)域內(nèi)較好的位置區(qū)域內(nèi)較好的位置, ,自然環(huán)

21、境條件及產(chǎn)品規(guī)自然環(huán)境條件及產(chǎn)品規(guī) 劃是項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)，合理的戶型設(shè)計(jì)及配比是劃是項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)，合理的戶型設(shè)計(jì)及配比是 項(xiàng)目需要前期控制的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。通過營(yíng)銷包裝提項(xiàng)目需要前期控制的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。通過營(yíng)銷包裝提 升項(xiàng)目的軟優(yōu)勢(shì)。升項(xiàng)目的軟優(yōu)勢(shì)。 地段掛帥,多層為王 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目劣勢(shì)： 1. 項(xiàng)目現(xiàn)在為期房，在同區(qū)域內(nèi)沒有明顯優(yōu)勢(shì)。 2、項(xiàng)目周邊開發(fā)尚不夠，人氣不旺。 3、項(xiàng)目自身目前配套不足。 4、項(xiàng)目知名度不高 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 總結(jié)： 項(xiàng)目的劣勢(shì)比較明顯，操作不當(dāng)容易流于普通多 層住宅走價(jià)格路線，如何做到“質(zhì)優(yōu)價(jià)高”是 項(xiàng)目操作要解決的問題。

22、 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)：項(xiàng)目機(jī)會(huì)： 1、隨著市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)的走高，多層住宅在價(jià)格上會(huì)有一定 的優(yōu)勢(shì)。 2、區(qū)域內(nèi)除了南國(guó)風(fēng)光外，同類型的新盤暫未啟動(dòng)，項(xiàng)目 占據(jù)一定的市場(chǎng)空間優(yōu)勢(shì)。 3、南區(qū)的多層住宅整體營(yíng)銷操作水平不高，特色不明，本 項(xiàng)目在營(yíng)銷包裝上有一定的發(fā)揮空間。 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析 項(xiàng)目威脅：項(xiàng)目威脅： 1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未完全走出低谷。 2、南城區(qū)板塊由于還沒完全開發(fā),也沒大盤帶動(dòng)，目前主要 為中低端購(gòu)買群。 3、南區(qū)房?jī)r(jià)波瀾不驚，價(jià)格提升壓力較大。 4、多層住宅的客戶群購(gòu)買力有限，價(jià)格比較敏感。 改善劣改善劣 勢(shì)勢(shì) 把握機(jī)把握機(jī) 會(huì)會(huì) 規(guī)避威規(guī)避

23、威 脅脅 充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì), , 利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自 然條件南湖公園，然條件南湖公園，提升項(xiàng)目的性價(jià)比。提升項(xiàng)目的性價(jià)比。 把握市場(chǎng)利好機(jī)會(huì)，主動(dòng)出擊，針對(duì)目標(biāo)客把握市場(chǎng)利好機(jī)會(huì)，主動(dòng)出擊，針對(duì)目標(biāo)客 戶采取更為戶采取更為有效的營(yíng)銷策略。有效的營(yíng)銷策略。 利用項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，采取差異化策略，如利用項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，采取差異化策略，如 產(chǎn)品功能上的差異化，產(chǎn)品功能上的差異化，形象差異化，并以形象差異化，并以 品質(zhì)取勝。品質(zhì)取勝。 發(fā)揮優(yōu)發(fā)揮優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 傾力打造小區(qū)品質(zhì)特色，傾力打造小區(qū)品質(zhì)特色，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境營(yíng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境營(yíng) 造造，弱化期房銷售、配套不足等劣勢(shì)。，

24、弱化期房銷售、配套不足等劣勢(shì)。 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 綜合分析項(xiàng)目所具備的綜合分析項(xiàng)目所具備的六大優(yōu)勢(shì)六大優(yōu)勢(shì)，其南片區(qū)的發(fā)，其南片區(qū)的發(fā) 展?jié)摿爸苓叺慕煌ū憷葍?yōu)勢(shì)是該區(qū)所有摟盤所共展?jié)摿爸苓叺慕煌ū憷葍?yōu)勢(shì)是該區(qū)所有摟盤所共 有的，有的，唯有環(huán)境、教育及多層的價(jià)格形成的綜合優(yōu)勢(shì)唯有環(huán)境、教育及多層的價(jià)格形成的綜合優(yōu)勢(shì) 是有利優(yōu)勢(shì)，是有利優(yōu)勢(shì)，因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是：因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是： 多層多層+ +水景（支漳河）水景（支漳河）+地段地段+ +包裝包裝+ +教育教育 （新一中）（新一中）+ +環(huán)境（南湖公園）環(huán)境（南湖公園）( (戶型設(shè)戶型設(shè) 計(jì)、營(yíng)

25、銷包裝計(jì)、營(yíng)銷包裝) ) 冀南新區(qū)首席中心城區(qū)優(yōu)居社區(qū)冀南新區(qū)首席中心城區(qū)優(yōu)居社區(qū) 小結(jié)小結(jié) 通過項(xiàng)目分析，我們可以得出以下結(jié)論：通過項(xiàng)目分析，我們可以得出以下結(jié)論： 結(jié)論一：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源不太明顯，如何把握和發(fā)揮綜合結(jié)論一：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源不太明顯，如何把握和發(fā)揮綜合 優(yōu)勢(shì)，打造成優(yōu)勢(shì)，打造成20112011冀南新區(qū)最具代表性的多層精品項(xiàng)目冀南新區(qū)最具代表性的多層精品項(xiàng)目, , 追求比同類住宅更高的市場(chǎng)售價(jià)和接受度，是追求比同類住宅更高的市場(chǎng)售價(jià)和接受度，是 營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵。營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵。 結(jié)論二：通過采取獨(dú)特的營(yíng)銷思路和策略，充分放大項(xiàng)結(jié)論二：通過采取獨(dú)特的營(yíng)銷思路和策略，充分放大項(xiàng) 目的核心

26、競(jìng)爭(zhēng)力，通過營(yíng)銷包裝提升項(xiàng)目的品質(zhì)形象，目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過營(yíng)銷包裝提升項(xiàng)目的品質(zhì)形象， 突破傳統(tǒng)多層項(xiàng)目形成的突破傳統(tǒng)多層項(xiàng)目形成的“質(zhì)低價(jià)廉質(zhì)低價(jià)廉”的市場(chǎng)的市場(chǎng) 印象是追求更高利潤(rùn)的基礎(chǔ)印象是追求更高利潤(rùn)的基礎(chǔ) 本案討論的幾個(gè)重點(diǎn)： 市場(chǎng)研究報(bào)告市場(chǎng)研究報(bào)告 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷推廣報(bào)告營(yíng)銷推廣報(bào)告 廣告表現(xiàn)建議廣告表現(xiàn)建議 合作模式介紹合作模式介紹 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目在冀南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中以何種形象入市？ 并如何在市場(chǎng)上建立鮮明的主題概念。 定位原則定位原則 原則一：原則一：建立市場(chǎng)高度，拔高項(xiàng)目形象檔次建立市場(chǎng)高度，拔高項(xiàng)目形象檔次 項(xiàng)目形象定位必

27、須站在市場(chǎng)的高度，高屋建瓴，能夠吻合項(xiàng)目的氣質(zhì)， 并幫助項(xiàng)目樹立較高的形象和檔次。 原則二：原則二：契合客戶群的心里，滿足其心里需求契合客戶群的心里，滿足其心里需求 客戶群體在購(gòu)房的過程中既是滿足物質(zhì)的需求，也是滿足精神和心理的 需求，一個(gè)好的形象定位可以促使客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并影響其作出購(gòu)買 決定。 原則三：原則三：樹立產(chǎn)品品牌，從而塑造企業(yè)品牌形象樹立產(chǎn)品品牌，從而塑造企業(yè)品牌形象 通過項(xiàng)目的形象定位可以較好地樹立產(chǎn)品的品牌形象，并帶動(dòng)企業(yè)品牌的 塑造，完成由產(chǎn)品品牌到企業(yè)品牌的過渡。 形象定位形象定位 定位闡釋： 首席包含項(xiàng)目要打破多層“質(zhì)低價(jià)廉”的市場(chǎng)印象，樹立多層住宅市 場(chǎng)新標(biāo)桿

28、“中心城區(qū)”是項(xiàng)目獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)。 “優(yōu)居”是項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，直接喊出我們是最好的多層， 占據(jù)市場(chǎng)定位空間。 從項(xiàng)目所具有的核心競(jìng)爭(zhēng)力角度出發(fā)，由產(chǎn)品本身的差異性得出從項(xiàng)目所具有的核心競(jìng)爭(zhēng)力角度出發(fā)，由產(chǎn)品本身的差異性得出 項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位： 形象定位：形象定位：冀南新區(qū)首席優(yōu)居社區(qū)冀南新區(qū)首席優(yōu)居社區(qū) 命名思考原點(diǎn)： 我們的案名一定要簡(jiǎn)潔、大氣、易記、易傳我們的案名一定要簡(jiǎn)潔、大氣、易記、易傳 播、而且直觀的體現(xiàn)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)！播、而且直觀的體現(xiàn)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)！ 案名建議 東方名苑東方名苑 理由： 1、體現(xiàn)項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地理位置 2、總體感覺大氣、易記 現(xiàn)代而脫俗 3、

29、初聽有大盤的印象 案名建議 一期廣告語： 說明：說明：1、突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì) 2、珍藏表現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)優(yōu)、珍藏表現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 3、整體簡(jiǎn)潔易記，易于傳、整體簡(jiǎn)潔易記，易于傳 播播 廣告語建議 居城市之南居城市之南 享水景之美享水景之美 城南中心城南中心 精英生活精英生活 城南精英第一居所城南精英第一居所 一期廣告語備選： 城南稀缺財(cái)富寶地城南稀缺財(cái)富寶地-價(jià)值無與倫價(jià)值無與倫 比比 城南中心生活館城南中心生活館 備選廣告語：水景間，享受城市生活備選廣告語：水景間，享受城市生活 說明：說明： 1、突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)及位置特點(diǎn)。、突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)及位置特點(diǎn)。 2、口語化

30、的廣告語易于傳播記憶。、口語化的廣告語易于傳播記憶。 3、與市場(chǎng)著重豪氣、大氣的廣告語形成明顯區(qū)別，也吻、與市場(chǎng)著重豪氣、大氣的廣告語形成明顯區(qū)別，也吻 合項(xiàng)目作為多層特點(diǎn)鮮明但又不失張揚(yáng)的需要。合項(xiàng)目作為多層特點(diǎn)鮮明但又不失張揚(yáng)的需要。 廣告語建議 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 現(xiàn)代精品多層社區(qū)現(xiàn)代精品多層社區(qū) 支持點(diǎn)：支持點(diǎn)： 小區(qū)及周邊、綠化、規(guī)劃、教育、城南的發(fā)展小區(qū)及周邊、綠化、規(guī)劃、教育、城南的發(fā)展 潛力、以后的物業(yè)管理。潛力、以后的物業(yè)管理。 戶型配比建議：戶型配比建議： 建筑面積建筑面積戶型戶型比例比例 70平方米兩室兩廳8% 80-9

31、5平方米兩房?jī)蓮d65% 95-110平方米三房?jī)蓮d22 % 110-130平方米三房?jī)蓮d5% 本案討論的幾個(gè)重點(diǎn)： 市場(chǎng)研究報(bào)告市場(chǎng)研究報(bào)告 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷推廣報(bào)告營(yíng)銷推廣報(bào)告 廣告表現(xiàn)建議廣告表現(xiàn)建議 合作模式介紹合作模式介紹 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 整體營(yíng)銷目標(biāo) 本項(xiàng)目考慮將分為兩期開發(fā)銷售，則總體營(yíng)銷目標(biāo)如下：本項(xiàng)目考慮將分為兩期開發(fā)銷售，則總體營(yíng)銷目標(biāo)如下： 總體營(yíng)銷目標(biāo)總體營(yíng)銷目標(biāo) 目標(biāo)二：目標(biāo)二： 開盤所推單位基本售罄，售價(jià)比同類住宅高開盤所推單位基本售罄，售價(jià)比同類住宅高50-10050-100元元/ / 目標(biāo)一：目標(biāo)一： 20112011年年2 2月份住宅一期入市月份

32、住宅一期入市vipvip認(rèn)購(gòu)啟動(dòng)及銷售，認(rèn)購(gòu)啟動(dòng)及銷售，20112011年年 5 5月月1 1號(hào)開盤號(hào)開盤 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 整體營(yíng)銷思路 思路一：營(yíng)銷包裝提升價(jià)值思路一：營(yíng)銷包裝提升價(jià)值 在市場(chǎng)上既有聲勢(shì)，又特色鮮明，形象突出在市場(chǎng)上既有聲勢(shì)，又特色鮮明，形象突出 改變同類多層住宅主打價(jià)格，形象不高的市場(chǎng)格局，改變同類多層住宅主打價(jià)格，形象不高的市場(chǎng)格局， 高調(diào)出擊，整合項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)，樹立頂先市場(chǎng)的多高調(diào)出擊，整合項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)，樹立頂先市場(chǎng)的多 層樓盤形象。層樓盤形象。 整體營(yíng)銷思路整體營(yíng)銷思路 思路二：思路二： 體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷 感受真正價(jià)值感受真正價(jià)值 改變市場(chǎng)不重視客戶體驗(yàn)的做

33、法，小盤規(guī)模，精品運(yùn)作，讓客戶改變市場(chǎng)不重視客戶體驗(yàn)的做法，小盤規(guī)模，精品運(yùn)作，讓客戶 在購(gòu)買之前感受更多在購(gòu)買之前感受更多 。 體驗(yàn)產(chǎn)品價(jià)值體驗(yàn)產(chǎn)品價(jià)值 通過售樓處現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示、主入口大門形象及主入口綠化形通過售樓處現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示、主入口大門形象及主入口綠化形 象、工程形象、樣板房體現(xiàn)出的品質(zhì)感、客戶對(duì)樣板房的體驗(yàn)等，象、工程形象、樣板房體現(xiàn)出的品質(zhì)感、客戶對(duì)樣板房的體驗(yàn)等， 讓客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值首先產(chǎn)生認(rèn)同感讓客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值首先產(chǎn)生認(rèn)同感 整體營(yíng)銷思路整體營(yíng)銷思路 思路三：思路三： 公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng) 營(yíng)造聲勢(shì)營(yíng)造聲勢(shì) 公關(guān)活動(dòng)在制造關(guān)注及引爆市場(chǎng)方面作用明顯，本項(xiàng)目力求控制公關(guān)活動(dòng)在制造關(guān)注及引

34、爆市場(chǎng)方面作用明顯，本項(xiàng)目力求控制 費(fèi)用，針對(duì)準(zhǔn)客戶進(jìn)行：費(fèi)用，針對(duì)準(zhǔn)客戶進(jìn)行： 1 1、盛大而隆重的開盤活動(dòng)，重要節(jié)點(diǎn)業(yè)主活動(dòng)盛大而隆重的開盤活動(dòng)，重要節(jié)點(diǎn)業(yè)主活動(dòng) 2 2、針對(duì)準(zhǔn)客戶活動(dòng)：針對(duì)準(zhǔn)客戶活動(dòng)： 單位聯(lián)誼活動(dòng)單位聯(lián)誼活動(dòng) 與學(xué)校合作，贊助針對(duì)小朋友的公益活動(dòng)與學(xué)校合作，贊助針對(duì)小朋友的公益活動(dòng) 整體營(yíng)銷思路整體營(yíng)銷思路 思路四：強(qiáng)強(qiáng)合作，利用團(tuán)購(gòu)效應(yīng)思路四：強(qiáng)強(qiáng)合作，利用團(tuán)購(gòu)效應(yīng) 與區(qū)級(jí)一些單位企業(yè)合作，經(jīng)常性地舉辦一些聯(lián)誼活動(dòng)。與區(qū)級(jí)一些單位企業(yè)合作，經(jīng)常性地舉辦一些聯(lián)誼活動(dòng)。 在正式開盤以前，主動(dòng)出擊，與周邊一些單位企業(yè)洽在正式開盤以前，主動(dòng)出擊，與周邊一些單位企業(yè)洽 談團(tuán)購(gòu)

35、，爭(zhēng)取批量購(gòu)買，保證開盤熱銷。談團(tuán)購(gòu)，爭(zhēng)取批量購(gòu)買，保證開盤熱銷。 整體營(yíng)銷思路整體營(yíng)銷思路 思路五：口碑傳播思路五：口碑傳播 全民營(yíng)銷全民營(yíng)銷 利用樂嘉連鎖優(yōu)勢(shì)，以一定額度的遞增性獎(jiǎng)勵(lì)，發(fā)動(dòng)利用樂嘉連鎖優(yōu)勢(shì)，以一定額度的遞增性獎(jiǎng)勵(lì)，發(fā)動(dòng) 誠(chéng)意及來訪客戶參與傳播和推薦銷售，組成龐大的銷誠(chéng)意及來訪客戶參與傳播和推薦銷售，組成龐大的銷 售網(wǎng)絡(luò)，讓其廣泛的推薦目標(biāo)客戶群體售網(wǎng)絡(luò)，讓其廣泛的推薦目標(biāo)客戶群體 整體營(yíng)銷思路整體營(yíng)銷思路 思路六：借勢(shì)營(yíng)銷思路六：借勢(shì)營(yíng)銷 由于項(xiàng)目毗鄰邯山區(qū)改造，可充分利用政府對(duì)此區(qū)域由于項(xiàng)目毗鄰邯山區(qū)改造，可充分利用政府對(duì)此區(qū)域 政策傾向宣導(dǎo)效應(yīng)，在重要節(jié)點(diǎn)及線下營(yíng)銷上采

36、取跟政策傾向宣導(dǎo)效應(yīng)，在重要節(jié)點(diǎn)及線下營(yíng)銷上采取跟 隨隨, ,帶來關(guān)注及相應(yīng)客流帶來關(guān)注及相應(yīng)客流, ,以及在開盤前的項(xiàng)目產(chǎn)品品以及在開盤前的項(xiàng)目產(chǎn)品品 鑒會(huì)和新城市發(fā)展高峰論談會(huì)議鑒會(huì)和新城市發(fā)展高峰論談會(huì)議. . 整體營(yíng)銷思路整體營(yíng)銷思路 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 銷售階段規(guī)劃 銷售階段規(guī)劃劃分原則銷售階段規(guī)劃劃分原則 該項(xiàng)目作為中型綜合性項(xiàng)目，銷售階段劃分與整體開發(fā)思該項(xiàng)目作為中型綜合性項(xiàng)目，銷售階段劃分與整體開發(fā)思 路應(yīng)呼應(yīng)，且需遵循以下幾點(diǎn)原則：路應(yīng)呼應(yīng)，且需遵循以下幾點(diǎn)原則： 有利于資金回籠和滾動(dòng)式開發(fā)有利于資金回籠和滾動(dòng)式開發(fā) 考慮市場(chǎng)在一定時(shí)段內(nèi)的吸納能力考慮市場(chǎng)在一定時(shí)段內(nèi)的吸納能力

37、 有利于形成有利于形成“勢(shì)勢(shì)” 有利于降低風(fēng)險(xiǎn)有利于降低風(fēng)險(xiǎn) 整體銷售階段規(guī)劃整體銷售階段規(guī)劃 本項(xiàng)目可售物業(yè)整體銷售可以分為以下兩大階段：本項(xiàng)目可售物業(yè)整體銷售可以分為以下兩大階段： 住宅一期銷售階段（住宅一期銷售階段（20112011年年1 1月月20112011年年5 5月）月） 二三期銷售階段（二三期銷售階段（20112011年年5 5月月1212月）月） 住宅一期銷售階段劃分住宅一期銷售階段劃分 本項(xiàng)目整體銷售可以分為兩大階段，住宅一期部分從營(yíng)銷角度又本項(xiàng)目整體銷售可以分為兩大階段，住宅一期部分從營(yíng)銷角度又 可以分為以下五個(gè)小階段：可以分為以下五個(gè)小階段： 前期客戶積累期（前期客戶積

38、累期（20102010年年1212月月20112011年年1 1月）月） 認(rèn)籌或優(yōu)先認(rèn)購(gòu)期（認(rèn)籌或優(yōu)先認(rèn)購(gòu)期（20112011年年1 1月中月中2 2月）月） 開盤及熱銷期（開盤及熱銷期（20112011年年3 3月月5 5月）月） 持續(xù)銷售期（持續(xù)銷售期（20112011年年5 5月月6 6月）月） 尾盤銷售期（尾盤銷售期（20112011年年6 6月月1212月）月） 住宅一期銷售階段劃分示意圖：住宅一期銷售階段劃分示意圖： 客戶積累期 認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)期 開盤熱銷期持銷期尾銷期 10年12月 11年2月 2011年 3-5月 2011年5月2011年6月 2011年7月 3個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月2個(gè)月

39、1個(gè)月 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 銷售節(jié)奏安排 一期推售策略一期推售策略 本項(xiàng)目要確保整體銷售成功，第一期的銷售事關(guān)全局，因此，制定精本項(xiàng)目要確保整體銷售成功，第一期的銷售事關(guān)全局，因此，制定精 準(zhǔn)而又有效的推售策略，把握好銷售節(jié)奏至關(guān)重要，為此我們建議：準(zhǔn)而又有效的推售策略，把握好銷售節(jié)奏至關(guān)重要，為此我們建議： 限量分批推限量分批推 出，營(yíng)造稀出，營(yíng)造稀 缺缺 一期5棟共約200多個(gè) 單位，可考慮分一批 推出，具體可根據(jù)當(dāng) 時(shí)客戶積累的實(shí)際情 況來定，分批限量， 人為制造稀缺，引導(dǎo) 客戶搶購(gòu) 開盤即告售罄，開盤即告售罄， 制造熱銷話題制造熱銷話題 要保持市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目始終 充滿信心，第一期推出第 一

40、批單位一定要全部售罄， 一炮而紅，讓市場(chǎng)客戶完 全認(rèn)同項(xiàng)目，在市場(chǎng)上建 立熱銷的口碑效應(yīng)，如此 再蓄勢(shì)加推第二批，保證 推出即告售罄，形成市場(chǎng) 談?wù)摰脑掝} 蓄勢(shì)，爆發(fā)；再蓄蓄勢(shì)，爆發(fā)；再蓄 勢(shì)，再爆發(fā)勢(shì)，再爆發(fā) 如何保證本項(xiàng)目銷售速 度快，且售價(jià)高，實(shí)行 爆發(fā)式銷售策略，不斷 蓄勢(shì)，集中購(gòu)買力，再 在短時(shí)間內(nèi)釋放，形成 幾個(gè)銷售高潮，最終實(shí) 現(xiàn)完美銷售 一期推售節(jié)奏建一期推售節(jié)奏建 議議 第一期推出：第一期推出：5 5棟棟 考慮因素：考慮因素： 項(xiàng)目首先推售靠里面樓棟，有利于入市形成較 低價(jià)格。優(yōu)先消化位置稍差 第一批 考慮因素：考慮因素： 位置好，有利于價(jià)格走高 一期推售節(jié)奏建一期推售節(jié)奏建

41、 議議 一期推售節(jié)奏建一期推售節(jié)奏建 議議 考慮因素：考慮因素： 位置產(chǎn)品好，價(jià)格走高 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 明確我們究竟賣什么價(jià)格，且怎么賣法 定價(jià)思路定價(jià)思路 對(duì)比其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)及地塊情況，項(xiàng)目要取得對(duì)比其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)及地塊情況，項(xiàng)目要取得 成功銷售及利潤(rùn)最大化，整體定位需要走成功銷售及利潤(rùn)最大化，整體定位需要走“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”路線路線 南國(guó)風(fēng)光南國(guó)風(fēng)光 項(xiàng)目項(xiàng)目 水城別苑水城別苑本項(xiàng)目定位方向本項(xiàng)目定位方向 市場(chǎng)地位市場(chǎng)地位市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)補(bǔ)缺者市場(chǎng)挑戰(zhàn)者 銷售均價(jià)銷售均價(jià)2350元/2250元/2180/以上 工程進(jìn)度工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房期房 定價(jià)策

42、略定價(jià)策略價(jià)格標(biāo)桿策略價(jià)格追隨策略價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)策略 同類產(chǎn)品多層價(jià)格對(duì)同類產(chǎn)品多層價(jià)格對(duì) 比比: : 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 低開高走，引爆市場(chǎng)低開高走，引爆市場(chǎng) 低開高走有利于前期消化客戶，達(dá)致熱銷的效應(yīng)低開高走有利于前期消化客戶，達(dá)致熱銷的效應(yīng) 低開策略有利于前期積聚人氣，為爆發(fā)式銷售創(chuàng)造條低開策略有利于前期積聚人氣，為爆發(fā)式銷售創(chuàng)造條 件件 市場(chǎng)普遍做法，有利于迅速令項(xiàng)目啟動(dòng)入市市場(chǎng)普遍做法，有利于迅速令項(xiàng)目啟動(dòng)入市 公開發(fā)售以后，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況采取公開發(fā)售以后，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況采取頻繁且小頻繁且小 幅的加價(jià)方式幅的加價(jià)方式對(duì)單位進(jìn)行調(diào)價(jià)，力求在確保銷售平對(duì)單位進(jìn)行調(diào)價(jià)，力求在確保銷售平

43、 穩(wěn)的同時(shí)，推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)，促使開發(fā)商利潤(rùn)最大化。穩(wěn)的同時(shí)，推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)，促使開發(fā)商利潤(rùn)最大化。 靈活的價(jià)格調(diào)整策略靈活的價(jià)格調(diào)整策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 一期價(jià)格走勢(shì)建議一期價(jià)格走勢(shì)建議 利用利用“分批推售加價(jià)策略分批推售加價(jià)策略”的價(jià)格策略。于一期一批的的價(jià)格策略。于一期一批的熱銷口碑及熱銷口碑及 一定客戶量積累一定客戶量積累；蓄勢(shì)加高；蓄勢(shì)加高50-10050-100元元/ /推出一期二批及二期產(chǎn)推出一期二批及二期產(chǎn) 品品. . 一期一批一期一批 以以20802080元元/ /均價(jià)推售均價(jià)推售 一期二批一期二批 21802180元元/ /均價(jià)推售均價(jià)推售 二期二期 22802280元

44、元/ /均價(jià)推售均價(jià)推售 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 項(xiàng)目付款方式策略 vipvip優(yōu)惠策略優(yōu)惠策略 付款方式付款方式 蓄客期優(yōu)惠策略蓄客期優(yōu)惠策略 前期前期vipvip認(rèn)購(gòu)階段采取憑認(rèn)購(gòu)階段采取憑“50005000元元-10000-10000誠(chéng)意金享受額外誠(chéng)意金享受額外 9797折折+ +優(yōu)先選房?jī)?yōu)先選房”以及有機(jī)會(huì)參加國(guó)內(nèi)以及有機(jī)會(huì)參加國(guó)內(nèi)( (三亞三亞) )旅游旅游, ,策略策略 積蓄客戶積蓄客戶 或以日增百金和萬元抵充的形式給予認(rèn)購(gòu)客優(yōu)惠或以日增百金和萬元抵充的形式給予認(rèn)購(gòu)客優(yōu)惠 常規(guī)付款方式常規(guī)付款方式 一次性付款一次性付款 付款方式付款方式 低門檻付款方式低門檻付款方式 付款方式付款方式 分

45、期付款分期付款 通過一系列購(gòu)買資金不十分充足客戶的促銷優(yōu)惠，增強(qiáng)項(xiàng)通過一系列購(gòu)買資金不十分充足客戶的促銷優(yōu)惠，增強(qiáng)項(xiàng) 目的競(jìng)爭(zhēng)砝碼，深入發(fā)掘投資客戶需求，使其有能力有信目的競(jìng)爭(zhēng)砝碼，深入發(fā)掘投資客戶需求，使其有能力有信 心購(gòu)買物業(yè)心購(gòu)買物業(yè) 贈(zèng)送全屋裝修費(fèi)用或贈(zèng)送全屋裝修費(fèi)用或 者購(gòu)房稅費(fèi)者購(gòu)房稅費(fèi) 于銷售單位價(jià)格的基礎(chǔ)上，增加部分銷售單價(jià)，讓客戶獲得贈(zèng)于銷售單位價(jià)格的基礎(chǔ)上，增加部分銷售單價(jià)，讓客戶獲得贈(zèng) 送全屋裝修優(yōu)惠，而不減少開發(fā)商收益；如果客戶不選取贈(zèng)送送全屋裝修優(yōu)惠，而不減少開發(fā)商收益；如果客戶不選取贈(zèng)送 全屋裝修，也可以獲減單位增加部分的單價(jià)，加快單位銷售。全屋裝修，也可以獲減單位

46、增加部分的單價(jià)，加快單位銷售。 贈(zèng)送購(gòu)房稅費(fèi)能打消部分客戶疑慮。贈(zèng)送購(gòu)房稅費(fèi)能打消部分客戶疑慮。 促銷方式促銷方式 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 整體推廣策略 清晰了思路，還要明確推向市場(chǎng)的傳播手段和策 略 以以 “冀南新區(qū)首席優(yōu)居社區(qū)冀南新區(qū)首席優(yōu)居社區(qū)”概念概念 打造南區(qū)最打造南區(qū)最具性價(jià)比的多層具性價(jià)比的多層物業(yè)物業(yè) 中心思想中心思想 項(xiàng)目推廣總體目標(biāo)項(xiàng)目推廣總體目標(biāo) 建立建立“標(biāo)桿標(biāo)桿” ” ： 以創(chuàng)新、實(shí)效的推廣手段，樹立區(qū)域的多層龍頭樓盤的市場(chǎng)形象，以創(chuàng)新、實(shí)效的推廣手段，樹立區(qū)域的多層龍頭樓盤的市場(chǎng)形象， 奠定項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)多層項(xiàng)目的奠定項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)多層項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿、形象標(biāo)桿、銷售標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)

47、桿、形象標(biāo)桿、銷售標(biāo)桿。 “三高三高”銷售：銷售： 在控制好推廣成本的條件下，實(shí)現(xiàn)在控制好推廣成本的條件下，實(shí)現(xiàn)高價(jià)、高速、高成交率的高價(jià)、高速、高成交率的“三高三高” 銷售銷售 塑造塑造“品牌品牌” ” ： 通過項(xiàng)目的定位和成功銷售，通過項(xiàng)目的定位和成功銷售，在市場(chǎng)上樹立良好的口碑，打造開發(fā)在市場(chǎng)上樹立良好的口碑，打造開發(fā) 商的品牌，為后續(xù)的項(xiàng)目作鋪墊。商的品牌，為后續(xù)的項(xiàng)目作鋪墊。 項(xiàng)目推廣總體思路項(xiàng)目推廣總體思路 充分渲染項(xiàng)目形象，確立多層精品龍頭地位，塑造項(xiàng)目充分渲染項(xiàng)目形象，確立多層精品龍頭地位，塑造項(xiàng)目 成為成為冀南新區(qū)首席優(yōu)居社區(qū)冀南新區(qū)首席優(yōu)居社區(qū)的形象的形象 引發(fā)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的

48、認(rèn)同及追捧，實(shí)現(xiàn)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同及追捧，實(shí)現(xiàn)口碑營(yíng)銷策略口碑營(yíng)銷策略， 加速開發(fā)商的項(xiàng)目利潤(rùn)回籠速度加速開發(fā)商的項(xiàng)目利潤(rùn)回籠速度 項(xiàng)目推廣總體策略項(xiàng)目推廣總體策略 策略三：策略三： 宣傳推廣的內(nèi)容除項(xiàng)目自身賣點(diǎn)外，還將包括對(duì)宣傳推廣的內(nèi)容除項(xiàng)目自身賣點(diǎn)外，還將包括對(duì)區(qū)域發(fā)區(qū)域發(fā) 展價(jià)值及環(huán)境概念展價(jià)值及環(huán)境概念的炒作。的炒作。 策略二：策略二： 宣傳推廣需要突破區(qū)域限制，宣傳推廣需要突破區(qū)域限制，積極展開對(duì)老城區(qū)域外潛積極展開對(duì)老城區(qū)域外潛 在客戶群進(jìn)行營(yíng)銷推廣。在客戶群進(jìn)行營(yíng)銷推廣。 策略一：策略一： 立體化、針對(duì)性的利用各種媒體方式提升項(xiàng)目的檔次，立體化、針對(duì)性的利用各種媒體方式提升項(xiàng)

49、目的檔次， 奠定項(xiàng)目為冀南新區(qū)多層代表樓盤的形象奠定項(xiàng)目為冀南新區(qū)多層代表樓盤的形象 第二步：第二步：奠定地位、樹立口奠定地位、樹立口 碑碑 第一步：第一步：建立形象、營(yíng)造氛圍建立形象、營(yíng)造氛圍 第三步：第三步：主打賣點(diǎn)、全面出主打賣點(diǎn)、全面出 擊擊 第四步：第四步：實(shí)效推廣、保持熱實(shí)效推廣、保持熱 度度 項(xiàng)目推廣總體部署項(xiàng)目推廣總體部署 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 各階段的廣告策略 項(xiàng)目一期的銷售周期部署初步以項(xiàng)目一期的銷售周期部署初步以20112011年年5 5月月1 1日作為首期的公開日作為首期的公開 發(fā)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，發(fā)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其中首期總銷售期為其中首期總銷售期為5-65-6個(gè)月個(gè)月。具體推售時(shí)間部。具體推售時(shí)間部 署如下：署如下： 一期營(yíng)銷推廣部署一期營(yíng)銷推廣部署 客戶積累期認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)期開盤熱銷期持銷期尾銷期 10年12月11年1月 2011年4月2011年5月2011年6月 2011年7月 3個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月2個(gè)月1個(gè)月 一期銷售部署一期銷售部署 推售推售1/31/3單位單位推售推售1/31/3單位單位推售推售1/31/3單位單位 市場(chǎng)導(dǎo)入及客戶積累期市場(chǎng)導(dǎo)入及客戶積累期 冀南新區(qū)首席冀南新區(qū)首席