保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析報告

1、保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析報告 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，連續(xù)兩年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團隊，2009年，公司獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，截止2011年底，公司總資產(chǎn)突破2000億元，實現(xiàn)銷售認購732億元。公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，開始實施全國化戰(zhàn)略，加強專業(yè)化運作，連續(xù)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為

2、中心，覆蓋40個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有119家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。本文將對保利地產(chǎn)2008-2011年的現(xiàn)金流量及其運用情況進行分析。1、 現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析 （一）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 從現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)來看，主要從經(jīng)營活動、投資活動、融資活動三個方面來分析保利地產(chǎn)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)。 這里主要分析了保利地產(chǎn)2008-2011年的數(shù)據(jù)（詳見表1），從四年的數(shù)據(jù)看來，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流入主要來源于經(jīng)營活動和籌資活動，其中經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入占比均超過50%，2009年和2011年占比均為63%，投資活動的現(xiàn)金流入極

3、小忽略為0。再分析經(jīng)營活動和籌資活動現(xiàn)金流入的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，以2011年為例，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金和取得借款收到的現(xiàn)金占整個現(xiàn)金流入比分別為60%和33%，表明銷售活動和借款是保利地產(chǎn)現(xiàn)金的主要來源。以上綜合說明了保利地產(chǎn)要增加現(xiàn)金的流入量，主要還是依靠經(jīng)營活動，特別是來自銷售活動的現(xiàn)金流入。（二）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析同樣，這里也從經(jīng)營活動、投資活動、融資活動三個方面來分析保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)。 從2008-2011年四年的數(shù)據(jù)（見表2）看出，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流出同樣也主要是經(jīng)營活動和籌資活動造成的，其中經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出占了大頭，四年的占比分別為79%、76%、80%、70%，2011年有一

4、個小幅下降，說明保利地產(chǎn)的現(xiàn)金支出在經(jīng)營活動上還是有所控制。再從經(jīng)營活動和籌資活動的內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析，經(jīng)營活動的主要現(xiàn)金流出為購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，占比達到56%（以2011年為例），籌資活動的主要現(xiàn)金流出為償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金，籌占達到30%（以2011年為例）。通過以上分析得出：保利地產(chǎn)要節(jié)約現(xiàn)金的支出，主要還是考慮經(jīng)營活動，特別是來自購買活動的現(xiàn)金支出。（三）現(xiàn)金流量凈額分析表3、表5、表6分別列示了保利地產(chǎn)2008-2009的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出及凈額情況，表4列示保利地產(chǎn)的凈利潤及存貨情況。比較分析表3、表4，保利存貨連年增加，從2008年的401億增加到2

5、011年的1521億，這意味著有大量的現(xiàn)金流出，但是都沉淀在住房領(lǐng)域。凈利潤也是連年增加，從2008年的30億增加到2011年的74億，經(jīng)營情況樂觀。而經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈額一直呈現(xiàn)負值，2011為-79億，之所以在利潤表當中能見到利潤，但是在現(xiàn)金流量表當中見不到現(xiàn)金，這是因為保利大量的資金都在存庫，而存庫大部分是已經(jīng)蓋好，但沒有賣出去的房子或者打算蓋房子的材料。綜合表3、表5、表6，2008-2011年保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量小于流出量，投資活動現(xiàn)金流入量小于流出量，籌資活動現(xiàn)金流入量大于流出量，說明保利經(jīng)營活動和投資活動均不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流入，各項活動完全依賴借債維系，一旦舉債困難，財務(wù)

6、狀況將十分危險。2、 現(xiàn)金流量的趨勢分析（1） 經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量分析 在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入方面，保利地產(chǎn)20082011年呈增長趨勢，四年經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入額分別為173.5億、439.8億、605.5億、702.4億，而大量的現(xiàn)金流入主要來源于房產(chǎn)的銷售活動，表明保利地產(chǎn)近幾年的銷售情況良好，并呈現(xiàn)大好勢頭。 在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出方面，2008-2010年都呈現(xiàn)一個增長趨勢，三年經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出額分別為249.7億、451.2億、829.2億，但在2011年有一個小幅下降，現(xiàn)金流出為781.7億，大量的現(xiàn)金流出主要來源于購買商品和接受勞務(wù)，可以看出保利地產(chǎn)在2011年已經(jīng)意識到自

7、己大量的購買現(xiàn)金支出問題，預計之后會在經(jīng)營活動的現(xiàn)金支出方面逐步控制。（2） 投資活動的現(xiàn)金流量分析 經(jīng)現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析我們可以看出，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對于保利地產(chǎn)的整個現(xiàn)金流量來說顯得微不足道。2008-2011年保利地產(chǎn)投資活動的現(xiàn)金流量凈額分別為-0.62億、-4.03億、-18.57億、-4.48億?？梢钥闯?，四年的凈額均為負數(shù)，投資活動的現(xiàn)金流出均大于現(xiàn)金流入，是企業(yè)擴大投資行為的結(jié)果。特別是前三年，保利的投資凈額負向增長幅度大，到2011年才回降到2010年的水平。（3） 籌資活動的現(xiàn)金流量分析 先分析2008-2011年籌資活動的現(xiàn)金流入，保利地產(chǎn)四年來吸收投資收到的現(xiàn)金分

8、別為4868萬、78.9億、3.3億、36.9億，在2009年有一個巨額增長，這是因為保利地產(chǎn)在2009年增發(fā)33,167萬股，發(fā)行價24.12（元/股），募集資金總額800,000(萬元)。取得借款收到的現(xiàn)金四年分別為107.1億、173.7億、463.2億、369.2億，2010年和2011年較前兩年增長幅度大，究其原因：保利地產(chǎn)2009-2010年，新從西安國際信托，中海信托和中農(nóng)長短期借款增加，短長期到期借款約110億；2010-2011年，雖然本期長短期借款都相比去年有小幅度增加，但一年內(nèi)到期的長短期借款約300億。四年中只有2008發(fā)行債券收到現(xiàn)金，保利地產(chǎn)在2008年7月11日發(fā)

9、行5年期固定利率債券，票面利率7%，430,000萬元。 再分析2008-2011年籌資活動的現(xiàn)金流出，保利地產(chǎn)四年來償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金額逐年增長，分別為48.8億、121.7億、185.1億、332.2億，2011年增長尤為劇烈，這是每年到期長期借款的累積所致，特別是2010年拐點，由2008年3-5年期、2009年2-3年期和2010年1-2年期累積起來的長期借款到期所致（詳見表7）。保利地產(chǎn)四年來支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金分別為11.3億、10.3億、12.3億、32.1億，主要漲幅在2011年，這是因為2011年融資費用上漲，主要計入到財務(wù)費用。3、 財務(wù)指標及同行對比分析 這里選

10、擇橫向比較保利和萬科兩家房地產(chǎn)公司，選取現(xiàn)金流量與當期債務(wù)比、債務(wù)保障率、每元銷售現(xiàn)金凈流入、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率四個財務(wù)指標進行分析。 1、現(xiàn)金流量與當期債務(wù)比 現(xiàn)金流量與當期債務(wù)比經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/流動負債100%，表明現(xiàn)金流量對當期債務(wù)償還滿足程度的指標。 由圖示我們比較得出，萬科的該項指標值在2008-2011年期間均為正值，在2009年最高位13.60%；而保利的該項指標值在四年期間一直呈現(xiàn)負值狀態(tài)，2008和2010年比值為-30%以下，波動幅度較大。之所以會出現(xiàn)這種情況是因為保利的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負，現(xiàn)金流入小于現(xiàn)金流出，有著大量的購買商品的支出；而萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為

11、正，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出。相比之下，保利的短期償債能力流動性差，根本沒有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)可以完成短期債務(wù)的償還；萬科的流動性較好，在當期能夠有一定的現(xiàn)金流入對債務(wù)進行償還。 2、債務(wù)保障率 債務(wù)保障率經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/(流動負債長期負債)100%，表明企業(yè)現(xiàn)金流量對其全部債務(wù)償還的滿足程度。 由圖示我們可以顯而易見，保利2008-2011年四年的債務(wù)保障率為負，波動幅度大，最低為2008年的-20.00%，2011年情況好轉(zhuǎn)為-5.18%；而萬科四年的債務(wù)保障率都保持為正，2009年最高位10.04%，2011年僅為1.48%。同樣，保利和萬科在該項指標上之所以呈現(xiàn)一正一負，同樣是由兩家房地產(chǎn)公司經(jīng)

12、營活動現(xiàn)金流量凈額為一正一負造成的。所以，保利的現(xiàn)金流量對其全部債務(wù)的償還能力差，萬科在這一點上比保利的情況要好很多。 綜合1、2兩個財務(wù)指標的分析，保利的現(xiàn)金流動性差，遠不及萬科，這主要是因為保利經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入量少，流出量大，在購買商品和提供勞務(wù)上有著大量的支出，使得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈值為負。3、每元銷售現(xiàn)金凈流入 每元銷售現(xiàn)金凈流入經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入，它反映企業(yè)通過銷售獲取現(xiàn)金的能力。 由圖示可以看出，2008-2011年間保利的每元銷售現(xiàn)金凈流入均在0元以下，呈現(xiàn)負值狀態(tài)且波動較大，2010年最低為-0.623，2011年回升到-0.253。而萬科的情況就好很多，四年

13、見的該項指標值均為正值，雖然值不大，但表明萬科通過銷售獲取的現(xiàn)金為流入狀態(tài)，其通過銷售獲取現(xiàn)金的能力比保利要強。以2011年為例，保利和萬科通過銷售獲得的現(xiàn)金流入額分別為660.4億、1036.5億，二者通過購買商品和勞務(wù)的現(xiàn)金支出分別為625.6億、849.2億，通過比較得出，一方面萬科比保利的銷售現(xiàn)金流入多，一方面萬科比保利購買商品和勞務(wù)支出的現(xiàn)金流出少，究其根源，保利通過銷售獲取現(xiàn)金的能力差還是因為保利沒有合理的控制經(jīng)營活動的現(xiàn)金開支，使得其經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入凈額為負值。 4、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量/全部資產(chǎn)，反映企業(yè)運用全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力。 和前三個

14、指標的圖示相似，萬科和保利2008-2011四年的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率依舊是一正一負，圖像走勢和前三個指標也相似。同樣，這也是因為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入凈額一正一負造成的?？梢姳＠\用全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力差，該項指標和萬科相比依舊是萬科的情況比較好。綜合3、4兩個指標的分析，保利的獲取現(xiàn)金能力差，主要也是因為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量少，流出量大，使得經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈值為負。4、 結(jié)論在企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復雜和資本市場衍生金融工具層出不窮的背景下，現(xiàn)金流量信息愈來愈受到企業(yè)管理層的重視。作為資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金高度依賴，在進行財務(wù)分析和財務(wù)管理時，更應(yīng)該從以“利

15、潤”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心。 通過對保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量分析，在此得出以下幾點結(jié)論：（一）現(xiàn)金流入量少，現(xiàn)金流出量大 保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量少，其現(xiàn)金的流入量主要依靠經(jīng)營活動，特別是來自銷售活動的現(xiàn)金流入。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量大，要節(jié)約其現(xiàn)金的支出，主要還是考慮經(jīng)營活動，特別是來自購買活動的現(xiàn)金支出。（二）借債維系活動，債務(wù)負擔嚴重 保利地產(chǎn)近幾年不斷擴大公司業(yè)務(wù)，頻繁融資大量拿地和拓展項目，盡管保利的銷售業(yè)績良好，但其經(jīng)營活動和投資活動均不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流入來完成公司的擴張大業(yè)，各項活動完全依賴借債維系，大量舉債加大了公司的財務(wù)風險。據(jù)有關(guān)報道顯示，保利是通過信托渠道融資次數(shù)最多的房地

16、產(chǎn)企業(yè)，通常以項目的股權(quán)作為擔保，保利的負債總額在龍頭房企中排首位。（三）現(xiàn)金流動性差，償債能力不足和萬科相比，保利地產(chǎn)的債務(wù)保障率、每元銷售現(xiàn)金凈流入和全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率等指標均為負值，這也主要是因為其大量購買活動造成的大量現(xiàn)金流出，說明其現(xiàn)金流動性差，償還債務(wù)的能力弱，獲取現(xiàn)金的能力不足。（4） 預測未來獲取現(xiàn)金能力增強保利地產(chǎn)的銷售情況近幾年呈現(xiàn)上升趨勢，銷售業(yè)績十分不錯，另一方面，保利地產(chǎn)在現(xiàn)金支出方面較前今年有下降趨勢，作為房地產(chǎn)企業(yè)，大量的應(yīng)收未收的款項在本期中雖然反映出現(xiàn)金流出，但卻意味著將來會有現(xiàn)金流入。所以，預測保利未來獲取現(xiàn)金能力增強。作為房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，其資金的運行主

17、要分為三個階段：前期置地階段、開發(fā)樓盤階段和樓盤銷售階段。在前期置地階段和開發(fā)樓盤階段，需要大量的資金投入，而銷售樓盤階段的資金流入又受銷售量和銷售價格的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他行業(yè)企業(yè)而言資金鏈更加脆弱，加上房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，同時面臨國家頻繁的政策調(diào)控、行業(yè)深度調(diào)整，尤其是在當前房地產(chǎn)政策調(diào)整之下，購房貸款限額、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源管制、二套房物業(yè)稅等政策的出臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響更加顯著。房地產(chǎn)企業(yè)長期經(jīng)營活動“造血能力”不足，而投資尚處于資金投入期，經(jīng)營、投資活動的現(xiàn)金流入都無法滿足經(jīng)營、投資活動的現(xiàn)金支出需求，需要依靠籌資活動來補充資金缺口，房地產(chǎn)企業(yè)一直處于高

18、負債比例經(jīng)營的狀態(tài)，面臨著極大的償債壓力。 房地產(chǎn)企業(yè)不斷地增加借貸規(guī)模來填補經(jīng)營、投資活動的資金缺口，這種“新債還舊債”的模式是不可持續(xù)的。按照目前的銷售速度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口將會越來越大，如果不能改善銷售狀況，房地產(chǎn)商就需要通過轉(zhuǎn)讓手中的土地、項目、股權(quán)等來獲取資金，否則將出現(xiàn)資金鏈斷。 針對房地企業(yè)的通病和保利現(xiàn)金流量的問題，一方面需要增加現(xiàn)金流入，通過采取以銷定量和促銷戰(zhàn)略來減少過多存貨，加大對應(yīng)收賬款的管理，保證穩(wěn)定的銷售收入等等；另一方面需要減少現(xiàn)金流出，可以通過推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款，依靠施工單位墊資，控制成本減少費用等措施來減少現(xiàn)金流出。保證了企業(yè)的現(xiàn)金流動性

19、，就能保證企業(yè)的良好運轉(zhuǎn)，降低公司財務(wù)風險。(文中所有數(shù)據(jù)來源：金融界）附錄：表1 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)表2008結(jié)構(gòu)百分比2009結(jié)構(gòu)百分比2010結(jié)構(gòu)百分比2011結(jié)構(gòu)百分比一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計17,375,403,811.010.5443,978,628,279.680.6360,546,151,189.950.5670,244,988,619.600.63銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金16,361,694,091.440.5042,186,279,386.690.6157,104,089,957.390.5366,038,279,695.290.60收到與其他經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金1,0

20、13,709,719.570.031,792,348,892.990.033,442,061,232.560.034,206,708,924.310.03二、投資活動現(xiàn)金流入小計29,280,938.110.0022,475,435.270.00-9,399,793.860.0011,410,555.730.00收回投資收到的現(xiàn)金1,729,512.369,000,000取得投資收益收到的現(xiàn)金3,179,245.6213,563.282,901,748.661,992,719.42處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額126,740121,098.1285,069.19417,83

21、6.31三、籌資活動現(xiàn)金流入小計15,060,757,086.280.4625,263,812,683.860.3646,646,386,623.870.4440,611,089,026.250.37吸收投資收到的現(xiàn)金48,680,0000.00 7,889,839,184.140.11330,631,2900.00 3,694,897,0000.03 取得借款收到的現(xiàn)金 10,712,077,086.280.3317,373,973,499.720.2546,315,755,333.870.4336,916,192,026.250.33發(fā)行債券收到的現(xiàn)金4,300,000,0000.11表2

22、 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)表2008結(jié)構(gòu)百分比2009結(jié)構(gòu)百分比2010結(jié)構(gòu)百分比2011結(jié)構(gòu)百分比一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計24,965,876,341.910.79 45,123,419,512.140.76 82,916,047,052.210.80 78,166,896,075.570.70 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金20,672,088,758.530.65 39,065,836,797.660.66 74,348,822,489.740.72 62,562,504,314.310.56 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金317,520,486.740.04 404,956,263.640.

23、01 635,821,703.550.01 1,079,317,954.100.01 支付的各項稅費2,843,923,281.210.09 4,621,427,321.270.08 6,703,791,689.520.06 11,311,655,780.290.10 支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金1,132,343,815.430.04 1,031,199,129.570.02 1,227,611,169.400.01 3,213,418,026.870.03 二、投資活動現(xiàn)金流出小計91,101,404.160.00 425,385,932.680.01 1,847,949,025.670.

24、02 459,256,544.790.00 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金23,987,739.100.00 37,695,012.740.00 66,439,986.090.00 48,585,512.620.00 投資所支付現(xiàn)金6,300,0000.00 368,690,919.940.01 710,888,638.900.01 101,234,501.670.00 取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額4,080,0000.00 19,000,0000.00 1,070,620,400.680.01 309,436,530.500.00 支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金56

25、,733,665.060.00 -00.00 00.00 三、籌資活動現(xiàn)金流出小計6,564,740,589.040.21 13,957,958,203.940.23 18,513,739,374.470.18 33,217,666,986.430.30 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金4,880,728,050.700.15 12,170,060,0000.20 15,244,861,451.720.15 27,768,791,854.220.25 支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金1,132,343,815.430.04 1,031,199,129.570.02 1,227,611,169.400.01 3

26、,213,418,026.870.03 表3 保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量簡表2008200920102011經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計17,375,403,811.0143,978,628,279.6860,546,151,189.9570,244,988,619.60經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計24,965,876,341.9145,123,419,512.1482,916,047,052.2178,166,896,075.57現(xiàn)金流入/現(xiàn)金流出0.690.970.730.89經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額-7,590,472,530.90-1,144,791,232.46-22,369,895,862.26-7,

27、921,907,455.97表4 保利地產(chǎn)凈利潤及存貨情況表2008200920102011凈利潤3,043,671,657.774,007,727,232.015,505,278,120.397,367,200,495.85凈利潤增長率86.93 %31.67 %37.37 %33.82 %存貨40,195,618,482.3260,098,919,702.29109,898,142,220.58152,107,443,875.54存貨增長率43.12 %49.52 %82.86 %38.41 %表5 保利地產(chǎn)投資活動現(xiàn)金流量簡表2008200920102011投資活動現(xiàn)金流入小計29,28

28、0,938.1122,475,435.27-9,399,793.8611,410,555.73投資活動現(xiàn)金流出小計91,101,404.16425,385,932.681,847,949,025.67459,256,544.79現(xiàn)金流入/現(xiàn)金流出0.320.05-0.010.02投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額-61,820,466.05-402,910,497.41-1,857,348,819.53-447,845,989.06表6 保利地產(chǎn)籌資活動現(xiàn)金流量簡表2008200920102011籌資活動現(xiàn)金流入小計15,060,757,086.2825,263,812,683.8646,646,386,

29、623.8740,611,089,026.25籌資活動現(xiàn)金流出小計6,564,740,589.0413,957,958,203.9418,513,739,374.4733,217,666,986.43現(xiàn)金流入/現(xiàn)金流出2.291.812.521.22籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額8,496,016,497.2411,305,854,479.9228,132,647,249.407,393,422,039.82表7 保利地產(chǎn)2008-2011年長期借款表長期借款還款期限長期借款合計短期借款合計年度1-2年2-3年3-5年5年以上20088,130,300,0004,339,000,000529,161,

30、8941,050,000,00014,048.461.89470,000,00020096,414,000,00011,713,744,488492,037.3491.630.000.00020,249,781,838308,019,786201018,550,040,00023,095,288,4013,193,300,0002,190,750,00047,029,378,401450,000,000201128,573,798,41416,030,787,7402,267,189,4803,108,013,42549,979,786,0592,123,400,0002010年到期的長期借款

31、黃色部分約為110億2011年到期的長期借款紅色部分約為300億注：07年的財務(wù)報表中無長期借款的明細，因此未對09年長期借款還款計算表8 保利地產(chǎn)財務(wù)費用表現(xiàn)金流量表補充資料年份2008200920102011財務(wù)費用8,900,158.0017,779,22924,895,149480,927,297表9 保利vs萬科各財務(wù)指標計算表20082009 2010 2011 保利萬科保利萬科保利萬科保利萬科經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入17,375,403,811.0144,261,844,969.1943,978,628,279.6859,485,125,736.9360,546,151,189.959

32、1,095,741,650.1270,244,988,619.60110,543,540,982.07經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出24,965,876,341.9144,295,996,799.5945,123,419,512.1450,231,774,417.3882,916,047,052.2188,858,486,198.6778,166,896,075.57107,154,116,410.15經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量-7,590,472,530.90 -34,151,830.40 -1,144,791,232.46 9,253,351,319.55 -22,369,895,862.26 2,237,

33、255,451.45 -7,921,907,455.97 3,389,424,571.92 流動負債19,514,717,965.34 64,553,721,902.60 38,233,616,965.76 68,058,279,849.28 68,896,674,806.23 129,650,791,498.49 98,585,942,340.95 200,724,160,315.26 長期負債18,444,302,521.81 15,864,308,337.29 24,635,558,095.63 24,141,762,526.04 51,410,966,987.37 31,400,560

34、,600.93 54,364,213,146.41 27,651,741,167.76 主營業(yè)務(wù)收入15,519,901,076.27 40,991,779,214.96 22,986,607,600.50 48,881,013,143.49 35,894,117,625.86 50,713,851,442.63 31,307,091,184.17 71,782,749,800.68 全部資產(chǎn)53,632,162,746.67 119,236,579,721.09 89,830,723,861.34 137,608,554,829.39 152,327,972,577.53 215,637,5

35、51,741.83 238,256,767,939.95 296,208,440,030.05 現(xiàn)金流量與當期債務(wù)比-0.3890 -0.0005 -0.0299 0.1360 -0.3247 0.0173 -0.0804 0.0169 債務(wù)保障率-0.2000 -0.0004 -0.0182 0.1004 -0.1859 0.0139 -0.0518 0.0148 每元銷售現(xiàn)金凈流入-0.4891 -0.0008 -0.0498 0.1893 -0.6232 0.0441 -0.2530 0.0472 全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率-0.1415 -0.0003 -0.0127 0.0672 -0.14

36、69 0.0104 -0.0332 0.0114 下面資料為贈送的地產(chǎn)廣告語不需要的下載后可以編輯刪除就可以，謝謝選擇，祝您工作順利，生活愉快！地產(chǎn)廣告語1、讓世界向往的故鄉(xiāng)2、某沿河樓盤：生活，在水岸停泊3、一江春水一種人生4、某錢塘江邊樓盤：面對潮流 經(jīng)典依舊5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景6、以山水為賣點的樓盤：山水是真正的不動產(chǎn)7、某城區(qū)的山腰上的樓盤：凌駕尊貴 俯瞰繁華8、某地勢較高的樓盤：高人，只住有高度的房子9、某學區(qū)房：不要讓孩子輸在起跑線上10、尾盤：最后，最珍貴11、回家就是度假的生活12、生命就該浪費在美好的事情上我們造城2、我的工作就是享受生活3、 我

37、家的客廳，就是我的生活名片4、在自己的陽臺 看上海的未來5、公園不在我家里 我家住在公園里6、這里的花園沒有四季7、*，裝飾城市的風景8、*，我把天空搬回家9、房在林中，人在樹下10、生活，就是居住在別人的愛慕里11、到星河灣看看好房子的標準12、好生活在珠江13、愛家的男人住百合城市岸泊： 城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn)生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn)情趣不在于奢華，在于精彩生活有了美感才值得思考玫瑰莊園： 山地生態(tài)，健康人生卓越地段，超大社區(qū)一種完整且完善的環(huán)境，像原生一樣和諧原生景象 自然天成人本理念 精品建筑知名物業(yè) 智能安防誠信為本 實力鑄造比華利山莊：海岸生活引領(lǐng)世界的生活方式海岸生活22公里的奢

38、華海岸生活高尚人生的序曲海岸生活人與自然的融合蘋果二十二院街：人文 自然 現(xiàn)代鋪的蔓伸榮和山水美地：讓世界向往的故鄉(xiāng)香港時代： 時代精英 開拓未來領(lǐng)銜建筑，彰顯尊貴綠地崴廉公寓：金橋 40萬平方米德國音樂藝術(shù)生活匯都國際： 昆明都心，城市引擎財富之都 風情之都 夢幻之都 文化之都 商貿(mào)之都西部首座巨型商業(yè)之城顛峰商圈的原動力，締造西部財富新領(lǐng)地新江灣城： 綠色生態(tài)港 國際智慧城新江灣城，一座承載上海新夢想的城區(qū)上海城投，全心以赴建設(shè)知識型，生態(tài)型花園城區(qū)風和日麗： 入住準現(xiàn)樓，升值在望灣區(qū)大戶，空中花園大格局下的西海岸市中心： 市中心 少數(shù)人的專屬顛峰珍貴市中心的稀世名宅正中心 城市顛峰領(lǐng)地顛

39、峰 勾勒稀世名宅繁華 不落幕的居家風景地利 皇者盡得先機稀世經(jīng)典180席陽光國際公寓：陽光金橋來自紐約的生活藍本鐘宅灣： 海峽西岸生態(tài)人居 休閑商務(wù)區(qū)匯聚國際財富與人居夢想的絕版寶地二十一世紀是城市的世紀，二十一世紀也是海洋的世紀誰控制了海洋，誰就控制了一切站在藍色海岸的前沿，開啟一個新的地產(chǎn)時代東南門戶 海灣之心海峽西岸生態(tài)人居 休閑商務(wù)區(qū)讓所有財富的目光聚集鐘宅灣，這里每一天都在創(chuàng)造歷史上海a座（科維大廈）：創(chuàng)富人生的黃金眼掘金上海！創(chuàng)富人生！遠東大廈： 花小公司的錢，做大公司的事未來城： 無可挑戰(zhàn)的優(yōu)勢 無可限量的空間綠地集團： 居住問題的答疑者，舒適生活的提案人茶馬驛棧： 精明置業(yè)時機

40、 享受附加值 財富最大化雪山下的世外桃源 茶馬古道上千年清泉之鄉(xiāng)金地格林春岸：城市精英的夢想家園繁華與寧靜共存，闊綽身份不顯自露建筑覆蓋率僅20%，令視野更為廣闊占據(jù)最佳景觀位置，用高度提煉生活完美演繹自然精髓，譜寫古城新篇章創(chuàng)新房型推陳出新，闊氣空間彰顯不凡365天的貼身護衛(wèi)，闊度管理以您為尊金地格林小城：心沒有界限，身沒有界限春光永駐童話之城我的家，我的天下東渡國際： 夢想建筑，建筑夢想齊魯置業(yè)： 傳承經(jīng)典，創(chuàng)新生活比天空更寬廣的是人的思想創(chuàng)新 遠見 生活嘉德 中央公園：一群絕不妥協(xié)的居住理想家 完成一座改變你對住宅想象的超越作品極至的資源整合 豐富住家的生活內(nèi)涵苛求的建造細節(jié) 提升住家的

41、生活品質(zhì)地段優(yōu)勢，就是永恒價值優(yōu)勢設(shè)計優(yōu)勢，就是生活質(zhì)量優(yōu)勢景觀優(yōu)勢，就是生命健康優(yōu)勢管理優(yōu)勢，就是生活品味優(yōu)勢空中華爾茲： 自然而來的氣質(zhì)，華爾茲的生活等級享受，沒有不可逾越的極限所謂完美的習慣，是舒適空間的心情定格！臨江花園： 經(jīng)典生活品質(zhì)風景中的舞臺美林別墅： 源歐美經(jīng)典 純自然空間住原味別墅 賞園林藝術(shù)淡雅 怡景 溫馨 自然錢江時代： 核心時代，核心生活核心位置 創(chuàng)意空間 優(yōu)雅規(guī)劃 人文景觀 財富未來城市精神，自然風景，滲透私人空間泰達時尚廣場： 是球場更是劇場城市經(jīng)濟活力源時尚天津 水舞中國未來都會休閑之居創(chuàng)意時尚 天天嘉年華健康快樂新境界商旅新天地 締造好生意城市運營戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與

42、協(xié)作，多方共贏華龍碧水豪園： 浪漫一次，相守一生東方萊茵： 品鑒品位 宜家宜人建筑一道貴族色彩品鑒一方美學空間品位一份怡然自得蕩漾一股生命活力坐擁一處旺地靜宅體會一種尊崇感受常青花園（新康苑）：新康苑 生活感受凌駕常規(guī)大非凡生活領(lǐng)域 成功人士的生活禮遇擁有與自己身份地位相等的花園社區(qū)在屬于自己的宴會餐廳里會賓邀朋只與自己品味愛好相同的成功人士為鄰孩子的起步就與優(yōu)越同步酒店式物管禮遇擁有一屋兩公園 前后是氧吧的美極環(huán)境水木清華： 住在你心里福星惠譽（金色華府）：金色華府，市府街 才智名門釋放生命的金色魅力真正了解一個人，要看他的朋友，看他的對手。真正了解一種生活，也當如此。核心地段（區(qū)位是一面鏡

43、子，照見家的質(zhì)素）隱逸空間（環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì)素）超大規(guī)模（點亮與過往不同的“大”生活）成熟配套（周邊一切是鏡子，照見家的質(zhì)素）精品建筑（外攬?zhí)煜拢瑑?nèi)宜室家）均好戶型（每天每秒都被釋放到四壁之外）大唐新都： 原創(chuàng)生活，非常空間住宅不是炫耀的標簽，生活是用來享受的。人信.千年美麗： 森庭畫意.千年美麗寧靜是一種內(nèi)在的力量生活是與自然的戀愛在自然中體驗自由的生存建筑讓人迷戀的核心是思想華智.翡翠星空： 創(chuàng)意生活由此進時代美博城： 繁華領(lǐng)地 時尚生活浪漫無極限陽光海岸： 美景與生活的邂逅帶著些許閑散情緒，安享私藏一片湖的幸福夢幻湖畔 溫柔橫亙在回歸前方 這是你的見.心的家景江華庭： 靜享都市

44、繁華 新銳生活核心海虹.景： 城市在變 世界觀也要變海虹.景 國際社區(qū)一個改變你世界觀的城市文化住宅海虹.景 區(qū)位世界觀一塊好地 不僅要放到空間中 更要放到時間中去評價海虹.景 美景世界觀先成為園林鑒賞家才能鑒賞城市海虹.景 享受世界觀放手生活是享受的開始海虹.景 生活世界觀洞悉時尚潮流才能洞悉生活的變化海虹.景 空間世界觀空間隨意識而變 空間是流動變化的碧水晴天： 生活就是尋開心駕奴.橋的前途 路的前程 城市的前景守望.江的神奇 灘的神話 岸邊的神韻品嘗.園的風景 家的風采 眼前的風情沐浴.屋的明亮 窗的明凈 心底的明朗閩東電力集團.楚都地產(chǎn)：璀璨，用誠信打造輝煌，用實力說話領(lǐng)跑，用行動證明

45、昆明走廊： 昆明走廊，一場與眾不同的城市詭計游戲，全情體驗行走的變幻情趣.2004.場景.商業(yè)地產(chǎn)西南商圈.重獲新生，王者復活2004.劇情.昆明走廊昆明走廊的實體不是一個建筑，而是一個場所。2004.主角.城市fi客概念商街，體驗生活進行中2004.精彩.正式開始樂得家.金瀚家園： 水邊的香格里拉生活的真諦源于自然，自然的奧意在于和諧，和諧的精髓表達完美。江畔語林： 距璀璨不遠，離自然更近在這里，學習過悠然人生非凡禮遇，成就居者高人一等的氣質(zhì)金地香蜜山： 山在這里，我在這里城市山居生活再升級白描香蜜山山林生活的升級演繹真正的健康住宅長在山上的房子城市中的山地建筑堅持 簡約的后現(xiàn)代美學原生態(tài)私

46、家山野公園四季分明的山中歲月健康、趣味、質(zhì)樸、自然是最好的設(shè)計師風、光、水、石、云五大庭院藝術(shù)空間是用來收藏自然的山中的有氧運動網(wǎng)球也是一種生活方式健康成為一種習慣山是一件運動裝備上海五角世貿(mào)商城： 百舸爭流，誰能競風流卓越來自您搶先一步！乘天時，順勢而起。成功來自您搶占高位！據(jù)地利，如虎添翼理想來自您精心創(chuàng)造！通人知，傾情打造。維多利亞公寓： 城南三環(huán)之內(nèi)/最后，最珍貴精粹城南里的優(yōu)裕生活花園里的洋樓，演繹英倫貴派風格國際與本土頂尖建筑團體全球景觀設(shè)計權(quán)威/美國易道，全景營造讓每扇窗，向著風景深呼吸金色嘉苑： 水光山色中的幸福家園有保證的幸福生活上風上水，幸福生活版圖盡善盡美配套，演繹幸福生

47、活365天美景生活，幸福生活時時刻刻特別的愛獻給特別的你找到都市的幸福時光嘉德現(xiàn)代城： 豪華尊貴的盛會 名流云集的家園景江苑： 開啟全景生活 展現(xiàn)全新人生恒海國際高爾夫別墅：在這里，掀開淀山湖，恒海計劃歷史一頁世紀金融大廈： 璀璨閃爍冉冉升起 我不能視而不見清怡花苑： 風生，水起，潮涌觀賞，無邊境天境.山因勢而動山青，塔長，鐘鳴藝境.藝因琢而精心境.心因靜而遠心靜，致遠，淡泊，明智筑境.筑因妙而傳創(chuàng)造，無止境上品.巨洋豪園： 陸家嘴，頂極地標，至上口味上品 稀缺，升值，唯一新海派主義建筑集群無限陽光 雙景生態(tài) 自然居停舒適源于對居住尺度的把握星星港灣： 星星港灣，看見非一般的夢想星星港灣，大學城后花園重組，文化濃郁之美東部生活的坐標星星港灣的星空下，微笑的你，發(fā)現(xiàn)新生活已經(jīng)來臨居住，是氣質(zhì)的一種表