房地產(chǎn)SWOT分析

1、房地產(chǎn)SWOT分析目前，SWOT分析已逐漸被 許多企業(yè) 運(yùn)用到包 括：企業(yè)管 理、人力 資源、產(chǎn)品研發(fā)等各個(gè)方面。作為一種特殊產(chǎn)品的研發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也越來(lái)越多的運(yùn)用到SWOT這種工具加以分析 。SWOT 分另I代表：strength（優(yōu)勢(shì)）、weakness （劣勢(shì)）、opportunity（ 機(jī)會(huì)）、threat （威脅）。房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析通過(guò)對(duì)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的加以綜合評(píng)估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整 開(kāi)發(fā)策略，來(lái)達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。這有些像我們中國(guó)古代哲學(xué)中的“權(quán) 衡”思想。從整體上看，SWO可以分為兩部分。第一部分為 SW主要用來(lái)分析 內(nèi)部條件；第二部分為 OT主要用來(lái)分析

2、外部條件。另外，每一個(gè)單項(xiàng)如S又可以分為外部因素和內(nèi)部因素，這樣就可以對(duì)情況有一個(gè)較完整的概念了。SWO分析法注重三個(gè)要素：目標(biāo)；外部環(huán)境、內(nèi)部條件?？砂匆韵虏襟E完成這個(gè)SWO分析表：（1）把識(shí)別出的所有優(yōu)勢(shì)分成兩組，分的時(shí)候應(yīng)以下面的原則為基礎(chǔ)：看看 它們是與行業(yè)中潛在的機(jī)會(huì)有關(guān)，還是與潛在的威脅有關(guān)。（2）用同樣的方法把所有劣勢(shì)分成兩組。一組與機(jī)會(huì)有關(guān)，另一組與威脅有 關(guān)。（3）建構(gòu)一個(gè)表格，每個(gè)占1/4。把項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)與機(jī)會(huì)或威脅配對(duì)，分別放在每個(gè)格子中。SWO表格表明項(xiàng)目?jī)?nèi)部的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)與外部機(jī)會(huì)和威脅的平衡。在你的SWO分析中，一定要把以下步驟都寫(xiě)出來(lái)： 在某些領(lǐng)域內(nèi)，你可能面臨

3、來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)者的威脅；或者在變化的環(huán)境中，有 一種不利的趨勢(shì)，在這些領(lǐng)域或趨勢(shì)中，公司會(huì)有些劣勢(shì)，那么要把這些劣勢(shì)消 除掉。 利用那些機(jī)會(huì)，這是公司真正的優(yōu)勢(shì)。 某些領(lǐng)域中可能有潛在的機(jī)會(huì)，把這些領(lǐng)域中的劣勢(shì)加以改進(jìn)。 對(duì)目前有優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)控，以便在潛在的威脅可能出現(xiàn)的時(shí)候不感到吃驚。如圖：外 部?jī)?nèi)部HR.機(jī)會(huì)1威脅利用這些卩3屮改進(jìn)這些甲優(yōu)勢(shì)心SWOT分析屮也可以用一個(gè)更簡(jiǎn)潔的圖表來(lái)表示:1SWOT在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，運(yùn)用SWOT方法分析問(wèn)題一般可以分為基本面分析、辯證法分析。我們可以舉例來(lái) 加以解釋及闡述?；久娣治鍪亲罨A(chǔ)層面的分析，即揭示項(xiàng)目的表象。一般在還沒(méi)立項(xiàng)之前就會(huì)有一些這樣的研究分

4、析。下面我們就舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子， A是舊城商業(yè)街 改造項(xiàng)目，通過(guò)簡(jiǎn)單的分析，我們可以得到這樣的一些 結(jié)論：A項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢(shì)是：地價(jià) 昂貴、拆遷費(fèi)用大、基本配套設(shè)施老舊。機(jī)會(huì)是：政府加大舊城改造力 度，給予眾多優(yōu)惠條件。威脅是：市中心商業(yè)街眾多，并有相似類(lèi)型的 項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。這些都是通過(guò)初步判斷得出最直觀的一些結(jié)論?？偟恼f(shuō)來(lái)，這些結(jié)論 非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作為決策參考的基礎(chǔ)。所謂辯證法分析， 就是對(duì)以上的結(jié)論進(jìn)行深一步的探討，運(yùn)用辯證的 觀點(diǎn)去分析優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。它是從表象入手，探討解決問(wèn)題的方 向。依舊是以 A項(xiàng)目為例，我們對(duì)上面所提

5、到的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步分析：地處市中心：市中心確實(shí)是熱鬧繁華的所在，但隨著城市向外延伸， 市中心的概念也將越來(lái)越淡薄，并逐漸形成了一些城鎮(zhèn)中心分流客源。交通方便：這也是一個(gè)雙面刃，地塊的公共路線當(dāng)然四通八達(dá)，然而 堵車(chē)是一個(gè)致命傷。擁有私車(chē)的消費(fèi)階層是較具購(gòu)買(mǎi)力的群體，但他們 會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@樣的不方便因素而放棄了到這里逛街購(gòu)物？人口集中：人口集中是商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，人多自然賣(mài)的就多。但這 些人的購(gòu)買(mǎi)力如何？消費(fèi)意識(shí)怎樣？這些問(wèn)題仍然需要深入調(diào)查。對(duì)劣勢(shì)進(jìn)一步分析：地價(jià)昂貴：由于地段的原因，地價(jià)比其他地區(qū)會(huì)高出許多。然而，與 同檔次地段進(jìn)行橫向比較，該地塊也并不是最貴的。并且，這樣的黃金 地段，上漲的幅度

6、可能很大。拆遷費(fèi)用大：這部分支出將是不可避免的，并且處理不當(dāng)將會(huì)造成不 良的后果。但是，如果加以嚴(yán)格的管理、規(guī)范的流程和耐心細(xì)致的工作， 也是能夠?qū)⒊杀窘档阶畹偷?。基本配套設(shè)施老舊：這方面是可以通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變的，關(guān)鍵是成本核算的問(wèn)題（究竟哪些方面需要改造？費(fèi)用多少？投入和產(chǎn)出是否成比 例？）。機(jī)會(huì)是政府承諾的優(yōu)惠條件，但仍需要考慮：優(yōu)惠條件有哪些？哪些能夠兌現(xiàn)？?jī)冬F(xiàn)的可能性又如何？在優(yōu)惠的同時(shí)是否會(huì)捆綁一些額外 的要求？等等。威脅來(lái)自于相似類(lèi)型的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。然而，這些項(xiàng)目也為開(kāi)發(fā)提供了借鑒，如果能夠認(rèn)真分析同類(lèi)項(xiàng)目的得失，未嘗不能“后發(fā)制人”。當(dāng)然，以上所講的這些只是“鳳毛麟角”，真正的項(xiàng)目所

7、需要分析的內(nèi)容遠(yuǎn)不止這樣簡(jiǎn)單，但分析思路基本是這樣的。如圖：S地處市中心 交通方便 人口集中W低價(jià)昂貴 拆遷費(fèi)用大 基本設(shè)施老舊O政府加大舊城改造力度給予眾多優(yōu)惠T市中心商業(yè)眾多競(jìng)爭(zhēng)激烈知道了 SWOT勺分析方法，在房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 中如何去運(yùn)用這個(gè)方法進(jìn)行有效的分析呢?般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目SW（即內(nèi)部因素）可以從以下幾個(gè)要點(diǎn)去分析:1、區(qū)域2、區(qū)位3、規(guī)模4、交通5、配套（城市建設(shè)/基礎(chǔ)建設(shè)）6、建筑7、景觀8、戶(hù)型9、開(kāi)發(fā)商10、團(tuán)隊(duì)11、服務(wù)12、政策13、規(guī)劃14、人文資源15、自然資源（山/水/森林/河流/動(dòng)物/ 土壤/地質(zhì)等）16、業(yè)態(tài)17、裝修0T （即外部因素）可以從以下幾點(diǎn)加以分析：1、宏觀經(jīng)濟(jì)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)3、居民收入增長(zhǎng)4、