我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革

1、我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革8. 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革（ C級(jí)）P15-18我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對(duì)全國(guó)性的法規(guī)政策進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法改革開放后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升，尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合 開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特 點(diǎn)。建設(shè)部于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體 制，指明了我國(guó)房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。城市新建住宅小區(qū)管理辦法具體內(nèi)容見本章第十要

2、點(diǎn)（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)1 全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為貫徹建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于 1995年印發(fā)了全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。2 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則為加強(qiáng)對(duì)城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管 理也納入規(guī)范管理的軌道。3關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)

3、需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。該通知在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。通知附件分別編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大 廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度針對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)， 規(guī)范物業(yè)管理人員行為， 提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知，通知主要內(nèi)容包括:第一， 關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理

4、、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個(gè)內(nèi)容： 一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法。（五）物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)， 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，

5、從代管基金、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。（六）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法。 注：2007年12月4日，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，并于2008年2月1日起施行，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法同時(shí) 廢止。（七）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法1999年建設(shè)部印發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照試行辦法的規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，然后才能依法運(yùn)營(yíng)。注：20

6、04年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法；2007年11月26日，建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定（建設(shè)部令第164號(hào)）發(fā)布，決定對(duì) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）進(jìn)行修改，（八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令第110號(hào)）。二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)二、條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例。注：2007年8月26日，國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定正式公布，自 2007年10月1日

7、起施行。由于第三章將詳細(xì)論述物業(yè)管理的各項(xiàng)基本制度，這里僅就條例頒布后，制定的全國(guó)性政策法規(guī)作列舉式介紹：（1）2003年6月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會(huì)規(guī)程；注：2010年1月1日廢止（2）2003年9月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法；（3）2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法；（4）2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；（5）2004年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法；注：2007年11月26日進(jìn)行修改。（6）2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。（7）2004年9月，建設(shè)部發(fā)布

8、業(yè)主臨時(shí)公約 （示范文本）和前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）；（8）2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法。（9） 2007年3月，全國(guó)人大通過(guò)了中華人民共和國(guó)物權(quán)法，2007年10月1日實(shí)施（10） 2007年9月10日，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（發(fā) 改價(jià)格20072285號(hào)），2007年10月1日起施行。（11） 2007年12月4日，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，并于2008年2月1日起施 行，1998年住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法同時(shí)廢止。（

9、12） 2010年1月1日起施行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，2003年業(yè)主大會(huì)規(guī)程同時(shí)廢止。注意頒布的時(shí)間、實(shí)施的時(shí)間，頒布的部門，如中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)；這些法規(guī)的大部分內(nèi)容有些在教材各章節(jié)會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，有些教材中沒(méi)有體現(xiàn)，要注意看，有可能考。真題.根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，下列情形中，屬于應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的有（ACD）。（ 2010、75）A 以欺騙手段取得資質(zhì)證書的B .物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人變更的C .挪用專項(xiàng)維修資金且情節(jié)嚴(yán)重的D .將小區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人且情節(jié)嚴(yán)重的E.聘用未取得物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理的注：物業(yè)管理?xiàng)l例“第六章

10、法律責(zé)任”中的第 60、62、63條。真題.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)時(shí)，欲搭建建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)城市（B ）行政主管部門的批準(zhǔn)。（2010、18）A .房產(chǎn)B .規(guī)劃C .建設(shè)D .城管根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第 批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。）例

11、題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括（）三個(gè)方面的內(nèi)容。（多選題）A. 崗位必備知識(shí)B. 崗位必備能力C .崗位合格證書的頒發(fā)與管理D. 培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃E. 培訓(xùn)內(nèi)容與方式解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué) 計(jì)劃。例題：人事部、建設(shè)部于（D ）年發(fā)布了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法。A . 2004 年 9 月B . 2004 年 11 月C . 2005 年 9 月D . 2005 年 11 月9. 政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位（ D級(jí)）P14我國(guó)的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)

12、展，始終離不開政府主管部門的推動(dòng)和引導(dǎo)。在我國(guó)短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因:一、我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；二、物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。10. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法(C級(jí))P1

13、51994年3月頒布城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容：(1) 確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門；(2) 確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；(3) 明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；(4) 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度；明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；(6) 明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；(7) 確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；(8) 針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施；(9) 針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施例題：我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)

14、范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是(C )。A .物業(yè)管理?xiàng)l例B .物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法C 城市新建住宅小區(qū)管理辦法D 全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)解析：1994年3月頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。例題：城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定的內(nèi)容有（ABCD）。A、確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門B、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容C、明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式D、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度E、明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)11. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)（C級(jí)）P15從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個(gè)階

15、段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無(wú)論國(guó)家還是地方都嘗試通過(guò)制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；二是過(guò)渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。例題：從20世紀(jì)90年代初到物業(yè)管理?xiàng)l例頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是（BCE ）。（多選題）A .配套性B .過(guò)渡性C 借鑒性D .經(jīng)驗(yàn)性E.針對(duì)性解析：配套性、經(jīng)驗(yàn)性是物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)。12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)（C級(jí)）P182003年6月8日物業(yè)管理?xiàng)l例正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法