房地產(chǎn)企業(yè)做賬流程內(nèi)外帳

1、房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理大全一般小企業(yè)房地產(chǎn)公司都有內(nèi)外帳的處理，但你首先要懂得以下會計處理原則，然后再說，內(nèi)外帳的作法跟具 體事務(wù)應(yīng)用。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬說起：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它們衍生的 各種物權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指專門從事上述不動產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，它的費用支出主要有土地征用及拆遷補償費，前期規(guī) 劃、設(shè)計、水文、勘察、測繪、三通一平費，建筑安裝工程費，道路、供水、供電、供氣、排污、排汽、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套 設(shè)施費，開發(fā)間接費等。為核算各項上述費用，需設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”等總賬和明細賬。按照會計科目表建帳就行，

2、部分會計科目不同如：開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用，其他基本都一致，賬 本主要有總 賬、現(xiàn)金、銀行日記賬，費用帳、三欄式明細賬、多欄式明細賬，另外還要考慮三欄式數(shù)量金額式明細賬。前期費用具體 看是什么費用，發(fā)給你點資料，好好看看。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1 土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。2. 房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4

3、代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的 各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目:1 土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物 的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2 前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3 基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等 基礎(chǔ)設(shè)施費用。4. 建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目

4、在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5. 配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居 委會、派岀所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6. 開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為

5、組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā) 生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫 期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特 別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成 大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于 正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制

6、度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開 發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目1002.02貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設(shè)明細1002.03按揭保證金戶視情況可設(shè)明細，同時一般情況下，銀行會要求對應(yīng)在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保 證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一 個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不 能計算在內(nèi)的。1009其他貨幣資金、1101短期

7、投資、1102短期投資跌價準備、1111應(yīng)收票據(jù)、1121應(yīng)收股利、1122應(yīng) 收利 息這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1131應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預售，用預收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房 子，如果在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房 地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133其它應(yīng)收款注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保 證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣

8、，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這 個科目建議只設(shè)這樣幾個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個 人、單位的明細管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開始進行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在 實際工作屮，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要 最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清楚。1141壞賬準備，基本不用。1151預付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比 較緊張的地方，可能會引

9、起稅務(wù)局的關(guān)注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機關(guān)，你 也不好反駁，最好還是 收一單發(fā)票付一筆款。1161應(yīng)收補貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、1232材料成本差異、1241 自制半成品、1244商品進銷差價、1251委托加工物資、1261委托代銷商品、1271受托代銷商品、1281存貨跌價準 備、1291分期收款發(fā)出商品、1301待攤費用、1401長期股權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資、1421長期投資減值準備、 1431委托貸款等科目基本上不用。1243庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本屮轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。150

10、1固定資產(chǎn)、1502累計折舊、1701固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。1505固定資產(chǎn)減值準備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準備、1801無形資產(chǎn)、1805無形 資產(chǎn)減值準備、1815未確認融資費用、1901長期待攤費用、1911待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它 無異。2101短期借款一-般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是24個月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金 貸款取消以 后，這個科目基本上不用了。2111應(yīng)付票據(jù)一-般不用。2121應(yīng)付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包

11、 單位、設(shè)計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往 來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當?shù)闹匾?。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清 的時候。即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款 這樣可以保證在做財務(wù)決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當?shù)?重視，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。2131預收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模 式，這一點并不好，財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很

12、難保證準確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千 萬不要相信EXECI表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將 讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于 出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據(jù)。2141代銷商品款不用2151應(yīng)付工資、2153應(yīng)付福利費、2161應(yīng)付股利與其它無異。2171應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)

13、稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳， 這個各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比 例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的 企業(yè)把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。2176其它應(yīng)交款與其它行業(yè)與異。2181其它應(yīng)付款一般來講，預收的房屋銷售款應(yīng)在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在 此科目。在項目發(fā)包的過程

14、屮，會要求施工單位交納一定的工程進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議 先整體規(guī)劃好。二級明細設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。2191預提費用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務(wù)費用。2201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211預計負債、2311應(yīng)付債券、2331專項應(yīng)付款、2341遞延稅款一般不用。收到財政相應(yīng)的補貼時，一般放入此科2321長期應(yīng)付款般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策,目。2301長期借款核算銀行貸款。3101無實收資本 異。4101開發(fā)成本3103已歸

15、還投資3111資本公積3121盈余公積開發(fā)成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、3131本年利潤3141利潤分配與其它型孃if磁璨礎(chǔ)漆詭91艷藝賽閉、,建議在建立核算體系Z前與成本控制部門門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期嗽蹈納 對艇爸術(shù)魁順撮覽徹到鎖要弄 成預算部門和財務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常生氣，結(jié)果兩不部門都會挨罵。的費用。4015開發(fā)間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，部門、成本控制部門、綜合報建部門般包括工程部門、設(shè)計5101主營業(yè)務(wù)收入、5102其他業(yè)務(wù)收入、5201投資收益、5203補貼收入、5301營業(yè)外收入、5401主營

16、業(yè)務(wù)成本、5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405其他業(yè)務(wù)支出、5501營業(yè)費用、5502管理費用、5503財務(wù)費用、5601營業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認，請詳細看 一下國稅發(fā)2003-83號文，講得很詳細。房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應(yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可 以減少很多的工作量，這一點非常重要。另外一點收入確認按國稅發(fā)2003-83號文確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復雜。需要重點關(guān)注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多 與主管稅務(wù)機關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題，可

17、以請稅務(wù)代理，一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機關(guān)有長期的溝通，亦有相當?shù)年P(guān)系，可以節(jié) 約企業(yè)的溝通成本。一、房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用 后，才能進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有 建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道

18、路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程屮按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè) 備費。5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、 水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。三、你公司前期工程準備，產(chǎn)生了一些支出，比如：勘測費用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設(shè)計費用、人員 工資、等等帳務(wù)處理：1、勘測費用、設(shè)計費用支出借：開發(fā)成本前期工程費貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）借：其他應(yīng)應(yīng)收款-文物保證金貸：銀行存款等3、人員工資（1）支付工資時借：應(yīng)

19、付工資貸：應(yīng)交稅金個人所得稅 貸：現(xiàn)金（2）月末，工資分配時借：管理費用工資（管理部門）借：銷售費用工資（銷售部門）貸：應(yīng)付工資四、成本、收入核算的帳務(wù)處理1、收入的核算（1）收到首付款、按揭貸款時借：現(xiàn)金（或銀行存款）貸：預收帳款預售房款（2）商品房完工交付使用后借：預收帳款預售房款貸：主營業(yè)務(wù)收入（3）同時，結(jié)轉(zhuǎn)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤2、成本的核算（1）商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出借：開發(fā)成本土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費等貸：銀行存款等（2）商品房完工交付使用后借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（4）同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)成本

20、哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特殊性??！是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入（開發(fā)成本的）。1o發(fā)生的費用按照部門分類：借：開發(fā)間接費用管理費用貸：現(xiàn)金（銀行存款）2o發(fā)生的與項目有關(guān)的土地，土地征用費，拆遷費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，建筑安裝工 程費屬于直接費用，可直入成本。借：開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)成本前期工程費開發(fā)成本建筑安裝工程費開發(fā)成本土地款及費用 貸;銀行成款（現(xiàn)金）發(fā)生的費用和 成本，即使到了月末也不結(jié)轉(zhuǎn)，年末也不用結(jié)轉(zhuǎn)，平時在資產(chǎn)負債表的存貨里顯示（如果是對外出售的，就在存貨里顯 示，如

21、果不是，做固定資產(chǎn)的，就應(yīng)該用在建工程了），損益表當然也不用顯示開發(fā)間接費用和開發(fā)成本的數(shù)據(jù)，等對外 銷售時，按照預計的收入與實際銷售收入的比例，來結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用和開發(fā)成本。這就是房地產(chǎn)的行業(yè)性，先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的費用是看不見的。（比如預埋的水管，鋼筋，挖地基，運土費用，但這些都購成了項目的成本）一、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬一一 XX成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用 單位或個人收

22、取的款項。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款一一 XX公司 或個人貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項借：應(yīng)收賬款一一 XX公司貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一-種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準備金借：管理費用貸：壞賬準備發(fā)生壞賬時借：壞賬準備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票借:

23、應(yīng)收票據(jù)一一 XX公司貸：主營業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司財務(wù)費用（6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預付承包單位款”和“預付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。 預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預付賬款一一預付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預付賬款一一預付承包單位款貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程

24、款同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 貸：預付 賬款一一預付承包單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預付給供應(yīng)商的材料價款借：預付賬款一一預付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款貸：預付賬款一一預付供應(yīng)單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅 金，月終 分配的釆購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、

25、維修費、低值易耗品攤銷、 勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本 購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：物資采購一一設(shè) 備釆購貸：銀行存款計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購一一設(shè)備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率二材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應(yīng)分攤的采購保管費=實際買價

26、和運雜費分配率材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）借：預付賬 款貸：銀行存款設(shè)備到達驗收入庫借：物資采購一一設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款沖減預付的設(shè)備貨款借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付供貨款貸：預付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）借：開發(fā)成本一一房 屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：

27、其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托 外單位加工借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料一一 XX材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。女山工具、器具、玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性 攤銷計入成本費用借：開發(fā)間接費用 貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位

28、，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租 金的形式實現(xiàn) 的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目出租土地或是房屋時借：出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款

29、貸：主營業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目開發(fā)的用于安裝 居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房一一在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品一一房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目（18）固定資產(chǎn) 購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購建支出貸：

30、銀行存款支付安裝費用借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費及堪設(shè)計費借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產(chǎn)購建支岀貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)貸：實收資本累計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)

31、購建支出支付擴建工程款時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時借：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、土地使用權(quán)。二、負債的主要會計科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預支單借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預支款抵沖應(yīng)付款時借：應(yīng)付賬款貸：預付賬款補付其余款時借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購

32、房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預付款時借：銀行存款貸：預收賬款一一預收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預收賬款一一預收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借:現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款一一代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用一一勞動保險費（長期放假員工）應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建

33、安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費用現(xiàn)金支付福利費時借：應(yīng)付福利費貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得 稅、房產(chǎn) 稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅一一應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費用 貸：應(yīng)交稅金一一房產(chǎn)稅車船使用稅土地使

34、用稅月末計算的所得稅 借：所得稅 貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交所得稅實際交納的稅金借：應(yīng)交稅金一一 XX稅貸:銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款一一教育費附加三、成本、費用主要會計科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占 用稅、勞動力安置費）:前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）:基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）:建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑 安

35、裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派岀所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出）， 分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配 套設(shè)施開發(fā)” “房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一一 XX公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)。 配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設(shè)施開發(fā)費 二該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）配套設(shè)施預提率配套設(shè)施費預提率=該配套設(shè)施預算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預算成

36、本（或計劃成本）*100%發(fā)生 的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負擔的開 發(fā)間接費用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“岀包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價 款結(jié)算單）借：開發(fā)成

37、本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款自已組織施工的借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出借：開發(fā) 成本一一代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本一一代建工程貸：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主 營業(yè)務(wù)成本一一代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本一一代建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工

38、福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費用時借：開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品一一房屋貸：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、 水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費

39、，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、 福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用借：銷售費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款四、收入、利潤的主要會計科目核算1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算 在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入 營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入 預收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的借：銀行存款貸：預收賬款移交使用時借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：預收賬款銀行存款貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)

40、產(chǎn)品時，應(yīng)以當期收到的金額確認為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 借：銀行存款 或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅借：主營業(yè) 務(wù)稅金及附加貸：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅應(yīng)交土地增值稅 其他應(yīng)

41、交款一一應(yīng)交教育費附加月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅一一應(yīng)交城市維護建設(shè)稅其他應(yīng)交款一一應(yīng)交教育費附加五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不 能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī) 劃中規(guī)定的大配 套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi) 非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電

42、、供氣的增容增壓、交通道路等。 這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城 市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或 國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程屮，由于 城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開 發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不岀資金來，有些能拿的也只是其屮很少的一部分。因此，開發(fā) 企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支岀也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)屮各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出

43、，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本, 對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本一 房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2.對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā) 成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3.對能有償轉(zhuǎn)讓 的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本屮核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對彖的第一類配套設(shè)施

44、支 出和第二類大配套設(shè)施支出。（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施 項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1） 土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施 費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分 配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對彖的各項公共配套設(shè)施，如果工

45、程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算 對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合 并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成 本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的 開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時 一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等 開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)

46、施支出。它本身應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，也可直 接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算， 并按成本核算對彖和 成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、 建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本” 賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支

47、 出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細 分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一X乂賬 戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本一一XX賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè) 施開發(fā)成本明 細分類賬的“開發(fā)間接費項目，并記入“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本賬戶的借方和“開 發(fā)間接費用賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或?qū)缱?，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接 配套設(shè)施的預算成本或計劃成本，預提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”等賬戶的借

48、方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要 幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷 售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房 屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預算成本或計劃成本為 基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設(shè)施費的計算，一般 可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設(shè)施費二該項開發(fā)產(chǎn)品預算成

49、本（或計劃成本）X配套設(shè)施費預提率配套設(shè)施費預提率二該配套設(shè)施的預算成本（或計劃成本）十應(yīng)負擔該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合 計X100%式中應(yīng)負擔配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā) 小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配 套設(shè)施費預提 計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預算成本如下：101商品房1000000元102商品房900000元151出租

50、房800000元181周轉(zhuǎn)房800000元201大配套設(shè)施一一商店500000元251幼托設(shè)施320000元則幼托設(shè)施配套設(shè)施費預提率二 320000+ （1000000+900000+800000+800000+500000 ） x 100%=320000- 4000000X 100%= 8%各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：101 商品房:1000000 元 x8%= 80000 元102 商品房：900000 元 x8%= 72000 元152 出租房：800000 元 x8%二 64000 元182 周轉(zhuǎn)房；800000 元 x8%二 64000 元201大配套設(shè)施商店：5000

51、00元x 8%二40000元按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預提數(shù)的比例，調(diào)整增 加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責建設(shè)一間商店和一座 水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定 計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。上述各配 套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）:201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費500

52、00500050000支付承包設(shè)計單位前期工程款300002000030000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費35000分配開發(fā)間接費55000預提幼托設(shè)施配套設(shè)施費40000則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借;開發(fā)成本一一配套設(shè) 施開發(fā)成本105000貸：銀行存款105000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借:開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā) 成本80000貸：銀行存款80000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套 設(shè)施開發(fā)成本7

53、65000貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款765000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店35000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一水塔35000分配應(yīng)記入商店 配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店55000貸：開發(fā)間接費用 55000預提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負擔的幼托設(shè)施支岀時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一商店40000貸：預提費用一一須提配套設(shè)施費40000同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計

54、經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成 本：1,對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施 吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施460000貸；開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2.按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng) 將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套 設(shè)施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 借；

55、開發(fā)成本房屋開發(fā)成本265000開發(fā)成本一一配套設(shè)施可發(fā)成本35000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本300000 3.對用預提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際 發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：借：預提費用一一預提配套設(shè)施費320000貸:開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本320000如預提配套設(shè)施費大于或少于實際 開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其 差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、代建工程開發(fā)成本的核算一）、代建工程的種類

56、及其成本核算的對象和項目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括 土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同 特點和要求，采用相應(yīng)的費用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房 屋所發(fā) 生的各項支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本”和開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶進行 核算, 并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成 本的明細分類核算。 除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本一一代建工程開 發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托， 代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成 本項目一般可設(shè)置如下幾項：（I ） 土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作屮， 應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。（二）、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程