近30年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與市場反應(yīng)

1、19781983年政策目標(biāo)：修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；政策內(nèi)容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)；1984年政策目標(biāo)：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；政策內(nèi)容：發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點(diǎn)；19851987年 政策目標(biāo)：防止盲目發(fā)展商品住宅；政策內(nèi)容：加強(qiáng)商品房住宅計(jì)劃管理，公有住房補(bǔ)貼出售；1988年政策目標(biāo)：擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住房制度改革政策內(nèi)容：修改憲法，允許土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革；房地產(chǎn)市場；1989年政策目標(biāo)：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理；政策內(nèi)容：發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的通知，規(guī)范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資

2、產(chǎn)規(guī)模，緊縮銀根；1990年政策目標(biāo)：加強(qiáng)治理整頓；推進(jìn)土地使用制度改革；政策內(nèi)容：治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；頒布深化企業(yè)經(jīng)營機(jī)制改革的通知；緊縮銀根；發(fā)布土地管理法實(shí)施條例；1991年政策目標(biāo)：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深化住房制度改革；政策內(nèi)容：治理整頓；房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步；房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行；1992年政策目標(biāo)：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；政策內(nèi)容：引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；房地產(chǎn)價(jià)格；擴(kuò)大市場調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費(fèi)貸款；1993年政策目標(biāo)：理順房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；政策內(nèi)容：開始進(jìn)行宏觀調(diào)整；控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營收益。發(fā)布關(guān)

3、于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見和關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查的通知；1994年政策目標(biāo)：加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化住房制度改革；政策內(nèi)容：發(fā)布國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知和國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定；進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)全面檢查；整頓金融秩序；1995年政策目標(biāo)：規(guī)范房地產(chǎn)市場；政策內(nèi)容：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀管理；頒布房地產(chǎn)管理法、增值稅法；整頓金融秩序；開始實(shí)施安居工程；1996年全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進(jìn)展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進(jìn)；1997年實(shí)行適度從緊的財(cái)政政

4、策和貨幣政策；1998年政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；政策內(nèi)容：發(fā)布城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例和關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；同時調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整；1999年實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動住房消費(fèi)，深化落實(shí)住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策；啟動房地產(chǎn)市場，免征產(chǎn)易營業(yè)稅，契稅減半；2000年啟動住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；20

5、01年政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；促進(jìn)消化積壓房；政策內(nèi)容：對住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，拉動經(jīng)濟(jì)增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、住房免營業(yè)稅、契稅，行政事業(yè)性收費(fèi)；2002年1月：制止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)3月：降價(jià)住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05；修改住房公積金管理?xiàng)l例；8月：央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量?；謴?fù)征收土地增值稅。2003年6月：出臺121號文件。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第

6、二套住房的首付比例；7月：出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅8月：出臺18號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展；2004年4月：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%。上海市發(fā)布上海市房地產(chǎn)登記條例修正案，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，對土地管理的嚴(yán)格控制，抑制房地產(chǎn)投資過快的增長8月：出臺上海市土地儲備方法。地方產(chǎn)業(yè)法規(guī)增加政府對土地市場的調(diào)控力度，將“毛地出讓”，并對預(yù)期不開發(fā)土地依法從開發(fā)商收回10月：加息，金融機(jī)構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個百分點(diǎn)12月：嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商；嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，抑制通

7、過土地招商帶來的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加；市場反應(yīng):2005年上海房價(jià)出現(xiàn)明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價(jià)繼續(xù)大肆上漲。2005年3月：房貸優(yōu)惠政策取消調(diào)控涉及消費(fèi)層面3月：房地產(chǎn)稅改革深入調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)3月：國八條出臺調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺（新國八條）5月：關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場9月：銀監(jiān)會212號文件收緊房地產(chǎn)信托 10月：國稅總局重申二手房交納個稅市場反應(yīng):房價(jià)繼續(xù)上漲。2006年4月：房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來5月：國六條出臺新一輪調(diào)控大幕開啟5月：國務(wù)院出臺限制套型90/70政策從供

8、應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系5月：國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策開始著手整頓二手房市場7月：未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度7月：建設(shè)部出臺171號“外資限炒令”打擊房地產(chǎn)投資7月：108號文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資8月：土地新政出臺規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī)8月：央行再次加息宏觀調(diào)控動用金融手段8月：建設(shè)部出臺廉租房管理實(shí)施辦法逐步落實(shí)住房保障政策9月：房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序9月：完善二手房市場交易管理市場反應(yīng)：房價(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對平穩(wěn)，中小戶型增加。2007年1月：建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)1月：國稅總局清算土地增值稅標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的

9、開始3月：通過物權(quán)法10月1日起執(zhí)行3月：央行2007年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）6月：加強(qiáng)外資管理進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱8月：國發(fā)200724號文件，回歸保障、健全廉租住房制度標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變9月：央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍嚴(yán)厲打擊炒房行為10月：加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期10月：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市12月：外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大。市場反應(yīng):當(dāng)年市場價(jià)格暴漲，地王頻現(xiàn)，政策出臺后，全國房價(jià)出現(xiàn)下跌。2008年1月：國務(wù)院重拳打擊囤地3月：免征出租廉租住房租金收入的營

10、業(yè)稅、房產(chǎn)稅，住房用地城鎮(zhèn)土地使用稅和免征廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的印花稅4月：國家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知，提高了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；6月：再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）9月：降低貸款利息0.27個百分點(diǎn)，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn)；10月：財(cái)政部繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活降低真實(shí)購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個百分點(diǎn)，降準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，宣告著政府由“

11、控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。市場反應(yīng)：其他金融政策權(quán)限松綁，09年樓市復(fù)蘇，后繼續(xù)大漲。2009年1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。1月：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新做了題為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是2009年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。4月：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容

12、積率問題專項(xiàng)工作電視電話會議。會議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。兩部委將重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項(xiàng)目，逐一進(jìn)行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀(jì)問題的，要對部門責(zé)任人從嚴(yán)處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。5月：最高人民法院公布了關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法

13、律若干問題的解釋。兩部司法解釋涉及了建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，包括業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。5月：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、中華人民共和國稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅手法律，行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程，對土地增值

14、稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。規(guī)程自6月1日起施行。根據(jù)規(guī)程，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。5月：研究開征物業(yè)稅發(fā)改委公布了關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，提出2009將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。5月：國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低

15、資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。6月，查處“小產(chǎn)權(quán)房”國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。6月：國土資源部45號令公布土地調(diào)查條例實(shí)施辦法，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對土地調(diào)查條例的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。7月：加強(qiáng)貸款資金監(jiān)管銀監(jiān)局發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行

16、辦法與項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風(fēng)險(xiǎn)。9月：要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤集土地行為。12月：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過關(guān)于試行社會保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見。意見中一個重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，此舉旨在對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。12月14日：地方政府要切

17、實(shí)負(fù)起責(zé)任遏制房價(jià)過快上漲國務(wù)院常務(wù)會議要求各地加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。會議強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。建設(shè)部邀請600余名副市長進(jìn)京，共商抑制房價(jià)政策。12月17日：進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。12月：發(fā)布營業(yè)稅減免細(xì)則財(cái)政部、國稅總局發(fā)布營業(yè)稅減免細(xì)則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)

18、稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地國土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時開發(fā)利用。 國土資源部透露目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。市場反應(yīng):短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場恢復(fù)上漲。2010年1月：國十一條國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，明確二套房貸首付不能