（大連）項(xiàng)目前期成本策劃的探討28p

1、項(xiàng)目前期成本策劃的探討 part 1 概念對(duì)焦 part 1 成本管理概念之對(duì)焦 什么是成本？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)說： 為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價(jià)。 為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價(jià)值犧牲，它 可用貨幣單位加以衡量 為了達(dá)到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。 成本是商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值的組成部 分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或達(dá)到一定的目的， 就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其 所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對(duì)象化稱之為成本。 什么是成本？ 企業(yè)家說： 利潤(rùn)=收入成本 利潤(rùn)表利潤(rùn)表 一、營(yíng)業(yè)總收入一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬(wàn)科 其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355 利息收入 。 二、營(yíng)業(yè)總成

2、本二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281 其中：營(yíng)業(yè)支出 49.9206 利息支出 。 營(yíng)業(yè)稅金及附加8.441 銷售費(fèi)用2.5611.9 管理費(fèi)用 2.0817.6 財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6 資產(chǎn)減值損失 投資收益2.072.1 。 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5 加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31 減：營(yíng)業(yè)外支出 0.060.43 四、利潤(rùn)總額四、利潤(rùn)總額2476.4 減：所得稅7.723.2 五、凈利潤(rùn)五、凈利潤(rùn)16.353.2 。 六、每股收益六、每股收益 。 地產(chǎn)企業(yè)的收入？ 地產(chǎn)企業(yè)的成本？ part 1 成本管理 概念之對(duì)焦 開發(fā)成本開發(fā)成本 土地成本土地成本 管理成本管理成本 資金

3、成本資金成本 part 1 成本管理概念之對(duì)焦 成本管理理念之解析？ n 標(biāo)準(zhǔn)成本管理（傳統(tǒng)） n 作業(yè)成本管理 （歐美） n 成本企劃管理 （日本） 成本企劃：成本絕非單純是帳簿的產(chǎn)物，既然它在制造過程 中發(fā)生，就應(yīng)該從工程學(xué)的、技術(shù)的層面去把握成本信息， 從開發(fā)、設(shè)計(jì)階段開始結(jié)合工程學(xué)的方法對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、 監(jiān)控。其基本立足點(diǎn)可認(rèn)為是全生命周期成本。 part 1 成本管理概念之對(duì)焦 成本管理理念之解析？ 地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀： 不談目標(biāo)-高利潤(rùn)/搶進(jìn)度 目標(biāo)滯后-預(yù)結(jié)算控制 目標(biāo)不靠譜-專業(yè)口不介入 目標(biāo)是目標(biāo)，過程是過程-目標(biāo)與操作脫節(jié) 決策者都不受控于成本，過程信息失真. 成本結(jié)果與

4、目標(biāo)高度偏離 理論如何落地？理論如何落地？ part 1 成本管理概念之對(duì)焦 地產(chǎn)行業(yè)成本管理之特點(diǎn) 成本發(fā)生之體現(xiàn)滯后 成本信息歸集體現(xiàn)滯后 建立一套成本預(yù)控體系，是企業(yè)不得不做的選擇！建立一套成本預(yù)控體系，是企業(yè)不得不做的選擇！ 區(qū)別于制造業(yè) part 1 成本管理概念之對(duì)焦 成本管理成本管理 項(xiàng)目項(xiàng)目 策劃策劃 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 管理管理 采購(gòu)采購(gòu) 管理管理 工程工程 管理管理 銷售銷售 管理管理 客服客服 管理管理 物業(yè)物業(yè) 管理管理 項(xiàng)目項(xiàng)目 論證論證 項(xiàng)目項(xiàng)目 拓展拓展 越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn) 越高越高 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)

5、險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn) 生重要影響生重要影響 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終 實(shí)現(xiàn)大?。?shí)現(xiàn)大??！ 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型 成本管理成本管理 項(xiàng)目項(xiàng)目 策劃策劃 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 管理管理 采購(gòu)采購(gòu) 管理管理 工程工程 管理管理 銷售銷售 管理管理 客服客服 管理管理 物業(yè)物業(yè) 管理管理 項(xiàng)目項(xiàng)目 論證論證 項(xiàng)目項(xiàng)目 拓展拓展 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型 成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；

6、全員全面參與的活動(dòng)。 為此，我們需要： 1、 2、 地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何管理成本的？ 萬(wàn)科版萬(wàn)科版 part 1 成本管理概念之對(duì)焦 龍湖版龍湖版 成本目標(biāo)是怎么建立起來的？ 1、投資決策 項(xiàng)目投資可行 性報(bào)告 投資估算書投資估算書 2、項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念 性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算1 1 3、方案設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 2 4、初步設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品各分部、 各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 3 4、施工圖設(shè)計(jì) 確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計(jì) 概算 方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算 工程量清單 橫向制約橫向制約 指標(biāo)指標(biāo)? 目標(biāo)

7、成本科目與財(cái)務(wù)接軌？ 金地 成本 表單 萬(wàn)達(dá) 成本 表單 萬(wàn)科 成本 表單 中海 成本 表單 與財(cái)務(wù)接軌 與合同策劃與分判接軌 跨期分?jǐn)?針對(duì)產(chǎn)品之分?jǐn)?成本歸集-責(zé)任管理-稅務(wù)統(tǒng)籌 淺談合約規(guī)劃淺談合約規(guī)劃 part 2 前期成本策劃 成本管理成本管理 項(xiàng)目項(xiàng)目 策劃策劃 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 管理管理 采購(gòu)采購(gòu) 管理管理 工程工程 管理管理 銷售銷售 管理管理 客服客服 管理管理 物業(yè)物業(yè) 管理管理 項(xiàng)目項(xiàng)目 論證論證 項(xiàng)目項(xiàng)目 拓展拓展 越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn) 越高越高 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)越靠近價(jià)值鏈后端

8、，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn) 生重要影響生重要影響 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終 實(shí)現(xiàn)大小實(shí)現(xiàn)大小 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型 要點(diǎn)之一 項(xiàng)目獲取階段的成本調(diào)研項(xiàng)目獲取階段的成本調(diào)研 -土地成本的組成 -市場(chǎng)調(diào)研階段如何進(jìn)行成本調(diào)研 成本調(diào)研表 標(biāo)桿樓盤如何選擇 精裝修調(diào)研案例 要點(diǎn)之二 投資可行性研究的成本研究投資可行性研究的成本研究 -某項(xiàng)目可研報(bào)告分析 -可行性研究報(bào)告的目的與要素 -成本研究的深度與重點(diǎn) -如何規(guī)避“釣魚項(xiàng)目” -標(biāo)桿企業(yè)工作指引 七對(duì)眼睛 項(xiàng)目

9、策劃階段的成本策劃項(xiàng)目策劃階段的成本策劃 -某項(xiàng)目策劃報(bào)告分析 -項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本要求 -成本策劃的深度與重點(diǎn) -不同企業(yè)項(xiàng)目成本策劃的案例 -標(biāo)桿企業(yè)工作指引 要點(diǎn)之三 項(xiàng)目策劃要回答的問題 案例探究：案例探究： 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃項(xiàng)目策劃階段的成本策劃 成本成本 客戶需求客戶需求 市場(chǎng)市場(chǎng) 產(chǎn)品產(chǎn)品 盈利盈利 總結(jié)一下 項(xiàng)目可研與策劃階段成本管理要點(diǎn)在哪里？ 1、盈利倒逼 2、市場(chǎng)對(duì)接 3、全員參與 4、成本的完整性與依據(jù)性 5、各專業(yè)端口核心任務(wù) . 產(chǎn)品研究與產(chǎn)品研究與“成本成本盈利盈利”策劃策劃 - “產(chǎn)品研究”研究什么？ -客戶導(dǎo)向的“產(chǎn)品-成本配置”研究 -標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

10、化與成本標(biāo)配化 -小型沙盤模擬演練： 如何通過項(xiàng)目前期的“產(chǎn)品成本”策劃帶來最優(yōu)的盈 利 要點(diǎn)之四 產(chǎn)品定位報(bào)告的成本提煉產(chǎn)品定位報(bào)告的成本提煉 -產(chǎn)品定位報(bào)告案例 -產(chǎn)品定位報(bào)告的模板 -如何厘清設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)部管理之間關(guān)系 -成本定位清單框架 -成本清單的來源與依據(jù) -某項(xiàng)目案例 要點(diǎn)之四 產(chǎn)品建議書摸板 部品清單摸板 案例探究：案例探究： 概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃 某超高層項(xiàng)目外立面某超高層項(xiàng)目外立面 概念深化設(shè)計(jì)案例概念深化設(shè)計(jì)案例 總結(jié)一下 項(xiàng)目定位階段成本管理要點(diǎn)在哪里？ 1、產(chǎn)品組合優(yōu)化 2、客戶敏感提煉 3、設(shè)計(jì)深度 4、定位決策及時(shí)清晰 5、各專業(yè)端口核心任

11、務(wù) . 項(xiàng)目前期目標(biāo)成本測(cè)算的要求項(xiàng)目前期目標(biāo)成本測(cè)算的要求 -目標(biāo)成本管理基本理念與要求 -前期目標(biāo)成本測(cè)算的要點(diǎn) -前期目標(biāo)成本測(cè)算的科目深度研究 -不同標(biāo)桿企業(yè)的案例 要點(diǎn)之五 偏差偏差 成本信息成本信息 月報(bào)分析月報(bào)分析 動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） 目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本的管理 pdca 目標(biāo)編不出來? 目標(biāo)編不準(zhǔn)? 誰(shuí)來編?誰(shuí)來審? 目標(biāo)細(xì)化到什么程度? 動(dòng)態(tài)信息概念混淆? 信息歸集嚴(yán)重失真? 動(dòng)態(tài)信息分析有價(jià)值? 是報(bào)警?糾偏?還是統(tǒng)計(jì)? 如何考核其質(zhì)量? 標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式： 目標(biāo)目標(biāo)/責(zé)任成本

12、管理責(zé)任成本管理 過程動(dòng)態(tài)成本管理過程動(dòng)態(tài)成本管理 作業(yè)過程成本管理作業(yè)過程成本管理 成本管理軟件成本管理軟件 成本管理委員會(huì)成本管理委員會(huì) 實(shí)踐系統(tǒng)實(shí)踐系統(tǒng) 信息系統(tǒng)信息系統(tǒng) 組織系統(tǒng)組織系統(tǒng) 成本管控文件成本管控文件 專業(yè)領(lǐng)域工作的效果由自身的專業(yè)能力決定，專業(yè)領(lǐng)域工作的效果由自身的專業(yè)能力決定， 但對(duì)成本管理結(jié)果的影響性很大！但對(duì)成本管理結(jié)果的影響性很大！ majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxo

13、tfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzalvrp7l4qgpnhxvjffdy

14、juvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6zaxskfmhjaktnmcqbrmppexp8inz4eq3hkwcmsorymmx522xphg6basnr6kqfbz