合肥中辰商業(yè)綜合體項目項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項目中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項目 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補充）項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補充） 謹呈： 2008-10-22 本報告是嚴格保密的。 2 u項目可利用土地減 少40%，b地塊完全 無法利用。 ua地塊可用面積： 約14000平方米 uc地塊可用面積： 約25000平方米 ud地塊可用面積： 約14000平方米 u合計可用面積： 約53000平方米 城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側各退城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側各退 讓讓5050米，退讓范圍內不得修建建筑，因此將導致本項米，退讓范圍內不得修建建筑

2、，因此將導致本項 目可利用土地損失約目可利用土地損失約40%40%（6060畝）畝） a b c d 高 壓 線 限制性條件變化限制性條件變化 本報告是嚴格保密的。 3 序號序號物業(yè)功能物業(yè)功能體量（體量（mm2 2）說明說明 a 辦公物業(yè)辦公物業(yè)1700017000一棟一棟18f18f小戶型寫字樓小戶型寫字樓銷售銷售 酒店酒店1700017000一棟一棟18f18f特色酒店特色酒店持有持有 商務公寓商務公寓1200012000一棟一棟18f18f小戶型公寓小戶型公寓銷售銷售 商業(yè)商業(yè) 3000030000 （地下（地下70007000） 四層商業(yè)四層商業(yè) （地下一層）（地下一層） 持有持有

3、b經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店60006000100100間客房標準間客房標準持有持有 c 住宅住宅120000120000住宅住宅銷售銷售 商業(yè)商業(yè)60006000社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪銷售銷售 d loftloft公寓公寓48000480001212層，層，5.35.3米挑高公寓米挑高公寓銷售銷售 商業(yè)商業(yè)10001000社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪銷售銷售 e 中央廣場中央廣場1500015000a a、cc地塊間地塊間 地上停車場地上停車場90009000可停可停360-400360-400輛輛 合計257000257000容積率容積率2.732.73 限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅限制性條件的變

4、化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅 的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高 定定 位位 調調 整整 定位調整的原則： u保證商業(yè)可存活 u項目整體形象的提升 u提高土地利用率 u盡可能提升容積率 定位調整要求定位調整要求 本報告是嚴格保密的。 4 核心問題界定核心問題界定 本報告主要解決以下核心問題本報告主要解決以下核心問題 q1：作為內街商業(yè)如何定位？：作為內街商業(yè)如何定位？ q2q2：怎樣體現(xiàn)項目的整體性和多樣性？怎樣體現(xiàn)項目的整體性和多樣性？ q3：如何充分利用土地，實現(xiàn)價值最大化？如何充分利用土地，實現(xiàn)價值最大化？ 本報告是嚴格保密的。 5 報

5、告思路報告思路 內街商業(yè)市場研究內街商業(yè)市場研究 項目整體定位項目整體定位 開發(fā)策略建議開發(fā)策略建議 本報告是嚴格保密的。 6 內街商業(yè)市場分析內街商業(yè)市場分析 本報告是嚴格保密的。 7 內街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，內街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流， 由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售 沿街式商業(yè)沿街式商業(yè)內街式商業(yè)內街式商業(yè) 經(jīng)營特色經(jīng)營特色 昭示性強，便于突出昭示性強，便于突出 打造商業(yè)形象打造商業(yè)形象 昭示性弱，需要依靠特色昭示性弱，需要依靠特色 取勝取勝 人流吸引人流吸引 依靠自然人流和商家依靠自然人流和商家 品牌吸引人流品牌

6、吸引人流 靠特色、品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流 店鋪特點店鋪特點 相對獨立，相互干擾相對獨立，相互干擾 小小 聚集性強，互相依托聚集性強，互相依托 可銷售性可銷售性 分割形式更靈活，便分割形式更靈活，便 于銷售于銷售 銷售難度大，銷售容易導銷售難度大，銷售容易導 致經(jīng)營困難致經(jīng)營困難 規(guī)劃重點規(guī)劃重點造型、廣告面造型、廣告面特別注意人流動線設計特別注意人流動線設計 常見業(yè)態(tài)常見業(yè)態(tài) 百貨、超市、服飾、百貨、超市、服飾、 專賣店、餐飲等專賣店、餐飲等 餐飲、休閑娛樂等餐飲、休閑娛樂等 本報告是嚴格保密的。 8 元一柏莊元一柏莊 （哈街）：規(guī)劃先進，點線結合，通透性佳（哈街）：規(guī)劃先進，點線結

7、合，通透性佳 11幢loft ，4000平方米 一幢，每幢四層。主要為 企業(yè)辦公物業(yè)。同時適合 做大型餐飲與大型娛樂 5萬平米商業(yè)用房組成的時 尚商業(yè)街。定位為娛樂休 閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒 吧，購物，餐飲為主 一幢大型商業(yè)綜合樓，目 前計劃大型超市入駐 本報告是嚴格保密的。 9 哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由 開發(fā)商全力參與，前景較好開發(fā)商全力參與，前景較好 u售價：9000元/平方米 u經(jīng)營模式：9年返租金銷售，每年按照市場 年收益率8的比例返還給客戶 u規(guī)模：面積劃分為604000平方米， u優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以 在早期

8、擁有資金進行其他投資回報。 2，對于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資 渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證 短期收益率，又保證長期收益率。 3，對于項目：9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權，完全 可以使開發(fā)商在很大權利范圍內保證業(yè)態(tài)規(guī)劃 的合理與品質的保證，最終保證整體商業(yè)的完 美落幕 u劣勢： 1，對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項目 上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為 合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題 本報告是嚴格保密的。 10 綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間， 線性連接，滿城美食，饕餮大餐線性連接，滿城美食，饕餮大餐 本報告是嚴格保密的。 11 綠地綠

9、地 饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困 難難 u售價：10000元/平方米 u經(jīng)營模式：設立招商部，在客戶購買后提供免 費售后服務，主要服務為：接待，聯(lián)系，提供相 關咨詢，相當于中介服務 u規(guī)模：50200平方米，由于商鋪有三層高， 故內街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時日 u優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：綠地作為外地開發(fā)商，可以在 銷售早期給客戶以信心，促進銷售。實現(xiàn)現(xiàn)金回 流，在后期，也不必為單一項目付出人力物力。 2，對于消費者：早期在商鋪招租的情況下，有 專業(yè)人員負責接待，也省去一份麻煩。 3，對于項目：開發(fā)商在一定權限內可以進行統(tǒng) 一調配，可以在一定程度上保證

10、項目的整體風格 定位。 本報告是嚴格保密的。 12 金地金地 國際城國際城 8888街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先 采用騎廊形式連接內街與外街采用騎廊形式連接內街與外街 首批推售商鋪 第二批推售商鋪 第三批推售商鋪 馬 鞍 山 南 路 機動推售區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 13 金地金地8888街：后期營銷包裝使銷售火爆，但街：后期營銷包裝使銷售火爆，但 后期經(jīng)營出現(xiàn)問題后期經(jīng)營出現(xiàn)問題 u售價：20000-30000元/平方米 u經(jīng)營模式：3年返租金銷售，每年按照 收益率8的比例返還給客戶 u規(guī)模：面積劃分為60200平方米 u優(yōu)勢： u1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā) 商可以

11、在早期擁有資金進行其他投資回 報。 u2，對于業(yè)主：投資有部分保障，在小 業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類 商鋪投資既保證短期收益率，又保證長 期收益率。 u劣勢： u1，三年返租金銷售使開發(fā)商招商帶來 很大限制。 本報告是嚴格保密的。 14 合肥內街商業(yè)合肥內街商業(yè) 的經(jīng)營出現(xiàn)了的經(jīng)營出現(xiàn)了 普遍的問題，普遍的問題， 人氣不足、業(yè)人氣不足、業(yè) 態(tài)失控、缺乏態(tài)失控、缺乏 統(tǒng)一管理是導統(tǒng)一管理是導 致出現(xiàn)這一情致出現(xiàn)這一情 況的主要原因。況的主要原因。 對本項目而言，對本項目而言， 地段和地塊條件、地段和地塊條件、 周邊住宅支撐均周邊住宅支撐均 不如以上項目的不如以上項目的 情況下，如只是情況

12、下，如只是 簡單的定位為休簡單的定位為休 閑娛樂餐飲等常閑娛樂餐飲等常 規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必 前景堪憂。前景堪憂。 除了常規(guī)的內除了常規(guī)的內 街商業(yè)業(yè)態(tài)，街商業(yè)業(yè)態(tài)， 我們還需要有我們還需要有 一個核心業(yè)態(tài)一個核心業(yè)態(tài) （組成部分）（組成部分） 來吸引客戶、來吸引客戶、 支撐項目的整支撐項目的整 體形象，盤活體形象，盤活 所有的資源。所有的資源。 本報告是嚴格保密的。 15 ？ 吸引人流，提高消費者在地塊內的吸引人流，提高消費者在地塊內的 停留時間，最好能使其流連忘返停留時間，最好能使其流連忘返 能拉動其它物業(yè)（如酒店、能拉動其它物業(yè)（如酒店、 辦公、商業(yè)）的需求辦公、商業(yè)）的需求 能

13、最大化利用高鐵退界線能最大化利用高鐵退界線 內的土地內的土地 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢，能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢， 具備雄厚的群眾基礎具備雄厚的群眾基礎 本報告是嚴格保密的。 16 符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運動是符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運動是 本項目的突破方向本項目的突破方向 u“智勇大沖關”是 湖南衛(wèi)視自主開發(fā) 的一檔適合全民參 與的群眾拓展競技 節(jié)目，由于其具備 了很好的趣味性、 挑戰(zhàn)性、參與性、 競爭性因此擁有廣 泛的群眾基礎，收 視率居高不下，甚 至拉動了長沙的旅 游業(yè)。 本報告是嚴格保密的。 17 戶外拓展業(yè)市場分析戶外拓展業(yè)市場分析 拓展訓練(有時也稱為戶外拓展訓練、野外拓展訓

14、練、拓展訓練營、外展訓練、 冒險性學習法、戶外體驗培訓)，它已經(jīng)成為提高溝通技巧、凝聚力、領導力、 決策力、競爭力、人際信任和個人心理素質培訓中廣泛采用的技術。它所采用 的方法就是將一群平時在一起工作的人集合起來，并將他們帶入一個戶外的環(huán) 境或設施中進行體驗式、參與式訓練。這些戶外環(huán)境和設施提供了一個與日常 工作完全不同的場景，并且運用多樣化的手段來滿足不同的參訓者。 拓展訓練是什么拓展訓練是什么 拓展訓練的起源與發(fā)展？拓展訓練的起源與發(fā)展？ 拓展訓練英文為outward development，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地 投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難。這種訓

15、練起源于二戰(zhàn)期間 的英國。當時大西洋商務船隊屢遭德國人襲擊，許多年輕海員葬身海底。人們從生還 者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，但卻都是求生意志最頑強的人。一些 研究管理和組織行為的專家從這種訓練方式中受到啟發(fā)。因為他們認為，在當時工業(yè) 化的社會里，很多管理者、企業(yè)家也有著和那些年輕海員同樣的境遇。由于他們的心 理素質不夠良好，結果造成他們不能坦然面對來自競爭，來自生活和工作的挑戰(zhàn)和壓 力。當這些挑戰(zhàn)和壓力較大時， 就導致了他們工作生活為行的錯位和變異。因此英國 就很快出現(xiàn)了一所叫做outward bound的訓練學校，這所學校利用戶外活動的形式， 對管理者和企業(yè)家進行了心理和管理兩方

16、面的培訓。近年來，拓展訓練逐步走入外企 和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓日程，成為這些企業(yè)團隊建設，增強企業(yè)凝聚力，員工合作 技巧等企業(yè)培訓的主要途徑。于是拓展訓練的獨特創(chuàng)意和訓練方式逐漸被推廣開來， 訓練對象也由最初的海員擴大到軍人、學生、工商業(yè)人員等各類群體。訓練目標也由 單純的體能、生存訓練擴展到心理訓練、人格訓練、管理訓練等。 釋放生活工作壓力，調節(jié)心理平衡。 認識自身潛能，增強自信心。 提高自我控制能力，從容應對壓力與挑戰(zhàn)。 強化探索精神與創(chuàng)新意識，培養(yǎng)進取心。 學會更好地與他人進 溝通與協(xié)調，優(yōu)化人際環(huán)境。 增強凝聚力：增強凝聚力：促進內部溝通，融洽團隊關系；配合企業(yè)的理念教育與目標教育，形

17、成共同參與和共同意志； 強化對員工的文化管理，實現(xiàn)精神激勵。 增強競爭力：增強競爭力：樹立相互配合、支持的團隊意識；激發(fā)創(chuàng)造進取精神；促進團隊在障礙超越、危機處理、變化 應對等方面能力的提升。 變革與學習：變革與學習：針對參訓單位特別要求設計的方案，能潛移默化地使員工認識到“只有變是唯一的不變”，達 成“變革與創(chuàng)新是最好的生存發(fā)展之道”的共識，并建立共同愿景，從而消除企業(yè)推行變革時的理念意識阻 礙；同時，通過讓受訓者深入體驗組織學習與知識創(chuàng)新過程，從而有效地幫助企業(yè)實現(xiàn)建立學習型組織的目 標。 拓展訓練對企事業(yè)單位團隊建設的意義拓展訓練對企事業(yè)單位團隊建設的意義 拓展訓練對團隊成員個體的意義拓

18、展訓練對團隊成員個體的意義 行政部門行政部門 醫(yī)院醫(yī)院銀行銀行 國家政府機關國家政府機關 大型跨國外資大型跨國外資 企業(yè)企業(yè) 大型國有大型國有 企業(yè)企業(yè) 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 目前，拓展培訓的需求主要來自于大型跨國外資企業(yè)、國家政府機關、行政部門、銀目前，拓展培訓的需求主要來自于大型跨國外資企業(yè)、國家政府機關、行政部門、銀 行、醫(yī)院、房地產(chǎn)等大行業(yè)領域。中小型企業(yè)、私營企業(yè)的需求較少。行、醫(yī)院、房地產(chǎn)等大行業(yè)領域。中小型企業(yè)、私營企業(yè)的需求較少。 大型國有企業(yè)、政府部門大型國有企業(yè)、政府部門為了建立自然的溝通氣氛，打破隔閡，建立高效、深入的溝通； 外資企業(yè)外資企業(yè)他們文化比較成功，需要讓員工更多的感悟

19、文化，學習溝通的技巧，用更生動有趣的形式進行團隊 的建設； 民營企業(yè)民營企業(yè)大多注重團隊建設、高效團隊溝通、企業(yè)文化培養(yǎng)、執(zhí)行力方面的培訓； 在校學生，醫(yī)院基層員工、超市基層員工等在校學生，醫(yī)院基層員工、超市基層員工等，主要是培養(yǎng)團隊協(xié)作能力與適當?shù)膫€人挑戰(zhàn)與生存 訓練。 年齡在2040歲的白領、管理層等是拓展培訓的主要參與對象 根據(jù)業(yè)內人士的統(tǒng)計，參加拓展培訓的學員當中： 20歲學員，人數(shù)占到5左右，這也說明在校學生參與拓展培訓的比例還是很小的 2040歲的學員，人數(shù)占到68左右，這中間大都是參加工作的白領、管理層、甚至是高層人員 40歲以上的學員，這個比例在27左右，這中間大部分是政府部門

20、、黨政機關等的任職人員 從企業(yè)參與過的體驗式培訓活動調查中可知，傳統(tǒng)的拓展項目是體驗式培訓的主流傳統(tǒng)的拓展項目是體驗式培訓的主流 數(shù)據(jù)來源:中人網(wǎng)關于體驗式培訓的調查 水上拓展項目 場地拓展項目 室內拓展項目 野外拓展項目 傳統(tǒng)拓展項目傳統(tǒng)拓展項目 競技運動項目運動會、球類比賽等 cs實戰(zhàn)項目 野外山地cs 場地cs 拓展訓練項目拓展訓練項目本項目條件適合場地項目與室內項目本項目條件適合場地項目與室內項目 野外項目野外項目 遠足露營 高空滑索 登山攀巖 傘翼滑翔 水上項目水上項目 游 泳 扎 筏 劃 艇 場地項目場地項目 高空項目 低空項目 水上項目 室內項目室內項目 室內運動 圓桌游戲 會

21、議 拓展訓練基地類型拓展訓練基地類型 自然資源型自然資源型 拓展訓練基地類型拓展訓練基地類型從項目條件出發(fā)，從項目條件出發(fā)，本項目屬本項目屬 于非自然資源型拓展訓練基地于非自然資源型拓展訓練基地 非自然資源型非自然資源型 依托自然旅游區(qū) 依托大型水資源區(qū) 依托公園 依托學校 依托企業(yè) 傳統(tǒng)拓展高空機械項目 序 號 設備名稱圖 示 序 號 設備名稱圖示 序 號 設備名稱圖 示 1攀巖5相互依存9天梯 2單杠6繩網(wǎng)10速滑速降 3斷橋7 空中 蕩木橋 11叢林繩橋 4吊索橋8 輪胎蕩 橋網(wǎng)繩 12合力橋 傳統(tǒng)拓展地面機械項目 序號設備名稱圖 示序號設備名稱圖示 1畢業(yè)墻5孤島求生 2背摔臺6蕩木橋

22、 3模擬電網(wǎng)7梅花樁 4穿越沼澤8同心同行 室內拓展項目 多米諾骨牌活動攀巖活動 拓展展示殺人游戲活動 本報告是嚴格保密的。 29 體驗式培訓（拓展培訓）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場體驗式培訓（拓展培訓）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場 的細化及規(guī)范化，會有更多的企業(yè)和城市來分割省級市的細化及規(guī)范化，會有更多的企業(yè)和城市來分割省級市 場蛋糕場蛋糕 19951995年年 20052005年年 拓展培訓行業(yè)引 入到中國 中國勞動保障部舉辦了 全國首期戶外運動領隊 及拓展培訓師專崗培訓 的會議 。國家勞動部國家勞動部 將根據(jù)培訓情況給從業(yè)將根據(jù)培訓情況給從業(yè) 人員頒發(fā)崗位合格證書人員頒發(fā)崗位合格證書， 拓展

23、培訓師和戶 外運動領隊專崗培訓 分初級、中級和高級3 個級別 ，從業(yè)人員一律 需持證上崗。 20082008年年 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內目前國內 從事戶外運動俱樂部及拓從事戶外運動俱樂部及拓 展培訓的公司的就有展培訓的公司的就有10001000 多家，專職或兼職的從業(yè)多家，專職或兼職的從業(yè) 人數(shù)萬余人人數(shù)萬余人，全國參加活 動的人數(shù)上百萬人。 體驗式培訓拓展培訓是培 訓市場的一支潛力股，以 及越來越細分化的產(chǎn)品和 服務,以便滿足不同層次消 費者的需求。 行業(yè)迅速發(fā)展，十年時間在國家干預行業(yè)迅速發(fā)展，十年時間在國家干預 下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期。下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期。 國內城市中，北

24、京、上海、以及東部國內城市中，北京、上海、以及東部 沿海及大部分西部省會，只有數(shù)十家沿海及大部分西部省會，只有數(shù)十家 或更少的拓展訓練公司在分割龐大的或更少的拓展訓練公司在分割龐大的 省級市場蛋糕。省級市場蛋糕。 本報告是嚴格保密的。 30 目前上海，江蘇的拓展培訓市場比較成熟，目前上海，江蘇的拓展培訓市場比較成熟， 市場發(fā)展迅速市場發(fā)展迅速 代表城市代表城市公司代表公司代表主要客戶主要客戶 南京30家，人眾人，野羚羊等黨政機關，政 府，大單位 蘇州 蒂姆，人眾人等分公司 外企，臺企 長三角經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈 武漢經(jīng)濟圈武漢經(jīng)濟圈 上海市場：上海市場：現(xiàn)有體驗式培訓機構、拓展培訓公司及合作公司

25、有現(xiàn)有體驗式培訓機構、拓展培訓公司及合作公司有 近近200200家。家。上海周邊上海周邊2個小時的車程內，有個小時的車程內，有17個同類型的基地。個同類型的基地。 從從19991999年進入上海市場以來，從第一年的年進入上海市場以來，從第一年的600600人次參訓，逐年人次參訓，逐年 翻番，到翻番，到20032003年已有近萬人參訓，發(fā)展飛速。年已有近萬人參訓，發(fā)展飛速。 江蘇市場：江蘇市場：江蘇拓展培訓市場的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓江蘇拓展培訓市場的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓 機構眾多，培訓師資力量比較雄厚機構眾多，培訓師資力量比較雄厚。 上海體驗式培訓上海體驗式培訓 機構分類機構分類 項

26、目內容項目內容對場地要對場地要 求求 每年每年 參加參加 人數(shù)人數(shù) 價格價格. .元元/ / 人人/ /天天 以基地高空個人 挑戰(zhàn)項目為主 重視培訓體驗 體驗后分享 要求高.項 目要完善 4萬人 400700 以非基地的團隊 合作項目為主 結合晚會、野 營.強調建立和 睦關系的概念 對場地要 求不高.靈 活機動 7萬人浮動大80- 600 本報告是嚴格保密的。 31 合肥培訓市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥培訓市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住 合肥企業(yè)對體驗式培訓的需求，在合肥發(fā)展體驗式培訓合肥企業(yè)對體驗式培訓的需求，在合肥發(fā)展體驗式培訓 有市場基礎有市場基礎 2000年初

27、，這種全新的培訓模式進入合肥，但由于上手簡單，許多冠之 于培訓的機構簡單粗糙地復制幾個項目就草率搶占市場，缺乏科學性、規(guī) 范性，直接導致企業(yè)界對拓展訓練的看法越來越差。當前缺乏領導品牌的 合肥拓展訓練培訓市場魚龍混雜。雖然合肥的企業(yè)拓展處于起步階段，但 拓展的魅力讓合肥的企業(yè)折腰。僅長城戶外俱樂部，每天都有人來電詢問， 并且每個星期都安排企業(yè)進行拓展訓練。 市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 企業(yè)需求企業(yè)需求 合肥企業(yè)合肥企業(yè)代理拓展公司代理拓展公司基地基地 江淮汽車，合肥郵電 學院，合肥科大恒星 儒商偉略管理咨詢機 構 （合肥） 萬佛湖風景區(qū) 合肥客運總公司 人眾人人眾人南山湖基地 日立電器，聯(lián)合利華野羚羊戶

28、外拓展中心合肥萬佛湖風景區(qū) 企業(yè)競爭企業(yè)競爭 合肥本地的拓展公司比較小，一般都是些管理咨詢機構，沒有自己的培訓 基地，不規(guī)范。培訓業(yè)大戶人眾人，野羚羊，蒂姆等現(xiàn)在都已在合肥開設 辦事處，這些專業(yè)大企業(yè)一般都有自己的培訓基地，比較規(guī)范。 本報告是嚴格保密的。 32 專家意見專家意見 專家專家伍榮職務職務行遠拓展公司經(jīng)理訪談日期訪談日期2008-10-18 專業(yè)建議專業(yè)建議 地理位置：最好在郊區(qū)風景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要 便利 接待能力：住宿的協(xié)議價應在120-140元/天之間，餐飲價應在200-300元/桌，適當布 置少量高檔餐飲和住宿 使用：協(xié)議拓展用地使用率一般

29、在每月8天左右，人數(shù)在30-2000之間不等，多數(shù)情況 是50-60人。一般是多個拓展企業(yè)共同使用一處場地，使用率一般在每月22天左右 場地費用：每場15元（一小區(qū)間） 場地建筑成本：20-30萬，根據(jù)建筑結構不同有所區(qū)別 場地地質要求：如果是砂硫層則需要多深挖，粘土層就比較適合 本報告是嚴格保密的。 33 專家意見專家意見 專家專家優(yōu)程職務職務合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理訪談日期訪談日期2008-10-18 專業(yè)建議專業(yè)建議 地理位置：拓展基地離市區(qū)不應超過3小時車程，十八崗就離市區(qū)過近，做拓展基地就 要在打造一個封閉式環(huán)境方面下功夫 接待能力：周邊一定要有能滿足300人左右的住宿餐飲條件 使用：聯(lián)

30、合利華、海爾等都是我們的客戶，合肥拓展公司多為小公司，內部多有聯(lián)系， 一般是共同使用一個拓展基地。在該地建設拓展基地就無普通拓展基地的旅游功能，純 粹是為培訓而做拓展訓練，做的好會成為經(jīng)開區(qū)等企業(yè)定點培訓基地。 場地建筑成本：建筑成本不高，地塊不小于4畝即可，但如果想滿足酒店餐飲會議等設 施需求則要建設大些 本報告是嚴格保密的。 34 專家意見專家意見 專家專家劉總職務職務仁眾拓展公司市場部經(jīng)理訪談日期訪談日期2008-10-18 專業(yè)建議專業(yè)建議 地理位置：最好在郊區(qū)風景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要 便利 接待能力：住宿的協(xié)議價應不超過150元/天，餐飲價應在200-

31、300元/桌，會議室要能 夠容納300人，劇院式即可，無需課桌式會議室，至少要一大一小兩個會議室 使用：合肥拓展業(yè)務起步較晚，本地拓展公司只有幾家，多為外地拓展公司兼營合肥業(yè) 務，會把一些外地單位企業(yè)員工帶到合肥拓展，較好的拓展基地周末能達1000人，我們 公司每天活動人數(shù)都上百人。 運營：拓展基地的安全問題較為突出，最好由一家較為成熟的拓展公司運營，協(xié)調各拓 展公司課程安排，做好拓展基地的推廣，以滿足酒店會議室等的使用。 場地建筑成本：都較低，與建設公司打算滿足的酒店有關。 本報告是嚴格保密的。 35 環(huán)境打造環(huán)境打造 水景與坡地是必選項，可建設一些人文景觀；環(huán)境適 當封閉 配套配套 能滿足

32、300人住宿協(xié)議價在120-140元/天的酒店，餐飲， 能容納300人左右的會議室 場地場地至少4畝，依據(jù)酒店餐飲能滿足的人數(shù)而定 運營運營組建或并購一家拓展公司做好基地的推廣及安全防范 拓展基地必備條件拓展基地必備條件接待能力強、交通便接待能力強、交通便 利、場地安全利、場地安全 除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè)除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè) 人員，大家意見一致，認為具有可行性，建設中需注意問題如下：人員，大家意見一致，認為具有可行性，建設中需注意問題如下： 本報告是嚴格保密的。 36 報告思路報告思路 內街商業(yè)市場研究內

33、街商業(yè)市場研究 項目整體定位項目整體定位 開發(fā)策略建議開發(fā)策略建議 本報告是嚴格保密的。 37 項目定位 “合肥城市活力中心” 開啟經(jīng)開區(qū)城市化的領導者 本報告是嚴格保密的。 38 中辰新天地 最時尚的活力生活體驗場 本報告是嚴格保密的。 39 個性是如此強有力地吸引著今日中國大都市里的時尚人群 的標簽意義 一個區(qū)域的 本報告是嚴格保密的。 40 營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式 城市，城市，指的是城市中心集合了大量的商業(yè)、休閑、娛樂、 酒店、辦公、居住設施的區(qū)域。 合肥副中心集特色酒店、商業(yè)、辦公、 loft公寓、戶外運動場于一體的城市 時

34、尚活力體驗中心 本報告是嚴格保密的。 41 本項目核心競爭力：七個一工程本項目核心競爭力：七個一工程 一個星級特色酒店一個星級特色酒店 一組新型一組新型的的loftloft公寓公寓 一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心中心 一個企業(yè)拓展基地一個企業(yè)拓展基地 一個一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫字樓專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫字樓 一個活力四射的中央公園一個活力四射的中央公園 一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店 本報告是嚴格保密的。 42 平面布局示意平面布局示意 u地塊a是項目的形象標桿， 建議采取三棟主樓加滿鋪商業(yè) 裙房的

35、布局排布。 u地塊c處于項目的最北部， 南向視野較好，出入動線較好， 適合排布loft公寓和餐飲美 食街。 u地塊d面積相對較小，受噪 音影響較嚴重，建議排布拓展 基地的室內場館。 u高壓線入地后，現(xiàn)高壓走廊 建議除排布適當面積的停車場 外，設置一中央綠地廣場。 ua地塊北側建議規(guī)劃一道路 通向綠地和c地塊美食街，改 善出入條件。 a b c d 高 壓 線 loft公寓 廣場、停車場 拓展基地場館 美食街 商業(yè)、特色 酒店、寫字 樓、商務公 寓 新開道路 戶外拓展場、 大眾游樂園 本報告是嚴格保密的。 43 本報告是嚴格保密的。 44 一個星級特色酒店、一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫一個星級

36、特色酒店、一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫 字樓、一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心字樓、一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心 地塊地塊物業(yè)功能物業(yè)功能體量（體量（mm2 2）說明說明 a 辦公物業(yè)辦公物業(yè)1700017000一棟一棟18f18f小戶型寫字樓小戶型寫字樓銷售銷售 酒店酒店1700017000一棟一棟18f18f特色酒店特色酒店持有持有 商務公寓商務公寓1200012000一棟一棟18f18f小戶型公寓小戶型公寓銷售銷售 商業(yè)商業(yè) 3000030000 （地下（地下70007000） 四層商業(yè)四層商業(yè) （地下一層）（地下一層） 大部分持大部分持 有有 -1f 4f設置電影

37、城電玩城等娛樂項目 1f為體驗購物主力店 2f為主力餐飲和特色餐飲 1f 2f 3f 4f -1f為中型超市、停車場 3f為ktv和休閑餐飲 本報告是嚴格保密的。 45 一組新型的一組新型的loftloft公寓、一條特色餐飲公寓、一條特色餐飲 美食街美食街 地塊地塊物業(yè)功能物業(yè)功能體量（體量（mm2 2）說明說明 c loftloft公寓公寓30000300004 4棟棟14f5.314f5.3米挑高公寓米挑高公寓銷售銷售 公寓底層配公寓底層配 套商業(yè)套商業(yè) 20002000一層社區(qū)商業(yè)一層社區(qū)商業(yè)銷售銷售 高端主力餐高端主力餐 飲飲 1200012000 三層體量三層體量20002000平方

38、米的獨平方米的獨 立商業(yè)體集合立商業(yè)體集合 租售結合租售結合 中端美食街中端美食街50005000兩層商業(yè)街鋪兩層商業(yè)街鋪銷售銷售 排布示意排布示意 本報告是嚴格保密的。 46 -1f 4f為拓展基地辦公、會議室 2f為健身會所（可對外營業(yè)） 1f 2f 3f 4f -1f為室內游泳池 3f為拓展基地食堂、部分場館 地塊地塊物業(yè)功能物業(yè)功能體量（體量（mm2 2）說明說明 d 拓展基地綜合拓展基地綜合 樓樓 80008000 四層單層四層單層20002000平方米平方米 綜合樓綜合樓 持持 有有 經(jīng)濟型酒店一經(jīng)濟型酒店一 家家 80008000 綜合樓上架綜合樓上架100100間客房間客房 經(jīng)

39、濟型酒店一家經(jīng)濟型酒店一家 持持 有有 大型洗浴中心大型洗浴中心1200012000 根據(jù)洗浴中心要求設根據(jù)洗浴中心要求設 計計 持持 有有 1f為室內拓展場館（攀巖等 層高要求高的類型） 排布示意排布示意 綜合樓綜合樓 經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店洗浴中心洗浴中心 一個企業(yè)拓展基地和休閑娛樂主力店一個企業(yè)拓展基地和休閑娛樂主力店 本報告是嚴格保密的。 47 一個活力四射的中央公園一個活力四射的中央公園 野戰(zhàn)區(qū)等戶外拓展基地野戰(zhàn)區(qū)等戶外拓展基地 戶外燒烤區(qū)戶外燒烤區(qū)拓展競技場拓展競技場 兒童游樂園兒童游樂園 本報告是嚴格保密的。 48 產(chǎn)品定位匯總產(chǎn)品定位匯總 序號序號物業(yè)功能物業(yè)功能體量（體量（mm

40、2 2）說明說明 a 辦公物業(yè)辦公物業(yè)1700017000一棟一棟18f18f小戶型寫字樓小戶型寫字樓銷售銷售 酒店酒店1700017000一棟一棟18f18f特色酒店特色酒店持有持有 商務公寓商務公寓1200012000一棟一棟18f18f小戶型公寓小戶型公寓銷售銷售 商業(yè)商業(yè) 3000030000 （地下（地下70007000） 四層商業(yè)四層商業(yè) （地下一層）（地下一層） 持有持有 c loftloft公寓公寓30000300004 4棟棟14f5.314f5.3米挑高公寓米挑高公寓銷售銷售 公寓底層配套商業(yè)公寓底層配套商業(yè)20002000一層社區(qū)商業(yè)一層社區(qū)商業(yè)銷售銷售 高端主力餐飲高端主力餐飲1200012000 三層體量三層體量20002000平方米的獨平方米的獨 立商業(yè)體集合立商業(yè)體集合 租售租售 結合結合 中端美食街中端美食街50005000兩層商業(yè)街鋪兩層商業(yè)街鋪銷售銷售 d 拓展基地綜合樓拓展基地綜合樓80008000 四層單層四層單層20002000平方米綜合平方米綜合 樓樓 持有持有 經(jīng)濟型酒店一家經(jīng)濟型酒店一家80008000 綜合樓上架綜合樓上架150150間客房經(jīng)間客房經(jīng) 濟型酒店一家濟型酒店一家 持有持