房地產(chǎn)估價(jià)講義

1、第五章第五章房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)基本原理房地產(chǎn)估價(jià)基本原理 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的比較法房地產(chǎn)估價(jià)的比較法 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的收益法房地產(chǎn)估價(jià)的收益法 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的成本法房地產(chǎn)估價(jià)的成本法 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格 （一）房地產(chǎn)價(jià)格特征（一）房地產(chǎn)價(jià)格特征 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們 價(jià)格特征也不同。價(jià)格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是 地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由

2、生產(chǎn)成本地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本 和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而 房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。 在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因 此了解土地價(jià)格的特性很重要。此了解土地價(jià)格的特性很重要。 v土地價(jià)格的特性主要有：土地價(jià)格的特性主要有： 1、地價(jià)是地租的資本化、地價(jià)是地租的資本化 2、地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定、地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定 3、地價(jià)呈不斷增長趨勢(shì)、地價(jià)呈不斷增長趨勢(shì) 4、地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）、地價(jià)與土

3、地用途相關(guān)（受政策影響） 5、地價(jià)具有個(gè)別性、地價(jià)具有個(gè)別性 v土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。 （二（二)房地產(chǎn)價(jià)格分類房地產(chǎn)價(jià)格分類 1、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 2、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)格樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率容積率 v例：投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為例：投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5， 單價(jià)為單價(jià)為1000元元/平方米；乙地的容積率為平方米；乙地的容積

4、率為3，單價(jià)為，單價(jià)為 800元元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投 資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？ 3、按房地產(chǎn)存在的形態(tài)來劃分、按房地產(chǎn)存在的形態(tài)來劃分 土地價(jià)格（土地）、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格（土地）、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格 4、按照地產(chǎn)價(jià)格表示單位來劃分、按照地產(chǎn)價(jià)格表示單位來劃分 總價(jià)、單位價(jià)格、樓地面價(jià)總價(jià)、單位價(jià)格、樓地面價(jià) 5、按照付款方式、按照付款方式 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格、現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格、現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格 6、按銷售時(shí)價(jià)格分、按銷售時(shí)價(jià)格分 起價(jià)、

5、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià) （三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 一）一般因素一）一般因素 1、社會(huì)因素、社會(huì)因素 2、經(jīng)濟(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素 3、政策因素、政策因素 二）區(qū)域因素二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度、商業(yè)繁華度 2、道路通達(dá)度、道路通達(dá)度 3、交通便捷度、交通便捷度 4、設(shè)施完善度、設(shè)施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況、環(huán)境質(zhì)量狀況 對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。 三）個(gè)別因素三）個(gè)別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可 分為影響土地的個(gè)別因素與影響

6、建筑物的個(gè)別分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別 因素。因素。 1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 2、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 v（一）房地產(chǎn)評(píng)估的原則（一）房地產(chǎn)評(píng)估的原則 v 1、合法原則 v 2、最佳使用原則 v 3、房地綜合考慮原則 v 4、區(qū)域及地段原則 v（二）房地產(chǎn)評(píng)估的程序（二）房地產(chǎn)評(píng)估的程序 v 一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng) v 1、明確評(píng)估對(duì)象 v 2、明確評(píng)估目的 v 3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日 v 4、明確評(píng)估報(bào)告提交日期 v 二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 v 三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料 v 四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰

7、寫評(píng)估報(bào)告 二、房地產(chǎn)估價(jià)概二、房地產(chǎn)估價(jià)概 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的比較法 一、比較法概念一、比較法概念 就是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易對(duì)象就是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易對(duì)象 的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià) 格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此來估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此來估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理 價(jià)格或價(jià)值的方法。價(jià)格或價(jià)值的方法。 （一）適應(yīng)對(duì)象和條件（一）適應(yīng)對(duì)象和條件 比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房 地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫地產(chǎn)開發(fā)用地、

8、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫 字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生 交易的交易的 房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂、房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂、 寺廟、紀(jì)念館等，就難以采用比較法估價(jià)。寺廟、紀(jì)念館等，就難以采用比較法估價(jià)。 比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較 多的類似房地產(chǎn)的交易。有發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多的類似房地產(chǎn)的交易。有發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 便于掌握充足的交易實(shí)例資料。一般來說，合適的交便于掌握充足的交易實(shí)例資料。一般來說，合適的交 易實(shí)例要選取易實(shí)例要選取3個(gè)

9、以上、個(gè)以上、l0個(gè)以下才能滿足要求。如個(gè)以下才能滿足要求。如 果交易實(shí)例太少，可能引起較大偏差，如果交易實(shí)例果交易實(shí)例太少，可能引起較大偏差，如果交易實(shí)例 超過超過10個(gè)，估價(jià)工作量又過于龐大。另外，房地產(chǎn)交個(gè)，估價(jià)工作量又過于龐大。另外，房地產(chǎn)交 易資料也要完整、真實(shí)，這是提高估價(jià)精確度的基本易資料也要完整、真實(shí)，這是提高估價(jià)精確度的基本 保證。保證。 （二）比較法評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目基本步驟（二）比較法評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目基本步驟 (1)搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例； (2)選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例； (3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； (4)交易情況修正；交易情況修正； (5)交易日期修正

10、；交易日期修正； (6)房地產(chǎn)狀況修正；房地產(chǎn)狀況修正； (7)求出比準(zhǔn)價(jià)格。求出比準(zhǔn)價(jià)格。 二、搜集交易實(shí)例二、搜集交易實(shí)例 (一一)搜集交易實(shí)例的途徑搜集交易實(shí)例的途徑 (1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)向政府有查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)向政府有 關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格資料；政府出讓土地使用權(quán)的價(jià)格資料；政府或其關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格資料；政府出讓土地使用權(quán)的價(jià)格資料；政府或其 授予權(quán)部門確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料等。授予權(quán)部門確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料等。 (2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)

11、議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái) 務(wù)人員、銀行有關(guān)人員、金融機(jī)構(gòu)等了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。務(wù)人員、銀行有關(guān)人員、金融機(jī)構(gòu)等了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。 (3)與房地產(chǎn)出售音，如從業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲得其與房地產(chǎn)出售音，如從業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲得其 房地產(chǎn)的價(jià)格資料。房地產(chǎn)的價(jià)格資料。 (4)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)上的有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)上的有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。 (5)參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行倩，搜集有關(guān)信息，索取參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行倩

12、，搜集有關(guān)信息，索取 相關(guān)資料。相關(guān)資料。 (6)同行之間相互提供。同行之間相互提供。 （二（二)交易實(shí)例搜集的內(nèi)容交易實(shí)例搜集的內(nèi)容 1交易雙方情況及交易目的交易雙方情況及交易目的 交易雙方情況包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代交易雙方情況包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代 表、住址等，以及雙方有無利害關(guān)系，以便進(jìn)一步判表、住址等，以及雙方有無利害關(guān)系，以便進(jìn)一步判 斷交易是否屬于正常交易。交易目的是指交易雙方為斷交易是否屬于正常交易。交易目的是指交易雙方為 什么而交易，一般包括買賣、入股、抵押等交易目的。什么而交易，一般包括買賣、入股、抵押等交易目的。 2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 交易

13、實(shí)例房地產(chǎn)狀況一股應(yīng)包括：坐落位置、形交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況一股應(yīng)包括：坐落位置、形 狀與面積；地質(zhì)條件、土地利用狀與面積；地質(zhì)條件、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；現(xiàn)狀與規(guī)劃用途； 購物、交通等環(huán)境條件等基本情況。購物、交通等環(huán)境條件等基本情況。 3成交價(jià)格成交價(jià)格 成交價(jià)格包括房地產(chǎn)總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的成交價(jià)格包括房地產(chǎn)總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的 單價(jià)和房屋租金等內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及單價(jià)和房屋租金等內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及 貨幣種類和貨幣單位等。貨幣種類和貨幣單位等。 4付款方式付款方式 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押貸款付款方式包括：一次

14、性付清、分期付款及比例、抵押貸款 比例、租金支付方式等。比例、租金支付方式等。 5成交日期成交日期 要準(zhǔn)確地搜集交易實(shí)例的成交日期，以確定交易實(shí)例的可要準(zhǔn)確地搜集交易實(shí)例的成交日期，以確定交易實(shí)例的可 比性。比性。 6交易情況交易情況 交易情況主要是為了表明交易實(shí)例在成交時(shí)的情況是否正交易情況主要是為了表明交易實(shí)例在成交時(shí)的情況是否正 常，如是否存在急于買賣、交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等情況。常，如是否存在急于買賣、交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等情況。 交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表 三、選取可比實(shí)例三、選取可比實(shí)例 （一）可比實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn) 1可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一區(qū)域內(nèi)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一區(qū)域內(nèi)

15、 比如，估價(jià)對(duì)象坐落在中心城區(qū)，那么選取的可比比如，估價(jià)對(duì)象坐落在中心城區(qū)，那么選取的可比 實(shí)例最好也要在該中心城區(qū)，也可選擇處于同一供求實(shí)例最好也要在該中心城區(qū)，也可選擇處于同一供求 范圍內(nèi)或同規(guī)模、同檔次的文易實(shí)例。范圍內(nèi)或同規(guī)模、同檔次的文易實(shí)例。 2可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同 大類用途諸如：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、大類用途諸如：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、 娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。 小類用途是在大類用途基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分，如商業(yè)房小類用途是在大類用途基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分，如商業(yè)房 地產(chǎn)包括商業(yè)店鋪場(chǎng)、購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市

16、地產(chǎn)包括商業(yè)店鋪場(chǎng)、購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市 場(chǎng)等。場(chǎng)等。 這里的用途相同主要指大類用途，如果能做到小類這里的用途相同主要指大類用途，如果能做到小類 用途也相同則更好。用途也相同則更好。 3可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的相同可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的相同 大類結(jié)構(gòu)諸如：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚大類結(jié)構(gòu)諸如：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚 木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。小類結(jié)構(gòu)是在大類結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上再細(xì)分，木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。小類結(jié)構(gòu)是在大類結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上再細(xì)分， 如磚混結(jié)構(gòu)一等、二等，磚木結(jié)構(gòu)一等、等，等等。如磚混結(jié)構(gòu)一等、二等，磚木結(jié)構(gòu)一等、等，等等。 可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的

17、相同主要指大類結(jié)構(gòu)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的相同主要指大類結(jié)構(gòu) 相同類結(jié)構(gòu)也相同則更好。相同類結(jié)構(gòu)也相同則更好。 4可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同 例如，估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則可例如，估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則可 比實(shí)例應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，而不應(yīng)選擇比實(shí)例應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，而不應(yīng)選擇 劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)。劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)。 5可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)對(duì)象的應(yīng)相同可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)對(duì)象的應(yīng)相同 如買賣、拍賣、租賃等，應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的交易類

18、型的交易如買賣、拍賣、租賃等，應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的交易類型的交易 實(shí)例作為可比實(shí)例。實(shí)例作為可比實(shí)例。 (二二)可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 在選取交易實(shí)例時(shí)，要考慮到如果交易實(shí)例的在選取交易實(shí)例時(shí)，要考慮到如果交易實(shí)例的 成交日期相隔太遠(yuǎn)，可能就難以對(duì)其進(jìn)行交易日期成交日期相隔太遠(yuǎn)，可能就難以對(duì)其進(jìn)行交易日期 調(diào)整，或會(huì)產(chǎn)生較大倔差。所以，在選取可比實(shí)例調(diào)整，或會(huì)產(chǎn)生較大倔差。所以，在選取可比實(shí)例 時(shí)，一般會(huì)選取可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔時(shí)，一般會(huì)選取可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔 較短的交易實(shí)例，這樣在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)較短的交易實(shí)例，這樣在進(jìn)行交易日

19、期修正時(shí)的準(zhǔn) 確性會(huì)比較高。因此，可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)確性會(huì)比較高。因此，可比實(shí)例的成交日期與估價(jià) 對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔不宜超過一年。但如果對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔不宜超過一年。但如果 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例 仍具有一定參考價(jià)值。仍具有一定參考價(jià)值。 (三三)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 正常價(jià)格是指在公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，交易正常價(jià)格是指在公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，交易 雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成 的交易價(jià)格。在選取可比實(shí)

20、例時(shí)，成交價(jià)格為正常的交易價(jià)格。在選取可比實(shí)例時(shí)，成交價(jià)格為正常 價(jià)格的交易實(shí)例應(yīng)作為首選，但如果不得不選擇非價(jià)格的交易實(shí)例應(yīng)作為首選，但如果不得不選擇非 止常交易實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選擇可修正的止常交易實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選擇可修正的 實(shí)例作為可比實(shí)例。實(shí)例作為可比實(shí)例。 四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 選取了合適的可比實(shí)例后，在對(duì)比較實(shí)例進(jìn)選取了合適的可比實(shí)例后，在對(duì)比較實(shí)例進(jìn) 行修正之前，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正之前，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn) 行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達(dá)方 式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括

21、：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng) 一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi) 涵和面積單位。涵和面積單位。 （一）統(tǒng)一付款方式（一）統(tǒng)一付款方式 由于房地產(chǎn)的成交總價(jià)高，因而付款方式多樣，如，一次性付由于房地產(chǎn)的成交總價(jià)高，因而付款方式多樣，如，一次性付 款、分期付款等。由于付款期限長短不同、付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的款、分期付款等。由于付款期限長短不同、付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的 分布不同，實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。分布不同，實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。 為方便比較，通常以成交日期一次性付清的金額為基礎(chǔ)，也就為方便比較，通常以成交日期一次性

22、付清的金額為基礎(chǔ)，也就 是說，要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為在其成交日期一次性是說，要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為在其成交日期一次性 付清的金額。付清的金額。 例例 某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付萬元，其中首期付 款款20，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5， 試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價(jià)格。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價(jià)格。 在進(jìn)行計(jì)算時(shí)，要注意利率與計(jì)息周期相一致。在進(jìn)行計(jì)算時(shí)，要注意利率與計(jì)息周期相一致。 上例中如果已知的不是月利率，而是年利率，則計(jì)算上例中如果已知的不是月利率，而是年利率，

23、則計(jì)算 中的中的(1十十0.5)6就變?yōu)榫妥優(yōu)?1十十0.5)1/2。如是半年利率，。如是半年利率， 則變?yōu)閯t變?yōu)?十十0.5。 (二二)統(tǒng)一單價(jià)統(tǒng)一單價(jià) 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常是采用單位面積上在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常是采用單位面積上 的價(jià)格。如建筑物通常是單位建筑面積上的價(jià)格。由的價(jià)格。如建筑物通常是單位建筑面積上的價(jià)格。由 于近些年來，在銷售商品房時(shí)，不僅僅用建筑面積，于近些年來，在銷售商品房時(shí)，不僅僅用建筑面積， 還可以用套內(nèi)建筑面積、使用面積，因此也可以是單還可以用套內(nèi)建筑面積、使用面積，因此也可以是單 位套內(nèi)建筑面積或單位使用面積上的價(jià)格。位套內(nèi)建筑面積或單位使用面積上的價(jià)格。 另

24、外，對(duì)于土地來說，除了單位土地面積上的另外，對(duì)于土地來說，除了單位土地面積上的 價(jià)格外，還可以表示為樓面地價(jià)。而像停車場(chǎng)則以每?jī)r(jià)格外，還可以表示為樓面地價(jià)。而像停車場(chǎng)則以每 個(gè)車位為比較單位，旅館以每個(gè)床位為比較單位，等個(gè)車位為比較單位，旅館以每個(gè)床位為比較單位，等 等。等。 （三）統(tǒng)一幣種（三）統(tǒng)一幣種 不同幣種間價(jià)格的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)不同幣種間價(jià)格的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng) 日期當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率。在通常情況下，是采用成交日期當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率。在通常情況下，是采用成交 日期時(shí)的匯率。但如果先技原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期時(shí)的匯率。但如果先技原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易 日期調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了交易日期調(diào)

25、整后的價(jià)格，應(yīng)日期調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了交易日期調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng) 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算。在統(tǒng)一貨幣單采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算。在統(tǒng)一貨幣單 位方面，人民幣、美元、港元等，通常都將其換算位方面，人民幣、美元、港元等，通常都將其換算 成人民幣成人民幣“元元”。 例例 有有a、b兩宗可比實(shí)例，兩宗可比實(shí)例，a實(shí)例為一宗實(shí)例為一宗60 000 m2的地塊，交的地塊，交 易價(jià)格為易價(jià)格為1000萬美元，成交當(dāng)時(shí)美元與人民幣的匯率是萬美元，成交當(dāng)時(shí)美元與人民幣的匯率是1美元美元 850元人民幣；止實(shí)例為一宗元人民幣；止實(shí)例為一宗55000 m2地塊，成交價(jià)為地塊，成交價(jià)為 1200萬元萬元(“元元”

26、指人民幣元指人民幣元)，請(qǐng)比較兩塊土地單價(jià)。，請(qǐng)比較兩塊土地單價(jià)。 交易價(jià)格交易價(jià)格(1000850)萬元萬元8500萬元萬元 土地單價(jià)土地單價(jià)(85000 ooo60000)元元m21417元元m2 土地單價(jià)土地單價(jià)(12 000 00055000)元元m2218元元m2 (四四)統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積內(nèi)涵 由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有建筑面積計(jì)價(jià)，有由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有建筑面積計(jì)價(jià)，有 按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、也有按使用面積計(jì)價(jià)的，因而要注按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、也有按使用面積計(jì)價(jià)的，因而要注 意它們之間的換算關(guān)系。意它們之間的換算關(guān)系。 例例 有甲、乙兩個(gè)比較實(shí)例甲實(shí)例使用面積有甲、乙兩個(gè)比較實(shí)例甲實(shí)

27、例使用面積4800 m2，成交價(jià)，成交價(jià)300萬元；乙實(shí)例建筑面積萬元；乙實(shí)例建筑面積400 m2，成交，成交 價(jià)價(jià)18萬元。經(jīng)實(shí)地測(cè)算，甲實(shí)例的建筑面積與使用面萬元。經(jīng)實(shí)地測(cè)算，甲實(shí)例的建筑面積與使用面 積的比為積的比為1.0.8。試計(jì)算哪個(gè)單價(jià)較高。試計(jì)算哪個(gè)單價(jià)較高。 都換算成建筑面積計(jì)算都換算成建筑面積計(jì)算 （五）統(tǒng)一面積單位（五）統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中國法定計(jì)量單位采用平方在面積單位方面，中國法定計(jì)量單位采用平方 米、公頃，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采米、公頃，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采 用平方英尺，中國臺(tái)灣地區(qū)和日本等一般采用坪。用平方英尺，中國臺(tái)灣地區(qū)和日本等

28、一般采用坪。 它們之間的換算它們之間的換算 【綜合實(shí)例】【綜合實(shí)例】 搜集某省甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲實(shí)搜集某省甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲實(shí) 例的成交總價(jià)為例的成交總價(jià)為80萬元，分三期支付，首期支付萬元，分三期支付，首期支付16萬萬 元，第二期于半年后付元，第二期于半年后付32萬元，余款萬元，余款32萬元萬元1年后付年后付 清，建筑面積清，建筑面積200 m2；乙實(shí)例的成交總價(jià)為；乙實(shí)例的成交總價(jià)為30萬美元，萬美元， 一次性付清，使用面積一次性付清，使用面積5890平方英尺。如果選取此兩平方英尺。如果選取此兩 宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則在進(jìn)行相關(guān)調(diào)整之前要進(jìn)宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則在進(jìn)行相關(guān)調(diào)整之

29、前要進(jìn) 行行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”的處理。的處理。 五、交易情況修正五、交易情況修正 （一）交易情況修正含義（一）交易情況修正含義 指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例 成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià) 格。當(dāng)我們?cè)谶x用交易實(shí)例時(shí)，并不是所有的成交價(jià)格。當(dāng)我們?cè)谶x用交易實(shí)例時(shí)，并不是所有的成交價(jià) 格都是正常的，也可能是不正常的，對(duì)于那些不正常格都是正常的，也可能是不正常的，對(duì)于那些不正常 的成交價(jià)格就需要經(jīng)過調(diào)整，將其調(diào)整成為正常的價(jià)的成交價(jià)格就需要經(jīng)過調(diào)整，將其調(diào)整成為正

30、常的價(jià) 格，這樣才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。格，這樣才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 (二二)造成成交價(jià)格偏差的原因造成成交價(jià)格偏差的原因 由于房地產(chǎn)的諸多特性，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格受到交由于房地產(chǎn)的諸多特性，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格受到交 易中一些因素的影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的成交價(jià)格偏易中一些因素的影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的成交價(jià)格偏 離正常的市場(chǎng)價(jià)格。造成成交價(jià)格偏差的主要原因有離正常的市場(chǎng)價(jià)格。造成成交價(jià)格偏差的主要原因有 以下幾點(diǎn)。以下幾點(diǎn)。 (1）有利害關(guān)系人之間的交易。如父子之間、兄弟之）有利害關(guān)系人之間的交易。如父子之間、兄弟之 間、親友之間、母公司與子公司之間、公司與其員工間、親友之間、母公司與子公司之間、公

31、司與其員工 之間的房地產(chǎn)交易，共成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)之間的房地產(chǎn)交易，共成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià) 格。格。 (2)急于出售或購買情況下的交易。如出國前，可能急于出售或購買情況下的交易。如出國前，可能 由于急于將房地產(chǎn)出售，低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格賣方也由于急于將房地產(chǎn)出售，低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格賣方也 能接受；相反，在急于購買時(shí)的成交價(jià)格可能會(huì)偏向。能接受；相反，在急于購買時(shí)的成交價(jià)格可能會(huì)偏向。 （3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價(jià)格偏低。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價(jià)格偏低。 (4)交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如 果買方不了解

32、市場(chǎng)行情，盲目購買，成交價(jià)格可能偏高；果買方不了解市場(chǎng)行情，盲目購買，成交價(jià)格可能偏高； 相反，如果賣方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，成交價(jià)格相反，如果賣方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，成交價(jià)格 可能偏低。可能偏低。 (5)交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易。交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易。 如買方對(duì)該房地產(chǎn)有特別的愛好或感情執(zhí)意購買，而賣如買方對(duì)該房地產(chǎn)有特別的愛好或感情執(zhí)意購買，而賣 方借售時(shí)，這種情況下成交的價(jià)格往往偏高。方借售時(shí)，這種情況下成交的價(jià)格往往偏高。 (6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。一船來說，形狀不規(guī)則相鄰房地產(chǎn)的合并交易。一船來說，形狀不規(guī)則 或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，

33、其價(jià)格通常較低，但這種或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，其價(jià)格通常較低，但這種 房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會(huì)增加。房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會(huì)增加。 (7)特殊方式的交易。如拍賣、協(xié)議等方式，一般拍特殊方式的交易。如拍賣、協(xié)議等方式，一般拍 賣價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格要高，有時(shí)受到現(xiàn)場(chǎng)氣氛的影賣價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格要高，有時(shí)受到現(xiàn)場(chǎng)氣氛的影 響，甚至高出許多；而協(xié)議方式形成的價(jià)格往往偏低。響，甚至高出許多；而協(xié)議方式形成的價(jià)格往往偏低。 (8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中需交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中需 要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、交要繳納一些稅

34、費(fèi)，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、交 易手續(xù)費(fèi)等。一般來說應(yīng)依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙易手續(xù)費(fèi)等。一般來說應(yīng)依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙 方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。但在現(xiàn)實(shí)交易中，方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。但在現(xiàn)實(shí)交易中， 往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方或買方繳納的稅費(fèi)，經(jīng)協(xié)商由買往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方或買方繳納的稅費(fèi)，經(jīng)協(xié)商由買 方或賣方繳納。如，契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給方或賣方繳納。如，契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給 了賣方了賣方交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分， 卻轉(zhuǎn)嫁給了其中一方，等等。卻轉(zhuǎn)嫁給了其中一方，等等。 (三三)交易情況修正的方法交易情況修正的

35、方法 交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。 1百分率法百分率法 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格交易情況修正系數(shù)正常價(jià)格 當(dāng)出現(xiàn)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況時(shí)，要將當(dāng)出現(xiàn)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況時(shí)，要將 成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定無規(guī)定的依照成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定無規(guī)定的依照 當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià) 格。關(guān)鍵把握以下兩點(diǎn)。格。關(guān)鍵把握以下兩點(diǎn)。 正常成交價(jià)格一應(yīng)

36、由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià)格十應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格十應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格 其中：其中： 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的應(yīng)由買方繳納的 稅費(fèi)比率稅費(fèi)比率 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) 比率比率 例：例： 某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為3500元元m2， 賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納，買方應(yīng)繳納 的稅費(fèi)為

37、正常成交價(jià)格的的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。試計(jì)算賣方實(shí)際得到。試計(jì)算賣方實(shí)際得到 的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。 解解 ： 賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格(250025007)元元 ms3325元元m2 買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格(2500十十25005)元元m2 2625元元m2 2差額法差額法 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額正常價(jià)可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額正常價(jià) 格格 或或 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額正常價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額正常價(jià)格 六、交易日

38、期修正六、交易日期修正 (一一)交易日期修正的含義交易日期修正的含義 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格， 而要評(píng)估的對(duì)象則是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如果可比而要評(píng)估的對(duì)象則是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如果可比 實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)日期不同，實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)日期不同， 房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了改變。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到房房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了改變。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到房 地產(chǎn)市場(chǎng)諸多因素的影響，可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲或下地產(chǎn)市場(chǎng)諸多因素的影響，可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲或下 跌的現(xiàn)象，這時(shí)就需要對(duì)可比實(shí)例文其成交日期的價(jià)跌的現(xiàn)象，這時(shí)就需要對(duì)可比

39、實(shí)例文其成交日期的價(jià) 格進(jìn)行調(diào)整。格進(jìn)行調(diào)整。 進(jìn)行交易日期修正，就是要將可比實(shí)例在其成交進(jìn)行交易日期修正，就是要將可比實(shí)例在其成交 日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 (二二)交易日期修正的方法交易日期修正的方法 隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格要么平穩(wěn)、要么上隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格要么平穩(wěn)、要么上 漲或下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)時(shí)，可不進(jìn)行交易日期漲或下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)時(shí)，可不進(jìn)行交易日期 修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲或下膚時(shí)，就必須對(duì)修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲或下膚時(shí)，就必須對(duì) 可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格進(jìn)行修正?？杀葘?shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格進(jìn)行修正。 采用百

40、分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為：采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 或： 1采用價(jià)格指數(shù)修正采用價(jià)格指數(shù)修正 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià) 格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是 以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；如以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；如 果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)

41、格指數(shù)。 價(jià)格指數(shù)的編制原理 例：某宗房地產(chǎn)例：某宗房地產(chǎn)2004年年6月的價(jià)格為月的價(jià)格為1800元元m2，現(xiàn)需將其調(diào)，現(xiàn)需將其調(diào) 整為整為2004年年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004 年年4月至月至l0月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為796、747、767、85.0、 892、925、981(以以2002年年1月為月為100)。試討算該宗房地產(chǎn)。試討算該宗房地產(chǎn) 2004年年10月的價(jià)格。月的價(jià)格。 (2)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期

42、時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)成交日期的下一時(shí) 期的價(jià)格指數(shù)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)估價(jià)時(shí) 點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例：例： 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)2004年年6月的價(jià)格為月的價(jià)格為2000元元m3， 現(xiàn)需將其調(diào)整到現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地月。已知該宗房地產(chǎn)所在地 區(qū)的同類房地產(chǎn)區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年年4月至月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為月的價(jià)格指數(shù)分別為 996、947、967、105.0、109.2、1125、 1181(均以上個(gè)月為均以上個(gè)月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)200

43、4年年 10月的價(jià)格。月的價(jià)格。 解解： 例：例： 現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年年9月末的價(jià)格，月末的價(jià)格， 選取下列可比實(shí)例；成交價(jià)格為選取下列可比實(shí)例；成交價(jià)格為3000元元m2，成交，成交 日期為日期為2003年年l0月末。另調(diào)查獲月末。另調(diào)查獲2003年年6月末至月末至2004 年年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5， 2004年年2月末至月末至2004年年9月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲2。 試對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。試對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。 解解 ：對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易

44、日期調(diào)整，是：對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是 將該價(jià)格調(diào)整到將該價(jià)格調(diào)整到2004年年9月。月。 七、房地產(chǎn)狀況修正七、房地產(chǎn)狀況修正 （一）房地產(chǎn)狀況修正的含義（一）房地產(chǎn)狀況修正的含義 房地產(chǎn)本身的狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素，房地產(chǎn)本身的狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素， 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身存在著差異，那如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身存在著差異，那 么，在對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況和交易日期修正后，還要對(duì)么，在對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況和交易日期修正后，還要對(duì) 可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 （二）房地產(chǎn)狀況修

45、正內(nèi)容（二）房地產(chǎn)狀況修正內(nèi)容 1區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況修正 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便 捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度等影響房地產(chǎn)捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度等影響房地產(chǎn) 價(jià)格的因素。區(qū)位狀況修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用價(jià)格的因素。區(qū)位狀況修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用 途確定。途確定。 2.權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況修正 權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益 因素的狀況，進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房因素的狀況，進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房 地產(chǎn)在

46、其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為交估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為交估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限， 城市規(guī)劃限制條件等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)城市規(guī)劃限制條件等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí) 際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用權(quán)年限修正。際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用權(quán)年限修正。 3實(shí)物狀況修正實(shí)物狀況修正 進(jìn)行實(shí)物因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)物因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況 下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。 實(shí)物狀況調(diào)整內(nèi)容

47、，如有關(guān)土地方面的內(nèi)容主要實(shí)物狀況調(diào)整內(nèi)容，如有關(guān)土地方面的內(nèi)容主要 應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完 備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況等；備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況等； 有關(guān)建筑物方面的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新有關(guān)建筑物方面的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新日程度，裝日程度，裝 修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)， 樓層，朝向等。樓層，朝向等。 (三三)房地產(chǎn)狀況修正的方法房地產(chǎn)狀況修正的方法 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，首先分析估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況有哪進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，首先分析估價(jià)對(duì)象房地

48、產(chǎn)狀況有哪 些因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，將其逐一列出，包括區(qū)位方些因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，將其逐一列出，包括區(qū)位方 面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；其次判定估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；其次判定估價(jià)對(duì)象和可比實(shí) 例的房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，并將估價(jià)對(duì)象與每一可比例的房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，并將估價(jià)對(duì)象與每一可比 實(shí)例在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差實(shí)例在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差 異所造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例異所造成的價(jià)格差異程度；最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例 價(jià)格進(jìn)行修正?？偟膩碚f，如果可比實(shí)例房

49、地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象價(jià)格進(jìn)行修正?？偟膩碚f，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)修正；反之，則做增價(jià)修房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)修正；反之，則做增價(jià)修 正。正。 具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法，有直按比較修正具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法，有直按比較修正 和間接比較修正兩種。和間接比較修正兩種。 1直接比較修正直接比較修正 直接比較修正一般是采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀直接比較修正一般是采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀 況為基準(zhǔn)況為基準(zhǔn)(通常定為通常定為l00分分)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn) 行比較打分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)

50、狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況行比較打分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況 差，則打約分?jǐn)?shù)就低于差，則打約分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。然后。然后 將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率：將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率： 房地產(chǎn)狀況直接比較表 采用直接法比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為采用直接法比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為: 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100/( )在估在估 價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格式價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格式 括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì) 象房地

51、產(chǎn)狀況的得分?jǐn)?shù)。象房地產(chǎn)狀況的得分?jǐn)?shù)。 2間接比較修正間接比較修正 間接比較修正是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然間接比較修正是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然 后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為通常定為100分分)，將，將 估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較 打分，如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)打分，如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo) 準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)應(yīng)低于準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)應(yīng)低于100；相反，打；相反，打 的分?jǐn)?shù)應(yīng)高于的分?jǐn)?shù)應(yīng)高于100。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正

52、價(jià)格 的比率。的比率。 房地產(chǎn)狀況間接比較衷 七、求取比準(zhǔn)價(jià)格七、求取比準(zhǔn)價(jià)格 （一）求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法（一）求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法 進(jìn)行比較法估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行交易情況、交易日進(jìn)行比較法估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行交易情況、交易日 期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正和調(diào)整，將可比實(shí)例房期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正和調(diào)整，將可比實(shí)例房 地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果將這三大方面的修正綜時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果將這三大方面的修正綜 合起來，最常見的是下列連乘形式的計(jì)算公式。合起來，最常見的是下

53、列連乘形式的計(jì)算公式。 房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和間接比較修正， 因此有綜合修正計(jì)算公式有兩種。因此有綜合修正計(jì)算公式有兩種。 （二）求取綜合結(jié)果（二）求取綜合結(jié)果 若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正后，會(huì)得到若干個(gè)若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正后，會(huì)得到若干個(gè) 比準(zhǔn)價(jià)格，這些比準(zhǔn)價(jià)格可能不同，那么還需將它們比準(zhǔn)價(jià)格，這些比準(zhǔn)價(jià)格可能不同，那么還需將它們 綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為比較法的側(cè)其結(jié)果。綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為比較法的側(cè)其結(jié)果。 有有如下四種方法如下四種方法: 1簡(jiǎn)單算術(shù)平均法簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 將修正出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)

54、，所得的數(shù)即將修正出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即 為綜合出的一個(gè)價(jià)格。例如，可比實(shí)例為綜合出的一個(gè)價(jià)格。例如，可比實(shí)例a、b、c經(jīng)修正后得出的價(jià)格分別經(jīng)修正后得出的價(jià)格分別 為為1000元元m2：、：、2000元元m2、1500元元m2，運(yùn)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法可得，運(yùn)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法可得 出綜合結(jié)果為出綜合結(jié)果為1500元元ms。 2加權(quán)算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法 在把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每在把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每 個(gè)價(jià)格的重要程度不同，個(gè)價(jià)格的重要程度不同，a賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，再求出賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，再求出 綜合價(jià)格的方

55、法。通常對(duì)于與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最類似的可比實(shí)綜合價(jià)格的方法。通常對(duì)于與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最類似的可比實(shí) 例房地產(chǎn)所修正出的價(jià)格，賦予最大的權(quán)數(shù)；反之，賦予最小例房地產(chǎn)所修正出的價(jià)格，賦予最大的權(quán)數(shù)；反之，賦予最小 的權(quán)數(shù)。的權(quán)數(shù)。 例如，可比實(shí)例例如，可比實(shí)例a、b、c經(jīng)修正后得出的價(jià)格分別為經(jīng)修正后得出的價(jià)格分別為1000元元 m2、2000元元m2、l 500元元m2，假設(shè)，假設(shè)c與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的 情況最為接近，情況最為接近，a次之，次之，b最差，則可分別賦予最差，則可分別賦予a、b、c權(quán)數(shù)權(quán)數(shù) 為為30、20、50，則運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得，則運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得 3中位數(shù)法

56、中位數(shù)法 把修正出的各個(gè)價(jià)格從低到高或從高到低排把修正出的各個(gè)價(jià)格從低到高或從高到低排 序，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，取位于中間位置的那個(gè)價(jià)格序，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，取位于中間位置的那個(gè)價(jià)格 為綜合結(jié)果；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，取位于中間位置的為綜合結(jié)果；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，取位于中間位置的 那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)為綜合價(jià)格。那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)為綜合價(jià)格。 4眾數(shù)法眾數(shù)法 即取組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值為綜合結(jié)果。即取組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值為綜合結(jié)果。 比較法工作流程回比較法工作流程回 比較法綜合實(shí)例（比較法綜合實(shí)例（305頁）頁） 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、收益法的基本概念一、收益法的基本概念

57、（一）收益法的含義（一）收益法的含義 收益法是通過求取估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，收益法是通過求取估價(jià)對(duì)象未來的正常收益， 采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加得到采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加得到 的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，該方法本質(zhì)是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，該方法本質(zhì)是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn) 方法。方法。 （二）適用對(duì)象（二）適用對(duì)象 收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的 房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)，如住宅(用于出租的用于出租的)、寫字樓，旅館、商、寫字樓，旅館、商 店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油

58、站、 標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的用于出租的)、倉庫、倉庫(用于出租的用于出租的)、農(nóng)地、農(nóng)地 等。等。 （三）運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列四個(gè)步驟進(jìn)行：（三）運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列四個(gè)步驟進(jìn)行： (1)搜集與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料搜集與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料 產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料； (2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益 (3)求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)； (4)選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。 二、收益法計(jì)算公式二、收益法計(jì)算公式 （一）一般計(jì)算公式（

59、一）一般計(jì)算公式 1 (1) n i i i a v r （二）收益年限無限且其他因素不變（二）收益年限無限且其他因素不變 a v r （二）收益年限無限且其他因素不變（二）收益年限無限且其他因素不變 1 1 (1) n a v rr 凈收益每年不變的公式除了可以用于測(cè)算價(jià)凈收益每年不變的公式除了可以用于測(cè)算價(jià) 格，還有許多其他作用，例如，格，還有許多其他作用，例如，用于不同使用期用于不同使用期 限限(如不同土地使用年限如不同土地使用年限)或不同收益期限或不同收益期限(以下簡(jiǎn)稱以下簡(jiǎn)稱 不同期限不同期限)價(jià)格之間的換算，價(jià)格之間的換算，用于比較不同期限價(jià)用于比較不同期限價(jià) 格的高低；格的高低；

60、用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格 調(diào)整。調(diào)整。 1、直接用于測(cè)算價(jià)格。、直接用于測(cè)算價(jià)格。 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建 設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使年，至今已使 用了用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲 得凈收益得凈收益800萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為85。 試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 1 1 (1)n a v rr 2、用于不同期限價(jià)格之間的換算、用于不同