東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目營銷推廣實(shí)施方案

1、東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目營銷推廣 實(shí)施方案 1 / 34 作者: 日期: # / 34 東方產(chǎn)權(quán)式酒店 項(xiàng) 目 建 議 書 目錄 第一章總論1 1.1工程簡(jiǎn)況1 1.2工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 1.3研究的原則1 1.4研究的主要結(jié)論2 第二章工程環(huán)境介紹2 2.1世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2 2.2 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場(chǎng)分析3 2.3浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析4 2.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析4 2.5臨安市簡(jiǎn)況5 2.6臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場(chǎng)分析5 2.7本工程客房出租率預(yù)測(cè)6 第三章產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本工程模式選擇7 3.1 國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式 7 3.2產(chǎn)權(quán)式酒店模式

2、介紹8 3.3本工程的模式選擇12 第四章效益分析13 4.1酒店經(jīng)營效益分析13 4.1.1 酒店?duì)I收估算13 4.1.2酒店?duì)I業(yè)成本分析14 4.1.3經(jīng)營效益測(cè)算16 4.1.4 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測(cè)算16 4.2酒店開發(fā)投資成本分析仃 4.3資金籌措和財(cái)務(wù)成本19 3 / 34 4.4 酒店開發(fā)投資效益測(cè)算 19 第五章結(jié)論和建議1 5.1結(jié)論1 5.2建議1 附錄一臨安旅游名勝一覽表1 附錄二臨安星級(jí)酒店一覽表3 附錄三杭州一一臨安公路一覽表3 附錄四錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營理念4 第一章總論 1.1 工程簡(jiǎn)況 1、工程名稱：臨安東方度假酒店（暫名） 2、建設(shè)單位：（略）

3、3、 地塊情況：位于臨安市中心廣場(chǎng)東側(cè)，地塊面積約17.1畝，用地性質(zhì) 為商貿(mào)綜合用地 4、建設(shè)主要內(nèi)容：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)旅游度假酒店（暫定） 5、建設(shè)單位簡(jiǎn)況：（略） 1.2 工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、用地面積：17.1畝（11286平方 M 2、酒店建筑面積：暫估40000平方M（地面建筑部分，地下建筑暫不計(jì)入） 3、設(shè)計(jì)規(guī)格：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 4、酒店設(shè)客房約300套（GB/T14308 （含雙人間、單人間、商務(wù)房、高級(jí) 商務(wù)套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐廳、西餐廳或多功能廳）， 會(huì)議設(shè)施約300位，娛樂設(shè)施約600位。 1.3 研究的原則 本工程研究遵循下列原則： 1、客觀性原

4、則。所有的測(cè)算數(shù)據(jù)均以市場(chǎng)平均數(shù)據(jù)為依據(jù)， 根據(jù)本工程的 具體情況作出修正評(píng)估而得。 2、 保守性原則。本工程的未能明確量化的增利因素均不計(jì)入測(cè)算結(jié)果，僅 作說明。 3、簡(jiǎn)化原則。本工程在工程建設(shè)階段，以整體評(píng)價(jià)為主，分項(xiàng)評(píng)價(jià)為輔。 簡(jiǎn)化部分以注解說明，不影響評(píng)價(jià)結(jié)果。 1.4 研究的主要結(jié)論 1、本工程經(jīng)營前景良好，當(dāng)產(chǎn)權(quán)客房投資者產(chǎn)權(quán)客房投資者指購買產(chǎn)權(quán)分割后的客房的獨(dú)立投資者，以獲取酒店經(jīng)營后的長(zhǎng)期現(xiàn)金及綜合回 報(bào)作為投資回報(bào)。 以每平方M6500元的價(jià)格購 入產(chǎn)權(quán)分割式客房時(shí)，每年可以得到5.6%的現(xiàn)金固定回報(bào)以及其他回 報(bào)，綜合投資回報(bào)率達(dá) 21.91%,還可享受物業(yè)增值收益，對(duì)產(chǎn)權(quán)

5、客房 投資者有較大吸引力。 2、 本工程總投資19057.26萬元（不含地下室部分，不計(jì)地下室部分的原 因見第18頁，計(jì)入地下室部分后總投資超過 2億元），按25%自有資金 比例，需投入自有資金4251.72萬元，工程凈利潤為3651.73萬元，工 程投資者工程投資者指酒店工程整體投資開發(fā)商，此文中特指杭州半山電力集團(tuán)有限公司在開發(fā)出售后獲 取現(xiàn)金投資回報(bào)，也可以選擇獲取部分固定資產(chǎn)作為開發(fā)投資回報(bào)，以固定資產(chǎn)的經(jīng)營效益作為長(zhǎng) 期投資回報(bào)。 總投資回報(bào)率為19.16%,自有資金投資回報(bào)率為76.64%。對(duì) 工程投資者較好的回報(bào)。 第二章工程環(huán)境介紹 2.1世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 二戰(zhàn)以后蓬勃興起的

6、旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng) 成長(zhǎng)為全國最大的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織2001年底公布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào) 告顯示，全球旅游業(yè)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，2001年全世界跨國旅游人數(shù)達(dá)到 7.05億。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為1.25億人次，比2000年增 長(zhǎng)5.5%，遠(yuǎn)高于全球平均1%的增長(zhǎng)速度。報(bào)告顯示，在 2020年之前，全球跨國旅游人數(shù)將會(huì)以年均4.1%的增幅遞增，到2010年跨國旅游人數(shù)將達(dá) 到10億，2020年將達(dá)到16億。 2.2 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場(chǎng)分析 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年我國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅 游三大市場(chǎng)全面快速增長(zhǎng)，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá)55

7、66億元，比上年增 長(zhǎng)11.43%,高出國民經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)速度 3個(gè)多百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2002 年入境旅游人數(shù)達(dá)9791萬人次，比上年增長(zhǎng)9.99%。其中外國人1343.95 萬人次，比上年增長(zhǎng)19.71%o國際旅游外匯收入達(dá) 203.9億美元，比上年 增長(zhǎng)14.57%o全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)8.78億人次，國內(nèi)旅游收入為3878億 元，分別比上年增長(zhǎng)12.01%和10.11%。 隨著改革開放的不斷深入，綜合國力的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國的旅游業(yè)將 攀上一個(gè)新的高峰。據(jù)世界旅游組織預(yù)計(jì)，到2020年，全球?qū)⒂?6億國 際游客，而中國將以1.3億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境 國和第四大出境旅

8、游市場(chǎng)，國內(nèi)旅游也將達(dá)10億人次以上，中國將成為世 界第一大旅游大國。 同時(shí)，我國在旅游服務(wù)設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā)展， 日益與國際接軌。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增 加3446家，客房94.82萬間，增加5.88萬間。在總量大幅度增長(zhǎng)的背景 下，全國平均客房出租率比上年提高了 2.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)55.9%其中：星 級(jí)飯店達(dá)到6029家，比上年增加2173家。全年平均客房出租率為 57.6%, 同比提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。星級(jí)飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店?duì)I業(yè)收入 總額的70% 2.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析 浙江省是一個(gè)旅游資源大省，旅游資源類型

9、齊全，數(shù)量眾多，國家級(jí) 風(fēng)景名勝區(qū)擁有量更是全國第一，具有相當(dāng)大的資源優(yōu)勢(shì)。今年來，我國 旅游業(yè)已形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，開發(fā)了一大批新景點(diǎn)新景區(qū)，具備了多 元化、多層次的綜合接待能力，構(gòu)成了較為完善的旅游生產(chǎn)力體系。到2002 年，浙江旅游業(yè)綜合實(shí)力已位居全國前列。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年，浙江 接待海外旅游者204.1萬人次，旅游外匯收入9.28億美元，分別比上年增 長(zhǎng)39呀口 32%國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者8020萬人次，國內(nèi)旅 游收入633.8億元，分別比上年增長(zhǎng)16.3%和19.8%。旅游業(yè)已成為我省國 民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。 到2000年底，全省旅游飯店已達(dá)594家

10、，共有客房數(shù)近55733間，床 位111016張。平均客房出租率約64.31%,高出全國平均水平8.46%,營業(yè) 收入達(dá)68.52億元。其中星級(jí)飯店411家（含五星級(jí)3家，4星級(jí)25家）， 平均客房出租率65.21，營業(yè)收入總額56.25億元，占全省旅游飯店總營業(yè) 收入的82.1%。最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，浙江高星級(jí)旅游飯店的客房出租率和營 業(yè)收入增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，已成為整個(gè)旅游飯店的主流。 2.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場(chǎng)分析 截止到2000年底，杭州旅游飯店已達(dá)138家，比上年增加33家，共 有客房數(shù)20535間，床位39902張。客房出租率65%遠(yuǎn)高于全國平均水平。 根據(jù)美國HORWATHSI

11、A PACIFIC對(duì)杭州市酒店業(yè) 2001年和2002年的 市場(chǎng)最新調(diào)查說明： A、一類酒店的平均客房率為68%平均房?jī)r(jià)為358-411元； 3 / 34 B、二類酒店的平均客房率為66%平均房?jī)r(jià)為212-240元； C客房供應(yīng)年增長(zhǎng)率為6.1%;客房住客增長(zhǎng)率為7.5%此項(xiàng)數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長(zhǎng)大于供應(yīng)增長(zhǎng)，酒店業(yè)的效益將在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間保持穩(wěn) 步增長(zhǎng)。 注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級(jí)旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 2.5 臨安市簡(jiǎn)況 臨安市-長(zhǎng)江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓， 東往杭州，西進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕 歸，市境東西長(zhǎng)110余公里，

12、南北寬50多公里，幅員3126.8平方公里， 轄15鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口 50萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城 48公里。 臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明 古城。 臨安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黃山高速公路橫貫東西， 八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長(zhǎng)、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運(yùn) 河、錢塘江溝通，年吞吐量120萬噸。 目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級(jí)）公路在建（見附錄三），其中杭 青高速公路2004年底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需 25分鐘。道路 交通的改善將極大的促進(jìn)臨安旅游業(yè)的發(fā)展，也對(duì)本工程的經(jīng)營效益產(chǎn)生 良性影響。 2.6 臨安市旅游環(huán)境

13、和酒店業(yè)市場(chǎng)分析 臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，集名山、名水、名洞、名剎、名 人古跡于一身。已成為杭州市旅游西進(jìn)的輻射區(qū)。天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽(yù)海內(nèi)外，以“大樹華蓋”名揚(yáng) 天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺 一展唐宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱“浙江小黃山”；青山 湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖 的“姊妹湖”；錢王陵園為“上有天堂、下有蘇杭”的奠基人而載入史冊(cè) 的吳越國王錢镠墓地。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內(nèi)外罕見的寒武 紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪“小三峽”

14、和眾 多的古跡，各具特色。 臨安目前擁有三星級(jí)酒店家，二星級(jí)酒店8家。三星級(jí)酒店非雙休日 平均房?jī)r(jià)305元/天間，全年平均房?jī)r(jià)328元/天間，客房出租率為65% 隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況， 酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)良好。據(jù)從2003年1月至10月15日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，臨 安旅游共接待人數(shù)205萬人次，客源市場(chǎng)以上海江蘇為主。浙江省內(nèi)游客 比例也由15%增長(zhǎng)到35%散客人數(shù)比例不斷增長(zhǎng)。臨安星級(jí)賓館（包括二、 三星級(jí)）1至10月份平均入住率達(dá)75%其中三星級(jí)賓館臨安大酒店、錢 王大酒店入住率達(dá)85%黃金周和雙休日更達(dá)94.99%。 具體見附錄二。 2.7 本工程客房

15、出租率預(yù)測(cè) 本工程實(shí)施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會(huì)議、度假、 休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商 務(wù)度假酒店。根據(jù)全國、省、杭州和臨安的高星級(jí)酒店的歷史客房出租率 和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本工程建成后，客房出租率和房?jī)r(jià)將持續(xù)提高，到建成 后第三年，達(dá)到75% 450元；到建成后第八年，達(dá)到 80% 500元并保持 穩(wěn)定。本測(cè)算保守預(yù)測(cè)，按建成年份最低數(shù)為 68% 388元。 第三章產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本工程模式選擇 3.1國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式 目前國內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游 目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。 1、常規(guī)住宿型酒店：

16、在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。 在 酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。 僅以滿足住店客戶為主。此類 酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。酒店入住客人對(duì)區(qū)內(nèi)旅游 特色的依附性很強(qiáng)，對(duì)酒店的周邊環(huán)境要求較高。此類酒店造價(jià)不高， 一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會(huì)館，濱海度假村等。 2、旅游目的地酒店：此類酒店的重點(diǎn)在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。 在功 能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊 全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。在經(jīng)營上店內(nèi)的配套設(shè)施同時(shí)為住店 客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。 此類酒店的休閑工程建設(shè) 要求嚴(yán)格，造價(jià)較常規(guī)住宿酒店高

17、，如杭州金馬飯店、之江度假村等。 3、 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全稱“TIMESHAR”即“時(shí)間共享”， 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式， 它依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主 閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存 儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店起源于20世紀(jì)60年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。是一種介于房產(chǎn)和酒店之間的股份式酒店。將酒店的總使用期分為若 干時(shí)間段，出售每個(gè)時(shí)段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn) 單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營利潤的分紅，同時(shí)還獲得一定時(shí) 段的客房消費(fèi)權(quán)。投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓和

18、繼承。 產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房一一升值一一 出售”的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財(cái)”。 我國早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游 發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。2001年4 月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個(gè)星期中，94間客房即被搶購一 空（見附錄一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說，目前國內(nèi) 產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。 3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施要求均較高。酒店由休閑俱樂部、 客房設(shè)施和物管中心三個(gè)部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休 閑工程構(gòu)成，既

19、為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。物管中心有酒店管 理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。在海南三亞、廣西北海、上海和北 京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點(diǎn)是：一、接待容量拓展快，能在較短時(shí)間 內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，固定資產(chǎn)由購房 業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者 又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場(chǎng)，提高酒店 的整體照徠能力。四、這類酒店的客源市場(chǎng)有較大的培育彈性空間，可以 邊培育市場(chǎng)邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 1、時(shí)權(quán)酒店 即由瑞士亞歷山大.耐首次提出的“ Time-share

20、Hotel ”，是產(chǎn)權(quán)酒店 的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團(tuán)出售，在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店 住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 2、退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每 年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)， 到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國比較多見。 3、有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。投資者一般 不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房 紅利，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般 位于旅游度假勝地

21、，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以 抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首 期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單 間產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有方的酒店通?？?以獲得可觀的增值回報(bào)。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般 70 %是中產(chǎn)家庭投資，30%左右是企業(yè)集團(tuán)購 買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方 面用于員工度假或公司年會(huì)使用。 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共 享的基本原則，無論對(duì)開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機(jī)。 （三）產(chǎn)權(quán)

22、酒店的銷售經(jīng)營模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險(xiǎn)收益式兩大類。 1、固定收益模式 固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同 期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán) （節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。 住房卡價(jià)值二房間牌價(jià)X 40%x 7天+20天x（ 1-30 %） +338天X （1-70 %） 總收益率=（固定回報(bào)5.56 % +住房卡價(jià)值”總房款 浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍?jiān)铝翞尘频辏ㄈ羌?jí)）采取 的就是固定回報(bào)的收益方式。因此以黃龍?jiān)铝翞尘频?A型客房42.24m；B型 客房93.82m2為例，列出其投資收益見

23、表3.1 o 黃龍?jiān)铝翞尘频晖顿Y收益表3.1 扌旨標(biāo) 支出 收益 總收 益率 戶 型 建筑 面積 M元 總房款 首付款 30% 貸款20 年元/年 計(jì)算 方式 房間 牌價(jià) 折 扣 出 租 率 毛收益 凈收益 住房 卡 A 42.24 4000 元/m 168960 50960 9376.33 市場(chǎng) 狀態(tài) 588 0.5 60% 64386 28973.79 免費(fèi) 入住 22.6% 保守 估計(jì) 588 0.4 35% 30046 9461.76 9394.18 28788 B 93.82 5200 元/m 487864 147864 27016.53 市場(chǎng) 狀態(tài) 1180 0.5 60% 129

24、210 58145 免費(fèi) 入住 17.4% 保守 估計(jì) 1180 0.4 35% 60298 27134 固仝 27125.24 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供7成20年按揭等 值回報(bào)。 上表的凈收益、收益率未計(jì)算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 對(duì)于投資型業(yè)主，根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入 的8-10%,如按10%計(jì)算，客房出租率在40%左右就能平衡投資者的投資回 報(bào)。預(yù)計(jì)利潤回報(bào)，將比市內(nèi)住宅或?qū)懽謽堑耐顿Y、股票投資、國債投資 更可靠、更豐厚、更長(zhǎng)久。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益 比較列表如下： 投資方式 投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)來源 產(chǎn)權(quán)酒店

25、 10%-30%免費(fèi)浪漫 度假+物業(yè)產(chǎn)權(quán)的 增值 酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請(qǐng)信譽(yù)度好、 經(jīng)營業(yè)績(jī)卓越的酒店公司規(guī)避。 市區(qū)內(nèi)的公 寓、商住投資 方式樓 6%-10%物業(yè)產(chǎn)權(quán) 空置沒有租出去，無房租收入； 未來供應(yīng)量大，造成房租下降； 大多數(shù)房款超過30萬，資金占用量大。 股票投資 不確定 風(fēng)險(xiǎn)大，股市跌漲難測(cè)，散戶經(jīng)常被套。 期貨買賣 不確定 風(fēng)險(xiǎn)大跌漲難測(cè) 外匯買賣 不確定 要求投資者有經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間； 風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。 收藏藝術(shù)品、 幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贋； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍 有不慎，就會(huì)成為廢品一堆，熊

26、市常持續(xù)多年。 國債 利率低： 2.44-4.08% 通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低。 儲(chǔ)蓄 利率極低： 通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低。 0.99-2.88% 購買保險(xiǎn) 遭遇不幸， 才獲賠償 寧可希望健康平安，不要賠償。 1、險(xiǎn)收益模式 這種模式的典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運(yùn)轉(zhuǎn)方式采用前期適量 回報(bào)，后期風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店 的經(jīng)營情況而定，這種方式計(jì)算公式為： 酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的5% 酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的10% 首兩年一般用總樓價(jià)的15%勺紅利進(jìn)行讓利?？傻譀_15%勺房款，或領(lǐng) 取15%勺紅利

27、現(xiàn)金。在計(jì)算中可將工程簡(jiǎn)化為投資者只付 85%房金，酒店經(jīng) 營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報(bào)： 投資人年租金總收益二（客房年租金總收入）X（ 1-17%經(jīng)營成本）X 70%分成比例 客房年租金總收入=年均入住率X酒店客房日均房?jī)r(jià)X 365天 酒店客房日均房?jī)r(jià)二投資者分紅系數(shù)X酒店客房日均租金 二（客房原售 價(jià)/酒店客房原總售價(jià)）X酒店客房日均總租金 分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同 研究決定。 風(fēng)險(xiǎn)收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報(bào)則取之于經(jīng)營管理， 這種模式的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。 3.3 本工程的模式選擇 在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游工程和

28、房產(chǎn)工程建設(shè)都在尋求共享市場(chǎng)的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得 在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可 以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個(gè)產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢(shì)，將游客對(duì)郊外度假的追求和購 房投資、購房商居的市場(chǎng)需求結(jié)合起來，用市民對(duì)房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo) 和培育休閑市場(chǎng)。對(duì)解決臨安度假休閑住宿設(shè)施建設(shè)和改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 都具有現(xiàn)實(shí)意義。從本工程的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣 場(chǎng)一側(cè)，可利用廣場(chǎng)借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對(duì)投資者具有 較大的吸引力。 因此，本工程建議采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。 第四章效益分析 4.1酒店經(jīng)營效益分析

29、4.1.1酒店?duì)I收估算 a、客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房?jī)r(jià)，考慮到本酒店作為臨安最高星級(jí)酒店 的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測(cè)算保守估計(jì)酒店 的平均房?jī)r(jià)為388元/無間，出租率為68% 300間客房年出租收入約為: 300X 388X 68% 365=2889萬元。 b、餐廳經(jīng)營收入： 本工程地處臨安市中心人民廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對(duì)臨安餐 飲、娛樂市場(chǎng)消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查，我們認(rèn)為：由于本工程的特殊 地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場(chǎng)所的市場(chǎng)領(lǐng)先者地位，本工程的餐飲、娛樂消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非 住店客人將是本工程餐飲、娛樂

30、消費(fèi)的重要來源。 預(yù)測(cè)： 中餐廳800餐位X 2餐X 50元/人均消費(fèi)X 80%上座率X 365天=2336萬 元 其它餐廳400餐位X 2餐X 38元/人均消費(fèi)X 50%上座率X 365天=554.8 萬元 早餐不計(jì)入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈(zèng)送客人，在客房收入中體 現(xiàn)。 綜合約為2890.8萬元 c、休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會(huì)議場(chǎng)租等服務(wù)收入： 如b所述，本工程休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計(jì)中可作重點(diǎn)考慮。 測(cè)算以日收入1.65萬元計(jì)約為600萬元(1.65 X 365=602.25) d、其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品 銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入 等，約

31、為250萬元 綜合上述幾個(gè)部分收入，本工程年?duì)I業(yè)收入約為：6629.8萬元 4.1.2酒店?duì)I業(yè)成本分析 a、外購原輔材料費(fèi)： 本工程外購原輔材料包括賓館營業(yè)所需的客房?jī)?nèi)的日常用品開支、餐 飲日常經(jīng)營成本、旅游商品進(jìn)貨費(fèi)用以及其他服務(wù)所需用品的購貨開支等。 估算本工程原輔材料費(fèi)用每年約需 1529.46萬元。 其中: 客房消耗2889X 8%=231.12萬元 中餐餐飲成本2336X 40%=934.4萬元 其它餐飲成本554.8 X 30%=166.44萬元 休閑健身、娛樂、會(huì)議場(chǎng)租等服務(wù)成本600X 10%=6（萬元 商品銷售成本250X 55%=137.5萬元 b、燃料動(dòng)力費(fèi)： 本工程的燃

32、料動(dòng)力費(fèi)包括所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。估算工程營運(yùn)年燃料 動(dòng)力成本約為營業(yè)收入的 7%為：6629.8 X 7%=464.09萬元。 c、工資福利： 本工程所需人員約450人，人均 年開支15000元，總開支675萬元。 d、攤銷費(fèi)用： 本工程前期費(fèi)用暫計(jì)1000萬元，作為遞延資產(chǎn)按10年攤銷，每年攤 銷100萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購置。 e、折舊費(fèi)用 本工程裝修設(shè)備（暫估）7200萬元按5年折舊，每年的折舊費(fèi)用為1440 萬元。折舊費(fèi)用用作重新裝修的費(fèi)用。其它固定資產(chǎn)投資 （17006.87+1050.39-7200 ） =10857.26萬元按40年平均折舊，每年的折舊 費(fèi)用為

33、271.43萬元。 f、稅 營業(yè)稅及附加按暫5.5%計(jì)，需交納營業(yè)稅及附加共6629.8 X 5.5%=364.64 萬元 4.1.3經(jīng)營效益測(cè)算 本工程的年總利潤為： 6629.8-1529.46-464.09-675-100-1440-271.43-364.64=1785.18 萬元 按33%勺所得稅計(jì)，凈利潤為1196.07萬元。 本工程經(jīng)營年度現(xiàn)金凈流入為：1196.07+100+1440+271.43=3007.5萬 丿元。 說明：裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資 金投資獲取投資收益，按目前資金市場(chǎng)6.5%左右的低風(fēng)險(xiǎn)收益率測(cè)算，年 可獲資金投資收益近百萬元。依

34、據(jù)保守性原則，此項(xiàng)收入不計(jì)入效益測(cè)算。 4.1.4產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測(cè)算 每年投資者實(shí)際可分配回報(bào)為凈利潤和固定資產(chǎn)折舊共計(jì) 1196.07+271.43=1467.5 萬元 每平方M投資年現(xiàn)金回報(bào)率為14675000/40000/6500=5.64% 考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費(fèi)客房、折扣等回報(bào)因素，客房業(yè)主以每平 方M6500元的價(jià)格投資本工程分割產(chǎn)權(quán)，投資回報(bào)率相當(dāng)可觀。 投資案例分析如下： 以前述案例中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈(zèng)送住房消費(fèi)卡， 業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天 的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。業(yè)主收益如下：

35、 扌旨標(biāo) 支出 收益 總收 益率 戶 型 建筑 面積 總房 款 首付 款30% 貸款20 年元/年 計(jì)算方式 房間 牌價(jià) 折 扣 出租 率 毛收益 凈收益 住房卡 204750/ 客房攵益 598 0.65 68% 96475.34 免費(fèi)入主 A 45 292500 87750 5.04% 整體攵益 16509.38 21.91% 1355.79/ 16269.48 總收益 47576.8( 1 現(xiàn)金凈收益=14675000/40000X 45=16509.38 元 住房卡價(jià)值 =598X 65%x 7 天 +20 天x（ 1-30 %） +338 天 X （1-70 %） =47576.88

36、 元 總收益率=（16509.38+47576.88 ） /292500=21.91% 由測(cè)算可知，投資者只須付足 30%f付款87750元，其余7成20年按 揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)支付。業(yè)主在支付了 30%勺首付款后，酒店經(jīng)營者 可以每年給予產(chǎn)權(quán)客房投資者現(xiàn)金回報(bào)5.64%，總投資回報(bào)率達(dá)21.91%, 還可享受物業(yè)增值收益。 4.2 酒店開發(fā)投資成本分析 （一）規(guī)劃指標(biāo) 1、工程總用地面積：11406平方M 2、預(yù)計(jì)建筑面積：40000吊，（不包括地下室） 3、容積率：3.5 （暫估） （二）、投資成本估算（按靜態(tài)法估算） 開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測(cè)表 （土地價(jià)格未確定，暫按80萬元/畝計(jì)算） 工程

37、 計(jì)算依據(jù) 萬元 （一）、土地成本 1+2 1409 1、土地出讓金 80萬/畝 1368 2、契稅 0.03 41 （二）、建安工程成本 1+2 12400 1、建安費(fèi)用 約1300元/平方M 5200 2、裝修裝備 約1800元/平方M 7200 （三）前期工程費(fèi) 1 160 1、勘探、設(shè)計(jì)等前期費(fèi) 約40元/平方M 160 （四）規(guī)費(fèi) 以下6項(xiàng)之和 334.4 1、大市政配套費(fèi) 45兀/每平方M 180 2、人防工程費(fèi) 15元/平方M 60 3、地方咼教費(fèi) 10元/每平方M 40 4、白蟻防治費(fèi) 1.6元/每平方M 6.4 5、墻改費(fèi) 10 40 6散裝水泥費(fèi) 2 8 （五）雜費(fèi) 以下9

38、項(xiàng)之和 846 1、綠化費(fèi) 按35元/平方M估 140 2、電話管線 按4元/平方M估 16 3、有線電視 按6元/平方M估 24 4、自來水、電力 按55元/平方M估 220 5、安全監(jiān)控 按20元/平方M估 80 6預(yù)決算審核費(fèi) （二） X 0.15% 18.6 7、質(zhì)監(jiān)費(fèi) （二） X 0.25% 31 8、監(jiān)理費(fèi) （二） X 1.1% 136.4 9物管基金 按45元/平方M估 180 合計(jì) 開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用 15149.4 （六）、不可預(yù)見費(fèi) （開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用）X 5% 757.47 （七）間接費(fèi)用 以下二項(xiàng)之和 1100 （一）、管理費(fèi)用 250 X 3 750 （二）銷售費(fèi)用

39、 350 總計(jì) 開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+ 不可預(yù)見費(fèi) 17006.87 注：根據(jù)簡(jiǎn)化原則，地下部分未計(jì)入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收 入沖抵平衡。地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此工程總開發(fā)成本費(fèi)用會(huì) 超過2億元。 4.3 資金籌措和財(cái)務(wù)成本 資金籌措方案如下：25%為自有資金約4251.72萬元,75%為銀行和其它 方式融資。以年息5.49%計(jì)入財(cái)務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年，按資金平均流入 簡(jiǎn)便計(jì)算財(cái)務(wù)成本發(fā)生時(shí)間為1.5年。 則財(cái)務(wù)成本為:17006.87 X 75% 5.49%X 1.5=1050.39 萬元. 4.4酒店開發(fā)投資效益測(cè)算 酒店銷售收入：6500元/m2 X 40000=26000

40、萬元 營業(yè)稅及附加：26000萬元X 5.74%=1492.4萬元 工程總投資：17006.87+1050.39+1000 （開辦費(fèi)）=19057.26 利潤總額：26000萬元-1492.4萬元-19057.26=5450.34萬元 所的稅：5450.34 X 33%=1798.61 萬元 凈利潤：3651.73萬元 此工程的總投資收益率為 3651.73/19057.26=19.16% 自有資金投資收益率：19.16%X 4=76.64% 敏感性分析見下表。由表可見地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資 收益率、稅后利潤等指標(biāo)，敏感性大。 23 / 34 利潤敏感性分析表 地價(jià) 50萬/畝 6

41、0萬/畝 80萬/畝 100萬/畝 銷售價(jià)格 6000 6500 7000 6000 6500 7000 6000 6500 7000 6000 6500 7000 利潤分析 元Jva 元/m2 元/m2 元/m2 元/mi 元/mi 元/mi 元/mi 元/mi 元亦 元/mi 元/mi 總成本費(fèi)用 18468.23 18468.23 18468.23 18664.58 18664.58 18664.58 19057.26 19057.26 19057.26 19450.02 19450.02 19450.02 稅后利潤 2783.30 4046.38 5309.46 2651.74 391

42、4.82 5177.90 2388.62 3651.73 4914.78 2125.50 3388.58 4651.66 總投資收益率 15.07% 21.91% 28.75% 14.21% 20.97% 27.74% 12.53% 19.16% 25.29% 10.93% 17.42% 23.92% 自有資金投資 收益率 60.28% 87.64% 115% 56.83% 83.9% 110.97% 50.14% 76.64% 103.16% 43.71% 69.69% 95.66% 4 敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對(duì)利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費(fèi)用特指建設(shè)成本費(fèi)用，不含財(cái)務(wù)費(fèi)

43、用和開辦費(fèi)。總投資收益率亦以 此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 1 / 34 個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途 第五章結(jié)論和建議 5.1 結(jié)論 本工程是一個(gè)有相當(dāng)贏利潛力的工程。工程經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是 可行的。 5.2 建議 O本工程應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成為臨安標(biāo)志性建 筑。建議通過與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑺?zhēng)取能充分利用廣場(chǎng)資源借景造勢(shì)。 O本工程的建設(shè)經(jīng)營與當(dāng)?shù)卣芮邢嚓P(guān)，建議盡可能爭(zhēng)取得到當(dāng)?shù)卣?府的優(yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。 O由敏感性分析可知，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭(zhēng) 取理想的地價(jià)。 O本工程建筑面積應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭(zhēng)取到4 5。 O本工程的銷售經(jīng)營模式建議采用

44、固定收益方式。給予產(chǎn)權(quán)客房投資者 年固定現(xiàn)金回報(bào)率建議設(shè)定為 5.6%。 O本工程實(shí)際運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售策略，如餐廳包廂等經(jīng)營性 場(chǎng)地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營性場(chǎng)地的上座率，又 提高了整體經(jīng)營效益。 O本工程的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長(zhǎng) 期收回，以避免高額的所得稅。 附錄一臨安旅游名勝一覽表 名稱 地址 距離臨安 周邊部分飯店賓館及價(jià)格 （元/間.天） 浙西天灘 龍岡鎮(zhèn)龍井村 60km 浙西大峽谷飯店（100-200） 浙西大峽谷 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 68km 白馬崖 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 75km 浙西天池 大峽谷鎮(zhèn)童玉村 82km 瑞晶洞 石瑞鄉(xiāng)蒲

45、村 82km 石長(zhǎng)城 昌化馬嘯 90km 綠城大酒店（100-240） 柳溪江漂流 昌化河橋白下 55km 大明山 昌化順溪里仁村 88km 天目石谷 西天目東關(guān) 48km 海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山 莊、天目賓館、天目山莊、天目 書院、留椿屋、青龍山莊、 （100-200） 天目山 西天目 44km 白水澗 橫畈鎮(zhèn)泉坑 25km 龍須峽谷 太湖源鎮(zhèn)白沙村 36km 神龍川 太湖源鎮(zhèn) 25km 錢王陵園 錦城鎮(zhèn) 1km 青山湖 青山湖 2km 銀湖山莊（100-200） 相思島 青山湖 2km 玲瓏山 玲瓏山 1km 西徑山 臨安集賢村 1km 附錄二臨安星級(jí)酒店一覽表 酒店名稱 地理位置

46、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)房數(shù)量 （間） 標(biāo)房標(biāo)價(jià) （元） 非雙休日折 后價(jià)格（元） 錢王大酒店 臨安市區(qū) 三星級(jí) 246 480 366 青山湖旅游度假村 青山湖風(fēng)景區(qū) 三星級(jí) 120 360 260 臨安大酒店 臨安市區(qū) 三星級(jí) 206 480 288 白天鵝大酒店 臨安市區(qū) 二星級(jí) 90 280 160 國際大酒店 臨安市區(qū) 二星級(jí) 62 280 150 天屹賓館 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 61 280 160 錦湖度假村 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 70多 320 256 圣鶴山莊 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 50多 300 270 浙地山莊 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 86 320 180 臨安銀杏大酒店 臨安市區(qū) 二

47、星級(jí) 80 280 100 臨安青山湖休閑村 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 裝修中 附錄三杭州臨安公路一覽表 1 杭州一臨安青山一級(jí)公路，8車道杭州出 口，至青山變6車道，與原來老的一級(jí) 公路相連 已開工 2004年完工， 由杭州臨安 行程在25分鐘 內(nèi) 2 02省道，杭昱高速公路中汪家埠 昌化 段，路經(jīng)杭州余杭臨安 2004年2月開工 2006年6月完 工，由杭州一 臨安行程在20 分鐘內(nèi) 3 14省道，澎浦線，湖州一臨安一級(jí)公路 2004年動(dòng)建 2006年完工 4 16省道，桐千線一級(jí)公路，桐盧一千秋 關(guān)，路經(jīng)臨安 2004年底動(dòng)建 2006年底完工 5 胥咼段，富陽胥口一咼坎二級(jí)公路，富 陽臨安

48、安吉 2005年6月動(dòng)建 2007年底完工 6 淳安文昌臨安昌化二級(jí)公路 2004年10月動(dòng)建 2006年底完工 附錄四錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營理念 錢王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢王集團(tuán)全資建造的三星級(jí)酒店， 開業(yè)三年來得到社會(huì)各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提 高。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資 源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入 了決策視線。 一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程 1、單元設(shè)計(jì) 于2000年6月13日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒 店客房不足而投資建造的附屬工程?？偨ㄖ娣e4300平方M

49、總投資近2000 萬元，共6層94套標(biāo)房，單套面積40.87平方，實(shí)用面積22.9平方。經(jīng) 過測(cè)算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分， 一層每套投資額為人民幣 20萬元，二層以上每套21萬元。投資者付清全 部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn) 權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。 2、用途選擇 投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。主要有三種情況，一種 是長(zhǎng)期自住。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房?jī)r(jià)的10%20% 物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。其待 遇與長(zhǎng)期包房一樣沒有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵守酒店

50、統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制 度。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負(fù)責(zé)。五年后 如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房?jī)?nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。公共設(shè)施還是 由酒店負(fù)責(zé)。 第二種方式稱為委托經(jīng)營。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn) 權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報(bào)，酒店按年支付人民幣壹萬元并負(fù) 責(zé)保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。現(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委 托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。同時(shí)酒店給每間客房每年 15天的免費(fèi)入住權(quán)。入住客房由酒店統(tǒng)一安排?，F(xiàn)在還只限于錢王大酒店 本部，以后如果形成網(wǎng)絡(luò)，還可以包括入住這些網(wǎng)絡(luò)酒店。 第三種方式是較長(zhǎng)期自住與委托經(jīng)營混合。這主要是適合一些

51、法人企 業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住?；旌项愋驮诩s定的入住期120天內(nèi)享受酒店 特別價(jià)格優(yōu)惠110元/間天，同時(shí)享受15天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營期獲 得回報(bào)。 上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理 一定的交割清算手續(xù)即可。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī) 范。 考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn) 權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。這就意 味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù)，首期只支付30%勺投資 款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。 3、營銷過程 酒店向社會(huì)公眾推介了這一新理念，在臨安日?qǐng)?bào)上刊登了答記者 問，舉行了產(chǎn)權(quán)式酒店新聞發(fā)布會(huì)，杭州日?qǐng)?bào)給予了關(guān)注，一星期后， 94套客房已全部售出，一樓14間和二樓10間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北 供銷社購得，3間被一社團(tuán)購得，另外67個(gè)自然人成為西苑樓的投資者。 二、產(chǎn)權(quán)式酒店的幾點(diǎn)啟示 1、產(chǎn)權(quán)式酒店必須走自己的路 產(chǎn)權(quán)式酒店源于西方，