資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)講解(ppt)

1、資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)講解資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)講解 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容： 第一部分第一部分 總體情況說明總體情況說明 第二部分第二部分 準則內(nèi)容講解準則內(nèi)容講解 第一部分第一部分 總體情況說明總體情況說明 一、不動產(chǎn)評估準則的特點一、不動產(chǎn)評估準則的特點 充分借鑒、增進所需，緊緊圍繞評估實踐需要充分借鑒、增進所需，緊緊圍繞評估實踐需要 按照具體準則具體準則定位，重點規(guī)定不動產(chǎn)評估的業(yè)務操作和披露要求（準 則體系第二層）。 借鑒國際評估組織關(guān)于不動產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定（ivs、uspap、rics pvm）。 在具體的評估方法上充分借鑒充分借鑒我國現(xiàn)行房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范與土地估價規(guī)土地估價規(guī) 程

2、程的有關(guān)內(nèi)容。 突出資產(chǎn)評估業(yè)務特點，體現(xiàn)不動產(chǎn)評估的新需求新需求（隱蔽不動產(chǎn)調(diào)查、 利用其他機構(gòu)報告關(guān)注事項、企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估、構(gòu)筑物 的評估）。 根據(jù)新頒布物權(quán)法物權(quán)法，對相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整(住宅用地自動續(xù)期)。 “總則”主要內(nèi)容（共5條） 制定目的和依據(jù) 不動產(chǎn)的定義 不動產(chǎn)評估的定義和適用范圍 “基本要求”主要內(nèi)容（共7條） 不動產(chǎn)評估準則與其他準則的關(guān)系 從事不動產(chǎn)評估應當具備專業(yè)勝任能力 應關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬 不動產(chǎn)限制條件的依據(jù) 應以不動產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進行評估 對現(xiàn)行相關(guān)國家技術(shù)標準的參考等 二、準則的主要內(nèi)容（二、準則的主要內(nèi)容（7 7章章4545條）條） “

3、操作要求”主要內(nèi)容（共9條） 評估目的、評估對象、前提假設(shè) 價值類型、不動產(chǎn)組成部分對價值的影響 設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系 不動產(chǎn)調(diào)查 構(gòu)筑物類不動產(chǎn)的調(diào)查要求 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制 利用其他評估機構(gòu)的專業(yè)報告等 “評估方法”主要內(nèi)容（共12條） 市場法（共3條） 收益法（共3條） 成本法（共3條） 假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法（各1條） 相關(guān)基本要求 “企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估”主要內(nèi)容（共7條） 企業(yè)不動產(chǎn)的財務核算形式 企業(yè)經(jīng)營方式等對不動產(chǎn)價值的影響 企業(yè)價值評估中不動產(chǎn)假設(shè)和限制條件 不動產(chǎn)價值與企業(yè)核算的關(guān)系 不動產(chǎn)價值與對企業(yè)價值貢獻的關(guān)系 企業(yè)擁有的不同用途不動產(chǎn)的價值差

4、異 （溢余不動產(chǎn)價值的判斷） “披露要求”主要內(nèi)容（共4條） 評估報告的披露以及總體要求 “附則” （共1條） 明確準則生效日期 三、重要事項說明三、重要事項說明 不動產(chǎn)的定義不動產(chǎn)的定義 物權(quán)法規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法 對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔 保物權(quán)。 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：是指與 土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用 土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離 的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 本準則對不動產(chǎn)的定義是從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方 面進行總結(jié)的，是物與物權(quán)的

5、統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他 附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)的權(quán)益。 采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的說明采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的說明 不動產(chǎn)評估中，采取現(xiàn)場逐個調(diào)查的方式，確定不動 產(chǎn)是否存在、明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。 但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復性高 的不動產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀 上不便于完全進行現(xiàn)場調(diào)查，此時應分析采用非完全現(xiàn)場 調(diào)查的可行性，通過合理設(shè)計調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場 調(diào)查數(shù)量與比例，同時應分析可能帶來的風險，并采取其 他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 謹慎采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式，避免盲目使用或濫用。

6、 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 準則安排專門的章節(jié)對企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 進行了規(guī)定，包括： 企業(yè)擁有不動產(chǎn)的形式與對應的財務核算科目 企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響 企業(yè)價值評估的價值類型對不動產(chǎn)評估相關(guān)條件和假設(shè)的 影響 不動產(chǎn)價值內(nèi)涵與企業(yè)對于不動產(chǎn)財務核算之間的關(guān)系 溢余不動產(chǎn)的價值判斷應考慮的主要因素 這些內(nèi)容是企業(yè)價值評估實踐中對不動產(chǎn)評估特點的 總結(jié)。 物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響 物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用 權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 根據(jù)此規(guī)定，

7、無論自動續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費用的 問題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應對建筑物使 用產(chǎn)生影響。 準則對物權(quán)法中這一規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響作出了 相應的規(guī)定和提示（第27條和第31條）。 第二部分第二部分 準則內(nèi)容講解準則內(nèi)容講解 第一章第一章 總則總則 第一條第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務 行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益， 根據(jù)根據(jù)資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則基本準則基本準則，制定本準則。，制定本準則。 本條是準則制定的目的和依據(jù)。 第二條第二條 本準則所稱不動產(chǎn)是指

8、土地、建筑物及其本準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其 他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。 從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進行歸納， 是物與物權(quán)的統(tǒng)一。 借鑒了房地產(chǎn)估價規(guī)范（gb/t 50291-1999）對 房地產(chǎn)的定義 。 第三條第三條 本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值 進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨 的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。 不動產(chǎn)評估不僅包括單

9、獨的不動產(chǎn)評估，而且包括企 業(yè)價值中的不動產(chǎn)評估。這是資產(chǎn)評估行業(yè)中不動產(chǎn)評估 的特點。 第四條第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當 遵守本準則。遵守本準則。 本條是準則強制性遵照執(zhí)行的規(guī)定。 第五條第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān) 的其他業(yè)務，可以參照本準則。的其他業(yè)務，可以參照本準則。 對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務的非強制性執(zhí) 行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準則不僅對注冊資產(chǎn)評估師 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務有規(guī)范作用，對于與不動產(chǎn)價值估算 相關(guān)的其他業(yè)務也有一定的指導意義。 第二章第二章 基本要

10、求基本要求 第六條至第十二條，共七條，主要是對注冊資產(chǎn)評估 師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務相對基礎(chǔ)的要求。 第六條第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當 遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準則，并考慮其他遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準則，并考慮其他 評估準則的相關(guān)規(guī)定。評估準則的相關(guān)規(guī)定。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務時 的守法性與合規(guī)性的要求。 第七條第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當 具備不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應的評估經(jīng)驗，具備從具備不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應的評估經(jīng)驗，具備從

11、 事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則對注冊資產(chǎn) 評估師專業(yè)勝任能力專門作為一章（第三章）進行了系統(tǒng) 規(guī)定，由此可見專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要 求注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當接受專門的 教育和培訓，具備勝任不動產(chǎn)評估業(yè)務的專業(yè)知識和從業(yè) 經(jīng)驗。 第八條第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當 明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值 類型，恰當運用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。類型，恰當運用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。

12、本條是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務的總體要 求。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，首先需要明確 具體評估對象，根據(jù)具體的評估目的、評估假設(shè)等相關(guān)條 件確定適當?shù)膬r值類型。然后恰當運用不動產(chǎn)評估方法， 得到合理的評估結(jié)論。 第九條第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應當 關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。 注冊資產(chǎn)評估師應當對不動產(chǎn)的權(quán)屬資料進行必要的查驗。注冊資產(chǎn)評估師應當對不動產(chǎn)的權(quán)屬資料進行必要的查驗。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師應當對不動產(chǎn)權(quán)屬進行重 點關(guān)注的要求。 不動產(chǎn)

13、是物與權(quán)的統(tǒng)一，不動產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況存 在多種形式，不同的權(quán)利與權(quán)益狀況影響不動產(chǎn)的價值。 界定與區(qū)分不動產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況是對評估對象的具體 判斷。 第十條第十條 不動產(chǎn)評估應當在評估對象符合使用管制要不動產(chǎn)評估應當在評估對象符合使用管制要 求的情況下進行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應當以有求的情況下進行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應當以有 關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、 年限等技術(shù)指標為依據(jù)。年限等技術(shù)指標為依據(jù)。 不動產(chǎn)評估應該滿足合法性原則，應該以有關(guān)部門依 法確定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等

14、為依據(jù)。不同的使用條件，對不動產(chǎn)價值有較大的影響， 因此在評估過程中應該根據(jù)該等技術(shù)指標進行估算，并在 評估報告中充分披露這些技術(shù)指標情況。 第十一條第十一條 當不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應當在合當不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應當在合 法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。法的前提下，以最優(yōu)利用方式進行評估。 最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可 行，能使委估不動產(chǎn)產(chǎn)生最高價值的使用方式。 一般情況下，獨立不動產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，僅考慮不 動產(chǎn)自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn) 的最優(yōu)利用方式，還應充分關(guān)注出于整體企業(yè)價值的考慮 而對不動產(chǎn)自身最優(yōu)利用產(chǎn)生的影響，并據(jù)此進行相應

15、的 設(shè)定。 第十二條第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進行評估所采用注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進行評估所采用 的評估方法可以參考相關(guān)的國家標準。的評估方法可以參考相關(guān)的國家標準。 本條是關(guān)于資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)與其他相關(guān) 規(guī)范性文件的關(guān)系。 目前除了中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估準則 不動產(chǎn)以外，還有推薦性國家標準：房地產(chǎn)估價規(guī) 范（gb/t 50291-1999）和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （gb/t 18508-2001）。 第三章第三章 操作要求操作要求 第十三條第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務， 應當要求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預期應當要求委托

16、方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預期 用途，確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，用途，確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象， 可以是不動產(chǎn)對應的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應的部可以是不動產(chǎn)對應的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應的部 分權(quán)益。分權(quán)益。 不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、 稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，以及財務報告目的等。稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，以及財務報告目的等。 不動產(chǎn)全部的權(quán)益是指不受任何其他權(quán)益或財產(chǎn)限制 的所有權(quán)。不動產(chǎn)的部分權(quán)益一般可分為兩種情形: 一種 是分割的權(quán)益，即不動產(chǎn)的某部

17、分權(quán)益，如租賃權(quán)等；另 一種是對部分不動產(chǎn)擁有權(quán)益，即未將不動產(chǎn)進行物理分 割，而對其中部分的不動產(chǎn)擁有權(quán)益。 第十四條第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應 當全面了解不動產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌當全面了解不動產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌 握評估對象的主要特征。握評估對象的主要特征。 不動產(chǎn)實物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、 深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積 率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層 數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維 修養(yǎng)護、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。 不動

18、產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、 土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán) 利狀況以及法律限制等。 不動產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達、 交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。 第十五條第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應 當根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進行合理假設(shè)。當根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進行合理假設(shè)。 評估假設(shè)影響因素： 資產(chǎn)評估項目的特定目的 評估對象自身的功能、權(quán)利條件、評估時點的使用狀態(tài) 評估市場條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況 產(chǎn)權(quán)變動后評估對象的可能用途、利用方式和利用效果 資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的價值

19、類型和價值目標等 第十六條第十六條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。 建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。 如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形， 評估土地使用權(quán)價值時應當合理計算該損失金額并加以扣評估土地使用權(quán)價值時應當合理計算該損失金額并加以扣 除。除。 本條要求注冊資產(chǎn)評估師理解和掌握不動產(chǎn)均衡原理， 以及該原理對不動產(chǎn)價值的作用。 建筑物與土地相比較，若規(guī)模過大或過小，或者檔次 過高或過低，其組合都不是均衡狀態(tài)，該

20、不動產(chǎn)的效用都 不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該不動產(chǎn)的價值。 第十七條第十七條 對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的 不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應當關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應當關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn) 的關(guān)系，合理進行區(qū)分，并應當考慮機器設(shè)備等資產(chǎn)對不的關(guān)系，合理進行區(qū)分，并應當考慮機器設(shè)備等資產(chǎn)對不 動產(chǎn)價值的影響。動產(chǎn)價值的影響。 通常有兩類設(shè)備與不動產(chǎn)存在直接的關(guān)系： 第一類是為不動產(chǎn)使用者提供舒適、便利等必要條件 的設(shè)備，如采暖系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、熱水系 統(tǒng)等。 第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝 置、生產(chǎn)線、汽電

21、油路等。 第一類設(shè)備，作為不動產(chǎn)主要功能的保障措施，附屬 于不動產(chǎn)，可作為不動產(chǎn)的組成部分; 第二類設(shè)備一般 是具有特殊功能和設(shè)計特征的，可獨立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的 資產(chǎn)，不是不動產(chǎn)的組成部分。 第十八條第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，一般注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，一般 情況下，應當對所評估的不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)情況下，應當對所評估的不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn) 存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等 方法對不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應當制定合理方法對不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應當制定

22、合理 的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險。的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地 查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。 注冊資產(chǎn)評估師應當盡可能的進行現(xiàn)場調(diào)查。但在相對 特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復性高的不動產(chǎn)管 線、廊架等，由于地域跨度大，客觀上不便于完全進行現(xiàn)場 調(diào)查，此時可以通過分析采用非完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，合 理設(shè)計調(diào)查方式，并分析調(diào)查方式可能形成的風險，安排適 量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，以保證 調(diào)查的充

23、分性。 從準則的要求看，其實質(zhì)就是注冊資產(chǎn)評估師若采用 非全面的現(xiàn)場調(diào)查方式，無論采取何種具體方式，都應當 能夠確定其合理性，并控制其可能的風險。 應謹慎采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式，避免盲目使用或濫 用。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實 地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在 不能進行現(xiàn)場調(diào)查的情況下，應當采取諸如查閱建設(shè)資料、 資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測資料等適當措施加以判斷。 并在報告中予以恰當披露。 評估對象的調(diào)查程度對所獲得信息的真實性、完整性 等都會有不同程度的影響，評估師必須判斷這些因素對評 估結(jié)果的影響程度，應以獲得真實、全面的信息作為確定 調(diào)查標準，而不

24、得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào) 查的標準。 由于情況復雜或客觀條件的限制，存在一些在較短時 間無法查清的事項，評估師可以在報告中聲明。但是，評 估師必須判斷上述事項的重要性，并在報告中披露評估師 為該事項所做的努力以及該事項對評估結(jié)論的影響。不能 以聲明的方式規(guī)避勤勉盡責的義務。 第十九條第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動 產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特 點，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準點，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準 等技術(shù)資料，結(jié)合

25、對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié) 構(gòu)、工程量、工程費用分攤、建設(shè)周期以及收益等情況。構(gòu)、工程量、工程費用分攤、建設(shè)周期以及收益等情況。 本條是要求注冊資產(chǎn)評估師對于具有特殊功能特殊功能和資產(chǎn) 規(guī)模大、建設(shè)周期長、結(jié)構(gòu)特征明顯、價值量較大的不動 產(chǎn)進行評估時，應當注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動產(chǎn) 的主要構(gòu)成和特征。 由于這類不動產(chǎn)通常具有較強的專業(yè)性，注冊資產(chǎn)評 估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見，幫 助了解和掌握不動產(chǎn)的主要特征和價值構(gòu)成。 第二十條第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，應

26、 當關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值當關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值 的影響。的影響。 相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相互影響特性的一個重要表現(xiàn)形式。 不動產(chǎn)不可移動，其利用通常會對周圍的不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。 反過來，周圍不動產(chǎn)的利用狀況也會對該不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。 租約限制是指不動產(chǎn)在評估基準日時點已簽訂租賃合 同，不動產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂合同關(guān)系的約束。 動產(chǎn)對不動產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的 存貨對不動產(chǎn)的影響等。 第二十一條第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構(gòu)注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構(gòu) 出具的不動產(chǎn)評估報告時，應當對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進行出具的不動產(chǎn)評估報

27、告時，應當對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進行 必要的分析和判斷，合理加以利用。必要的分析和判斷，合理加以利用。 比較分析的主要內(nèi)容包括： 評估目的 評估基準日 評估對象和范圍 不動產(chǎn)的權(quán)利狀況 價值定義 評估假設(shè)、評估依據(jù)、評估方法與評估過程等。 第四章第四章 評估方法評估方法 第二十二條第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務， 應當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)應當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān) 條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方 法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍

28、生方法的適用性，法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性， 恰當選擇評估方法。恰當選擇評估方法。 評估目的與評估方法的關(guān)系 分析適用性合理選擇評估方法 評估方法與評估值間的關(guān)系 具體評估方法的多樣性 第二十三條第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時， 應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括：應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括： （一）交易實例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、（一）交易實例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、 面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地

29、形狀、土地使用期限、建筑物 建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等； （二）成交日期；（二）成交日期； （三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式； （四）付款方式；（四）付款方式； （五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負 擔方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等。擔方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機等。 本條是要求在采用市場法評估不動產(chǎn)時，應當收集足 夠的交易實例。足夠的不動產(chǎn)交易實例資料，是運用市場 法估價的先決條件。 一般搜集不動產(chǎn)交易實例的

30、途徑有： 1、查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動產(chǎn)交易的申報登記資料； 2、查閱各種報刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息； 3、以購買不動產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當事人洽 談，了解各種信息； 4、通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5、同行之間相互提供信息資料； 在此基礎(chǔ)上，進行實地考察。 第二十四條第二十四條 用作參照物的交易實例應當具備下列條用作參照物的交易實例應當具備下列條 件：件： （一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì) 等等 方面與評估對象類似；方面與評估對象類似； （二）成交日期與評估基準日接近；（二）成交日期與評估

31、基準日接近； （三）交易類型與評估目的吻合；（三）交易類型與評估目的吻合； （四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。（四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。 類似不動產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。 成交日期與估價對象房地產(chǎn)的評估基準日應當相近。 交易類型與評估目的吻合。 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 第二十五條第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應當進注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應當進 行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易交

32、易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易 情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估 基準日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估基準日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估 對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀 況修正。要求注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應當進行交況修正。要求注冊資產(chǎn)評估師運用市場法評估不動產(chǎn)時，應當進行交 易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。易情況修正、交

33、易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正：利害關(guān)系 、急于購買或出售、特殊偏好、相鄰 關(guān)系、交易稅費非正常負擔等。 交易日期修正：不動產(chǎn)價格變動率、不動產(chǎn)價格指數(shù)。 區(qū)域狀況修正：繁華程度 、交通便捷程度 、環(huán)境 、配套、規(guī) 劃限制等。 權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格 、土 地權(quán)利狀況。 實物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室 內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車位狀況。 第二十六條第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動 產(chǎn)時，應當了解：產(chǎn)時，應當了解： （一）不動產(chǎn)應當具有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；（一）不動產(chǎn)應當具有經(jīng)濟收益

34、或者潛在經(jīng)濟收益； （二）不動產(chǎn)未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；（二）不動產(chǎn)未來收益及風險能夠較準確地預測與量化； （三）不動產(chǎn)未來收益應當是不動產(chǎn)本身帶來的收益；（三）不動產(chǎn)未來收益應當是不動產(chǎn)本身帶來的收益； （四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。（四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。 收益法應用的前提： 有經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益、未來收益及風險能夠較準 確地預測與量化； 不動產(chǎn)未來收益應當是不動產(chǎn)本身帶來的收 益，區(qū)別企業(yè)收益 ；在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還 要考慮各種無形收益 首先要收集與評估對象及所處市場條件相關(guān)的信息， 如涉及有效毛收入、合理運營費用和市

35、場收益率水平等， 并以此作為評估工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的 基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對評估對象客觀合理價 格或價值做出正確的判斷。 有形收益是由不動產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益 是指不動產(chǎn)帶來的間接利益，例如安全感、自豪感、提高 聲譽和信用、增強融資能力等。 但要注意有些無形收益可能考慮在折現(xiàn)率中，因此要 與折現(xiàn)率銜接起來，不能重復。 第二十七條第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn)注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估不動產(chǎn) 時，應當合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。時，應當合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。 收益期限收益期限：土地使用權(quán)與建筑物經(jīng)濟壽命年限或法定年限 對不動

36、產(chǎn)收益期限的影響。 凈收益凈收益：應當對未來收益和風險進行客觀、合理的預期。 折現(xiàn)率折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配。 收益期限：收益期限：建筑物剩余經(jīng)濟壽命期限與土地使用權(quán)剩余期 限 （1）同時結(jié)束；（2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地 使用權(quán)剩余期限結(jié)束；（3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土 地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。 針對建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值而言 建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束： 不動產(chǎn)的價值以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的 不動產(chǎn)價值建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用 權(quán)在評估基準日的價值 建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束 1、土地使用權(quán)出讓合同中未約定

37、不可續(xù)期 不動產(chǎn)的價值以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的 不動產(chǎn)價值土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值在 評估基準日時的價值 2、土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期 以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用收益期 限為有限年的公式計算不動產(chǎn)的價值。 收益法、折現(xiàn)率收益法、折現(xiàn)率 不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的不動產(chǎn)， 同一類型不動產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（例如期間收 益和期末轉(zhuǎn)售收益）、基于合同租金的收益和基于市場租 金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有 租金收益，由于風險不同，折現(xiàn)率是不盡相同的。 第二十八條第二十八條 運用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制運

38、用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制 的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外 的租金應當采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披的租金應當采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披 露租約情況。露租約情況。 租約有效 解除租約的風險與成本 第二十九條第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法評估不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師運用成本法評估不動產(chǎn)， 估算重置成本時，應當了解：估算重置成本時，應當了解： （一）重置成本采用客觀成本；（一）重置成本采用客觀成本； （二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分

39、別估算、 然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應當在兩然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應當在兩 者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算； （三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對 象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應當盡量采用復原象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應當盡量采用復原 重置成本。重置成本。 客觀成本 ：正常、合理，剔除不合理因素。 土地使用權(quán)與建筑物分別估算：土地開發(fā)與建筑物建造相 關(guān)成本應當合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算 不動產(chǎn)的重置

40、成本通常采用更新重置成本。 具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)，從其歷史文化價值角度 看，應當盡量采用復原重置成本。 理解成本與投資利潤的關(guān)系 第三十條第三十條 注冊資產(chǎn)評估師應當對不動產(chǎn)所涉及的土注冊資產(chǎn)評估師應當對不動產(chǎn)所涉及的土 地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng) 濟壽命年限進行分析判斷，合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年濟壽命年限進行分析判斷，合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年 限。限。 土地使用權(quán)法定年限 建筑物經(jīng)濟壽命年限 設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟壽命年限 判斷的原則：建筑物與土地，起始時點，孰短原則 第三十一條第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當全面考慮

41、可能引起注冊資產(chǎn)評估師應當全面考慮可能引起 不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶 值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑 物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)物的實體性貶值時，應當綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng) 濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。 確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使 用權(quán)自動續(xù)期的影響。當土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應當根用權(quán)自動續(xù)期的影響。當土地使

42、用權(quán)自動續(xù)期時，應當根 據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。 要求注冊資產(chǎn)評估師應當全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的 主要因素。 實體性貶值： 功能性貶值：不動產(chǎn)整體 經(jīng)濟性貶值：外部原因引起 對于住宅，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定 確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使 用權(quán)自動續(xù)期的影響。當土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應當根 據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。 舉例：舉例： 建筑物貶值所采用的建筑物經(jīng)濟壽命遇到下列情況： （1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應當按照建筑物經(jīng)濟 壽命計算貶值。 假設(shè)是在出讓土地上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限 為7

43、0年，建設(shè)期為2年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年。在這種情況下，應 當按照50年（建筑物經(jīng)濟壽命）而不是52年（250）、68年（70-2） 或70年（土地使用期限）計算建筑物貶值。 假設(shè)是一幢舊辦公樓，在其建成15年后補辦了土地使用權(quán)出讓手 續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟壽命為60年。在這種情 況下，應當按照60年（建筑物經(jīng)濟壽命）而不是45年（6015）、50 年（土地使用期限）或65年（5015）計算建筑物貶值。 （2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土 地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩 種情況。 對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應 當按照

44、建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物貶值。 對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應 當按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分 壽命后的壽命計算建筑物貶值。 舉例：舉例： 1、假設(shè)是一幢在出讓土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年， 建設(shè)期為3年，建筑物經(jīng)濟壽命為60年。在這種情況下，建筑物經(jīng)濟 壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為23年（36040），因此， 應當按照37年（6023）而不是60年、63年或40年計算建筑物貶值。 2、假設(shè)是一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土 地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命為 50年。在這種情況下，建

45、筑物經(jīng)濟壽命中晚于土地使用期限的那部分 壽命為4年（50640），因此，應當按照46年（504）而不是50 年、44年或40年計算建筑物貶值。 第三十二條第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運用假設(shè)開發(fā)法評估不注冊資產(chǎn)評估師運用假設(shè)開發(fā)法評估不 動產(chǎn)時，應當了解：動產(chǎn)時，應當了解： （一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并 且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)；且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)； （二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)（二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn) 狀況所對應的價值；狀況所對應的價值； （三）后續(xù)開發(fā)

46、建設(shè)的必要支出和應得利潤包括：后（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應得利潤包括：后 續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、 開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費等；開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費等； （四）假設(shè)開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開（四）假設(shè)開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開 發(fā)利用方式。發(fā)利用方式。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完 成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)。 開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 假設(shè)開發(fā)法計算中的扣除項 后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷 售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的

47、稅費等。 假設(shè)開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 第三十三條第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師運用基準地價修正法注冊資產(chǎn)評估師運用基準地價修正法 評估土地使用權(quán)價值時，應當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與評估土地使用權(quán)價值時，應當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與 基準地價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、基準地價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、 用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括 交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期 修正和開發(fā)程度修正等。修正和開發(fā)程度修正

48、等。 在確定適用的基準地價時，必須首先明確基準地價的 內(nèi)涵，包括基準地價的基準日、地價定義等，確立各因素 修正的基準，這是正確使用基準地價修正法評估土地使用 權(quán)價值的關(guān)鍵。 調(diào)整修正的前提： 土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 使用年期修正 開發(fā)程度修正 第五章第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 第三十四條第三十四條 企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性 房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。 存貨：正在開發(fā)或已開發(fā)形成，以對

49、外銷售為目的的不動產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)和建筑物、持有并準備 增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物。 固定資產(chǎn)：自用為目的。 在建工程：自用為目的的正在建設(shè)開發(fā)，或開發(fā)后未進行竣 工決算及財務結(jié)算的不動產(chǎn)。 無形資產(chǎn)：土地使用權(quán)。 第三十五條第三十五條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應 當關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值當關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值 的影響。的影響。 企業(yè)經(jīng)營方式：影響不動產(chǎn)可能存在的不同價值實現(xiàn) 不動產(chǎn)實際使用方式 使用方式?jīng)Q定不動產(chǎn)的效用。不動產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營過程 中的效用或未來可能的效用，直接

50、決定不動產(chǎn)價值。這在 企業(yè)價值評估中顯得尤為突出。 與最優(yōu)使用的一致性 第三十六條第三十六條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應 當結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假當結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假 設(shè)前提和限制條件。設(shè)前提和限制條件。 企業(yè)價值評估的價值類型確定后，組成企業(yè)各資產(chǎn)的 價值定義也相應確定；不動產(chǎn)評估的相關(guān)假設(shè)前提和限制 條件與之存在聯(lián)系，受到價值類型定義的影響。 在正常經(jīng)營情況下，企業(yè)長期擁有的資產(chǎn)要素的價值 很大程度上體現(xiàn)為在用價值。 企業(yè)價值評估中，企業(yè)價值類型與企業(yè)所擁有的資產(chǎn)， 包括不動產(chǎn)價值內(nèi)涵的關(guān)系。 第三十七條第三十七條 在企業(yè)價值評估中，作為存貨的房地產(chǎn)、在企業(yè)價值評估中，作為存貨的房地產(chǎn)、 投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價值影響因素存在差異。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價值影響因素存在差異。 企業(yè)經(jīng)營中，不動產(chǎn)的效用，也就是不動產(chǎn)對企業(yè)經(jīng) 營效益貢獻方式的