思源4月17日大連沿海綠色家園集團(tuán)·星海大觀商業(yè)推廣客戶積累及建議

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 星海大觀商業(yè)推廣客戶積累星海大觀商業(yè)推廣客戶積累 及建議及建議 謹(jǐn)呈：大連沿海綠色家園集團(tuán) 2010.4.17-yh-02 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）所有，未經(jīng)思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)或個(gè) 人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the he

2、lp you need to success in real estate market 報(bào)告結(jié)構(gòu)：報(bào)告結(jié)構(gòu)： 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 商業(yè)存貨總量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 推售策略產(chǎn)品推售 營銷篇營銷篇 推廣執(zhí)行 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market u 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展分析項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展分析 商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究影響商圈發(fā)展分析 區(qū)域發(fā)展環(huán)境研究星海灣商務(wù)金融區(qū)域

3、的發(fā)展 u 大連綜合體大連綜合體/ /高端配套商業(yè)發(fā)展分析高端配套商業(yè)發(fā)展分析 區(qū)域周邊競品項(xiàng)目的分析 城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展分析 宗地宗地 一、星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析一、星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 第一部分第一部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 星海大觀星海大觀 周水子國際機(jī)場(chǎng)周水子國際機(jī)場(chǎng) 大連港碼頭大連港碼頭 火車站火車站 青泥洼商圈青泥洼商圈 西安路商圈西安路商圈 高新園區(qū)高新園區(qū) 二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展

4、分析 u 區(qū)域商圈影響分析：區(qū)域商圈影響分析： u 星海灣區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)星海灣區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)餐飲餐飲/ /娛樂娛樂/ /休閑休閑/ /文化文化 商務(wù)休閑餐飲-畫布咖啡/哈根達(dá)斯/客舍茶廳 娛樂-好樂迪、金錢柜 地方 餐飲-澳門豆撈、三寶食府 u 和平廣場(chǎng)和平廣場(chǎng)零售為主零售為主 樂購大型綜合超市、國美電器 u 西安路商圈西安路商圈 零售零售/ /餐飲餐飲/ /娛樂為主娛樂為主 百盛、麥凱樂商場(chǎng)、 國美電器、蘇寧電器、 大連影城、肯德基、 麥當(dāng)勞等 星海廣場(chǎng)周邊與和平星海廣場(chǎng)周邊與和平 廣場(chǎng)共屬同一商圈廣場(chǎng)共屬同一商圈/ /主主 要競爭商圈為日益繁要競爭商圈為日益繁 盛的西安路商圈。盛的西安路商圈。

5、 星海大觀項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)星海大觀項(xiàng)目商業(yè)應(yīng) 與周邊競品項(xiàng)目商業(yè)與周邊競品項(xiàng)目商業(yè) 相協(xié)調(diào)，共同打造大相協(xié)調(diào)，共同打造大 星海灣區(qū)域范疇的新星海灣區(qū)域范疇的新 興商圈。興商圈。 小結(jié)：小結(jié)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 和平廣場(chǎng)和平廣場(chǎng) 圣亞海洋世界圣亞海洋世界 游艇碼頭游艇碼頭 星海新天地星海新天地 壹品星海壹品星海 星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào) 一方公館一方公館 星海大觀星海大觀 國際國際 金融中心金融中心 深藍(lán)中心深藍(lán)中心 諾德大廈諾德大廈

6、 百年匯百年匯 現(xiàn)代博物館現(xiàn)代博物館 會(huì)展一期會(huì)展一期 會(huì)展會(huì)展 二期二期 網(wǎng)球網(wǎng)球 中心中心 星海星海 旺座旺座 金玉星海金玉星海 星海國寶星海國寶 大連明珠大連明珠 三、星海灣區(qū)域發(fā)展分析三、星海灣區(qū)域發(fā)展分析 u 項(xiàng)目所處區(qū)域特征項(xiàng)目所處區(qū)域特征- -星海灣金融商務(wù)區(qū)發(fā)展：星海灣金融商務(wù)區(qū)發(fā)展： 星海灣金融商務(wù)區(qū)星海灣金融商務(wù)區(qū) 區(qū)域特征：大連傳統(tǒng)的文化旅游、會(huì)議展覽中心，為政府重點(diǎn)打造的金融 商務(wù)辦公區(qū)，更將要成為大連的期貨交易中心。 發(fā)展趨勢(shì)：會(huì)展/旅游餐飲/配套商務(wù)/金融 區(qū)域布局區(qū)域布局 南側(cè)南側(cè)-旅游帶動(dòng)商業(yè)， 以主題娛樂、 文化展示為主 中部中部-住宅影響商業(yè)， 以社區(qū)配套及

7、餐飲服務(wù)為主 北側(cè)北側(cè)-商務(wù)引導(dǎo)商業(yè)， 以高端商業(yè)、 商務(wù)服務(wù)為主 星海大觀項(xiàng)目地處現(xiàn)有星海大觀項(xiàng)目地處現(xiàn)有 公寓及配套區(qū)域向商務(wù)公寓及配套區(qū)域向商務(wù) 金融區(qū)域過渡帶區(qū)位，金融區(qū)域過渡帶區(qū)位， 同時(shí)緊鄰會(huì)展中心及星同時(shí)緊鄰會(huì)展中心及星 海廣場(chǎng)。海廣場(chǎng)。 商業(yè)功能：商務(wù)配套商業(yè)功能：商務(wù)配套+ + 社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)+ +餐飲休閑餐飲休閑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)目產(chǎn)

8、品分析 商業(yè)存貨總量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu)：報(bào)告結(jié)構(gòu)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 一、項(xiàng)目周邊商業(yè)競品市場(chǎng)現(xiàn)狀一、項(xiàng)目周邊商業(yè)競品市場(chǎng)現(xiàn)狀 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑形式 體量(m2) 推出時(shí)間 面積區(qū)間 （m2） 租金報(bào) 價(jià)（元 /m2/天） 年回 報(bào)率 商業(yè)業(yè)態(tài)入駐品牌 底商 獨(dú)體 1百年匯 3層-約2萬2006年451-200034%餐飲、家居、金融服

9、務(wù)哈根達(dá)斯、銀豐金融、ffdm家具 2和平現(xiàn)代城 2層4層 獨(dú)體1萬、 底商1.25 萬 2003年200-50003.755%金融服務(wù)、餐飲、教育、社區(qū)配套 匯豐銀行、東亞銀行、浦發(fā)銀行、國 信證券、招商銀行、中國銀行、哥弟、 永和豆?jié){、經(jīng)典蛋糕、李先生 3 星海國寶 （新天地） -5層5.5萬2000年800-500023.8- 4.5% 主題餐飲/海邊爵士酒吧/咖啡名店/ 美容美體/健康養(yǎng)生/私人會(huì)所/婚紗 攝影 東方金柜ktv、肥牛、海鮮、三寶食 府、澳門豆撈、山野味、聚寶隆等 4大連明珠 -3層2萬2008年500-24001.73%金融服務(wù)中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 5壹品星海

10、2層-2.5萬2002年200-5002.43.30%奢飾消費(fèi)品、社區(qū)配套 法拉利、瑪莎拉蒂、金海岸游艇、福 奈特 6星海大觀3層3層1.26萬2010年360-2200-金融服務(wù)、主題餐飲、社區(qū)配套- 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 二、星海灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析二、星海灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)的發(fā)展：商業(yè)的發(fā)展： 現(xiàn)狀特征現(xiàn)狀特征 區(qū)域商業(yè)發(fā)展尚不成熟/商鋪銷售正處初步發(fā)展 階段/商家入駐率低 商業(yè)部分布局：商業(yè)部分布局：沿街開發(fā) 規(guī)模

11、構(gòu)成：規(guī)模構(gòu)成：以公建商業(yè)街及底商形式入市，平均商業(yè)開發(fā)體量 為2萬平方米左右。 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合：社區(qū)配套/餐飲及休閑業(yè)態(tài)占主體。 營銷模式：營銷模式：以銷售為主,投資購買轉(zhuǎn)租量大。 本項(xiàng)目商業(yè)依靠本項(xiàng)目商業(yè)依靠jwjw萬豪酒店的大型主力店，未來發(fā)展前景很大。萬豪酒店的大型主力店，未來發(fā)展前景很大。 從本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)入市情況來看，基本為沿街底商的形式，以打散銷售為從本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)入市情況來看，基本為沿街底商的形式，以打散銷售為 主。除了國寶公建項(xiàng)目外，其余入駐情況不佳。主。除了國寶公建項(xiàng)目外，其余入駐情況不佳。 本項(xiàng)目在操作的時(shí)候應(yīng)該注意產(chǎn)品錯(cuò)位經(jīng)營，盡量避開國寶的

12、餐飲休閑娛樂的同質(zhì)化競本項(xiàng)目在操作的時(shí)候應(yīng)該注意產(chǎn)品錯(cuò)位經(jīng)營，盡量避開國寶的餐飲休閑娛樂的同質(zhì)化競 爭，挖掘自身的公寓業(yè)主以及展會(huì)、期貨、旅游等人員的消費(fèi)潛力。爭，挖掘自身的公寓業(yè)主以及展會(huì)、期貨、旅游等人員的消費(fèi)潛力。 小結(jié)：小結(jié)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 策略產(chǎn)品推售推

13、廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu)：報(bào)告結(jié)構(gòu)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 一、整體項(xiàng)目概況一、整體項(xiàng)目概況 u 地理位置：地理位置： 星海大觀位于星海廣場(chǎng)東北角，地塊南側(cè)為會(huì)展二期工程、東側(cè)為馬欄河及 蓮花山、西側(cè)為會(huì)展一期、北側(cè)為網(wǎng)球場(chǎng)和建設(shè)期貨廣場(chǎng)。 u 產(chǎn)品構(gòu)成：產(chǎn)品構(gòu)成： 該項(xiàng)目占地面積約3.4萬，整體建筑規(guī)模約37萬，由4棟超高層、1棟高 層及商業(yè)獨(dú)棟組成；產(chǎn)品種類包括公寓（國際公寓、酒店式公寓）、soho 辦公、底商商鋪及超五星級(jí)酒店（

14、jw萬豪）組成。 u 項(xiàng)目特征：項(xiàng)目特征： 星海灣商務(wù)區(qū)域內(nèi)星海灣商務(wù)區(qū)域內(nèi) 新興新興綜合體綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 國際公寓國際公寓2 2 國際公寓國際公寓1 1酒店式公寓酒店式公寓1 1 酒店式公寓酒店式公寓2 2 酒店式公寓酒店式公寓 3 3 商業(yè)商業(yè) 超超5 5星級(jí)萬星級(jí)萬 豪酒店豪酒店 二、商業(yè)部分介紹二、商業(yè)部分介紹 u 商業(yè)規(guī)模概況：商業(yè)規(guī)模概況： 商業(yè)約13000平方米，占星海大觀產(chǎn)品構(gòu)成的5%。（

15、商務(wù)公 寓9萬平米、酒店/寫字樓19.5萬平米） u 商業(yè)分布及構(gòu)成：商業(yè)分布及構(gòu)成： 呈圍合式商業(yè)分布，外側(cè)3面臨街（西側(cè)/南側(cè)/東側(cè)-星河 路）,內(nèi)側(cè)比鄰項(xiàng)目綠化廣場(chǎng)。 商業(yè)組成：公寓底商（1#、3#、5#）、soho底商（2#） 及獨(dú)棟商業(yè)（4#） 商業(yè)結(jié)構(gòu)：以2-3層底層商業(yè)為主。 u 商業(yè)特征：商業(yè)特征： 商務(wù)綜合體的附屬配套商業(yè)商務(wù)綜合體的附屬配套商業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 三、可售商業(yè)產(chǎn)品基本情況三、可售商業(yè)產(chǎn)品

16、基本情況 注：2#、6#系整棟出售，故不在此銷售之列 序號(hào)樓棟 房號(hào) 格 局 面積 （平方米） 預(yù)估均價(jià) （元） 預(yù)估總價(jià) （元） 1 1# 101一拖二層 869.3835,000.0030,428,300.00 2102一拖二層 358.8735,000.0012,560,450.00 3103一拖二層 960.2335,000.0033,608,050.00 4 3# 101一拖二層 327.3235,000.0011,456,200.00 5102一拖二層 370.3835,000.0012,963,300.00 6103一拖二層 293.1935,000.0010,261,650.0

17、0 75# 101一拖三層 586.2835,000.0020,519,800.00 84# 101 一拖三層帶屋頂，方形 獨(dú)立商業(yè) 2,235.7035,000.0078,249,500.00 9名流會(huì)館1#8層、3#14層1,670.6026,000.0043,435,600.00 合合 計(jì)計(jì) 7,671.957,671.95 - 253,482,850.00 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競

18、品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu)：報(bào)告結(jié)構(gòu)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 地面停車位地面停車位 車庫入口車庫入口 人流動(dòng)線人流動(dòng)線 西側(cè)西側(cè) 南側(cè)南側(cè) 東側(cè)東側(cè) 3# 3# 6# 6# 2# 2# 1# 1# 4# 5# 4# 5# 名流會(huì)名流會(huì) 館館 商業(yè)價(jià)值取向商業(yè)價(jià)值取向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們

19、一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 327.32327.32 370.38 370.38 3 101 101 327.32 327.32 103 103 370.38370.38 102 102 293.19293.19 101 102 103 處于項(xiàng)目最優(yōu)越位置，2層商業(yè)；首層層高5.4 米；兩面臨街，東北向?qū)G化廣場(chǎng)，臨近交通 要道，展示性強(qiáng)。店鋪面積較小。 投資性強(qiáng)，已有認(rèn)購國際公寓業(yè)主對(duì)此產(chǎn)品有 強(qiáng)烈意向； 是本項(xiàng)目主形象展示區(qū)域，且升值空間大； 目標(biāo)業(yè)態(tài)：高檔汽車品牌展

20、廳、名表首飾、高 檔咖啡店、高檔品牌概念店、銀行、高檔美發(fā) 目標(biāo)品牌：路虎、勞斯萊斯、costa咖啡、米 蘿咖啡、卡迪亞珠寶手表、寶馬服飾店、蘭博 基尼服飾店 3#3#樓底商特點(diǎn)：樓底商特點(diǎn)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 101101 869.38869.38 102102 358.87 103103 960.23 1 103103 102102 101101 1#1#樓底商特點(diǎn)：樓底商特點(diǎn)： 102，位置優(yōu)越，面積適中，消化速度較

21、快； 101、103面積偏大，與百年匯有總價(jià)層面競爭。 兩層商業(yè)；首層層高6.3米；位于十字路口，兩 面臨街人流量大，南面為商務(wù)區(qū)（會(huì)展二期） 目標(biāo)業(yè)態(tài)：金融銀行、高檔休閑餐飲、品牌服 裝店 目標(biāo)品牌： 德意志銀行、渣打銀行、花期銀行、澳門豆撈、 星巴克、瑞士咖啡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 2235.72235.7 4 3層獨(dú)立商業(yè)體，總價(jià)與百年匯有直接競爭，格 局方正，利用率高，首層高5.4米； 帶屋頂花園，面積較大，適宜證券交

22、易所、銀行、 大型品牌旗艦店，可作為商街的主力店和形象店， 亦可購買后分塊轉(zhuǎn)租。 目標(biāo)業(yè)態(tài)：休閑娛樂型，高檔健身俱樂部、高檔 洗浴、一線品牌旗艦店、會(huì)員制會(huì)館。 目標(biāo)品牌：青鳥健身、金百合、紅寶石、洗浴浪 淘沙洗浴、蘋果電腦體驗(yàn)店 4#4#樓商業(yè)特點(diǎn)：樓商業(yè)特點(diǎn)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 586.28586.28 5 進(jìn)深短，開間大，沿街展示面大; 3層商業(yè)，首層層高5.4米； 東臨星河路，西對(duì)項(xiàng)目園林，北向正對(duì)jw萬 豪，人流

23、量大。 面積適中，相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)環(huán)境，也適宜口 碑傳播的私人會(huì)館、會(huì)員制茶舍。 目標(biāo)業(yè)態(tài)：國際精品服飾、時(shí)尚家居、高檔 汽車展廳、高檔美容美體保健、高檔美發(fā) 目標(biāo)品牌：無印良品，奔馳、捷豹、佐登妮 絲美容、法國唯美法爾美容美體俱樂部 5#5#樓底商特征樓底商特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇營銷篇 商業(yè)規(guī)

24、劃布局與業(yè)態(tài) 推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu)：報(bào)告結(jié)構(gòu)： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 一、商業(yè)推盤策略一、商業(yè)推盤策略 2 2、以租代售、以租代售1 1、直接對(duì)位銷售、直接對(duì)位銷售 3 3、大客戶推介、大客戶推介 提升項(xiàng)目調(diào)性，吸引客 戶，設(shè)置商業(yè)vip接待 人員+專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán) 隊(duì)（裝修設(shè)計(jì)）+全程 物業(yè)服務(wù)（拆散招租） dm目標(biāo)客戶登門拜訪 5000組商業(yè)投資客戶 為提高項(xiàng)目調(diào)性，實(shí) 現(xiàn)利潤最大化，吸納 國際一線品牌與租賃

25、者簽訂協(xié)議，按年繳 納租金，給與優(yōu)惠， 5年后租賃者有優(yōu)先 購買權(quán)。 組織客戶聯(lián)誼會(huì)，針 對(duì)如大連溫州商會(huì)、 銀行大客戶等，定向 推介我項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品 重點(diǎn)引導(dǎo)推售101、 102、103、501、 名流匯館 重點(diǎn)招租301、 302、303 重點(diǎn)推售4#樓 回款約7800萬 回款約9800萬 回款約-萬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 思源顧問21 報(bào)告結(jié)構(gòu)：報(bào)告結(jié)構(gòu)： 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)

26、目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 推廣節(jié)奏推廣節(jié)奏 4月5月6月7月9月8月11月10月12月 一、推廣計(jì)劃一、推廣計(jì)劃 示范區(qū)、示范區(qū)、 樣板間樣板間 首批入住首批入住 示范區(qū)盛大開放，提升大戶型產(chǎn)品調(diào)性 住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品 sohosoho 商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品 車位車位 鉑金公館 國際公寓 示范區(qū)開放，高調(diào)性主打36

27、層以上產(chǎn)品信息 星海廣場(chǎng)高使用 率soho領(lǐng)域 對(duì)客戶釋放車位發(fā)售信息 星海灣唯一商業(yè)綜合體，未來星海灣中心 借勢(shì)jw萬豪價(jià)值無限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 二、促銷策略二、促銷策略 1、建議底商贈(zèng)送櫥窗裝飾 u 能夠保證外立面的統(tǒng)一性，增加了產(chǎn)品的附加價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estat

28、e market 二、促銷策略二、促銷策略 2、帶回報(bào)銷售建議 解釋：依據(jù)底價(jià)，提高單價(jià)，將溢價(jià)的購房款分5年返還給購房者； 給投資客以信心，5年后此區(qū)域必將成為星海灣商業(yè)中心； 舉例說明： 房號(hào) 格 局 面積（平方米） 預(yù)估均價(jià)（元）底價(jià)（元） 102一拖二層 358.87 35,000.00 12,560,450.00 提高單價(jià)后358.8745,000.00 16,149,150.00 溢價(jià)1,000.00 3,588,700.00 每年返還給購房者：3,588,700.005=71.77萬 加之其出租價(jià)格即為26.19萬（每天2元每平方米） 這套商業(yè)的年收益是：97.96萬元 年投資回

29、報(bào)率為：6.07%（不包含商業(yè)自身增值） 5年投資回報(bào)率為：29.7%，即489.8 萬。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 促銷活動(dòng)建議促銷活動(dòng)建議 u 商業(yè)類產(chǎn)品說明會(huì) u 3#樓高端品牌入駐本項(xiàng)目之簽約活動(dòng) u溫州商會(huì)會(huì)員慈善晚會(huì) u jw萬豪底商簽約新聞發(fā)布會(huì) 二、促銷策略二、促銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success

30、 in real estate market 市場(chǎng)分析 星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競品分析 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃 營銷篇營銷篇 商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài) 推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 一、營銷主題一、營銷主題 u 以項(xiàng)目自身業(yè)主及商務(wù)辦公人群為主要以項(xiàng)目自身業(yè)主及商務(wù)辦公人群為主要 商業(yè)功能配給為出發(fā)點(diǎn)商業(yè)功能配給為出發(fā)點(diǎn) u 以城市未來商務(wù)客群及現(xiàn)有旅游

31、客群為以城市未來商務(wù)客群及現(xiàn)有旅游客群為 主要輻射商圈主要輻射商圈 u 在現(xiàn)有餐飲聚集及會(huì)展服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)在現(xiàn)有餐飲聚集及會(huì)展服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn) 行商業(yè)的延伸行商業(yè)的延伸 u 項(xiàng)目項(xiàng)目“合力合力”的打造的打造 生活服務(wù)區(qū)域：高端公生活服務(wù)區(qū)域：高端公 寓配套商業(yè)為主寓配套商業(yè)為主 現(xiàn)有餐飲聚集區(qū)現(xiàn)有餐飲聚集區(qū) 域：以大中型餐域：以大中型餐 飲商家為主飲商家為主 新興新興cbdcbd商務(wù)區(qū)域：商務(wù)區(qū)域： 以商務(wù)配套商業(yè)為以商務(wù)配套商業(yè)為 主主 區(qū)域亮點(diǎn)：以旅游客區(qū)域亮點(diǎn)：以旅游客 流及會(huì)展延伸為方向流及會(huì)展延伸為方向 區(qū)域核心商業(yè)中心：區(qū)域核心商業(yè)中心： 生活類基礎(chǔ)消費(fèi)（零生活類基礎(chǔ)消費(fèi)（零 售）聚

32、集售）聚集 “商務(wù)休閑商業(yè)街區(qū)商務(wù)休閑商業(yè)街區(qū)” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 二、整體項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向二、整體項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向商務(wù)綜合大盤的入市商務(wù)綜合大盤的入市 立地條件要求立地條件要求 項(xiàng)目產(chǎn)品組成：以商務(wù)型綜合體為主（公寓/寫字樓/酒店/配套底商） 區(qū)域零售核心商圈-和平廣場(chǎng)距離項(xiàng)目2km以內(nèi) 項(xiàng)目地處cbd區(qū)域緊鄰會(huì)展及星海灣廣場(chǎng) 城市開發(fā)進(jìn)程要求城市開發(fā)進(jìn)程要求 cbd區(qū)域的日益形成，為區(qū)域發(fā)展提供市場(chǎng)基礎(chǔ) 星海灣區(qū)域發(fā)展

33、-會(huì)展/旅游 公寓/餐飲商務(wù)辦公/酒店休閑 商業(yè)發(fā)展新起點(diǎn)要求商業(yè)發(fā)展新起點(diǎn)要求 與周邊項(xiàng)目發(fā)展的錯(cuò)位 綜合大盤及城市綜合體項(xiàng)目的營運(yùn)已在大連具有較大的市場(chǎng)基礎(chǔ) 項(xiàng)目整盤品牌需求項(xiàng)目整盤品牌需求 以商務(wù)綜合體配套商業(yè)入市以商務(wù)綜合體配套商業(yè)入市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all the help you need to success in real estate market 商業(yè)發(fā)展主題商業(yè)發(fā)展主題 樹立區(qū)域新興樹立區(qū)域新興“商務(wù)休閑商業(yè)街區(qū)商務(wù)休閑商業(yè)街區(qū)”的主形象。的主形象。 u 以項(xiàng)目硬件條件為基礎(chǔ)，借助區(qū)域發(fā)展及競品特征，合力打造以項(xiàng)目硬件條件為基礎(chǔ)，借助區(qū)域發(fā)展及競品特征，合力打造 u 新型商業(yè)集合體。新型商業(yè)集合體。 u 新興cbd區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求 u 與周邊現(xiàn)有公寓配套商業(yè)為主導(dǎo)的方向的錯(cuò)位 u 產(chǎn)品物業(yè)特征需求以街區(qū)式商業(yè)進(jìn)行開發(fā) 在自身新興商業(yè)街區(qū)形成和發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)契入到整個(gè)星海灣區(qū)在自身新興商業(yè)街區(qū)形成和發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)契入到整個(gè)星海灣區(qū) 域商業(yè)發(fā)展之中，提升項(xiàng)目整體商業(yè)競爭力，應(yīng)自成一體。域商業(yè)發(fā)展之中，提升項(xiàng)目整體商業(yè)競爭力，應(yīng)自成一體。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 we provide all th