同策3月昆山花橋徐公橋路地塊市場(chǎng)定位報(bào)告

1、花橋徐公橋路地塊市場(chǎng)定位報(bào)告花橋徐公橋路地塊市場(chǎng)定位報(bào)告 2010.32010.3 2 寫在前面寫在前面 花橋徐公橋路地塊， 地處昆山與上海連接處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出， 而項(xiàng)目所在的花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)規(guī)劃正穩(wěn)步落實(shí)成形， 區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套日趨完善，商務(wù)氛圍日漸濃郁。 在這樣一個(gè)緊鄰上海、具有國(guó)際視野的商務(wù)區(qū)內(nèi)， 地塊“扮演什么樣的角色扮演什么樣的角色”將是報(bào)告要去努力破解的難題 3 項(xiàng)目報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目報(bào)告內(nèi)容 項(xiàng)目區(qū)域分析項(xiàng)目區(qū)域分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 附件：上海重要總部基地個(gè)案附件：上海重要總部基地個(gè)案 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 4 項(xiàng)目

2、區(qū)域分析項(xiàng)目區(qū)域分析 5 區(qū)位分析區(qū)位分析昆山的地理優(yōu)勢(shì)毋庸置疑昆山的地理優(yōu)勢(shì)毋庸置疑 上海和蘇州兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的接軌趨勢(shì)明顯上海和蘇州兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的接軌趨勢(shì)明顯, ,更加速了昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。更加速了昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 昆山是上海和蘇州的昆山是上海和蘇州的“中心花園中心花園”，滬、寧大通道的咽喉位置，滬、寧大通道的咽喉位置 6 上 海 上 海 區(qū)位分析區(qū)位分析花橋是昆山連接上海的東大門花橋是昆山連接上海的東大門 花橋更是在昆山最東端、緊鄰上海安亭和青浦，受上海輻射影響非常明顯?；蚋窃诶ド阶顤|端、緊鄰上海安亭和青浦，受上海輻射影響非常明顯。 7 區(qū)位分析區(qū)位分析花橋國(guó)際商務(wù)城是花橋連接上海的

3、東大門花橋國(guó)際商務(wù)城是花橋連接上海的東大門 上 海 上 海 花花 橋橋 國(guó)國(guó) 際際 商商 務(wù)務(wù) 城城 安亭國(guó)際汽車城安亭國(guó)際汽車城 花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)又在花橋最東端，距上海安亭僅一步之遙，同城化特征明顯?；驀?guó)際商務(wù)區(qū)又在花橋最東端，距上海安亭僅一步之遙，同城化特征明顯。 8 區(qū)位分析區(qū)位分析“大虹橋規(guī)劃大虹橋規(guī)劃”城市騰飛的翅膀城市騰飛的翅膀 n虹橋交通樞紐將京滬高鐵和滬寧城鐵、滬杭城鐵的 起始站和終點(diǎn)站，這三條線路連接起的，是全中國(guó) 經(jīng)濟(jì)最活躍的城市群。不僅于此，虹橋交通樞紐里 還包括了機(jī)場(chǎng)、地鐵換乘站、公交brt系統(tǒng)以及與 之配套的大量城市道路交通擴(kuò)容改造，其輻射潛力 遠(yuǎn)超當(dāng)前的上海站以及上

4、海南站。 n上海下定決心要成為“世界金融中心”和“全球航 運(yùn)中心”，那自然就要全城聯(lián)動(dòng)發(fā)展，一個(gè)陸家嘴 和一個(gè)臨港新城顯然不可能承載這樣偉大的夢(mèng)想， 而是要靠整個(gè)城市去詮釋。從這個(gè)角度上來(lái)看，大 虹橋從功能上來(lái)看無(wú)外乎是一個(gè)車站，但從城市發(fā) 展的角度上來(lái)看，卻是一個(gè)很重要的騰飛翅膀。 9 區(qū)位分析區(qū)位分析“大虹橋規(guī)劃大虹橋規(guī)劃”使區(qū)塊成為長(zhǎng)三角最直接對(duì)接點(diǎn)使區(qū)塊成為長(zhǎng)三角最直接對(duì)接點(diǎn) n 上海虹橋交通綜合樞紐將建成世界 最大的集航空、城際鐵路、高速鐵 路、軌道交通、等多種換乘方式于 一體的超大型交通綜合體，規(guī)劃面 積86平方公里。 n “大虹橋”已被正式定位為：上海 國(guó)際貿(mào)易中心，與浦東貿(mào)易區(qū)

5、塊不 同，它對(duì)接的目標(biāo)是“長(zhǎng)三角”。 n 花橋商務(wù)城距離虹橋綜合交通樞紐 車程僅15分鐘，成為長(zhǎng)三角最直接 對(duì)接點(diǎn)。 10 區(qū)位分析區(qū)位分析軌道交通軌道交通11號(hào)線昆山延伸段使出行更便捷號(hào)線昆山延伸段使出行更便捷 n地鐵地鐵11號(hào)線延伸段在上海境內(nèi)長(zhǎng)約號(hào)線延伸段在上海境內(nèi)長(zhǎng)約0.44公里，公里，由上海安亭墨玉路站向西延伸由上海安亭墨玉路站向西延伸 5.765.76公里至昆山花橋，設(shè)置公里至昆山花橋，設(shè)置3 3個(gè)站點(diǎn)個(gè)站點(diǎn) ，沿途經(jīng)過(guò)花橋國(guó)際商務(wù)城。，沿途經(jīng)過(guò)花橋國(guó)際商務(wù)城。 11 區(qū)位分析區(qū)位分析軌道交通軌道交通11號(hào)線昆山延伸段使出行更便捷號(hào)線昆山延伸段使出行更便捷 n商務(wù)中心核心區(qū)步行至商

6、務(wù)中心核心區(qū)步行至1111號(hào)線安亭墨玉路站號(hào)線安亭墨玉路站1212分鐘，分鐘，20102010年年5 5月通車。月通車。 n1111號(hào)線延伸段有望號(hào)線延伸段有望20122012年建成通車年建成通車 ，屆時(shí)，屆時(shí)3535分鐘直達(dá)上海徐家匯。分鐘直達(dá)上海徐家匯。 n先導(dǎo)區(qū)接駁站位于花橋商務(wù)中心核心區(qū)。先導(dǎo)區(qū)接駁站位于花橋商務(wù)中心核心區(qū)。 12 交通分析交通分析完善立體交通，納入上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈完善立體交通，納入上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 n同三高速、滬寧高速、312國(guó)道、外青凇公路，便 捷連通上海、蘇州、南京等城市。 n商務(wù)城距虹橋機(jī)場(chǎng)僅25公里，浦東機(jī)場(chǎng)80公里， 便捷通達(dá)全國(guó)和世界各地。 n2010年建

7、成的滬寧城鐵在花橋設(shè)站，每10分鐘一 趟，出站10分鐘即可抵達(dá)商務(wù)城。 n2012年建成的京滬高鐵將在昆山設(shè)站，每3分鐘一 趟高速列車往返京滬。 n軌道11號(hào)線延伸段將在花橋設(shè)站，安亭墨玉路站距 商務(wù)城先導(dǎo)區(qū)僅400米 。 n商務(wù)城距2010年投入運(yùn)行的上海虹橋綜合交通樞 紐車行僅15分鐘，即可融入上海便捷交通網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)將使花橋與上海的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)將使花橋與上海的“同城效應(yīng)同城效應(yīng)”更加凸顯更加凸顯 13 產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析昆山有世界級(jí)的加工制造業(yè)基地昆山有世界級(jí)的加工制造業(yè)基地 n09年，昆山gdpgdp17501750億，比上年增長(zhǎng)16%以上。 n09年，昆山工業(yè)產(chǎn)值工業(yè)產(chǎn)值580

8、05800億 n1 1個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，7 7個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。其中千億級(jí)集群it產(chǎn) 業(yè)（通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備）產(chǎn)值2545.25億，環(huán)比 增長(zhǎng)36.2%，總量占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值55.9%。 n通用設(shè)備、電氣機(jī)械、精細(xì)化工、交通運(yùn)輸設(shè)備、塑料制品、儀器儀 表及文化辦公用機(jī)械制造、專用設(shè)備制造等百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 值1227.67億。 n目前，來(lái)自世界5555個(gè)國(guó)家和地區(qū)個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者,興辦了50005000多個(gè)外資多個(gè)外資 項(xiàng)目項(xiàng)目。 n 世界世界500500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)中有2828家家在昆山投資了6363個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目。 n昆山民營(yíng)企業(yè)總數(shù)民營(yíng)企業(yè)

9、總數(shù)達(dá)到1800018000多家。 雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，為花橋國(guó)際商務(wù)城發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，為花橋國(guó)際商務(wù)城發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間 14 產(chǎn)業(yè)分析產(chǎn)業(yè)分析上海國(guó)際金融和國(guó)際航運(yùn)兩個(gè)中心建設(shè)的機(jī)遇上海國(guó)際金融和國(guó)際航運(yùn)兩個(gè)中心建設(shè)的機(jī)遇 n上海國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際金融中心的 建設(shè)在提升上海國(guó)際影響力、強(qiáng)化上海 作為世界重要區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心地位的同 時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)勢(shì)輻射周邊。 n隨著上海經(jīng)濟(jì)中心和金融中心地位的 不斷增強(qiáng)，商務(wù)成本也會(huì)越來(lái)越高，商 務(wù)外溢必將持續(xù)發(fā)生。上海郊區(qū)和臨近 上海的江浙地區(qū)成為承接此次外溢的重 要據(jù)點(diǎn)。 n虹橋交通樞紐的建設(shè)，使大虹橋被正 式定位為：上海國(guó)際貿(mào)易中心

10、，形成長(zhǎng) 三角貿(mào)易功能集聚區(qū)。 15 規(guī)劃分析規(guī)劃分析高起點(diǎn)的國(guó)際商務(wù)城高起點(diǎn)的國(guó)際商務(wù)城 地域面積：50平方公里，距離上海市中心不到25公里，西鄰昆山國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，東依 上海國(guó)際汽車城， 2007年6月被列為江蘇省國(guó)際服務(wù)外包示范基地。 總 定 位：融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇。 高起點(diǎn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，高層次開(kāi)發(fā)，建設(shè)有國(guó)際影響，國(guó)內(nèi)一流的以商務(wù)服務(wù)為 核心產(chǎn)業(yè)的國(guó)際大都市的衛(wèi)星商務(wù)城。 發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江蘇的政策優(yōu)勢(shì)，昆山的成本優(yōu)勢(shì)。發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江蘇的政策優(yōu)勢(shì)，昆山的成本優(yōu)勢(shì)。 16 規(guī)劃分析規(guī)劃分析花橋國(guó)際商務(wù)城四大發(fā)展產(chǎn)業(yè)花橋國(guó)際商務(wù)城四大發(fā)展產(chǎn)業(yè) n一是服務(wù)外包，包括跨

11、國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè) 集團(tuán)的it服務(wù)、客戶服務(wù)等外移外包。 n二是金融機(jī)構(gòu)后臺(tái)處理中心，包括銀行、證券、 保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、信用卡 服務(wù)和客戶呼叫中心等。 n三是制造業(yè)企業(yè)的區(qū)域性總部，包括運(yùn)營(yíng)中心、 研發(fā)中心、采購(gòu)中心、營(yíng)銷中心、管理服務(wù)中 心等。 n四是物流采購(gòu)中心，以及與之相配套的酒店、 商業(yè)、文化和居住等項(xiàng)目。 17 規(guī)劃分析規(guī)劃分析商務(wù)城打造三大特色基地商務(wù)城打造三大特色基地 海峽兩岸商貿(mào)合作區(qū)（現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地）海峽兩岸商貿(mào)合作區(qū)（現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地） 臺(tái)灣金融、電信、批發(fā)（展覽、展示）和研發(fā)設(shè)計(jì)四大關(guān)鍵性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，臺(tái)灣金融、電信、批發(fā)（展覽、展示）和研發(fā)設(shè)計(jì)四大關(guān)鍵

12、性服務(wù)產(chǎn)業(yè)， 以第三方物流為主要特色的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)以第三方物流為主要特色的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè) 服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地 大力發(fā)展以大力發(fā)展以金融金融bpobpo為主要特色的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主要特色的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè) 企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地 以研發(fā)銷售為主要特色的制造業(yè)企業(yè)區(qū)域總部以研發(fā)銷售為主要特色的制造業(yè)企業(yè)區(qū)域總部 項(xiàng)目在企業(yè)總部基地規(guī)劃區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在企業(yè)總部基地規(guī)劃區(qū)域內(nèi) 承接上海商務(wù)外溢承接上海商務(wù)外溢 18 政策分析政策分析政策成本優(yōu)勢(shì)明顯政策成本優(yōu)勢(shì)明顯 n商務(wù)城作為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)際服務(wù)外包基 地，除享受省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和江蘇省發(fā)展現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠政策外，江蘇省政府已同意 在資金、土地、稅

13、收等方面給予商務(wù)城最 大的支持。 n昆山出口加工區(qū)物流保稅疊加功能也將向 商務(wù)城延伸。 n商務(wù)城對(duì)具有龍頭帶動(dòng)作用的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目， 將采取“一事一議”、“一企一策”等方 法，最大限度地給予政策扶持。 19 結(jié)論結(jié)論四大優(yōu)勢(shì)助推花橋國(guó)際商務(wù)城美好發(fā)展前景四大優(yōu)勢(shì)助推花橋國(guó)際商務(wù)城美好發(fā)展前景 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 政策成本優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢(shì) 綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì) 20 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 21 地理位置地理位置位于江蘇花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越位于江蘇花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目地處江蘇昆山與上海安亭交界處，昆山花橋鎮(zhèn)項(xiàng)目地處江蘇昆山與上海安亭交界處，昆山花橋鎮(zhèn)312312國(guó)道以北、徐公橋路以西國(guó)道

14、以北、徐公橋路以西 22 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀已平整，呈方正矩形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)已平整，呈方正矩形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì) 23 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊名稱地塊名稱昆山花橋徐公橋路地塊昆山花橋徐公橋路地塊 地塊四至地塊四至東至東至徐公橋路徐公橋路，西至雙華路，南至，西至雙華路，南至g312g312國(guó)道，北至蓮青路國(guó)道，北至蓮青路 占地面積占地面積168967168967平方米平方米 容容 積積 率率 1.51.5以下以下 建筑密度建筑密度45%45%以下以下 綠綠 化化 率率不小于不小于25%25% 規(guī)劃用途規(guī)劃用途住宅及配套商業(yè)用地住宅及配套商業(yè)用地 出讓年限出讓年限商業(yè)商業(yè)4040

15、年年 24 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀緊鄰緊鄰312312國(guó)道，快速接通上海安亭汽車城和市區(qū)國(guó)道，快速接通上海安亭汽車城和市區(qū) 蓮青路 312國(guó)道 雙華路 徐公橋路 地塊 25 周邊機(jī)能圖周邊機(jī)能圖各種配套資源豐富，未來(lái)生活辦公兩相宜各種配套資源豐富，未來(lái)生活辦公兩相宜 項(xiàng)目周邊辦公樓、綜合住宅區(qū)、展覽中心、商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、學(xué)校資源豐富， 商務(wù)城旨在打造一座融生活辦公購(gòu)物于一體的現(xiàn)代化城區(qū)。 河流 26 總總 結(jié)結(jié) n項(xiàng)目位于花橋商務(wù)城核心區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)； n周邊各種配套正在建設(shè)中，區(qū)域人氣、商務(wù)氣氛、生活氣氛成熟仍需時(shí)日； n項(xiàng)目地塊方正，面積適中，且臨河流，具備打造生態(tài)型花園式總部辦公的自 身?xiàng)l件

16、； n項(xiàng)目所在區(qū)域辦公集聚正在發(fā)生，綠地總部大道、中茵國(guó)際商務(wù)花園、亞太 廣場(chǎng)期、中寰廣場(chǎng)、上海捷座等一批項(xiàng)目接近或已完工，目前租售中。 項(xiàng)目位于商務(wù)城項(xiàng)目位于商務(wù)城 “區(qū)域總部基地區(qū)域總部基地”規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍 27 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析 28 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 城市蘇州無(wú)錫常州昆山昆山排名 2004579925255031665483003 200566826619423322368900 200678308720843721091600 2007913468355443647101000 20081064079520750283120882 居民收入居民收入 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

17、強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，20092009年人均年人均gdpgdp達(dá)達(dá)1700017000美元美元 昆山與蘇錫常人均gdp對(duì)比表（單位：萬(wàn)元） 每年呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增漲勢(shì)頭，年均漲 幅在25左右，2005年之后人均 gdp超過(guò)蘇錫常三個(gè)城市，由產(chǎn)業(yè) 帶動(dòng)的昆山經(jīng)濟(jì)開(kāi)始顯現(xiàn)出其特有 的威力和實(shí)力。 29 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 居民收入居民收入昆山人城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于蘇錫常昆山人城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于蘇錫常 城市蘇州無(wú)錫常州昆山昆山排名 200516276160051458916809 200618632181891664919016 200721260208981908921927

18、200823867236052159224808 同人均gdp一樣，人均可支配收入在 05-08年間排名第一，較其他三個(gè)城 市高出了1000-3000元之間，人民的 生活水平也得到了長(zhǎng)足的改善。 昆山和蘇錫常人均可支配收入表（單位：元）昆山和蘇錫常人均可支配收入表（單位：元） 30 居民收入居民收入 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)0909年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，成交量劇增年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，成交量劇增 08年受金融危機(jī)影響,樓市 低迷,全國(guó)各大城市成交量普 遍低迷,昆山市場(chǎng)也受影響。 08年成交量相比07年下降 48.7%。 09年成交量迅速反彈,全年 成交573.3萬(wàn),成交量較0

19、8 年上漲了106.76%。 31 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)昆山房地產(chǎn)市場(chǎng) 0909年昆山商品房成交價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，以擺脫年昆山商品房成交價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，以擺脫0808年低迷階段年低迷階段 08年受宏觀市場(chǎng)等因素 影響，成交量與成交價(jià)相 比07年增幅不大。 09年昆山商品房成交價(jià) 格達(dá)到5850元/。 32 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)昆山房地產(chǎn)市場(chǎng) 2009年得益于市場(chǎng)大環(huán)境，昆山整體房?jī)r(jià)處于量升價(jià)增的狀態(tài)。 昆山處于上海和蘇州之間，在兩大城市的房產(chǎn)均價(jià)早已突破萬(wàn)元 每平方米的情況下，現(xiàn)昆山6000元/平方米的均價(jià)依然具有很強(qiáng)的 吸引力和上升空

20、間。 2009年底，上海樓市成交量已經(jīng)開(kāi)始回落的時(shí)候，據(jù)昆山搜房網(wǎng) 統(tǒng)計(jì)，2009年12月昆山樓市全市共成交7987套，與11月份相比還 增加323套。進(jìn)入2010年，在周邊市場(chǎng)成交量巨幅下降的情況下， 昆山樓盤成交數(shù)并沒(méi)有大幅下降的跡象 ，依舊保持在每日100套出 頭的成交量。 33 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 2009年昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)成交68584 套，與08年相比增加41306套，增幅為 151.4%。這也是昆山商品房交易歷史上 的新高。 2009年昆山樓市全市樓盤供應(yīng)73個(gè)，房 源批準(zhǔn)銷售總量為201295套，與去年相 比增加50959套，增幅為33.9%。 從區(qū)域成交情況來(lái)

21、看，2009的昆山成交 前三名區(qū)域是花橋、玉山和開(kāi)發(fā)區(qū)?；?橋2009年總成交16980套，比08年上漲 了206.4%，成交量占全市總成交24.8%。 地理位置使花橋儼然成了上?？屯顿Y置 業(yè)的首選地。 34 昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境昆山宏觀市場(chǎng)環(huán)境 2009全年花橋商品房總成交量16353 套、總成交面積119.6萬(wàn)平方米、總成 交金額82.75億元分別占到全市全年比 重24.8%、17.2%、20.4%。 2009年12月的昆山樓市成交前三名 區(qū)域是花橋、玉山和開(kāi)發(fā)區(qū)。其中， 花橋12月總成交2340套，比11月上漲 了12.7%，成交量占全市總成交近3成。 在12月全市熱銷樓盤統(tǒng)計(jì)前十名中， 花

22、橋樓盤住宅占半壁江山。 進(jìn)入2010年，在周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)成 交萎靡的情況下，花橋鎮(zhèn)的成交量不 降反升，占昆山市總成交量28.8%，區(qū) 位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)。 35 周邊項(xiàng)目分布圖周邊項(xiàng)目分布圖 36 綠地總部大道 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 地址：綠地大道261號(hào) 開(kāi)發(fā)商：昆山綠地家世界商業(yè)管理有限公司 占地面積：72850平方米 建筑面積：88000平方米 容積率：1.2 物業(yè)類型：5幢3f；2幢8f；2幢24f等。集中式辦公樓和分散式花園總部辦公兩大類型 價(jià)格：8000元/平米（高層辦公）、花園辦公已售完8000元（包租） 面積：小面積辦公，60-165平米 交通：近臨r11線、312國(guó)道及a3

23、0、滬寧城際鐵路；小區(qū)公交和102路 銷售模式：包租，綠地商業(yè)集團(tuán)承諾5年40%的回報(bào)返租金。 優(yōu)惠政策：入駐總部大道的企業(yè)將享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策 項(xiàng)目定位：整體功能定位為“辦公+商業(yè)”的商辦混合模式 37 地址：花橋外青松公路和靜路 開(kāi)發(fā)商：昆山市曹安投資發(fā)展有限公司 占地面積：50萬(wàn)方 功能規(guī)劃： 國(guó)際商貿(mào)中心：規(guī)劃建設(shè)國(guó)際商務(wù)大廈、國(guó)際商貿(mào)大廈和國(guó)際商務(wù)酒店等。 國(guó)際物流園：規(guī)劃面積300公頃，建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、采購(gòu)、配送集散基地。 江蘇昆山私營(yíng)外貿(mào)企業(yè)創(chuàng)業(yè)園：中小型外貿(mào)企業(yè)孵化器。 國(guó)際展示展銷中心：占地30公頃，建設(shè)會(huì)展中心及各類中小展示展銷場(chǎng)館。 項(xiàng)目定位：集國(guó)內(nèi)外商貿(mào)辦公、展示展銷、倉(cāng)儲(chǔ)

24、物流、研發(fā)教育、商住休閑為一體的綜 合性國(guó)際商務(wù)中心。 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 大上海國(guó)際商貿(mào)中心（已售罄） 38 中茵國(guó)際商務(wù)花園 地址：綠地大道、徐公橋路交匯處 開(kāi)發(fā)商：江蘇中茵置業(yè)有限公司 占地面積：34217.1平米 建筑面積：88887萬(wàn)方 容積率：2.3 開(kāi)盤時(shí)間：08-5月 交房時(shí)間：09-10-30 物業(yè)類型：圍合式布局概念的現(xiàn)代商務(wù)花園辦公建筑 價(jià)格：8200元/平方米（不包租），14000元/平方米（包租） 面積：主力戶型50-60平米 層高：7層 銷售模式：分包租5年和不包租兩種，其中包租年回報(bào)率8% 項(xiàng)目定位：集創(chuàng)業(yè)辦公基地、總部辦公基地、白領(lǐng)俱樂(lè)部以及高檔特色商業(yè)中

25、心等為一 體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范園。 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 39 永泰國(guó)際大廈 地址：昆山市花橋鎮(zhèn)312國(guó)道南南側(cè)，外青松公路西側(cè) 開(kāi)發(fā)商：昆山市曹安供銷有限公司 占地面積：3590平方米 建筑面積：27044平方米 容積率：7.4 物業(yè)類型：19層寫字樓 價(jià)格：8800元/平方米（5年8%收益率包租） 面積：70130平方米自由靈活戶型 配套：硅湖大學(xué)、華東臺(tái)商子女學(xué)校、中福會(huì)幼兒園、中行， 工行，建行、同濟(jì)大學(xué)附屬醫(yī)院 項(xiàng)目特色：距離11號(hào)線墨玉路站800米左右，全現(xiàn)房，包租5年， 8%年回報(bào)，前兩年投資效益直接返還。 項(xiàng)目定位：低成本商務(wù)中心小戶辦公。 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 40 亞

26、太廣場(chǎng)（期） 地址：兆豐路18號(hào) 開(kāi)發(fā)商：江蘇美樂(lè)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：32513.60平方米 建筑面積：150000平方米 容積率：4.07 物業(yè)類型：1幢26層高層。4層商業(yè)群房，22層辦公 價(jià)格：5-16層標(biāo)準(zhǔn)層高均價(jià)9200元/平方米， 17-25層4.8m層高均價(jià)15000元/平方米 面積：50-70平方米 優(yōu)惠政策：入住企業(yè)享受政策支持與三年免稅三年減半的特大稅收政策 配套設(shè)施：希爾頓五星級(jí)酒店，1500畝中國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心，1800畝穎奕高爾夫球場(chǎng)， 易買得錦江之星，麥當(dāng)勞，肯德基，五星電器，醫(yī)院，學(xué)校等 項(xiàng)目定位：亞太廣場(chǎng)是商務(wù)城首個(gè)集辦公、娛樂(lè)、商業(yè)、會(huì)議為一體的標(biāo)志

27、性綜合商務(wù) 項(xiàng)目，期辦公樓已入住全球500強(qiáng)凱捷集團(tuán)、華道數(shù)據(jù)等眾多著名企業(yè)。 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 41 上海捷座 地址：昆山市花橋鎮(zhèn)和豐路333號(hào) 開(kāi)發(fā)商：第一上海置業(yè)（昆山）有限公司 占地面積：30000平方米 建筑面積：120000平方米 容積率：4.06 物業(yè)類型：酒店式公寓、寫字樓 價(jià)格：6500元/平方米 面積：40118平方米 配套：花橋中心醫(yī)院，易買得，蘇寧電器，工行，農(nóng)行， 中福綠地幼兒園 項(xiàng)目特色：距離11號(hào)線墨玉路站500米左右，以及陸安高速、 102、222路等多條交通線路到達(dá)市區(qū)各方向，距離安亭汽 車城500米左右。 項(xiàng)目定位：商務(wù)城內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。 周邊項(xiàng)目介

28、紹周邊項(xiàng)目介紹 42 中寰廣場(chǎng) 地址：曹安路與曹新路交叉口 開(kāi)發(fā)商：昆山中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：15589平方米 建筑面積：83894平方米 容積率：4.8 物業(yè)類型：2棟26層建筑，一棟辦公，一棟公寓，住宅建筑面積為 33079.36平方米，商業(yè)辦公用房為：40700.55平方米 價(jià)格：8500元/平方米 面積：100170平方米（可自由分割） 配套：華聯(lián)超市，易買得，蘇寧電器，工行，農(nóng)行，綠地國(guó)際學(xué)校 項(xiàng)目特色：大堂挑高14米，比金茂大廈高3米9，比恒隆廣場(chǎng)高5米； 由世界五大行之一世邦魏理仕擔(dān)任物業(yè)管理；在5a標(biāo)準(zhǔn)配置的智能 化系統(tǒng)基礎(chǔ)上，突破性的采用六類非屏蔽光纜布線系統(tǒng)，光

29、纖入戶， 并真正實(shí)現(xiàn)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。 項(xiàng)目定位：商務(wù)城內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 43 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 壹克拉 地址：花安路99號(hào)，312國(guó)道花橋收費(fèi)站向西300米 開(kāi)發(fā)商：蘇州佳福娛樂(lè)有限公司昆山分公司 占地面積：9900平方米 建筑面積：69000平方米 容積率：5 物業(yè)類型：地上28層，地下2層，13層為商業(yè)層 429層為公寓層. 價(jià)格：9200元/平方米（尚剩高區(qū)），毛坯房 面積：50平方米左右，70平方米左右 項(xiàng)目特色：70年產(chǎn)權(quán)住宅，采取酒店式管理，61.6%綠化率，電梯間設(shè)置連廊空中花園 44 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 中城花橋國(guó)際 地址：曹浦路188號(hào)

30、 開(kāi)發(fā)商：中城集團(tuán)昆山盈橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：238588平方米 建筑面積：357790萬(wàn)平方米 容積率：1.5 物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、5層花園洋房、 小高層及高層公寓、商業(yè)購(gòu)物街 價(jià)格：sohu公寓7500元/平方米（售罄） 聯(lián)排別墅200萬(wàn)300萬(wàn)（待定） 面積：souh公寓50平方米左右，聯(lián)排別墅250平方米左右 項(xiàng)目定位：商務(wù)城內(nèi)綜合住宅小區(qū)，物業(yè)類型多樣。 45 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 鑫苑國(guó)際城市花園 地址：綠地大道南側(cè)近a30 開(kāi)發(fā)商：昆山鑫苑置業(yè)有限公司 占地面積：20萬(wàn)平方米 建筑面積：60萬(wàn)平方米 容積率：2.6 物業(yè)類型：22棟33層高層，1棟18層高層， 3棟

31、4層多層花園洋房，配套商業(yè)面積約1萬(wàn)平方米 價(jià)格：8200元/平方米 面積：70%90平方米以下，三房120-140平方米，花園洋房140-160平方米 項(xiàng)目特色：建筑密度低，周邊配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目定位：西上海，為年輕的新上海人打造的原生態(tài)住宅小區(qū) 46 周邊項(xiàng)目介紹周邊項(xiàng)目介紹 地址：徐公橋路東側(cè)、綠地大道北側(cè)、光明路南側(cè) 開(kāi)發(fā)商：昆山國(guó)瑞置業(yè)有限公司 占地面積：49224萬(wàn)平方米 建筑面積：160964萬(wàn)平方米 容積率：2.8 物業(yè)類型：高層公寓 價(jià)格：8200元/平方米 面積：一房54平方米，二房94平方米，四房147平方米 項(xiàng)目特色：2+1戶型，項(xiàng)目配套完善 上海?；▓@ 47 周邊項(xiàng)目

32、介紹周邊項(xiàng)目介紹 常發(fā)香城灣 地址：綠地大道1333號(hào)花園路口 開(kāi)發(fā)商：昆山常發(fā)置業(yè)有限公司 占地面積：186623平方米 建筑面積：318099平方米 容積率：1.7 物業(yè)類型：小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅 價(jià)格：高層8000元/平方米，花園洋房9500元/平方米（待定） 項(xiàng)目特色：綜合住宅社區(qū)，物業(yè)類型多樣，配套齊全，緊臨綠地香榭麗大道 48 周邊市場(chǎng)總結(jié)（辦公部分）周邊市場(chǎng)總結(jié)（辦公部分） n租售辦公項(xiàng)目分布在交通干道312國(guó)道兩旁； n辦公物業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)高層辦公為主，其主要分布在近上海郊環(huán)線 a30和312國(guó)道兩旁；其次低層花園辦公主要分布在國(guó)際商務(wù)城內(nèi) 沿312國(guó)道和綠地大道往西

33、的縱深區(qū)域內(nèi)。 n項(xiàng)目體量在10萬(wàn)平方米左右，多數(shù)低于10萬(wàn)平方米。 n基本以小面積小面積sohosoho為主為主，面積在50平方米左右，銷售均價(jià)在 7500-9000元/平方米；有包租或有2層使用空間的單元售價(jià)在 1200015000元/平方米左右，銷售情況良好，基本售罄，已成交 客戶80%為投資客，2010年推盤量不多。 n辦公樓可整層打通分割的項(xiàng)目09年中進(jìn)入銷售階段，單元面積多控 制在50150平方米左右，可自由分割，售價(jià)在60008500元/平方 米，目前去化情況在40%左右，自用、投資各占50%。 n客戶群上?？蛻粽?0%、昆山30%、蘇州10%，部分soho項(xiàng)目上 ?？蛻粽?0%

34、。 n辦公物業(yè)對(duì)入住企業(yè)均可享受到商務(wù)區(qū)政府優(yōu)惠政策。 49 n住宅項(xiàng)目位置多集中在綠地大道南側(cè)，北側(cè)現(xiàn)有 項(xiàng)目為上海裕花園和中城花橋國(guó)際。 n住宅項(xiàng)目體量都比較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。 n物業(yè)類型齊全，基本能覆蓋客戶各層次需求。 n目前，高層住宅售價(jià)在8000元/平方米，花園洋 房售價(jià)在9500元/平方米，別墅售價(jià)在11000元/平 方米。 n開(kāi)發(fā)已近5年的綠地21城為區(qū)內(nèi)標(biāo)桿樓盤，綠地 大道兩側(cè)配套齊全，為周邊樓盤積聚不少人氣。 n已成交客戶中80%為上?？蛻?，多以投資為主。 n小高層、高層銷售情況良好，現(xiàn)可售單元不多， 2010年區(qū)內(nèi)推盤量大，各類型物業(yè)均有。 周邊市場(chǎng)總結(jié)（住宅部分）周邊市場(chǎng)總

35、結(jié)（住宅部分） 50 昆山總部基地項(xiàng)目昆山總部基地項(xiàng)目 中邦moho 地址：城北長(zhǎng)江北路888號(hào)（京阪路口），距蘇昆太高速出口200米 開(kāi)發(fā)商：中邦投資開(kāi)發(fā)（昆山）有限公司 占地面積：18萬(wàn)平方米，一期占地5萬(wàn)平方米 規(guī)劃：一期推出32棟，2010年3月交付，共分3期 物業(yè)類型：商務(wù)寫字樓，地下1層，地上2層或3層 面積：a戶型地上1265平方米，地下470平方米 c戶型地上815平方米，地下320平方米 可分割單套面積3301700平方米。 價(jià)格：5000元/平方米 銷售情況：目前簽約客戶10幾戶，上海、昆山、蘇州均有，知名企業(yè)沒(méi)有 項(xiàng)目特色：moho系列，項(xiàng)目中心約10萬(wàn)平米的天然湖泊 ，

36、配有私密高級(jí)商務(wù)會(huì)所 項(xiàng)目定位：打造昆山全新的商務(wù)理念即商務(wù)辦公、休閑度假、會(huì)館接待、企業(yè)形象 等多位一體的商務(wù)模式，對(duì)軟件相關(guān)業(yè)務(wù)公司有政策優(yōu)惠措施 51 昆山總部基地項(xiàng)目昆山總部基地項(xiàng)目 中邦moho戶型圖 52 中邦moho戶型圖 昆山總部基地項(xiàng)目昆山總部基地項(xiàng)目 53 昆山總部基地項(xiàng)目昆山總部基地項(xiàng)目 地址：城南項(xiàng)目南側(cè)為312國(guó)道、西側(cè)為339省道 開(kāi)發(fā)商：昆山純高投資有限公司 占地面積：377.6畝，一期開(kāi)發(fā)102畝 建筑面積：約35萬(wàn)平方米 物業(yè)類型：5層樓獨(dú)棟寫字樓為主、酒店式公寓、小面積辦公 面積：獨(dú)棟商務(wù)樓12002000平方米， 小面積辦公樓58200平方米，酒店式公寓3

37、050平方米。 價(jià)格：獨(dú)棟商務(wù)樓7200元/平方米，小面積辦公樓6800元/平方米 銷售情況：臺(tái)灣加盟產(chǎn)業(yè)中心入住吸引臺(tái)灣連鎖企業(yè)，知名企業(yè)有永和豆?jié){華東總部、 85度c，真鍋咖啡等。 項(xiàng)目特色：入駐園區(qū)的企業(yè)享有獨(dú)棟企業(yè)辦公樓的冠名權(quán) ，商業(yè)配套白領(lǐng)街區(qū)， 打造成昆山第一家面向臺(tái)商的一站式消費(fèi)街區(qū) 。 項(xiàng)目定位：集辦公、貿(mào)易、展示、研發(fā)、生活為一體的綜合型的獨(dú)棟式商務(wù)集聚區(qū) 。 聯(lián)邦國(guó)際現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園 54 聯(lián)邦國(guó)際戶型圖 昆山總部基地項(xiàng)目昆山總部基地項(xiàng)目 55 昆山總部基地項(xiàng)目昆山總部基地項(xiàng)目 聯(lián)邦國(guó)際戶型圖 56 現(xiàn)代廣場(chǎng)（mp) 地址：昆山市玉山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)偉業(yè)路8號(hào) 開(kāi)發(fā)商：網(wǎng)進(jìn)投資發(fā)展

38、有限公司 占地面積：18100平方米 建筑面積：103000平方米 容積率：5.69 物業(yè)類型：甲級(jí)寫字樓 價(jià)格：10500元/平方米 面積：551480平方米（可分割） 配套：柏廬公園、利得商業(yè)街、昆山葛江中學(xué)、虹橋醫(yī)院 項(xiàng)目特色：現(xiàn)代廣場(chǎng)為5a甲級(jí)純寫樓，以一流的純商務(wù)辦公環(huán) 境，讓您完全擺脫商住樓辦公的尷尬。昆山首個(gè)五星級(jí)酒店標(biāo) 準(zhǔn)精裝修大堂，十米挑空設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6米。 項(xiàng)目定位：建筑在財(cái)富之上的國(guó)際商務(wù)港，成為昆山的標(biāo)桿。 昆山辦公樓項(xiàng)目昆山辦公樓項(xiàng)目 57 曼哈頓國(guó)際 地址：昆山市玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路與白馬涇路交匯處 開(kāi)發(fā)商：超華投資發(fā)展有限公司 占地面積：8316平方米 建筑面積

39、：25198平方米 容積率：3.03 物業(yè)類型：甲級(jí)寫字樓 價(jià)格：9800元/平方米（裝修） 面積：401150平方米（可自由分割） 配套：超華歐尚購(gòu)物中心、中山路商業(yè)街、第一人民醫(yī)院、玉峰實(shí)驗(yàn)學(xué)校、工行、建行 項(xiàng)目特色：昆山市中心城區(qū)已建和在建寫字樓項(xiàng)目中配套標(biāo)準(zhǔn)最為高檔的5a甲級(jí)寫字樓。總高 99米，外加昆山唯一的高層旋轉(zhuǎn)餐廳，是目前昆山市中心城區(qū)最高的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目定位：昆山首座都市綜合體類的地產(chǎn)項(xiàng)目 昆山辦公樓項(xiàng)目昆山辦公樓項(xiàng)目 58 弘基財(cái)富廣場(chǎng) 地址：昆山市玉山鎮(zhèn)昆山市前進(jìn)東路順?lè)方唤缣?開(kāi)發(fā)商：昆山東之信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積：34286平方米 建筑面積：98380平

40、方米 容積率：2.5 物業(yè)類型：四星級(jí)酒店、公寓、低密度辦公、集中商業(yè) 價(jià)格：6000-7000元/平方米 面積：100300平方米 配套：超華歐尚購(gòu)物中心、中山路商業(yè)街、第一人民醫(yī)院、玉 峰實(shí)驗(yàn)學(xué)校、工行、建行 項(xiàng)目特色：集中商業(yè)4層；酒店式公寓27層，低密度辦公4-6層， 盡享桃花江、金雞河及黃浦城市公園得天獨(dú)厚的水景生態(tài)。 項(xiàng)目定位：一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、四星酒店、公寓、 辦公等功能為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。 昆山辦公樓項(xiàng)目昆山辦公樓項(xiàng)目 59 隆祺麗景國(guó)際 地址：昆山市玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路東路與黃浦江路交界處 開(kāi)發(fā)商：昆山隆祺置業(yè)有限公司 占地面積：28168平方米 建筑面積：180

41、000平方米 容積率：5 物業(yè)類型：住宅、五a甲寫字樓 、酒店式公寓 價(jià)格：10000元/平方米（包租） 面積：60900平方米（可自由分割） 配套：震川中學(xué)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、昆山農(nóng)村商業(yè)、宗仁卿醫(yī)院 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目由6棟高層項(xiàng)目組成。2棟為5星級(jí)酒店，分a座、 b座；2棟為甲級(jí)寫字樓；2棟為酒店公寓；每棟27層。寫字樓 部分包租3年，年回報(bào)8%，在總房款中扣除，也可購(gòu)買自用。 項(xiàng)目定位：昆山東部副中心重要的商辦大樓 昆山辦公樓項(xiàng)目昆山辦公樓項(xiàng)目 60 昆山辦公樓市場(chǎng)總結(jié)昆山辦公樓市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目名稱 總建面積 （） 已推面積（） 已售面積 （） 當(dāng)期可售面 積（） 未來(lái)供應(yīng)量 （） 中寰廣場(chǎng)83

42、893.9473770.0252941.81 20828.21 10123.92 中茵國(guó)際商務(wù)花園8888776770.3355239.65 21530.68 12116.67 綠地總部大道159906.61130189.9252120.52 78069.40 29716.69 上海捷座120000120000 永泰國(guó)際大廈2704442353826.00 409.00 22809 弘基財(cái)富廣場(chǎng)979038646763538.05 22928.95 11436 現(xiàn)代廣場(chǎng)10362081587.7470050.08 11537.66 22032.26 曼哈頓國(guó)際90427.4888743.366

43、4008.05 24735.31 1684.12 隆祺麗景國(guó)247001.61 64536.63 108291.76 預(yù)計(jì)：預(yù)計(jì)：338210.42338210.42 未來(lái)供應(yīng)量預(yù)估 61 昆山辦公樓市場(chǎng)總結(jié)昆山辦公樓市場(chǎng)總結(jié) 2009年全年，昆山辦公樓市場(chǎng)總的成交面積為24.99萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，僅占昆山商品房市場(chǎng)總成交面積 的3.78%，總體市場(chǎng)容量不大，成交均價(jià)為6311.2元元/平方米平方米，基本與商品房成交均價(jià)持平。 昆山辦公樓市場(chǎng)的分布主要集中在： 1、中心城區(qū) 這部分寫字樓很多都是由市場(chǎng)需求引發(fā)的，所以不少是改建樓，像新百商務(wù)會(huì)館、誠(chéng)泰商務(wù)廣場(chǎng)、 名仕商

44、務(wù)中心。這里的寫字樓以私營(yíng)企業(yè)、臺(tái)商、企事業(yè)單位、日資企業(yè)居多。 2、開(kāi)發(fā)區(qū) 前進(jìn)路沿線臨近市政府、科博中心作為城市副中心聚集了相當(dāng)數(shù)量的辦公項(xiàng)目，銀行、證券交易、 政府機(jī)關(guān)等單位入住比例較高。 3、城南區(qū) 該區(qū)域臨近出口加工區(qū)，配合雙鐵站的交通樞紐建立，城市規(guī)劃南擴(kuò)。主要樓盤有日月星城、利得 國(guó)際、吉田國(guó)際廣場(chǎng)和現(xiàn)代廣場(chǎng)，入住企業(yè)以電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。 4、花橋 花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)的設(shè)立，且俱佳的地理位置已形成了一定開(kāi)發(fā)規(guī)模，以小面積、投資客為主。 市場(chǎng)概況 62 昆山辦公樓市場(chǎng)總結(jié)昆山辦公樓市場(chǎng)總結(jié) n昆山目前寫字樓配置總體水平較低，真正5a級(jí)智能化寫字樓可以說(shuō)是屈 指可數(shù) ，純寫字樓

45、項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 n早年在昆山投資的臺(tái)資企業(yè)，多集中為生產(chǎn)型企業(yè)，自建廠房與辦公房， 因此對(duì)寫字樓需求不足，也造成目前昆山辦公樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后。 n隨著近年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展與變化，投資昆山的企業(yè)逐漸呈多元化趨勢(shì)，各 類服務(wù)性中小企業(yè)的冒出，寫字樓市場(chǎng)存在一定的發(fā)展空間。 n寫字樓的需求和經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，但經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào) 整會(huì)有一定的周期 ，因此寫字樓的需求速度相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，會(huì)慢一些。 n預(yù)計(jì)2010年至2011年辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足，且2009年昆山公開(kāi)招 標(biāo)出讓的成交土地中，純商業(yè)用地占14%，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。 63 上?？偛炕胤治錾虾？偛炕胤治?64 鋼領(lǐng)國(guó)際鋼

46、領(lǐng)國(guó)際 中邦中邦moho 上?？偛繛成虾？偛繛?上河商務(wù)園上河商務(wù)園 浦江智谷浦江智谷 總部總部1號(hào)號(hào) 大業(yè)領(lǐng)地大業(yè)領(lǐng)地 名企公館名企公館 慧創(chuàng)國(guó)際慧創(chuàng)國(guó)際 a5 a5 a30 a30 a20 a20 a20 a20 a2 a2 a4 a4 a5 a5 a5 a6 a30 a30 a30 a7 a9 a30 a30 a8 臺(tái)鼎中小企臺(tái)鼎中小企 業(yè)園業(yè)園 機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng) 財(cái)富興園財(cái)富興園 印象鋼谷印象鋼谷 盛創(chuàng)科技園盛創(chuàng)科技園 重要總部基地項(xiàng)目分布圖重要總部基地項(xiàng)目分布圖 65 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地理位置地理位置容積率容積率戶型面積戶型面積層高層高 大業(yè)領(lǐng)地大業(yè)領(lǐng)地 松江工業(yè)區(qū)西部科技 園 1.3 4f

47、/5f 雙拼 1250+1550（15棟） 6f/7f 雙拼 1550+1850（17棟） 8f/9f 雙拼 2000+2200（10棟） 9f 小高 4320 （3棟） 地下一層:4.5m 首層:3.9m 其他各層:3.33.5m 名企公館名企公館 松江泗磚南路255號(hào)1.58 5f 獨(dú)棟 1463 （23棟） 5f/5f 雙拼 1497+1215 （11棟） 4f/5f 雙拼 990+1249 （26棟） 4f/5f/5f 三拼 934+1132+1160（06棟） 首層:4.5m 二層:3.6m 以上各層:3.3m 財(cái)富興園財(cái)富興園 松江嘉金高速車墩出 口處 1.51 4f 獨(dú)棟 130

48、0 （8棟） 4f/4f 雙拼 650+650 （8棟） 4f 風(fēng)車 6504=2600 （4棟） 4f 圓弧 600共3600-6500 （4棟） 4f 展示 230-600共2800-5000 （8棟） 4f 圍和 500-1000共1800-4500 （3棟） 首層:4.5m 其他各層:3.3m 鋼領(lǐng)國(guó)際鋼領(lǐng)國(guó)際 寶山吳淞國(guó)際物流園 區(qū)內(nèi)友誼路以南，鐵 山路以西 2.04 18f 高層 120018=21600（01棟） 10f 小高 100010=10000（07棟） 6f 獨(dú)棟 4006=2400 （46棟） 首層:3.6m 總部基地項(xiàng)目總部基地項(xiàng)目 66 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地理位置地

49、理位置容積率容積率戶型面積戶型面積層高層高 慧創(chuàng)國(guó)際慧創(chuàng)國(guó)際 嘉定區(qū)金沙江西路 1555弄 0.93 6f/6f 雙拼 1900+1900 （3棟） 6f/6f/6f 三拼 1900+1900+1900 （1棟） 6f/10f/6f 三拼 1900+33000+1900（4棟） 首層:4.8m 其他各層:3.5m 盛創(chuàng)企業(yè)家園盛創(chuàng)企業(yè)家園嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)1.6 8f 小高 213-335 （2棟） 5f 多層 1層108-200 ，2-5層41-78 （2棟） 首層:4.5m 其他各層:3.6m 總部總部1 1號(hào)號(hào) 閔行顓橋向陽(yáng)工業(yè)園 1.26 4f/4f 雙拼 917+917（24棟） 6f 獨(dú)

50、棟 2164 （02棟） 7f 獨(dú)棟 2600 （04棟） 首層:6.6m 其他各層:3.2m 中邦中邦moho 浦東新區(qū)王橋路 10001024號(hào) 0.6 3f 獨(dú)棟 18002000（33棟） （1-2層750，3層400） 各層:3.5m 總部基地項(xiàng)目總部基地項(xiàng)目 67 總部基地項(xiàng)目銷售情況匯總總部基地項(xiàng)目銷售情況匯總 項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間供應(yīng)面積成交面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)主力面積銷售率09年均價(jià)入駐企業(yè)類型 大業(yè)領(lǐng)地2007-9-1342024313223320 1100- 2500 60.61%4665 箱包企業(yè)、展示、it 、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù) 結(jié)算、松江區(qū)管委會(huì) 等職能部門 名企公館20

51、08-5-30106280536058445900-150053.57%4726 展示、研發(fā)、商務(wù)、 創(chuàng)意 鋼領(lǐng)國(guó)際2007-12-610889086785649520100-80080.12%8669 以鋼鐵物流服務(wù)為特 征的鋼鐵產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 總部1號(hào)2006-12-157750558845452900-210096.30%9168 研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、 貿(mào)易、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等 職能，定位于中小企 業(yè)總部企業(yè)總部 慧創(chuàng)國(guó)際2005-12-16149025145869439429250-36097.72%9237 吸引公司總部、營(yíng)銷 、研發(fā)、創(chuàng)意中心 盛創(chuàng)企業(yè)家 園 2008-1-2922030103

52、45208147 40、220- 300 70.67%6669 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn) 制造業(yè) 潤(rùn)和國(guó)際總 部園 2005-11-2431005224803623800-150063.89%9024 羅氏、霍尼維爾、杜 邦、中興通訊、和記 黃埔、中國(guó)光源、德 國(guó)漢高、通用電氣、 美國(guó)陶氏 上海中邦 moho 2005-12-138958586462164156350-60095.12%6918 設(shè)計(jì)、展示、貿(mào)易、 it研發(fā) 聯(lián)邦國(guó)際2008-3-2010692939597640237 1200- 1800 37.03%7200 集辦公,貿(mào)易,研發(fā),展 示,國(guó)際服務(wù)外包為一 體的綜合型商務(wù)集聚 區(qū)

53、以上數(shù)據(jù)來(lái)源于同策研究 68 總部基地項(xiàng)目總結(jié)總部基地項(xiàng)目總結(jié) n上?？偛炕仨?xiàng)目多位于a20外環(huán)甚至是a30郊環(huán)以外區(qū)域； n建筑形態(tài)以7層以下低層和多層為主，且多為5層以下；排列呈現(xiàn)獨(dú)棟，雙拼和三拼等別 墅形態(tài)； n單套面積多在1000平米以上，少量為200-600平米；較大面積設(shè)置抬高了潛在客戶進(jìn)入的 門檻； n靠近所在區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)且定位指向性與特色產(chǎn)業(yè)園密切相關(guān)的項(xiàng)目租售和經(jīng)營(yíng)情況 較好，如寶山緊鄰寶鋼的印象鋼谷和鋼領(lǐng)國(guó)際；而多數(shù)無(wú)鮮明個(gè)性的總部基地項(xiàng)目則租售 和經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)差很多。 面積大，去化抗性強(qiáng)面積大，去化抗性強(qiáng) 上海總部基地市場(chǎng)整體不景氣，銷售周期長(zhǎng)上海總部基地市場(chǎng)整體

54、不景氣，銷售周期長(zhǎng) 69 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 70 定位原則定位原則 區(qū)域特征區(qū)域特征項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 定位思路定位思路 71 定位思路定位思路 p昆山的制造業(yè)發(fā)展十分迅猛，它的生產(chǎn)性企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高度，但 服務(wù)業(yè)所占的比例卻大大低于全國(guó)中等城市的平均水平，從這樣的現(xiàn)狀 來(lái)看，昆山應(yīng)該發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 p發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將在制造業(yè)之后成為昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的要素。作 為一個(gè)制造型城市，昆山有大量的為大型知名企業(yè)服務(wù)的配套企業(yè)，他 們對(duì)自有辦公空間有個(gè)性需求。 p在昆山，為企業(yè)提供自我的辦公空間產(chǎn)品并不多見(jiàn)，高層寫字樓因?yàn)?地塊空間等原因，因此低密度的辦公

55、空間應(yīng)運(yùn)而生。 p在商業(yè)用地上可以做項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)配套，工業(yè)用地是不能做的，商 業(yè)用地項(xiàng)目同時(shí)具有產(chǎn)權(quán)分割比較方便的特點(diǎn)。 p就企業(yè)方面來(lái)講，是要投入成本的，商業(yè)用地的產(chǎn)品可以辦理按揭， 在一定程度上可以幫助企業(yè)降低投入成本。 總體市場(chǎng)需求總體市場(chǎng)需求 72 區(qū)域特征：以世界級(jí)制造業(yè)為依托、依傍上海的國(guó)際商務(wù)后花園區(qū)域特征：以世界級(jí)制造業(yè)為依托、依傍上海的國(guó)際商務(wù)后花園 n蘇州和昆山強(qiáng)大的制造業(yè)強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)，世界500強(qiáng)企業(yè)眾多； n受上海輻射上海輻射影響顯著，是上海名副其實(shí)的后花園后花園； n政府高起點(diǎn)實(shí)施的花橋國(guó)際商務(wù)城規(guī)劃，優(yōu)惠政策多且優(yōu)惠幅度大國(guó)際商務(wù)城規(guī)劃，優(yōu)惠政策多且優(yōu)惠幅度大

56、。 項(xiàng)目屬性：地塊便于規(guī)劃，水資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目屬性：地塊便于規(guī)劃，水資源優(yōu)勢(shì) n地處國(guó)際商務(wù)城規(guī)劃的總部基地內(nèi)，入住企業(yè)可享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策； n基礎(chǔ)配套設(shè)施仍在完善中，未來(lái)大交通優(yōu)勢(shì)明顯； n地塊方正平整，面積適中，有河流資源有河流資源。 市場(chǎng)情況：總部辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊項(xiàng)目分割成小面積出售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)情況：總部辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊項(xiàng)目分割成小面積出售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) n商務(wù)城氛圍尚不成熟氛圍尚不成熟，周邊辦公項(xiàng)目基本采取小面積分割出售的應(yīng)對(duì)策略辦公項(xiàng)目基本采取小面積分割出售的應(yīng)對(duì)策略； n項(xiàng)目周邊及上海郊區(qū)聚集了眾多大面積花園總部辦公項(xiàng)目聚集了眾多大面積花園總部辦公項(xiàng)目，大面積產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 激烈且

57、銷售情況不理想。 定位思路定位思路 73 定位策略定位策略靈活定位策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)靈活定位策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)啟示市場(chǎng)啟示 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性區(qū)域特性區(qū)域特性 差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮價(jià)差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮價(jià) 格優(yōu)勢(shì)，打造精致小格優(yōu)勢(shì)，打造精致小 戶型花園辦公產(chǎn)品。戶型花園辦公產(chǎn)品。 充分利用水資源充分利用水資源 豐富項(xiàng)目景觀系統(tǒng)豐富項(xiàng)目景觀系統(tǒng) 上海商務(wù)后花園上海商務(wù)后花園 昆山的成本優(yōu)勢(shì)昆山的成本優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目項(xiàng)目 定位定位 74 定位思路定位思路 p項(xiàng)目周邊沿312國(guó)道和外青松公路兩 側(cè)聚集眾多樓盤，已形成一定氛圍和市 場(chǎng)知名度。 p此類樓盤以soho高層項(xiàng)目和純辦公 寫字樓為主，銷售情況良好，特別是 soho

58、項(xiàng)目基本售罄，且2010年推盤 量不多，以消化剩余房源為主。 p總部基地概念樓盤無(wú)論是昆山和上海， 由于單套面積大、總價(jià)高且很多項(xiàng)目自 身定位模糊，銷售情況不理想。 p本項(xiàng)目占地253畝，考慮分兩塊開(kāi)發(fā)，設(shè) 三個(gè)出入口。 p靠蓮青路和徐公橋路側(cè)規(guī)劃高層soho 和可分割單元辦公樓，沿街商業(yè)配套。 p靠312國(guó)道規(guī)劃花園式辦公房（地上三層， 局部四層，附加半地下室空間），控制單 套面積在180300平方米，走小別墅花園 辦公房路線，區(qū)內(nèi)設(shè)置商務(wù)及生活配套設(shè) 施。 75 整體定位整體定位 以昆山強(qiáng)大現(xiàn)代制造業(yè)為基礎(chǔ)、 依托上海強(qiáng)大市場(chǎng)吸力、服務(wù)于生產(chǎn)性企業(yè)的 創(chuàng)智型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地創(chuàng)智型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基

59、地 76 客戶定位客戶定位 利用項(xiàng)目對(duì)入住企業(yè)稅費(fèi)減免的低門檻優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目較上海同等地段辦公產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 及未來(lái)便利的交通及法律等軟硬件配套優(yōu)勢(shì)， 擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍 吸引對(duì)辦公區(qū)位無(wú)明顯偏好的吸引對(duì)辦公區(qū)位無(wú)明顯偏好的 創(chuàng)智型企業(yè)和青年創(chuàng)業(yè)者入住創(chuàng)智型企業(yè)和青年創(chuàng)業(yè)者入住 在行業(yè)選擇上 偏重于信息、設(shè)計(jì)、廣告、咨詢、配套服務(wù)信息、設(shè)計(jì)、廣告、咨詢、配套服務(wù)等行業(yè)。 上海、昆山本地及蘇、錫、常地區(qū)投資客戶群上海、昆山本地及蘇、錫、常地區(qū)投資客戶群 77 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 利用項(xiàng)目自身優(yōu)良地塊條件和臨河資源優(yōu)勢(shì)，打造 生態(tài)型景觀花園辦公產(chǎn)品生態(tài)型景觀花園辦公產(chǎn)品 豐富建 筑樣式 創(chuàng)智型現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)

60、 辦公場(chǎng)所 時(shí)尚內(nèi) 部空間 生態(tài)型 景觀設(shè) 計(jì) 部分挑高設(shè)計(jì) 局部錯(cuò)層設(shè)計(jì) 水景系統(tǒng) 綠化系統(tǒng) 挑高5.0米 水綠交融 層次分明 高層soho產(chǎn)品 花園辦公樓 180-300平米 35-60平米 小高層辦公樓 50-120平米 78 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 sohosoho辦公是小型企業(yè)者創(chuàng)業(yè)的搖籃，由于其低總價(jià)，也是眾多投資者的首選。辦公是小型企業(yè)者創(chuàng)業(yè)的搖籃，由于其低總價(jià)，也是眾多投資者的首選。 花園式辦公花園式辦公 ： 成功成功+ +實(shí)力實(shí)力+ +形象形象 花園辦公是一種全新的辦公理念，是對(duì)傳統(tǒng)辦公項(xiàng)目的提升，隨著社會(huì)的發(fā)展， 傳統(tǒng)高層辦公上下電梯擁擠、停車?yán)щy、樓層里人員密度大等問(wèn)題會(huì)越來(lái)越