國(guó)有土地使用權(quán)取得法律風(fēng)險(xiǎn)防范指南

1、國(guó)有土地使用權(quán)取得法律風(fēng)險(xiǎn)防范指南概念界定1、丄地使用權(quán)，并不是指上地所有權(quán)人對(duì)自己所有土地的使用權(quán)，而是指非上地所有權(quán)人 依照法律規(guī)定對(duì)上地享有的占有、使用、收益、處分權(quán)，包括國(guó)有上地使用權(quán)和集體上地使 用權(quán)兩種；2、國(guó)有上地，指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的丄地；3、集體上地，與國(guó)有上地對(duì)應(yīng)，指勞動(dòng)群眾集體所有的上地：4、熟地，指完成上地征收，經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā)，具備基本建設(shè)條件的上地：5、生地，指完成上地征收，未經(jīng)上地開(kāi)發(fā)、不可宜接作為建筑用地的農(nóng)用地或者荒地等上 地：6、毛地，指在城市舊區(qū)范用內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)壬系亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè) 條件的土地：7、凈地，指已經(jīng)完

2、成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的上地。第一章國(guó)有上地使用權(quán)一般取得第一節(jié)國(guó)有上地使用權(quán)劃撥1.1.1概念界定國(guó)有上地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在上地使用者繳納補(bǔ)償安垃等費(fèi) 用后將該幅上地交付上地使用者使用，或者將上地使用權(quán)無(wú)償交給上地使用者使用的行為。1.1.2范圍（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地:（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地：（4）法律、行政法規(guī)規(guī)左的其他用地。1.13在原集體所有丄地上取得劃撥上地使用權(quán)的程序（1）建設(shè)單位必須持國(guó)務(wù)院管理部門或者縣級(jí)以上地方人民政府按照國(guó)家基本建設(shè)程序批 準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書

3、或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府上地管理部門提出用地申請(qǐng)：（2）縣級(jí)以上上地管理部門審査同意申請(qǐng)后，會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目選址：選址后，由上 地管理部門根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案及申請(qǐng)用地范用，向擬征上地所在地的有關(guān)部門發(fā)征詢 單：擬征上地所在地有關(guān)部門同意后，被征土地的地方人民政府組織建設(shè)單位與被征地單位 及有關(guān)部門依法商立征收上地的補(bǔ)償安垃方案，然后按照審批權(quán)限，提交縣級(jí)以上人民政府 審査批準(zhǔn)，再由土地管理部門發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書：（3）在獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，由上地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。 建設(shè)項(xiàng)目竣工后，先由建設(shè)項(xiàng)目行理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收：再由縣級(jí)以上人民政

4、府上 地管理部門核查實(shí)際用地，在認(rèn)可后才能按有關(guān)規(guī)定辦理丄地管理登記手續(xù)，核發(fā)國(guó)有丄地 使用證。至此，建設(shè)用地單位才正式取得劃撥的土地使用權(quán)。1.1.4在國(guó)有建設(shè)用地上取得劃撥上地使用權(quán)的程序1、預(yù)審由上地行政管理部門對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審査，提岀建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。2、申請(qǐng)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門提出建設(shè)用地申 請(qǐng)。3、審查市、縣人民政府上地行政管理部門對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審査，擬左供地方案，報(bào)市、縣人民政府 批準(zhǔn)。4、批準(zhǔn)供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由市、縣人民政府 上地行政管理部門向上地使用者核發(fā)國(guó)有上地劃撥決左

5、書。5、登記 建設(shè)單位向市、縣人民政府上地行政管理部門申請(qǐng)上地登記，并由市、縣人民政府頒發(fā)國(guó) 有上地使用證。第二節(jié)國(guó)有上地使用權(quán)岀讓1.2.1概念界泄土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以上地所有者的身份將上地使用權(quán)在一左年限內(nèi)讓與上地使用 者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)岀讓金的行為。1.2.2以岀讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的前提條件縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的 控制指標(biāo)擬訂年度出讓丄地使用權(quán)總而積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)左報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府 批準(zhǔn)。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府上地管理部門會(huì)同城市 規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門

6、共同擬泄方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)左，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn) 后，由市、縣人民政府丄地管理部門實(shí)施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)圮 的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。律師提示：岀讓的每幅地塊的規(guī)劃條件須在出讓合同中明確約定，不具備規(guī)劃條件的地塊不 得出讓。1.2.3以岀讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的使用期限（1）居住用地：七十年：（2）工業(yè)用地：五十年：（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：五十年：（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：四十年：（5）綜合用地或者其他用地：五十年。1.2.4以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、具體方式（1）招標(biāo)：招標(biāo)岀讓國(guó)有上地使用權(quán)，是指市、縣人民政府上地行政管理

7、部門（出讓人） 發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)刈蠡蛘卟惶亓⒌墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有丄地使用權(quán)投標(biāo)，根 據(jù)投標(biāo)結(jié)果確左上地使用者的行為。按照招標(biāo)公告針對(duì)的對(duì)象范羽的不同，招標(biāo)岀讓方式可 分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種：（2）拍賣：拍賣岀讓國(guó)有上地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指泄時(shí)間、 地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為；（3）掛牌：掛牌岀讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)左的期限將擬 出讓宗地的交易條件在指左的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià) 格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的岀價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2、適用范圍（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和

8、商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地：（2）供應(yīng)工業(yè)用地：（3）其他上地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（4）劃撥上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者改變用途，國(guó)有上地劃撥決圧書或者法律、法規(guī)、 行政規(guī)泄等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）岀讓上地使用權(quán)改變用途，國(guó)有上地使用權(quán)岀讓合同約泄或者法律、法規(guī)、行政規(guī) 定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的：（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)立明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)柏賣掛牌岀讓的其他情形。1.2.5以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、概念界泄協(xié)議岀讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有上地使用權(quán)在一左年限內(nèi)出讓給上地 使用者，由土地使用者向

9、國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、適用范囤協(xié)議岀讓方式是招標(biāo)、舶賣、掛牌方式的補(bǔ)充，只有在不屬于應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方 式的情況下才可采用協(xié)議方式。律師提示：采用協(xié)議方式供地必須要做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，其價(jià) 格不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。協(xié)議岀讓結(jié)果必須向社會(huì)公開(kāi)。1.2.6律師提示：關(guān)于以出讓方式獲得丄地使用權(quán)的其他應(yīng)注意的問(wèn)題1、開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方簽署的岀讓合同的效力問(wèn)題 2005年最髙人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 實(shí)施之前訂立的岀讓合同，在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府上地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)泄有 效。司法解釋實(shí)施以后，開(kāi)

10、發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的上地使用權(quán)岀讓合同，一律按照無(wú)效處理。2、未辦理上地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)的出讓合同的效力問(wèn)題對(duì)于未辦理上地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而簽訂的岀讓合同的，無(wú)論是否依法補(bǔ)辦審批登記手 續(xù)，均認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)出讓合同的岀讓方因未辦理土地使用權(quán)岀讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付上地的，受讓方 有權(quán)根據(jù)岀讓合同的約泄要求出讓方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3、生地出讓合同與動(dòng)拆遷工作、市政配套工作的銜接問(wèn)題（1）動(dòng)拆遷委托合同、市政配套委托合同應(yīng)當(dāng)和出讓合同同時(shí)簽訂（熟地出讓除外）：（2）動(dòng)拆遷和三通一平的完成期限應(yīng)當(dāng)和出讓合同規(guī)定的開(kāi)工日期相銜接：（3）市政配套完成的期限應(yīng)當(dāng)和岀讓合同規(guī)左的竣工期限相銜接

11、；（4）三通一平和市政配套的各類參數(shù)應(yīng)當(dāng)盡可能詳盡；（5）三通一平和市政配套的交付應(yīng)當(dāng)約定具體的可操作的條件和方式：（6）要盡可能具體地約定交地的標(biāo)準(zhǔn)和操作程序：（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規(guī)左的開(kāi)工期限和竣工期限延誤的 違約責(zé)任承擔(dān)。1.2.7上地使用權(quán)收回1、可以收回的情況有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用上地的:（3）上地岀讓等有償使用合同約泄的使用期限屆滿，上地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期 未獲批準(zhǔn)

12、的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有上地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。2、土地補(bǔ)償依照上述第（1）、（2）種情況收回國(guó)有上地使用權(quán)的，應(yīng)對(duì)上地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。律師提示：除上述可以收回的情況外，提前收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是一種違約行為， 如果土地出讓合同中對(duì)提前收回上地的違約行為沒(méi)有約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式的，那么提前 收回上地使用權(quán)一方應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)合同法第113條的規(guī)左承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償相當(dāng)于因違 約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但賠償額不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù) 見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。3、房屋補(bǔ)償律師提示

13、：提前收回上地致使上地使用權(quán)人在房屋部分所遭受的損失，應(yīng)為提前收回土地時(shí) 至房屋合理使用年限屆滿期間的房屋的使用價(jià)值，提前收回上地一方應(yīng)以此作為訃算依據(jù)進(jìn) 行補(bǔ)償。第三節(jié)國(guó)有上地使用權(quán)租賃1.3.1概念界定國(guó)有上地租賃，是指國(guó)家將國(guó)有上地岀租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府上地 行政管理部門簽訂一宦年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有上地租賃是國(guó)有上地 有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。13.2國(guó)有丄地使用權(quán)租賃的適用范圍律師提示：對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地, 都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)左可以劃撥使用的，仍維

14、持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃: 對(duì)于新增建設(shè)用地，租賃只能作為岀讓方式的補(bǔ)充。第二章國(guó)有上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得第一節(jié)一般規(guī)立2.1.1概念界定上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指丄地使用者將上地再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。2.1.3國(guó)有上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式（1）買賣：（2）交換：（3）贈(zèng)與：（4）以上地使用權(quán)抵債；（5）岀資（以土地使用權(quán)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，上地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移）；（6）一方提供上地使用權(quán)，并收取固泄收益，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的合作開(kāi)發(fā)；（7）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或者合并，上地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移：（8）法律、法規(guī)規(guī)泄的苴他方式。律師提示：當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同

15、投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng) 險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議，法律性質(zhì)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，只有合同約龍?zhí)峁?上地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、只收取固定利益的，才是上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2.1.4國(guó)有上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制國(guó)有上地使用權(quán)有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得上地使用權(quán)的，不符合如下條件的：1）按照岀讓合同約泄未支付全部上地使用權(quán)出讓金，未取得上地使用權(quán)證書：2）按照岀讓合同約泄進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以 上：屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁左、決定查封或者以英他形式限制國(guó)有上地使用權(quán)的

16、:（3）依法收回上地使用權(quán)的：（4）共有國(guó)有上地使用權(quán)，未經(jīng)苴他共有人書而同意的：（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）上地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥上地使用權(quán) 的：（8）法律、行政法規(guī)規(guī)泄禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二節(jié)在建工程轉(zhuǎn)讓2.2.1槪念界泄（1）在建工程，是指依據(jù)建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同，在國(guó)有上地 上正在建設(shè)（含已停建或者緩建）的房屋等建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施。（2）在建工程轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓方將岀讓國(guó)有上地使用權(quán)及附著于該上地上的未建成的建筑 物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，并由

17、受讓方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的民事法律行為。按照 我國(guó)法律的規(guī)立，在建工程轉(zhuǎn)讓是以岀讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式。2.2.2在建工程轉(zhuǎn)讓的條件（1）按照出讓合同約泄已經(jīng)支付全部上地使用權(quán)出讓金，并取得上地使用權(quán)證書：（2）按照出讓合同約左進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以 上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1）土地使用權(quán)以岀讓方式取得，已經(jīng)支付全部的上地使用權(quán)出讓金：2）上地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；3）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證：4）取得建筑工程施工許可證:5）房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以

18、上。律師提示：（1）“開(kāi)發(fā)投資總額” 一般為房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中除上地使用權(quán)出讓金及上地征收及房屋拆 遷補(bǔ)償費(fèi)以外所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、建筑安裝工程費(fèi)等。（2）不符合上述條件轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括行政責(zé)任和民事 違約責(zé)任（實(shí)踐中，國(guó)有上地使用權(quán)出讓合同普遍約左在未達(dá)到法左投資開(kāi)發(fā)比例要求之前 不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、不得改變受讓人的投資比例）。（3）上述規(guī)泄的轉(zhuǎn)讓條件是權(quán)屬（物權(quán)）轉(zhuǎn)移登記的條件，而不是上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（債 權(quán)）生效的條件。（4）轉(zhuǎn)讓方未取得出讓上地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓上地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方 已經(jīng)取得出讓丄地使用權(quán)證

19、書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。2.2.3在建工程轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的（范羽）（1出讓國(guó)有上地使用權(quán)；（2）國(guó)有上地使用權(quán)出讓合同、拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)：律師提示：拆遷補(bǔ)償安置合同系毛地出讓模式下與出讓合同一并簽署的合同：上地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓，這兩份合同的有關(guān)權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，這是基于法律和行政法規(guī)的直接規(guī)定。而與在建 工程有關(guān)的其他合同，如總承包合同、采購(gòu)合同、抵押借款合同、預(yù)售合同等，法律并未規(guī) 立這些合同的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)移。凈地出讓模式下，出讓合同和拆 遷補(bǔ)償安置合同合歸為一份出讓合同。（3）上地現(xiàn)狀上的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施；律師提示：1）地上建筑等

20、系由各種建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件等經(jīng)施工建設(shè)而成，這些建筑材料、設(shè)備、 構(gòu)配件在在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)并非已當(dāng)然歸轉(zhuǎn)讓方所有，而與工程建設(shè)有關(guān)的已屬于轉(zhuǎn)讓方所有 的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)配件也未必均在現(xiàn)場(chǎng)并成為地上建筑的一部分，但在建工程轉(zhuǎn)讓的是 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的地上物，除非雙方另有約宦：2）現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀是相對(duì)于某一時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)的，不同時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的地上建筑具體構(gòu)成可能會(huì)不 完全相同，因此雙方應(yīng)約左確左現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的時(shí)點(diǎn)，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)舶攝、文字描述、列舉淸單等 方式予以固泄。（4）與在建工程有關(guān)的指左債權(quán)債務(wù)。現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀是在建工程轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)，但在建工程 轉(zhuǎn)讓將不可避免地涉及到大雖:的與在建工程有關(guān)的合同的處理，一般轉(zhuǎn)讓雙方

21、約左由受讓方 承擔(dān)全部或者部分的債權(quán)、債務(wù)。律師提示：1）受讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間應(yīng)是確泄的，并因此影響到在建工程轉(zhuǎn)讓 價(jià)格的確定。雙方未約左由受讓方承擔(dān)的合同，仍由轉(zhuǎn)讓方自行承擔(dān)，不管合同是繼續(xù)履行 還是終止：2）受讓方承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的形式，既可以是經(jīng)雙方約肚由受讓方承擔(dān)原由轉(zhuǎn)讓方在相關(guān)合同 中承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，也可以是經(jīng)雙方約左并與第三方協(xié)商將相關(guān)合同終止，由受讓方承擔(dān)合 同終止后本應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)；3）雙方約立債務(wù)轉(zhuǎn)移應(yīng)遵守合同法有關(guān)債務(wù)轉(zhuǎn)移的規(guī)則，如雙方的約泄未得到相關(guān)債 權(quán)人的認(rèn)可，轉(zhuǎn)讓方仍須向該債權(quán)人履行債務(wù)。2.2.4相關(guān)合同處理1、抵押借款合同律師提示：抵押

22、借款合同的處理方式有：（1）轉(zhuǎn)讓方經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓在建工程，提前淸償或者將轉(zhuǎn)讓價(jià)款淸償銀行貸款，消火 抵押權(quán)。這種方式下受讓方并未承擔(dān)債權(quán)債務(wù)，但為確保抵押權(quán)如期消火，可要求將相關(guān)款 項(xiàng)匯入三方約泄的專管銀行帳戶，專項(xiàng)用于淸償貸款，以免被轉(zhuǎn)讓方挪做他用：（2）轉(zhuǎn)讓方經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓在建工程，并由受讓方淸償或者提前淸償銀行貸款，消火 抵押權(quán)。這種方式下受讓方承擔(dān)了指泄債務(wù),受讓方應(yīng)將款項(xiàng)匯入貸款銀行確定的銀行帳戶：（3）轉(zhuǎn)讓方經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓在建工程，并由受讓方替代轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)履行原借款合同和 抵押合同，消火原抵押權(quán)，在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記以后重新設(shè)泄抵押權(quán)。這種方式下受讓方 承擔(dān)了指定債權(quán)債

23、務(wù)，對(duì)各方均有法律風(fēng)險(xiǎn)：（4）不經(jīng)與貸款銀行協(xié)商，或者貸款銀行不同意轉(zhuǎn)讓在建工程的，受讓方代轉(zhuǎn)讓方先行消 償債務(wù)，消火抵押權(quán)。這種方式屬于債的代為給付，而不是債的承擔(dān)（債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)轉(zhuǎn)移）, 雙方應(yīng)約定受讓方代為支付的款項(xiàng)沖抵相應(yīng)部分的在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)款。2、建設(shè)工程施工合同在建工程轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，施工合同的處理涉及到后續(xù)工程的建設(shè)、工程質(zhì)量責(zé)任的區(qū)分、工程 整體的竣工驗(yàn)收等。律師提示：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，施工合同的處理有以下幾種方式:（1）轉(zhuǎn)讓雙方與施工企業(yè)協(xié)商終止原施工合同，對(duì)已完工程進(jìn)行結(jié)算，并約泄由轉(zhuǎn)讓方承 擔(dān)合同終止后的債權(quán)債務(wù)，包括用轉(zhuǎn)讓價(jià)款償還應(yīng)付的工程價(jià)款，不足部分由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)淸 償：

24、（2）轉(zhuǎn)讓雙方與施工企業(yè)協(xié)商終止原施工合同，對(duì)已完工程進(jìn)行結(jié)算，并約左由受讓方承 擔(dān)合同終止后的債權(quán)債務(wù)，包括淸償應(yīng)付的工程價(jià)款：（3）轉(zhuǎn)讓雙方與施工企業(yè)協(xié)商由受讓方替代轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)履行原施工合同，但為確左受讓方 承擔(dān)施工合同剩余債權(quán)債務(wù)的范用，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)提供一份詳細(xì)的合同履行情況書而說(shuō)明；（4）如施工企業(yè)既不同意提前解除合同，也不同意由受讓方繼續(xù)履行合同的，可能影響在 建工程的轉(zhuǎn)讓，原施工合同的權(quán)利、義務(wù)仍由轉(zhuǎn)讓方自行承擔(dān)。律師提示：（1）如轉(zhuǎn)讓雙方與施工企業(yè)就施工合同處理協(xié)商未果，施工企業(yè)在在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶前提 起工程價(jià)款訴訟、申請(qǐng)法院查封在建工程的，那將發(fā)生在建工程無(wú)法過(guò)戶或者無(wú)法及時(shí)過(guò)戶

25、的法律風(fēng)險(xiǎn)：（2）依目前規(guī)左，由于施工企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)尚未像貸款銀行的抵押權(quán)一樣作為 物權(quán)予以登記，所以如果在建工程轉(zhuǎn)讓已完成過(guò)戶登記，根據(jù)合同法和物權(quán)法的基 本原則，施工企業(yè)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)存在障礙。3、材料采購(gòu)合同材料采購(gòu)合同無(wú)法也不必要與各供應(yīng)商協(xié)商確左相應(yīng)合同的處理方案。對(duì)受讓方不同意繼續(xù) 履行的那部分合同，仍由轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)履行，相關(guān)債權(quán)債務(wù)仍由轉(zhuǎn)讓方自行承擔(dān)。對(duì)雙方約左 由受讓方繼續(xù)履行的那部分合同，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向相關(guān)供應(yīng)商發(fā)岀債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移通知。4、商品房預(yù)售合同如轉(zhuǎn)讓的在建工程屬商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且已進(jìn)行預(yù)售的，還應(yīng)對(duì)這類合同作岀相應(yīng)處理。律師提示：目前尚未有法律、行政法規(guī)對(duì)

26、在建工程轉(zhuǎn)讓和與商品房預(yù)售合同的關(guān)系作出明確 的規(guī)左。一般情況下，在建工程轉(zhuǎn)讓前，受讓方應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方履行書面通知預(yù)售商品房受讓 人的義務(wù)，以確泄原預(yù)售合同將解除還是由受讓方繼續(xù)履行。2.2.5評(píng)估和批準(zhǔn)（1）除涉及國(guó)有資產(chǎn)外，轉(zhuǎn)讓雙方可對(duì)在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行約左，轉(zhuǎn)讓雙方也可約左 雙方共同委托或者一方委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估，以此確左轉(zhuǎn)讓價(jià) 格或者作為確左轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參考依據(jù)。評(píng)估的對(duì)象是國(guó)有土地使用權(quán)和工程現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀。如在 建工程轉(zhuǎn)讓雙方或者一方系接受國(guó)有資產(chǎn)管理的單位，則在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格必須要按國(guó)資管 理的要求進(jìn)行評(píng)估：（2）如在建工程轉(zhuǎn)讓雙方或者一方系接受國(guó)有資產(chǎn)管理的

27、單位，則應(yīng)在在建工程轉(zhuǎn)讓前先 行向國(guó)資管理部門提出書而申請(qǐng)，取得國(guó)資管理部門對(duì)本次在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓或者受讓的批 準(zhǔn)：在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估后，轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確左也應(yīng)符合國(guó)資管理的要求。（3）在建工程轉(zhuǎn)讓，由轉(zhuǎn)讓方的開(kāi)戶銀行出具投資開(kāi)發(fā)比例達(dá)25%以上的書面證明或者質(zhì) 檢監(jiān)理部門出具的工程項(xiàng)目完成情況證明，否則房地產(chǎn)登記部門不予辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記。2.2.6在建工程轉(zhuǎn)讓合同在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂書而合同。除了轉(zhuǎn)讓合同外，轉(zhuǎn)讓雙方與施工企業(yè)有關(guān)施工、總包、分 包合同終止或者繼續(xù)履行及債務(wù)承擔(dān)的協(xié)議，轉(zhuǎn)讓雙方與貸款銀行有關(guān)抵押借款合同終止、 貸款歸還的協(xié)議等，均應(yīng)作為在建工程轉(zhuǎn)讓合同的附件，這是對(duì)轉(zhuǎn)讓雙方之間及轉(zhuǎn)

28、讓雙方與 其他相關(guān)方談判協(xié)商結(jié)果的書而確認(rèn)。律師提示：在建工程轉(zhuǎn)讓合同的主要條款一般包括：（1）轉(zhuǎn)讓雙方的概況介紹；包括務(wù)自已取得的內(nèi)部和外部批準(zhǔn)。（2）在建工程概況：如坐落、上地面積、用途、四至范圍、上地證號(hào)、總建而積、已完工建筑而積等。（3）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（范圍）：1）現(xiàn)場(chǎng)建筑物的現(xiàn)狀、設(shè)施：2）雙方約定由轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自承擔(dān)的債權(quán)、債務(wù)，應(yīng)以淸單形式列明。（4）雙方的保證和承諾；1）對(duì)于雙方約立由受讓方承擔(dān)的有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)，如因轉(zhuǎn)讓方出具的合同履行情況不實(shí), 致使受讓方實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)多于雙方的約泄，或者實(shí)際承擔(dān)的債權(quán)少于雙方的約左，受讓方 有權(quán)向轉(zhuǎn)讓方追償：2）對(duì)于雙方約立轉(zhuǎn)由受讓方承擔(dān)的

29、有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)，如因部分債務(wù)轉(zhuǎn)移未征得債權(quán)人同 意，相關(guān)債權(quán)人仍向轉(zhuǎn)讓方主張債權(quán)，則轉(zhuǎn)讓方在償還給部分債務(wù)后，有權(quán)向受讓方追償。（5）轉(zhuǎn)讓價(jià)格的構(gòu)成和支付方式;在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般由兩部分構(gòu)成，一部分是受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，另一部分 是受讓人承擔(dān)的指定債權(quán)債務(wù)。支付方式可由雙方約沱，一般將合同簽訂、工程交付及過(guò)戶登記等作為付款進(jìn)度依據(jù)。（6）辦理在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記的時(shí)間、提供的文件及稅費(fèi)承擔(dān)；（7）在建工程的移交：（8）后續(xù)工程建設(shè)的協(xié)作配合：（9）違約責(zé)任；（10）合同的解除；（11）爭(zhēng)議解決條款；（12）合同附件:1）國(guó)有上地使用權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證；2）轉(zhuǎn)讓雙方各自取得的同意在

30、建工程轉(zhuǎn)讓的內(nèi)部和外部批準(zhǔn)文件，英中涉及國(guó)有資產(chǎn)管理 的，應(yīng)提供國(guó)資管理部門批準(zhǔn)文件：3）轉(zhuǎn)讓雙方約左轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的設(shè)施設(shè)備淸單：4）轉(zhuǎn)讓雙方與設(shè)計(jì)、勘察、施工總包及分包企業(yè)簽訂的相關(guān)書而文件；轉(zhuǎn)讓雙方與貸款銀 行簽訂的有關(guān)抵押借款合同處理的相關(guān)文件：5）轉(zhuǎn)讓雙方已簽訂的采購(gòu)合同淸單及履行情況書而說(shuō)明，以及轉(zhuǎn)、受讓雙方對(duì)該等合同處 理的書而約定文件；6）轉(zhuǎn)讓方已對(duì)外簽訂的商品房預(yù)售合同清單，及轉(zhuǎn)讓方出具的預(yù)售合同履行情況書而說(shuō)明。（13）合同生效條件。一般情況下，約左在建工程轉(zhuǎn)讓合同和其他合同附件簽署后同時(shí)生效。227在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記在建工程轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人，應(yīng)根據(jù)在建工程轉(zhuǎn)讓合同的約左，

31、持當(dāng)規(guī)泄資料到房地產(chǎn)管理部 門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記。在建工程轉(zhuǎn)讓雙方在提岀變更登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)如實(shí)向房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)管理部門受理轉(zhuǎn)讓雙方的登記申請(qǐng)后，將進(jìn)行審核，包括對(duì)轉(zhuǎn)讓雙方申報(bào)的在建工程 轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行審核，必要時(shí)，還須到現(xiàn)場(chǎng)勘察，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓雙方申報(bào)的價(jià)格與房地產(chǎn)管理部 門核左的價(jià)格有岀入的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)將核定的價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)的計(jì) 算依據(jù)。2.2.8在建工程轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費(fèi)1、在建工程轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅：（2）企業(yè)所得稅；（3）土地增值稅；（4）印花稅。2、在建工程受讓方應(yīng)繳納的稅費(fèi)（1）契稅：（2）印花稅。2.2.9辦理在建工程轉(zhuǎn)讓移交

32、手續(xù)1、財(cái)產(chǎn)移交轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將在建工程（丄地上的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施）按合同的約定移交受讓方，現(xiàn) 場(chǎng)現(xiàn)狀的設(shè)施設(shè)備的移交按轉(zhuǎn)讓合同所附的淸單移交。2、證照、檔案移交轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將與在建工程開(kāi)發(fā)、建設(shè)有關(guān)的所有相關(guān)證照、檔案包括但不限于相關(guān)批文、施工 檔案（包括各項(xiàng)合同）、技術(shù)資料、設(shè)計(jì)圖紙等登記在冊(cè)，移交給受讓方。3、建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)移交不管轉(zhuǎn)讓雙方是否與施工企業(yè)達(dá)成有關(guān)施工合同終止或者繼續(xù)履行及債務(wù)承擔(dān)的協(xié)議，轉(zhuǎn)讓 方應(yīng)將在建工程轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書而通知施工企業(yè)。由施工企業(yè)配合轉(zhuǎn)讓方將建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)移交給受讓 方。第三節(jié)劃撥國(guó)有上地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓2.3.1劃撥國(guó)有上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥取得的國(guó)有上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)

33、按照國(guó)務(wù)院規(guī)左，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批律師提示：未取得政府批準(zhǔn)簽訂的劃撥上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同且在起訴前仍未取得相應(yīng)批準(zhǔn) 的，合同無(wú)效。2.3.2劃撥國(guó)有上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體方式（1）有批準(zhǔn)權(quán)的政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理丄地使用權(quán)岀讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)岀讓金：（2）以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，有下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政 府批準(zhǔn)，可以不辦理上地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的上地收益上繳 國(guó)家或者作其他處理：1）經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條 規(guī)定的項(xiàng)目（國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和

34、公益事業(yè)用地：國(guó)家重點(diǎn)扶持 的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地：法律、行政法規(guī)規(guī)左的其他用地）的：2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)左出售公有住宅的；4）同一宗土地上的部分房屋轉(zhuǎn)讓而上地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確泄上地使用權(quán)的出讓用途、年限和苴他條件的：6）根據(jù)城市規(guī)劃上地使用權(quán)不宜出讓的：7）縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或者不需要采取上地使用權(quán)出讓方式的其他情形。（3）有批準(zhǔn)權(quán)的政府決泄不辦理上地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥上地使用權(quán)直接劃撥給 受讓方使用。第四2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓（大部分適用于一般企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓）2.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條

35、件律師提示：（1）如項(xiàng)目公司的股東向該公司股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)按公司法規(guī)左程序獲得該 公司過(guò)半數(shù)股東的同意，或者符合公司章程的另行規(guī)定；（2 ）按公司法規(guī)泄的程序取得項(xiàng)目公司其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾，或者符合公 司章程的另行規(guī)定；（3）轉(zhuǎn)讓雙方各自取得了為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所需的內(nèi)部決議文件和外部批準(zhǔn)文件。涉及國(guó)有資產(chǎn) 的，應(yīng)根據(jù)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定報(bào)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)：涉及外資的，應(yīng)符合 有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的規(guī)定并履行相應(yīng)的報(bào)批手續(xù)：（4）符合國(guó)有上地使用權(quán)岀讓合同中有關(guān)改變項(xiàng)目公司投資比例的規(guī)龍。律師提示：實(shí)踐中，出讓合同一般都有準(zhǔn)許設(shè)立項(xiàng)目公司的條款，受讓人與出讓人簽訂出讓 合同

36、后，可以設(shè)立項(xiàng)目公司來(lái)具體實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，丄地使用權(quán)證書可直接辦到項(xiàng)目 公司名下，但受讓人在項(xiàng)目公司的投資比例要占到90%以上，且在地塊未達(dá)到法左或者岀 讓合同特別約泄的投資開(kāi)發(fā)量之前，不得改變項(xiàng)目公司的投資人及投資人的出資比例。律師提示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是國(guó)有丄地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并 不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力，上地使用權(quán)仍屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只是該企業(yè)的控股股東 發(fā)生了變更。其主要法律依據(jù)是公司法，而不是&物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法等與 不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的法律。2.4.2資產(chǎn)評(píng)估與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的調(diào)整項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓很多時(shí)候涉及國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)履行相應(yīng)的批

37、準(zhǔn)手續(xù)，委 托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)入依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)交易。國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓前，首先應(yīng)對(duì)標(biāo)的公司淸產(chǎn)核資和審計(jì)，在淸產(chǎn)核資和審訃的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)讓方 應(yīng)當(dāng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估報(bào)告經(jīng)核準(zhǔn)或 者備案后，作為確定企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參考依據(jù)。在產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中，當(dāng)交易價(jià)格低 于評(píng)估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)進(jìn)行。國(guó)有產(chǎn)權(quán)經(jīng)公開(kāi)發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息、廣泛征集受讓意向人等程序后，由市場(chǎng)供求關(guān)系確左轉(zhuǎn)讓價(jià) 格。轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果90%的，岀讓方應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門申請(qǐng)備案。律師提示，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)

38、格通常是按項(xiàng)目的容積率為依據(jù)測(cè)算，即以項(xiàng) 目建筑而積的總疑乘以每平方米單價(jià)得出的總價(jià)，而當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估價(jià)格與其有 很大差異時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格就有不確定性。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方在洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)考 慮到上述因素而對(duì)價(jià)格調(diào)整方式作明確約定，否則產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)在審查時(shí)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格 低于評(píng)估價(jià)格的90%時(shí)，就可能無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)交易。2.43項(xiàng)目公司債權(quán)、債務(wù)的承擔(dān)（1）設(shè)泄股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司債務(wù)的披露義務(wù)和保證責(zé)任，如有遺漏，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)， 如因此導(dǎo)致受讓方承擔(dān)責(zé)任的，受讓方有權(quán)向轉(zhuǎn)讓方全額追償：（2）對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方披需的項(xiàng)目公司債務(wù)，雙方可以約左由受讓方（項(xiàng)目公司）全部或者 部分承擔(dān)。如

39、約左由轉(zhuǎn)讓方全部或者部分承擔(dān)，受讓方（項(xiàng)目公司）在對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的范圍 內(nèi)，有權(quán)向轉(zhuǎn)讓方全額追償；（3）雙方應(yīng)約龍從簽署合同到辦理工商變更登記手續(xù)的合同履行期間，項(xiàng)目公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)、 簽署法律文件的規(guī)則及公司各類公章的保管、使用規(guī)則等。律師提示：對(duì)股權(quán)受讓方而言，以受讓股權(quán)方式來(lái)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，最大的風(fēng) 險(xiǎn)即在于對(duì)項(xiàng)目公司債務(wù)的控制。2.4.4股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（1）項(xiàng)目公司、項(xiàng)目及轉(zhuǎn)讓標(biāo)的概況：（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施程序；根據(jù)具體情況設(shè)左從雙方簽署合同至工商變更登記的全過(guò)程實(shí)施步驟，如涉及國(guó)資轉(zhuǎn)讓或者 涉及外資，則產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的交易和外資管理部門的審批也是重要步驟。（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格

40、及支付方式：雙方可對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成進(jìn)行約定和描述，付款方式可與上述實(shí)施步驟掛鉤，并可 設(shè)定其他一些付款節(jié)點(diǎn)。（4）各方陳述和保證：（5）項(xiàng)目公司債權(quán)、債務(wù)處理：（6）過(guò)渡期控制；（7）股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉稅收及費(fèi)用承擔(dān);（8）項(xiàng)目及文件移交：（9）合同解除及違約責(zé)任；（10）生效條件。2.4.5項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉外資管理外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主笛 等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行國(guó)有上地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證等的保證函，國(guó)有上地使用權(quán)證、建設(shè)、房地產(chǎn)等管理部門的變更備案證明，

41、以及 稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。2.4.6項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的稅款（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅收包括：企業(yè)所得稅或者個(gè)人所得稅、上地增值稅；對(duì)公司股 權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅；（2）股權(quán)受讓方受讓項(xiàng)目公司股權(quán)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。第三章國(guó)有上地使用權(quán)合作開(kāi)發(fā)取得第一節(jié)一般規(guī)泄3.1.1概念界定國(guó)有上地使用權(quán)合作開(kāi)發(fā)，是指當(dāng)事人以提供上地使用權(quán)、資金作為共同投資、共享利潤(rùn)、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。第二節(jié)有效的合作開(kāi)發(fā)3.2.1合作開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求律師提示：開(kāi)發(fā)資質(zhì)是依法確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法地位的重要依據(jù)和憑證，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律、 行政法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)

42、準(zhǔn)入和開(kāi)發(fā)主體的資質(zhì)管理制度，至少應(yīng)保證有一方的 合作者具有相應(yīng)的資質(zhì)要求。3.2.2合作開(kāi)發(fā)的基本特征共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基本特征，也是界泄合作開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)合同真實(shí)性的基礎(chǔ)。1、共同投資（1）如果是資金、實(shí)物、股權(quán)等作為投資，投資方應(yīng)按合同約定的時(shí)間足額注入資金，實(shí) 物應(yīng)按約到位，股權(quán)應(yīng)按約轉(zhuǎn)讓或者被收購(gòu)：律師提示:在審査國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，要注意國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓作價(jià)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確泄, 必須經(jīng)主管行政部門的批準(zhǔn)，必須獲得產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)岀具的產(chǎn)權(quán)交易憑證。（2）國(guó)有土地使用權(quán)作為投資，以上地使用權(quán)岀資一方應(yīng)依法獲取國(guó)有出讓丄地的使用權(quán) 及相關(guān)批準(zhǔn)文件、權(quán)屬證書等：

43、（3）以下上地不得作為投資條件：1）集體上地所有權(quán)、使用權(quán)：2）以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。2、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)約左（1）按合作齊方約泄的出資比例確左利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，防I匕推諉、發(fā)生爭(zhēng)議；（2）明確約左合作方不得挪用小業(yè)主交付的商品房預(yù)售款充抵投資款或者作為利潤(rùn)分配的 依據(jù)。律師提示：共同經(jīng)營(yíng)不再是合作開(kāi)發(fā)的必備條件。實(shí)踐中，相當(dāng)一部分合作方基于自身管理 經(jīng)驗(yàn)、能力不足等方面原因不參與經(jīng)營(yíng)，而是由英他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，符合合同契約自由原 則，應(yīng)受法律保護(hù)。3.2.3四類不屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的合同（1）提供岀讓丄地使用權(quán)一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固左利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)泄上地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（2）提供

44、資金一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)左為房屋買賣 合同：（3）提供資金一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固左數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同:（4）提供資金一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者苴他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)左 為房屋租賃合同。3.2.4合作開(kāi)發(fā)的模式選擇實(shí)務(wù)中，以丄地使用權(quán)出資一方的合作理念、運(yùn)作模式往往決左了合作開(kāi)發(fā)的具體操作模式。1、項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)模式以上地使用權(quán)作為岀資一方本身只有一個(gè)項(xiàng)目公司，沒(méi)有英他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資方往往采用收 購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)方式達(dá)到合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)，應(yīng)簽訂股權(quán)收購(gòu)合同。2、法人型或者合伙型聯(lián)營(yíng)模式以上地使用權(quán)作為

45、岀資一方本身沒(méi)有項(xiàng)目公司，但有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資方基本采用法人型或者 合伙型聯(lián)營(yíng)模式。（1）法人型聯(lián)營(yíng)模式，是指一方是以合作項(xiàng)目的上地使用權(quán)出資，投資方以現(xiàn)金等方式出 資共同組建成一個(gè)項(xiàng)目公司來(lái)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。律師提示：上地使用權(quán)作價(jià)入股，是公司注冊(cè)資本岀資的一種法泄形式，不受25%開(kāi)發(fā)投資比例的限 制。1）若以上地使用權(quán)作為出資一方的土地使用權(quán)是通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)獲得，應(yīng)注重審查兩點(diǎn)：一 是向以土地使用權(quán)作為岀資一方和相關(guān)土地管理部門調(diào)查核實(shí)剩余上地使用年限，以評(píng)估作 價(jià)的合理性：二是審查受讓項(xiàng)目土地使用權(quán)上是否存在法律上的瑕疵。2）上地使用權(quán)作價(jià)與評(píng)估不一致時(shí)，合作方應(yīng)協(xié)商約泄價(jià)格，同時(shí)應(yīng)將合作項(xiàng)目的上地使 用權(quán)，按合同約泄憐點(diǎn)時(shí)間登記在注冊(cè)后的項(xiàng)目公司名下，與以上地使用權(quán)作為出資一方的 財(cái)產(chǎn)