超高層成本核算

1、 建筑規(guī)劃控制指標(biāo)建筑規(guī)劃控制指標(biāo) 序號(hào)序號(hào)名稱(chēng)名稱(chēng)單位單位指標(biāo)指標(biāo) 1 1總占地面積平方米40000 2 2總建筑面積平方米400000 2.12.1地上建筑面積平方米300000 2.1.12.1.1商業(yè)平方米55000 2.1.22.1.2酒店平方米40000 2.1.32.1.3寫(xiě)字樓平方米150000 2.1.42.1.4商務(wù)公寓平方米50000 2.1.52.1.5公共配套（觀光旅游）平方米5000 2.22.2地下建筑面積（主要為停車(chē)和人防）平方米100000 3 3建筑容積率7.50 4 4開(kāi)發(fā)建設(shè)期年7 項(xiàng)目主要造價(jià)部分借鑒：項(xiàng)目主要造價(jià)部分借鑒： 土地成本 萬(wàn)達(dá)金融街地塊樓

2、面地價(jià)為1550元/平方，在進(jìn)行本次 計(jì)算時(shí)按照 1550元/平米進(jìn)行估算。 建筑主體 6000-8000元/平方 玻璃幕墻 總造價(jià)5-5.5億元（進(jìn)口石材飾面貫穿塔樓） 照明系統(tǒng) 總造價(jià)6000-8000萬(wàn)元 電梯設(shè)置 按照參照深圳平安國(guó)際金融中心、臺(tái)北101大廈，考慮 設(shè)置42臺(tái)進(jìn)口高速 電梯，商業(yè)部分設(shè)置扶梯30臺(tái)。 玻璃幕墻總造價(jià)（深圳平安國(guó)玻璃幕墻總造價(jià)（深圳平安國(guó) 際金融中心）際金融中心） 照明系統(tǒng)（深圳平安國(guó)際金融照明系統(tǒng)（深圳平安國(guó)際金融 中心）中心） 項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu) 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目總價(jià)總價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五

3、年第五年第六年第六年第七年第七年 1土地取得費(fèi)用 47,833 47,833 2前期工程費(fèi) 12,481 6,241 6,241 3建筑安裝工程費(fèi)用 299,380 59,876 59,876 59,876 59,876 59,876 4開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 4,491 90 952 862 862 862 862 - 5管理費(fèi)用 7,797 156 1,653 1,497 1,497 1,497 1,497 6其他費(fèi)用 9,356 187 1,984 1,796 1,796 1,796 1,796 7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 10,005 200 2,121 1,921 1,921 1,921 1,921 8公共維

4、修基金 7,827 7,827 9合計(jì) 399,170 54,707 72,826 65,952 65,952 65,952 65,952 7,827 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 成 本 估 算 表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)單價(jià)單位單位計(jì)算指標(biāo)計(jì)算指標(biāo)投資額投資額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明估算說(shuō)明備注 1 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用 47,833 47,833 以下以下2 2項(xiàng)之和項(xiàng)之和 1.1土地出讓金1550(元/m2)300000 46,500 1.2 拆遷及土地平整費(fèi) 用 1,333 2 2前期費(fèi)用前期費(fèi)用(元/m2) 12,481 12,481 以下以下1515項(xiàng)之和項(xiàng)之和 2.1可行性研究 500 2.2前期規(guī)劃5

5、0400000 2,000 2.3設(shè)計(jì)費(fèi)3%299380 8,981 按總造價(jià)計(jì)按造價(jià)計(jì) 2.4其他 1,000 3 3建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用7485 299,380 299,380 3.13.1建筑工程費(fèi) 146,840 146,840 以下以下3 3項(xiàng)之和項(xiàng)之和 3.1.1樁基480 元/m2400000 2,640 3.1.2 地下室 6800 元/m2 100000 27,200 含土方、基坑支護(hù)、承臺(tái)、土建、安 裝 3.1.3 地上建安工程 7800 元/m2 300000 117,000 獨(dú)立商業(yè)部分造價(jià)在3000元/平米左右 3.23.2設(shè)備及安裝工程費(fèi) 152,540

6、 152,540 以下以下9 9項(xiàng)之和項(xiàng)之和 3.2.1水電工程280400000 11,200 3.2.2景觀工程30300000 900 道路及綠化投入；環(huán)衛(wèi)、通訊等。 3.2.3弱電系統(tǒng)200300000 6,000 包括智能系統(tǒng) 3.2.4電梯及安裝 14,940 14,940 以下以下2 2項(xiàng)之和項(xiàng)之和 3.2.4.1高速電梯32042 13,440 3.2.4.2自動(dòng)扶梯等5030 1,500 3.2.5中央空調(diào)費(fèi)用720300000 21,600 3.2.6消防工程400 400000 16,000 3.2.7玻璃幕墻2000 元/m2300000 60,000 3.2.8夜景工

7、程230 元/m2300000 6,900 3.2.9公共裝修2000 75000 15,000 建筑面積的25% 4 4開(kāi)發(fā)稅費(fèi)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)112 112 4,491 4,491 建安成本建安成本* *1.5%1.5% 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表說(shuō)明 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本主要由土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、公共維 修基金共九項(xiàng)組成。 土地取得費(fèi)用參照萬(wàn)達(dá)金融街項(xiàng)目，暫時(shí)按照1550元/平方米計(jì)算； 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)：即本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有 關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，按建筑安裝工程費(fèi)1.5%的比例估算。 管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)，為組織和管理本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按前期工程費(fèi)與建安工程費(fèi)之和的2.5%取值。 其他費(fèi)用：主要包括監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用、租售丈