房地產開發(fā)與經營-名詞解釋-簡答

1、學習必備歡迎下載房地產開發(fā)與房地產經營的關系（1）廣義的角度理解，兩者本質上一致側重點不同F （2狹義的角度理解I兩者相 對獨立；（3）房地產開發(fā)以房地產經營為核心；（4）房迪產漣營以房地產開發(fā)為基礎簡述實現節(jié)約型房地產開發(fā)的途徑（1強化集約利用土地，提烏土地利用率；（2）積極推進原材料節(jié)約：（3）大力推進 建第節(jié)能；（4整合優(yōu)化利用城市楚設資源.（注：每點1分，全部答對給滿分）簡述房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析方法中的SWOT分析法的分析思路（1）分析房地產企業(yè)內部壞境的憂勢與劣勢；（1分）（2）分析房地產開發(fā)與經育外 部環(huán)境的有利與不利因素；（I分:綜合以上分析，得岀機會點與風險點，企業(yè)擾 勢與

2、環(huán)境有利條件結合得機會點、企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結合得可規(guī)避風險點、企 業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結合得可借力機會點、企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結合的風險點.土地使用權行政劃撥的主要特征有哪些？（D沒有明確的使用年限；2分）C2）無須支付土地使用權出讓金；（2分）（3）不 養(yǎng)隨意轉讓、出租和抵押.簡述建設工程規(guī)劃許可證的作用門確認建設單位或個人有關建設活動的合法地位：C2分）（2）作為建設活動過程 中接受監(jiān)督檢査時的法律依據；（2分）（3）作為城市規(guī)劃行政主管部門有關城市建設 活動的重要歷史資料和城市建設檔案的重要內容.（2分）房地產經營的基本環(huán)節(jié)指的是什么？每個環(huán)節(jié)包括經營內容有哪些？（1）房地產產品

3、形成環(huán)節(jié)土地經營、房屋建遺九（2分】（2）流通環(huán)節(jié)（房屋銷嘗、 房屋租賃、其他經營）：（2分（3）消費環(huán)節(jié)（物業(yè)菅鋰）.（2分）簡述我國房地產企業(yè)發(fā)展現狀（1）企業(yè)數量穩(wěn)步增加，怛大多數企業(yè)規(guī)模較?。唬ǚ郑?）企業(yè)經營業(yè)績醫(yī)遍提高, 但増長緩謾；（1分）（3）企業(yè)成反性臭好，但盈刑能力相對淆后：分）（4）企業(yè)的 區(qū)域分布具有較高的集中性；（1分）（5）企業(yè)融資渠道比較單一；（1分）（6）企業(yè)的 經濟類型具有多樣性.民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠強于國有企業(yè) “分簡述土地征用的基本程序仃建設項目的預審；（2）用地申誨；（3）擬訂征地方案：（4）簽訂征地協(xié)滾； 出讓或劃撥土地；（G頒發(fā)土地使用證“（每小點各

4、I分）簡述城市房屋拆遷管理條例中關于城市房屋拆遷補償形式的規(guī)定拆除非公益性事業(yè)房屋的附屈物，不作產權調快，由拆遷人給予貨幣補償* （2分（2）拆除機賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關黍達不成協(xié)諫時，拆遷人應當 對被拆遷人實行房屋產權調換。3分）（3）除上述兩種情況外，被拆遷人可臥選擇拆遷補償方式.（2分）簡述房地產開發(fā)的基本程序（1）投密決策分析階段；（2）依法取得土地使用權階段；（3）可行性研究階段；（4 前期準釜階段；實施階段；心）銷售階段。（每小點各1分）簡述我國房地產企業(yè)在國民經濟中的作用（1）為國民經濟的發(fā)展提供物質粽證；（2）為城市建設事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來 源：（3）為

5、相關產業(yè)的發(fā)展起到有力的帯動件用；（4）促進消費結構和產業(yè)結構的合 理化召（注：每點1分.全部答對給滿分）簡述與房地產開發(fā)經營外部環(huán)境相關的風險（1）政治風險；（1分）（2）經濟鳳險；（1分（3）金馳鳳險；（1分4）來自自然 界和沖突的意外風險：（2分）（5）個別珂險。（1分簡述土地使用權劃撥的審批權限規(guī)定（!）根據中華人民共和國土地管理法盤規(guī)定，征用土地的審批權由各級人民政府掌 鵝 具體規(guī)定為，基本農田、基本農田咼外的耕地超過兀公頃的、其他土地超過70 僉頃的由國務曉批準;（2分）（2）征用以上規(guī)定以外的土地，由脊、自治區(qū)、直轄市 人民政府批準，并報國務院備案*（2分）（3）省、自治區(qū)、直轄

6、市人民政府批準的道 路、管線工程和大型墓礎設施建設項目、國務院批準的霆設項目占朗土地，涉及農用 地轉為建設用地的，由國務院找準住分簡述工程施工招標應具備的條件招標人已經依法成立：（1分（2）初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的已經 批準；1分）心）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經 核準：4分）（4）有相應資金或資金來源已經落實；（1分（5）有招標所需的設計圖 紙及技瑋資料再（I分）組織竟標團隊的工作主要內容認真研究公告信息和相關文件 ，討論本開發(fā)企業(yè)是否符合相關條件以及是否有開發(fā)能力 ；進 行現場勘察，了解地塊具體位置，地塊開發(fā)程度，地塊周邊情況，地塊片區(qū)市場情況等內容；

7、研 究地塊擬開發(fā)物業(yè)形態(tài)，政策和工程技術的可行性，預測樓盤的銷售或經營情況，以對地塊價格進行準確測算證金風險，攀比風險，尋租損失風險等 房地產開發(fā)與經營環(huán)境的特點有哪些 關聯(lián)性，可變性，相對性，層次性 通貨膨脹對房地產業(yè)及市場產生的雙面影響 一方面，通貨膨脹會造成房地產市場供給的減少 資風險；另一方面，通貨膨脹會使市場需求擴大 脹率較高時會刺激以保值為目的的投資的增加 供求關系調整的緩慢性：;測算地塊價格，便于編制標書或參加拍賣叫價；預測竟標風險，主要包括保并且提出可行措施方案，因為通貨膨脹會嚴重影響開發(fā)成本，增大投;因為具有保值效益的房地產產品，在通貨膨，從而會增加房地產市場的需求從供應角度

8、看，房地產經營供應彈性小； 地產市場由政府壟斷， 市場規(guī)律對供求關系的影響 大大降低；土地的獲得和招投標手續(xù)繁雜， 牽涉部門多，房地產經營者短時間內很難增大市 場供應量；無論市場上對某種房地產商品需求量有多大 ，價格有多高，房地產商都很難在較短 時間或特定空間范圍內大量生產 ！從需求角度看，房地產經營彈性小，盡管房地產商品的需求具有廣泛性和多樣性，但其需求彈性較小，房地產作為基本物質條件，使用期限超過任何耐用消費品，房地產需求增長十分緩慢只有隨著人口增長，經濟發(fā)展水平逐步提高，居民收入水平的提高，房地產需求量才會增加 臨時建筑，違章建筑的拆遷補償規(guī)定臨時建筑必須在批準的使用期限內拆除，因此，拆

9、除已經超過批準期限的臨時建筑，不給予補償.對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期限內的殘值和剩余合法使用期限的長短，給予適當補償違章建筑是不合法的，拆除違章建筑堅決不給予補償 房地產價格制定的程序確定定價目標2）測算開發(fā)經營成本3）估測目標市場需求4）分析競爭對手5）選擇定價方法并 進行測算6）確定銷售價格房地產開發(fā)商的安全任務向承包商提供安全生產作業(yè)環(huán)境和安全施工措施的所需費用，及時將安全施工措施和拆除工程的有關資料向當地建設行政主管部門備案，不得任意壓縮施工工期，明示或者暗示承包人采用不符合安全生產的規(guī)范標準風險性決策的基本思路根據已知條件下直接有的或計算出來的狀態(tài)收

10、益值或損失值及概率，計算出狀態(tài)期望值，然后累計狀態(tài)期望值得到方案期望值，即可能出現的所有自然狀態(tài)出現的方案的期望值最后根據方案期望值的大小來決定取舍風險型決策判斷的準則采用期望法，凈現值期望法和最大可能法容積率：每公頃開發(fā)小區(qū)用地上建造的建筑面積 =小區(qū)總建筑面積/小區(qū)總用地面 積.住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比例（%住宅工程質量分戶驗收：住宅工程在按照國家規(guī)范要求內容進行工程竣工驗收時 對每戶及單位工程公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量 竣工驗收紀錄貨幣補償：拆遷人將被拆遷房屋按照房地產市場評估價格 ,以貨幣結算方式補償 給被拆遷房屋的所有者，貨幣補

11、償的金額按照房屋的區(qū)位，用途,建筑面積等因素 以房地產評估及格確定假設開發(fā)法：是指求取評估地塊未來開發(fā)完成后的價格,減去未來的正常開發(fā)成 本,稅費和利潤后，所得剩余為評估地塊價格的方法房屋置換：是指房屋使用人之間根據各自需要，按照有關法規(guī)，以房屋互換為主， 貨幣補償為輔的一種以房換房的交易行為房地產開發(fā)企業(yè)的邊際成本：指企業(yè)在新增加一個單位的資本而需要負擔的成本 包括資本邊際成本和加權平均邊際成本目標利潤定價法：（投資收益定價）是根據房地產企業(yè)的總成本和計劃的總銷售量 再加上按投資收益率確定的目標利潤額來進行定價的方法房地產開發(fā)項目報建：在原規(guī)劃設計方案的基礎上，房地產開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設 計單

12、位提出各單體建筑的設計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍 內的道路和各類工程管線作深化設計，使其達到施工要求，并提交有關部門審批 的過程不確定型決策：決策者對未來可能發(fā)生的情況雖有所了解 ，但又無法確定或估計 其自然狀態(tài)發(fā)生概率的情況而作出的決策定標：開發(fā)企業(yè)對投標者進行全面審查，評比,分析,最后選定中標者的過程房地產開放項目投資管理：在保證工期和質量的前提下，利用組織,經濟，技術和 合同措施將成本控制在計劃范圍之內，并且尋求最大限度的投資節(jié)約安置補助費：是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業(yè)人口生 活，國家所給予的生活補助。狹義的房地產經營：是指房地產經營者對房屋和建筑

13、地塊的銷售、租賃及售后服 務管理等活動，活動范圍只要是在流通領域。廣義的房地產經營：是指房地產經營者對房屋的建造、 買賣、信托、交換、維修、 裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、 有組織的經濟 活動，活動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限 于流通領域。房地產開發(fā)兼營企業(yè)：是指以其他經營項目為主，兼營房地產開發(fā)的企業(yè)。 房地產開發(fā)專營企業(yè)：是指按照城市房地產管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從 事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。土地使用權劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置 等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使

14、用者使用 的行為。土地使用權轉讓：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換 和贈送財務評價：是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場價格。根據國家現行財稅制度和現 行價格體系，分析計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用。 編制財務報表，計算財 務評價指標，考察項目的盈利能力，清償能力和外匯平衡等財務狀況，借以判別 項目的財務可行性?？尚行匝芯浚菏且灶A測為前提，以投資效果為目的，從技術上、經濟上、管理上 進行全面綜合分析研究的方法。住宅平均層數：各種住宅層數的平均值，是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積 的比值（層）房地產開發(fā)：是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設（包括城 市新區(qū)開發(fā)和

15、舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。青苗補償費：是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應 給予土地承包者或土地使用者的經濟補償。投資回收期：是指從項目的投建之日起，用項目所得的凈收益償還原始投資所需 要的年限。投資回收期分為靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期兩種土地使用權出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與 土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。流動比率：是流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產在短期債務到 期以前，可以變?yōu)楝F金用于償還負債的能力I悲觀主義準則：又叫最大最小準則，其決策的原則是“小中取大”。這種決

16、策方 法的思想是對事物抱有悲觀和保守的態(tài)度，在各種最壞的可能結果中選擇最好 的。決策時從決策表中各方案對各個狀態(tài)的結果選出最小值，即在表的最右列， 再從該列中選出最大者。樂觀主義準則：也叫最大最大準則，其決策的原則是“大中取大”。持這種準則 思想的決策者對事物總是抱有樂觀和冒險的態(tài)度， 它決不放棄任何獲得最好結果 的機會，爭取以好中之好的態(tài)度選擇決策方案資產負債率：是負債總額除以資產總額的百分比，也就是負債總額與資產總額的 比例關系。工程索賠:指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據法律,合同規(guī)劃及慣例，對并非自己的過錯，而是應由合同對方承擔責任的情況造成的 實際損失，向對方提出給予補償的要求綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化種植水平投影面積之和與建筑用地面積的 比率房地產開發(fā)與經營項目后評價：以房地產開發(fā)與經營項目為對象，對其經濟效益, 社會效益,環(huán)境效益以及顧客滿意度進行的全面考核需求導向定價法：房地產以市場需求為基礎，根據消費者的需求強度和對價格的 心理反應的不同來制定產品價格的一種方法競爭導向定價法：房地產企業(yè)以競爭商品的價格為基礎，根據同類房地產的市場 競爭情況來制定產品價格的一種方法確定型決策：一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進行的