房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)科目設(shè)置

1、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)科目設(shè)置一、開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 ，企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配 套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地占用稅、 勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥?安置動(dòng)遷用房支出等， 具體科目可 設(shè)置： 取得土地使用權(quán) 土地出讓金、契稅、補(bǔ)交地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、以房換地的價(jià)值、印花稅等； 土地增用費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地收益金、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅等； 土

2、地補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤 銷等； 其他 拍賣傭金、土地購(gòu)置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)、土地交易費(fèi)、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪 費(fèi)、土地閑置費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后， 項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、 地質(zhì)、勘察、 測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用，具體科目可設(shè)置： 七通一平費(fèi) 臨時(shí)施工道路費(fèi)、臨時(shí)施工用水接入費(fèi)、臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)、臨時(shí)施工用電接入費(fèi)、臨時(shí) 施工用氣接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公電話接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)； 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)辦公室費(fèi)、臨時(shí)廁所費(fèi)、施工場(chǎng)地圍墻及門衛(wèi)室費(fèi)、

3、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、 臨時(shí)借用空地租費(fèi)、 其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、智能化 專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、制圖曬圖趕圖費(fèi)、可行 性研究費(fèi)、方案招標(biāo)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)、其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)； 行政規(guī)費(fèi)及報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、施工許可證費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、審圖費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、渣土費(fèi)、施工 噪音管理費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、勞動(dòng)定額 測(cè)定費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)、檔案 管理費(fèi)、標(biāo)底

4、編制費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防報(bào)建費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)、教師住宅基金、地籍地形圖核 地、抗震審查費(fèi)地名費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)基金； 大配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、人防易地建設(shè)費(fèi)、水增容、 電增容費(fèi)、煤氣增容費(fèi)； 水文地質(zhì)勘察費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)、水文勘察費(fèi)、文物勘察費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、地下障礙物探測(cè)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、施 工放線費(fèi)、水準(zhǔn)測(cè)量工程測(cè)量、日照分析合同、工程波速測(cè)試、建設(shè)項(xiàng)目日照分析、工程測(cè)量 交通分析費(fèi)等； 測(cè)繪費(fèi)面積測(cè)繪、地形地貌測(cè)繪等； 預(yù)算編審費(fèi)編制預(yù)算費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)等； 其他擋光費(fèi)、擋光鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。3、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生

5、的主體內(nèi)列入建筑安裝預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體科目可設(shè)置： 基礎(chǔ)工程土石方工程、地基加固處理費(fèi)、樁基礎(chǔ)、圍護(hù)及支撐費(fèi)等； 主體工程土建 （結(jié)構(gòu)）工程、土建 （建筑）工程等； 安裝工程強(qiáng)電工程、智能化工程（三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用） 、弱電工程（背景音樂系統(tǒng)、 電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)） 、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)、給排水工程（自來水排水直飲 水熱水）、消防安裝工程、火災(zāi)報(bào)警工程、煤氣工程綜合布線系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及 通風(fēng)工程、供暖供熱工程（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片） 、電梯及自動(dòng) 扶梯、門窗工程（室外門窗、入戶門、防火門）、航空燈、室內(nèi)停車設(shè)備、 室內(nèi)停車交通設(shè)施、 其

6、他安裝工程費(fèi)； 裝飾工程 室內(nèi)精裝飾施工（主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用） 、室外精裝飾施 工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用） ； 甲供設(shè)備 / 材料 消防設(shè)備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門、取暖設(shè)備/材料、電梯及自動(dòng)扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛(wèi)用品； 樣板房裝修樣板房建筑及裝修、樣板房?jī)?nèi)家具、樣板房?jī)?nèi)家電燈； 售樓處裝修售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀； 建安監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)等 檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)基坑監(jiān)測(cè)、樁基檢測(cè)費(fèi)（靜載） 、樁基檢測(cè)費(fèi) （小應(yīng)變 ）、樁基檢測(cè)費(fèi) （高應(yīng)變）、工程主體沉降觀測(cè)費(fèi)、

7、采購(gòu)材料檢測(cè)費(fèi)、其他檢測(cè)費(fèi)； 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)、工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)等；（11）其他現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程勞保費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金（趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)等）等。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，具體科目可設(shè)置： 電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、碰頭費(fèi)、變電所/站建設(shè)費(fèi)、發(fā)電機(jī)、高 壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)、電表費(fèi)； 給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、二次加壓費(fèi)、水泵房、碰頭費(fèi)、雨（污）水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水

8、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、水表費(fèi)； 煤氣基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)、煤氣配套費(fèi)、碰頭費(fèi)、 煤氣表費(fèi)； 通訊線路及設(shè)備安裝費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)、有線電視 （閉路電視 ）的線路鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話增容費(fèi)、電話電纜集資 費(fèi)、寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)； 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、供熱管道的鋪設(shè)費(fèi)、碰頭費(fèi)、供熱表費(fèi)、 熱交換站、鍋爐房； 室外消防系統(tǒng) 消防設(shè)備、消防工程、消防控制室等； 室外智能化系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子 公告屏、室外背景音樂 環(huán)境系統(tǒng) 環(huán)境設(shè)

9、計(jì)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路建造費(fèi)、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、保安室 室外輔助設(shè)施 室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等； 其他 郵政配套設(shè)施、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)等。5、公共設(shè)施配套費(fèi)指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不 能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，具體科目可設(shè)置： 不可經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施 會(huì)所、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場(chǎng)或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂設(shè)施、車站等； 可經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施 游泳池、幼托、學(xué)校、圖書館、閱覽室、健身房、醫(yī)院、郵電通訊、室外停車設(shè)備、室外停車 交通設(shè)施等； 特殊

10、公共設(shè)施 回租回購(gòu)的地下人防、補(bǔ)交地價(jià)的地下面積； 其他 公共設(shè)施維修基金、其他公用配套設(shè)施費(fèi)。6、開發(fā)間接費(fèi) 核算內(nèi)部核算單位為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)但不能明 確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，具體科目可設(shè)置： 工程管理費(fèi) 職工薪酬、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差 旅費(fèi)、招待費(fèi)、修理費(fèi)、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、其他工程管理間接費(fèi)等； 資本化利息 利息支出、利息收入、匯兌凈損益、融資費(fèi)用等； 物業(yè)性費(fèi)用 看護(hù)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)用、補(bǔ)貼性費(fèi)用等； 移交性費(fèi)用 移交電設(shè)施、移交水設(shè)施、移交供暖設(shè)施、移交煤氣設(shè)施、其他移交性費(fèi)用。以

11、上明細(xì)科目只是一個(gè)參考， 可根據(jù)公司的具體情況以及開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)， 自行進(jìn)行調(diào)整。 二、從開發(fā)成本到開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)1、開發(fā)成本核算的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程， 并已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)， 可以按照合同規(guī)定的 條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工 程等。開發(fā)產(chǎn)品的成本單位， 根據(jù)各單位習(xí)慣的不同， 也有很大的不同。 比較普遍的是以單體建筑為 成本核算單位，此外還有直接以建筑面積（每平方米）為成本單位，以及以小區(qū)、項(xiàng)目分期、 建筑類別等作為成本單位的。由于核算的成本單位不同，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)也有所不同。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本同工業(yè)企業(yè)的成本核

12、算有一定的相似之處， 其“開發(fā)成本” 科目相當(dāng)于工業(yè) 企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品” 。同樣的，開發(fā) 企業(yè)成本核算的重點(diǎn)也在于成本的歸集與分配，此外，還要多一個(gè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間。2、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間 基本規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定： 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本” 科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月 終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。 但實(shí)務(wù)中，竣工驗(yàn)收時(shí)很難取得實(shí)際成本，因此實(shí)際操作起來有一定難度。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

13、基本準(zhǔn)則第三十五條規(guī)定：企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、 提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、 勞務(wù)成本等的費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品 銷售收入、勞務(wù)收入等時(shí)，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的成本等計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)成本核算的程序，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本之前，首先要結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。因此，確認(rèn)收入是結(jié)轉(zhuǎn)成 本的最后期限。 預(yù)售時(shí) 商品房預(yù)售時(shí)，房屋并沒有竣工，當(dāng)然也無法進(jìn)行交付使用。這時(shí)，無需確認(rèn)收入和成本，只 需要按照稅法規(guī)定繳納 /預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅及各種附加即可。 竣工時(shí) 房屋竣工時(shí)，通常既符合結(jié)轉(zhuǎn)成本的條件。但由于實(shí)務(wù)中，需要一定的時(shí)間進(jìn)行結(jié)算，因此可 能無法確認(rèn)實(shí)際的成本。 此外，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目為多棟樓時(shí)， 單棟樓

14、的竣工時(shí)可能無法確認(rèn)公共配 套等間接費(fèi)用的實(shí)際金額。因此：3.1 竣工時(shí)無預(yù)售收入時(shí)在竣工驗(yàn)收時(shí)， 分開發(fā)對(duì)象及單位的核算方式分小區(qū) /樓/部位/戶分別將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn) 品中。3.2 竣工時(shí)有預(yù)售收入時(shí)同樣結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本至開發(fā)產(chǎn)品中， 同時(shí)確認(rèn)銷售收入， 以及結(jié)轉(zhuǎn)相配比的銷售成本、 銷售稅金。3.3 竣工時(shí)配套未完成時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定： “根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由 商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套費(fèi)用等， 如竣工時(shí)仍未發(fā)生或未發(fā)生完畢， 應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開 發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。 ” 同樣，財(cái)政部 1999

15、年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定規(guī)定： “經(jīng)有 權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施， 建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重大的， 經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后， 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按建筑面積或投資比例采用預(yù)提的辦法從開發(fā)成本計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。 ” 據(jù)此，在房屋竣工時(shí)仍有公共配套設(shè)施未完成的情況，可以采用暫估或預(yù)提的方式。 注意：這一條符合會(huì)計(jì)的配比原則，但同所得稅法規(guī)定不同。 竣工后實(shí)現(xiàn)收入時(shí) 竣工后發(fā)生收入時(shí)，月份終了按時(shí)將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本中。3、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則 前面提到了成本核算對(duì)象，可以根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況，適當(dāng)予以確定。例如，通 常是以單體建筑作為核算對(duì)象，但對(duì)于單體建筑面積

16、過大，或者單體包括裙樓、寫字間、公寓 等特殊情況， 也可以考慮按部位或功能確認(rèn)成本核算對(duì)象； 當(dāng)然也可以按戶予以確認(rèn)。 不過通 常來說，過粗或者過細(xì)的確認(rèn)成本核算對(duì)象，對(duì)企業(yè)來說都不是特別合適。房地產(chǎn)的成本理論同工業(yè)成本有很大的相似性， 也可以分為直接成本、 間接成本， 其中直接成 本是可直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象或勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本中的直接材料、 直接人工等。 間接成本是 指多個(gè)部門為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本， 或者同一種投入可以制造、 提供兩種或兩種 以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本。 直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、 記錄直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì) 象或勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本中。 間接成本必須根據(jù)與成本計(jì)算對(duì)

17、象之間的因果關(guān)系、 成本計(jì)算對(duì)象的 產(chǎn)量等，以合理的方法分配計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象中。 對(duì)此，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1 號(hào)存貨 也明確了：“在同一生產(chǎn)過程中，同時(shí)生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品，并且每種產(chǎn)品的加工成本 不能直接區(qū)分的，其加工成本應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在各種產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。 ” 前面說過， 開發(fā)成本基本由六大項(xiàng)組成。 對(duì)于以單體建筑為成本核算單位來說， 建安成本應(yīng)當(dāng) 屬于直接成本，對(duì)于按建筑交納的各種資源性費(fèi)用等屬于能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本， 余下的就應(yīng)當(dāng)屬于無法分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，需要按照合理的方法進(jìn)行分配。 對(duì)于間接成本的分配來說，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： 配比原則雖然 2006 版

18、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較 1992 版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，去除了配比性原則， 但對(duì)于具體實(shí)務(wù)中， 配比性 原則是一個(gè)必須要考慮的重要原則； 因果關(guān)系原則 對(duì)多部門為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本的分配， 一般應(yīng)以共同成本與成本對(duì)象的因果關(guān) 系為基礎(chǔ)。如果共同成本與成本對(duì)象之間的關(guān)系不止一種，可采用雙重或多重基礎(chǔ)分配。 相關(guān)性原則根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)間接費(fèi)用的性質(zhì)， 合理選 擇分配方法。 也就是說，企業(yè)所選擇的間接費(fèi)用分配方法， 必須與間接費(fèi)用的發(fā)生具有較密切 的相關(guān)性， 并且使分配到每種產(chǎn)品上的間接費(fèi)用金額科學(xué)合理， 同時(shí)還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮計(jì)算手續(xù) 的簡(jiǎn)便。 一貫性原則 成本分

19、配方法應(yīng)當(dāng)前后其基本一致，不能根據(jù)企業(yè)隨意自行調(diào)整。4、間接成本較轉(zhuǎn)的方法 建筑面積分配法 這是普遍采用的間接成本核算的方法，以建筑面積作為分配基數(shù)，即：建筑面積分配率=待分配的間接成本十總建筑面積成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的建筑面積X建筑面積分配率 在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用總建筑面積、總可售建筑面積、總可售建筑面積+公共配套建筑面積等各種口徑進(jìn)行核算和分配。這種分配方法的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)取得容易，方法簡(jiǎn)單明確，不容易產(chǎn)生歧義；缺點(diǎn)是平均分配，對(duì) 于實(shí)際的成本情況、售價(jià)的配比等方面與實(shí)際不相符。建筑面積分配法是所得稅 2006年 31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。 占地面積分配法 這也是經(jīng)常采用的

20、間接成本核算的方法，以土地面積作為分配基數(shù)，即： 占地面積分配率=待分配的間接成本十總占地面積 成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的占地面積X占地面積分配率 占地面積分配法在分配土地及拆遷成本中，通常會(huì)有更符合實(shí)際的結(jié)果。 在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用單體的投影面積、 單體的一樓面積等作為單體的占地面積， 進(jìn)行核 算和分配。占地面積分配法也是所得稅 2006 年 31 號(hào)文中提出的三種分配方法之一。 工程預(yù)（概）算分配法（？）工程預(yù)（概）算分配法及采用工程預(yù)（概）算的相關(guān)方法進(jìn)行分配，例如機(jī)械使用費(fèi)可以按照 臺(tái)班分配法、預(yù)算分配法、作業(yè)量分配法進(jìn)行分配，建筑工程以直接費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，安裝工程以人 工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，

21、產(chǎn)品（勞務(wù)、作業(yè)）的分配以直接費(fèi)或人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)等。工程預(yù)（概）算分配法需要一定的預(yù)算、 造價(jià)方面的知識(shí)， 同稅務(wù)方面的溝通也是一定的問題。 工程預(yù)（概）算分配法也是所得稅 2006年 31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。 成本利潤(rùn)率分配法成本利潤(rùn)率分配法原理類似于商品零售企業(yè)的售價(jià)法， 即假設(shè)所有的商品都有統(tǒng)一的成本利潤(rùn) 率：成本利潤(rùn)率=項(xiàng)目總間接成本寧項(xiàng)目總收入成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的收入X成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率分配法由于遵循了統(tǒng)一的利潤(rùn)率，相對(duì)比較合理，但是對(duì)于稅務(wù)局來說恐怕很 難認(rèn)定。同時(shí)由于項(xiàng)目總收入很難采用實(shí)際收入（時(shí)間問題） ，很多采用計(jì)劃收入，因此企業(yè) 容易人為地控制利潤(rùn)。 建

22、安成本分配法 建安成本分配法類似于工業(yè)企業(yè)的原材料分配法，即以各單體的建安成本為分配基礎(chǔ)： 建安成本分配率=項(xiàng)目總間接成本十項(xiàng)目總建安成本單體的間接成本=單體的建安成本X建安成本分配率由于建安成本在總成本中所占的比例越來越小，多層、小高層、高層的單位建安成本不一致， 以及存在是否裝修等差異，因此建安成本分配法使用起來有一定的局限。5、單體項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)于小區(qū)項(xiàng)目來說，通常一個(gè)單體作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于單體建筑面積多、工期長(zhǎng)、功能 分區(qū)多的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象需要重新確定。比如，同一項(xiàng)目同時(shí)有裙樓、寫字樓、公寓等功 能，不同的功能導(dǎo)致其層高、結(jié)構(gòu)等有所不同，建筑成本相差很大，這種情況下，如果不

23、單獨(dú) 核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象， 會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化， 造 成一定程度的不合理； 另一方面， 各功能區(qū)銷售價(jià)格相差很大， 很容易導(dǎo)致成本和收入的不配 比性。實(shí)務(wù)中，建議將單體內(nèi)不同功能區(qū)作為成本核算對(duì)象， 在工程造價(jià)、成本利潤(rùn)等方面予以考慮， 一個(gè)功能區(qū)為單價(jià)分別核算和結(jié)轉(zhuǎn)間接費(fèi)用。三、預(yù)售時(shí)的會(huì)計(jì)處理1、預(yù)售時(shí)基本會(huì)計(jì)處理 收到預(yù)收房款借：銀行存款（等）貸：預(yù)收賬款 月末計(jì)提稅金 借：應(yīng)交稅金預(yù)繳稅款營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等 下月初實(shí)際繳納時(shí)借：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種

24、附加等貸：銀行存款（等）這里面在應(yīng)交稅金科目下， 增設(shè)了一個(gè)預(yù)繳稅款的二級(jí)明細(xì)科目， 專門用來核算計(jì)提的預(yù)繳稅 金，以及實(shí)際繳納的預(yù)繳稅金。2、計(jì)提稅金的優(yōu)點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)不計(jì)提稅金， 通常認(rèn)為在一個(gè)總賬科目中提來提去沒有意義， 或者認(rèn)為 過不了幾天就要實(shí)際繳納，計(jì)提多此一舉，但在實(shí)務(wù)中計(jì)提稅金有很大的好處： 符合真實(shí)性原則根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)反映符合確認(rèn)和計(jì)量要求的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及其他相關(guān) 信息。對(duì)于房地產(chǎn)來說， 接近當(dāng)月預(yù)收房款 10%的各種稅金金額也是比較客觀的， 對(duì)于企業(yè)的 各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及相關(guān)的指標(biāo)影響也是比較大的。 業(yè)務(wù)流程需要 增加了計(jì)提稅金的程序，使得相關(guān)的

25、業(yè)務(wù)流程變?yōu)椋憾悇?wù)會(huì)計(jì)計(jì)提、主管復(fù)核、月末稽核、月 初請(qǐng)款、報(bào)稅、支付稅金等程序，使得整個(gè)流程更完整，避免了由于業(yè)務(wù)流程不完整，所造成 的稅款錯(cuò)算、錯(cuò)交的情況。 內(nèi)部審核需要 由于房地產(chǎn)的稅金計(jì)算比其他行業(yè)都要復(fù)雜，涉及的稅種多（營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、 各種附加等）、環(huán)節(jié)多（預(yù)繳、抵扣預(yù)繳、正式核算） 、時(shí)間長(zhǎng)（單個(gè)項(xiàng)目通?？缒甓龋?、金額 大、計(jì)算繁瑣（預(yù)收轉(zhuǎn)正式銷售、退房） 、特別是同一個(gè)稅種稅率不一致（所得稅、土地增值 稅）、納稅基數(shù)也不一致，因此從內(nèi)部審核的角度來說，更需要增加計(jì)提的步驟，以確保稅金 的準(zhǔn)確性。 資金預(yù)算需要房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算， 涉及的金額比較大， 因此準(zhǔn)確計(jì)提

26、預(yù)繳稅金， 可以為資金的預(yù)算提供 真實(shí)的數(shù)據(jù)。 同時(shí)，也避免由于資金周轉(zhuǎn)困難暫無力預(yù)繳稅金的情況， 幾個(gè)月下來恐怕會(huì)計(jì)自 己都不知道欠繳稅款的金額了。3、計(jì)提稅金的其他做法 對(duì)于計(jì)提預(yù)繳的稅金，實(shí)務(wù)中有很多處理方式， 計(jì)入資產(chǎn)類科目 例如，有的計(jì)入待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，還有的計(jì)入遞延稅款科目 計(jì)入負(fù)債類科目 按上面說的計(jì)入應(yīng)交稅金科目。 不預(yù)提，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接入賬注意：不同的處理方式， 對(duì)于財(cái)務(wù)比率的影響也不同， 具體可以利用自己?jiǎn)挝坏臅?huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行 測(cè)算一下，也是很有意思的。四、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的會(huì)計(jì)處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)收入第四條規(guī)定： 銷售商品收入同時(shí)滿足下列

27、條件的，才能予以確認(rèn)： 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)， 也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定： 企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬： 轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為 銷售實(shí)現(xiàn)。代建的房屋和工程， 應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收， 辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)， 并已將代建的房屋和工程 的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。對(duì)土地和商品房采取分期收款銷售

28、辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。 出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款 日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的范圍 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)收入對(duì)于收入范圍作了明確的規(guī)定： 第二條 收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本 無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。第六條 銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。 現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益?，F(xiàn)金折扣，是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而

29、向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 第七條 銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。會(huì)計(jì)上的收入，同所得稅中的收入以及營(yíng)業(yè)稅中營(yíng)業(yè)額的范圍都不完全一致，因此需要注意。五、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的會(huì)計(jì)處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時(shí)間 根據(jù)配比原則，同結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間保持一致。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方式 銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 主要取決于開發(fā)成本的成本核算對(duì)象。 對(duì)于以單位建筑面積為成本核算對(duì)象 的開發(fā)產(chǎn)品，可以直接結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本。但如同前面說過的，大部分開發(fā)產(chǎn)品是以單體建筑、 整個(gè)項(xiàng)目或分功能區(qū)域?yàn)楹怂銓?duì)象的，因此還需要進(jìn)行一次分?jǐn)?/p>

30、和結(jié)轉(zhuǎn)。 具體的分配方法，可以參照開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法，這里就不詳細(xì)說了。需要指出的是，由于已經(jīng)實(shí)際銷售， 所以成本利潤(rùn)率法還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì) 劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。而在實(shí)務(wù)中，有的企業(yè)處于嚴(yán)格管理或其它目的，會(huì)要求施工單位出具詳細(xì)的工程決算報(bào)告， 幾乎將每一層的建安成本都予以劃分， 并據(jù)此作為分配成本的依據(jù)。 這種方法是否可行， 需要 同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門進(jìn)行溝通。3、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金的方式 在結(jié)轉(zhuǎn)稅金的同時(shí)， 需要將前期繳納的營(yíng)業(yè)稅結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)稅金及附加科目， 將預(yù)繳的所得稅根 據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整并結(jié)轉(zhuǎn)至所得稅科目。但需要注意的是，由于在確認(rèn)收入的時(shí)候并不能及時(shí)確認(rèn)土地增值稅的金額，需要

31、經(jīng)過一定的時(shí)間才能進(jìn)行土地增值稅清算并取得主管稅務(wù)部門的審核證明后，計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目（關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知）。六、相關(guān)的所得稅1、預(yù)售時(shí)的所得稅預(yù)售時(shí)的所得稅，2008年以前主要執(zhí)行2006年31號(hào)。2008年1月1日起執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國(guó)稅函2008299號(hào)）的規(guī)定，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，同其它利潤(rùn)總額合計(jì)后共同作為稅前利潤(rùn)總額。對(duì)于31號(hào)文號(hào)中提及的期間費(fèi)用，由于31號(hào)文沒有禁止在所得稅申報(bào)表中列支，因此實(shí)際上是相同的。但是對(duì)于營(yíng)業(yè)稅金及附加，由于在預(yù)售的時(shí)候無法計(jì)入損益類科目進(jìn)行稅前抵扣， 因此這一點(diǎn)

32、是299號(hào)文同31號(hào)文的最大區(qū)別。2、確認(rèn)收入的時(shí)間31號(hào)文對(duì)于收入，是根據(jù)完工和收款兩個(gè)條件同時(shí)實(shí)現(xiàn)來確認(rèn)的。 對(duì)于只完工未收款的情況， 當(dāng)然不確認(rèn)為收入；而只收款未完工的情況，只預(yù)售所得稅，在完工后再確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng) 的成本。完工的條件符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。收款的條件采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利） 之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的 實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、確認(rèn)成本的方式31號(hào)文中，對(duì)于確認(rèn)成本的方式進(jìn)行了嚴(yán)格的要求，當(dāng)然也少不了所得稅中特有的界于權(quán)責(zé) 發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制之間的成本確