房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程講座PPT

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 目目 錄錄 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖二、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)流程 選選 址址 立立 項(xiàng)項(xiàng) 取得土地取得土地 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 開工建設(shè)開工建設(shè) 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 2.2.項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告1.1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 1.1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.2.國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 2.2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1.1.招投標(biāo)招投標(biāo)2.2.建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證3.3.開工建設(shè)開工建設(shè) 2.2.商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 1

2、.1.市場(chǎng)條件判斷市場(chǎng)條件判斷2.2.項(xiàng)目位置選擇項(xiàng)目位置選擇 3.3.項(xiàng)目投資批復(fù)項(xiàng)目投資批復(fù) 1.1.總平審批總平審批 3.3.人防、抗震人防、抗震 消防、消防、 防雷防雷 1.1.竣工驗(yàn)收備案竣工驗(yàn)收備案 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來貫的取得來貫 穿穿 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 商商 品品 房房 銷銷 售售 許許 可可 證證 建建 筑筑 工工 程程 施施 工工 許許 可可 證證 建建 設(shè)設(shè) 工工 程程 規(guī)規(guī) 劃劃 許許 可可 證證 建建 設(shè)設(shè) 用用 地地 規(guī)規(guī) 劃劃 許許 可可 證證 國(guó)國(guó) 有有 土土 地地 使使 用用 證證 四四五五一一二二三三 商品房預(yù)

3、商品房預(yù) 售許可證售許可證 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在 向土地管理部門向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前申請(qǐng)征用、劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位 置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建 設(shè)單位用地的法律憑證。設(shè)單位用地的法律憑證。 國(guó)有土地使用證是證明土地使用者國(guó)有土地使用證是證明土地使用者 ( (單位或個(gè)人單位或個(gè)人) )使用國(guó)有土地的法律憑證，使用國(guó)有土地的法律憑證， 受法律保護(hù)。受法律保護(hù)。 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有

4、關(guān)建設(shè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè) 工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是 建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè) 活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)?；顒?dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒沒 有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章 建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證( (建筑工程建筑工程 開工證開工證) )是建筑施工單位符合各種施工條是建筑施工單位符合各種施工條 件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建

5、設(shè)單位 進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán) 屬登記的主要依據(jù)之一。屬登記的主要依據(jù)之一。 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 商品房銷售商品房銷售( (預(yù)售預(yù)售) )許可證是市、許可證是市、 縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 許可證許可證 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 開工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 人人目的目的事事提交文件提交文件 開發(fā)商 尋找可以投 資 的地塊 1.市場(chǎng)條件判 斷 2.地塊位置尋 找 投資分析報(bào) 告 n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,

6、則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 n 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力 進(jìn)行判斷 開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)則設(shè)計(jì)取得取得土地土地立立 項(xiàng)項(xiàng) 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 開發(fā)商 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā)商 取得項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營(yíng)權(quán) 1.投資分析 2.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì) 3.編制可行性研究報(bào)告 或項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4.編制環(huán)境影響報(bào)告書 可行性研究報(bào)告 環(huán)境影響報(bào)告書 開工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)則設(shè)計(jì)取得取得土地土地 立立 項(xiàng)項(xiàng) 選選 址址 涉及部門分別有：涉及部門分別有： 發(fā)改委、規(guī)劃局、發(fā)改委、規(guī)劃局、 環(huán)保局環(huán)保局 需提交的文件為：

7、可需提交的文件為：可 行性研究報(bào)告、環(huán)境行性研究報(bào)告、環(huán)境 影響報(bào)告書影響報(bào)告書 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 選址研究選址研究 向規(guī)劃局申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書向規(guī)劃局申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書 委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì) 持初步總平向發(fā)改委評(píng)審中心，編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告持初步總平向發(fā)改委評(píng)審中心，編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 委托具有資質(zhì)的環(huán)科所出具環(huán)境影響報(bào)告書委托具有資質(zhì)的環(huán)科所出具環(huán)境影響報(bào)告書 環(huán)保局組織專家評(píng)審環(huán)保局組織專家評(píng)審 領(lǐng)取項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書（表）批復(fù)領(lǐng)取項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書（表）批復(fù) 向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)批文向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)批文 一、開發(fā)流程

8、一、開發(fā)流程 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā) 商 取得土地 開發(fā)與使 用權(quán) 1.建設(shè)用地城 市綜合技術(shù)論 證報(bào)告 2.取得建設(shè) 用地規(guī)劃許可 證 3.取得國(guó)有 土地使用證 1.建設(shè)用地規(guī)劃 許可證規(guī)定提交 文件 2.國(guó)有土地使用 證規(guī)定提交文件 開工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)則設(shè)計(jì)取得取得土地土地立立 項(xiàng)項(xiàng) 選選 址址 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 辦理國(guó)有土地使用證：辦理國(guó)有土地使用證： 1.1.土地登記申請(qǐng)表土地登記申請(qǐng)表 2.2.法人代表身份證復(fù)印件法人代表身份證復(fù)印件 3.3.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼證營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼證 4.4.委托書委托書

9、 5.5.建設(shè)用地批準(zhǔn)書、界址圖、宗地圖建設(shè)用地批準(zhǔn)書、界址圖、宗地圖 6.6.建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批單建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批單 及紅線圖及紅線圖 7.7.交納土地管理有關(guān)費(fèi)用憑證交納土地管理有關(guān)費(fèi)用憑證 8.8.土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同 9.9.成交確認(rèn)書成交確認(rèn)書 辦理建設(shè)用地城市綜合技術(shù)論證報(bào)告辦理建設(shè)用地城市綜合技術(shù)論證報(bào)告 1.1.簽訂服務(wù)合同簽訂服務(wù)合同 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積0.25元元/ 2.2.立項(xiàng)批文立項(xiàng)批文 3.3.紅線圖紅線圖 4.4.土地使用權(quán)出讓合同及界址圖土地使用權(quán)出讓合同及界址圖 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 1.

10、1.建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)表建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)表 2.2.建設(shè)用地規(guī)劃綜合技術(shù)論證報(bào)告建設(shè)用地規(guī)劃綜合技術(shù)論證報(bào)告 3.3.立項(xiàng)批文立項(xiàng)批文 4.4.土地使用權(quán)出讓合同及界址圖土地使用權(quán)出讓合同及界址圖 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 人人目的目的事事 向政府提交文向政府提交文 件件 開發(fā)開發(fā) 商商 項(xiàng)目方案滿項(xiàng)目方案滿 足市場(chǎng)需要足市場(chǎng)需要 和政府要求和政府要求 1.1.項(xiàng)目方案設(shè)項(xiàng)目方案設(shè) 計(jì)計(jì) 2.2.項(xiàng)目方案審項(xiàng)目方案審 批批 3 3. .領(lǐng)取建設(shè)領(lǐng)取建設(shè) 工程規(guī)劃許可工程規(guī)劃許可 證證 4.4.人防、防雷、人防、防雷、 消防、抗震消防、抗震 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)工程規(guī)劃 許可

11、證許可證 開工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得取得土地土地立立 項(xiàng)項(xiàng) 選選 址址 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 一、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批：一、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批： 1.1.總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)表總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)表 2.2.設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書、用地紅線圖設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書、用地紅線圖 3.3.論證報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及審批單或土地權(quán)屬證明論證報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及審批單或土地權(quán)屬證明 4.4.土地使用權(quán)出讓合同及附件、成交確認(rèn)書土地使用權(quán)出讓合同及附件、成交確認(rèn)書 5.5.有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或其他有關(guān)項(xiàng)目有關(guān)部門批準(zhǔn)的

12、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或其他有關(guān)項(xiàng)目 計(jì)劃的批準(zhǔn)文件計(jì)劃的批準(zhǔn)文件 6.6.詳細(xì)規(guī)劃成果圖（藍(lán)圖詳細(xì)規(guī)劃成果圖（藍(lán)圖+ +電子文件）電子文件） 7.7.整體鳥瞰效果圖及人視效果圖整體鳥瞰效果圖及人視效果圖 8.8.工程設(shè)計(jì)資質(zhì)書工程設(shè)計(jì)資質(zhì)書 具體流程具體流程：到項(xiàng)目所管轄的規(guī)劃科領(lǐng)表申請(qǐng)：到項(xiàng)目所管轄的規(guī)劃科領(lǐng)表申請(qǐng) 由住建委組由住建委組 織召開專家評(píng)審會(huì)織召開專家評(píng)審會(huì) 出具專家意見出具專家意見 修改后送規(guī)委修改后送規(guī)委 委審圖委審圖 召開規(guī)委會(huì)召開規(guī)委會(huì) 領(lǐng)審批總平面圖及審批單領(lǐng)審批總平面圖及審批單 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 二、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證二、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 三、申辦

13、建設(shè)人民防空地下室流程三、申辦建設(shè)人民防空地下室流程 1.申辦人防地下室工程設(shè)計(jì)條件申辦人防地下室工程設(shè)計(jì)條件 2.人防辦出具人防工程設(shè)計(jì)條件人防辦出具人防工程設(shè)計(jì)條件 3.將人防工程設(shè)計(jì)條件反饋設(shè)計(jì)院將人防工程設(shè)計(jì)條件反饋設(shè)計(jì)院 4.人防辦出具人防圖紙批復(fù)人防辦出具人防圖紙批復(fù) 5.將全套圖交人防辦申辦將全套圖交人防辦申辦 人防工程許可證人防工程許可證 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 四、辦理抗震設(shè)防審核意見書：四、辦理抗震設(shè)防審核意見書： 1.1.委托地震局辦理，出具地震安全性評(píng)價(jià)工作（委托地震局辦理，出具地震安全性評(píng)價(jià)工作（80m80m以上需要）以上需要） 2.2.發(fā)改委批文發(fā)改委批文 3.3

14、.規(guī)劃局審批同意后的總平面圖規(guī)劃局審批同意后的總平面圖 4.4.地質(zhì)勘察報(bào)告地質(zhì)勘察報(bào)告 五、辦理消防設(shè)計(jì)審核五、辦理消防設(shè)計(jì)審核: 1.申報(bào)表申報(bào)表 2.建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4.設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件 5.設(shè)計(jì)藍(lán)圖設(shè)計(jì)藍(lán)圖 六、辦理防雷裝置設(shè)計(jì)審核六、辦理防雷裝置設(shè)計(jì)審核: : 1.1.所需材料：所需材料： 規(guī)劃局審批同意后的總平面圖規(guī)劃局審批同意后的總平面圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委托書雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估委托書 防雷設(shè)置設(shè)計(jì)審核登記表防雷設(shè)置設(shè)計(jì)審

15、核登記表 電氣圖電氣圖 2.2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 防雷技術(shù)評(píng)價(jià)：新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置設(shè)計(jì)方案技術(shù)評(píng)價(jià)，防雷技術(shù)評(píng)價(jià)：新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置設(shè)計(jì)方案技術(shù)評(píng)價(jià)， 按建筑面積按建筑面積0.150.15元元/ / 雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：按主體建筑費(fèi)的雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：按主體建筑費(fèi)的0.80.8 雷電災(zāi)害調(diào)查鑒定：雙方協(xié)商雷電災(zāi)害調(diào)查鑒定：雙方協(xié)商 防雷裝置竣工驗(yàn)收檢測(cè)：防雷裝置竣工驗(yàn)收檢測(cè)：二類防雷，按建筑面積二類防雷，按建筑面積1.15元元/ 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 開工建設(shè)開工建設(shè) 規(guī)則設(shè)計(jì)取得取得土地土地 立立 項(xiàng)項(xiàng) 選選 址址 人人目的目的事事 向政府向政府 提交文件提交文件

16、 開發(fā) 商 找到符合條件施 工隊(duì),開發(fā)建設(shè) 1.施工隊(duì)招標(biāo) 2.領(lǐng)取建筑 工程施工許可 證 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 辦理建筑工程施工許可證辦理建筑工程施工許可證 第一步：招投標(biāo)第一步：招投標(biāo) 1.1.公告公告 2. 2.資信證明資信證明 3. 3.備案?jìng)浒?4. 4.開標(biāo)開標(biāo) 5.5.繳費(fèi)繳費(fèi) 6. 6.領(lǐng)中標(biāo)通知書領(lǐng)中標(biāo)通知書 第二步：質(zhì)監(jiān)站備案第二步：質(zhì)監(jiān)站備案 第三步：辦理建筑工程施工許可證：第三步：辦理建筑工程施工許可證： 人人目的目的事事 向政府向政府 提交文件提交文件 開發(fā) 商 完成建造, 出售, 回收資金及 獲利 1.工程竣工驗(yàn) 收 2

17、.商品房預(yù)售 許可證 之前取得 的所有證 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 開工建設(shè)開工建設(shè) 規(guī)則設(shè)計(jì)取得取得土地土地 立立 項(xiàng)項(xiàng) 選選 址址 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 一、開發(fā)流程一、開發(fā)流程 一、辦理竣工驗(yàn)收備案資料：一、辦理竣工驗(yàn)收備案資料： 二、辦理商品房預(yù)售許可證：二、辦理商品房預(yù)售許可證： 總總 結(jié)結(jié) 1.1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: : 發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 2.2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有: : 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售( (預(yù)售預(yù)售) )許可證許可證 3.3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有: : 可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響報(bào)告書、設(shè)計(jì)方案送審書、可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響報(bào)告書、設(shè)計(jì)方案送審書、人防工程人防工程 許可證許可證、施工圖、安全登記書等以及各相關(guān)部門的批文施工圖、