賓館可研報告

1、1. 總論1.1項目名1.2稱：雅安新城1.2 建設單位：洛陽市新龍安房地產置業(yè)有限公司。 性 質：獨立法人企業(yè) 法人代表；褚謙1.3 項目提出的背景條件1.3.1報告編制依據a.甲方提供的有關資料。（如：建設單位現(xiàn)狀、人員編制）b.國家及地方現(xiàn)行有關設計規(guī)范和規(guī)定。c.高層民用建筑設計防火規(guī)范（gb50045-95）2001年版。1.3.2必要性（城市規(guī)劃和建設單位發(fā)展提出的要求）根據洛陽市城市規(guī)劃部門的要求，洛陽新區(qū)開發(fā)建設過程中，應有第三產業(yè)的豐富和加強。在洛陽體育中心項目中，市規(guī)劃部門邀請清華大學進行了體育賓館的規(guī)劃，在此基礎上公司提出了建設高級旅館的要求，即是在此位置的項目，建設具備

2、五星級標準的酒店及附屬設施。1.3.3現(xiàn)狀綜合條件分析b. 行業(yè)內各同行的現(xiàn)有能力分析該公司在洛陽首先開創(chuàng)了產權酒店的開發(fā)模式，并獲得成功。本市部分開發(fā)商也在洛陽進行此方面的嘗試，例如潤峰、開拓等開發(fā)商。但是這些企業(yè)只是以商業(yè)地產的開發(fā)形式進行開發(fā)，還沒有深層次進行產權酒店這一產品的研究。c. 市場前景的分析洛陽市的房地產開發(fā)，還是停留在比較低級的開發(fā)經營中，原因種種，主要是本地的經濟發(fā)展程度。但是進行產權式商業(yè)物業(yè)等的開發(fā)還是比較少的。由于產權式經營也是吸引投資的一種形式，穩(wěn)健投資，收益又較存款利息高的一種保障。因而市場前景比較看好。e. 優(yōu)勢條件，存在問題及解決辦法優(yōu)勢是項目位置優(yōu)越，交通

3、方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。存在問題是由于新區(qū)處于建設的初期，可能客源比較短缺。解決方法是首先以餐飲休閑娛樂先行，吸引客戶；加強酒店管理聯(lián)網系統(tǒng)，用好的管理公司參與經營，提高酒店認知度；加強酒店設施和服務，提高知名度和酒店信譽。f. 建設單位現(xiàn)狀洛陽市新龍安房地產置業(yè)有限公司是1999年8月經洛陽市建委、洛陽市工商管理局審核批準注冊的專業(yè)從事房地產開發(fā)經營的獨立法人企業(yè)。該公司已經完成了雅安名城的建設，又與懿龍公司一起開發(fā)了“洛陽國際貿易中心項目”，現(xiàn)在該項目已經裙樓封頂了，工程進展順利。為了響應市委是政府的號召，開發(fā)洛陽新區(qū)，集中了公司的力量和經驗，開發(fā)了雅安新城項目。2.建設規(guī)模及內容2.1建

4、設規(guī)模 雅安新城總用地面積23999.90（合36.000畝）；總建筑面積43248.33，一期工程為高級旅館及附屬設施，內設380間標準客房，地下一層，地上二十三層；二期工程為雅安新城商業(yè)中心，主要是商業(yè)、娛樂和休閑設施，四層，無地下室，建設方案符合城市規(guī)劃和建設單位發(fā)展的要求。2.2建筑面積分配指標雅安新城總建筑面積43248.33，其中一期建筑面積33248.33（地下室建筑面積2804.45，裙房建筑面積7818.24，其余建筑面積22625.64）；二期建筑面積10000。2.3功能設置按照建筑方案、建設標準和規(guī)范要求，一期工程中，地下室作為地下車庫及設備用房，一四層為旅館配套及附屬

5、用房，包括精品區(qū)、酒吧區(qū)、廚房及各種餐廳、包間，商務會議、辦公等功能，五二十三層為客房，不同形式、不同面積的客房滿足多種層次的人群，客房功能合理、設施齊全。3.工程規(guī)劃3.1基地狀況雅安新城位于洛陽新區(qū)，正處于建設時期，該工程周圍無需拆遷的建筑物、構筑物等，東面為王城大道，南面為新區(qū)體育中心，西面為規(guī)劃路，北面為新區(qū)用地，場地地勢平坦，適宜建此建筑。該工程地理位置優(yōu)越，交通便利，供水、供電、供熱、等接入城市市政管網系統(tǒng)。3.2用地范圍雅安新城位于洛陽新區(qū)，征地范圍東至王城大道，南至新區(qū)體育中心內部路，西至用地界，北至用地界，總用地面積23999.9（合36.000畝），東面王城大道，寬闊大道暢

6、通無阻，南面新區(qū)體育中心現(xiàn)以投入使用，西面規(guī)劃路，北面新區(qū)用地，現(xiàn)為空地。3.3總體布局3.3.1功能分區(qū)該工程功能分區(qū)合理，保證了土地利用的最大化。該工程分為雅安新城、商業(yè)中心、停車場。雅安新城位于該地塊西北角，商業(yè)中心沿王城大道左側，停車場位于雅安新城南面和商業(yè)中心北面，構建了一個總體和諧、布局合理的高級旅館。3.3.2環(huán)境設計 該工程環(huán)境優(yōu)美，綠地、噴泉、雕塑自然的融匯其中，給人以步移景異之感，綠化以花草、綠籬為主，點綴一些品質較好的灌木。綠化空間環(huán)境采用不同色彩的鋪地、樹叢、水景、花架等，達到空間的滲透、擴散、延伸增加意境的動態(tài)感和深遠感。充分利用景觀軸線使空間有機聯(lián)系起來。在關鍵性位

7、置，如出入口、轉角處等設置標志性小品及雕塑。內部空間布置采用點、線、面相結合的手法，營造層次分明又連續(xù)有序的景觀，使之充滿溫馨祥和、高雅優(yōu)美，營造出一個人與自然和諧相處的綠化環(huán)境，使客人有一種回到家的感覺。3.3.3道路設計該工程交通組織形成人車分流，南面設有兩個出入口，一個人行入口，一個車行入口，各自分開。南面設有次入口，內部形成環(huán)行車道，便于車輛疏散，人流線路主要位于商業(yè)中心景觀帶一側，車流線路與其不發(fā)生重疊，減少人車之間的干擾，客貨停車場也分開，避免兩者相互干擾。道路設計最大化的滿足功能要求，人車分流，獨具特色。3.3.4豎向設計該工程用地范圍地勢平坦，豎向設計采用平坡式，雨水、污水通過

8、暗管排入市政雨水、污水系統(tǒng)。3.3.5平面功能設計在二十一世紀的今天，人們對生活提出更新、更高的要求，高品質、高文化、高科技、高感情是現(xiàn)在人所追求的，作為高級旅館不僅是滿足人的生理休息，還要滿足人的籍慰，使人有一種享受的感覺。餐飲、購物、商務辦公、住宿、休閑娛樂于一體，各種功能一應俱全，滿足不同層次、不同人群的消費。建筑不僅是空間的容器，更是人文精神的承載與展現(xiàn)。以人為本，舒適合理的建筑空間，多樣化的平面組合，最大限度的提高空間構造的合理和舒適，是該工程平面功能設計所追求的目標。3.4建筑造型該工程建筑造型力求豐富，獨創(chuàng)清新現(xiàn)代化、高品位、高品質的高級旅館格調，錯落有致，變化豐富，明快的色彩、

9、統(tǒng)一的風格，創(chuàng)造一個實現(xiàn)個性的建筑形象。該工程建成后將成為新區(qū)地標性建筑，一道靚麗的風景線。灰色鍍膜玻璃透露著純靜、時尚的特色，給人帶來寧靜、優(yōu)雅的美感。構架和幕墻之間的穿插和變化，使立面形態(tài)活潑，有親和力，皇冠式的屋頂盡顯高貴、典雅，給人一種貴族風范之感。高低錯落的商業(yè)中心，立面造型豐富，高低起伏，高聳的雅安新城形成富有韻律的天際輪廓線，優(yōu)美的天際線，和諧的音符彈奏出現(xiàn)代城市生活交響曲。4.建設條件4.1各有關部門批準或協(xié)議文件a.洛陽市人民政府、洛陽市土地管理局批準的國有土地使用證。洛市國用（200 ）字第 號b.洛陽市土地規(guī)劃局批準的用地坐標c.圖。d.洛陽市國土資源與城市規(guī)劃局批準的建

10、設用地規(guī)劃許可證。（編號：05-058）e.洛陽市新區(qū)開發(fā)建設辦公室規(guī)劃管理處批準的總平面圖。4.2工程所在地區(qū)的氣象、地理條件、建設場地的工程地質條件4.2.1氣象條件年平均溫度 14.6極端最高氣溫 44.2極端最低氣溫 -18.2最熱日、月平均溫度 32.6最熱日、月平均相對濕度 75%最冷日、月平均相對濕度 57%年平均降水量 601.1日最大降水量 110.7小時最大降水量 74.2常年氣導風向 en最大凍土深度 210最大積雪深度 250基本風壓 0.3kn/4.2.2建設場地的地理條件洛陽市屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；

11、夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，天氣晴朗。該工程所處場地地勢平坦，地貌形態(tài)單一。4.2.3建設場地工程地質、水文條件該工程所處場地地勢平坦，地貌形態(tài)單一，建設單位進行的地質及文物普探資料已結束，適宜該工程在此施工建造。4.3公用設施4.3.1給排水a水源 工程給水水源為城市自來水，從市政管道引入兩條dn150的給水管道，供本建筑用水。b 用水量本工程客房部分最高日用水量為304m3/d，1至4層最高日用水量為496m3/d；室內消火栓用水量為40l/s，室外消防水量為30l/s, 火災延續(xù)時間按3小時計；自動噴水滅火用水量30l/s，火災延續(xù)時間按1小時計?？傆盟繛?00 m3/d，其中不含消

12、防用水。c 給水系統(tǒng) 統(tǒng)分三個區(qū)，四層及四層以下部分為低區(qū)，由室外市政給水管網直接供水；五至二十三層，由生活水泵和屋頂水箱聯(lián)合供水，其中五至十三層為中區(qū)，由屋頂水箱經減壓閥后供水；十四至二十三層住宅為高區(qū)，由屋頂水箱直接供水.d 熱水系統(tǒng)本工程熱水（52oc）最大小時用水量42.5m3/h，設計小時耗熱量為2000kw。熱源冬季由市政熱網供給，其余時間由本工程鍋爐房提供高溫熱水作熱媒,生活熱水系統(tǒng)的豎向分區(qū)與生活給水系統(tǒng)相同,其中高中區(qū)熱水由氣壓供水設備供給。熱水系統(tǒng)采用全日制機械循環(huán)，各區(qū)設兩臺熱水循環(huán)泵，互為備用.e 消防系統(tǒng) 從市政管道上引兩路dn150的管道，其與一個容積為450m3的

13、室外水景水池共同作為消防水源。1）室外消火栓給水系統(tǒng)本建筑室外消防水量為30l/s，火災延續(xù)時間為3小時，消防水由室外給水管道提供。2）室內消火栓給水系統(tǒng)本建筑室內消防水量為40l/s，火災延續(xù)時間為3小時，室內消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓制，在地下室設置消火栓泵，屋頂水箱間設置消防水箱，消防管道設置成環(huán)狀。圍繞本建筑設置3套水泵接合器，供消防車向室內消火栓系統(tǒng)補水用。3)自動噴水滅火系統(tǒng)本建筑設置自動噴水滅火系統(tǒng)，滅火用水量為30l/s，火災延續(xù)時間為1小時。于地下室設置自噴泵，水箱間設置1套自動噴灑系統(tǒng)穩(wěn)壓設備。圍繞本建筑設置2套水泵接合器，供消防車向自動噴灑系統(tǒng)補水用。4）水噴霧滅火系統(tǒng) 地下

14、室燃油鍋爐房，柴油發(fā)電機房設置水噴霧滅火系統(tǒng),設計噴霧強度為20l/min.m2, 持續(xù)時間為0.5小時,滅火用水量25l/s,與自動噴水系統(tǒng)共用消防泵及水泵接合器。水噴霧管道布置使水霧噴頭圍繞設備進行立體保護，直接噴向設備表面。 5）滅火器設置 本建筑1,2層及3層廚房為高級旅館的公共活動用房及廚房，應按a類火災、嚴重危險級配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器配置級別為5a；地下室，辦公室及客房部分按a類火災、中危險級配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器配置級別為5a。6）、消防排水消防電梯附近設置有效容積不小于2m3的集水坑，由管道將電梯基坑集水坑配有2臺潛污泵，排除消防積水. 另外在地下

15、車庫內設有4座集水坑，內置潛污泵，可排除消防排水。f 排水系統(tǒng) 排水采用雨污分流制。 污水量按最高日生活用水量的80計，為640m3/d.雨水量根據洛陽地區(qū)暴雨強度公式計算，重現(xiàn)期取一年，其流量為132.63l/s. 雨污水經過管道匯集，最終排入市政雨污水管道。4.3.2電氣4.3.2.1負荷等級劃分本工程酒店部分一類高層建筑，商業(yè)中心為多層建筑。消防設備用電及生活泵、客梯用電、主要通道及樓梯間照明為一級負荷，其他負荷為三級負荷。供電電源為兩個獨立的10kv高壓電源。 4.3.2.2供電系統(tǒng) 本工程按一級負荷考慮，采用兩路10kv高電源供電。當一個電源發(fā)生故障時，另一個電源應不同時受到破壞。兩

16、路高壓電源同時工作，互為備用，系統(tǒng)采用單母線分段，母聯(lián)開關自投。為保證酒店部分特別重要負荷和消防設備用電，擬設應急柴油發(fā)電機組 1臺。本工程酒店部分擬安裝變壓器 2 臺，總安裝容量為 2500 kva，商業(yè)中心部分擬安裝箱式變壓器 2 臺，總安裝容量為 1000 kva。低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段。在低壓配電各運行母線段設電容器柜，對無功功率進行補償，補償后的功率因數(shù)0.9。消防用電設備配電：例如消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風機、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末配電箱自動切換。當市電因故停電，為保證消防設備例如消防電梯，消防水泵、防排煙風機、應急照明等設備用電。本工程選用重量輕、體積小

17、、噪聲低、額定功率為400kw，發(fā)電機組 1 臺。市電與自發(fā)電的自投切換開關設有電氣加機械聯(lián)鎖，防止市電、發(fā)電并聯(lián)運行。當市電因故停電時，15s內自動啟動柴油發(fā)電機組。4.3.2.3電氣照明 依據國家照度標準，按本工程的環(huán)境特點和使用要求，以提高光效和節(jié)省能源為原則，提出各功能房照度要求及對本工程所選用的光源和燈具加以描述。辦公室、車庫等采用高效節(jié)能熒光燈，設備用房采用白熾燈或熒光燈。照度要求：辦公室 （300lx）餐廳、大廳 （100200lx）商店 （200lx）走道等 （3050lx）變電室，消防中心 （200300lx）汽車庫 （5075lx）對未明確房間間隔和需二次裝修的場所，均留電

18、源開關箱。 公共場所、變配電所、弱電機房、水泵房、消防控制中心、消防電梯前室，樓梯間及其前室，疏散走道、均設應急照明燈。疏散走道及公共出口設疏散指示標志燈。計量采用高壓計量，低壓側分回路計量。4.3.2.4防雷接地 本工程按第二類防雷建筑物設計。 低壓供電系統(tǒng)采用tns接地型式，所有用電設備非帶電的金屬外殼構架均應與專用保護線作可靠的電氣連接。在酒店變配電房及商業(yè)中心低壓進線處設置總等電位聯(lián)結，對特殊場所如水泵房等處還應設置輔助等電位聯(lián)結。總等電位聯(lián)結應把保護干線、接地干線、各種金屬管道如水管、煤氣管以及建筑金屬構件，鋼筋混凝土基礎等可靠聯(lián)結。輔助等電位聯(lián)結，應把能同時觸及的電氣設備外殼可導電

19、部分、裝置、保護線聯(lián)結起來。 垂直敷設的金屬管道及金屬物的頂端及底端與防雷裝置連接。 預留接地極引出線用于接地電阻測量和電氣安全接地。4.3.2.5火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)本工程為一類防火建筑，酒店部分火災自動報警系統(tǒng)的保護等級按一級設置，商業(yè)中心部分火災自動報警系統(tǒng)的保護等級按二級設置。本工程采用控制中心報警系統(tǒng)，消防自動報警系統(tǒng)按兩總線設計，消防控制中心設在酒店一層，商業(yè)中心一層設置區(qū)域報警控制器。在疏散通道、餐廳、輔助用房、商場等處設感煙探測器，地下車庫、廚房等處設感溫探測器，在每個消火栓處設置消火栓報警按鈕及適當場所設手動報警按鈕（帶電話插孔）作為報警設備，疏散通道、餐廳、地下車

20、庫、客房等處設有應急廣播揚聲器，功率不小于3w，與有線廣播系統(tǒng)合用時，平時用作有線廣播，火災時中斷有線廣播，自動接通火災事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房設置消防專用電話分機，消防控制室內設置向當?shù)毓蚕啦块T直接報警的外線電話。4.3.2.6共用天線電視系統(tǒng) 在酒店頂層適當位置設置電視接收天線，前端裝置宜靠近天線和自辦節(jié)目源，傳輸電纜采用金屬管或槽板沿電纜豎井由中心部位引到各層，串接放大器、分配、分支器裝在豎井內，由分支器引至用戶終端的線路穿管暗敷，終端信號輸出電平取705dbv。當需接入市內有線電視網時，市網傳輸線由首層進入與本系統(tǒng)相連。 商業(yè)中心直接引入市內有線

21、電視網。4.3.2.7保安系統(tǒng) 在要求加強保安的重要部位，在公共大廳，酒店各層主要通道、出入口、電梯廳和電梯轎箱內設置閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，系統(tǒng)采用分區(qū)多頭單尾自動切換，長時間錄像。4.3.2.8音響系統(tǒng)： 酒店、商業(yè)中心分別設音響控制室，服務性廣播背景音樂與事故廣播合用系統(tǒng)，采用多層區(qū)定壓輸送多套節(jié)目，公共場所、走廊、房室分別裝設選臺及音量控制器，以滿足不同場合的需要。 火災事故時，由消防控制室控制，按層、區(qū)強迫轉換送出引導疏散廣播。 多功能廳、會議廳、另設音響或流動音響裝置。4.3.2.9綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)是將語音信號、數(shù)字信號的配線，經過統(tǒng)一的規(guī)范設計，綜合在一套標準的配線系統(tǒng)上，此系

22、統(tǒng)為開放式網絡平臺，方便用戶在需要時，形成各自獨立的子系統(tǒng)。由市政引來外線電纜，分別進入酒店、商業(yè)中心通信機房，引入端設置過電壓保護裝置。與外部通信，應充分考慮安全性，有效防止外界非法入侵。4.3.3.3采暖、通風與空調a 室外空氣計算參數(shù)（執(zhí)行洛陽市室外氣象參數(shù)）1 室外計算干球溫度采暖 -5 冬季空調 -7 夏季空調 35.9 2 夏季室外計算濕球溫度 27.5 3 室外計算相對濕度 最冷月日平均 57 % 最熱月日平均 75 %4 室外計算風速冬季 2.5 m/s夏季 2.1 m/s5 主導風向及頻率冬季 ne 13 %夏季 ne 14 %全年主導風向及頻率 ne 12 %6 大氣壓力冬

23、季 1000.8 hpa夏季 987.6 hpa7 日平均溫度+5的天數(shù) 95 天8 年平均溫度 14.6 b 室內空調設計溫度確定功能分類夏季室內采暖溫度冬季室內空調溫度溫度相對濕度新風量m3/ph溫度相對濕度新風量m3/ph中餐廳宴會廳2426506030202230西餐廳2426506030202230酒吧2426506030182030美容美發(fā)2527506030182030商務會議室2527506025182025健身房2527506035202235桌球室2527506030202230客房2426506040182040c冷熱負荷指標1.該工程一期總建筑面積33250，包括地下室

24、2804、裙房7818、標準層22625等；二期總建筑面積10000。2.中央空調系統(tǒng)：中央空調指標一期：裙房部分冷負荷指標120w/，熱負荷指標95w/；標準層部分冷負荷指標100w/，熱負荷指標80w/；二期：冷負荷指標150w/，熱負荷指標110w/。3.地下室站房及車庫通風排煙系統(tǒng)。4.防煙樓梯間及合用前室的正壓送風系統(tǒng)。d設計要則1.中央空調系統(tǒng)一期裙房部分冷源：裙房共三層，每層設一臺風冷冷水機組，用于夏季供冷，機組設于裙房屋面，單獨控制。一期標準層部分冷源：五至二十三層標準層于每層專設的空調擱板上設置兩臺小型風冷冷水機組，用于夏季供冷。二期冷源：根據功能劃分，于建筑屋面合理設置風冷

25、冷水機組作為冷源，用于夏季供冷。一期裙房及標準層部分熱源：裙房部分（一三層）、標準層部分（五二十三層）分別集中設置一臺水-水板式換熱機組，作為冬季供熱熱源，與制冷機的冷熱源轉換通過手動閥門進行?？照{型式采用風機盤管加新風系統(tǒng)。2.通風及防、排煙系統(tǒng)地下車庫設置6次/h的通風換氣，車道自然補風。地下站房均設置10次/h的送排風系統(tǒng)，同時分區(qū)設置排煙系統(tǒng)，排煙量按不小于60 m3/計算。衛(wèi)生間和餐飲包房均設置10次/h的排風系統(tǒng)。防煙樓梯間及合用前室的正壓送風系統(tǒng)，送風量參照高層民用建筑設計防火規(guī)范要求進行設計。3.聯(lián)鎖、節(jié)能及自控中央空調系統(tǒng)設置先進的變頻及智能化控制技術，以實現(xiàn)對各房間冷熱負荷

26、變化的感應并精確調溫，同時實現(xiàn)空調主機的容量調節(jié)，節(jié)省能源?？照{末端采用遙控，通過計算機網絡進行智能網絡控制。通風、排煙及空調系統(tǒng)均由電氣專業(yè)實現(xiàn)自控和聯(lián)鎖。平時空調系統(tǒng)和通風系統(tǒng)運行，火災時空調系統(tǒng)和通風系統(tǒng)關閉，排煙系統(tǒng)和補風系統(tǒng)運行，其均受消防中心控制。4.管材與保溫空調供、回水管根據管道，管徑dn50的采用熱鍍鋅鋼管,管徑dn50的采用熱軋無縫鋼管，冷凝水管道采用熱鍍鋅鋼管?？照{集中供熱水管道30mm厚的橡塑保溫管殼保溫，空調冷、熱水管采用25mm厚橡塑保溫管殼保溫，冷凝水管采用13mm厚橡膠保溫管殼保溫。本設計通風、排煙及空調通風管道均采用玻璃纖維氯氧鎂復合風管。通風及排煙管道采用不

27、保溫型，空調通風管道采用保溫型。5.消聲隔振措施空調室外機組下設隔振器，風機盤管及通風機采用減振裝置吊裝，同時于通風管道適當部位設置微穿孔板消聲器或消聲彎頭。水泵及冷水機組進出口裝可曲撓橡膠接頭。 5.環(huán)境保護與節(jié)能5.1環(huán)境保護5.1.1噪聲的防治雅安新城退規(guī)劃路紅線均大大超過規(guī)范和標準，且采用山墻面對城市干道，基本不受城市道路車輛噪聲干擾。5.1.2污水及垃圾處理該工程建成后，生活污水與雨水采用分流排放系統(tǒng)，生活污水經污水處理達標后排入市政污水管網。生活垃圾采用袋裝收集，利用垃圾車定期收集清運處理，運至城市的生活垃圾處理場，實行無公害處理，減少環(huán)境污染。5.1.3生態(tài)環(huán)境保護措施該工程充分

28、考慮到環(huán)境的綠化和美化，利用樓宇之間的空地，鋪設草皮，種植四季花木，規(guī)劃建筑小品，提高環(huán)境空氣質量，減少空氣粉塵，增加空氣含氧量。調節(jié)氣候，充分發(fā)揮綠地的環(huán)境效益。5.2節(jié)能洛陽屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設計要求必須滿足夏季防熱要求，同時兼顧冬季保溫?？偲矫娌季譃槟媳毕?，間距滿足日照通風，采光要求。建筑設計采用適宜的進深，門窗均采用氣密性好的鋁合金門窗，維護結構及填充墻，均采用加氣混凝土塊等保溫性好的輕質建材，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。電氣照明采用節(jié)能燈具，樓梯間等公共場所采用延時開關。給排水專業(yè)充分利用市政供水系統(tǒng)。6.高層民用建筑防火設計要則6.1該工程建設項目名稱、主要用途、建筑面積、層數(shù)、高

29、度 該工程建設項目名稱為雅安新城，總建筑面積33248.33，標準層建筑面積1113.93，底層建筑面積2678.20，地上23層，地下一層，建筑高度79.60米。6.2簡述消防車道布置及車流、人流情況，停放車輛數(shù)量，防火間距 該工程設置環(huán)行消防車通道，消防車寬度均4.00米，符合規(guī)范要求，車流、人流采用人車分流，避免相互干擾。地下停放車輛28輛，該建筑北側、南側、西側均無建筑，距東側商業(yè)中心14.27米，均符合防火間距。6.3簡述防火、防煙分區(qū)的劃分原則 該工程地下一層面積2804.45，分為四個防火分區(qū)，既：水泵房、變配電室，熱交換站、鍋爐房，洗衣房、冷凍室，地下車庫四個分區(qū)，防火分區(qū)的面

30、積分別為512.4、433.73、539.99、1160.82。地下車庫停車28輛，屬類停車場（設自動噴水滅火系統(tǒng)）。地下室各個防火分區(qū)之間采用防火墻分隔，防火墻上所開防火門為甲級防火門，地下車庫的人員疏散門為乙級防火門，符合gb50067-97中第5.2.6條和6.0.3條的規(guī)定。地下設備用房三個防火分區(qū)內的內走道設有自動噴水滅火系統(tǒng)，其每個防火分區(qū)允許的最大建筑面積符合gb50045-95（2001年版）中第5.11條的規(guī)定。 一三層裙房各層為一防火分區(qū)，其面積分別為：一層2678.20，二層2461.84，三層2678.20。一層、二層防火分區(qū)的中庭采用耐火極限大于3.00h的防火卷簾分

31、隔，符合gb50045-95（2001年版）中第5.1.3條和第5.1.5條的規(guī)定。 四二十三層各層為一防火分區(qū)，其每層的建筑面積 為1113.93，每層設置自動滅火系統(tǒng)，符合gb50045-95（2001年版）中第5.1.1條的規(guī)定。6.4 安全疏散地下車庫（停車位28輛）設有一個車輛出入口4.0m寬，另設一個人員疏散出口，地下設備用房三個防火分區(qū)均設有安全疏散口， 裙房一層均設直通室外的疏散門，二，三層均通過四部疏散樓梯直通室外，疏散門的間距均大于5m。6.5疏散樓梯布置6.5.1設幾部疏散樓梯裙房一三層均設有兩部防煙樓梯間和兩部封閉樓梯間，其樓梯總疏散寬度6.80米， 地下設備用房及地下

32、車庫的疏散樓梯間均與裙房一三層樓梯間共用，并在首層采用耐火極限不低于2.00h的隔墻和乙級防火門與地下室的出入口處隔開，四二十三通過兩部防煙樓梯間疏散到一層通向室外，兩部防煙樓梯間在每層安全出口之間的距離均大于5.00米， 符合gb50045-95（2001年版）中第6.1.1條和6.1.5條的規(guī)定。封閉樓梯間可自然采光、通風、入口設乙級防火門，符合gb5004-95（2001年版）中第6.2.2條的規(guī)定。兩部防煙樓梯間分別設前室6.6和合用前室10.39，前室和樓梯間的門均乙級獨立防火門并設加壓送風系統(tǒng)，符合gb5004-95（2001年版）中第6.2.1的規(guī)定。6.5.2通向屋頂疏散樓梯幾

33、部四二十三層設置了兩部防煙樓梯間，兩部樓梯均通向屋頂并在一層分別直通室外，其疏散門的間距大于5m。符合gb50045-95（2001年版）第6.1.2條和6.1.5條的規(guī)定。6.5.3電梯幾部、乘員人數(shù)、運行速度、停站情況本工程為一座一類高層建筑，設計了四部電梯，其中一部為消防電梯兼做客梯，消防電梯與其中一部防煙樓梯間合用前室，面積大于10，消防電梯到達高層建筑地下及地上各層。消防電梯重量為1000kg，乘客13人，速度為1.75m/s，符合gb50045-95（2001年版）第6.2.5條、6.3.1條、6.3.2條、6.3.3條中的規(guī)定。7.結構與抗震7.1設計依據7.1.1本工程結構設計

34、所采用的主要規(guī)范及依據標準建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準 gb50068-2001建筑結構荷載規(guī)范 gb50009-2001建筑抗震設計規(guī)范 gb50011-2001混凝土結構設計規(guī)范 gb50010-2002建筑地基基礎設計規(guī)范 gb50007-2002建筑地基處理技術規(guī)范 jgj79-2002 j220-2002 高層建筑混凝土結構技術規(guī)范 jgj3-2002 j186-2002 建筑樁基技術規(guī)范 jgj94-94砌體結構設計規(guī)范 gb50003-2001冷軋帶肋鋼筋混凝土結構技術規(guī)程 jgj95-2003 j254-20037.1.2 基本風壓: 0.45kn/m2；基本雪壓: 0.35kn

35、/m2 抗震設防烈度 7度，地震分組第一組，設計基本地震加速度0.10g。7.2 結構設計7.2.1本工程建筑結構安全等級為二級，設計使用年限為50年?？拐鹪O防分類為丙類。7.2.2 結構設計選型本工程主樓為高層建筑，依據高層建筑混凝土結構技術規(guī)范主樓采用帶轉換層高層建筑結構，轉換層為三層，轉換層以下為框支-剪力墻結構，轉換層以上為剪力墻結構，抗震等級：轉換層以下及剪力墻底部加強部位、框支柱為一級，其它為三級。剪力墻結合住宅房間布局布置，以滿足建筑物的強度、剛度及抗側移壓求。裙房采用框架結構，抗震等級為三級，結合建筑物使用功能布置柱網。8.人員編制8.1工作人員 洛陽市新龍安房地產置業(yè)有限公司

36、是1999年8月經洛陽市建委、洛陽市工商管理局審核批準注冊的專業(yè)從事房地產開發(fā)經營的獨立法人企業(yè)。該公司各個機構齊備，人員結構整齊。公司現(xiàn)設置有：辦公室、工程部、財務部、銷售部等，公司主要項目由總經理和副總經理負責。 公司在用人制度上實行招聘合同制，有嚴格的員工招聘、人事檔案制度。8.2人員培訓 公司實行職工人員輪崗培訓制度，每月有安全制度，每周有崗位培訓制度，每天班前崗前培訓制度。9.實施進度建議 該工程2005年6月開工，7月底出地面，12月主體封頂，2006年4月進入裝修，7月試開業(yè)。10.項目投資估算及資金來源10.1總投資估算10.1.1 投資估算依據3 本項目的規(guī)劃設計方案及相關經

37、濟技術指標；4 國家及洛陽市有關土地開發(fā)建設方面的文件規(guī)定；5 河南省有關建筑工程建設方面的標準、規(guī)范和指標；6 洛陽市近期建筑安裝工程造價指標；7 市場調研和定位確定的項目銷售價格水平.10.1.2投資估算內容和方法1 投資內容本項目擬建設23層的雅安新城酒店和4層的商業(yè)中心，建筑面積分別為33248.33 m2，和10000 m2，合計43248.33 m2。投資內容包括建筑安裝工程費用、公用設備費用、裝修費用、室外工程費用，土地征用費、前期報批費、建設單位管理費、勘察設計監(jiān)理費、預備費等子項。2 估算方法建筑安裝工程費用是按照建筑物的土建、給排水、采暖空調、照明及弱電等各單項工程，以洛陽

38、近期相應造價指標進行編制。其中主體工程單方造價按照2247元/m2 水平估算。項目各類稅費、勘察設計監(jiān)理費、建設單位管理費分別按照規(guī)定以工程費用的1.5%、1.5%、3.5%計取。預備費按照工程費用的3%計取。3 建設投資估算金額經估算，項目建設總投資為11800萬元，綜合單方造價為2728元/m2 。具體內容見下表：投資估算表表1單位:萬元序號工程項目建筑面積（m2)投資估算（萬元）經濟指標（元/m2)備注一工程費用(一)主體工程1土建工程43248.3335008092裝飾及家具42009713給排水工程420974空調工程8001855電氣工程6001396電梯20046小計972022

39、47(二)室外工程1道路廣場 708427.56m22綠化 404566.4m23室外管網220小計33076工程費用合計100502324二其它費用1征地費 800 2各類稅費1503勘察設計監(jiān)理費1504管理費等350小計1450335三預備費(3%)30069建設投資總計11800272810.2資金來源建設投資全部由新龍安公司自籌。10.3項目建設進度本項目計劃酒店為一期工程，從2005年6月開始施工，工期1年，2006年下半年完工。商業(yè)中心為二期工程，工期300天，2007年下半年建成。各年投資使用計劃及資金籌措見下表： 投資使用計劃及資金籌措表 表2序項目2005年2006年200

40、7年2008年合計第1年第2年第3年第4年1資金運用350050003300118002資金籌措（自籌）3500500033001180010.4經濟分析經濟效益分析參照國家計委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第二版）的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況進行編制。10.4.1分析測算說明1）基準收益率根據房地產和酒店項目收益情況，本項目基準收益率取8%。 2）交納稅金和稅率營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加為銷售額的8%；所得稅稅率為33%。3）銷售費用和廣告經營費用銷售費用和廣告經營費用，分別按銷售收入的1%和2%計提。10.4.2財務預算1）銷售收入和銷售稅金測算銷售價格依

41、據洛陽新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和相鄰酒店的銷售價格水平，考慮本項目開發(fā)建設投資成本，本項目酒店以產權式開發(fā)模式，銷售價格確定為6000元/ m2 ，商業(yè)中心采用出售形式，價格為4000元/ m2 。 本項目自用與出售的比例為2：8，可出售建筑面積為43248x80%=34600 m2 。依據項目的建設進度和銷售計劃，本項目可實現(xiàn)銷售收入19160萬元，繳納銷售稅金及附加1533萬元。詳見下表： 銷售收入，銷售稅金及附加估算表表3單位：萬元序號項目2005年2006年2007年2008年合計第1年第2年第3年第4年一酒店1銷售比例060%40%100%2可銷售面積（m2）1596010640266003銷售

42、單價(元/m2)600060004銷售收入09576638415960二商業(yè)中心1銷售比例00%70%30%100%2可銷售面積（m2）5600240080003銷售單價(元/m2)400040004銷售收入022409603200三銷售收入合計09576862496019160四銷售稅金及附加8%7666907715332）利潤預測項目可實現(xiàn)利潤總額5253萬元，交納所得稅1733萬元，稅后利潤為3519萬元。銷售利潤率=3519 /19160=18.36%。詳見下表：利潤表表4單位：萬元序號項目2005年2006年2007年2008年合計第1年第2年第3年第4年1銷售收入095768624

43、960191602銷售稅金及附加07666907715333銷售費用(1%)9686101924銷售利潤87147848874174365開發(fā)建設投資350050003300118006經營費用(2%)192172193837利潤總額-35003523437585452538計稅利潤總額-35002343758549所得稅(33%)81444282173310稅后利潤152931572351910.4.3財務分析1）盈利能力分析經“現(xiàn)金流量表”測算，本項目稅后財務凈現(xiàn)值為2521萬元，稅后財務內部收益率為59.4%，稅后投資回收期2.3年。表明項目有很好的盈利能力，本項目在財務上是可行的。 3）財務平衡分析測算結果表明，項目逐年在財務上是平衡的，計算期末累計盈余資金15319萬元。詳見下表“資金來源與運用表”?，F(xiàn)金流量表表5單位：萬元序號項目2005年2006年2007年