山東省東營市特易購東二店項目招商策略分析報告

1、mall strategy mall development dept （新店）（新店） 東營東二店東營東二店-招商策略招商策略 開業(yè)日期：開業(yè)日期：2011. 09.152011. 09.15 mall strategy mall development dept 商圈概況及消費者分析商圈概況及消費者分析 business catchments & business catchments & customer overviewcustomer overview mall strategy mall development dept 競爭對手分布圖競爭對手分布圖 mall strategy m

2、all development dept 商圈概況商圈概況 城市等級及城市等級及 商圈情況商圈情況 交通狀況及交通狀況及 客流分析客流分析 周邊樓盤及周邊樓盤及 固定客流固定客流 周邊現(xiàn)有周邊現(xiàn)有 商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施 商圈未來商圈未來 發(fā)展前景發(fā)展前景 總體評估：三類城市，商業(yè)區(qū)、未來高端居住區(qū)總體評估：三類城市，商業(yè)區(qū)、未來高端居住區(qū) 三類城市 東營的主要經(jīng)濟來 源為石化產(chǎn)業(yè)，東 營擁有全國第二大 油田勝利油田。 新店坐落在東部新 城區(qū)的邊緣, 其商圈 是北部和西部有限 的住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。 東城區(qū)僅有15萬人 口(東營有60萬的城 市人口)，其余人口 主要集中在西城區(qū)。 因入住率較低、人 氣不

3、足，新店周邊1 公里內(nèi)無大型商場。 距離1.5公里外有當 地知名的民建時尚 廣場、百貨大樓及 銀座商城。 附近公交線路 大渡河路上共 設(shè)有3條（5， 10，24路）， 東二路上共設(shè) 有6條公交線路 （3、118、8、 20、102、150 路）白天等車 人數(shù)較少，一 般在10人以下。 在17點到20點 的高峰期，站 臺等車顧客近 10-20人。 周邊樓盤均價 約5000-7000元， 業(yè)主新邦地產(chǎn) 開發(fā)的別墅價 格達到9000元， 高層住宅目前 末開盤。 固定客流以周 邊小區(qū)居民為 主。 商業(yè)設(shè)施：目 前商圈不成熟， 1公里內(nèi)無大型 商場。 目前區(qū)域內(nèi)無 營業(yè)網(wǎng)點及商業(yè) 網(wǎng)點，且周邊居 住區(qū)未

4、成。隨著 涌金商業(yè)廣場娛 樂城、精品商業(yè) 街、綜合商業(yè)樓、 酒店式公寓及獨 棟式會館的建成 入住，未來會成 為新的購物中心， 但是需要經(jīng)歷較 長的培育區(qū)。 mall strategy mall development dept 消費者分析消費者分析 消費者構(gòu)成消費者構(gòu)成 及數(shù)量及數(shù)量 每月家庭每月家庭 總收入總收入 消費者消費者 購買力購買力 消費習慣消費習慣 消費能力消費能力 發(fā)展前景發(fā)展前景 總體評估：周圍小區(qū)居民消費能力較強，但總體評估：周圍小區(qū)居民消費能力較強，但當?shù)鼐用窳晳T去西城消費，而非東城。當?shù)鼐用窳晳T去西城消費，而非東城。 目前，主要商 圈是在東部和南 部的政府機關(guān)周 圍，由許

5、多即有 的居民區(qū)和正在 建設(shè)的住宅區(qū)組 成,是來我店消費 的主要人群。 1 公里內(nèi)住戶僅有 10427戶 ，（山 東其他四家店平 均住戶為38236 戶） 。 東營市平均家 庭月收入約5000 元。 由于周邊小區(qū) 居民以及政府機 關(guān)公務人員有較 強的購買力，故 在購物時除了考 慮價格外，對商 品的質(zhì)量、品牌 購物的環(huán)境及服 務態(tài)度都有一定 的高要求。 家庭主婦、公 務員，都喜歡去 當?shù)氐你y座商城 購買中高檔商品， （百貨+超市）， 但當?shù)鼐用翊蠖?都持有民建、勝 大及銀座的購物 卡，所以持卡消 費占據(jù)每日營業(yè) 額的50%以上。 20歲左右的年 輕人，更喜歡去 “眾成都市廣場” 及“銀座城市廣

6、場”購物街購物。 由于項目附近 有政府機關(guān)宿舍、 市直安居小區(qū)及 高檔住宅，且均 為東營市的主要 消費群體，未來 預計會有較好發(fā) 展?jié)摿?，但需?經(jīng)歷較長的培育 期。 mall strategy mall development dept 東營東二路（東二）店東營東二路（東二）店cqtcqt對商店街的需求及應對策略對商店街的需求及應對策略 customer voice: we will improve: n我們將進一步提升商店街的品牌等級保持競爭優(yōu)勢，并努力引進 李寧、耐克、阿迪達斯等品牌店。 n盡可能的引進味千拉面等知名餐飲品牌。 n我們還盡可能的考慮到年輕消費者的需求，引進飾品店，像“哎

7、呀呀”。 l消費者希望在我們的商店街引進品牌折扣店，嬰兒保健店和飾品店消費者希望在我們的商店街引進品牌折扣店，嬰兒保健店和飾品店 消費者表示銀座（東城店）是購物商場，他們?nèi)ツ抢锊粌H為了購買日常所需還有娛樂和就餐， 以及其他購物需求。他們希望我們新店可以為他們提供“一站式”購物目的地 消費者希望我們引進一些中高檔品牌服裝折扣店在我們的商店街，比如“only”, “李寧”，“阿 迪達斯” 等等 同時，消費者希望我們能提供一些餐廳供他們購物后用餐，他們建議我們商場引進肯德基和大 食代 除了以上，一些年輕的消費者還建議我們引進嬰兒保健店，目前東營沒有此類商店，還希望我 們引進飾品店，就像哎呀呀和極速

8、“希望引進阿迪、希望引進阿迪、 耐克、李寧的折耐克、李寧的折 扣店，還有年輕扣店，還有年輕 人喜歡的人喜歡的“哎呀哎呀 呀呀”飾品店。飾品店?！?mall strategy mall development dept 競爭對手分析 competitors analysis mall strategy mall development dept 競爭對手照片競爭對手照片 勝大店（曹州路）勝大店（曹州路） 銀座商城店（東三路）銀座商城店（東三路） 百大店（東三路）百大店（東三路） mall strategy mall development dept 競爭對手基本情況對比競爭對手基本情況對比 競爭

9、者競爭者 距離距離 本案本案 商圈狀況商圈狀況凈面積及樓層凈面積及樓層設(shè)施及裝修設(shè)施及裝修停車位停車位 勝大超市勝大超市3公里非同一商圈 百貨商場，共三層。一樓超市面積約 有2500平米；二樓為男裝、皮具、鞋、 內(nèi)衣等區(qū)域；三樓為女裝、運動休閑、 中老年服裝、童裝、兒童娛樂區(qū)。 布局較明確，裝修普通。門前廣場約80個 百貨大樓超市百貨大樓超市1.5公里同一個商圈 百貨商場，共三層。一樓為家電區(qū)域； 二樓超市，面積約3250平米；三樓為 男裝、少淑、童裝、鞋區(qū)。 布局較亂，裝修較簡單。 門前廣場20個， 主要停放在東面 眾成廣場門前 銀座商城超市銀座商城超市1.8公里同一個商圈 百貨商場，位于地

10、上一層、二、三層， 總面積約30000平米。超市位于一樓 北側(cè)約4900平米。超市外有全長約 0.5公里的商業(yè)步行街。 裝修精致，業(yè)主有步行 街及電影院配套。 門前及左右廣場 停車位約200個 本案信息：本案信息： 凈凈 面面 積積 22000平方（其中商店街面積約 1983平米） 停停 車車 位位 300 個共享停車位 mall strategy mall development dept 競爭對手經(jīng)營情況對比競爭對手經(jīng)營情況對比 競爭者競爭者經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況商店街定位商店街定位顧客來源顧客來源主要客層主要客層 勝大超市勝大超市 較好，來客數(shù)為約5000人每天, 無空鋪 中檔附近居民本地居民

11、 百貨大樓超市百貨大樓超市 較好，來客數(shù)約5000人每天， 無空鋪 中檔 附近居民及至眾成廣場 購物的顧客 附近居民及至眾成廣場 購物的顧客 銀座商城超市銀座商城超市 較好，來客數(shù)約7000每天，無 空鋪 中高檔 附近居民、政府機關(guān)職 員及高校學生 本地居民和機關(guān)職員 mall strategy mall development dept 本項目本項目swot分析及總體策略分析及總體策略 strength 優(yōu)勢優(yōu)勢weakness 劣勢劣勢 項目規(guī)模，商店街品牌檔次 及裝修形象要強于競爭對手 百大店和勝大店；商場地處 商務區(qū)和居民區(qū)，業(yè)主開發(fā) 的高檔住宅也是我們的優(yōu)勢。 且本項目兩面沿街，交通

12、便 利。超市獨有的班車接送也 是其它超市不具備的。 一公里之外的銀座商城店有各 業(yè)態(tài)的中高品牌專柜，并有電 影院、步行街、美食街等配套 設(shè)施，能滿足一般顧客的吃喝 玩樂需求。勝大超市是勝利油 田下屬企業(yè)，當?shù)氐膲艛嗖豢?避免，我們的一站式購物，需 要時間的積淀才能形成； tesco的認知度在東營偏低。 opportunity 機會機會threat 威脅威脅 新邦商業(yè)廣場的精品商業(yè)街、 娛樂城、酒店式公寓等完全 開幕后，會取代旁邊的眾成 都市廣場及銀座商城，成為 這里的一站式購物中心。同 時居民較多，有較強的消費 能力。 距東三路商圈僅一站之遙，僅 東三路上便有四家百貨商場， 特別是銀座商城的一

13、站式購物 環(huán)境、品牌優(yōu)勢。 整體招商策略整體招商策略 策略：策略： 1 1、商店街的整體品牌檔次要高于、商店街的整體品牌檔次要高于 競爭對手。競爭對手。 2 2、店鋪形象要強于競爭對手。、店鋪形象要強于競爭對手。 3 3、有針對性招商。特別是提高生、有針對性招商。特別是提高生 活配套類業(yè)態(tài)的占比，顧客有需活配套類業(yè)態(tài)的占比，顧客有需 求，而對手經(jīng)營較弱的，我們要求，而對手經(jīng)營較弱的，我們要 做好做強，吸引更好于對手的品做好做強，吸引更好于對手的品 牌廠商進駐；對手經(jīng)營較好的業(yè)牌廠商進駐；對手經(jīng)營較好的業(yè) 態(tài)，也要盡力將對手的廠商吸引態(tài)，也要盡力將對手的廠商吸引 過來，從而盡力做到對手弱而我過來

14、，從而盡力做到對手弱而我 強，對手強我亦強。強，對手強我亦強。 mall strategy mall development dept 招商策略招商策略 leasing strategyleasing strategy mall strategy mall development dept 業(yè)種配置策略業(yè)種配置策略 “i can get what i want” tesco mall 標準業(yè)種配置（標準業(yè)種配置（22000平米）平米） 鞋類、運動系列、黃金珠寶、皮具包袋、時尚飾品、鞋類、運動系列、黃金珠寶、皮具包袋、時尚飾品、 休閑系列、沖印彩擴、眼鏡店、大藥房、兒童游樂休閑系列、沖印彩擴、眼

15、鏡店、大藥房、兒童游樂 店、店、1家中餐廳、家中餐廳、2家西餐廳、水果吧、茶葉店、小家西餐廳、水果吧、茶葉店、小 吃、專柜、自動販售機、吃、專柜、自動販售機、atm 競爭對手優(yōu)勢業(yè)種配置競爭對手優(yōu)勢業(yè)種配置 當?shù)厥姓{(diào)當?shù)厥姓{(diào)業(yè)種偏好業(yè)種偏好 cqt需求需求業(yè)種業(yè)種 new store opening meeting 需求業(yè)種需求業(yè)種 業(yè)種大類業(yè)種大類業(yè)種細分業(yè)種細分 生活配套 兒童樂園、眼鏡店、兒童樂園、眼鏡店、atm atm 、 電電信服務、藥房、洗衣店、信服務、藥房、洗衣店、 沖印店沖印店 百貨 鞋、黃金珠寶、飾品、休鞋、黃金珠寶、飾品、休 閑系列、皮具包袋、閑系列、皮具包袋、男裝、男裝、

16、 女裝、內(nèi)衣、化妝品女裝、內(nèi)衣、化妝品 食品 茶葉、休閑食品、水果吧、茶葉、休閑食品、水果吧、 煙酒煙酒 餐廳中餐廳、西餐廳、快餐店中餐廳、西餐廳、快餐店 本項目業(yè)種配置本項目業(yè)種配置 服飾、鞋、化妝品、知名珠寶 電信服務、面包房、中式餐飲、煙酒、兒童樂園、洗車店 藥房、洗車店 品牌服裝折扣店、面包房、中式餐飲、嬰兒用品店、洗車店 mall strategy mall development dept 參考數(shù)據(jù)參考數(shù)據(jù)-品牌品牌占比占比 本項目品牌等級本項目品牌等級 品牌等品牌等 級級 本區(qū)本區(qū) tesco商商 店街均店街均 值值 百大店百大店勝大勝大 銀座商銀座商 城店城店 國際品 牌 11

17、%0%0%30% 全國品 牌 86%63%69%67% 區(qū)域品 牌 0%0%0%0% 地方品 牌 3%37%31%3% total100%100%100%100% 品牌等級品牌等級品牌數(shù)占比品牌數(shù)占比 國際品牌11% 全國品牌86% 區(qū)域品牌0% 地方品牌3% total100% 策略依據(jù)：策略依據(jù)： 配置較高比例的全國品牌，滿足顧客對性配置較高比例的全國品牌，滿足顧客對性 價比高的商品的需求。國際品牌和全國品價比高的商品的需求。國際品牌和全國品 牌合計牌合計97%97%，等于主要競爭對手銀座。，等于主要競爭對手銀座。 品牌等級策略品牌等級策略 mall strategy mall devel

18、opment dept 參考數(shù)據(jù)參考數(shù)據(jù)-面積面積 本項目本項目mall總總凈凈面積：面積： 1983平米平米 面積配置策略面積配置策略 業(yè)種業(yè)種 tesco mall 理想理想 面積面積 勝大勝大 店店 百貨大百貨大 樓店樓店 銀座商銀座商 城店城店 生活配套1236%31%20% 百貨4645%28%24% 食品6.514%19%11% 餐廳350%0%45% 專柜0.55%22%2% total100%100%100%100% 業(yè)種業(yè)種面積占比面積占比 生活配套12 百貨46 食品6.5 餐廳35 專柜0.5 total100% 凈面積：1983 理想面積配置 策略依據(jù)：策略依據(jù)： 根據(jù)

19、當?shù)爻墒旄偁帉κ謽I(yè)種配置比例，且根據(jù)當?shù)爻墒旄偁帉κ謽I(yè)種配置比例，且 無餐廳配置，故提高百貨、生活配套店鋪無餐廳配置，故提高百貨、生活配套店鋪 占比。百貨占比遠高于競爭對手占比。百貨占比遠高于競爭對手 mall strategy mall development dept 參考數(shù)據(jù)參考數(shù)據(jù)-坪效坪效 本項目坪效本項目坪效 店店 名名 tesco 本區(qū)均值本區(qū)均值 圣大店圣大店 百貨大百貨大 樓樓 銀座商銀座商 城城 坪坪 效效 5.58 聯(lián)營聯(lián)營 （坪效（坪效 約約3元）元） 聯(lián)營聯(lián)營 （坪效（坪效 約約3元）元） 聯(lián)營聯(lián)營 （坪效（坪效 約約4元）元） 店名店名tescoa東二店東二店 坪效

20、坪效5.55 策略依據(jù)：策略依據(jù)： 百貨大樓為當?shù)乩吓粕虉鲆驯划數(shù)鼐用袷彀儇洿髽菫楫數(shù)乩吓粕虉鲆驯划數(shù)鼐用袷?知知 。銀座商城僅開業(yè)。銀座商城僅開業(yè)2 2年，但因商場規(guī)模年，但因商場規(guī)模 大、品牌檔次高、配套設(shè)施全面，可以實大、品牌檔次高、配套設(shè)施全面，可以實 現(xiàn)一站式購物并大量發(fā)行購物卡，且備受現(xiàn)一站式購物并大量發(fā)行購物卡，且備受 市民喜愛。市民喜愛。tescotesco在東營知名度不高，店在東營知名度不高，店 所處地區(qū)尚未形成商圈效應。相信經(jīng)過所處地區(qū)尚未形成商圈效應。相信經(jīng)過3-53-5 年的培養(yǎng)后，市場占有率應有所提升。年的培養(yǎng)后，市場占有率應有所提升。 租金坪效策略租金坪效策略 坪效

21、單位：元坪效單位：元/天天/m2 mall strategy mall development dept 總招商面積（總招商面積（） total leasing areatotal leasing area 年收益（元年收益（元/ /年）年） yearly incomeyearly income 坪效（坪效（yuanyuan/ /day/day） daily ratedaily rate 預算預算ciacia198319833,542,4343,542,4345.015.01 實際達成實際達成actualactual19831983 4,015,630 4,015,6305.555.55 達成

22、率達成率%100%100%113.36%113.36%110.74%110.74% 業(yè)績達成率業(yè)績達成率 mall strategy mall development dept 銀座商城銀座商城-東營東城店東營東城店 百貨大樓東營東城店百貨大樓東營東城店 本項目品牌配置本項目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 生活配套生活配套 策略依據(jù)：策略依據(jù)： 針對競爭對手優(yōu)勢業(yè)種，引進更加有競爭力針對競爭對手優(yōu)勢業(yè)種，引進更加有競爭力 的品牌。的品牌。 mall strategy mall development dept 銀座銀座-東營店東營店-主要品牌主要品牌 百貨大樓東營東城店百貨大樓東營東城店-

23、主要品牌主要品牌 本項目品牌配置本項目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 百貨百貨 策略依據(jù)：策略依據(jù)： 配置豐富的百貨業(yè)種，滿足顧客品牌。配置豐富的百貨業(yè)種，滿足顧客品牌。 mall strategy mall development dept 銀座東城店銀座東城店 百貨大樓店百貨大樓店 本項目品牌配置本項目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 食品食品 策略依據(jù)：策略依據(jù)： 基本涵蓋了競爭對手的所有食品業(yè)種?；竞w了競爭對手的所有食品業(yè)種。 mall strategy mall development dept 銀座東城店銀座東城店 百貨大樓百貨大樓 本項目品牌配置本項目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 餐廳餐廳 無此業(yè)種無此業(yè)種 mall strategy ma