房屋征收實務(wù)教程2

1、 房屋權(quán)利人房屋權(quán)利人王王*房屋地址房屋地址*路路 * 弄弄 * 號號 房屋憑證號房屋憑證號房屋性質(zhì)房屋性質(zhì)公房公房房屋居住面積房屋居住面積10 房屋建筑房屋建筑 面積面積 15.4 房屋建筑房屋建筑 類型類型 二級舊里二級舊里 居住困難戶居住困難戶 人數(shù)人數(shù) 5 房屋評估房屋評估 單價單價 17027 元元/ 評估均價評估均價17848元元/折算單價折算單價10000元元/ 房屋征收補償情況房屋征收補償情況 評估價格評估價格17848元元/15.480%=219887.36元元 價格補貼價格補貼17848元元/30%15.4=82457.76元元 套型面積補貼套型面積補貼17848元元/15

2、=267720元元 小小 記記570065.12元元 保障補貼保障補貼10000元元/522 570065.12元元 = 529934.88元元 各類補貼各類補貼72060元元 其其 中中 搬遷費搬遷費 未見證建筑未見證建筑 面積補貼面積補貼 電話移電話移 裝費裝費 煤氣移裝煤氣移裝 費費 空調(diào)拆裝空調(diào)拆裝 費費 有線電視有線電視 移裝費移裝費 2500元元20000元元140元元200元元400元元300元元 寬帶移裝寬帶移裝 費費 熱水器拆裝熱水器拆裝 費費 電表移電表移 裝費裝費 臨時安置費臨時安置費 140元元300元元80元元3000元元/月月16月月=48000元元 各類獎勵各類獎

3、勵150800元元 其其 中中 征詢生效征詢生效 獎獎 集體簽集體簽 約率獎約率獎 房屋拆除面房屋拆除面 積獎積獎 按時搬遷按時搬遷 獎獎 協(xié)議簽約協(xié)議簽約 獎獎 其他其他 60000元元20000元元30800元元10000元元30000元元 實物安置款實物安置款+ + + + + + = 1322860 = 1322860元元 補償方式選擇補償方式選擇 貨幣貨幣 補償補償 自購房屋補貼自購房屋補貼10000元元/15.4=154000元元 貨幣補償款貨幣補償款+ + + + + + + = 1476860 = 1476860元元 就近就近 安置安置 橋東二期橋東二期 單價：單價：房型：房型

4、：總價：總價： 單價：單價：房型：房型：總價：總價： 彭越浦彭越浦6 街坊街坊 單價：單價：19000元元/47.82房型：一室一廳房型：一室一廳總價：總價：908580元元 單價：單價：房型：房型：總價：總價： 異地異地 安置安置 松江泗涇松江泗涇 單價：單價：房型：房型：總價：總價： 單價：單價：房型：房型：總價：總價： 閔行浦江閔行浦江 單價：單價：6950元元/79.57房型：二室一廳房型：二室一廳總價：總價：553011.5元元 單價：單價：房型：房型：總價：總價： 該戶扣除上述房款，實際應(yīng)發(fā)￥該戶扣除上述房款，實際應(yīng)發(fā)￥0.00元（大寫：元（大寫： ） 該戶扣除上述房款，應(yīng)支付房屋

5、價差款￥該戶扣除上述房款，應(yīng)支付房屋價差款￥138731.5元（大寫：壹拾叁萬捌仟柒佰叁拾壹元（大寫：壹拾叁萬捌仟柒佰叁拾壹 元伍角正元伍角正 ） 以上補償安置方案任選其一以上補償安置方案任選其一 社會穩(wěn)定風險評估社會穩(wěn)定風險評估 舊城區(qū)改建的，組織意愿征詢，舊城區(qū)改建的，組織意愿征詢，90%90%以上同意方可改建以上同意方可改建 對達不成協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，作出補償決定并公告對達不成協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，作出補償決定并公告 對規(guī)定期限未搬遷，也不復(fù)議或訴訟的，申請法院強制執(zhí)行對規(guī)定期限未搬遷，也不復(fù)議或訴訟的，申請法院強制執(zhí)行 簽訂補償協(xié)議；舊城區(qū)改建簽約率不得低于超過簽訂補償協(xié)議

6、；舊城區(qū)改建簽約率不得低于超過80%80%，協(xié)議生效，協(xié)議生效 做好宣傳、解釋做好宣傳、解釋 房屋征收范圍確定后，通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)并公告房屋征收范圍確定后，通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)并公告 作出征收決定并公告；超過作出征收決定并公告；超過5050戶的，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議討論決定戶的，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)會議討論決定 對方案論證，征求意見、修改公布；舊區(qū)改建的，組織聽證會、修改方案對方案論證，征求意見、修改公布；舊區(qū)改建的，組織聽證會、修改方案 確定房屋評估機構(gòu)構(gòu)確定房屋評估機構(gòu)構(gòu) 委托評估機構(gòu)進行房屋價值評估委托評估機構(gòu)進行房屋價值評估 房屋狀況調(diào)查登記、公布房屋狀況調(diào)查登記、公布 對

7、未經(jīng)登記的建筑調(diào)查、認定、處理對未經(jīng)登記的建筑調(diào)查、認定、處理 籌措資金、房源；擬定征收補償方案籌措資金、房源；擬定征收補償方案 編制房屋征收年度計劃編制房屋征收年度計劃 注意環(huán)節(jié)（p149） 一、意愿征詢 （一）適用于舊區(qū)改造； （二）征詢對象為具有房地產(chǎn)權(quán)證或租賃公房憑證的居民 （私房產(chǎn)權(quán)人和公房承租人）； （三）一證一票； （四）廢票認定（不填或填寫其他符號）； （五）愿意改建的居民戶數(shù)超過征收地塊居民總戶數(shù)的 90%。 二、房屋征收補償方案主要內(nèi)容 （一）房屋征收依據(jù)、目的、范圍； （二）房屋類型和建筑面積的認定辦法； （三）征收補償方式、標準和計算方法； （四）補貼和獎勵標準； （五

8、）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購方法； （六）簽約期限； （七）搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限； （八）評估機構(gòu)選定辦法； （九）從事征收的房屋征收事務(wù)所。 三、征收補償方案征求意見 （一）所有征收方案均需征求被征收人、公房承租人的 意見，期限不得少于30日； （二）舊區(qū)改造項目，要組織聽證會，被征收人、公房 承租人和律師等可以申請參加。 四、房屋征收決定 （一）區(qū)政府作出房屋征收決定并公告。 （二）房屋被依法征收的，該范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán) 被同時收回。 五、被征收房屋價值評估 （一）被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時 點為房屋征收決定公告日。 （二）被征收房屋價值是指被征收房屋

9、及其占用范圍內(nèi) 的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方 以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考 慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、 用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土 地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。 （三）被征收人、公有房屋承租人不提供資料、拒絕估 價人員實地查勘的，估價機構(gòu)可參照被征收房屋同區(qū)域、 同建筑類型的房屋進行評估。 （四）被征收人、公有房屋承租人拒絕在實地查勘記錄 上簽字或者蓋章，房屋征收部門應(yīng)當請無利害關(guān)系的第三 人見證。 六、房屋價值評估方法 （一）被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的

10、，應(yīng)當選用市 場法評估； （二）被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng) 當選用收益法評估（有預(yù)期收益）； （三）被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法 評估（待開發(fā)房地產(chǎn)的收益）； （四）既無收益又缺少交易案例的房地產(chǎn)，如學校、圖 書館、體育場館、醫(yī)院等，應(yīng)當選用成本法評估。 七、分項評估 房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，以及機器設(shè)備、物資等搬遷 和安裝費用的補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的， 可以委托估價機構(gòu)進行評估。無法恢復(fù)使用的設(shè)備，以及 停產(chǎn)停業(yè)損失可能超過被征收房屋評估價值10%的，應(yīng) 當委托估價機構(gòu)進行評估。 前款需要委托估價機構(gòu)通過評估確定的，房屋征收部 門應(yīng)當與估價機構(gòu)簽訂

11、委托合同，估價機構(gòu)出具分項評估 報告。 八、申請復(fù)估、申請鑒定 房屋征收評估費用由委托人承擔；復(fù)核評估不收費； 鑒定費用由申請人承擔。 一、不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋 及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的 行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。 二、下列行為不增加違反規(guī)定的補償費用： （一）建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租 賃戶名； （二）房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與； （三）新增、變更工商營業(yè)登記； （四）遷入戶口或者分戶； （五）其他不當增加補償費用的行為。 宅目宅目建筑建筑 類型類型 分分 類類 標標 準準 1公寓公寓 具有分層住宅形態(tài)，各有室號及專門出入

12、，成為各具有分層住宅形態(tài)，各有室號及專門出入，成為各 個獨立居住單位，原始設(shè)計有正規(guī)的客廳、陽臺，一個獨立居住單位，原始設(shè)計有正規(guī)的客廳、陽臺，一 套或數(shù)套衛(wèi)生間或有冷暖氣設(shè)備，裝修精致，優(yōu)質(zhì)松套或數(shù)套衛(wèi)生間或有冷暖氣設(shè)備，裝修精致，優(yōu)質(zhì)松 木以上地板，房間墻面用料高級或有護墻板。廚房有木以上地板，房間墻面用料高級或有護墻板。廚房有 瓷盆并貼有瓷磚及配套的碗櫥、壁櫥等，并有公共大瓷盆并貼有瓷磚及配套的碗櫥、壁櫥等，并有公共大 門或兼有電梯設(shè)備，如培恩公寓、雁蕩公寓等。其中，門或兼有電梯設(shè)備，如培恩公寓、雁蕩公寓等。其中， 中華人民共和國成立前建造的為中華人民共和國成立前建造的為1(1)類，成立

13、后建造類，成立后建造 的為的為1(2)類。類。 2 花園花園 住宅住宅 一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐 室等結(jié)構(gòu)較好的獨立或和合式、別墅式住宅，有數(shù)套室等結(jié)構(gòu)較好的獨立或和合式、別墅式住宅，有數(shù)套 衛(wèi)生間，一般附有較大的花園空地或附屬建筑，如汽衛(wèi)生間，一般附有較大的花園空地或附屬建筑，如汽 車間、門房等。車間、門房等。 3 3職工住宅職工住宅 （新工房）（新工房） 中華人民共和國成立后建造的八層中華人民共和國成立后建造的八層( (含八層含八層) )以上的成以上的成 套住宅，裝修普通，各有室號及專門出入，有獨用廚套住宅，裝修普通，各有室號

14、及專門出入，有獨用廚 房、衛(wèi)生間、陽臺、大門及電梯等設(shè)備的為房、衛(wèi)生間、陽臺、大門及電梯等設(shè)備的為3(1)3(1)類。類。 如黃浦區(qū)振興大樓。如黃浦區(qū)振興大樓。 中華人民共和國成立后建造的七層中華人民共和國成立后建造的七層( (含七層含七層) )以下的住以下的住 宅，各有室號及專門出入，有獨用或公用的廚房、衛(wèi)宅，各有室號及專門出入，有獨用或公用的廚房、衛(wèi) 生間、陽臺為生間、陽臺為3(2)3(2)類，如徐匯區(qū)楓林新村等；其中標類，如徐匯區(qū)楓林新村等；其中標 準較低，小梁薄板結(jié)構(gòu)，設(shè)備較差的為準較低，小梁薄板結(jié)構(gòu)，設(shè)備較差的為3(3)3(3)類。五十類。五十 年代建造的二萬戶新工房亦歸入此類。年代

15、建造的二萬戶新工房亦歸入此類。 4新式里弄新式里弄 聯(lián)接式住宅，結(jié)構(gòu)裝修較好，具有衛(wèi)生設(shè)備或兼有小聯(lián)接式住宅，結(jié)構(gòu)裝修較好，具有衛(wèi)生設(shè)備或兼有小 花園、矮圍墻、陽臺等設(shè)施，如靜安別墅等?；▓@、矮圍墻、陽臺等設(shè)施，如靜安別墅等。 5舊式里弄舊式里弄 聯(lián)接式的廣式或石庫門磚木結(jié)構(gòu)住宅，建筑式樣陳舊，聯(lián)接式的廣式或石庫門磚木結(jié)構(gòu)住宅，建筑式樣陳舊， 設(shè)備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛(wèi)生設(shè)備，為設(shè)備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛(wèi)生設(shè)備，為5(1) 類，如建國西路建業(yè)里。普通零星的平房、樓房及結(jié)類，如建國西路建業(yè)里。普通零星的平房、樓房及結(jié) 構(gòu)較好的老宅基房屋為構(gòu)較好的老宅基房屋為5(2)類，郊區(qū)設(shè)備簡單的

16、小樓類，郊區(qū)設(shè)備簡單的小樓 房，亦歸入此類。房，亦歸入此類。 6簡屋簡屋 標準低的簡陋房屋、臨時房屋。即瓦屋面，木屋架，標準低的簡陋房屋、臨時房屋。即瓦屋面，木屋架， 磚墻身三項條件中，至少有一項未能符合要求的，如磚墻身三項條件中，至少有一項未能符合要求的，如 尚未改造的蘇家巷簡屋群。尚未改造的蘇家巷簡屋群。 房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為 準。準。 無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準文件記載的建筑面無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準文件記載的建筑面 積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的 建筑面積的，以實際建

17、筑面積為準。建筑面積的，以實際建筑面積為準。 相關(guān)批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文相關(guān)批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文 件但有相關(guān)材料證明在件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用年以前已經(jīng)建造并用 于居住的房屋，以有資質(zhì)的房屋土地調(diào)查機構(gòu)實于居住的房屋，以有資質(zhì)的房屋土地調(diào)查機構(gòu)實 地丈量的建筑面積為準。地丈量的建筑面積為準。 房房 屋屋 類類 型型 公寓公寓 獨立住獨立住 宅（花宅（花 園住宅）園住宅） 新里新里 住宅住宅 新工房新工房 （有電（有電 梯、成梯、成 套）套） 新工房新工房 （無電（無電 梯、成梯、成 套）套） 新工房新工房 （無電（無電 梯、不梯、不 成套

18、）成套） “兩萬兩萬 戶戶” ” 新工房新工房 舊里舊里 住宅住宅 簡屋簡屋 換換 算算 系系 數(shù)數(shù) 2.062.061.831.831.821.822.002.001.981.981.941.941.651.651.541.541.251.25 承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積 為準。為準。 承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積 為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的 換算系數(shù)計算建筑面積：換算系數(shù)計

19、算建筑面積： 2001年年11月月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住日前租用公房憑證中已有記載、用于居住 并已計算收取租金的閣樓，高度在并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至米至1.7米（含米（含 1.7米）的部分，按照實際居住面積的米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的及上款規(guī)定的 換算系數(shù)計算建筑面積；換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居米以上的部分，按照實際居 住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。 其他情形的閣樓，不計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。 對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，房屋

20、對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，房屋 征收部門應(yīng)當給予征收部門應(yīng)當給予（適當）（適當）補償；對認定為違法建筑和超補償；對認定為違法建筑和超 過批準期限的臨時建筑的，不予補償。（第十四條）過批準期限的臨時建筑的，不予補償。（第十四條） 上海市經(jīng)濟適用住房申請對象住房面積核查辦法上海市經(jīng)濟適用住房申請對象住房面積核查辦法 （滬房（滬房 管保管保2009406號號 ） 1、已領(lǐng)取、已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證的，按照的，按照房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證上上 記載的建筑面積確定。記載的建筑面積確定。 2、未領(lǐng)取、未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證，已經(jīng)房屋測繪部門分戶測，已經(jīng)房屋測繪部門分戶測 繪建筑面積

21、的，按照測繪的建筑面積確定。繪建筑面積的，按照測繪的建筑面積確定。 3、未領(lǐng)取、未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證，也未經(jīng)測繪的老私房和宅，也未經(jīng)測繪的老私房和宅 基地住房，應(yīng)實地丈量，確定建筑面積，其中不成套的老基地住房，應(yīng)實地丈量，確定建筑面積，其中不成套的老 私房難以確定共用分攤面積的，先丈量確定居住面積。私房難以確定共用分攤面積的，先丈量確定居住面積。 4、未領(lǐng)取、未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證，也未經(jīng)測繪的承租公房，也未經(jīng)測繪的承租公房， 先按先按租用公房憑證租用公房憑證的記載和下列規(guī)定計算居住面積：的記載和下列規(guī)定計算居住面積： （1）住房的廳小于）住房的廳小于6平方米（含平方米（含6平方米）

22、的，對折平方米）的，對折 計算居住面積；大于計算居住面積；大于6平方米的，減去平方米的，減去3平方米后按實計平方米后按實計 算居住面積。算居住面積。 （2）住房的閣樓或扶梯間高度小于）住房的閣樓或扶梯間高度小于1.2米的，不計算米的，不計算 居住面積；居住面積；1.2米到米到1.7米的，按米的，按50%計算居住面積；計算居住面積； 1.7米以上的，全部計算居住面積。米以上的，全部計算居住面積。 （3）舊式里弄住房，獨用灶間已改變用途且實際作）舊式里弄住房，獨用灶間已改變用途且實際作 居住使用的，按實計算居住面積。居住使用的，按實計算居住面積。 （4）在物業(yè)管理部門的租金計分表上按走破因素計）在

23、物業(yè)管理部門的租金計分表上按走破因素計 租且實際確有他戶走破的房屋，應(yīng)扣除寬租且實際確有他戶走破的房屋，應(yīng)扣除寬90公分的走道公分的走道 面積后計算居住面積。面積后計算居住面積。 （5）私自搭建的房屋原則上應(yīng)先拆除，方可審核經(jīng)濟）私自搭建的房屋原則上應(yīng)先拆除，方可審核經(jīng)濟 適用住房的申請；如相關(guān)管理部門認為不宜作拆除處理的，適用住房的申請；如相關(guān)管理部門認為不宜作拆除處理的， 應(yīng)計算居住面積。應(yīng)計算居住面積。 （6）未經(jīng)批準擅自改變居住用途的房屋，仍按原居?。┪唇?jīng)批準擅自改變居住用途的房屋，仍按原居住 面積計算；經(jīng)批準同意改變居住用途的，按實際居住面積面積計算；經(jīng)批準同意改變居住用途的，按實際

24、居住面積 確定。確定。 前款計算的居住面積應(yīng)當按下列換算系數(shù)換算成建筑前款計算的居住面積應(yīng)當按下列換算系數(shù)換算成建筑 面積面積 (住房建筑面積住房建筑面積=住房居住面積住房居住面積換算系數(shù)換算系數(shù))： 房屋房屋 類型類型 老式老式 公寓公寓 花園花園 住宅住宅 新里新里高層高層 （成套）（成套） 多層多層 （成套）（成套） 多層多層 （不成套）（不成套） 舊里及舊里及 非改居非改居 簡屋簡屋 換算換算 系數(shù)系數(shù) 2.061.831.822.001.981.941.541.25 共同居住人：是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處 具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除 外），且本市無其

25、他住房或者雖有其他住房但居住困難的 人。 簽約主體注意要點： （一）簽約主體的優(yōu)先權(quán) 1、共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的 可以簽約； 2、共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或 者無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系 親屬可以簽約。 （二）協(xié)商確定 簽約主體有多人的，可以自行協(xié)商確定承租人；也 可以由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機構(gòu)組織協(xié)商確定承 租人。協(xié)商確定后的承租人作為簽約主體。 （三）書面確定 在房屋征收決定作出后的30日內(nèi)，仍無法協(xié)商確定 承租人的，公有房屋出租人按照上海市房屋租賃條例 規(guī)定書面確定公有房屋承租人，作為簽約主體。 （四）出租人按照下列順序確定承租

26、人： （1）原承租人的配偶； （2）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時 間長短）； （3）原承租人的父母； （4）其他人或原承租人的其他直系親屬（按他處住房 情況，本處居住時間長短）。 （六）公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。原承租人的生前 共同居住人仍享有居住權(quán)。 遺產(chǎn)法定繼承 （一）繼承順序 第一順序：配偶、子女、父母。 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 -子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和 有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。 -父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼 父母。 -兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母 或者同母異父的

27、兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼 兄弟姐妹。 （二）優(yōu)先原則 繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承 人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承 人繼承。 喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主 要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。 （三）代位繼承 被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的 子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承 他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。 （四）繼承份額 同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當均等。 繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。 （五）繼承對象 特指繼承人本人，不包括繼承人的家庭。 （六）共有產(chǎn)權(quán) 在繼承人無法全部查明

28、的情況下，應(yīng)當明確被征收房 屋為共有產(chǎn)且列舉部分共有人，并加“等”字進行概括性 表述。 簽訂補償協(xié)議后，有新增加共有產(chǎn)權(quán)人的，對補償協(xié) 議產(chǎn)生爭議的，可通過民事途徑解決。 遺產(chǎn)遺囑繼承 （一）遺囑形式 公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺 囑。 后三種形式的遺囑均要有兩個以上見證人在場見證。 口頭遺囑特指遺囑人在危急情況下可以設(shè)立，危急情 況解除后，所立的口頭遺囑無效。 （二）遺囑優(yōu)先權(quán) 公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人 或者數(shù)人繼承。 自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證 遺囑。 （一）征收中的居住困難戶 1、居住困難的被征收人、公有房屋承租人，可以向區(qū) 住

29、房保障機構(gòu)提出申請，住房保障機構(gòu)會同房屋征收部門 進行核查、認定和15日公示，對符合居住困難條件的， 給予保障補貼。 2、按照本市經(jīng)濟適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定，經(jīng) 折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困 難戶，增加保障補貼，但已享受過經(jīng)濟適用住房政策的除 外。增加的保障補貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。 3、保障補貼=折算單價居住困難戶人數(shù)22平方米 -被征收居住房屋補償金額。 （二）居住困難戶的認定 上海市經(jīng)濟適用住房申請對象住房面積核查辦法 （滬房 管保2009406號 ） 1、他處住房是指家庭或家庭成員在申請對象戶籍所 在地以外擁有的產(chǎn)權(quán)住房、實行公有住房租金標準計租的 租賃

30、住房、列入落實政策范圍的租賃住房、宅基地住房。 2、核定面積家庭人數(shù)原則上按申請對象戶籍所在地 住房和他處住房內(nèi)具有本市城鎮(zhèn)常住戶口且實際居住的人 數(shù)確定。 案例： 某區(qū)對他處住房的相關(guān)定義 在本市他處擁有私有住房所有權(quán)或者公有住房使用權(quán) 的； 以配偶或未成年子女的名義在本市他處購買住房的； 因本市他處房屋拆遷獲得補償安置的（包括貨幣、房 屋補償安置）； 將本市私有住房出售、公有住房承租權(quán)差價交換，或 者獲得住房貨幣補貼的； 未成年人，其父母有以上情形的。 3、可計入核定的人員 （1）戶口在本市工作或?qū)W習單位，在本市沒有他處住 房，實際居住在申請對象戶籍所在地的申請人配偶、未婚 子女； （2）

31、原戶口在申請對象戶籍內(nèi)的未婚現(xiàn)役軍人、海員、 野外筑路、勘探等人員； （3）因入托、求學等原因，戶口遷離申請對象戶籍所 在地的未成年子女； （4）戶口在申請對象戶籍內(nèi)，在外地讀書、國外留學 未定居的未婚子女。 4、不計入核定的人員 （1）申請對象以外，戶口遷入申請對象戶籍所在地住 房未滿三年的人員； （2）申請對象以外，戶口在申請對象戶籍所在地住房 已滿三年，但在本市另有住房且居住不困難的人員； （3）父母在本市另有住房，因入托、求學等原因?qū)?口遷入申請對象戶籍所在地的未成年人。 5、已經(jīng)獲得拆遷貨幣補償?shù)?申請對象在規(guī)定年限內(nèi)已經(jīng)拆遷貨幣補償，由于自身 原因未購買住房的，其住房面積的認定原

32、則上按當時全市 二手房平均單價折算建筑面積確定，并計入核定面積家庭 的住房面積。 6、與原61號令應(yīng)安置人口的區(qū)別 下列人員不再予以核定計入： （1）戶口不在本市的人員，因結(jié)婚實際居住在被拆遷 房屋內(nèi)至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年，且其配偶屬于 拆遷范圍內(nèi)的應(yīng)安置入口； （2）因離退休從市外遷回拆遷范圍內(nèi)家中的，或者因 工作需要調(diào)回本市、在拆遷范圍內(nèi)直系親屬處落戶的，時 間不滿一年的； （3）因服刑、勞動教養(yǎng)而被注銷戶口或者恢復(fù)戶口不 滿一年的。 一、適用范圍 因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的 單位應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、 公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)

33、市場價結(jié)清差價。 二、就近地段范圍 被征收房屋位于外環(huán)線以內(nèi)的，就近地段范圍可以是 被征收房屋所在的行政區(qū)或者相鄰行政區(qū)的范圍內(nèi)，但應(yīng) 當在外環(huán)線以內(nèi)； 被征收房屋位于外環(huán)線以外的，就近地段范圍應(yīng)當是 被征收房屋所在的街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）行政區(qū)域范圍內(nèi)。 一、確定征收補償協(xié)議主體確定征收補償協(xié)議主體 房屋征收補償協(xié)議應(yīng)當由房屋征收部門與被征收人、 公有房屋承租人簽訂。 被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法 有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃 合同計戶，按戶進行補償。 二、明確征收補償所得和安置義務(wù)二、明確征收補償所得和安置義務(wù) 征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)

34、 換房屋后，應(yīng)當負責安置房屋使用人。 公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸 公有房屋承租人及其共同居住人共有。 一、補償計算公式 （1）居住房屋補償金額=評估價格+價格補貼+套型 面積補貼+保障補貼 （2）評估價格=房屋的房地產(chǎn)市場評估單價（評估 均價）房屋的建筑面積 （3）價格補貼=評估均價補貼系數(shù)房屋的建筑 面積 （4）套型面積補貼=評估均價補貼面積 （5）保障補貼=折算單價居住困難戶人數(shù)22平 方米-居住房屋補償金額 二、補償特例 （一）終止公房租賃關(guān)系 （1）原出租人補償金額=評估價格 20% （2）原承租人補償金額=評估價格 80%+價格 補貼+套型面積補貼+保障補貼 （二

35、）老出租 （1）原出租人補償金額=評估價格 100% （2）原承租人補償金額=評估價格 80%+價格 補貼+套型面積補貼+保障補貼 由房管部門代理經(jīng)租、私房落政后由房管部門代為 經(jīng)租、1983年12月17日前已執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，租 賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。 一、補償方式一、補償方式 被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，或者被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，或者 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 二、補償、獎勵構(gòu)成二、補償、獎勵構(gòu)成 （一）被征收房屋的市場評估價格；（一）被征收房屋的市場評估價格； （二）設(shè)備搬遷和安裝費用；（二）設(shè)備搬遷和安裝費用； （三）無法恢復(fù)使用的

36、設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費（三）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費 用；用； （四）搬遷獎勵；（四）搬遷獎勵； （五）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。（五）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。 1、停產(chǎn)停業(yè)損失原則按照被征收房屋市場評估價的、停產(chǎn)停業(yè)損失原則按照被征收房屋市場評估價的 10%確定。確定。 2、經(jīng)核實房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)、經(jīng)核實房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè) 期限等相關(guān)證明材料后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失期限等相關(guān)證明材料后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失 進行評估的，可按照評估結(jié)果予以補償。進行評估的，可按照評估結(jié)果予以補償。 三、補償特例三、補償特例 （一）終止非居公房租賃

37、關(guān)系（一）終止非居公房租賃關(guān)系 （1）原出租人補償金額）原出租人補償金額=評估價格評估價格 20% （2）原承租人補償金額）原承租人補償金額=評估價格評估價格 80% （二）由房管部門代理經(jīng)租、代為經(jīng)租的（二）由房管部門代理經(jīng)租、代為經(jīng)租的 （1）原出租人補償金額）原出租人補償金額=評估價格評估價格 100% （2）原承租人補償金額）原承租人補償金額=評估價格評估價格 80% 四、非居住房屋的特別認定四、非居住房屋的特別認定 （一）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認定為（一）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認定為 非居住房屋，但已用作職工或者職工家庭居住使用的除外；非居住房屋，但已用作職工

38、或者職工家庭居住使用的除外； （二）原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)房屋行政管理部門批（二）原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)房屋行政管理部門批 準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J定為非居住房屋；準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J定為非居住房屋； （三）在（三）在2001年年11月月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作日以前，已經(jīng)以居住房屋作 為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋；為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋； （四）在（四）在2001年年11月月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)日以后，以居住房屋作為經(jīng) 營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)房屋行政管理部門批準居住營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)房屋行政管理部門

39、批準居住 房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋。房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋。 （五）勞動部門核發(fā)（五）勞動部門核發(fā)非正規(guī)就業(yè)許可證非正規(guī)就業(yè)許可證，民政部，民政部 門或街道核發(fā)門或街道核發(fā)社區(qū)服務(wù)證社區(qū)服務(wù)證的持證人所使用的居住房屋，的持證人所使用的居住房屋， 不認定為非居住房屋。不認定為非居住房屋。 參考認定標準：參考認定標準： 1、有房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的非居住用途、有房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的非居住用途 的建筑面積為準；的建筑面積為準； 2、簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的面、簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的面 積為準；積為準；

40、3、經(jīng)職能部門審批同意、經(jīng)職能部門審批同意“居改非居改非”的房屋，以審批文的房屋，以審批文 件記載的非居住面積為準；件記載的非居住面積為準； 4、經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，工商部門、經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，工商部門 的相關(guān)申請和批準文件中有營業(yè)面積記載的，以記載的營的相關(guān)申請和批準文件中有營業(yè)面積記載的，以記載的營 業(yè)面積為準；業(yè)面積為準； 5、經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，無營業(yè)面、經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，無營業(yè)面 積記載的，應(yīng)進行測繪并公示，同時，非居住面積應(yīng)滿足積記載的，應(yīng)進行測繪并公示，同時，非居住面積應(yīng)滿足 下列條件：下列條件： （1）非居住面

41、積認定后不造成居住困難）非居住面積認定后不造成居住困難 在在2000年年9月月4日前取得工商執(zhí)照的，人居面積不日前取得工商執(zhí)照的，人居面積不 低于低于4； 其后至其后至2003年年3月月31日前取得工商執(zhí)照，人居面日前取得工商執(zhí)照，人居面 積不低于積不低于5； 其后至其后至2003年年11月月30日前取得工商執(zhí)照，人居面日前取得工商執(zhí)照，人居面 積不低于積不低于6 ； 2003年年12月月1日至今取得工商執(zhí)照的，人居面積不日至今取得工商執(zhí)照的，人居面積不 低于低于7 ； （2）原則上按房屋底層部位認定非居住范圍）原則上按房屋底層部位認定非居住范圍 一、黃浦區(qū)東元坊一、黃浦區(qū)東元坊 1、私房和公

42、房憑證中未記載的搭建部分，補償比例、私房和公房憑證中未記載的搭建部分，補償比例、 建筑材料補貼費由面積認定小組根據(jù)其搭建年份、用途等建筑材料補貼費由面積認定小組根據(jù)其搭建年份、用途等 因素確定。因素確定。 （1）搭建部分經(jīng)核實確系居住的，未見證面積補貼）搭建部分經(jīng)核實確系居住的，未見證面積補貼= 測繪面積測繪面積（30%70%）房屋市場評估單價。房屋市場評估單價。 在用地范圍、建筑高度內(nèi)的未見證面積補貼標準：在用地范圍、建筑高度內(nèi)的未見證面積補貼標準： 2001年年10月月31日前建造的，補貼比例為日前建造的，補貼比例為6070%； 其后建造的，補貼比例為其后建造的，補貼比例為5060%。 超

43、出用地范圍或建筑高度的未見證面積補貼標準：超出用地范圍或建筑高度的未見證面積補貼標準： 2001年年10月月31日前建造的，補貼比例為日前建造的，補貼比例為40%；其后；其后 建造的，補貼比例為建造的，補貼比例為30%。 （2）私房中搭建部分，不是用于居住的，給予）私房中搭建部分，不是用于居住的，給予 5001000元元/平方米的建筑材料補貼費。平方米的建筑材料補貼費。 （3）公告后搭建的，對搭建部分僅給予）公告后搭建的，對搭建部分僅給予 5001000元元/平方米的建筑材料補貼費。平方米的建筑材料補貼費。 2、對公房憑證中已有記載且用于居住但未計算收取租、對公房憑證中已有記載且用于居住但未計

44、算收取租 金的閣樓，高度在金的閣樓，高度在1.2至至1.7米的部分，按照實際居住面米的部分，按照實際居住面 積的一半計算（不乘系數(shù)）；積的一半計算（不乘系數(shù)）；1.7米以上的部分，按照實米以上的部分，按照實 際居住面積全部計算（不乘系數(shù)）。對該部分面積，按被際居住面積全部計算（不乘系數(shù)）。對該部分面積，按被 拆房屋房地產(chǎn)市場評估單價予以補償。拆房屋房地產(chǎn)市場評估單價予以補償。 二、盧灣區(qū)建國東路二、盧灣區(qū)建國東路390地塊地塊 （一）有未見證面積的（一）有未見證面積的 （1）公告之前搭建的，公房憑證中未記載的閣樓，）公告之前搭建的，公房憑證中未記載的閣樓， 高度在高度在1.2至至1.7米的部分

45、，按實際丈量面積的米的部分，按實際丈量面積的50%計計 算，算，1.7米以上部分，按實計算；米以上部分，按實計算； （2）公房的獨用天井、獨用曬臺、陽臺等部位，按）公房的獨用天井、獨用曬臺、陽臺等部位，按 實際丈量計算；實際丈量計算； （3）公告之前搭建的，私房中經(jīng)核實確系居住的部）公告之前搭建的，私房中經(jīng)核實確系居住的部 位，按實際丈量計算。位，按實際丈量計算。 未見證面積經(jīng)公示后，按被拆除房屋的評估均價乘未見證面積經(jīng)公示后，按被拆除房屋的評估均價乘 以上述計算面積的一半予以補償。以上述計算面積的一半予以補償。 （二）無未見證面積的（二）無未見證面積的 對于無未見證面積或者未獲得無見證面積補

46、貼的，對于無未見證面積或者未獲得無見證面積補貼的， 每證給予每證給予10萬元補貼。萬元補貼。 三、靜安區(qū)三、靜安區(qū)118街坊街坊 每證給予補貼每證給予補貼8萬元，超出萬元，超出8平方米的，每平方米平方米的，每平方米 按按1萬元計算。萬元計算。 四、浦東新區(qū)塘一塘二四、浦東新區(qū)塘一塘二 被拆除房屋丈量建筑面積大于核定有證建筑面積的，被拆除房屋丈量建筑面積大于核定有證建筑面積的， 超出部分為無證建筑，給予適當?shù)呐f材料回收補貼，標準超出部分為無證建筑，給予適當?shù)呐f材料回收補貼，標準 為為250元元/。 五、虹口區(qū)虹鎮(zhèn)老街五、虹口區(qū)虹鎮(zhèn)老街 無房地產(chǎn)權(quán)證，持有國有土地使用證或臨時國有土地無房地產(chǎn)權(quán)證，

47、持有國有土地使用證或臨時國有土地 使用證但未記載房屋建筑面積的，經(jīng)丈量測繪，按下列辦使用證但未記載房屋建筑面積的，經(jīng)丈量測繪，按下列辦 法認定建筑面積：法認定建筑面積： （1）建筑物占地面積不超過土地證記載占地面積的，）建筑物占地面積不超過土地證記載占地面積的， 按記載的占地面積和建筑物層數(shù)不超過三層（含三層）的按記載的占地面積和建筑物層數(shù)不超過三層（含三層）的 實際丈量測繪認定建筑面積；實際丈量測繪認定建筑面積； （2）建筑物底層占地面積超過土地證記載占地面積）建筑物底層占地面積超過土地證記載占地面積 的，底層實際測繪面積大于占地面積的，底層實際測繪面積大于占地面積10以內(nèi)的按實際以內(nèi)的按實

48、際 測繪面積照顧認定為建筑面積，大于測繪面積照顧認定為建筑面積，大于10以上的按以上的按10 照顧認定為建筑面積。照顧認定為建筑面積。 照顧認定面積大于房地產(chǎn)權(quán)證記載面積或相關(guān)批準照顧認定面積大于房地產(chǎn)權(quán)證記載面積或相關(guān)批準 文件記載面積的，可參照照顧認定面積進行補償。文件記載面積的，可參照照顧認定面積進行補償。 實際測量的建筑物為一層的，每戶補貼實際測量的建筑物為一層的，每戶補貼100000元；元； 建筑物為二層的，每戶補貼建筑物為二層的，每戶補貼80000元。元。 六、閘北區(qū)橋東二期六、閘北區(qū)橋東二期 各類未見證建筑只給予各類未見證建筑只給予300 500元元/建筑材料建筑材料 殘值補貼，

49、沒有未見證建筑面積或有未見證建筑面積但不殘值補貼，沒有未見證建筑面積或有未見證建筑面積但不 要求建筑材料殘值補貼的給予每證一次性補貼要求建筑材料殘值補貼的給予每證一次性補貼2萬元。萬元。 閘北區(qū)2、4街坊 1、對屬于社會孤老、孤殘、孤幼的特困戶，給予 30000元/人的補助。 2、對符合上海市城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險辦法規(guī)定的， 患有惡性腫瘤、尿毒癥、慢性腎衰竭、再生障礙性貧血、 重度肝炎、心臟瓣膜置換手術(shù)、冠狀動脈旁路手術(shù)、頭顱 大手術(shù)等；以及因病癱瘓臥床生活不能自理的對象。憑二 級以上醫(yī)院開具證明，給予30000元/人的補助。 3、公告之日已年滿80周歲以上的老年人，給予 30000元/人的補助。 4、持有關(guān)證明享受相關(guān)待遇的烈屬，給予30000元 /證的補助。 5、經(jīng)勞動能力鑒定機構(gòu)鑒定為：完全喪失勞動能力 （一至四級）和大部分喪失勞動能力（五至六級），給予 30000元/人的補助。 6、經(jīng)殘聯(lián)鑒定為精神、智力、肢體、視力、聽力、 語言殘疾的，憑殘聯(lián)頒發(fā)證明，給予3000