物業(yè)管理之前期物業(yè)服務管理1

1、物業(yè)經營與管理物業(yè)經營與管理 前期物業(yè)前期物業(yè) 管理常識管理常識 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 竣工驗收與接管驗收竣工驗收與接管驗收 房地產開發(fā)過程中經常會出現(xiàn)的問題：房地產開發(fā)過程中經常會出現(xiàn)的問題： 沒有管理用房？ 停車位不足？ 住房使用功能不全？ 空調安裝位置沒有預留口？ 建筑物內的管線布局不利于日后的維修養(yǎng)護？ 水、電和安防系統(tǒng)等配套設施設備方面存在較多的問題？ 前期介入的必要性（一）前期介入的必要性（一） 前期介入的必要性（二）前期介入的必要性（二） 減少或避免規(guī)劃設計、建設的隱患減少或避免規(guī)劃設計、建設的隱患 加強對物業(yè)的全面了解加強對物業(yè)的全面了

2、解 維護物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象維護物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象 后期管理工作的進行后期管理工作的進行 促進物業(yè)的銷售促進物業(yè)的銷售 前期介入的概念前期介入的概念 是指物業(yè)尚未建成和實施前期物業(yè)管理服務之前，物業(yè)管理企是指物業(yè)尚未建成和實施前期物業(yè)管理服務之前，物業(yè)管理企 業(yè)接受發(fā)展商的委托，介入項目的開發(fā)建設，參與項目的可行業(yè)接受發(fā)展商的委托，介入項目的開發(fā)建設，參與項目的可行 性研究和規(guī)劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段性研究和規(guī)劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段 工作的一種物業(yè)管理服務活動。工作的一種物業(yè)管理服務活動。 前期介入的目的前期介入的目的 n 確保建成的物業(yè)質量和功

3、能都合乎要求；確保建成的物業(yè)質量和功能都合乎要求； n完善物業(yè)功能，有利于業(yè)主后期使用；完善物業(yè)功能，有利于業(yè)主后期使用； n便于后期物業(yè)管理與經營；便于后期物業(yè)管理與經營； n降低房地產產品開發(fā)成本。降低房地產產品開發(fā)成本。 前期介入的特性前期介入的特性 前期介入物業(yè)公司是受地產商的委托非業(yè)主的委托。本身是為了 業(yè)主的利益但不是受業(yè)主的委托。 前期介入的工作內容是針對工程的規(guī)劃、施工、安裝、調試、驗 收、交房的過程從物業(yè)使用與管理的角度提出建議，沒有約束力。 前期介入類型前期介入類型 中中 晚晚早早 早期介入早期介入 立項決策階段立項決策階段 項目立項以前（市場調研和項目可行性研究項目立項以

4、前（市場調研和項目可行性研究 評估），對項目的市場定位，潛在業(yè)主的構成評估），對項目的市場定位，潛在業(yè)主的構成 以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物 業(yè)管理內容、管理標準及成本、利潤測算等方業(yè)管理內容、管理標準及成本、利潤測算等方 面提供意見建議。面提供意見建議。 （可減少決策中的風險性。）（可減少決策中的風險性。） 解決開發(fā)什么？能否開發(fā)的問題解決開發(fā)什么？能否開發(fā)的問題。 中期介入中期介入 規(guī)劃設計階段規(guī)劃設計階段 規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃 設計，從有利于投資、綜

5、合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使設計，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使 用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。 實例參考：實例參考： 配套設施；水電氣等的供應容量；安保系統(tǒng)；配套設施；水電氣等的供應容量；安保系統(tǒng)； 垃圾處理，建材選擇等垃圾處理，建材選擇等。 晚期介入晚期介入 施工建設階段施工建設階段 物業(yè)管理企業(yè)選派相應專業(yè)的人員參與施工質量監(jiān)物業(yè)管理企業(yè)選派相應專業(yè)的人員參與施工質量監(jiān) 理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質量。理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質量。 竣工驗收階段竣工驗收階段 竣工驗收應提交的

6、資料；完善竣工驗收的必要措施?？⒐を炇諔峤坏馁Y料；完善竣工驗收的必要措施。 解決如何開發(fā)好的問題？怎么交付的問題。解決如何開發(fā)好的問題？怎么交付的問題。 前期介入流程前期介入流程 李先生要買房，在與家人商量時，在深圳工作的兒子告 訴他一些選房的經驗，其中一條就是要選那些物業(yè)管理前 期介入的房產，特別是前期介入較早的房子。李先生不以 為然，他說物業(yè)管理是業(yè)主住進去后，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè) 主提供的管理和服務。前期介入為誰服務？由誰來出錢？ 這項費用要是加到房價中，房子不是更貴嗎？ 試分析李先生的觀點。并討論前期介入對業(yè)主來說，究 竟有什么好處？ 參考案例（參考案例（1 1） a、優(yōu)化停車位設計，與

7、綠化帶相結合，美化社區(qū)環(huán)境； b、可移動的綠化盆栽，既有效隔離車輛，又能夠形成一道優(yōu)美精致的景觀小品 參考案例（參考案例（2 2） c、馬路牙的處理，防止雨季或地勢落差形成的泥漿污損路面； d、提供現(xiàn)場環(huán)境優(yōu)化的建議，始終處于最佳的運營狀態(tài)； 前期介入注意事項前期介入注意事項 在此階段介入的物業(yè)管理企業(yè)是站在發(fā)展商和潛在業(yè)主的角度， 對施工進行監(jiān)理，但此時物業(yè)管理企業(yè)并不是建設監(jiān)理的主體或 主要授權人及責任人，因此既要對質量持有認真的態(tài)度，又要注 意方式和方法； 要特別強調記錄的作用，這種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提 供了寶貴的資料，另一方面的重要作用是：當有些施工中的問題 或隱患經物業(yè)管理企

8、業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒有進行 改進，此時完善的記錄和相應的證據(jù)在將來這樣的隱患發(fā)生時， 對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 業(yè)主入住與裝修管理業(yè)主入住與裝修管理 什么是前期物業(yè)管理什么是前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建 設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，并且由選聘的物業(yè)管理企業(yè)對園區(qū)實施專業(yè)化的設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，并且由選聘的物業(yè)管理企業(yè)對園區(qū)實施專業(yè)化的 物業(yè)管理服務。物業(yè)管理服務。 前期物業(yè)管理原則前期物業(yè)管

9、理原則 國家提倡按照建管分離的原則；國家提倡按照建管分離的原則； 通過招投標方式選聘前期物業(yè)管理公司；通過招投標方式選聘前期物業(yè)管理公司； 簽訂前期物業(yè)服務合同并在政府部門備案。簽訂前期物業(yè)服務合同并在政府部門備案。 前期物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)前期物業(yè)管理重要環(huán)節(jié) 新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前指定臨時管理規(guī)約，向物業(yè)買新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前指定臨時管理規(guī)約，向物業(yè)買 受人明示并說明。受人明示并說明。 受聘物業(yè)管理單位要依據(jù)項目實際情況，制定后期物業(yè)管理服務方案受聘物業(yè)管理單位要依據(jù)項目實際情況，制定后期物業(yè)管理服務方案 及物業(yè)費收費標準。及物業(yè)費收費標準。 自前期物業(yè)服務合同簽

10、定之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期自前期物業(yè)服務合同簽定之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期 物業(yè)管理費用由出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物物業(yè)管理費用由出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物 業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，按照合同約定承擔。業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，按照合同約定承擔。 前期物業(yè)管理與前期介入的區(qū)別前期物業(yè)管理與前期介入的區(qū)別 參與管理的身份不同參與管理的身份不同 作用不同作用不同 參與人員不同參與人員不同 工作方向不同工作方向不同 進駐的方式及時段不同進駐的方式及時段不同 物業(yè)管理方案編制內容物業(yè)管理方案編制內

11、容 項目潛在顧客群體定為分析及物業(yè)服務需求分析。項目潛在顧客群體定為分析及物業(yè)服務需求分析。 項目物業(yè)服務團隊組織設計及職責劃分。項目物業(yè)服務團隊組織設計及職責劃分。 物業(yè)服務營運模式及管理與服務標準。物業(yè)服務營運模式及管理與服務標準。 各項管理制度匯編。各項管理制度匯編。 物業(yè)服務標準達成輔助措施。物業(yè)服務標準達成輔助措施。 物業(yè)服務特色服務內容及收費標準。物業(yè)服務特色服務內容及收費標準。 物業(yè)經營模式及費用測算。物業(yè)經營模式及費用測算。 其他相關內容。其他相關內容。 物業(yè)管理企業(yè)組織形式物業(yè)管理企業(yè)組織形式 p組織組織是人們在社會活動中為了實現(xiàn)既定目標而采取的分工是人們在社會活動中為了實現(xiàn)

12、既定目標而采取的分工 和協(xié)作的一種方式。和協(xié)作的一種方式。 p組織形式組織形式又稱組織結構形式，即組織結構設置的具體模式。又稱組織結構形式，即組織結構設置的具體模式。 組織設計的特點組織設計的特點 目標統(tǒng)一性目標統(tǒng)一性 資源的有機結合性資源的有機結合性原則統(tǒng)一性原則統(tǒng)一性 活動協(xié)作性活動協(xié)作性結構的系統(tǒng)性結構的系統(tǒng)性 組織設計的原則組織設計的原則 p任務目標原則。任務目標原則。 p分工協(xié)作原則。分工協(xié)作原則。 p統(tǒng)一指揮原則。統(tǒng)一指揮原則。 p突出重點原則。突出重點原則。 p因事設職與因人設職相結合原則。因事設職與因人設職相結合原則。 p權責相等原則。權責相等原則。 組織設計的步驟（組織設計的

13、步驟（1） p工作崗位設計：工作崗位設計： 工作崗位是根據(jù)專業(yè)化分工原則，按工作職能劃分而成的工作崗位是根據(jù)專業(yè)化分工原則，按工作職能劃分而成的 工作職位。工作職位。 物業(yè)管理企業(yè)組織結構中的工作崗位，一般有安全管理物業(yè)管理企業(yè)組織結構中的工作崗位，一般有安全管理 、設備設施管理、環(huán)境管理、客戶服務、質量管理、人事管理、行、設備設施管理、環(huán)境管理、客戶服務、質量管理、人事管理、行 政管理等。政管理等。 工作崗位是根據(jù)企業(yè)組織目標的需要來設計的，不能設計工作崗位是根據(jù)企業(yè)組織目標的需要來設計的，不能設計 出與目標無關的崗位。出與目標無關的崗位。 組織設計的步驟（組織設計的步驟（2） p部門劃分：

14、部門劃分： 劃分部門就是確定這些范圍，一個部門通常是由若干個工劃分部門就是確定這些范圍，一個部門通常是由若干個工 作崗位組成。作崗位組成。 劃分部門，使部門與部門之間相對具有較大的獨立性，即劃分部門，使部門與部門之間相對具有較大的獨立性，即 部門之間的相關性應該小。部門之間的相關性應該小。 部門內部應相對具有較大的凝聚度，即部門內部的相關性部門內部應相對具有較大的凝聚度，即部門內部的相關性 要大。便于明確責權關系，減少協(xié)調工作量。要大。便于明確責權關系，減少協(xié)調工作量。 物業(yè)管理企業(yè)中的部門歸納起來可分成三大類別，即業(yè)務物業(yè)管理企業(yè)中的部門歸納起來可分成三大類別，即業(yè)務 經營部門、職能管理部門

15、和后勤服務部門。經營部門、職能管理部門和后勤服務部門。 組織設計的步驟（組織設計的步驟（3） p管理層次與管理跨度設計管理層次與管理跨度設計 管理層次為縱向設計，就是確定等級鏈的級數(shù)管理層次為縱向設計，就是確定等級鏈的級數(shù)。 管理幅度為橫向設計，是指組織中的一個上級直接指揮下級管理幅度為橫向設計，是指組織中的一個上級直接指揮下級 的數(shù)量的數(shù)量 。 管理幅度越大，管理層次就越少，否則管理層次就越多管理幅度越大，管理層次就越少，否則管理層次就越多 。 管理層次和管理幅度要根據(jù)工作性質、工作復雜程度、工作管理層次和管理幅度要根據(jù)工作性質、工作復雜程度、工作 條件、領導及部屬能力大小而定，一般可采用條

16、件、領導及部屬能力大小而定，一般可采用“橫六縱五橫六縱五”的原則的原則 。 組織設計的步驟（組織設計的步驟（4） p規(guī)章制定與關系協(xié)調規(guī)章制定與關系協(xié)調 解決組織中各個部門、各個環(huán)節(jié)和各項活動之間的協(xié)調問題解決組織中各個部門、各個環(huán)節(jié)和各項活動之間的協(xié)調問題。 解決矛盾的有效辦法是通過制定各種規(guī)章制度來進行協(xié)調解決矛盾的有效辦法是通過制定各種規(guī)章制度來進行協(xié)調。 制定規(guī)章制度，實際是將各部門或崗位上工作人員的責任和權制定規(guī)章制度，實際是將各部門或崗位上工作人員的責任和權 力更加具體地予以規(guī)定或說明，以便于操作執(zhí)行和監(jiān)督檢查。力更加具體地予以規(guī)定或說明，以便于操作執(zhí)行和監(jiān)督檢查。 物業(yè)管理組織設

17、計實例參照（物業(yè)管理組織設計實例參照（1） 物業(yè)管理組織設計實例參照（物業(yè)管理組織設計實例參照（2） 物業(yè)竣工驗收物業(yè)竣工驗收 工程項目竣工后，施工單位須向開發(fā)工程項目竣工后，施工單位須向開發(fā) 單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時， 須經開發(fā)單位或專門組織的驗收委員會對須經開發(fā)單位或專門組織的驗收委員會對 竣工項目查驗，在認為工程合格后辦理工竣工項目查驗，在認為工程合格后辦理工 程接收手續(xù)，把產品移交給開發(fā)單位，這程接收手續(xù)，把產品移交給開發(fā)單位，這 一交接過程稱之為竣工驗收。一交接過程稱之為竣工驗收。 物業(yè)竣工驗收須注意事項物業(yè)竣工驗收須注意事項 認真參與竣

18、工驗收，嚴格把質量關。認真參與竣工驗收，嚴格把質量關。 通過參與竣工驗收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)通過參與竣工驗收，熟悉物業(yè)，為物業(yè) 的接管驗收以至將來的維修養(yǎng)護做準備。的接管驗收以至將來的維修養(yǎng)護做準備。 細心查驗竣工驗收資料，保證資料齊全、細心查驗竣工驗收資料，保證資料齊全、 準確。準確。 物業(yè)竣工驗收分類物業(yè)竣工驗收分類 隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收 單項工程驗收單項工程驗收 分期驗收分期驗收 全部工程驗收全部工程驗收 物業(yè)竣工驗收的實施程序物業(yè)竣工驗收的實施程序 1、根據(jù)建設項目的規(guī)模和復雜程度，確、根據(jù)建設項目的規(guī)模和復雜程度，確 定分兩個階段（初步驗收和竣工驗收）定分兩個階段（初步驗收和竣工驗

19、收） 或一次性竣工驗收。或一次性竣工驗收。 2、在竣工驗收前，由開發(fā)單位組織施工、在竣工驗收前，由開發(fā)單位組織施工、 設計、使用等有關部門進行驗收。設計、使用等有關部門進行驗收。 3、驗收均符合設計要求，必要文件齊全，、驗收均符合設計要求，必要文件齊全， 由項目主管部門或開發(fā)單位向負責驗收由項目主管部門或開發(fā)單位向負責驗收 的單位提出竣工驗收申請報告。的單位提出竣工驗收申請報告。 4、竣工驗收由開發(fā)單位會同設計單位、竣工驗收由開發(fā)單位會同設計單位、 施工單位和政府工程質量監(jiān)督部門組成施工單位和政府工程質量監(jiān)督部門組成 驗收委員會或驗收組共同進行。驗收委員會或驗收組共同進行。 5、辦理工程交接手

20、續(xù)。、辦理工程交接手續(xù)。 何謂物業(yè)接管驗收何謂物業(yè)接管驗收 指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設 單位或個人委托的單位或個人委托的新建房屋新建房屋或或原有房屋原有房屋 時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功 能為主要內容的能為主要內容的再檢驗再檢驗。 物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 驗收目的不同驗收目的不同 驗收性質不同驗收性質不同 驗收條件不同驗收條件不同 交接對象不同交接對象不同 驗收階段不同驗收階段不同 物業(yè)接管驗收須注意事項物業(yè)接管驗收須注意事項 1.1.選派素質好、業(yè)務精、認真負責的人員參加驗收工作。選派素質好、業(yè)務精、認真負責的人員參加驗收工作。 2.2.嚴格按照相關規(guī)范要求逐項、認真驗收。嚴格按照相關規(guī)范要求逐項、認真驗收。 3.3.寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責任。寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責任。 4.4.仔細清查應該提交的資料是否真實、齊全。仔細清查應該提交的資料是否真實、齊