房地產(chǎn)投資分析 譚善勇主編

1、房地產(chǎn)投資分析 譚善勇 主編 第4章 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃 第3章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 第1章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 第5章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算 第6章 房地產(chǎn)投資收入估算 第7章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析 第12章 房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告 第11章 房地產(chǎn)置業(yè)投資分析 第10章 房地產(chǎn)投資方案比選 附錄 常用Excel函數(shù)簡(jiǎn)介 參考文獻(xiàn) 第8章 房地產(chǎn)投資不確定性分析 第9章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 小結(jié) 1.3 現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值 1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 1.1 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) 思考題 練習(xí)題 返回 目錄 1.

2、1.1 房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn) 1投資與房地產(chǎn)投資的含義 經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉夏普在其投資學(xué)中 ，將投資概念表述為：投資就是為了獲得 可能的不確定的未來(lái)值所做出的確定的現(xiàn) 值犧牲。我們一般認(rèn)為，投資（ Investment）是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、 企業(yè)、個(gè)人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其 他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備 、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程，以 便獲取未來(lái)的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng) 濟(jì)行為。 2房地產(chǎn)投資的類型劃分 （1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資 可以分為直接投資和間接投資。 （2）按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn) 投資可分為土地開(kāi)發(fā)投資、房屋開(kāi)發(fā)投資 、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資、物業(yè)服務(wù)投資和中

3、介 服務(wù)投資。 （3）按投資經(jīng)營(yíng)方式劃分，房地產(chǎn) 投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)型 房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。 3房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) （1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) （2）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn) 1.1.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 3房地產(chǎn)投資分析策劃 4房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 5房地產(chǎn)投資不確定性分析 6房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 7房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析 8房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分 析） 1.1.3 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 1.為投資者指出投資方向 2.為投資者提供運(yùn)作方式 3.為投資者估計(jì)投資收益 4.為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略 返回本 章目錄 1.2.1

4、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期 1投資前期 2投資實(shí)施期 3營(yíng)銷期或經(jīng)營(yíng)期 1.2.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期與計(jì) 算期 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期 工期定額可以根據(jù)全國(guó)統(tǒng)一建筑安 裝工程工期定額以及地方的定額來(lái)估算 。 這里以北京市定額為例來(lái)說(shuō)明建設(shè)工 期定額。北京市建筑安裝工程工期定額 中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見(jiàn) 表1-1。 /m2/m2 表1-1 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期 1.2.3 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制 1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制方法 （1）表格法。傳統(tǒng)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的 編制都使用表格法來(lái)進(jìn)行。每項(xiàng)工程的具 體進(jìn)度計(jì)劃不盡相同，但是表格的大致形 式相同如表1-2所示。

5、項(xiàng) 目 編 號(hào) 單位工 程 或分項(xiàng) 工 程名稱 工程量開(kāi)工日期完工日期 工程 延 續(xù)天 數(shù) 備 注 單 位 數(shù) 量 年月日 年 月 日 表1-2 工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表 （2）甘特圖法。甘特圖（Gatt）又 稱橫道圖，它以一段橫向粗線條表示一項(xiàng) 工作，通過(guò)該線條在帶有時(shí)間坐標(biāo)的表格 中的位置來(lái)表示各項(xiàng)工作的起始、結(jié)束時(shí) 間和各工作的先后順序。如圖1-1所示。 項(xiàng) 目 編 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 工程 數(shù)量 日期（年、月） 2005年2006年 單 位 數(shù) 量 2 4 6 8 1 0 1 2 2 4 6 8 1 0 1 2 3 圖1-1 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖示例 （3）網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法又稱網(wǎng)絡(luò)計(jì) 劃技

6、術(shù)，通常需要熟練使用計(jì)算機(jī)才能較 好地編制和調(diào)整網(wǎng)絡(luò)圖。下圖1-2就是一 個(gè)小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的示 意圖。 土方工程I土方工程II 基礎(chǔ)工程I 基礎(chǔ)工程II 結(jié)構(gòu)工程I 裝修工程I 結(jié)構(gòu)工程II 裝修工程II 總工期T=14天 2 1 3 3 3 2 2 3 22 8 6 4 4 7 5 土方工程I土方工程II 基礎(chǔ)工程I 基礎(chǔ)工程II 結(jié)構(gòu)工程I 裝修工程I 結(jié)構(gòu)工程II 裝修工程II 總工期T=14天 2 1 3 3 3 2 2 3 22 8 6 4 4 7 5 圖1-2 某小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖 注：1該工程分為兩段施工，即I段和II段。 2施工過(guò)程包括四個(gè)工序：土方

7、工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。 2甘特圖編制及其應(yīng)用 圖1-3是使用Microsoft Project 2007軟件編制的某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃甘 特圖。 圖1-3 某小 區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn) 度計(jì)劃圖 在掌握基本情況后，大致把活動(dòng)的先 后順序以及活動(dòng)的時(shí)間多少用粗橫線表示 出來(lái)。圖1-4就是一個(gè)利用Microsoft Excel 2007軟件編制的簡(jiǎn)單粗略的甘特圖 。 圖1-4 某項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖 返回本 章目錄 1.3.1 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 1現(xiàn)金流量的內(nèi)涵 （1）現(xiàn)金流量及其類型。 （2）現(xiàn)金流量與利潤(rùn)。 2現(xiàn)金流量圖及其繪制 （1）現(xiàn)金流量圖的含義?，F(xiàn)金流量 圖（Cash Flow

8、 Diagram）是把投資項(xiàng)目 （系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時(shí)間坐標(biāo)表示出來(lái) 的一種示意圖。時(shí)間可以以年、半年、季 度或月等為單位。在現(xiàn)金流量圖上，要表 明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）、發(fā)生 時(shí)間以及數(shù)量大小等。 （2）現(xiàn)金流量圖的繪制方法?，F(xiàn)金流 量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺 等繪圖工具手繪，另一種是利用Microsoft Excel軟件自動(dòng)繪制。兩種不同的繪制方法 介紹如下： 1）手繪現(xiàn)金流量圖。圖1-5所示是 手繪的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖。 圖1-5 手繪某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（單位：萬(wàn)元） 2）利用Microsoft Excel 2007軟件自動(dòng)繪制現(xiàn)金流量圖。以圖 1-5為例，首先，打開(kāi)

9、Microsoft Excel 2007，在工作區(qū)任一位置 的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時(shí)間標(biāo)度，點(diǎn)擊“插入”菜單 欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即 可自動(dòng)生成該項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾，就成為 如圖1-6所示的現(xiàn)金流量圖。 圖1-6 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（一）（單位：萬(wàn)元） 在繪制現(xiàn)金流量圖的過(guò)程中，當(dāng)點(diǎn)擊 “插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“ 折線圖”中的“數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖”時(shí)，也會(huì) 生成圖1-7所示的現(xiàn)金流量圖。 圖1-7 利用Microsoft Excel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（二）（單位：萬(wàn)元） （

10、3）現(xiàn)金流量圖繪制注意事項(xiàng)。 1.3.2 資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算 1資金時(shí)間價(jià)值的含義 2資金時(shí)間價(jià)值的單利與復(fù)利計(jì)算 法 3名義利率與實(shí)際利率及其換算 1.3.3 資金等值及其具體計(jì)算 1資金等值相關(guān)概念 2資金等值的計(jì)算 例1-5某家庭以抵押貸款的方式購(gòu) 買了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家 庭首付款為總房款的30%，其余房款用抵 押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年 ，按月等額償還，年貸款利率為15%，問(wèn) 月還款額為多少？ 解：已知抵押貸款額P=25萬(wàn)元70%=17.5 萬(wàn)元 月貸款利率i=15%/12=1.25%，計(jì)息周期 n=1012月=120月。 根據(jù)公式 ，可以求得月還款額為

11、： A=175000元 1.25%（1+1.25%） 120/（1+1.25%）1201 =2823.4元 表1-3匯總了以上六類資金等值問(wèn)題的基本 計(jì)算公式。 問(wèn) 題 類 型所 求已 知公 式計(jì) 算 系 數(shù) 復(fù)利終值問(wèn)題FPF=P（ F/P, i, n） 復(fù)利終值系數(shù) （F/P, i, n） 年金終值問(wèn)題FAF=A（ F/A, i, n） 年金終值系數(shù) （F/A, i, n） 復(fù)利現(xiàn)值問(wèn)題PFP=F（ P/F, i, n） 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù) （P/F, i, n） 年金現(xiàn)值問(wèn)題PAP=A（ P/A, i, n） 年金現(xiàn)值系數(shù) （P/A, i, n） 資金存儲(chǔ)問(wèn)題AFA=F（ A/F, i, n）

12、 資金存儲(chǔ)系數(shù) （A/F, i, n） 表1-3 資金等值基本計(jì)算公式 返回本 章目錄 房地產(chǎn)投資是一種將資金或資產(chǎn)投入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服 務(wù)、物業(yè)服務(wù)等特定項(xiàng)目，以獲得最大限 度收益的經(jīng)濟(jì)行為。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn) ，可以把房地產(chǎn)投資分為不同的類型。與 一般投資相比，房地產(chǎn)投資既有優(yōu)點(diǎn)，也 有缺點(diǎn)，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該對(duì)此有清醒的 認(rèn)識(shí)。 為了減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大 限度的投資收益，就要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分 析。為此，還需要熟悉房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目 周期、計(jì)算期以及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制， 尤其是要掌握現(xiàn)金流量的基本概念、現(xiàn)金 流量圖的繪制以及資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算。 在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能

13、更好地進(jìn)行后面知識(shí) 的學(xué)習(xí)。 返回本 章目錄 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū) 別是什么？ 2房地產(chǎn)投資有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？ 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容主要有哪些？ 4房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)是什么？ 5什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目周期？它一 般包括哪幾個(gè)階段？ 6什么是建設(shè)工期？如何進(jìn)行估算？ 7什么是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期？如何選 取？ 8如何編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖？ 9如何理解現(xiàn)金流量？房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金 流量有哪三種情況？ 10什么是現(xiàn)金流量圖？如何繪制？ 11什么是資金的時(shí)間價(jià)值？如何計(jì)算？ 12什么是資金等值？資金等值計(jì)算通常 主要涉及哪三項(xiàng)內(nèi)容？ 返回本 章目錄 1已知某筆貸款的年利率為15%，

14、 按半年計(jì)息，問(wèn)該筆貸款的實(shí)際利率是多 少？ 2某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款 3000萬(wàn)元，期限為5年，年利率為10%， 按季度計(jì)息、到期后一次償還本金，則開(kāi) 發(fā)商該筆貸款支付的利息總額是多少？若 計(jì)算先期支付的利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款 到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 3某家庭以10000元/m2的價(jià)格 ，購(gòu)買了一套100m2的住宅，向銀行申請(qǐng) 了20年的住房抵押貸款，該貸款的年利率 為7%，貸款成數(shù)為七成。如果該家庭在按 月等額還款5年后，于第6年初一次提前還 清了貸款本金8萬(wàn)元，那么從第6年開(kāi)始的 抵押貸款月還款額為多少？ 返回本 章目錄 小結(jié) 2.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 2.2 房地產(chǎn)

15、投資環(huán)境要素分析 2.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 思考題 練習(xí)題 返回 目錄 2.1.1 投資環(huán)境與房地產(chǎn)投資環(huán)境基 本概念 1環(huán)境與投資環(huán)境的含義 按照尼古拉斯斯特恩的解釋，投資環(huán) 境主要是指現(xiàn)在和未來(lái)影響和制約投資主 體投資動(dòng)機(jī)、投資決策以及投資風(fēng)險(xiǎn)和收 益的政策、制度和行為環(huán)境等一切外部條 件的總稱。投資環(huán)境包括與一定投資活動(dòng) 有關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、科技等 方面的因素，投資收益的高低與經(jīng)濟(jì)主體 對(duì)投資環(huán)境認(rèn)識(shí)的正確程度有很大關(guān)系， 在不同的投資環(huán)境中，從事投資活動(dòng)所獲 得的收益差別很大。 2房地產(chǎn)投資環(huán)境及其特征 2.1.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境的幾種分類 1從投資環(huán)境所包含因素

16、的多少來(lái) 分類 2按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素作用范 圍的大小分類 3按房地產(chǎn)投資環(huán)境因素的不同性 質(zhì)劃分 4按照房地產(chǎn)投資環(huán)境因素不同的 內(nèi)容劃分 2.1.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過(guò) 程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的 第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，這 一點(diǎn)隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市 場(chǎng)本身的完善逐步顯示出來(lái)。在國(guó)外成熟 的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的 分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟，在中 國(guó)加入WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出 了與國(guó)際接軌的態(tài)勢(shì)。 投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無(wú)法 改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減 少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大程度

17、地達(dá)到自己的投 資目標(biāo)，他就必須充分認(rèn)識(shí)和分析房地產(chǎn) 投資環(huán)境，并及時(shí)采取措施積極地利用環(huán) 境變化中提供的機(jī)會(huì)，同時(shí)也要積極采取 對(duì)策，努力避開(kāi)這種變化可能帶來(lái)的威脅 ，只有這樣，投資者才能制定正確的投資 方案和投資決策。 返回本 章目錄 2.2.1 政策法規(guī)環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境包括政策環(huán)境和法規(guī)環(huán) 境兩個(gè)方面。 這里以2003年中國(guó)人民銀行（以下 簡(jiǎn)稱央行）頒布的121號(hào)文件為例來(lái)分析 金融政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。 121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表 現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的資 金運(yùn)作模式。 （2）抑制投資型客戶的購(gòu)房需求。 （3）限制政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)

18、備 。 2.2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.2.3 規(guī)劃環(huán)境分析 2.2.4 自然環(huán)境分析 2.2.5 設(shè)施環(huán)境分析 1生活設(shè)施環(huán)境分析 2商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析 3教育設(shè)施環(huán)境分析 4基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析 返回本 章目錄 2.3.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則 1主觀與客觀相結(jié)合的原則 2全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則 3靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則 4定性與定量相結(jié)合的原則 5普遍性與特殊性相結(jié)合的原則 2.3.2 房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法 1冷熱國(guó)對(duì)比法 （1）政治穩(wěn)定性。 （2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （3）經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和成就。 （4）文化一元化。 （5）法令阻礙。 （6）實(shí)質(zhì)阻礙。 （7）地理與文化差距。 2特爾斐法評(píng)價(jià)法 特爾斐

19、法一般要經(jīng)過(guò)四輪基本咨詢程 序，才可得到較為滿意的結(jié)論。其基本程 序?yàn)椋?（1）預(yù)先調(diào)查。 （2）首次反饋。 （3）二次反饋。 （4）作出決斷。 3等級(jí)尺度法 4多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法 （1）閔氏多因素評(píng)估法。具體見(jiàn)下表 2-1。 影 響 因 素子 因 素 1政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、政府的外資政策 2經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)水平 3財(cái)務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性 4市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營(yíng)銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置 5基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì) 6技術(shù)條件科技水平、合適的勞動(dòng)力、專業(yè)人才的供應(yīng) 7輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況 8法律制

20、度各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行 9行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì) 10文化環(huán)境 投資雙方信任和合作程度；外國(guó)公司是否適應(yīng)當(dāng) 地的社會(huì)風(fēng)俗 當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)?市場(chǎng)所占份額 表2-1 閔氏多因素評(píng)估法 （資料來(lái)源：王慧炯等中國(guó)投資環(huán)境國(guó)務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月） 在具體評(píng)估該地區(qū)的投資環(huán)境時(shí)，首 先對(duì)各類因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)；然 后據(jù)此對(duì)該類因素作出優(yōu)、良、中、可、 差的判斷；最后，在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國(guó)投 資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計(jì)算公式為： 式中 ,G 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)； Wi 第i類因素的權(quán)重； Ai、Bi、Ci、Di、E

21、i 為第i 類因素被評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差的百分 比。 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在15之間， 越接近5，則說(shuō)明投資環(huán)境越好；反之，越 接近1，則說(shuō)明投資環(huán)境越差。 1 5432 n iiiiii i PWABCDE （） （2）閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法。具體見(jiàn)表 2-2。 投 資 動(dòng) 機(jī) 影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因 素 1降低成本 勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、 原料及元件價(jià)格、運(yùn)輸 成本 2開(kāi)拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 市場(chǎng)規(guī)模、營(yíng)銷輔助機(jī) 構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸 條件、通信條件 3獲得原料和元件供應(yīng) 資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的 變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎?率、運(yùn)輸條件 表2-2 閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法 （資料來(lái)源：王慧炯等中國(guó)投資環(huán)境國(guó)務(wù)院發(fā)展中

22、心、京港學(xué)術(shù)交流中心，1987年8月） 評(píng) 價(jià) 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)TOP10城市 住宅開(kāi) 發(fā) 投資環(huán) 境 人均可支配收入、城鄉(xiāng)居 民人均儲(chǔ)蓄余額、銷售面 積、施工面積、竣工面積、 新開(kāi)工面積、總?cè)丝凇N 售增長(zhǎng)率、竣工增長(zhǎng)率、 銷售面積/竣工面積、銷 售面積/新開(kāi)工面積、吸 納率等 上海、北京、重 慶、南寧、合肥、 天津、南京、廣 州、南昌、成都 2.3.3 房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn) 常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標(biāo)準(zhǔn)有：風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)會(huì)多、盈利能 力強(qiáng)。如表2-3所示。 表2-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及TOP10城市 商業(yè) 用房 開(kāi)發(fā) 投資 環(huán)境 出租面積、銷售面積、 竣工面積、新開(kāi)工面

23、積、 就業(yè)人口總數(shù)、社會(huì)消 費(fèi)品零售總額、施工面 積、人均可支配收入、 人均社會(huì)消費(fèi)品零售總 額、GDP增長(zhǎng)率、出 租率、吸納率等 上海、重慶、 北京、深圳、 廣州、天津、 杭州、哈爾濱、 寧波和成都 固定資產(chǎn)投資、土地開(kāi) 發(fā)投資、建成區(qū)面積、 總?cè)丝凇⒕蜆I(yè)人數(shù)、房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增長(zhǎng) 率、土地開(kāi)發(fā)面積購(gòu) 置面積、實(shí)際利用外資、 人均GDP、固定資產(chǎn) 投資GDP、固定資 產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、GDP 增長(zhǎng)率等 （續(xù)） 返回本 章目錄 房地產(chǎn)投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所 必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外 部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)投 資和房地產(chǎn)資本流動(dòng)之間影響要素的總和 。房地產(chǎn)投資環(huán)境具有

24、系統(tǒng)性、區(qū)域性和 動(dòng)態(tài)性等基本特點(diǎn)，可以按照不同的功能 從不同的角度劃分成不同的類型，這樣劃 分也有利于對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析。 在進(jìn)行一般的房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分 析時(shí)，要特別注意政策法規(guī)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán) 境、規(guī)劃環(huán)境、自然環(huán)境以及設(shè)施環(huán)境的 了解與分析。當(dāng)然，這些主要要素都有自 己的具體內(nèi)容和分析要點(diǎn)。盡管如此，對(duì) 不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也不能千篇一律 、面面俱到。 對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析需要遵循一 般的原則，掌握一定的方法，注意具體的 衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)原則包 括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重 點(diǎn)相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原 則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn) 投資環(huán)境

25、評(píng)價(jià)的方法常見(jiàn)的約有10余種， 本書主要介紹了冷熱國(guó)對(duì)比法、特爾斐法 評(píng)價(jià)法、等級(jí)尺度法以及多因素和關(guān)鍵因 素評(píng)價(jià)法等4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià) 方法。在使用這些方法進(jìn)行評(píng)價(jià)后，注意 房地產(chǎn)投資環(huán)境好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)小 、機(jī)會(huì)多以及項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。 返回本 章目錄 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的類型具體有哪些？ 2如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境的要素分析？ 3房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則有哪些？ 4詳細(xì)說(shuō)明多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法的評(píng) 價(jià)原理與操作。 5房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方 面？ 返回本 章目錄 假設(shè)你所在的城市有一住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ，試編制該住宅開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析的簡(jiǎn)要 提綱并進(jìn)行投資環(huán)境分析。 返回本

26、章目錄 小結(jié) 3.3 常見(jiàn)類型房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 3.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法 3.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題 思考題 練習(xí)題 返回 目錄 3.1.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的類型 1按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的內(nèi)容劃 分的類型 2按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的層次劃 分的類型 3按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的服務(wù)主 體劃分的類型 4按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的不同階 段劃分的類型 5按照房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的物業(yè)功 能劃分的類型 3.1.2 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的依據(jù) 1房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的信息 2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面的信息 （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量方面的信息 。如：現(xiàn)有人口數(shù)量、使用中的房地產(chǎn)數(shù) 量、空置

27、量信息；現(xiàn)實(shí)和潛在的房地產(chǎn)需 求量，如表3-1所示。 表3-1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息調(diào)查表 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求傾向方面的信息 。 （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求客戶特征方面的 信息。 （4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求未來(lái)趨勢(shì)方面的 信息。 3房地產(chǎn)供求關(guān)系方面的信息 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供求關(guān)系方面的信息 大致包括： （1）供求關(guān)系狀況方面的信息，如： 供給量的缺口程度或空置率、空置量，價(jià) 格上漲或下跌幅度及比率，成交量與需求 量，市場(chǎng)吸納能力與速度等。 （2）供求關(guān)系未來(lái)趨勢(shì)方面的信息， 如政策法規(guī)信息，房地產(chǎn)稅收信息，城市 建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃信息，城市化狀況及其趨 勢(shì)方面的信息，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì)方面的 信息，GDP及其增長(zhǎng)率方

28、面的信息，通貨 膨脹率、利率水平、獲取貸款的可能性方 面的信息，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消 費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平方面的信息，房地產(chǎn)投 資收益率及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率變化的信息 等。 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面的信息 3.1.3 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的注意事 項(xiàng) 1房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要有明確的 思路 2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要根據(jù)分析 目的確定研究?jī)?nèi)容和角度 3房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要把多種分 析方法結(jié)合起來(lái) 4房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)要真實(shí) 可靠 5房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析要避免陷入 不必要的誤區(qū) 返回本 章目錄 3.2.1 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給分析 1供給總量分析的要點(diǎn)及方法 案例3-1根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年 上半年的統(tǒng)計(jì)

29、，北京市商品住宅施工面積 總量為2486.53萬(wàn)m2。表3-2為北京市 歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字。在統(tǒng)計(jì)已 竣工面積時(shí)參考?xì)v年平均銷售周期（北京 市優(yōu)秀項(xiàng)目的銷售周期為0.499年），忽 略1994年以前的竣工面積，同時(shí)考慮到二 手房市場(chǎng)還未成熟。假定目前購(gòu)房者的購(gòu) 買力不會(huì)向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這樣歷年在 售面積之和為1914.95萬(wàn)m2。這樣，現(xiàn) 有市場(chǎng)商品住宅存量為（ 2486.531914.95）萬(wàn)m24401.48 萬(wàn)m2，在20002010年10年內(nèi)消化這 些住宅，每年市場(chǎng)平均需要吸納約440萬(wàn) m2。 綜合以上分析，每年市場(chǎng)潛在供給量 應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場(chǎng)商 品住宅存