價格策略1557502966

1、、環(huán)境分析 、整個國內市場的發(fā)展態(tài)勢，結合項目所在的城市的市場發(fā) 展態(tài)勢 、做出理性判斷，預期的價格走勢。 、根據區(qū)域周邊的競爭樓盤的參照類比做出分析 、二、價格策略 、1.成本加成定價法 、 將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價 格的定價方法，根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤 率確定的。例如：某一項目的總成本為5000萬元，預期利潤 20%,則總售價為6000萬元，再將此6000萬元分配至每一 單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一 單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價. 、2.競爭價格定價 、從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競 爭

2、，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，在成本 壓的最低的時候，在品質體現出來的同時，價格就成關鍵了。 如同類品質的二樓盤，單價4000和單價3850的市場的反應 截然不同。 、3 顧客感受定價 對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場 單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的 單元，可能需要降價銷售。 一、三、定價模式 一、1 大盤一般是低開高走的，因為項目開發(fā)量大，開發(fā)周期 長，一般是分期開發(fā) 一、一期的低開高走有利于后期的價格拉升、吸引人氣、給市 場樹立信心。 一、2.小盤一般平價（市場價）或者稍低于市場價，速戰(zhàn)速決。 節(jié)省人力、物力的支出。 一、3高品質樓盤（親水

3、、絕佳地段、稀缺產品）都會高價入 市。 重在參與，共同學習，一起進步！ 一、先來個理論性的東東。 一、1、成本和供求關系兩個方面來分析房價。 一、成本包括土地成本、建材、住宅品質、環(huán)境等等，成本的 多少，主要取決所包含項目的多少和單個項目的實際耗費值, 這與房屋性價比是成正比關系的；房地產市場階段性供求多 少與房屋的價格也是成正比關系的。 2、成本和利潤關系兩個方面分析房價。 、利潤是房地產開發(fā)的投資利益。獲得利潤的高低取決于總 成本和社會平均利潤率這兩個因素。 、二、當地市場決定價格 、1、市場價格 當地參考價 、2、評估價格一一對自己樓盤成本評估價格 、3、理論價格一一獲得做房地產最基本的

4、保守的利潤價格 、4、銷售價格一一總體考慮成本、利潤、供求關系后就根 據以上三個價格杠桿調整銷售價，這是大體的定價模式，當 然了對于房屋單體價格有差異，主要是樓層、朝向0K 、現在市場上對房價的定價依據還是相當混亂的，有時老板 心情好（因為房子好賣）就提高價格也說不定，但有一條是 房產商定價都是低開髙走。 、一個樓盤的價格策略是不管銷售還是策劃中技術含量比 較高的一環(huán) 、也是關系盤子生死存亡的關鍵，兄弟不敢夸口真正掌握， 只拿自己的盤子現身說法，略表粗見 、各種房產書籍上寫了 N多中計算方法，在此不想一一摘抄, 其實大家都明白 、真實的做盤子的時候做價格真的經驗成分居多，可以說是 一種普遍存在

5、房產人中還需完善的地方 （當然可能您已經不在這個行列，呵呵） 、僅從代理行業(yè)方面舉例： 、1首先做前期調研，做出對項目的可行性分析，我們預測 的市場價格+ KFS的要求價格+市場得期望值 、KFS交個代理公司肯定想賣高價了，高于我們的預期價格 這么辦呢，不吃這碗飯了嗎？ 、不是，我們要加進去市場的發(fā)展前景急期望值； 、由三點的協(xié)調得出我們做這個項目的均價 （我做的洋房項目得出的均價是3300） 2制定推盤策略 、是不是跑題了呵呵 、沒有，價格策略的基礎是推盤策略，沒有推盤策略去做價 格，我暈，不知道后果 、我把我的盤子分為4個組團，分組團推盤，當然分組團制 定價格；18個月的銷售周期 、根據整

6、盤銷售基調，根據位置，朝向，景觀，交通動線， 噪音等等 、在此不累述計算過程，書上都有，這個會ECXL的都會， 呵呵 、 第一組團：均價2600 、 第二組團：均價3000 、 第三組團：均價3300 、 第四組團：均價3800 3調價策略 根據第二步驟，銷售經理手里的價格表，銷控表已經成型 了！ 、這個時候我們要考慮調價策略了，當然這個是初步制定， 在實戰(zhàn)銷售中還會不斷調整 、但它是利益的根源，開發(fā)商的利益最大化，與我們代理的 傭金及溢價可都靠他了！呵呵 、調價策略各位高手各有高建，各有奇招，我拙談自己的項 目 、 第一組團視開盤情況銷售到70%:調價3%5% 、 銜接第二組團銷售至80%：

7、上調5% 、類推第三組團，根據整盤銷售情況品牌客戶積累， 、第四組團最好房源上調：10%-20%；力爭利益最大化！ 當然操盤過程中還有很多細節(jié)控制，突發(fā)事件，未知因素, 遇到的各種困難點的操作 、 、開發(fā)商的不配合，硬性提價等等，不一一詳述，拋磚引玉 、本樓盤已經順利結案，正在磨傭金，哈哈，難??！ ！ 、商業(yè)與住宅在定價策略方面存在一定的差異鄙人就探討 探討商業(yè)地產項目定價吧也算開個頭 、定價是一個系統(tǒng)的持續(xù)性工作鄙人將其分為三個階段 來分析 、第一階段：前期基礎定價 、通過充分準確的市場調查利用定價策略對項目進行基 礎定價 、第二階段：價格測試及調整 、基礎價格確定之后以價格試探市場對價格進

8、行修正 、第三階段：后期價格調整 、在銷售過程中根據供應量和推廣策略進行價格修正 、下面來簡單分階段分析一下 、第一階段：基礎定價策略 、前期基礎定價 是項目整個定價體系的基本 是后續(xù)工作 開展的必要條件采取的方法主要有以下幾種: 、1、回報率基礎定價策略 、商業(yè)地產的定價 受其屬性的影響 更偏向于投資型客戶 的考慮 、常規(guī)而言商業(yè)地產的定價策略首先考慮的就是以投資回 報率為定價基礎要素即：商鋪租金也就是商鋪的投資回報 、目前常規(guī)的商業(yè)地產地價標準是： 、商鋪價格二商鋪年租金*13年 、但需要注意租金對商業(yè)地產的指導作用不是絕對的而 只是基礎調研所得的租金價格 仍需要進行一系列的修正 比如配套

9、、地段、規(guī)模、運作模式、單位面積、商鋪形式等 等。 、這就需要根據項目情況制定相應的權數關系和比例 對 該價格進行權比定價修正。 、2、比較定價策略 、首先給比較定價策略下個定義因為租金定價也屬于比 較定價策略的一種鄙人這里講的比較對象是競爭樓盤 、在有競爭樓盤的城市 特別是樓盤很多的地方操盤競爭 對手的價格對項目定價也存在極大的影響（特別是競爭樓盤 的定價不遵循回報率情況下訂低了 kfs不同意 訂高了 銷售難度大） 、 根據項目與競爭樓盤在產品 地段 業(yè)態(tài) 單位面積 周邊 商業(yè)氛圍等因素的比重進行權比分析 、3、權比定價 、由于都是交叉關系就不講了權比分析的各項目權數關 系是重中之重要根據情

10、況好好制定在這不好講 、4、階段性定價 、該定價策略主要是考慮項目如果要分期或小規(guī)模項目一 次性推廣無法清盤情況下制定保證項目整體價格體系的完 整性特別是保證項目整體均價 、第二階段：價格測試及調整 、1、KFS測試 、甲方畢竟長KFS價格的第一關就是KFS在這就不多說了 適當調整就好 、2、市場測試 、(1)市場測試 、商業(yè)地產的客戶群比較好找直接去試探客戶就0K 、(2)案場測試 、前期直接試探客戶獲取客戶意向價格 、后期給出價格區(qū)間試探客戶的承受程度 、3、價格細化 、在整體均價基本確定的情況下確定各商鋪的價差關系 (樓層、人流量、單位面積等標準)對鋪位進行逐一定價 一、第三階段：后期價

11、格調整 一、該階段主要是根據銷售情況進行價格修正 從常規(guī)上來講。 按照各項系數指標來定不同的各個價格。 例如： 不同的樓位置、不同的樓層、不同的單元、不同的戶型。 講細一些，按照地塊的區(qū)位，輔助設施以及綠化和便捷設施的不 同都應有不同的價格。 從這反常規(guī)中還有策略不同來影響樓價的自我掌握。 以目前來講，我的定價或許走入一個“誤區(qū)” O 我是做代理的，進入項目操作后有一個重要問題就是項目回款或 者解決資金壓力。 無論多大體量的項目我基本都是分期操作，一般低開髙走或者隱 蔽性的高開高走。 以滿足項目的最大利潤化。 那么在定價方面就有了公司或個人的主觀考慮，雖以市場數據為 基礎，但以定價的完美程度上

12、來說肯定有所欠缺。 對外價格公布不到開盤那天是絕對不可能外泄的。 假設我在一期開盤放量200套房子的策略進行，最終在有效客戶 儲備上預估值或多或少，那么價格和放量都有所變化。 在完成甲方均價要求的前提下一般在開盤前三天內才完全敲定。 最后在項目操作過程中根據二次三次開盤的時間長短來取決價 格定位，分析市場售眾群心理承受程度來實現價格最大化，前提 長速率不能低下。 多年以來不喜歡一套套的買房，喜歡一次性推出一部分房源銷售 周期為三天或者五天，其余時間除了積累客戶就是解決銷售后的 首付、貸款等問題。 一、（一）定價原則 一、1、市場導向原則 一、項目價格應能反映產品的定位和消費群的定位，成為目標

13、消費群能夠接受并愿意支付的價格。做到這一點即可以說在 定價方面遵守市場導向原則。該原則還包括另一層意思，在 同類競爭中，借助價格優(yōu)勢，取得更好業(yè)績，樹立企業(yè)和產 品的品牌形象，為其它同類產品開發(fā)作好鋪墊。 一、2、加快銷售速度，加速資金回籠原則 一、合理的價格有利市場銷售，并實現目標利潤，定價過高將 產生較大的營銷障礙和銷售滯慢性，利潤也只能是虛擬的賬 面利潤。 一、3、彈性靈活原則 一、定價應有靈活性，以適應市場的變化情況。項目入市時， 已采用較低價格聚人氣，隨著工程進度的發(fā)展，產品的成熟, 可逐漸提高價格。 、4、價值相符原則 、項目的價格應與項目的地段、品質相符合，才能贏得消費 者的信賴

14、。 、5、購買力適應原則 、所定價格還應與目標客群的購買力相適應。 、6、有利競爭原則 、項目銷售初期建議采用對消費者較大吸引力的價格入市 以利于在市場競爭中取得優(yōu)勢。 、（二）定價方法 、項目價格的確定，除成本因素外，還涉及到許多其他方面, 如項目周圍的交通狀況、生活配套、周邊環(huán)境，項目內部的 景觀規(guī)劃、內部配套、建筑設計、整體品牌等。因此，確定 一個項目合理的銷售價格需從多方面、多角喔考慮。在制定 價格過程中，所依據的理論越嚴格，所依賴的經驗越豐富， 所采集的數據越準確，所運用的方法越科學，則確定的銷售 價格越趨于合理，也越容易為消費者所接受。同時制定的價 格還需具有一定的靈活性，要能夠隨

15、市場情況的發(fā)生而做出 相應的變化?？梢詮氖袌龊统杀镜慕嵌葋矸治龃_定項目的價 格。 、1、市場比較法 、A.確定影響價格的因素 、在進行數據分析之前，要先確定影響銷售價格的各項因 素。由于影響因素很多，這里只對以下較為重要的一些影響 因素進行分析。 、交通狀況 、周邊環(huán)境 、內部配套 、整體品牌 、生活配套 、景觀規(guī)劃 、建筑設計 、B.針對價格影響因素進行價格修正 、對區(qū)域內競爭樓盤進行整理和分析，選用幾個樓盤作為該 項目的參考對象。根據上述因素，由專業(yè)人員（市場及銷售） 針對參考項目分別進行比較打分，同時結合參考項目對該項 目進行修正。 、我覺得定價最重要的就是在區(qū)域市場中 、找到自己項目相

16、對合理的定位 、當然這是基于對當地市場詳細了解及分析 、做好市場定位后 、根據上批房源的銷售情況、意向客戶積累的情況及公司銷 售進度安排等等 、來定價格 、大概價格定位好了，接下來就是根據待售房源的具體情況 及需求意向做局部調整 、每次新推房源定價或調整價格都不可能脫離當地市場環(huán) 境（主要是主要競爭項目價格比較、自己項目在當地的準確 定位以及市場景氣程度，特別是有效需求的支撐）。 、一、由于一期樓盤即有多層又有高層，為了 達到銷售平衡，在價格編制上有一定的難度；在比較各樓盤 的可能去化情 況 、下確定以以下標準進行定 價 二、 多層層差比 例 _層 二層 三 層 四層 五層 六層含 閣樓 三、

17、 樓盤方位 差 景觀 差 采光面 差 復式根據具體情況做部分微 調 20 30-60 60 30 西 東西朝中心花園 南北朝中 東 西 東 心花園 端 端 0 30 、四、多層均價標準層與復式部分分 列 、五、 小高層部分定價方式，基本以向上遞增 的方式，考慮到欽州目前市場的價格承受能力，我們主要控 制 最 高 價 （以 不 過2200為最佳）以及考慮到和多層的價格協(xié) 調問題， 所以在層差 上采用不規(guī) 則遞增方 層差比 40 一層 二層 四層 七層 50 60 五層 80 30 30 2#樓 6#樓 方位差 17# 樓5# 13# 樓14# 30 3030 八、 小高層均價含復 式 九、 小高

18、層均價和多層均價差應該在 0 100 100 200-250為最佳，這樣可以達到多層小高層的銷售平 衡 、十、本價格表未對三層露臺部分進行加 價 、H一、本價格表未對17#樓一層部分進行加 價 定價導向： A：經濟利潤最大化 B：去化速度控制化（根據推盤速度來調整價格） C：品牌宣傳最大化 D：資金回籠速度最大化 E：去化產品控制化（同批次產品，通過價格控制達到對比去化, 充分運用價格杠桿） E：以上兩種或兩種以上方式組合 定價模型 A1：以成本為導向開發(fā)商預期利潤和成本之和為上市價 格缺乏市場對比，容易造成利潤流失或者滯銷 A2：以市場為導向充分考慮同環(huán)境市場價格，重點對直接 競爭對手進行研

19、究，確定項目價格典型的市場經濟定價方 式，為目前房產市場主流定價方式 一、根據本人的總結和經驗，價格制定不是單一的平行考慮各 項因素，首先必須有一個階段性過程，一般分為總體均價和 一房一價，商鋪定價和住宅定價原則上相同，只是由于物業(yè) 屬性不同，可能影響房價的因素其影響力不同。 一、第一階段：總體均價 一、總體均價，是指項目的平均價格（哈哈，有點象屁話）， 其實是項目的市場價格，這個價格的制定主要是依據市場環(huán) 境來定，綜合考慮項目的外界因素，即區(qū)域價格。主要指區(qū) 域市場的價格，這個區(qū)域的樓市會有一個價格段，制定這一 價格則以此為基準，當然還要考慮開發(fā)商的利潤目標、市場 發(fā)展趨勢（利多、利空）、市

20、場定位（是做領導型樓盤還是跟 隨型樓盤）。從而制定出項目的總體均價。 二、一房一價 、由于整個樓盤沒有一摸一樣的單元，所以為了最能體現出 各個單元的價值。 、首先制定一個基準價格，選取一套品質中等的房型作為參 照，制定一個價格（一般就是項目的均價），根據包括環(huán)境、 景觀、朝向、位置、樓層、房型、面積等各項因素（可能會 有遺漏，請大家指正），制定出相應的對比系數。然后綜合起 來，乘以均價，就可以制作出一房一價表了。 、給大家一個小經驗，長我個人的心得（可能高手都知道， 哈哈） 、如果項目比較大，房間太多，那么直接一個個單位制定系 數，非常麻煩，會給大家造成混亂?？梢詮拇蟮叫碇贫?。 比如，先制定

21、棟別系數，按照各棟建筑的位置制定一個統(tǒng)一 系數，這些系數可以綜合考慮私密性、安全性、景觀等等， 然后制定樓層系數，然后涉及到房間自身的景觀、房型、面 積等等分別制定權重系數，這樣就事半功倍，方便很多。 、這樣作出來的一房一價表同樣考慮了各項因素，也是科學 的。 、上述的價格制定只是一張靜態(tài)表，一種參考，是在銷售開 盤之前所制定的價格，是我們對于市場的預估性判斷。但是, 價格是一個動態(tài)的東西，必須和銷售策略結合起來，進行策 略性調整。 、這主要是要看實際銷售階段的市場反映，進行適時調整。 要看操盤手的功力和技巧，節(jié)奏的控制和全盤的把握。比如 簡單說，為了控制速率可能適當抬高去化快的戶型價格，并

22、通過價格優(yōu)惠或其他讓利策略（比如贈送裝修、送家電家具 等等，但不能明降價格）下調抗性較大的戶型。 、在此要特別說明幾個問題。 、商鋪和住宅的價格制定：商鋪和住宅的類型不同，其影響 價格的因素的變動幅度有所不同，比如商鋪更注重位置和樓 層，則這些系數權重可能要大，而且很可能大得離譜，但只 要符合市場接受度，就是合理的。相反，住宅則更講求私密 性、景觀等等。 、再補充一點，價格制定還可以根據發(fā)展商的開發(fā)目標作為 前提，即三大原則 、市場導向型 、成本導向型 、客戶導向型 S 、關于價格這個話題，真的是相當敏感的東西，對于開發(fā)商 而言意味著能賺取多少的利益，對于代理公司而言意味著溢 價分成的比例，對

23、于百姓而言意味著要當多久的“房奴”，所 以價格一直是開發(fā)商和代理公司非常謹慎對待的地方。 就南京來說，早些年，房地產還沒有現在這般火熱, 價格更多的是政府參與其中，或者是開發(fā)商自己根據周邊情 況而依據一套公式計算得出（建安成本等）。 但自從幾年前房地產開始火爆開始，WK、ffD、ZH、 FD、QX、CF等一批實力超強的開發(fā)商開始重拳出擊時，房價 飆升不停，可以說這群品牌集團公司一直是房地產定價的第 一參考目標。 雖然一批實力相對小的開發(fā)商也不斷推出產品，價 格制定據說是根據一套嚴格的公式計算出來的，可做久了便 會發(fā)覺，一系列所謂的公式依然是根據超強品牌開發(fā)商先期 入市給予的價格的一個平均市場估

24、價值。 道理很簡單，因為他們是品牌開發(fā)商，產品已經形 成了一種市場共識，開發(fā)的產品已經有大批的市場追隨者， 不論價格多高，都有一批狂熱的粉絲去追逐，因為在他們看 來，購買品牌開發(fā)商的產品是一種身份的象征，地位的體現, 品位的獨到，相當于富人熱衷于購買世界頂級奢侈品一樣。 對于大型品牌開發(fā)商，價格根本不是他們考慮的主 流因素，他們考慮更多的是這個市場有多少富人、有多少財 富積累的資本、有多少市場去化量、有多少收益，當一個市 場達到他們的這些要求時，價格自然相應出來，往往是讓當 地人驚詫不已，讓小型開發(fā)商和本土開發(fā)商暗自偷笑，因為 他們有了價格的參考，終于可以把價格揚眉吐氣了，因為市 場上的價格已

25、經按照品牌開發(fā)商指定的價格在形成市場容量 了，百姓不得不去接受。 平常的踩盤工作，最重要的就是要了解競爭對手、市 場對手的價格、戶型和去化情況，根據競爭對手、市場對手 給予的價格，我們再進行分析，在根據垂直差、水平差給予 項目的定價，其實說到底就是根據品牌開發(fā)商、市場價格的 一個平均均價估值。 從常規(guī)上來講。一般價格定位由如下幾個因素構成。 1市場價格定位導向。對于新開發(fā)的樓盤的價格定位，市場 調研是做出估價的第一步。 市場價格調研又分為：城市整體均價比以及周圍項目樓盤的均價 比。 2根據項目本身所具有的屬性進行量的分析。比如項目所在位置 以及周邊配套，形態(tài)，等等。 3KFS的開發(fā)目的在于創(chuàng)造

26、經濟利益，在大的整體范圍下，在潛 規(guī)則的允許下，本著KFS的利益的條件下進行價格評估。 4不看眼前，看長遠。價格是人為的，放遠看，可以進行一定的 幅度的調整。 由于經驗不足，只有這些切身體會，給于批評，感激涕零。 一、此樓盤是北方省會2006年入市的老盤，聯合銷售，占 地近9萬，建筑面積近19萬，產品有框架6層多層，11層 框剪景觀小高和13層（電梯到12層）綜合點式小高。戶型 區(qū)間40-260平，主力160-180平三室，其中有5棟未推，其 他各棟均有剩余產品，臨時接手，盤點后面積約5萬，大戶 型占70%。剩余30%中有15%是頂層異型空間難銷房源。 、定價原則：市場比較法+成本回歸法（+市

27、場預期） 、定價基本思路：以好帶壞，難銷現行，剩余跟進， 后推新品，階段漲價。 、定 價體 系：三種產品，三個均價，形成梯 次 、價格：多層比小髙多400元，小髙 比綜合點式高900元 、定價影響因素： 、1、多層：頂層、露臺、東西朝向、南北花園、入戶 朝向、戶型差、景觀、層差、單元差 、除基本考慮因素外參考實際影響因素，如：臨變電箱、主 路口遠近、停車方便程度、私密性及實用性等 、2、景觀小高：除基本因素外，注意：樓間距、擋光 程度、戶型合理、景觀視野 、3、點式綜合：除基本因素外，注意：純北向、臨街 噪音、樓層、戶型格局、臨商業(yè) 、具體差價： 、戶型、格局硬傷為價格的致命因素，通常制定最低

28、價，一 般較此類產品均價低400-300元/平; 、朝向、臨商業(yè)僅在點式出現，一般較此類產品均價低 300-100 元/平； 、 露臺：高200-400元/平； 、 擋光：低100-50元/米； 、戶型：小戶型可定高單價，控總價，大戶型采用通常定價 法。 、單元：樓與樓臨近，形成擋光，并處于隱私考慮，低50-100 元/平； 、景觀、視野:多層、景觀小高層無景觀視野較差，低200-400 元/平；點式100-200元/平； 、因為涉及商業(yè)機密，提供有限，望諒解。 、第一：首先看開發(fā)商的預期目標，而開發(fā)商的目標大都是 根據成本來擬定的。 、1、如一塊地的土地成本及拆遷成本高，定位普通產品無 法收

29、回投資。所以剛開始就是給產品進行定位的問題。定位 的目標就是實現預期價格。 、2、如果定位普通產品，一般采用市場比較定價的方法， 隨行就市。如果周邊可比樓盤沒有或較少，此時就會用到成 本定價法和需求導向定價法。 、3、如果地塊成本高，同時不符合開發(fā)高檔房的條件，且 開發(fā)商對現金流要求不高。那就可以定價高些，等待合適時 機逐步銷售。 、第二：談談常見的市場比較法。這個是目前最常見的定價 方法，先確定比較因子，有十八因子或者十個因子什么，如 地段、交通、戶型、外部景觀、物業(yè)、規(guī)模、品牌、小區(qū)園 林等等因子。同時確定其權重對各個樓盤進行打分。然后比 較得出目標樓盤基準價格。同時運用時間因素，確定最終

30、價 格。然后在運用同類方法確定各棟價格。然后再是各層價格, 然后是各個戶型價格。具體方法樓上的一些多有涉及，就不 細說了。 、第三：關于價格的調整。價格調整的主要內因來自于開發(fā) 商目標調整，如開發(fā)商目前無拿新地計劃、對現金流要求不 高，價格可能會提得比較快。外因來自于市場行情的變化和 銷售情況的變化。如果賣的好肯定要上調價格，一般采用小 步快跑的方式。如果賣的差一般不會降價，而多采用一些贈 送的方式促銷。 、上面主要指一般產品。對于高檔產品來說，如獨體別墅類 的，一般都長一房一價。涉及到不同的景觀，價格相差可能 會很大。 、一個項目的價格制定細分下來很多條框，但萬變不離其 宗，大方向無非以下三

31、種： 、一、成本導向定價法： 、1、成本加成定價法成本X （1 +百分比） 2、目標定價法（總成本+目標利潤）/可售面積 、二、市場導向定價法 、1、認知價值定價法消費者市場認可事先調查 、2、價值定價法開發(fā)商對競爭物業(yè)比較分析出價格 、三、競爭導向定價法 、1、領導者定價法高檔次物業(yè) 、2、挑戰(zhàn)者定價法中檔物業(yè) 、3、追隨者定價法中低檔物業(yè) 、另外還有一種價格制定方法，但同樣過于籠統(tǒng)，不夠細。 大家都看過房地產定律吧其中一條說的就是房價定律：一個 區(qū)域的房地產價格是該地區(qū)一碗牛肉面價格的1000倍，低于 此價格說明適合投資，高于此價格說明房價有虛高跡象。 、因為我敢保證，你買你房子的里有99

32、%不愿意或者說了解 不清楚您的成本構成。那么他們?yōu)槭裁促I你的房子呢，那就 是他覺得有需要覺得值，適合他的對他說就是最好的，當然 適合兩字要考慮多方面的因素，但價格肯定是最重要的因素 之一。 、那么他為什么覺得值呢，就是跟周遍相似項目比較呀 、所以很簡單，我們開發(fā)商要做的就是清楚自己產品的在市 場值多少，您的預期銷售周期是多久。如果你有新的項目或 其他原因需要快速回籠資金，您就可以適當低點價，不需要, 你有的是時間的話，您可以髙點，當然高點的同時你要不斷 提升您的項目，發(fā)掘它的附加值 方法有幾種，得出的價格也有高低，具體看樓盤適用于哪一種 一、成本法 將房地產開發(fā)過程中所有的費用計算了來除以面積

33、得出成本，定 價必須高于成本 二、比較法 將市場上競爭樓盤列出，比較價格、環(huán)境、交通、景觀、規(guī)模等 因素，得出平均值，定價也必須高于平均值 三、系數法 暫是沒有研究透徹，今后再說 四、髙開髙開走，低開低走，中開中走三大套數 我們做過一個多層的，當時是根據市場情況，以極具定性的市場 大體價位來定不同位置不同樓層的價格，具體操作如下： 首先，將樓盤進行量化統(tǒng)計包括：可比性較強的、地段、價格、 功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級 因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能 清楚描述。列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物 業(yè)管理、建筑質量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、 室內裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、 廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分