福光精品酒店商業(yè)計(jì)劃書

1、福光精品酒店商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章 項(xiàng)目摘要.6一、項(xiàng)目概述.6二、項(xiàng)目優(yōu)勢.6三、項(xiàng)目背景.6四、項(xiàng)目投資計(jì)劃.7第二章 市場分析.28一、酒店概況28二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析28三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢29四、項(xiàng)目定位30第三章 項(xiàng)目規(guī)劃33一、項(xiàng)目位置33二、法律明細(xì)34三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃36第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃.40一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模40二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期41第五章 項(xiàng)目投資分析 42一、投資估算42.二、參數(shù)預(yù)測43三、融資計(jì)劃及還款方案44第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 福光精品酒店是以客房為主的精品酒店。位于福州五四北繁華中心區(qū)域，旅游、商務(wù)、購物、交通十分便利，距離福州火車北站僅有10分鐘

2、的車程?？偼顿Y概為 萬人民幣，酒店用地面積 平方米，建筑面積為3000平方米，地上6層，總高度為 米。二、項(xiàng)目優(yōu)勢 福州繁華五四北區(qū)域 已有現(xiàn)成主體建筑、 專業(yè)化酒店管理團(tuán)隊(duì) 籌建單位良好的紅酒銷售背景三、項(xiàng)目背景四、項(xiàng)目投資計(jì)劃（一）投資總額 項(xiàng)目投資概算為 萬 元。（二）融資計(jì)劃 第二章 市場分析一、競爭對手及周邊酒店精品酒店： 福州沐思城市酒店 大床間 381元三星酒店： 福州麗景天下大酒店 大床間288元快捷酒店： 福州奧體商務(wù)酒店 大床間198/230元快捷酒店： 漢庭快捷酒店（電建二公司旁） 180元四、項(xiàng)目定位 福光精品酒店位于福州市正在北擴(kuò)的五四北區(qū)域。酒店周邊為住宅區(qū),在地理

3、位置上有所不足。因此必須在“特”字上下功夫，在結(jié)合福州本土文化的基礎(chǔ)上，以差異化產(chǎn)品爭取客源。結(jié)合酒店外觀，初步考慮作葡萄酒主題酒店簡歐式裝修，不同層按國際上不同葡萄酒產(chǎn)區(qū)（歐洲、中國、澳洲、南美、北美、南非）在房間及走廊進(jìn)行裝飾，考慮到成本問題，原則上是輕裝修重裝飾。參考相近地段及同類酒店，建議房價(jià)初步定為230-298元/間.天區(qū)間。酒店建成后，憑借專業(yè)酒店的經(jīng)營管理，酒店將是福州五四北獨(dú)具特色的精品酒店，其專業(yè)的經(jīng)營理念必會(huì)帶來相對良好的投資回報(bào)及對投資企業(yè)循環(huán)推動(dòng)的社會(huì)效益。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的所在位置為福建省福州市鼓樓區(qū)的五四北地塊，位于湖前路與琴亭立交橋交界處。項(xiàng)目附

4、近主要為住宅區(qū)，臨近福建省體育中心。本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。五四路為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。而福州火車北站及汽車北站則離項(xiàng)目大約10分鐘左右的車程。二、相關(guān)法律文件三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)提供的建筑圖，本酒店計(jì)劃建成一間7層，共約70個(gè)房間的精品酒店。1、項(xiàng)目明細(xì)酒店裝修后，將會(huì)是一間達(dá) 米高，共70間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會(huì)議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代化精品酒店。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向湖前路，而酒店的大堂，接待處及咖啡廳均會(huì)設(shè)于此層。酒店的二樓計(jì)劃設(shè)置會(huì)議室. 客房將于1樓至6樓之間提供整個(gè)酒店項(xiàng)目設(shè)有1部客用升降機(jī)，1部貨用升降

5、機(jī)及兩組公用樓梯。2、客房酒店客房將會(huì)由1樓及以上層樓提供。總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，大床房、套房。酒店共設(shè)計(jì) 間標(biāo)準(zhǔn)房，大床房、 間套房，總數(shù)為 間客房。3、酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有客房，咖啡廳及其他設(shè)施會(huì)議設(shè)施一將于二樓提供酒店將會(huì)提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了 個(gè)停車位。4、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及監(jiān)控室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于一層后區(qū)，機(jī)電設(shè)備室、水箱、泵房等，均位于1層及頂樓天臺的位置。5、技術(shù)資料6、建筑期成本預(yù)算第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案和建筑施工圖顯示，酒店總建筑面積為 平

6、方米，地下1層，地上6層，總高度為 米，一樓至6樓設(shè)置咖啡廳、會(huì)議、客房。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期計(jì)劃項(xiàng)目資金到位后，從實(shí)施地下室、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開始試營業(yè)，項(xiàng)目建筑期為半年。第五章 項(xiàng)目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修）、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資

7、 萬 元二、參數(shù)預(yù)測1、 預(yù)估期 2013年至2018年，共6年。2、 客房入住率福州市精品酒店客房入住率保持在60%至70%之間，在營運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取80%。由于酒店品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運(yùn)第三年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。3、 平均房價(jià)參照福州市精品酒店現(xiàn)有房價(jià)水平和本地區(qū)臨近酒店房價(jià)水平，平均房價(jià)營運(yùn)第1年取260 元、第2年取260 元、第3年取280 元、第4年取280 元、第5年取280 元、第6年取 280元。4、 年度經(jīng)營結(jié)余年度經(jīng)營結(jié)余指可用于固定費(fèi)用（折舊等）、融資及利潤。根據(jù)以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第1年經(jīng)營結(jié)余為120萬元、第2年為188萬元、第3年第6年為295萬

8、元，詳見營運(yùn)收支預(yù)估表。營運(yùn)收支預(yù)估表 單位：元年份201320142015201620172018客房數(shù)707070707070入住率（%）607080808080平均房價(jià)（元）260260280300300300營業(yè)收入400465572572572572營業(yè)成業(yè)管理費(fèi)737070707070營業(yè)毛利120188295295295295折舊攤銷、利息其他費(fèi)用、房租余額可用于固定費(fèi)用及利潤注：第一年全店33人年工資約106.2萬，可根據(jù)酒店功能設(shè)計(jì)作調(diào)整。福光精品酒店人員編制及月工資估算初步估算酒店人員分配如下，視服務(wù)檔次及要求做相應(yīng)調(diào)整：總臺 5 人 （領(lǐng)班：1 接待：4 ） 客房 1