七寶財(cái)富108廣場商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告55P

1、七寶財(cái)富七寶財(cái)富108108廣場商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告廣場商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 壹 區(qū)域商圈分析 貳 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目swot分析 項(xiàng)目整體定位 業(yè)態(tài)布局 叁 整體營銷推廣策略 項(xiàng)目整體策略 營銷推廣策略 肆 案例介紹 part1 區(qū)域商圈分析 壹 以七莘路為主軸的七寶商圈，形成了北、中、南“一點(diǎn)三線”的布局。 1、北段：七寶目前定位最高的新興商業(yè)中心，由嘉茂購物中心、家樂福巴黎春天等組成 2、中段：七寶人氣最旺的商業(yè)中心，由樂購生活中心河畔百貨星鉆城匯寶購物廣場+七寶商業(yè)街等組成，地處軌道 交通9號(hào)線七寶站，也是七莘路和漕寶路的交匯處。 3、南段為娛樂和體育組合式的商圈，地處七寶最南端

2、。 擁有銀七星室內(nèi)滑雪場、熱帶風(fēng)暴、閔行體育館、閔行體育公園等娛樂和體育項(xiàng)目。周圍可開發(fā)地區(qū)比較多。 七莘路“十二五”規(guī)劃 重點(diǎn)打造七莘路沿線北、中、南三個(gè)節(jié)點(diǎn) 七莘路北段：依托巴黎春天、嘉茂購物廣場、華商時(shí)代廣場等商業(yè)項(xiàng)目，重點(diǎn)面向虹橋商務(wù)人士，做好大型品牌餐飲、娛樂 、休閑、購物等多功能融合的目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)規(guī)劃；全力打造總規(guī)模達(dá)40萬平方米體量的商業(yè)綜合體。 中段：以萬科53號(hào)地塊為主，整合七寶商城、匯寶廣場等，并積極實(shí)現(xiàn)與七寶老街的互動(dòng)融合。 南段：聯(lián)動(dòng)莘莊商務(wù)區(qū)，形成以滑雪場商務(wù)大樓、英創(chuàng)大廈、麗嬰房商務(wù)大樓等為主的商務(wù)樓宇聚居區(qū)。 現(xiàn)階段租售情況 商鋪供應(yīng)量很少，市面很少見七莘路沿線

3、商鋪放出 租金以七莘路中段為最高，為20元/天左右（另需支付價(jià)位不等的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)） 以七寶老街為中心的旅游商業(yè)發(fā)展 2000年10月，七寶鎮(zhèn)政府開始修復(fù)七寶老街，斥資2億元人民幣?，F(xiàn)在的七寶老街已經(jīng)是七寶的名片，聞名上 海乃至中國，每天的游玩人流絡(luò)繹不絕。 【商業(yè)布局】其主要商業(yè)街不是順河平行，而是與河垂直，呈現(xiàn)獨(dú)特的“非”字型格局。以蒲匯塘橋?yàn)樽鴺?biāo)零 點(diǎn)，由南北一條街與東西一段河構(gòu)成十字形支架，再經(jīng)環(huán)城圈縫合，使得老街形成了四個(gè)大的板塊。 七寶老街一期是七寶古鎮(zhèn)人氣最旺的地方，分為南大街和北大街兩大片區(qū)，南大街目前已形成本地特色小吃一 條街，北大街則為鄉(xiāng)俗文化旅游購物一條街，突出七寶的古文化

4、、老字號(hào)、本地特產(chǎn)等。二期定位更趨向于中 高檔商品，主要業(yè)態(tài)有休閑類茶館、咖吧、酒吧、特色食品專賣、前店后作坊、書畫專賣或書畫工作室、二手 文化收藏品及調(diào)劑市場。 七寶老街“十二五”規(guī)劃 重點(diǎn)實(shí)施文化特色品牌引入工作，加強(qiáng)與區(qū)域其它休閑資源商旅文聯(lián)動(dòng)發(fā)展 現(xiàn)階段租售情況 2001年，七寶老街一期商鋪招商人氣火爆，當(dāng)時(shí)的租金為3.5元/天；2002年，二期商鋪開始招商，近7000平方 米商鋪同樣引來一陣搶租，租金則逐漸上躥至7元/天。2007年10月底9號(hào)線地鐵開通后的七寶地鐵口周圍沿線 的商業(yè)租金上漲到12元/天。如今隨著周邊沿線的發(fā)展,地鐵,交通樞紐中心七寶老街商圈的租金一路飆帳到15- 1

5、8元/天。（且另需支付價(jià)位不等的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)用） 商圈業(yè)態(tài)布局 商圈未來消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 part2 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 貳 項(xiàng)目立地研究及swot分析 項(xiàng)目概況 n物業(yè)地址：閔行七莘路1839號(hào) n所屬商圈：七寶 n標(biāo)準(zhǔn)層面積：5000平方米 n層數(shù)：5層 n物業(yè)屬性：商業(yè) s(優(yōu)勢優(yōu)勢)： 位于七寶集中商圈七莘路沿線 交通便捷，北通大虹橋，南接大莘莊 規(guī)劃軌道交通12號(hào)線在南端路過，5號(hào) 線北延伸將在顧戴路這里和12號(hào)線形成 換乘點(diǎn) 緊鄰銀七星室內(nèi)滑雪場、以及海釣館、 熱帶風(fēng)暴、閔行體育公園等多個(gè)娛樂和 體育項(xiàng)目，成為了上海極為少見的集多 個(gè)體育娛樂設(shè)施為一體的路段 項(xiàng)目形象良好 w(劣勢劣勢)

6、 : 位于發(fā)展相對(duì)滯后的七莘路南段 商業(yè)氛圍較中段、北段缺乏 產(chǎn)品面積較大，不適合零散商業(yè) 比較高端，相對(duì)可消費(fèi)人群較少 o（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）: 七莘路是縱向貫穿閔行七寶板塊的交 通主干道，向南一直延伸到莘莊，向北 則可直通虹橋機(jī)場。隨著“大虹橋”和 “大莘莊”兩大引擎的啟動(dòng)，為七莘路 沿線的商業(yè)地產(chǎn)迎來一次加速發(fā)展的機(jī) 會(huì)。 規(guī)劃目標(biāo)是未來建成一個(gè)總建筑面積 達(dá)30多萬平方米的商務(wù)辦公、星級(jí)賓館、 娛樂業(yè)發(fā)達(dá)的集聚區(qū) 周邊缺乏中高端商業(yè)項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)同期推出的競爭項(xiàng)目很少 t（威脅）（威脅）: 七莘路將打造成一條百業(yè)爭艷的商業(yè) 商務(wù)景觀大道，由南至北一批新穎、高 品質(zhì)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在不斷簇

7、涌 中 本項(xiàng)目成 功的保障 24h樂活城 （happy& live city） 樂活-“l(fā)ohas” （lifestyles of health and sustainability） “健康可持續(xù)的生活方式” 項(xiàng)目整體定位 1、理念 城市副中心商業(yè)廣場 /新健康休閑天地理念定位 /融會(huì)貫通的商業(yè)建筑格局 2、風(fēng)格差異化 /以建筑表皮，賦予項(xiàng)目精神 /以休閑內(nèi)涵，平復(fù)城市氣息 3、產(chǎn)品力競爭力 多元業(yè)態(tài)組合，捕捉多層人群 復(fù)合產(chǎn)品創(chuàng)新，全面引領(lǐng)市場 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局 一樓【展示銷售區(qū)】 主要業(yè)態(tài) 編號(hào)推薦面積 s01名品汽車展示銷售區(qū)800 s02自助銀行100 s03化妝品-佰草集100 s04

8、高爾夫用品100 s05寶島眼鏡300 s06天福茗茶100 s07哈根達(dá)斯/星巴克500 s08優(yōu)衣庫/h&m500 s09貝拉維拉/簡500 s10only/vero mode500 s11百麗及旗下多個(gè)品牌1000 二樓【休閑消費(fèi)區(qū)】 主要業(yè)態(tài)： 編號(hào)推薦面積 s01香山瘦身1000 s02自然美500 s03克麗緹娜500 s04上島咖啡500 s05白玉蘭西餐廳500 s06季諾西餐廳500 s07港麗茶餐廳300 s08宜芝多100 s09滿記甜品100 s10許留山100 s11一茶一座300 s12新元素西餐廳500 三樓【精品時(shí)尚餐飲區(qū)】 主要業(yè)態(tài)：時(shí)尚休閑餐廳、主題情調(diào)餐廳

9、、創(chuàng)意餐廳 編號(hào)推薦面積 s01 俏江南1000 s02 焦葉泰國餐廳1000 s03 代官山500 s04 漢拿山韓國料理500 s05 櫻之味500 s06禾祿回轉(zhuǎn)壽司500 s07澳門豆撈1000 四樓【大型中式餐飲區(qū)】 編號(hào)推薦面積 s01 小南國1000 s02 金錢豹自助餐1000 s03 渝鄉(xiāng)人家500 s04 張生記800 s05 望湘園700 s06蘇浙匯500 s07多利川菜500 五樓【休閑娛樂】 編號(hào)推薦面積 01ktv2000 02健身房2000 03大眾書局500 part3 整體營銷推廣策略 叁 營銷策略 13層商業(yè)：租售并舉 每年7%投資回報(bào)，3年一次性返還，從

10、房價(jià)中扣除 由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一招商 前3年經(jīng)營管理權(quán)歸經(jīng)營管理公司，3年后由業(yè)主委員會(huì)與經(jīng)營管理公司協(xié)商 45層商業(yè)：先租后售 每年6%投資回報(bào) 10年投資回報(bào)，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一招商 價(jià)格策略 樓層樓層面積面積表價(jià)表價(jià)總價(jià)總價(jià)3年折返年折返21%實(shí)際收入實(shí)際收入 一樓5000平米5萬元/平米2.5億元0.525億元1.975億元 二樓5000平米4萬元/平米2億元0.42億元1.58億元 三樓5000平米3.5萬元/平米1.75億元0.3675億元1.3825億元 四樓5000平米2萬元/平米1億元1億元 五樓5000平米2萬元/平米1億元1億元 小計(jì)25000平米8.2

11、5億元1.3125億元6.9375億元 租金測算 樓層樓層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)單位租金（元單位租金（元 /天天/m2) 年租金（萬）年租金（萬）年凈收益年凈收益 （扣稅（扣稅20%） 一樓5000m2展示銷售10元/天/m21825萬1460萬 二樓5000m2休閑消費(fèi)5元/天/m2912.5萬730萬 三樓5000m2時(shí)尚餐飲3.5元/天/m2638.75萬511萬 四樓5000m2中式餐飲2元/天/m2365萬292萬 五樓5000m2休閑娛樂2元/天/m2365萬292萬 合計(jì)25000m24106.25萬3285萬 補(bǔ)貼策略 樓層樓層面積面積表價(jià)表價(jià)總價(jià)總價(jià)每年每年6%回報(bào)回報(bào) 四樓500

12、0平米2萬元/平米1億元600萬元/年 五樓5000平米2萬元/平米1億元600萬元/年 小計(jì)10000平米1200萬元/年 樓層樓層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)單位租金（元單位租金（元 /天天/m2) 年租金（萬）年租金（萬） 四樓5000m2中式餐飲2元/天/m2365萬 五樓5000m2休閑娛樂2元/天/m2365萬 小計(jì)10000m2730萬 每年需返還小業(yè)主的投資回報(bào)率為6%，即為1200萬元/年 每年的租金收益為730萬元/年 補(bǔ)貼原則：需返還小業(yè)主的投資回報(bào)率與租金之間的差額為470萬元/年，需發(fā)展商補(bǔ)貼 加息周期減息周期 2011 2015 2021 5年 20182020 2013 補(bǔ)貼

13、策略 2016 年利率為3.5% 樓層樓層面積面積表價(jià)表價(jià)總價(jià)總價(jià)利息（按年利利息（按年利 率率3.5%計(jì)算）計(jì)算） 利息（按年利利息（按年利 率率2.5%計(jì)息）計(jì)息） 四樓5000平米2萬元/平米1億元350萬元/年250萬元/年 五樓5000平米2萬元/平米1億元350萬元/年250萬元/年 小計(jì)10000平米2億元700萬元/年500萬元/年 銷售收入所得的利息（無論利息高或低）均高于所需補(bǔ)貼小業(yè)主的金額470萬元/年 運(yùn)營模式 n管理模式建議統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營；整體推廣，獨(dú)立核算；統(tǒng)一招商，不斷優(yōu)化 n統(tǒng)一管理統(tǒng)一的物業(yè)管理和運(yùn)營管理，保證整體服務(wù)質(zhì)量和消費(fèi)環(huán)境 n獨(dú)立經(jīng)營商戶發(fā)揮各自

14、優(yōu)勢，開展經(jīng)營 n整體推廣由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一推廣，以達(dá)到較大的影響力 n獨(dú)立核算商戶獨(dú)立收銀，獨(dú)立核算 n統(tǒng)一招商統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招商，優(yōu)勝劣汰，不斷優(yōu)化整體項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、品牌組合， 打造永遠(yuǎn)活力的繁華商業(yè)中心 運(yùn)營目標(biāo) 分階段目標(biāo)化運(yùn)營管理 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益的最大化，在未來運(yùn)營管理中，將采取兩階段的目標(biāo)化運(yùn)營管理： n第一階段：養(yǎng)鋪期（預(yù)計(jì)開業(yè)后3年左右），以滿租率作為重要運(yùn)營管理指標(biāo)。 n以快速樹立項(xiàng)目市場形象、擴(kuò)大項(xiàng)目市場知名度、形成商業(yè)氛圍為目標(biāo)，不要求租金收入的最大化， 以符合業(yè)態(tài)定位的品牌商家穩(wěn)定經(jīng)營。 n第二階段：成熟期，以租金收益作為重要運(yùn)營管理指標(biāo)。 n在保證項(xiàng)目正常運(yùn)營的前提

15、下，逐步提升租金水平，實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化。 4 5 6 第1年第2年第3年第4年第5年第6年 養(yǎng)鋪期成熟期 租金 7 運(yùn)營測算 運(yùn)營原則： n1-3層商業(yè)，每年7%投資回報(bào)，3年一次性返還，從房價(jià)中扣除，小業(yè)主不繳納任何運(yùn)營管 理費(fèi)用，租金收益歸運(yùn)營管理公司擁有 n4-5層商業(yè)，每年6%投資回報(bào)，租金收益歸小業(yè)主所有，不足處由發(fā)展商按貼補(bǔ)策略貼補(bǔ) n第一年為市場培育期，運(yùn)營管理公司對(duì)商家實(shí)施免租期 n第二年為積累期，運(yùn)營管理公司完成60%商家招租 n第三年為逐步成熟期，運(yùn)營管理公司完成80%商家招租 運(yùn)營測算 樓層樓層面積面積單位租金（元單位租金（元 / /天天/ /mm2 2) ) 第一年

16、第一年 租金租金 第二年租金第二年租金 （60%60%承租率）承租率） 第三年租金第三年租金 （80%80%承租率承租率） 一樓5000m210元/天/m2免1095萬 1460萬 二樓5000m25元/天/m2免547.5萬 730萬 三樓5000m23.5元/天/m2免383.25萬 511萬 四樓5000m22元/天/m2免219萬 292萬 五樓5000m22元/天/m2免219萬 292萬 合計(jì)25000m22463.75萬 3285萬 總計(jì)三年租金收入為5748.75 收入 運(yùn)營測算 支入 廣告宣傳費(fèi)廣告宣傳費(fèi)活動(dòng)費(fèi)活動(dòng)費(fèi)商家促銷商家促銷 補(bǔ)貼補(bǔ)貼 設(shè)備維護(hù)設(shè)備維護(hù) 及制作及制作

17、人員管理人員管理 費(fèi)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi) 第一年600萬元400萬元300萬元50萬元150萬元150萬元 第二年400萬元300萬元200萬元100萬元150萬元500萬元 第三年400萬元300萬元200萬元100萬元150萬元600萬元 合計(jì)1400萬元1000萬元700萬元250萬元450萬元1250萬元 總計(jì)：5050萬元 營銷推廣策略 營銷籌備期前期招商階段 隱性招商期 顯性招商期 2011/6 2011/10 2012/5 開盤 2011/12 開業(yè)籌備階段 2012/3 開業(yè)階段 2011/9 訴求內(nèi)容：開盤信息，推案， 產(chǎn)品信息為主，結(jié)合各工程 節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)值 訴求內(nèi)容：產(chǎn)品

18、，規(guī)劃，開 發(fā)理念為主，形象為輔，結(jié) 合開盤造勢 訴求內(nèi)容：區(qū)域規(guī)劃，項(xiàng) 目開發(fā)理念，形象炒作為 主 訴求內(nèi)容：以產(chǎn)品銷售信 息為主 公關(guān)活動(dòng)：圈層營銷，口碑營 銷 活動(dòng)種類：招商推介會(huì)，房展 活動(dòng)：圈層營銷，口碑營銷 活動(dòng)種類：新老客戶聯(lián)誼，沙龍 活動(dòng)：圈層營銷，體驗(yàn)式營銷 活動(dòng)種類：客戶答謝酒會(huì)，老帶新 公關(guān)活動(dòng)：圈層營銷， 口碑營銷 活動(dòng)種類：戶外，論壇 現(xiàn)場包裝 人員分工 潛在客戶梳理 制訂 廣告和促銷計(jì)劃 一，營 銷籌備 階段 vi 招商人員現(xiàn)場接 待 招商展開 先大、后小，先主 力店、后散戶 營銷活動(dòng)展開 制定商家入住及市 場管理計(jì)劃 二，前期 招商階段 完成開業(yè)籌劃 做好開業(yè)準(zhǔn)備

19、 招商率達(dá)到40% 開業(yè)前的活動(dòng) 策劃、宣傳、 組織工作 配合市場開業(yè)， 進(jìn)一步展開熱 勢宣傳 意向客戶 系統(tǒng)梳理 三，開 業(yè)籌備 階段 聚集人氣 完善市場運(yùn)營 架構(gòu) 招商率達(dá)到60% 擴(kuò)大散戶招商 力度 開業(yè)宣傳促銷， 建立市場知名 度 定期組織sp活 動(dòng) 三開 業(yè)階 段 不斷完善市場 物業(yè)管理機(jī)制 招商率達(dá)到70% 吸引客戶 通過大量的媒體推 廣及宣傳資料吸引 客戶至現(xiàn)場看房 12 制造人氣 功過售樓處現(xiàn)場包裝，和人為制造的 適當(dāng)?shù)拿β稻跋螅ìF(xiàn)場保安、保潔人 員、看房客戶等），制造人氣，形成 良好的銷售氛圍，打動(dòng)客戶 3 打動(dòng)客戶 通說統(tǒng)一安排的銷 售說辭打動(dòng)客戶 4 感染客戶 通過精心安

20、排的情景樣板區(qū)、看 房通道，讓客戶身臨其境，感受 到項(xiàng)目 5 客戶促銷 發(fā)放貴賓卡、客戶大 禮包、開盤優(yōu)惠等一 系列促銷手段，給予 客戶強(qiáng)烈的開盤預(yù)期 拉近客戶 舉辦各種sp活動(dòng)，穿插部分內(nèi)部人 員在活動(dòng)中，通過語言和活動(dòng)現(xiàn)場 訴動(dòng)客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同，提升項(xiàng)目好 感和美譽(yù)度 678 氣氛營造 開盤前使用選房選號(hào)策 略加以銷控的手段干擾 客戶，人為制造房源緊 張的氣氛 強(qiáng)勢開盤 開盤當(dāng)天大型造勢， 用勁爆的價(jià)格點(diǎn)殺 客戶 9 快速簽約 銷售人員用逼、催、 擾、討的銷售方式逼 出首付，促成按揭， 完成銷售 1011 客戶激勵(lì) 建立完善的客戶激勵(lì)計(jì) 劃實(shí)現(xiàn)老帶新的優(yōu)惠措 施，充分挖掘客戶價(jià)值 完成銷售

21、交房工作集中在2天內(nèi)完成， 不給客戶考慮時(shí)間，銷售 人員用強(qiáng)有力的說辭，說 服客戶，完成交房 part4 案例介紹 肆 案例1 全程招商案例 案例2 地塊四至及用地條件分析 目前項(xiàng)目周遍的城市發(fā)展面貌相對(duì)滯后，沿東二路商業(yè)氛 圍較差，同時(shí)民生百貨的貨儲(chǔ)區(qū)間設(shè)置在此也影響了商業(yè)氛 圍，并且不利于商業(yè)環(huán)境的改善 沿解放路項(xiàng)目對(duì)側(cè)是一些中低檔次的待改造商鋪，其對(duì)解 放路的整體商業(yè)形象有很大的殺傷力 解放路、東新路口是目前解放路車流量較為集中的區(qū)域， 萬眾民樂園的銷售中心就設(shè)置在此，本案據(jù)路口約150米距 離，中間間隔有盛業(yè)酒店，且其外立面形象較差 地塊處于凈地狀態(tài)，隨時(shí)可以動(dòng)工； 項(xiàng)目周邊由多個(gè)運(yùn)營

22、及規(guī)劃中的大型商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)，并且 其商業(yè)動(dòng)線已將本案包涵在內(nèi)； 項(xiàng)目屬于狹長性地塊，用地面積小，沿街面長、地塊進(jìn)深淺。 1、指標(biāo)評(píng)價(jià) 用地面積： 2810平方米 容積率：4 建筑層高4意味項(xiàng)目不單在平面布局層面 要加以思考，更主要的在立體空間的布局中尋找機(jī)會(huì)。 在實(shí)現(xiàn)容積率大于4的前提下，建筑限高不得超過24m，就 意味單層面積的放大，而單層面積的放大帶來的問題重要有 1、單元商業(yè)面積增大，造成總價(jià)突破市場接受上限或出現(xiàn) 商業(yè)內(nèi)街 2、單元酒店公寓（辦公）面積增大或出現(xiàn)暗套， 如何克服這兩個(gè)問題將是我們項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位前必須解決 的問題。 裕朗國際商務(wù)廣場 本案的平面交通流線組織采用節(jié)點(diǎn)引導(dǎo)的

23、模式，利用 區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)中的商業(yè)人流的集合區(qū)域規(guī)劃本案交通 組織結(jié)構(gòu)，其中主要商業(yè)昭示面為東二路、解放路口， 地下車庫及二樓垂直交通和loft輔助人流的節(jié)點(diǎn)設(shè)置 在黃色區(qū)域，綠色區(qū)域?yàn)閘oft人流的主要節(jié)點(diǎn)。在交 通動(dòng)線組織上采取復(fù)合人流環(huán) 開放式的商業(yè) 環(huán)通動(dòng)線 商業(yè)垂直交通 體系 loft垂直交通 體系 本案的立體交通體系采用透視結(jié)構(gòu)，首先商業(yè)面采用了外掛 式的垂直交通以及二層開放式退臺(tái)商業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)，保證傳統(tǒng) 封閉式的商業(yè)擁有了對(duì)城市界面的直接昭示性，其次loft垂 直交通體系采取了外掛景觀電梯與內(nèi)部的景觀垂直通道構(gòu)成， 如此一來即延續(xù)城市景觀向垂直發(fā)展，同時(shí)也構(gòu)建了內(nèi)部空 間景觀體系，步

24、景結(jié)合以期增加大樓內(nèi)部空間的通透性，同 時(shí)也保證了交通體系的實(shí)用性。同時(shí)地下停車與地上建筑體 也有直接交通體系構(gòu)建 產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 目前這種魔方式的建筑因其立體空間利用率提升及 新穎的建筑形式逐漸成為高檔混合性項(xiàng)目的主流。 無論式多層結(jié)構(gòu)或高層結(jié)構(gòu)都有使用范例。 建筑立面及商業(yè)設(shè)計(jì) 在情境街，就餐不會(huì)僅僅在室內(nèi)，室外的街道 旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環(huán)境。 開放、隨意，一樓店面通透，店前的露天餐桌 ，使街道與店鋪形成一個(gè)整體。 對(duì)于本案而言，沿主街面商業(yè)會(huì)比內(nèi)街商業(yè)好 ；沿解放路商業(yè)要比沿東二路商業(yè)好，因此設(shè) 計(jì)中必須考慮在人流相對(duì)少的地方，設(shè)置一些 可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方，調(diào)節(jié)整

25、 個(gè)街區(qū)的氛圍。 案例3 原項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)實(shí)施情況及面臨的主要問題 本項(xiàng)目位于上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)內(nèi)的“上海國際汽車貿(mào)易市場”l地塊，原項(xiàng)目規(guī)劃占地28706平方米，建筑 總面積53747平方米，其中地上建筑面積48065平方米，地下5682平方米。由于國家整車貿(mào)易政策變化，原“上海國際 汽車貿(mào)易市場”項(xiàng)目中途暫停和緩建。近期，投資商上海國際汽車城瑞安實(shí)業(yè)有限公司擬將該市場調(diào)整為以改裝車為主 題的國際汽車用品交易市場。 建筑形式： 圍合式建筑，擁有中庭廣場。 擁有兩部觀光電梯位，中庭內(nèi) 有地下停車場出入口。 問題點(diǎn)： 4層建筑中3-4層招商問題。 地下停車場： 中庭地下停車場，有108個(gè)停

26、車 位。 問題點(diǎn)： 中庭的停車出入口可能會(huì)造成 中庭擁堵。 主要通道： 項(xiàng)目北側(cè)一層的主要樓梯口， 二層以上規(guī)劃為自動(dòng)扶梯。 問題點(diǎn)： 造成一、二層之間上下不便利。 對(duì)人流向上層導(dǎo)入不利。 項(xiàng)目西側(cè)上下樓層車行通道： 車輛上下便利，適合大批量運(yùn) 輸行業(yè)； 緩解高樓層出行不便利劣勢； 問題點(diǎn)： 若每層可車行，將導(dǎo)致公攤面 積增加。 單層平面： 平層通道暢通，立柱分布規(guī)整， 層高適宜。 問題點(diǎn)： 由于立柱影響，不適合需要開 闊場地的業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目已經(jīng)擱置2年，給安亭汽車城市政形象帶來較大負(fù)面 影響。同時(shí)在一定程度上也影響了汽車城發(fā)展。 整體立面處理建議 風(fēng)格 商業(yè)工業(yè) 商業(yè)兼工業(yè)元素 特征

27、 1.具有醒目的天際輪廓線 2.感知度極強(qiáng)的立面橫豎 線條的劃分 3.側(cè)重于首層外觀細(xì)部的 重點(diǎn)雕琢如：臺(tái)階、踏步、 扶手、欄桿、燈具、浮 雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃 分等等 1. 具有有厚重的金屬感， 輪廓方正，呆板。 2.大量面積用于生產(chǎn) 倉儲(chǔ)和通道。 3.外立面材質(zhì)選擇簡單。 1.強(qiáng)調(diào)天際輪廓線，帶有 一定的工業(yè)金屬感。 2.立面線條橫豎分明，空間 尺度變化豐富，感知度極 強(qiáng)。 3.外觀穩(wěn)重大氣，具有較 強(qiáng)的視覺沖擊力 建議 從現(xiàn)有建筑形態(tài)與經(jīng) 營業(yè)態(tài)上來看，本項(xiàng) 目更適合采用商業(yè)兼 工業(yè)元素的立面風(fēng)格。 周邊道路鋪裝 底層沿街商鋪道路采用硬質(zhì)鋪裝，出 入口與地面找平，方便車輛進(jìn)出 球形反光

28、鏡 路牌標(biāo)示 富有運(yùn)動(dòng)氣息的小品點(diǎn)綴 入口廣場放置比例為1:1 的f1和f1老爺車模型 綠化帶邊簡易座椅 分層業(yè)態(tài)組合建議 分層處理 汽車改裝 美容養(yǎng)護(hù) 新車展示 汽車運(yùn)動(dòng)紀(jì)念品 改裝測試配套服務(wù) 1f 改裝件 改裝車用品 2f 汽車用品 3f 餐飲 電子游藝 戶外用品展示 汽車音響體驗(yàn) 休閑娛樂 俱樂部、協(xié)會(huì) 新聞發(fā)布中心 4f 改裝專區(qū)改裝用品專賣汽車用品專賣商務(wù)休閑 改裝車展示 互動(dòng)場地 陽光中庭 展示專區(qū) 分層處理 平面交通系統(tǒng) 展示區(qū) 電梯 原地下車庫 出口 一層改裝專區(qū)是本項(xiàng)目至關(guān)重要的商業(yè)區(qū)域，原地下車庫出口位于陽光中庭內(nèi)形象部展示 區(qū)，車輛進(jìn)出將會(huì)直接影響到商業(yè)人流和衰減中庭的

29、功能利用價(jià)值，建議封閉該出口。 室內(nèi)停車入口 消防通道 人行主入口 地下車庫 出入口 消防通道 二樓車位 出入口 消防通道 分層處理 一層 改裝專區(qū) 改裝門店 改裝測試配套區(qū) 四輪馬力機(jī) 地秤 鏜缸磨軸機(jī)、工具出租 噴漆房 人行主入口 新車發(fā)布 改裝車展示 atm機(jī) 自動(dòng)販賣機(jī) 汽車美容 洗車、打蠟、養(yǎng)護(hù) 編號(hào)建議面積 s01人行主入 口 650 s02改裝測試 配套區(qū) 450 s03汽車美容、 四輪定位 250 s04休息區(qū)200 s05配電間 s06室內(nèi)停車 1層總計(jì)商鋪：36套 展示區(qū) 電梯 s01 s02 s03 s05 s06 s03 s03 一層功能布局建議： 1.汽車改裝門店，汽

30、車改裝及檢測設(shè)備，汽車美容養(yǎng)護(hù) 分層處理 二層 改裝用品專買 改裝件門店 二層商鋪總計(jì)：71套 對(duì)比案例: 盛大國際人行通道：2.6m 永福國際人行通道：2.8m 常規(guī)汽車用品賣場人行通道寬度 一般在2.6米2.8米之間，考慮到 通行便捷度和整體得房率，建議 本項(xiàng)目人行通道設(shè)置為：4米 人行通道寬：4米 電梯 改裝工作區(qū) 分層處理 二層功能布局建議： 汽車外飾改裝件 動(dòng)力改裝件 影音產(chǎn)品 電子產(chǎn)品 改裝工作區(qū) 影音產(chǎn)品 動(dòng)力改裝件 汽車外飾改裝件 電子產(chǎn)品 工作區(qū) 分層處理 三層 汽車用品專賣 汽車用品及改裝件專賣 三層商鋪總計(jì)：138套 人行通道 寬3米 電梯 s01 改裝工作區(qū) 三層功能布

31、局建議： 汽車內(nèi)飾用品 汽車外飾用品 汽保產(chǎn)品 戶外產(chǎn)品 汽車精品紀(jì)念品 分層處理 汽車精品紀(jì)念品 戶外產(chǎn)品 汽保產(chǎn)品 汽車內(nèi)飾用品 汽車外飾用品 分層處理 四層 餐飲 辦公 商務(wù)辦公 俱樂部 協(xié)會(huì) 物流 政府職能部門（上班、過戶、車檢） 休閑區(qū)（彈性空間，可視 項(xiàng)目招商情況調(diào)整面積） spa，足浴 賽車游藝機(jī) 越野、戶外用品展示 階梯式新聞發(fā)布中心 新聞發(fā)布會(huì) 影音廳 編 號(hào) 推薦面積 s01辦公100 0 s02會(huì)議室530 s03游藝機(jī)，戶外用 品展示 200 0 s04spa，足浴450 s05餐飲205 0 s06階梯式新聞發(fā)布 中心 576 會(huì)議室 商務(wù)休閑 電梯 s04 s02 s01 s05 s06 s03 四層功能布局建議：除商務(wù)休閑功能外，更是本項(xiàng)目汽車文化和賽車文 化