河北省承德市鴻坤承德項目啟動區(qū)產(chǎn)品定位方向報告139p

1、1 鴻坤承德項目產(chǎn)品定位方向（啟動區(qū)） 前期營銷建議（啟動區(qū)） 2 1 客戶對項目的認知 3 調(diào)研方式 p 深入了解客戶對石洞子溝周邊區(qū)域的認知和了解程度； p 客戶對在石洞子溝區(qū)域推出中高檔住宅產(chǎn)品的接受程度； p 客戶對在石洞子溝區(qū)域推出住宅產(chǎn)品類型的偏好； p 客戶對在石洞子溝區(qū)域推出住宅產(chǎn)品細節(jié)的要求； 本項目二階段調(diào)研共發(fā)放問卷110份，有效問卷92份， 北區(qū)：選擇成熟居住社區(qū)，共發(fā)放25份； 老城區(qū)：以雙百商場為中心，在商業(yè)街附近以及周邊居住社區(qū)共發(fā)放55份； 南區(qū)：選擇開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)及街邊底商，共發(fā)放30份。 4 問卷設(shè)計 客戶年齡構(gòu)成 客戶家庭構(gòu)成 客戶工作職務(wù) 客戶居住區(qū)域

2、 對石洞子溝區(qū)域看法 在本區(qū)域置業(yè)次數(shù)和 置業(yè)目的 對本區(qū)域房價預(yù)測及 置業(yè)總預(yù)算 對面積戶型的選擇 對建筑類型和產(chǎn)品 體征的偏好 對產(chǎn)品形象特征的 偏好 對園林、公共空間 及物業(yè)、配套的偏好 對空間重要性的選擇 對客廳、臥室、書房 等功能性的需求 對家具、電器的擺放 偏好 客戶基礎(chǔ)信息客戶區(qū)域認知客戶產(chǎn)品類型偏好客戶產(chǎn)品細節(jié)偏好 5 客戶基礎(chǔ)信息分析 年齡構(gòu)成家庭構(gòu)成 受調(diào)查客戶在年齡結(jié)構(gòu)上，主要是25-35，35-45歲，符合項目未來對目標客群的預(yù)判； 受調(diào)查客戶在家庭構(gòu)成上，以3-4口之家居多，屬于家庭成長階段，對居住有一定的需求； 6 客戶基礎(chǔ)信息分析 職業(yè)構(gòu)成居住區(qū)域 受調(diào)查客戶職業(yè)

3、以一般職員和個體等其他行業(yè)為主，與受訪者年齡段相關(guān)； 受調(diào)查客戶居住區(qū)域，主要集中在雙橋區(qū)，其余部分居住在雙灤區(qū)、周邊縣城及外省市，符 合項目預(yù)期目標客戶人群分布。 7 客戶區(qū)域認知分析 區(qū)域看法 超過70%的客戶認為本項目區(qū)域是一個 居住生活區(qū)域，承德客戶對于項目區(qū)域 并不陌生，對于目標客戶來說，本項目 的幾乎不存在區(qū)域陌生感。 8 置業(yè)次數(shù) 25-35歲35-45歲 45-50歲50-60歲 受調(diào)查客戶首次購房、首次換房、再次換房的比例各占三分之一 客戶區(qū)域認知分析 9 置業(yè)目的1置業(yè)目的2 剛性需求和棲居是被訪客戶的主要置業(yè)目的，這與客戶的年齡有很大的關(guān)系； 一半以上的客戶購房目的用于自

4、用，在目前市場環(huán)境下，純投資客將會非常少； 客戶區(qū)域認知分析 10 價格漲幅預(yù)期購房總價預(yù)算 多數(shù)客戶認為，明年區(qū)域房價漲幅在10%左右 客戶存在總價承受剛性，40-80萬元是被訪客戶的承受總價區(qū)間 客戶區(qū)域認知分析 11 居住空間需求 客戶產(chǎn)品偏好分析 受調(diào)查客戶在不同戶型和面積的十四個選項中，更傾向于選擇70-90平米兩居、90-110平米三居 兩居產(chǎn)品（舒適型）和三居產(chǎn)品（緊湊型）是被訪客戶的首選主要產(chǎn)品 12 建筑類型偏好產(chǎn)品特征偏好 受調(diào)查客戶在建筑類型方面更關(guān)注產(chǎn)品類型，比較傾向于板樓； 而在產(chǎn)品特征方面，46.7%的客戶更關(guān)注房間的朝向，其次是景觀； 客戶產(chǎn)品偏好分析 13 戶型

5、特征偏好形象特征偏好 受調(diào)查客戶在戶型特征方面，優(yōu)先關(guān)注房間朝向和配置； 在產(chǎn)品形象特征方面，更關(guān)注園林景觀； 客戶產(chǎn)品偏好分析 14 如果某項目的均價比周邊同類產(chǎn)品貴超過10%，那么這個項 目在哪些方面做得更好，您會考慮購買 在這道雙項選擇題中，超過四成的受訪者認為若比周邊同類產(chǎn)品貴超過10%，只有“更好的 戶型設(shè)計”和“更好的園林景觀”他們會考慮購買。 客戶產(chǎn)品偏好分析 15 園林形式偏好園林元素偏好 受調(diào)查客戶對園林的形式持包容態(tài)度，平面、立體均可，園林對于客戶來說是標準配置 在園林元素上更傾向于擁有大面積水景，和大面積植被 客戶產(chǎn)品偏好分析 16 公共部分精裝修 對項目品質(zhì)影響 物業(yè)服

6、務(wù)偏好 受調(diào)查客戶對公共部分的裝修，看法比較統(tǒng)一，71%的受訪者認為較高檔次的精裝修對項目品質(zhì) 有不同程度的提升； 受調(diào)查客戶更看重物業(yè)服務(wù)的實用性，價格是主要考慮因素，所以綜合看來，更傾向于“服務(wù)細 致、專業(yè)性強，費用適中的物業(yè)公司” 客戶產(chǎn)品偏好分析 17 對于中高檔項目而言 有無必要設(shè)置會所 會所功能偏好 受調(diào)查客戶一半以上認為中高檔項目，有設(shè)置會所的必要性； 在會所功能偏好上，健身房、書屋、游泳池三種功能客戶認可度最高； 客戶產(chǎn)品偏好分析 18 對于中高檔項目而言 充足車位的必要性 商業(yè)業(yè)態(tài)偏好 受調(diào)查客戶幾乎全部認為中高檔項目，需要有充足的停車位； 在商業(yè)業(yè)態(tài)的偏好上，客戶對于日常類

7、商業(yè)配套非常關(guān)注； 客戶產(chǎn)品偏好分析 19 客戶產(chǎn)品細節(jié)分析 空間重要性排序主臥和客廳的要求 在空間重要性的選擇上，客戶主要關(guān)注客廳和主臥的合理性； 同時，主臥無需太大，滿足基本需求即可，客廳則需要更多的活動空間，滿足日常訪客； 20 兩居產(chǎn)品 洗衣機位置 兩居產(chǎn)品 電冰箱位置 對于兩居室產(chǎn)品而言，客戶更多地愿意將洗衣機放置在衛(wèi)生間； 對于兩居室產(chǎn)品而言，客戶更多地愿意將電冰箱放在廚房里面； 客戶產(chǎn)品細節(jié)分析 21 更注重的功能會客方式 客戶多更的會注重生活陽臺的功能； 在會客方式的選擇上，客戶更喜歡在家中會客； 客戶產(chǎn)品細節(jié)分析 22 書房必要性觀景露臺必要性 公共空間必要性門廳玄關(guān)必要性

8、條件允許可設(shè)置 條件允許可設(shè)置 很重要 很重要 客戶產(chǎn)品細節(jié)分析 23 產(chǎn)品需求總結(jié) 在產(chǎn)品偏好方面 比較重視戶型和面積，更傾向于緊湊型兩居、三居； 關(guān)注產(chǎn)品類型，更傾向于舒適度高的板樓； 關(guān)注園林設(shè)計，喜歡大面積水景和植被； 對配套要求較高，傾向于配備會所、超市、餐飲； 在產(chǎn)品細節(jié)方面 對客廳和臥室的重要性認同度高，需要滿足自身要求； 關(guān)注空間的實用性，認為生活陽臺比較重要； 房間功能方面，認為公共空間和玄關(guān)比較重要。 客戶定位 第一客戶：首次置業(yè)的剛性需求客戶 主要來源：以承德本地客戶為主 置業(yè)特征： 1、因家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的置業(yè)需求 2、相當一部分客戶，父母為其支付首付款 主力需求：7

9、0-90平米兩居 客戶定位 第二客戶：剛性需求下的改善型客戶 主要來源：承德本地為主，周邊縣城為輔 置業(yè)特征： 1、因工作地點發(fā)生改變而產(chǎn)生的需求 2、因家庭結(jié)構(gòu)內(nèi)部升級而產(chǎn)生的需求 主力需求：70-90平米兩居、90-110平米三居 客戶定位 第三客戶：投資型客戶 客戶來源：北京、天津、唐山為主，承德本地為輔 置業(yè)特征： 1、借助承德避暑勝地的旅游資源而產(chǎn)生的需求 2、習(xí)慣性房地產(chǎn)投資客戶 主力需求：50-70平米一居；70-90平米兩居 27 啟動區(qū)產(chǎn)品定位方向 2 28 用地價值分析 29 宗地概況 項目指標 總用地面積4.33萬平方米 總建筑面積9.77萬平方米 建筑限高 不高于72米

10、且不 超山脊線為準 容積率2.26 回遷房位置 30 交通條件分析 w 本項目位于石洞溝子西路， 石洞溝子路是連接本項目與市 中心的主干道，距市中心南營 子大街約一公里，距承德火車 站約4公里，路況較好，軌道交 通便利，節(jié)假日及高峰時段較 擁堵； w 項目地塊緊鄰道路25米寬， 長約1.5公里，車輛較少，暫無 公共交通； w 因項目周邊車輛較少，故交 通噪音較小。 市政主干道 項目可直達環(huán)城西路、南環(huán)，到達商業(yè)中心、火車站、 避暑山莊也較為便利。 31 周邊現(xiàn)狀分析 1、地塊緊鄰道路 2、地塊靠近道路凹地 3、地塊內(nèi)山體 4、地塊內(nèi)未拆遷建筑 w地塊內(nèi)山體較多，且 高差較大，最高點與最 低點相

11、差約50米； w地塊呈不規(guī)則放射狀 規(guī)劃時應(yīng)充分利用地塊 特性； w項目地塊內(nèi)目前尚有 未拆遷房屋，多以平房 為主。 項目地塊山體資源豐富，但周邊缺乏市政生活配套和 居住氛圍，目前人流車流量稀少。 32 用地價值深入分析 地塊形狀不規(guī)則，周 圍無法打造園林景觀， 且離公路較近私密性 相對較差，為四等用 地 離市政道路相對較遠、配合周邊 三大景觀組團，背靠山體，用地 中心相對私密，為一等用地 用地中心相對私密，可 通過自身造景提升居住 品質(zhì)，為二等用地 緊鄰市政道路，用地自 身展示面大，但私密性 較差，為三等用地 33 用地價值深入分析 用地核心區(qū)域，價值屬性最高 過渡區(qū)域，價值普遍較高 不規(guī)則

12、用地區(qū)域，價值普遍較低 用地價值基本上呈現(xiàn)由道路向山體逐步提高的趨勢 34 整體規(guī)劃布局建議 35 總體規(guī)劃原則 充分利用區(qū)域內(nèi)優(yōu)等地塊，建筑布局與景觀視線的結(jié)合等， 實現(xiàn)景觀價值的最大化； 強調(diào)居住舒適度，從規(guī)劃布局、建筑朝向、建筑間距、景觀、 戶型等多方面考慮，打造舒適的居住社區(qū)； 在保證一定容積率的前提下，以高層產(chǎn)品為主，并保證一定 的戶型配比，以提升啟動區(qū)的用地價值最大化。 36 概念方案示意 37 經(jīng)濟技術(shù)指標 f1 f2 f3 f4 f5 f6 f7 f8 f9 f1f2f3f4f5f6f7f8f9 梯戶比兩梯六戶兩梯四戶兩梯四戶兩梯四戶兩梯四戶兩梯四戶兩梯四戶兩梯四戶 兩梯四戶

13、戶型面積60/80/10080/10080/10080/150808080/10080/10080 層數(shù)2422(+2)22(+2)2222(+2)22(+2)2422(+2)22(+2) 單層面積480360360460320320360360320 38 經(jīng)濟技術(shù)指標 戶型60一居80兩居100三居150四居 戶數(shù)4051220444 總戶數(shù)800 戶數(shù)比5.0%64.0%25.5%5.5% 物業(yè)類型兩梯六戶兩梯四戶兩梯四戶兩梯四戶會所底層商業(yè) 組合模式60/80/10080/15080/10080 層數(shù)202220（22）2232 單元層面積480460360320 單元數(shù)11431 建

14、面960010120295202112016403200 總建面75200 商品房用地面積31876 商品房地塊容積率2.36 39 交通組織分析 主入口 次入口 地塊設(shè)置兩個出入口；如圖所示小區(qū)內(nèi)一級道路設(shè)置為雙向車道，停車方式可地上與 地下相結(jié)合，區(qū)域內(nèi)道路一側(cè)預(yù)留出地面停車位及停車場。 40 園林景觀建議 中央景觀主軸 項目以中央景觀主軸為核心，以低層有園，高層有景的理念，配合組團式布局兩大景觀 帶，同時輔以局部的小景觀節(jié)點，形成一個多元化的園林體系，提升各物業(yè)的價值潛力。 準確把握樓棟距的比例關(guān)系與園林的規(guī)劃之間的系，在視覺上以最佳效果呈現(xiàn)。 41 園林景觀建議 中央景觀主軸 42 園

15、林景觀建議 兩大組團景觀 43 園林景觀建議 景觀特色1：入口局部放大，水景與 鋪裝相結(jié)合。 44 園林景觀建議 景觀特色2：大規(guī)模組團式園林景觀 45 景觀特色3：多樣的親水方式 園林景觀建議 46 景觀特色4：參與 性景觀小品 園林景觀建議 47 建筑風(fēng)格建議 建議采用美式art-deco風(fēng)格，與項目整體定 位更加契合； 樓體底層的立面以石材為主，以其重量感突 出建筑的厚重與尊貴；其它部分可用仿石漆， 這樣可以大大節(jié)約建筑成本； 建議一： 48 建筑風(fēng)格建議 建議采用北美建筑風(fēng)格，特點較為明顯，大 窗、坡屋頂、豐富的色彩、流暢的線條 通過前期市調(diào)我們了解到承德的購房客戶對 建筑風(fēng)格的意義還

16、是比較模糊的，產(chǎn)品的建 筑風(fēng)格對后期項目銷售無太多影響； 建議二： 建筑風(fēng)格建議 p 在市場調(diào)查及客戶調(diào)研的過程中，發(fā)現(xiàn)客戶對于建筑風(fēng)格 不敏感； p 承德客戶分不清楚建筑的多種風(fēng)格類型，也沒有很強烈的 風(fēng)格偏好； p 我們認為，無論采取哪種建筑風(fēng)格，均不會對后期營銷產(chǎn) 生實質(zhì)性的影響； 50 關(guān)于墓地的影響 墓地對四期的影響較大，因此，建 議可以將臨近墓地的地塊與回遷地 塊進行置換 51 產(chǎn)品建議（住宅產(chǎn)品） 52 戶型設(shè)計建議 q5070平米的小戶型的關(guān)鍵是營 造出相對大尺度居住感受； q應(yīng)滿足社交需求，和主臥系列的高 舒適度； q起居和餐廚一體化布置，設(shè)計為開 敞大空間； 60平米左右一

17、居 天山水榭花都 53 戶型設(shè)計建議 q盡量優(yōu)化戶型朝向，充分滿足通風(fēng)采 光要求。 q動靜分區(qū)，主臥保證南向空間。 q盡量大的保證起居室的面積，滿足業(yè) 主在家中會客的需求。 q主臥室內(nèi)如果有條件可以分割出步入 式衣帽空間，增強舒適度。 80平米左右兩居 天山水榭花都 54 q經(jīng)典兩居設(shè)計，十字分區(qū)，主 次、動靜分區(qū)明確； q大尺度客廳設(shè)計，步入式轉(zhuǎn)角 陽臺，觀景效果好； q戶型設(shè)計緊湊，室內(nèi)動線簡潔， 無浪費面積； q臥室南北通透，通風(fēng)效果好； 匯水灣80平米左右兩居 戶型設(shè)計建議 55 戶型設(shè)計建議 q保證通透格局，以較好的采光優(yōu)化 戶型品質(zhì)。 q基本配置為三室兩廳一衛(wèi)，視情況 考慮雙衛(wèi)。滿

18、足主臥套至少配備獨 立衣帽間及衛(wèi)生間格局，次主臥至 少配備衛(wèi)生間。 q兼顧舒適性與經(jīng)濟性，擴大化舒適 型戶型品質(zhì)。 100平米左右三居 御龍翰府 56 陽光四季城 q通透三居,方正戶型布局清 晰完善; q南向大尺度主臥搭配全景 天窗,采光充足; q廚衛(wèi)布局合理,戶型動靜分 區(qū)明確; 100平米左右三居 戶型設(shè)計建議 57 產(chǎn)品建議（配套部分） 58 商業(yè)功能定位 商業(yè)作為項目啟動區(qū)的一大配套，與會所共同承擔(dān) 配套服務(wù)功能。主要為了緩解項目周邊商業(yè)配套較 少給居民帶來日常生活的不便。 59 商業(yè)布局方式 p布局原則：商業(yè)以底商的形式出現(xiàn)，選在形象展示較好的位置，為方面 業(yè)主使用，會在社區(qū)內(nèi)主要道

19、路旁設(shè)置訪客停車位； p面積：建議啟動區(qū)商業(yè)規(guī)模為3200左右，設(shè)計為兩層； 60 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 以休閑業(yè)態(tài)為主，滿足業(yè)主日常生活需求 關(guān)鍵詞： 以便利店、休閑餐飲和特色精品店為主，提供 輕松休閑的消費場所，營造悠閑生活場景。 61 會所功能定位 風(fēng)格：以石材立面為主的美式風(fēng)格，與項目整體風(fēng)格相一致 主要功能：運動區(qū)、休閑生活區(qū) 、文化區(qū) 會所功能定位功能細分面積 一層 游泳館250-300 乒乓球室100-150 臺球室100-150 棋牌室80-120 二層 健身房200-250 書吧100-150 沙龍、兒童樂園100-150 三層辦公區(qū)550-750 62 會所功能展示 63 車位配比

20、分析 截至2010年12月份，承德市區(qū)目前人口32萬人，汽車數(shù)量6.5萬輛，平均5個人有1輛汽車； 從被訪者來看，92人中，有32人擁有1輛小汽車，有4人擁有2輛小汽車，平均2.3人有1輛小汽車 在沒有小汽車的56名被訪者中，幾乎全部認為車位是必要的 64 車位配比分析 65 車位配比分析 從被訪者和周邊市場環(huán)境來看，車位配比最好在1：0.5以上，考慮到目前 項目周邊公交車數(shù)量較少，未來置業(yè)人群購置車輛的需求將會增加，建議 車位配比在1：0.6-1：0.7之間 目前承德地下車位售價在10-15萬/個 66 車位配比分析 一期商品房共有800戶，預(yù)計建設(shè)停車位480個，停車方式可地上與 地下相結(jié)

21、合，區(qū)域內(nèi)道路一側(cè)預(yù)留出地面停車位及停車場，預(yù)計可建 設(shè)200個；剩下280個車位主要設(shè)置在地下。 注釋： 為地上停車位 為地上停車場 67 物業(yè)服務(wù)建議 1、采用地方知名物業(yè)管理公司； 2、提供高標準的物業(yè)管理，禮賓式服務(wù)、強調(diào)人性化； 3、會所的經(jīng)營與管理，部分服務(wù)內(nèi)容向住宅延伸； 4、對停車場的有效管理和園林景觀的清潔。 建議物業(yè)費：1-1.5元/平方米 68 產(chǎn)品其它方面細節(jié) 項目層高采暖方式空調(diào)室外機位置 鑫通上城2.8地?zé)峒泄┡?、三居：主臥、客廳 天山水榭花都2.8地?zé)峒泄┡?、三居：主臥、客廳 匯水灣2.9地?zé)峒泄┡瘧粜筒煌?，位置不同，一般放在主臥 永盛.現(xiàn)代城2.8暖氣

22、片一般在南側(cè)主臥陽臺外 清越華庭2.8地?zé)峒泄┡P室與客廳外墻中間（臺） 世紀城.江南2.8地?zé)峒泄┡⑷樱褐髋P、客廳 從市場調(diào)查結(jié)果來看： 1、建議層高控制在2.8米 2、采暖方式采用地?zé)峒泄┡?3、空調(diào)室外機安放在主臥和客廳（針對兩居室、三居室） 69 產(chǎn)品其它方面細節(jié) 項目公共大堂是否精裝大堂層高公共樓梯裝修 鑫通上城未裝修2.8否 天山水榭花都簡裝（地板磚）-已裝修（鋪瓷磚） 匯水灣無大堂-否 永盛.現(xiàn)代城-否 清越華庭無大堂-否 世紀城.江南無大堂-簡裝 從市場調(diào)查結(jié)果來看： 1、承德項目多數(shù)不注重公共空間的打造； 2、從客戶反饋看，客戶愿意對公共空間的相對高檔次而買單 7

23、0 產(chǎn)品其它方面細節(jié) 項目門和窗的材質(zhì) 外墻、內(nèi)墻材質(zhì)頂棚、地面材質(zhì)電梯品牌弱電系統(tǒng) 鑫通上城塑鋼中空 整體為框架減力墻、鋼混 結(jié)構(gòu)，外刷墻漆 -東芝 監(jiān)控、門禁、有限電 視口、網(wǎng)口都有 天山水榭花都斷橋鋁（隔熱） 米黃色砂巖板，彈性抗裂 涂漆 -松下 監(jiān)控、門禁、有限電 視口、網(wǎng)口都有 匯水灣塑鋼外墻刷墻漆，框架減力墻-全國前十大品牌 監(jiān)控、門禁、有限電 視口、網(wǎng)口都有 永盛.現(xiàn)代城塑鋼外墻保溫毛坯- 監(jiān)控、門禁、有限電 視口、網(wǎng)口都有 清越華庭斷橋鋁合金 框架減力墻，外墻有5厘 米的保溫板，外立面高檔 涂料漆和高級面磚相間 鋼混結(jié)構(gòu)蘇州迪奧 監(jiān)控、門禁、有限電 視口、網(wǎng)口都有 世紀城.江南

24、塑鋼 外墻涂料粉刷，內(nèi)墻普通 白墻 樓頂瓷磚，屋里麻面東芝 監(jiān)控、門禁、有限電 視口、網(wǎng)口都有 71 啟動區(qū)商用地塊定位方向 3 72 商用地塊基本信息 商用地塊位于項目啟動區(qū)東南角，項目規(guī)劃市政路和主干路交匯處，地理位置非常好 定位方向：1、寫字樓；2、酒店；3、商業(yè) 73 寫字樓總體市場情況 74 目前現(xiàn)有寫字樓分布 1 序號寫字樓名稱 1榮信大廈 2文化大廈 3永興大廈 4德匯大廈 5安業(yè)大廈 6天成大廈 7承德大廈 8金南寫字樓 2 3 4 5 6 7 8 75 寫字樓租金情況 寫字樓名稱租金 榮信大廈0.8元/平米/天 文化大廈1.5元/平米/天 永興大廈1.4元/平米/天 德匯大廈

25、1.5元/平米/天 安業(yè)大廈1.2元/平米/天 天成大廈1.0元/平米/天 承德大廈1.8元/平米/天 金南寫字樓1.5元/平米/天 承德目前寫字樓市場不成氣候，租金水平相對較低， 平均在1-1.5元/平方米/天 76 寫字樓市場情況總結(jié) p 承德寫字樓市場較為低迷，主要原因是需求不足，承德區(qū)域目前產(chǎn)業(yè)度發(fā)展 緩慢，低檔次的產(chǎn)業(yè)發(fā)展占據(jù)城市，主要包括建材、采石等產(chǎn)業(yè)，對寫字樓的 需求度非常低； p 從區(qū)域上看主要集中在老城區(qū)，寫字樓檔次相對較低，內(nèi)部設(shè)施較為陳舊， 環(huán)境較差，尚未形成集聚效應(yīng)； p 從租金上看，較低的需求度、整體市場環(huán)境較為低迷，難以支撐高租金，普 遍在1-1.5元/平方米/天

26、， 77 偉業(yè)觀點 1、承德整體由于產(chǎn)業(yè)的缺失，寫字樓市場難以有較強的 發(fā)展空間； 2、本項目商用地塊開發(fā)寫字樓，風(fēng)險較大，并難以有效 的聚集人氣，無法對項目住宅價值起到提升作用。 78 酒店總體市場情況 79 酒店分布特征 雙橋區(qū)雙橋區(qū) 雙灤區(qū)雙灤區(qū) 承德酒店的區(qū)域分布特征明顯，主要集中雙橋區(qū)和雙灤區(qū)。避暑山莊位于雙橋區(qū)，承德 大部分酒店聚集在避暑山莊周圍，旅游城市酒店布局特征明顯 80 部分酒店基本情況 酒店名稱星級用地規(guī)模（）酒店名稱星級用地規(guī)模() 承德德匯門大酒店312000承德大廈酒店44000 承德金陽商務(wù)酒店312000承德四海國際酒店420000 承德御家客酒店3-承德云山飯

27、店420000 承德新世紀熱河酒店33000承德乾陽大酒店426000 承德正陽酒店3-承德維利多得酒店427000 承德上蘭宮苑度假村33000承德天寶假日酒店4- 承德環(huán)宇賓館3-承德文冠飯店4- 北京軍區(qū)承德療養(yǎng)院366700承德賓館4- 承德是著名旅游城市，整體酒店數(shù)量較多，星級酒店將近40余家，其中三星級酒店占大多數(shù)， 四星級酒店十余家，承德幾乎沒有五星級酒店 81 三星級酒店信息 酒店名稱位置星級客房數(shù)（間） 承德德佰酒店西大街客運西站對面 3150 承德民族宮賓館都統(tǒng)府大街10號334 承德佳佳商務(wù)酒店西大街水泉溝路口前行400米 3100 承德銘盛園酒店二道牌樓 344 承德休

28、閑山莊度假村 乾陽小區(qū)7號樓 3120 承德燕仙飯店 獅子園大沃鋪118路終點站3120 承德德匯門大酒店避暑山莊東路62號367 承德金陽商務(wù)酒店喇嘛寺水岸名居2號樓 391 承德麗正門賓館麗正門大街3-1號340 承德御家客酒店裕華路商貿(mào)中心一號樓 351 承德新世紀熱河酒店火神廟熱河大廈7-8樓349 承德環(huán)宇賓館旅游橋東側(cè)349 承德地稅干訓(xùn)中心都統(tǒng)府大街6號370 北京軍區(qū)承德療養(yǎng)院獅子溝鎮(zhèn)羅漢堂甲1號320 承德正陽酒店萬樹園1號330 三星級酒店在雙橋區(qū)成聚集形態(tài)，中低端酒店眾多 82 四星級酒店信息 酒店名稱位置星級客房數(shù)（間） 承德華成酒店翠橋路甲1號4109 承德四海國際酒

29、店南營子大街1號4186 承德云山飯店半壁山路2號 4210 承德乾陽大酒店普樂路18號4342 承德天寶假日酒店新華路新華園a座4222 承德文冠飯店雙橋區(qū)99號4193 承德賓館南營子大街19號4208 承德盛華大酒店武烈路22號4180 承德寬城天寶酒店寬城縣民族街369號4130 承德雍和園商務(wù)會館武烈路69號455 承德京城大酒店半壁山路魁星小區(qū)4171 承德大廈酒店車站路5號4115 承德華庭商務(wù)酒店新華路新華園c座470 幾乎所有的四星級酒店都集中在雙橋區(qū)，但是雙橋區(qū)并沒有五星級酒店 83 其它區(qū)域酒店信息 酒店名稱區(qū)域位置星級客房數(shù)（間） 承德林雪山莊木屋賓館 雙灤區(qū)承德市廣仁

30、嶺隧道元寶山路1號 357 承德銘盛園酒店雙灤區(qū)承德市雙灤區(qū)雙塔山 340 豐寧銀河溫泉度假村（承德）壩上景區(qū) 壩上景區(qū) 360 承德上蘭宮苑國際旅游度假村木蘭圍場 圍場滿族蒙古族自治縣 城御道口牧場3- 承德維利多得酒店雙灤區(qū)河北省承德市雙灤區(qū)維利多得酒店499 雙灤區(qū)有少量星級酒店，同時有不少中低品牌的酒店聚集，其他區(qū)域星級酒店數(shù)量更少， 集中在少部分景區(qū)。 84 酒店價格和入住率 3星級標準間均價為329元/天，4星級標準間均價為528元/天，水平3星級酒店比4星級酒店低38%。 4星級酒店入住率淡季平均為48%，旺季為92%；3星級酒店入住率淡季平均為47%,旺季為91%。4 星級酒店

31、和3星級酒店入住率沒有明顯區(qū)別，但部分三星級酒店在旅游旺季幾乎滿住，而部分四星級 酒店淡季入住率較高。 85 部分酒店入住率情況 酒店名稱星級旺季入住率淡季入住率 承德金陽商務(wù)酒店 380%30% 承德麗正門賓館390%80% 承德御家客酒店375% 承德新世紀熱河酒店 3100%30% 承德碧峰飯店3100%60-80% 承德環(huán)宇賓館3100%50-60% 承德云山飯店480-90%40% 承德乾陽大酒店490%-95%60%-70% 承德維利多得酒店 490%50% 承德賓館 490%60% 承德文冠飯店 499%40% 承德雍和園商務(wù)會館 490% 86 酒店市場情況總結(jié) p 承德是著名

32、旅游城市，市區(qū)酒店分布密集，集中在雙橋區(qū)和雙灤區(qū)。 p 承德三星級酒店數(shù)量眾多，主要沿避暑山莊周圍布局，四星級酒店10余家，主要 為08年之后開業(yè)。 p 承德區(qū)域內(nèi)幾乎沒有五星級酒店。 p 承德區(qū)域內(nèi)酒店為旅游帶動，整體來看功能較為單一，沒有太多特色，特色酒店 分布極少。 87 偉業(yè)觀點 1、承德中低端酒店市場發(fā)展火熱，源于承德的旅游資源 相對豐富； 2、酒店市場有非常顯著的淡季、旺季之分，收益情況差 別很大； 3、本項目商用地塊開發(fā)酒店，雖然能夠區(qū)域的人氣，但 是僅僅是在旺季，并不能持續(xù)的帶來人流； 4、開發(fā)酒店有一定的風(fēng)險。 88 商業(yè)市場情況 89 商業(yè)整體運營情況 雙橋區(qū)的商業(yè)尚處于起

33、步階段，商業(yè)總體量較小且單個項目體量不大，大型購物中心稀缺. 承德市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的編制工作始于 2004年8月。規(guī)劃的規(guī)劃期限為20052015年， 規(guī)劃的空間范圍為雙橋區(qū)、雙灤區(qū)和新區(qū)。 承德市區(qū)將形成“以新區(qū)為先導(dǎo)，以雙橋區(qū)為依 托，以雙灤區(qū)和城北旅游文化區(qū)為支撐”的功能分 區(qū)布局和市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)商 業(yè)中心的三級商業(yè)市場體系框架。 90 雙橋區(qū)商業(yè)分布特點 雙橋區(qū)的商業(yè)區(qū)域集中在南營子 大街周圍，包括永興大廈、承德商 城、寬廣超市、佳佳購物中心等。 區(qū)內(nèi)檔次最高的雙百購物廣場位 于南營子大街西南側(cè)的新華路上。 雙百購物 廣場 南營子大街 休閑購物區(qū) 91 獨立商業(yè)雙

34、百購物廣場 名稱體量規(guī)模租金/售價商戶情況 雙百購物廣場營業(yè)面積：18000平米 服裝類：流水倒扣20% 其他 零售業(yè)面議 主要經(jīng)營男裝、女裝、鞋帽、日化、珠 寶飾品、鐘表、針織、體育休閑服飾、 名煙名酒、電子產(chǎn)品等。 92 獨立商業(yè)雙百購物廣場 一層 精品商場二層 少淑 鞋品商場 三層 女服 針紡商場四層 男服 運動商場 93 獨立商業(yè)藍島大廈 名稱體量規(guī)模租金/售價商戶情況 承德藍島大廈 總建面8600平方米，營業(yè) 面積7500平方米 服裝類：流水倒扣20% 其他零 售業(yè)面議 要經(jīng)營鐘表、首飾、化妝品、箱包手 袋、鞋帽、針紡織品、男士服裝、女 士時裝、童裝、體育用品、文化辦公 用品、電腦及

35、配件等。 94 獨立商業(yè)承德大廈 名稱體量規(guī)模租金/售價商戶情況 承德商廈營業(yè)面積11500左右 主要以流水倒扣形式收取租金 （20%-30%） 一樓：化妝品、珠寶、名表、煙酒、食品、 娛樂廳 二樓：皮鞋、皮具、小百、 照材、辦公用 品三樓：淑女裝、時裝、內(nèi)衣 四樓：品牌商務(wù)休閑男裝、時尚運動服飾 95 住宅底商情況 位置項目租售方式售價/租金層數(shù)層高店鋪面積業(yè)態(tài)分布 北區(qū)興盛匯水灣出售均價9000元/一、二層 一層：4.2m 二 層：3.6m 200-300 可經(jīng)營業(yè)態(tài)：服 裝、醫(yī)療、餐飲 等 老城區(qū) 中泰自然城出售7000-8000元/ 二、三層（部分 在負一層） 2m、3m、7m100以

36、上未定（禁止餐飲） 鑫通上城出售10000-25000元/一層3m40-230期房 天山水榭花都出售12000-16000元/四層 一層：5.1m二 至四層：4.5m - 主商業(yè)：超市， 購物中心 其余底商：餐飲 服裝娛樂 清樾華庭出售9000-13000元/一層2.8m116-123 可經(jīng)營業(yè)態(tài)：服 裝、醫(yī)療等 南區(qū) 陽光四季城出售9000-12000元/一、二層 一層：3.6m 二 層：3.3m 100以上 小型超市、服裝 等 御龍翰府出售10500元/一、二層 一層：3.6m 二 層：3.3m 200-330 小型超市、零售 等 96 住宅底商售價情況 目前承德在售住宅項目底商均價為11

37、500元/每平米，其中價格最高的為鑫通上城，售價 為25000元/每平米 97 住宅底商層數(shù)分析 目前承德在售住宅項目底商為1-3層之間，其中最高的為中泰自然城，其中一部分底商為3層 98 住宅底商層高分析 目前承德在售住宅項目底商層高高度為3-5米之間，其中層高最高的為中泰自然城，其中 一部分底商層高達到7米 99 偉業(yè)觀點 1、承德大型主題購物中心主要集中在市中心，并且營業(yè) 情況非常好； 2、隨著承德市民消費收入的提高，消費檔次的提高，對 于高檔消費場所會有進一步的青睞； 3、商業(yè)能夠持續(xù)的帶來人流，并且在后期，商業(yè)的價值 會進一步放大，對區(qū)域產(chǎn)生重要的影響； 4、本項目商用地塊建議做商業(yè)

38、。 100 售樓處建議 4 101 售樓處外立面 風(fēng)格高雅，設(shè)施齊備的銷售中心，是整個項目及開發(fā)企業(yè)的形象平臺，建 筑以石材立面為主的北美風(fēng)格，與項目整體風(fēng)格相一致 財務(wù) 水吧 資料展示區(qū) 前臺接待區(qū) 數(shù)碼互動區(qū) 模型展示區(qū) 戶型展示區(qū) 樓梯及水景 vip洽談區(qū) 洽談區(qū) 兒童活動區(qū) 洗手間 102 功能劃分 103 功能劃分 樣板區(qū) 辦公區(qū) 樓梯 更衣室 洗手間 儲藏間 檔案室 104 前臺接待區(qū) 主接待區(qū)細節(jié)建議： 整體風(fēng)格：突出恢弘、肅穆的沉穩(wěn)大氣風(fēng)格，突出莊重迎接感感； 細節(jié)1：入口區(qū)域開闊，層高需較高，設(shè)計華麗吊燈，正前方視線無遮擋，地面采用大理 石鋪制花紋圖案進行動線引導(dǎo)； 細節(jié)2：

39、前臺風(fēng)格需沉穩(wěn)，與背景l(fā)ogo墻統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大氣； 細節(jié)3：區(qū)域圖需有一定創(chuàng)新性質(zhì)，可采用英文標識或發(fā)光展示； 細節(jié)4：主題沙盤尺寸適當放大，外立面制作精雕細琢，景物色彩豐滿； 105 洽談區(qū) 洽談區(qū)細節(jié)建議： 整體風(fēng)格：在吻合銷售中心整體風(fēng)格基礎(chǔ)上突出休閑、享受氛圍，盡可能傳遞緩慢的時 間感覺，延長客戶洽談時間； 細節(jié)1：可采用多暖色系裝飾與實木元素裝修裝飾； 細節(jié)2：洽談桌椅舒適有新意，有讓人嘗試坐進去的欲望，圓桌上擺放具有項目logo的 杯墊與煙灰缸，腳下有柔軟小地毯，整體渾然一體； 細節(jié)3：設(shè)置吧臺，可擺放符合風(fēng)格的紅酒柜等，配有專業(yè)人員服務(wù)； 細節(jié)4：可考慮在演窗區(qū)域設(shè)置藝術(shù)品展示或書

40、架，削減銷售氛圍； 細節(jié)5：擺放部分綠植盆栽，材料架，雜志與銷售信息物料混合擺放； 106 洗手間 洗手間細節(jié)建議： 洗手間的裝修標準與水平往往作為衡量售樓處品質(zhì)的關(guān)鍵因素，同時洗手間也是客戶對項 目品質(zhì)單獨進行體驗的關(guān)鍵位置， 因此，在洗手間的裝修設(shè)計中需要更加仔細與細心； 品牌坐便與潔具，適當尺寸， 增加舒適感，減少噪音；必 須配有一次性坐便套或坐便 墊紙； 107 體驗式營銷建議 5 108 感官營銷 第第 108 頁頁 作為感官營銷的前奏，在客戶到訪前，就開始有意識的收集客戶信息，如客戶 的喜好、習(xí)慣以及對產(chǎn)品的需求等；以便在客戶來訪時可為其提供針對性的、體貼 的、專署性的定制化服務(wù)。

41、這些工作作為感官營銷的前期準備，可使客戶在感受尊 貴的同時，更有親切的歸屬感。 從需求調(diào)查到服務(wù)定制化 售前服務(wù) 109 感官營銷 第第 109 頁頁 感官營銷具體兌現(xiàn)在銷售現(xiàn)場管理、銷售道具、銷 售說辭、客戶認購、簽約、入住流程、售后服務(wù)等多方 面，充分滿足客戶的“視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、心理” 的感官素求。向廣大消費者展示企業(yè)文化和經(jīng)營理念， 樹立品牌形象。 從客戶需求出發(fā) 售中服務(wù) 110 感官營銷 第第 110 頁頁 客戶上門時,銷售代表必須給客戶如沐春風(fēng)的第一印象。 熟知認購書、合同內(nèi)容的所有條款，并對部分關(guān)鍵條款進行重點闡述。 準備好簽約認購的費用及所需資料清單，并詳細講述清楚不同

42、銀行貸款的差異 性以及不同身份購房的辦理差異。 對業(yè)務(wù)員前期培訓(xùn)資料必須準確、健全，業(yè)務(wù)員在完全合格后方可接待客戶。 對業(yè)務(wù)員進行教育提醒，明確責(zé)任風(fēng)險。 銷售人員時刻注重儀容儀表，按規(guī)定著裝，保持良好的精神狀態(tài) 。進行禮儀培 訓(xùn)，提高個人職業(yè)審美能力。 111 感官營銷 第第 111 頁頁 加強服務(wù)制度內(nèi)容的學(xué)習(xí)，嚴格杜絕散漫行為，建立健全賞罰機制。 保證宣傳資料齊備，碼放整齊，發(fā)現(xiàn)缺失及時補充。 設(shè)置公示文件展示區(qū)，將相關(guān)證件及合同范本呈放在銷售大廳醒目的位置，便于 客戶得到及時查閱。 每一位銷售人員要樹立責(zé)任心,看到沙盤上有缺損塵土的部位及時通報相關(guān)負責(zé)人 修補清理。 隨時保持前臺及洽談

43、桌整齊和整潔，每位銷售人員在客戶離開后應(yīng)立刻清理洽談 桌面并將椅子恢復(fù)原位，保持銷售大廳整潔。 同樣，下班前，也應(yīng)自覺清理前臺及辦公桌，將所有文件盡數(shù)歸檔，并收存好自 己的物品。 112 感官營銷 第第 112 頁頁 接聽電話時應(yīng)注意通話禮貌,保持聲音的親切感和微笑的通話方式。 抓住客戶關(guān)心的話題,總結(jié)出統(tǒng)一精煉在3分鐘內(nèi)的說辭,突出項目 優(yōu)勢吸引客戶上門了解。 接聽熱線時時間不宜過長,準確捕捉項目需求信息。 通過初次溝通建立良好關(guān)系，并預(yù)約客戶看房。 集中細致的對沙盤中涉及的內(nèi)容全方位的了解掌握，制定出標準 的沙盤話述，對規(guī)劃設(shè)計的銷講做到有據(jù)可依，實事求是嚴格按“答 客問”回答。 113

44、感官營銷 第第 113 頁頁 督促保潔、保安進行現(xiàn)場環(huán)境維護清理；不屬于保潔、保安管理 范圍區(qū)域內(nèi)，則提前對銷售現(xiàn)場責(zé)任落實到人。 銷售人員隨時對樣板間的擺設(shè)及衛(wèi)生進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)開發(fā)商工程 人員定期對下水道、通風(fēng)口、照明設(shè)備等檢修維護。 114 感官營銷 第第 114 頁頁 盡量利用模型、戶型圖等輔助資料工具，通過熟練介紹及參觀，營造銷售氣氛, 促機成交。 銷售人員隨時對供暖、制冷設(shè)備進行監(jiān)督，保證客戶的舒適度。 115 感官營銷 第第 115 頁頁 以高度的熱情服務(wù)于所有客戶，提高口碑效應(yīng)。 同行市調(diào)一樣誠懇接待，有效利用業(yè)介互通資源收集競品信息，并從點滴 之處塑造項目良好的品牌形象，達到業(yè)

45、內(nèi)傳播的效果。 來的都是客，對待每一個客戶無論來電還是來訪，都應(yīng)該投入100%的熱 情。同時要在客戶登記本建立評價欄，針對服務(wù)態(tài)度作出滿意度評價。 強化“顧客之上”這一宗旨的貫徹與執(zhí)行，培養(yǎng)銷售人員惜客意識，對每 一位看房客戶都應(yīng)熱情接待，詳細介紹項目情況，做到有問必答，不得以貌取 人，不得對不購房的客戶有任何輕視態(tài)度. 116 體驗式營銷 客戶到售樓處的行動動線 在通往項目的 重要節(jié)點位置設(shè)置 道旗，更好的引導(dǎo) 客戶到達本項目售 樓處； 在兩條城市主 干道武烈路和迎賓 路上設(shè)置擎天柱， 鮮明的標語，突出 企業(yè)及項目的品質(zhì)； 117 體驗式營銷四處場景功能設(shè)置 第第 117 頁頁 售樓中心 園

46、區(qū)景觀 停車物業(yè) 感受 售樓處入口 景觀大道 場景一：進入銷售區(qū)后的第一 站看見的就是象征進入標志的 道旗及充滿感官享受的未來生 活場景的led，能讓客戶直觀 地進入自己的生活憧憬中。 場景四：利用第四站售樓處的 全景介紹。配合銷售人員的帶 看過程，從信息量上認知產(chǎn)品。 認識鴻坤企業(yè)，感受鴻坤品質(zhì)。 找到客戶對項目的興趣點。 場景二：讓客戶先感受貼身服 務(wù)的社區(qū)生活，從心里上消除 即將大宗消費的心理排斥感受。 場景三：到全景社區(qū)感受項目 整體的生活氛圍。讓客戶全身 心感受未來生活氛圍。認同項 目。 通過動線的設(shè)定逐步增加客戶對項目的情感認知度 一 二 三 四 118 場景一景觀大道 第第 11

47、8 頁頁 led未來場景 設(shè)立醒目的形象 標示。例如大型 形象堡壘。并有 保安員做道路指 引。 用大型的led顯 示體育公園的未 來設(shè)計，讓客戶 提前感受家門口 的專屬公園生活。 用花朵和綠化 裝點行人通道 和自行車路。 讓周邊更有生 活化氣息。 行人甬道 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 道路景觀 119 場景一景觀大道 第第 119 頁頁 入口 設(shè)立醒目的形象 標示。例如大型 形象堡壘。并有 保安員做道路指 引。 用大型的led顯 示項目的未來設(shè) 計，讓客戶提前 感受到未來的生 活氛圍 用花朵和綠化 裝點行人通道 和自行車路。 讓周邊更有生 活化氣息。 行人甬道 逐

48、步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 道路景觀 120 場景一景觀大道 第第 120 頁頁 入口led未來場景 設(shè)立醒目的形象 標示。例如大型 形象堡壘。并有 保安員做道路指 引。 用大型的led顯 示項目的未來設(shè) 計，讓客戶提前 感受到未來的生 活氛圍 用花朵和綠化 裝點行人通道 和自行車路。 讓周邊更有生 活化氣息。 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 道路景觀 121 場景一景觀大道 第第 121 頁頁 入口led未來場景 設(shè)立醒目的形象 標示。例如大型 形象堡壘。并有 保安員做道路指 引。 用大型的led顯 示項目的未來設(shè) 計，讓客戶提前 感受到

49、未來的生 活氛圍 用花朵和綠化 裝點行人通道 和自行車路。 讓周邊更有生 活化氣息。 行人甬道 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 道路景觀 122 場景二停車接待 第第 122 頁頁 入口處保安敬禮并手勢指引到停車等待區(qū)，按照保安手勢到達售樓處停車場； 保安敬禮，開車門，體現(xiàn)未來物業(yè)專業(yè)服務(wù)，問候語：問安，是否愿意待客停車、 是否有銷售在等待您 若幫客戶泊車，盡量按照車輛級別停放好車輛，環(huán)車巡視，交還鑰匙； 由保安在前引導(dǎo)客戶走向售樓處大門； 入口處門童提前開門并問候，做到禮貌熱情、賓至如歸。 123 場景三園林景觀 第第 123 頁頁 退臺水景林間小路 園林入口局部

50、放大，水景與 小品、鋪裝相 結(jié)合。 離開喧囂的鬧市， 穿梭于郁郁蔥蔥 的叢林中，感受 一片片和煦的陽 光 充分感受自然 氣息，給人一 種輕松愉悅的 心情 園林植被 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 景觀小品 124 場景三園林景觀 第第 124 頁頁 退臺水景林間小路 園林入口局部 放大，水景與 小品、鋪裝相 結(jié)合。 離開喧囂的鬧市， 穿梭于郁郁蔥蔥 的叢林中，感受 一片片和煦的陽 光 充分感受自然 氣息，給人一 種輕松愉悅的 心情 園林植被 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 景觀小品 125 第第 125 頁頁 退臺水景林間小路 園林入口局部

51、放大，水景與 小品、鋪裝相 結(jié)合。 離開喧囂的鬧市， 穿梭于郁郁蔥蔥 的叢林中，感受 一片片和煦的陽 光 充分感受自然 氣息，給人一 種輕松愉悅的 心情 園林植被 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 景觀小品 場景三園林景觀 126 第第 126 頁頁 退臺水景林間小路 園林入口局部 放大，水景與 小品、鋪裝相 結(jié)合。 離開喧囂的鬧市， 穿梭于郁郁蔥蔥 的叢林中，感受 一片片和煦的陽 光 充分感受自然 氣息，給人一 種輕松愉悅的 心情 園林植被 逐步完善項目 南側(cè)道路。使 其成為項目周 邊的景觀亮點。 景觀小品 場景三園林景觀 127 場景四售樓處 第第 127 頁頁 客

52、戶將在此處停留不超過60分鐘，能從專業(yè)的銷售、完整的企業(yè)形象、項目數(shù)據(jù)等 方面詳細進行了解。 接待區(qū) 戶型、材 料展示區(qū) 沙盤展示 水吧 樣板間 通道 洽談區(qū)vip區(qū) 影音展 示區(qū) 128 場景四售樓處 第第 128 頁頁 客戶行進動線 樓梯 樣板區(qū) 129 場景四售樓處 第第 129 頁頁 售樓處前臺接待 保安引領(lǐng) 客戶進入 售樓處， 停車到進 入正門時 間步行30 秒左右。 形象禮賓員 起立同時問 候客戶，并 引導(dǎo)銷售繼 續(xù)接待。 沙盤及文件展示 銷售利用全 景的沙盤進 行完美的形 象展示，手 觸屏展示項 目資料和工 作人員證件 3d影音室 配合更更加形 象的3d成像， 能讓客戶從視 覺和

53、感官上更 加深對項目未 來生活方式的 感受 風(fēng)格高雅， 設(shè)施齊備的 銷售中心， 是整個項目 及開發(fā)企業(yè) 的形象平臺。 茶點區(qū)有專 人為客戶主 動提供服務(wù)。 提高項目品 質(zhì)感，體現(xiàn) 物業(yè)服務(wù)的 及時周到。 茶點區(qū) 更直觀的讓 客戶感受到 本項目的居 住品質(zhì) 樣板區(qū) 律師或?qū)?業(yè)的簽約 經(jīng)理負責(zé) 跟意向客 戶進行簽 約洽談。 專人簽約 130 場景四售樓處 第第 130 頁頁 售樓處停車前臺接待 保安引領(lǐng) 客戶進入 售樓處， 停車到進 入正門時 間步行30 秒左右 形象禮賓員 起立同時問 候客戶，并 引導(dǎo)銷售繼 續(xù)接待。 沙盤及文件展示 銷售利用全 景的沙盤進 行完美的形 象展示，手 觸屏展示項

54、目資料和工 作人員證件 3d影音室 配合更更加形 象的3d成像， 能讓客戶從視 覺和感官上更 加深對項目未 來生活方式的 感受 風(fēng)格高雅， 設(shè)施齊備的 銷售中心， 是整個項目 及開發(fā)企業(yè) 的形象平臺。 茶點區(qū)有專人 為客戶主動提 供服務(wù)。提高 項目品質(zhì)感， 體現(xiàn)物業(yè)服務(wù) 的及時周到。 茶點區(qū) 更直觀的讓 客戶感受到 本項目的居 住品質(zhì) 樣板區(qū) 律師或?qū)?業(yè)的簽約 經(jīng)理負責(zé) 跟意向客 戶進行簽 約洽談。 專人簽約 131 場景四售樓處 第第 131 頁頁 售樓處停車前臺接待 保安引領(lǐng) 客戶進入 售樓處， 停車到進 入正門時 間步行30 秒左右 形象禮賓員 起立同時問 候客戶，并 引導(dǎo)銷售繼 續(xù)接待。 沙盤及文件展示 銷售利用全 景的沙盤進 行完美的形 象展示，手 觸屏展示項 目資料和工 作人員證件 3d影音室 配合更加形象 的3d成像，能 讓客戶從視覺 和感官上更加 深對項目未來 生活方式的感 受 風(fēng)格高雅， 設(shè)施齊備的 銷售中心， 是整個項目 及開發(fā)企業(yè) 的形象平臺。 茶點區(qū)有專 人為客戶主 動提供服務(wù)。 提高項目品 質(zhì)感，體現(xiàn)