第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理

1、第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 第五章第五章 房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 考核比重：考核比重：2727（知識（知識1212、技能、技能1515） 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 第一節(jié)第一節(jié) 建筑施工圖的識讀建筑施工圖的識讀 結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的識讀結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的識讀 （圖（圖5 51 1、圖、圖5 52 2、圖、圖5 53 3、圖、圖5 54 4、 圖圖5 55 5）看懂。）看懂。 相關(guān)知識相關(guān)知識 結(jié)構(gòu)施工圖是建筑施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)，結(jié)構(gòu)施工圖是建筑施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)， 同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋裝修同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋裝修 管理、維修管理和施工管理的依據(jù)。管

2、理、維修管理和施工管理的依據(jù)。 （表（表5 51 1、表、表5 54 4、表、表5 55 5、表、表5 56 6、 表表5 57 7）應(yīng)掌握（知識、技能錄像題）。）應(yīng)掌握（知識、技能錄像題）。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 第二節(jié)第二節(jié) 房屋安全管理房屋安全管理 一、房屋安全檢查一、房屋安全檢查P54、55 房屋的安全檢查是房屋使用管理、養(yǎng)護(hù)房屋的安全檢查是房屋使用管理、養(yǎng)護(hù) 維修的重要依據(jù)。按規(guī)定對房屋進(jìn)行定期和維修的重要依據(jù)。按規(guī)定對房屋進(jìn)行定期和 不定期的檢查，不定期的檢查， （1）可隨時(shí)掌握房屋狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的）可隨時(shí)掌握房屋狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的 危損情況，搶修加固，解除危險(xiǎn)；危損情

3、況，搶修加固，解除危險(xiǎn)； （2）保證房屋功能的正常發(fā)揮，延長房屋使）保證房屋功能的正常發(fā)揮，延長房屋使 用壽命，保護(hù)業(yè)主利益。用壽命，保護(hù)業(yè)主利益。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 1、準(zhǔn)備工作、準(zhǔn)備工作 （1 1）查閱房屋圖紙及有關(guān)資料，掌握房屋建）查閱房屋圖紙及有關(guān)資料，掌握房屋建 筑及結(jié)構(gòu)的布局和特征。筑及結(jié)構(gòu)的布局和特征。 （2 2）準(zhǔn)備好檢查工具和排險(xiǎn)、搶修器材。）準(zhǔn)備好檢查工具和排險(xiǎn)、搶修器材。 2、檢查現(xiàn)場、檢查現(xiàn)場 做好四核對：做好四核對： （1 1）平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符；）平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符； （2 2）圖示房間標(biāo)號與現(xiàn)場房間標(biāo)號是否相符；）圖示房間標(biāo)號與現(xiàn)場房間標(biāo)號是

4、否相符； （3 3）房屋數(shù)量與圖例房屋數(shù)量是否相符；）房屋數(shù)量與圖例房屋數(shù)量是否相符； （4 4）產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符。）產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 3、檢查建筑物周圍環(huán)境及有無損壞房屋結(jié)構(gòu)的人、檢查建筑物周圍環(huán)境及有無損壞房屋結(jié)構(gòu)的人 為因素為因素 （1 1）相鄰的高大建筑、高大的枯朽木、高壓電線、）相鄰的高大建筑、高大的枯朽木、高壓電線、 溝壑坑穴、地表積水、車輛機(jī)械震動對房屋的影溝壑坑穴、地表積水、車輛機(jī)械震動對房屋的影 響；響； （2 2）使用不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象（住戶自行拆改、門窗洞口）使用不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象（住戶自行拆改、門窗洞口 改動、受力部位開洞、開槽、樓地面、基礎(chǔ)長期改動、受力

5、部位開洞、開槽、樓地面、基礎(chǔ)長期 泡水、浸水、潮濕、化學(xué)藥品腐蝕、通風(fēng)不良）泡水、浸水、潮濕、化學(xué)藥品腐蝕、通風(fēng)不良） 等。等。 4、檢查房屋結(jié)構(gòu)、檢查房屋結(jié)構(gòu) （共（共7 7項(xiàng)）項(xiàng)） 檢查記錄表由檢查人、復(fù)核人、負(fù)責(zé)人簽字。檢查記錄表由檢查人、復(fù)核人、負(fù)責(zé)人簽字。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 二、危險(xiǎn)房屋管理二、危險(xiǎn)房屋管理P55 1、制定危險(xiǎn)房屋檢查制度、制定危險(xiǎn)房屋檢查制度 危房的劃分要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍危房的劃分要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍 的大小、程度以及對周圍環(huán)境、整個(gè)房屋的大小、程度以及對周圍環(huán)境、整個(gè)房屋 的危害程度定。的危害程度定。 一般一般3 3種情況：種情況： （1 1）整幢

6、危房）整幢危房 （2 2）局部危房）局部危房 （3 3）危險(xiǎn)點(diǎn)。）危險(xiǎn)點(diǎn)。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 2、建立健全危房管理機(jī)構(gòu)（情景題）、建立健全危房管理機(jī)構(gòu)（情景題） 除政府有權(quán)威性的危險(xiǎn)房屋的鑒定機(jī)構(gòu)外，各除政府有權(quán)威性的危險(xiǎn)房屋的鑒定機(jī)構(gòu)外，各 物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)設(shè)立相關(guān)部門或指定專門技術(shù)物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)設(shè)立相關(guān)部門或指定專門技術(shù) 人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的危險(xiǎn)房危險(xiǎn)房 屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和各地政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照和各地政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照 初始調(diào)查、現(xiàn)場勘查、檢測驗(yàn)算、論證定性等程初始調(diào)查、現(xiàn)場勘查、檢測驗(yàn)算、論證定性等程 序，在掌握

7、測算數(shù)據(jù)、科學(xué)分析論證的基礎(chǔ)上，序，在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)分析論證的基礎(chǔ)上， 確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量和安全可靠程度。確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量和安全可靠程度。 3、危房處理措施措施：（兩用兩不用）、危房處理措施措施：（兩用兩不用） （1 1）觀察使用；）觀察使用； （2 2）處理使用；）處理使用； （3 3）停止使用；）停止使用； （4 4）整體拆除。）整體拆除。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 相關(guān)知識相關(guān)知識 一、房屋安全檢查的方法一、房屋安全檢查的方法P56 1 1、直觀法；、直觀法； 2 2、刺探、敲擊聽聲法；、刺探、敲擊聽聲法； 3 3、儀器檢查法；、儀器檢查法； 4 4、結(jié)構(gòu)構(gòu)建驗(yàn)算。、結(jié)構(gòu)構(gòu)建驗(yàn)算

8、。 二、房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)二、房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn) P56 按照房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備按照房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備3 3個(gè)組成部分的完個(gè)組成部分的完 好、損壞程度評定。好、損壞程度評定。 房屋完損等級分為房屋完損等級分為5 5類類 1 1、完好房、完好房 2 2、基本完好房、基本完好房 3 3、一般損壞房、一般損壞房 4 4、嚴(yán)重?fù)p壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房 5 5、危險(xiǎn)房、危險(xiǎn)房 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 完好房：個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，小修就能修完好房：個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，小修就能修 復(fù)。復(fù)。 基本完好房：少量構(gòu)件輕微損壞，一般性維基本完好房：少量構(gòu)件輕微損壞，一般性維 修就能修復(fù)。修就能修復(fù)。

9、一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性損壞，需進(jìn)行中修一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性損壞，需進(jìn)行中修 或局部大修更換部件?；蚓植看笮薷鼡Q部件。 嚴(yán)重?fù)p壞房：結(jié)構(gòu)有明顯變化或損壞，需進(jìn)嚴(yán)重?fù)p壞房：結(jié)構(gòu)有明顯變化或損壞，需進(jìn) 行大修或翻修、改建。行大修或翻修、改建。 危險(xiǎn)房：承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，有倒塌的危險(xiǎn)房：承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，有倒塌的 可能，不能確保住用安全的房屋?？赡埽荒艽_保住用安全的房屋。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 三、房屋完損等級的評定方法三、房屋完損等級的評定方法P57 1 1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損 等級評定方法等級評定方法 （四種方法

10、）（四種方法） 2 2、其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法、其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法 （兩種方法）（兩種方法） 3 3、基本做法、基本做法 評定房屋等級的做法分為：定期和不定期。評定房屋等級的做法分為：定期和不定期。 （1）定期評定房屋等級）定期評定房屋等級 每隔一定時(shí)期對所管房屋全面、逐幢評定。每隔一定時(shí)期對所管房屋全面、逐幢評定。 包括：組織準(zhǔn)備、實(shí)施勘查、統(tǒng)計(jì)匯總包括：組織準(zhǔn)備、實(shí)施勘查、統(tǒng)計(jì)匯總3 3個(gè)階段。個(gè)階段。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 （2）不定期評定房屋等級）不定期評定房屋等級 根據(jù)氣候特征，著重對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p根據(jù)氣候特征，著重對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p 壞房和一般損壞房屋進(jìn)行檢

11、查、評定。壞房和一般損壞房屋進(jìn)行檢查、評定。 房屋經(jīng)過中修、大修、翻修、綜合維修竣房屋經(jīng)過中修、大修、翻修、綜合維修竣 工驗(yàn)收后重新評定完損等級。工驗(yàn)收后重新評定完損等級。 接管驗(yàn)收新建房屋后，要進(jìn)行評定房屋等接管驗(yàn)收新建房屋后，要進(jìn)行評定房屋等 級。級。 提示：接管驗(yàn)收原有房屋，也要進(jìn)行評提示：接管驗(yàn)收原有房屋，也要進(jìn)行評 定房屋等級。定房屋等級。( (見第一章第一節(jié)，原有物業(yè)見第一章第一節(jié)，原有物業(yè) 的接管驗(yàn)收程序的第的接管驗(yàn)收程序的第4 4點(diǎn)，點(diǎn)，2 2頁頁) ) 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 四、城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定四、城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定P5859 依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的城市

12、危險(xiǎn)房屋管理規(guī)城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī) 定定進(jìn)行管理，主要內(nèi)容：進(jìn)行管理，主要內(nèi)容： 1、一般規(guī)定（、一般規(guī)定（6條）條） 2、危險(xiǎn)房屋的處理辦法（兩用兩不用）、危險(xiǎn)房屋的處理辦法（兩用兩不用） （1 1）觀察使用；）觀察使用； （2 2）處理使用；）處理使用； （3 3）停止使用；）停止使用； （4 4）整體拆除。）整體拆除。 3 3、治理（、治理（3 3條）條） 4 4、法律責(zé)任（、法律責(zé)任（3 3方面）方面） 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 五、房屋完好率與危房率的計(jì)算五、房屋完好率與危房率的計(jì)算P60 （1 1）計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積為）計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積為 計(jì)量單位，評

13、定時(shí)以幢為評定單位。計(jì)量單位，評定時(shí)以幢為評定單位。 （2 2）房屋完好率）房屋完好率= =（完好房建筑面積（完好房建筑面積+ +基本完基本完 好房建筑面積）好房建筑面積）/ /總的房屋建筑面積總的房屋建筑面積100% （3 3）危房率）危房率= =整幢危險(xiǎn)房屋建筑面積整幢危險(xiǎn)房屋建筑面積/ /總的房總的房 屋建筑面積屋建筑面積100% 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 第三節(jié)第三節(jié) 房屋維修管理房屋維修管理 一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定一、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度的制定P60 （四方面制度（四方面制度-情景題）情景題） 1 1、定期檢查維修制度的制定、定期檢查維修制度的制定 定期檢查制度包括：定期普

14、查制度、冬季定期檢查制度包括：定期普查制度、冬季 檢查制度和大風(fēng)、大雨雪、有感地震以后的檢查制度和大風(fēng)、大雨雪、有感地震以后的 臨時(shí)檢查制度。還有定期維修更換制度。臨時(shí)檢查制度。還有定期維修更換制度。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 2 2、巡回檢修及搶修制度的擬定、巡回檢修及搶修制度的擬定（情景題）（情景題） 主要制度：主要制度： （1 1）每個(gè)月對所管房屋走訪一遍；）每個(gè)月對所管房屋走訪一遍； （2 2）水、電、電梯等維修人員）水、電、電梯等維修人員2424小時(shí)值班制度；小時(shí)值班制度； （3 3）零修不過夜，急修不超過）零修不過夜，急修不超過4 4小時(shí)的檢修制度；小時(shí)的檢修制度； （4 4）發(fā)

15、生意外災(zāi)害事故時(shí)，搶修人員）發(fā)生意外災(zāi)害事故時(shí)，搶修人員1 1小時(shí)內(nèi)到小時(shí)內(nèi)到 達(dá)現(xiàn)場搶修的制度。達(dá)現(xiàn)場搶修的制度。 3 3、確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度、確立房屋維修管理的責(zé)任范圍制度 4 4、定期保養(yǎng)、修繕制度、定期保養(yǎng)、修繕制度 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 二、房屋維修的施工管理二、房屋維修的施工管理P61 （情景題）（情景題） 1 1、選擇維修施工隊(duì)伍、選擇維修施工隊(duì)伍 （1 1）物業(yè)管理企業(yè)有維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍進(jìn)行維修）物業(yè)管理企業(yè)有維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍進(jìn)行維修 工程施工；工程施工； （2 2）物業(yè)管理企業(yè)將維修工程以招標(biāo)或承包）物業(yè)管理企業(yè)將維修工程以招標(biāo)或承包 的方式給專業(yè)維修隊(duì)伍。的方式給

16、專業(yè)維修隊(duì)伍。 物業(yè)管理企業(yè)為保證維修質(zhì)量和控制成本，物業(yè)管理企業(yè)為保證維修質(zhì)量和控制成本， 要做好要做好“核算核算”和和“驗(yàn)收驗(yàn)收”工作。工作。 2 2、落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。、落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 3 3、施工過程的管理、施工過程的管理 施工準(zhǔn)備階段：施工準(zhǔn)備階段： （1 1）編制施工計(jì)劃，設(shè)計(jì)施工方案。）編制施工計(jì)劃，設(shè)計(jì)施工方案。 （2 2）施工單位熟悉設(shè)計(jì)、維修方案，參與技術(shù)交底）施工單位熟悉設(shè)計(jì)、維修方案，參與技術(shù)交底 和圖紙會審，提出解決問題的措施。和圖紙會審，提出解決問題的措施。 施工過程中：施工過程中： （1 1）檢查計(jì)劃、合同執(zhí)行情

17、況；）檢查計(jì)劃、合同執(zhí)行情況； （2 2）進(jìn)行人力、物力平衡調(diào)度。）進(jìn)行人力、物力平衡調(diào)度。 （3 3）組織材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性。）組織材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性。 （4 4）檢查工程質(zhì)量、保證安全；）檢查工程質(zhì)量、保證安全； （5 5）發(fā)現(xiàn)問題找原因，提措施、限期改。）發(fā)現(xiàn)問題找原因，提措施、限期改。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 相關(guān)知識相關(guān)知識 一、房屋維修管理的內(nèi)容與要求一、房屋維修管理的內(nèi)容與要求P62 1、房屋維修管理的內(nèi)容、房屋維修管理的內(nèi)容 （1 1）房屋的安全檢查）房屋的安全檢查 （2 2）房屋的維修施工管理）房屋的維修施工管理 （3 3）房屋維修的行政管理）房屋維修的行政管

18、理 因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由責(zé)任人因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由責(zé)任人 負(fù)責(zé)維修或給予賠償。負(fù)責(zé)維修或給予賠償。 對于房屋修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕，或者在房屋對于房屋修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕，或者在房屋 修繕時(shí)，遭到責(zé)任人的借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)修繕時(shí)，遭到責(zé)任人的借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo) 致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取致房屋危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取“排險(xiǎn)解排險(xiǎn)解 危危”的強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。的強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 2、房屋維修管理的要求、房屋維修管理的要求P62 房屋維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房屋維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （121

19、2項(xiàng)）項(xiàng)） 提示：以上提示：以上1212項(xiàng)指標(biāo)在鑒定考核中不僅作項(xiàng)指標(biāo)在鑒定考核中不僅作 為理論知識的單選題考核。而且也曾作為操為理論知識的單選題考核。而且也曾作為操 作技能試卷中錄像題的考核點(diǎn)，應(yīng)予注意。作技能試卷中錄像題的考核點(diǎn)，應(yīng)予注意。 二、房屋維修管理的原則二、房屋維修管理的原則P62 1 1、確保房屋完好、確保房屋完好 2 2、改善使用功能、改善使用功能 3 3、提高使用效率、提高使用效率 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 三、房屋維修工程的分類三、房屋維修工程的分類P63 1、小修工程、小修工程 小修工程的概念小修工程的概念 小修工程的項(xiàng)目內(nèi)容：小修工程的項(xiàng)目內(nèi)容： （1 1）屋面補(bǔ)漏

20、；）屋面補(bǔ)漏； （2 2）門窗整修、換五金、配玻璃；）門窗整修、換五金、配玻璃； （3 3）修補(bǔ)地面；）修補(bǔ)地面； （4 4）修補(bǔ)墻面、粉刷天棚；）修補(bǔ)墻面、粉刷天棚； （5 5）拆補(bǔ)墻體、拆換過梁；）拆補(bǔ)墻體、拆換過梁； （6 6）抽換個(gè)別木梁、修補(bǔ)樓梯、扶手；）抽換個(gè)別木梁、修補(bǔ)樓梯、扶手； （7 7）水、電、暖、氣、衛(wèi)等設(shè)備維修；）水、電、暖、氣、衛(wèi)等設(shè)備維修； （8 8）下水道疏通；）下水道疏通； （9 9）危險(xiǎn)構(gòu)件臨時(shí)加固。）危險(xiǎn)構(gòu)件臨時(shí)加固。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 2、中修工程、中修工程 中修工程概念中修工程概念 中修工程特點(diǎn)：工地比較集中；項(xiàng)目較少；工中修工程特點(diǎn)：工地比較

21、集中；項(xiàng)目較少；工 作量較多；帶有周期性。作量較多；帶有周期性。 中修工程適用于一般損壞房，一次費(fèi)用在該建中修工程適用于一般損壞房，一次費(fèi)用在該建 筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%20%以下。以下。 中修后的房屋，中修后的房屋，70%70%以上符合基本完好房的要求。以上符合基本完好房的要求。 3、大修工程、大修工程 大修工程概念大修工程概念 大修工程適用于嚴(yán)重?fù)p壞房。大修工程適用于嚴(yán)重?fù)p壞房。 大修后的房屋，必須符合基本完好房或完好房標(biāo)大修后的房屋，必須符合基本完好房或完好房標(biāo) 準(zhǔn)的要求。準(zhǔn)的要求。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 4、翻修工程、翻修工程 翻修工程概念翻修工程概念

22、 翻修后的房屋，必須符合完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求翻修后的房屋，必須符合完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。 5、綜合維修工程、綜合維修工程 綜合維修工程概念綜合維修工程概念 其費(fèi)用控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造其費(fèi)用控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造 價(jià)的價(jià)的20%20%左右。左右。 綜合維修后的房屋，必須符合基本完好房或完好綜合維修后的房屋，必須符合基本完好房或完好 房標(biāo)準(zhǔn)的要求。房標(biāo)準(zhǔn)的要求。 綜合維修工程的竣工面積和數(shù)量，在統(tǒng)計(jì)時(shí)計(jì)入綜合維修工程的竣工面積和數(shù)量，在統(tǒng)計(jì)時(shí)計(jì)入 大修工程項(xiàng)目內(nèi)，可不單獨(dú)列出。大修工程項(xiàng)目內(nèi)，可不單獨(dú)列出。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 四、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)四、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)P64

23、（1 1）主體工程。牢固、安全，無隱患。）主體工程。牢固、安全，無隱患。 （2.2.）門窗、裝修工程。門窗開關(guān)靈活、不透風(fēng)；）門窗、裝修工程。門窗開關(guān)靈活、不透風(fēng)； 木裝修原樣恢復(fù)。木裝修原樣恢復(fù)。 （3 3）樓地面工程。平整、不起砂，無倒泛水現(xiàn)象，）樓地面工程。平整、不起砂，無倒泛水現(xiàn)象， 潮濕環(huán)境增設(shè)防潮層，木基層損壞改鋼筋混凝土潮濕環(huán)境增設(shè)防潮層，木基層損壞改鋼筋混凝土 地面。地面。 （4.4.）屋面工程。不滲漏，排水暢。）屋面工程。不滲漏，排水暢。 （5.5.）抹灰工程。平整，不開裂、不起泡。）抹灰工程。平整，不開裂、不起泡。 （6 6）油漆粉飾工程。色澤均勻。）油漆粉飾工程。色澤均勻

24、。 （7 7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。運(yùn)行安全。電器，）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。運(yùn)行安全。電器， 定期查；管道，保溫；水箱，定期清。定期查；管道，保溫；水箱，定期清。 （8 8）五金構(gòu)件。安全、不銹蝕。）五金構(gòu)件。安全、不銹蝕。 （9 9）其他工作。及時(shí)修。）其他工作。及時(shí)修。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 五、房屋維修責(zé)任的劃分五、房屋維修責(zé)任的劃分P64 1 1、自用部位，修繕、更新責(zé)任，由單元房屋住戶承、自用部位，修繕、更新責(zé)任，由單元房屋住戶承 擔(dān)，費(fèi)用自理。擔(dān)，費(fèi)用自理。 2 2、房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備修繕、更新、房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備修繕、更新 責(zé)任，由整幢房

25、屋住戶按各單元房屋建筑面積比責(zé)任，由整幢房屋住戶按各單元房屋建筑面積比 例共同承擔(dān)，費(fèi)用在住宅修繕基金中列支。例共同承擔(dān)，費(fèi)用在住宅修繕基金中列支。 3 3、公共設(shè)施的修繕費(fèi)用在住宅基金中列支。、公共設(shè)施的修繕費(fèi)用在住宅基金中列支。 4 4、社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施修繕、更新、改造責(zé)任，由設(shè)、社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施修繕、更新、改造責(zé)任，由設(shè) 施所有人承擔(dān)，費(fèi)用在經(jīng)營管理收入中列支。施所有人承擔(dān)，費(fèi)用在經(jīng)營管理收入中列支。 5 5、共用部位、共用設(shè)備及公共設(shè)施人為損壞的，由、共用部位、共用設(shè)備及公共設(shè)施人為損壞的，由 行為人負(fù)責(zé)修繕或賠償，費(fèi)用由行為人承擔(dān)。行為人負(fù)責(zé)修繕或賠償，費(fèi)用由行為人承擔(dān)。 第五章房屋

26、建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 第四節(jié)第四節(jié) 房屋裝修管理房屋裝修管理 一、房屋裝飾裝修管理制度的制定一、房屋裝飾裝修管理制度的制定P65 房屋裝飾裝修管理制度的內(nèi)容：房屋裝飾裝修管理制度的內(nèi)容： （情景題）（情景題） （1 1）報(bào)批程序；）報(bào)批程序； （2 2）裝修范圍；）裝修范圍； （3 3）裝修時(shí)間；）裝修時(shí)間； （4 4）裝修保證金；）裝修保證金； （5 5）垃圾清運(yùn)；）垃圾清運(yùn)； （6 6）電梯使用；）電梯使用； （7 7）裝修責(zé)任；）裝修責(zé)任； （8 8）管理權(quán)限；）管理權(quán)限； （9 9）違約處理規(guī)定。）違約處理規(guī)定。 提示：在部分物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)房屋裝飾裝修提示：在部分物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)房屋裝飾

27、裝修 管理制度的內(nèi)容中還包括裝修管理費(fèi)。管理制度的內(nèi)容中還包括裝修管理費(fèi)。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 二、房屋裝飾裝修施工的管理二、房屋裝飾裝修施工的管理P65 （錄像）（錄像） 1 1、施工按管理公司審批方案進(jìn)行，不得隨意、施工按管理公司審批方案進(jìn)行，不得隨意 更改。如有更改，必須事先報(bào)管理公司審批，更改。如有更改，必須事先報(bào)管理公司審批， 同意更改后方可施工。同意更改后方可施工。 2.2.、裝修期限：中小工程、裝修期限：中小工程2020天，較大工程天，較大工程3030 天，最長不超過天，最長不超過5050天。天。 3 3、施工時(shí)間規(guī)定：每天、施工時(shí)間規(guī)定：每天9 9：00001212：0

28、000，1414： 00002020：0000。 提示：有些物業(yè)管理區(qū)域施工時(shí)間規(guī)定，提示：有些物業(yè)管理區(qū)域施工時(shí)間規(guī)定， 1212：00 00 1414：0000；1818：00 00 次日次日6 6：0000， 休息或不得從事帶有噪聲的施工。休息或不得從事帶有噪聲的施工。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 4 4、施工用電不超裝表容量，嚴(yán)禁亂接、亂拉、施工用電不超裝表容量，嚴(yán)禁亂接、亂拉 電源線。超容量用電與管理公司協(xié)商后，在電源線。超容量用電與管理公司協(xié)商后，在 管理公司監(jiān)督下，由管理人員在指定位置接管理公司監(jiān)督下，由管理人員在指定位置接 臨時(shí)電源線。臨時(shí)電源線。 5 5、管道供氣設(shè)施、燃?xì)庥?/p>

29、具的安裝、維修、管道供氣設(shè)施、燃?xì)庥镁叩陌惭b、維修、 拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證的專業(yè)拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證的專業(yè) 人員施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。人員施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 6 6、空調(diào)按管理公司統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝。、空調(diào)按管理公司統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 7 7、未經(jīng)管理公司事先同意，電梯不得用于運(yùn)、未經(jīng)管理公司事先同意，電梯不得用于運(yùn) 送裝修材料和貨物。送裝修材料和貨物。 8 8、裝修垃圾袋裝，放置指定地點(diǎn)。樓道等公、裝修垃圾袋裝，放置指定地點(diǎn)。樓道等公 共場所不得作為加工、堆放材料和垃圾的共場所不得作為加工、堆放材料和垃圾的

30、 地點(diǎn)。保持公共地面、墻壁完好整潔。地點(diǎn)。保持公共地面、墻壁完好整潔。 提示：以上提示：以上8 8項(xiàng)裝修施工的管理規(guī)定除項(xiàng)裝修施工的管理規(guī)定除 在理論知識試卷中考核外，在歷次考核中，在理論知識試卷中考核外，在歷次考核中， 也以錄像題的形式出現(xiàn)在操作技能試卷中。也以錄像題的形式出現(xiàn)在操作技能試卷中。 三、房屋裝修工程的驗(yàn)收（略）三、房屋裝修工程的驗(yàn)收（略） 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 相關(guān)知識相關(guān)知識 一、物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主房屋裝修的管理責(zé)一、物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主房屋裝修的管理責(zé) 任任P66 P66 （情景題或案例題）（情景題或案例題） 1 1、發(fā)給業(yè)主的、發(fā)給業(yè)主的住戶手冊住戶手冊中寫明裝修管中

31、寫明裝修管 理規(guī)定和程序。理規(guī)定和程序。 2 2、接受裝修人裝修申請。、接受裝修人裝修申請。 3 3、將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修、將裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修 人和裝修企業(yè)。人和裝修企業(yè)。 4 4、與裝修人或裝修企業(yè)簽訂房屋裝修管理、與裝修人或裝修企業(yè)簽訂房屋裝修管理 服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 裝修協(xié)議內(nèi)容：裝修協(xié)議內(nèi)容： （1 1）實(shí)施內(nèi)容；）實(shí)施內(nèi)容； （2 2）實(shí)施期限；）實(shí)施期限； （3 3）施工時(shí)間；）施工時(shí)間； （4 4）裝修垃圾清運(yùn)與處置；）裝修垃圾清運(yùn)與處置； （5 5）房屋外立面設(shè)施及防盜窗安裝要求；）房屋外立面設(shè)施及防盜窗安裝要求； （

32、6 6）禁止行為和注意事項(xiàng)；）禁止行為和注意事項(xiàng)； （7 7）管理費(fèi)用；）管理費(fèi)用； （8 8）違約責(zé)任；）違約責(zé)任； （9 9）其他。）其他。 5 5、按裝修協(xié)議實(shí)施管理，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違章及、按裝修協(xié)議實(shí)施管理，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違章及 時(shí)糾正，記錄，追究違約責(zé)任；拒不改正，及時(shí)時(shí)糾正，記錄，追究違約責(zé)任；拒不改正，及時(shí) 上報(bào)有關(guān)部門處理。上報(bào)有關(guān)部門處理。 發(fā)現(xiàn)違章不上報(bào)有關(guān)部門，房地產(chǎn)行政主管發(fā)現(xiàn)違章不上報(bào)有關(guān)部門，房地產(chǎn)行政主管 部門給予警告，可處部門給予警告，可處2 23 3倍裝修管理費(fèi)罰款。倍裝修管理費(fèi)罰款。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 二、房屋裝修管理的相關(guān)規(guī)定二、房屋裝修管理

33、的相關(guān)規(guī)定P67 1、建筑裝飾裝修管理規(guī)定建筑裝飾裝修管理規(guī)定 裝飾裝修工程的質(zhì)量與安全的裝飾裝修工程的質(zhì)量與安全的6 6項(xiàng)規(guī)定項(xiàng)規(guī)定 2、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的具體管理責(zé)任明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的具體管理責(zé)任 3、幾項(xiàng)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、幾項(xiàng)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 國家標(biāo)準(zhǔn)國家標(biāo)準(zhǔn)3 3個(gè)個(gè) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2 2個(gè)個(gè) 提示：本章在鑒定考核中的比重高，尤其是提示：本章在鑒定考核中的比重高，尤其是 第二、三、四節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)掌握。第二、三、四節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)掌握。 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 試題舉例試題舉例 1、理論知識題、理論知識題 單選題

34、：單選題： （1 1）房屋結(jié)構(gòu)施工圖中常用的構(gòu)件代號）房屋結(jié)構(gòu)施工圖中常用的構(gòu)件代號“TLTL” 表示的是（表示的是（ ）。）。 （A A）樓梯板）樓梯板 （B B）樓梯梁）樓梯梁 （C C）構(gòu)造柱）構(gòu)造柱 （D D）托架）托架 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 正確答案：正確答案： B P48 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 （2 2）房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微）房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微 損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)， 設(shè)設(shè) 備、管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)備、管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng) 過一般性維修就能修復(fù)的的房屋，屬于過一般性維修就能修

35、復(fù)的的房屋，屬于 （ ）。）。 （A A）完好房）完好房 （B B）基本完好房）基本完好房 （C C）一般損壞房）一般損壞房 （D D）嚴(yán)重?fù)p壞房）嚴(yán)重?fù)p壞房 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 正確答案：正確答案： B P56 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 （3 3）由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成）由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成 房屋損壞，應(yīng)由（房屋損壞，應(yīng)由（ ）負(fù)責(zé)修復(fù)或給）負(fù)責(zé)修復(fù)或給 予賠償。予賠償。 （A A）房屋所有人）房屋所有人 （B B）房屋使用人）房屋使用人 （C C）損壞責(zé)任人）損壞責(zé)任人 （D D）房屋管理者）房屋管理者 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 正確答案：正確答案： C P6

36、5 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 （4 4）考核房屋維修管理標(biāo)準(zhǔn)為：大、中）考核房屋維修管理標(biāo)準(zhǔn)為：大、中 修工程質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到（修工程質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到（ ）。）。 （A A）95% 95% （B B）98%98% （C C）99% 99% （D D）100%100% 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 正確答案：正確答案： D P62 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)管理 （5 5）凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)建，但）凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)建，但 保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的房屋修繕工保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的房屋修繕工 程為（程為（ ）。）。 （A A）小修）小修 （B B）中修）中修 （C C）大修）大修 （D D）翻修）翻修 第五章房屋建筑維修養(yǎng)護(hù)