深圳好好年項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告33P

1、centaline consultants 好好年項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告好好年項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告 2011.8 code of this report | 2 整體定位：整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點我們的定位必須體現(xiàn)以下七點 是城市級的是城市級的 是濱海物業(yè)的代表是濱海物業(yè)的代表 是具有標志性的是具有標志性的 是區(qū)域的價值高點是區(qū)域的價值高點 是有強烈城市意向的是有強烈城市意向的 是可回避競爭的是可回避競爭的 是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 輻射珠三角的城市代表項目輻射珠三角的城市代表項目 稀缺的資源條件成就經(jīng)典傳承的作品稀缺的資源條件成就經(jīng)典傳承的作品 能代表新時代的深

2、圳，城市發(fā)展中的能代表新時代的深圳，城市發(fā)展中的“一級一級” 實現(xiàn)價值高于城市中心其它區(qū)域?qū)崿F(xiàn)價值高于城市中心其它區(qū)域 可辯識，明顯區(qū)別于其它區(qū)域可辯識，明顯區(qū)別于其它區(qū)域 拉開與其他項目的差距拉開與其他項目的差距 采取一切可能的超常規(guī)的手段采取一切可能的超常規(guī)的手段 code of this report | 3 整體定位：整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊涵獨特海洋文化的國際港口海濱綜合具有領(lǐng)先水平蘊涵獨特海洋文化的國際港口海濱綜合 體，深圳海濱項目新典范體，深圳海濱項目新典范 國際港口物業(yè)國際港口物業(yè)獨特海洋文化獨特海洋文化 打造深圳國際港口的標 志性物業(yè) 成就濱海物業(yè)的經(jīng)典 獨具海洋文化理念的

3、新型項目 資源型居住度假生活 演繹 理念超前理念超前 特色突出特色突出 code of this report | 4 年份樓盤名稱客戶來源特征描述 20022002年年南方明珠南方明珠 二期、東二期、東 海麗景海麗景 當?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜斯ぷ骷熬幼〉娜他}田港及物流、船務(wù)公司的中高級員工、沙頭角保稅區(qū)內(nèi)鹽田港及物流、船務(wù)公司的中高級員工、沙頭角保稅區(qū)內(nèi) 員工、政府公務(wù)員、本地居民，部分企業(yè)白領(lǐng)及香港消費員工、政府公務(wù)員、本地居民，部分企業(yè)白領(lǐng)及香港消費 群體、私營業(yè)主群體、私營業(yè)主 20032003年年和亨家園和亨家園 片區(qū)內(nèi)的工作人員，其他投資客的工作人員，其他投資客 戶戶 主要為片區(qū)的企業(yè)職

4、員（約主要為片區(qū)的企業(yè)職員（約65%65%），部分工業(yè)區(qū)企業(yè)管理），部分工業(yè)區(qū)企業(yè)管理 人員，其他投資客戶。人員，其他投資客戶。 20052005年年金港盛世金港盛世 當?shù)鼐用窦捌瑓^(qū)企業(yè)員工及私營居民及片區(qū)企業(yè)員工及私營 業(yè)主業(yè)主 主要為本地居民及片區(qū)企業(yè)員工及私營業(yè)主。主要為本地居民及片區(qū)企業(yè)員工及私營業(yè)主。 20072007年年裕達華庭裕達華庭當?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜斯ぷ骷熬幼〉娜?。鹽田港本地居民及工作在鹽田區(qū)域的員工及私企業(yè)主。鹽田港本地居民及工作在鹽田區(qū)域的員工及私企業(yè)主。 20082008年年 花花 港港 客戶主要來自客戶主要來自羅湖客戶主要來自羅湖，投資客戶居多，自住客戶年齡偏小?？蛻糁?/p>

5、要來自羅湖，投資客戶居多，自住客戶年齡偏小。 鹿港國際鹿港國際鹽田附近居民鹽田附近居民，幾乎都是全家一起到場選房的鹽田附近居民，幾乎都是全家一起到場選房的 。 20102010年年幸福海幸福海主要來自主要來自羅湖、福田自住客較多，年齡自住客較多，年齡30-4030-40歲歲 20102010年年金山碧海金山碧海羅湖占一半，其次是福田、南山 ，鹽田客戶少，鹽田客戶少 羅湖、福田客戶為主，投資客戶多于度假客戶多于自住客羅湖、福田客戶為主，投資客戶多于度假客戶多于自住客 戶，年齡特征戶，年齡特征40-5040-50歲，看重其在山中的位置和海景歲，看重其在山中的位置和海景 客戶定位 4 4 鹽田港區(qū)域

6、原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車鹽田港區(qū)域原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車 ，羅湖、福田客戶占到大多數(shù)，羅湖、福田客戶占到大多數(shù) 當 地 為 主 羅 湖 福 田 為 主 code of this report | 5 結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項目實際情況，對本項目客結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項目實際情況，對本項目客 戶進行界定戶進行界定 主要客戶主要客戶 福田、南山及香港的自住兼投資客戶福田、南山及香港的自住兼投資客戶 客戶定位 4 4 主要來自鹽田及羅湖的自住客戶主要來自鹽田及羅湖的自住客戶 核心客戶核心客戶 邊緣客戶邊緣客戶 來自深圳及香港的投資客戶來自深圳及香港的投資客戶 code of

7、this report | 6 本項目客戶具象描述本項目客戶具象描述 客戶定位 4 4 購房原因購房原因 追求更高品質(zhì)的居住追求更高品質(zhì)的居住 環(huán)境環(huán)境 改善居住環(huán)境，提升自改善居住環(huán)境，提升自 身價值標簽身價值標簽 結(jié)婚或者居住的功能型結(jié)婚或者居住的功能型 需求需求 投資需求投資需求 客戶群體客戶群體 企業(yè)高管、企業(yè)主企業(yè)高管、企業(yè)主 區(qū)域原住民區(qū)域原住民 小生意人小生意人 事業(yè)初創(chuàng)者事業(yè)初創(chuàng)者 周邊小區(qū)原住民子女周邊小區(qū)原住民子女 高收入年輕精英階層高收入年輕精英階層 香港、龍崗、寶安私營企業(yè)主香港、龍崗、寶安私營企業(yè)主 各地投資客各地投資客 生命周期生命周期 小孩剛出生或已上學小孩剛出生

8、或已上學 小孩成年獨立居住小孩成年獨立居住 剛結(jié)婚或小孩出生不久剛結(jié)婚或小孩出生不久 單身或者剛結(jié)婚單身或者剛結(jié)婚 客戶生命周期范圍較廣泛客戶生命周期范圍較廣泛 來源區(qū)域來源區(qū)域 鹽田、羅湖鹽田、羅湖 福田福田 南山南山 整個深圳及香港整個深圳及香港 具象描述具象描述 看重景觀資源環(huán)境看重景觀資源環(huán)境 對社區(qū)環(huán)境和高端配套對社區(qū)環(huán)境和高端配套 敏感敏感 對區(qū)位和周邊配套比較對區(qū)位和周邊配套比較 重視重視 看重物業(yè)管理看重物業(yè)管理 喜歡創(chuàng)新的戶型設(shè)計喜歡創(chuàng)新的戶型設(shè)計 對價格比較敏感對價格比較敏感 對升值潛力比較感興趣對升值潛力比較感興趣 1 1 主要客戶主要客戶 2 2 次要客戶次要客戶 co

9、de of this report | 7 房型面積 結(jié)合項目屬性初 步建議套數(shù)比例 單房-1房20% 小2房70以下4% 大2房70以上25% 中小3房85-140 30% 大3房150 以上5% 4-5房120以上5% 復(fù)式10% 別墅小于1% 戶型推導(dǎo)修正戶型推導(dǎo)修正 二次推導(dǎo)二次推導(dǎo) 房型面積套數(shù)比例 單房-1房30-6020% 小2房60-654% 大2房70-9025% 中小3房85-14025% 大3房150-1807% 4-5房130-1808% 創(chuàng)新復(fù)式88-140 6% 頂層復(fù)式250-350 2% 整棟大復(fù)式180-300 2% 聯(lián)排別墅200-300 小于1% code

10、 of this report | 8 戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊 湊型向舒適型及豪華型過度湊型向舒適型及豪華型過度 三次推導(dǎo)三次推導(dǎo) 房型面積套數(shù)比例套數(shù)推斷面積比例 單房-1房30-6020% 15689% 小2房60-654% 3102% 大2房70-9020% 156816% 中小3房85-14025% 196026% 大3房150-18010% 78615% 4-5房130-18010% 78615% 創(chuàng)新復(fù)式88-140 6% 4707% 頂層復(fù)式250-350 2% 1566% 整棟大復(fù)式 18

11、0-300 2% 1564% 聯(lián)排別墅200-300 小于1% 351% 合 計100% 7795100% 二次推導(dǎo)二次推導(dǎo) 房型面積套數(shù)比例 單房-1房30-6020% 小2房60-654% 大2房70-9025% 中小3房85-14025% 大3房150-1807% 4-5房130-1808% 創(chuàng)新復(fù)式88-140 6% 頂層復(fù)式250-350 2% 整棟大復(fù)式 180-300 2% 聯(lián)排別墅200-300 小于1% code of this report | 9 part 1part 1商業(yè)客戶定位商業(yè)客戶定位 code of this report | 10 商務(wù)人士：商務(wù)人士：來往鹽

12、港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附來往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附 近找到他們會友、休閑、娛樂等功能的各國商務(wù)人士近找到他們會友、休閑、娛樂等功能的各國商務(wù)人士 服務(wù)對象 1 1 他們代表著一個生活： 忙碌、緊張、高節(jié)奏。 他們需要、期望在本區(qū) 域內(nèi)找到他們暫時的歸屬： 居住、會友、休閑、娛 樂； 他們追求有品位的生活， 他們關(guān)注熱點與時尚； 緊緊 張張 他們少有時間去休閑， 他們需要在緊縮的都市 中去享受會友、休閑、 娛樂 休閑之余感受真正的深 圳漁村文化的原始文明 和特色鮮明的休閑街區(qū)， 盡情放松是他們的夢想 code of this report | 11 時代精英：時代精英：有消費的新

13、理念、新思想，在個人的消費中希望擁有有消費的新理念、新思想，在個人的消費中希望擁有 屬于他們的社區(qū)和有一定居住品位屬于他們的社區(qū)和有一定居住品位 他們游樂世界，以挑剔而 好奇的眼光關(guān)注著這座城 市； 他們代表著一個時尚：注 重生活品質(zhì)而淡化消費支 出。 他們 憧憬搜索到能滿足 他們的好奇的一切； 他們高貴而富足，他們追 求品牌，引領(lǐng)時代潮流； 作為公眾人物，他們不可 能花費大量時間在都市穿 梭，要讓緊湊的城市滿足 他們的一切 code of this report | 12 旅行觀光：旅行觀光：來深圳旅行者，他們不會錯過深圳最具代表性的城市來深圳旅行者，他們不會錯過深圳最具代表性的城市 印象的

14、地區(qū)停留，購物、就餐、休閑印象的地區(qū)停留，購物、就餐、休閑 他們來到這座城市，他們以 好奇的眼光記錄著這座城市 所發(fā)生的點點滴滴 他們代表著一種理念：生活 需要調(diào)節(jié)，繃得太緊的神經(jīng) 需要放松 他們來到這座城市期待著這 里能給他放松，而不是奔波 這里給他們不僅僅是的愉快 和休息，而且是美的享受 code of this report | 13 貨輪水手：貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個釋放自己配備身心的在工作閑暇之余，可以找到一個釋放自己配備身心的 場所，盡情的享受生活場所，盡情的享受生活 他們來自海內(nèi)外，在貨輪上度 過漫長的時間，生活乏味 他們努力在工作至于去追求另 外一種生活方式 他們

15、追求著陸后的釋放，強行 把自己拉回到顯示生活中 閑暇之余，放松屬于他們的主 要生活組成 code of this report | 14 part 2part 2商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位 code of this report | 15 商業(yè)形式定位：商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項目商綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項目商 業(yè)打造為集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、游憩商業(yè)為一體的綜合商業(yè)模式業(yè)打造為集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、游憩商業(yè)為一體的綜合商業(yè)模式 特色街區(qū)商業(yè) 集中商業(yè) 游憩商業(yè) 集中商業(yè)：承載項目商業(yè)整體形象，作為未來鹽田商業(yè)發(fā)展核心，填補鹽田缺少集中 商業(yè)空白，突破鹽田目前商

16、業(yè)格局的主力核心 特色商業(yè)街區(qū)：承載項目內(nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當代都市人居家生活個性化的需求， 使高尚生活的多樣化表現(xiàn)的載體 游憩商業(yè)：作為項目避免同質(zhì)化，自身獨有的條件，打造成為項目亮點商業(yè) 海岸城海岸城 cocoparkcocopark 中心城中心城 萬象城萬象城金光華金光華 code of this report | 16 part 2.1part 2.1集中商業(yè)定位集中商業(yè)定位 code of this report | 17 集中商業(yè)打造：集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力 店提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)鹽田商業(yè)活力店提升

17、城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)鹽田商業(yè)活力 打造深圳都市文明，將鹽港建 設(shè)成為真正的知名的休閑購物 聚會場所 生活百貨：打造專業(yè)主題購物生活百貨：打造專業(yè)主題購物 場館場館 超級市場超級市場-大型綜合超級市 場，創(chuàng)造“時尚、健康、快樂 ” 的經(jīng)營理念 影視城影視城-為生活添加更多的 樂趣，讓生活離我們更近 餐飲、餐吧餐飲、餐吧-滿足目標人群 的商務(wù)需求 code of this report | 18 主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn)主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn) 核心區(qū)高檔商業(yè)的價值感核心區(qū)高檔商業(yè)的價值感 通過電梯、空中花園等提升集中商業(yè) 建筑的

18、商業(yè)價值 大堂挑高突顯商業(yè)建筑氣質(zhì) code of this report | 19 富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè)富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè) 檔次與品位，激發(fā)深圳東部地區(qū)的商業(yè)活力。檔次與品位，激發(fā)深圳東部地區(qū)的商業(yè)活力。 高檔核心主力店采取錯位經(jīng)營 方式，迎合高端客戶需求，為 區(qū)域注入活力 以國際中高檔品牌為主，融合 國內(nèi)頂集品牌，高價位、高形 象吸引高尚客戶群體 體現(xiàn)對生活的關(guān)懷，營造溫馨 、舒適、和諧的生活氛圍 全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài) 組合引導(dǎo)全新的時尚生活方式 ，打造成為區(qū)域集休閑娛樂、 餐飲、購物于一體的體驗式特 色商業(yè)

19、激發(fā)區(qū)域活力、演繹中心生活 新景象 code of this report | 20 part 2.2part 2.2街區(qū)商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)定位 code of this report | 21 街區(qū)商業(yè)打造：街區(qū)商業(yè)打造：服務(wù)住宅區(qū)以及承載項目內(nèi)部商業(yè)間過渡，迎合服務(wù)住宅區(qū)以及承載項目內(nèi)部商業(yè)間過渡，迎合 當代都市人居家生活個性化的需求，盡情品味高尚生活的多樣化當代都市人居家生活個性化的需求，盡情品味高尚生活的多樣化 小尺度使商業(yè)街更豐富、更親 切 餐飲、精品、美容、品牌專賣 ,讓都市生活更有情調(diào) 街區(qū)生活：逛不完的街、看不 完的人、找不完的樂、24小時 不停息的都市瘋狂 code of th

20、is report | 22 打造體驗式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價值的體現(xiàn)打造體驗式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價值的體現(xiàn) 讓蔡屋圍成為“喝不完的 美酒、逛不完的街、找不 完的樂、24小時聊不完的 天”的地方 “晚上10點，蔡屋圍的生 活剛剛開始” code of this report | 23 街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價值薈萃之地，沉淀城街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價值薈萃之地，沉淀城 市歷史和人文市歷史和人文 街區(qū)基本特征：街區(qū)基本特征： 互動性、便利性、共 享性、多樣性、包容 性和防衛(wèi)性 目前國內(nèi)比較有名的目前國內(nèi)比較有名的 街區(qū)：街區(qū)： 上海新天地 陽朔西街

21、北京建外soho 天津第五大道 目前國外比較有名的目前國外比較有名的 街區(qū)：街區(qū)： 日本東京新宿 香港中環(huán) code of this report | 24 將項目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)將項目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù) 城市歷史和人文城市歷史和人文 深圳現(xiàn)有的具有街 區(qū)特征的蛇口酒吧 街和華僑城開放度 都不夠，不具有豐 富的街區(qū)生活。 規(guī)劃設(shè)計注意高密 度、小尺度街區(qū)和 開放空間的混合使 用。 code of this report | 25 part 2.3part 2.3游憩商業(yè)定位游憩商業(yè)定位 code of this report |

22、 26 海洋文化：海洋文化：海洋文化商業(yè)標識，貫穿整個商業(yè)，賦予海洋文化商業(yè)標識，貫穿整個商業(yè)，賦予 商業(yè)海洋文化底蘊商業(yè)海洋文化底蘊 緣于海洋而生成的文化，也即 人類對海洋本身的認識、利用 和因有海洋而創(chuàng)造出來的精神 的、行為的、社會的和物質(zhì)的 文明生活內(nèi)涵 海洋文化的本質(zhì)，就是人類與 海洋的互動關(guān)系及其產(chǎn)物 海洋民俗、海洋考古、海洋信 仰、與海洋有關(guān)的人文景觀等 都屬于海洋文化的范疇 海洋文化標識，展示深圳鹽港 地區(qū)濱海發(fā)展歷程，以及歷史 演變，更好的詮釋鹽港的現(xiàn)狀 與未來 文化長廊 1 1 code of this report | 27 主體博物館：主體博物館：主體博物館，增強項目參與

23、性與娛樂性，還原深圳主體博物館，增強項目參與性與娛樂性，還原深圳 歷史的原封原貌，增強項目文化積淀歷史的原封原貌，增強項目文化積淀 深圳漁村原始風貌的以及漁民生活方式還原展現(xiàn) 鹽港發(fā)展歷史發(fā)展歷程，講述鹽港從發(fā)展到現(xiàn)在以及未來發(fā)展藍圖展 示 貨輪博物館：世界各國貨輪知識介紹，以及世界著名港口簡介，使來 此游客，足不出戶就能領(lǐng)略全世界貨輪、貨港的發(fā)展歷史 code of this report | 28 海鮮食街：海鮮食街：親海特色海鮮食街，營造活力四射海上不親海特色海鮮食街，營造活力四射海上不 夜城夜城 作為目前已經(jīng)在鹽田形成氛 圍的海鮮食街，予以保留與 傳承，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，更大 化的營造氣氛，興盛活力四 射的海上不夜城 2010年上半年鹽田海鮮街實 現(xiàn)0.72億元，增長28.6 特色美食 2 2 code of this report | 29 聊天、會友聊天、會友 瘋狂、快樂瘋狂、快樂 一醉方休一醉方休 酒吧街：酒吧街：培育現(xiàn)代的生活氛圍，超越海上世界酒吧街培育現(xiàn)代的生活氛圍，超越海上世界酒吧街 和和cocoparkcocopark酒吧街，成為深圳夜生活新的聚集地酒吧街，成為深圳夜生活新的聚