南昌批發(fā)市場商業(yè)調(diào)研報告

1、南昌批發(fā)市場商業(yè)調(diào)研報告南昌批發(fā)市場商業(yè)調(diào)研報告 商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研報報告告目目錄錄 第一章第一章 南昌市商業(yè)市場總體分析南昌市商業(yè)市場總體分析4 第一節(jié)第一節(jié) 南昌市宏觀經(jīng)濟環(huán)境南昌市宏觀經(jīng)濟環(huán)境4 一、國民生產(chǎn)總值高速增長4 二、消費品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好4 三、工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高5 四、市民年人均可支配收入不斷提高5 五、分析結(jié)論6 第二節(jié)第二節(jié) 南昌市商業(yè)概況南昌市商業(yè)概況6 一、南昌商業(yè)歷史回顧6 二、南昌商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀7 三、南昌商業(yè)發(fā)展的需求8 四、南昌商業(yè)發(fā)展面臨的機遇9 第三節(jié)第三節(jié) 南昌商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢南昌商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢10 一、發(fā)展目標(biāo)

2、10 二、商業(yè)區(qū)規(guī)劃10 三、未來發(fā)展趨勢12 第四節(jié)第四節(jié) 綜合評述綜合評述12 第二章第二章 片區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析片區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析14 第一節(jié)第一節(jié)青云譜現(xiàn)狀及前景青云譜現(xiàn)狀及前景14 一、概況14 二、區(qū)域特點14 三、區(qū)域大型企業(yè)概況15 四、青云譜區(qū)整體發(fā)展?fàn)顩r18 六、青云譜區(qū)發(fā)展前景及展望21 第二節(jié)第二節(jié)項目周邊片區(qū)商業(yè)分析項目周邊片區(qū)商業(yè)分析21 一、區(qū)域商業(yè)環(huán)境概況21 二、區(qū)域商業(yè)分布及經(jīng)營狀況21 三、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特征23 四、片區(qū)配套設(shè)施25 五、商業(yè)物業(yè)租賃情況分析27 六、片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量分析28 七、片區(qū)發(fā)展趨勢與前景29 第三節(jié)第三節(jié)綜合評述綜合評述29

3、第三章第三章中國批發(fā)市場的現(xiàn)狀及分析中國批發(fā)市場的現(xiàn)狀及分析30 第一節(jié)第一節(jié)中國批發(fā)市場分析中國批發(fā)市場分析 30 一、中國批發(fā)市場現(xiàn)狀30 二、中國批發(fā)市場的分類30 三、中國批發(fā)市場存在的主要問題31 四、實施中國批發(fā)市場轉(zhuǎn)型的原因32 第二節(jié)第二節(jié)中國批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢中國批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢32 一、資源整合32 二、打造品牌33 三、功能創(chuàng)新33 四、向零售市場滲透34 五、經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化34 第三節(jié)第三節(jié)綜合評述綜合評述 35 第四章第四章江西省商業(yè)市場總體分析江西省商業(yè)市場總體分析36 第一節(jié)第一節(jié)江西省概況江西省概況36 一、江西省概述36 二、宏觀經(jīng)濟總體概況36 第二

4、節(jié) 江西省資源狀況江西省資源狀況38 一、江西四大支柱產(chǎn)業(yè)38 二、兩大特色產(chǎn)業(yè)39 三、江西特產(chǎn)資源39 第二節(jié)第二節(jié)江西省商貿(mào)分析江西省商貿(mào)分析42 一、江西商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀42 二、江西省商貿(mào)發(fā)展面臨的問題43 三、江西省商貿(mào)業(yè)發(fā)展目標(biāo)及功能定位43 第三節(jié)第三節(jié)綜合評述綜合評述44 第五章第五章南昌市主要批發(fā)市場狀況及分析南昌市主要批發(fā)市場狀況及分析45 第一節(jié)第一節(jié)南昌市批發(fā)市場狀況分析南昌市批發(fā)市場狀況分析45 一、南昌市商業(yè)批發(fā)市場整體概況45 二、南昌市批發(fā)市場的發(fā)展歷史及趨勢45 三、南昌市批發(fā)業(yè)市場的量化49 四、南昌市主要批發(fā)市場盤點及分析53 五、南昌市商業(yè)批發(fā)市場未來發(fā)展態(tài)

5、勢62 第二節(jié)綜合評述63 第一章 南昌市商業(yè)市場總體分析 第一節(jié)第一節(jié) 南昌市宏觀經(jīng)濟環(huán)境南昌市宏觀經(jīng)濟環(huán)境 南昌市是中國中部地區(qū)五大中心城市之一，自 2001 年始，全市上下為實現(xiàn) 把南昌建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市的目標(biāo)，經(jīng)濟呈現(xiàn) 強勁增長態(tài)勢，大多數(shù)經(jīng)濟指標(biāo)呈兩位數(shù)增長，創(chuàng)下南昌市近幾年最好成績，走 在全國、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。 一、國民生產(chǎn)總值高速增長 隨著城市建設(shè)的不斷深入，南昌市綜合經(jīng)濟實力顯著增強，近三年來國民生 產(chǎn)總值以平均 11.5%的速率高速增長，2002 年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值 552.37 億元。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值

6、50.57 億元，增長 4.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值 270.26 億元， 增長 17.6；第三產(chǎn)業(yè)增加值 231.54 億元，增長 11.5。全市財政總收入 60.8 億元，比上年增長 16.0。 二、消費品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好 南昌市的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，社會消費品零售額穩(wěn)步攀升。2002 年社會 435 487 552 0 100 200 300 400 500 600 2000年2001年2002年 國民生產(chǎn)總值（億元） 消費品零售額達 179.3 億元，占全省五分之一以上，比上年增長 115，在全 國省會城市的排位進到了第 20 位，高于經(jīng)濟總量的排位，可望超過合肥和太

7、原， 在中部六省的省會城市中實現(xiàn)崛起。 144 160.8 179.3 0 50 100 150 200 2000年2001年2002年 社會消費品零售總額（億元） 三、工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高 近年來，南昌市政府堅持以大開放為主的戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心，積極發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主動承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，全面提升工業(yè)經(jīng)濟 的運行質(zhì)量和水平，全力加快工業(yè)化進程，全市工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展。2002 年全市 完成工業(yè)增加值 210.35 億元，增長 17.6。 四、市民年人均可支配收入不斷提高 全市職工年平均工資 7708 元，比上年增長 10.8%，其中，在崗職工年平均工 資 9

8、953 元，增長 13.7%。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入 6206 元，比上 年增長 8.3%；2001 年我市人均消費性支出為 4293.65 元，比 1996 年的 3211.03 元，增加了 1082.62 元，增長了 33.72。恩格爾系數(shù)首次降至 40%以下。2002 年，南昌市城鎮(zhèn)居民人均收入 7021 元，比上年同期增長 13.1，居民生活水平 不斷提高，進一步推動了南昌市經(jīng)濟的快速發(fā)展。 5734 6206 7021 0 2000 4000 6000 8000 2000年2001年2002年 城鎮(zhèn)居民人均收入（元） 五、分析結(jié)論 近年來，南昌市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活

9、水平及消費水平也得以不斷近年來，南昌市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平及消費水平也得以不斷 提升，從而帶動了南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。提升，從而帶動了南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。這充分體現(xiàn)了南昌市政府所采取的一系 列如流通改革的逐步深化、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大等措施已初見成效。 第二節(jié)第二節(jié) 南昌市商業(yè)概況南昌市商業(yè)概況 一、南昌商業(yè)歷史回顧 改革開放后的二十年，由于經(jīng)濟發(fā)展落后、人民生活水平低、消費能力不足， 南昌市的商業(yè)發(fā)展一直比較落后。主要體現(xiàn)在： 業(yè)態(tài)發(fā)展水平低； 本地商家連鎖化程度低； 小規(guī)模、分散型經(jīng)營； 一些區(qū)域有場無市，最明顯的當(dāng)屬勝利路步行街； 商圈輻射區(qū)域較??； 雖然以洪城大市場為代表的批發(fā)市場

10、年成交額達 70 億元以上，并且成為全 國九大日用品市場，但檔次低、后勁發(fā)展不足。 二、南昌商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，南昌市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè) 的發(fā)展更為喜人大商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商 投資突破性發(fā)展。按照“城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路， 正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟中心城市。 商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領(lǐng)域商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領(lǐng)域 據(jù)統(tǒng)計，南昌市現(xiàn)有 3 萬多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油 機械、物資建材、汽車銷售、化肥農(nóng)藥、進出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、 倉儲運輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項領(lǐng)域

11、。 政府大力扶持，本地大型龍頭企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)政府大力扶持，本地大型龍頭企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā) 展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱 政府按照“抓大扶強”的思路，以產(chǎn)權(quán)制度為突破口，組建了百貨大樓、洪 城大廈、良友、物資、肉聯(lián)食品、華鑫、綠葉七大商貿(mào)業(yè)、食品加工企業(yè)集團， 2001 年百貨大樓銷售額增長 693，洪城大廈增長 352，業(yè)績驕人。大型 龍頭商業(yè)企業(yè)已儼然成為南昌商貿(mào)發(fā)展的支柱。 特色品牌商業(yè)街漸成規(guī)模特色品牌商業(yè)街漸成規(guī)模 市政府大力打造品牌特色一條街，勝利路步行街、中山路、撫河路、淵明路、 孺子路和福州路等 8 條市級品牌特色街已成為城市現(xiàn)

12、代商貿(mào)形象的亮點。 大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場 截止 2002 年底，南昌市總計興建各類市場 282 個，年成交金額 212.3 億元， 其中億元以上的商品交易市場 25 個。政府將重點培育及發(fā)展洪城大市場及農(nóng)產(chǎn) 品、果品、生豬、肉食品、水產(chǎn)品、日用品、建材、摩托車、汽車配件等 10 個 年成交額 10 億元以上，輻射范圍達全省，在華東地區(qū)或京九經(jīng)濟帶乃至全國都 有一定知名度和影響的區(qū)域性商品批發(fā)市場。 增強南昌商貿(mào)流通的強輻射力，大力發(fā)展物流配送中心增強南昌商貿(mào)流通的強輻射力，大力發(fā)展物流配送中心 目前，寧波金潤、廈門建發(fā)將分別在城西

13、與城南興建大型物流配送中心，將 進一步增強南昌市商貿(mào)流通的輻射力。 三、南昌商業(yè)發(fā)展的需求 為了實現(xiàn)南昌市新的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商 業(yè)規(guī)劃以外，南昌市商業(yè)必須實現(xiàn)四大改變： 提高層次提高層次 目前，南昌市商業(yè)層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴大， 商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對不同消費層次，形成適應(yīng)不同層 次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場，而南昌市應(yīng)在大眾化 消費的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國 內(nèi)外旅游者的消費需求。 擴大布局擴大布局 不能再以舊城區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮 商業(yè)的發(fā)展。

14、不能從南昌舊城區(qū) 80 平方公里，而應(yīng)從 260 平方公里來考慮 商業(yè)布局。 完善功能完善功能 經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費” 。 因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、 健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費需求。 強化輻射強化輻射 考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強化輻射的集散型商業(yè)。 尤其作為省會城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更應(yīng)較多考慮其輻 射功能，強化南昌市商業(yè)的輻射功能。 四、南昌商業(yè)發(fā)展面臨的機遇 不發(fā)達的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿Σ话l(fā)達的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)?/p>

15、力 盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，南昌商業(yè)并不發(fā)達，不但布點分散，交易額低，而 且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。上海華聯(lián)負責(zé)人說，他們之所以選擇南昌， 是因為這里的商業(yè)市場潛力大。 入世后，商業(yè)將面臨激烈的競爭入世后，商業(yè)將面臨激烈的競爭 入世后，外資商業(yè)企業(yè)必然大舉進駐，搶占南昌市場“真空”，做大規(guī)模，屆時激烈的商戰(zhàn)不可避 免。 日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資 2001 年以來，南昌開始如火如荼建設(shè)現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化南昌，改善投 資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟政策 50 條，著力改善經(jīng)濟軟

16、環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多 的商業(yè)企業(yè)前來投資。 得天獨厚的地理優(yōu)勢，南昌將有望與周邊發(fā)達城市聯(lián)動，延得天獨厚的地理優(yōu)勢，南昌將有望與周邊發(fā)達城市聯(lián)動，延 長商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈長商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈 從地理上看，南昌地處中部，承接?xùn)|西聯(lián)動南北，與我國兩大經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)長江三角洲和珠江三 角洲毗鄰，具有商業(yè)發(fā)展得天獨厚的地理優(yōu)勢，同時南昌市又是京九鐵路上唯一的省會城市。立足南 昌，大型商業(yè)企業(yè)不但與廣東、上海相連，而且可以聯(lián)動江西、安徽、湖南，最大限度延長商業(yè)企業(yè) 產(chǎn)、供、銷鏈。 第三節(jié)第三節(jié) 南昌商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢南昌商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及趨勢 一、發(fā)展目標(biāo) 2002-2010 年南昌市商

17、業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是逐步建成現(xiàn)代化和國際化商業(yè)建成現(xiàn)代化和國際化商業(yè)， 并將其功能定位在：中國中部地區(qū)旅游、購物休閑中心之一；中國中部地區(qū)物中國中部地區(qū)旅游、購物休閑中心之一；中國中部地區(qū)物 流集散中心之一流集散中心之一。 1 1、商業(yè)現(xiàn)代化應(yīng)具體表現(xiàn)在以下四個方面：、商業(yè)現(xiàn)代化應(yīng)具體表現(xiàn)在以下四個方面： 1) 商業(yè)布局合理、層次分明、功能明確； 2)主要商業(yè)業(yè)態(tài)達到當(dāng)時先進水平； 3)商業(yè)的行業(yè)（如購物、餐飲、娛樂等）和商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)適應(yīng)現(xiàn)代消費需求； 4)4) 商業(yè)的組織化、規(guī)?；潭群凸芾砑夹g(shù)水平，尤其信息化達到先進水平。 2 2、國國際際化化商商業(yè)業(yè)目目標(biāo)標(biāo)則則視視南南昌昌市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)

18、展展的的國國際際化化程程度度 實現(xiàn)國際化商業(yè)目標(biāo)則視南昌市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國際化程度，如跨國商業(yè)集團進入、 國際采購中心進入、國外商務(wù)、旅游者進入、南昌商業(yè)跨國發(fā)展程度以及在南昌 市商業(yè)中經(jīng)營理念、商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、管理技術(shù)水平等符合國際規(guī)范的程度。 二、商業(yè)區(qū)規(guī)劃 1 1、市級商業(yè)中心，近十條名副其實的專業(yè)特色街、市級商業(yè)中心，近十條名副其實的專業(yè)特色街 市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心 以八一廣場上的“財富廣場”和“萬達購物廣場”作為南昌市市級商業(yè)中心， 并以中山路為商業(yè)主干道輻射周邊。 專業(yè)特色街專業(yè)特色街 東湖區(qū)將培育建設(shè) 8 條專業(yè)街，西湖區(qū)將培育建設(shè) 6 條特色街。珠寶、鐘表、 服飾街的勝利路

19、；旅游、休閑、餐飲的孺子路：鞋類一條街的淵明南路；餐飲一 條街的站前西路；仿古旅游的繩金塔街；人文景觀仿古一條街的滕王閣、后墻路； 旅游、休閑、餐飲一條街的撫河中段；八一大道段的賓館一條街；休閑旅游一條 街的福州路等。 2 2、四個區(qū)域性商業(yè)中心、四個區(qū)域性商業(yè)中心 區(qū)域性商業(yè)中心將改變舊商業(yè)格局,形成以現(xiàn)代多功能購物中心、大賣場、 大酒店、品牌專賣店廣場為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，適應(yīng)新的消費需求。 （1） 城東片區(qū)商業(yè)中心 （2） 城南片區(qū)商業(yè)中心 （3） 朝陽片區(qū)商業(yè)中心 （4 4） 牛行片區(qū)紅谷灘新區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心 3 3、五個衛(wèi)星區(qū)域商業(yè)中心、五個衛(wèi)星區(qū)域商業(yè)中心 在蓮塘、望城、灣里、樂化

20、、羅家建設(shè)五個衛(wèi)星城區(qū)商業(yè)中心 。這五個衛(wèi) 星城區(qū)人口較少、離核心區(qū)較遠，建成以基本消費品為主體的屬地型商業(yè)中心。 4 4、社區(qū)商業(yè)配置、社區(qū)商業(yè)配置 社區(qū)商業(yè)配置必須以便民利民為目標(biāo)，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。按不同 人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。以多功 能社區(qū)購物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。部分商業(yè)中心可與區(qū)域性商業(yè)中心和衛(wèi) 星城區(qū)商業(yè)中心合并建設(shè)，以發(fā)揮雙重功能。 5 5、城郊結(jié)合部建設(shè)十個大市場、城郊結(jié)合部建設(shè)十個大市場 現(xiàn)在中心城區(qū)的大市場將逐步撤出，并向城郊結(jié)合部發(fā)展。大市場管理應(yīng)由 粗放、綜合、低層次市場走向規(guī)范、專業(yè)、高層次的大市場。南昌市大市場

21、建設(shè) 的重點在南部青云譜區(qū)南部青云譜區(qū)和東部青山湖區(qū)東部青山湖區(qū)，外環(huán)路周邊，可利用其交通優(yōu)勢進行集 散。 6 6、城外大流通建設(shè)三大物流集散中心、城外大流通建設(shè)三大物流集散中心 按南昌市的交通布局規(guī)劃及物流去向，從商業(yè)角度可以建設(shè)三個以上物流 集散中心，分別是向南和向東的青云譜物流集散中心青云譜物流集散中心；西部西客站物流集散中 心；北部昌北物流集散中心。 三、未來發(fā)展趨勢 南昌市進入新一輪十年大發(fā)展時期，將建成市場體系完善、現(xiàn)代流通業(yè)發(fā) 達，具有較強輻射功能的區(qū)域性商貿(mào)中心城市和全國市場網(wǎng)絡(luò)重要的節(jié)點城市， 并形成以下新格局： 國際零售業(yè)搶灘進入，以資本換取市場，占領(lǐng)中部地區(qū)市場； 全國連

22、鎖大型零售企業(yè)亦不甘落后，進入南昌； 本地零售業(yè)奮起直追； 城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通的格局基本形成。 第四節(jié)第四節(jié) 綜合評述綜合評述 總體而言，南昌市傳統(tǒng)商業(yè)仍占主要地位，現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專南昌市傳統(tǒng)商業(yè)仍占主要地位，現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專 賣店才開始進入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)，賣店才開始進入，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)， 面貌陳舊，尚未形成多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)新格局。面貌陳舊，尚未形成多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)新格局。多元化的商業(yè)競爭尚未形成， 大多是競爭力不強的國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個體私營商業(yè)，規(guī)?；?/p>

23、度很 低，而外資跨國商業(yè)和全國連鎖商業(yè)集團剛剛開始進入。作為中國中部地區(qū)五大作為中國中部地區(qū)五大 中心城市之一，又處于中國三大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合點和京九線上唯一的省會城市，大中心城市之一，又處于中國三大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合點和京九線上唯一的省會城市，大 流通的功能，至少區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮。提升商業(yè)層次、擴大商業(yè)布流通的功能，至少區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮。提升商業(yè)層次、擴大商業(yè)布 局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴大輻射力將是南昌市商業(yè)發(fā)展的方向。局、完善商業(yè)業(yè)態(tài)、增加新的商業(yè)功能、擴大輻射力將是南昌市商業(yè)發(fā)展的方向。 第二章 片區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析 第一節(jié)第一節(jié)青云譜現(xiàn)狀及前景青云譜現(xiàn)狀及前景

24、 一、概況 青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車 站與南昌縣毗連，整個青云譜全區(qū)面積為 37.22 平方公里，居民 5.4 萬戶，總?cè)?口 25.52 萬人，其中常住人口 22.9 萬人。 青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，105、320 國道縱貫全區(qū)，年吞吐量數(shù)千 萬噸的南昌南大型鐵路貨運站坐落在區(qū)內(nèi)；該區(qū)是南昌市一個老工業(yè)城區(qū)，全區(qū) 共有商品市場 16 個，商業(yè)網(wǎng)點 1103 個，有 20 多家大中型中央、省、市屬企業(yè)， 屬全國 500 強的企業(yè)有兩家（洪都集團、江鈴集團） ；地區(qū)工業(yè)產(chǎn)品有摩托車、 機床、建材、紡織服裝、電線電纜 、肉類制品等，并且有眾多的專業(yè)

25、市場，南 昌市的十大專業(yè)市場有五個在該區(qū)，南昌建材大市場、南昌肉類制品批發(fā)市場、 南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場和南昌水果批發(fā)市場，顯示該區(qū)域正逐漸形成一個 具有較大規(guī)模的商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)。 二、區(qū)域特點 城鄉(xiāng)結(jié)合城鄉(xiāng)結(jié)合 區(qū)內(nèi)有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五個街辦，下轄 101 個居委會；鄉(xiāng)村 有有青云譜鄉(xiāng)（黃溪、萬溪、熊紡等村落）和青云譜農(nóng)場。 大交通網(wǎng)絡(luò)形成，區(qū)內(nèi)公交欠發(fā)達大交通網(wǎng)絡(luò)形成，區(qū)內(nèi)公交欠發(fā)達 地處南昌市的南大門，大交通網(wǎng)絡(luò)便捷，京九線縱貫全區(qū)，公路、水路、 鐵路均較方便；但區(qū)內(nèi)公交線路較少。 商業(yè)相對落后商業(yè)相對落后 區(qū)內(nèi)商業(yè)相對落后，大部分為小型門市經(jīng)營、個體攤販，缺乏綜合性購物場

26、 所，購物環(huán)境較差，導(dǎo)致居民形成了進城購物的習(xí)慣。 專專業(yè)業(yè)市市場場發(fā)發(fā)展展良良好好 區(qū)域特定的產(chǎn)業(yè)環(huán)境適合專業(yè)市場的發(fā)展。特別是在政府的大力扶持下，專 業(yè)市場發(fā)展較快、較良好。如深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、南昌建材大市場等。 三、區(qū)域大型企業(yè)概況 1 1、江鈴汽車集團公司、江鈴汽車集團公司 集團概況集團概況 經(jīng)過十年的勵精圖治，江鈴集團已發(fā)展成擁有 12000 名員工，占地面積 2130 畝，凈資產(chǎn)總額 10 億元的國營大型企業(yè)，國家機械工業(yè)部重點企業(yè)。綜合經(jīng)濟 效益居全國同行業(yè)第二位，由 1984 年前的連續(xù) 16 年共虧損 5600 萬元，轉(zhuǎn)變?yōu)?1993 年創(chuàng)利稅 3.78 億元，總資產(chǎn)由 1

27、984 年前不足二千萬元，發(fā)展到 1993 年 23 億元，十年增長 100 倍。員工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。 江鈴集團下面有 8 家子公司，包括股份公司和合資公司。股份公司有鑄造公 司，合資公司包括合資車間（五十鈴） ，有南齒、江拖、水箱廠等。并且江鈴有 自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司， “景泰家園”就是江鈴自己開發(fā)的項目，并且也對外銷 售，如江西印鈔廠就有許多職工在此買房。 江鈴集團的住宅區(qū)共有 80009000 人，其中在小蘭鄉(xiāng)段江鈴分廠鑄造公司的 職工共 600 人左右、飾件廠共 500 人左右、專用車輛廠有 400 人左右、改裝總廠 的職工也不少于 600 人都在此居住。梨園小區(qū)

28、總共 2000 多戶，100 多棟樓，在京 山小區(qū)和桃苑小區(qū)都有住宅。近期江鈴集團準(zhǔn)備在昌南工業(yè)區(qū)建安居工程，價格 便宜。 2、火電建設(shè)公司火電建設(shè)公司 公司概況公司概況 江西省火電建設(shè)公司始建于 1958 年，屬國家一級資質(zhì)建筑企業(yè)，具有電力 工程施工總承包一級、管道工程專業(yè)承包一級、機電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級、 環(huán)保工程專業(yè)承包一級資質(zhì)。并承建了江西、廣東、天津、江蘇、浙江、湖北、 安徽等?。ㄊ校┮淮笈?、中、小型電站工程，共安裝火電機組 71 臺，裝機總 容量達 7100mw。 職工及收入狀況職工及收入狀況 火電建設(shè)公司現(xiàn)有員工近 3000 人，職工的月均收入約 1200 元。公司職工

29、在 38 歲就內(nèi)退，每月工資為在職期的 60%左右，大約 400 元。 公司給予每個人分房的福利，進公司的新職工都能享受到單位的福利房，例 如：每平方米 1500 元的房子，單位職工只需要每平方米 800 元就可以買到。 3 3、洪都集團、洪都集團 集團概況集團概況 洪都集團為大型國營企業(yè)，是國家二級軍工企業(yè)，整個洪都集團占地面積相 當(dāng)于一個澳門的面積。 洪都集團正式職工 2 萬余人，生活區(qū)內(nèi)職工及家屬近十萬人。洪都職工的工 資平均為 1000-1200 左右。洪都集團內(nèi)文化、商業(yè)設(shè)施較齊全，有占地 36 畝的 洪都公園和建筑面積 3000 平方米的體育館、藏書 13 萬冊的大型圖書館、電影院

30、 和標(biāo)準(zhǔn)足球場，生活區(qū)內(nèi)的超市、商業(yè)街為職工提供日常生活所需。 4 4、昌南工業(yè)區(qū)、昌南工業(yè)區(qū) 南昌昌南工業(yè)園于 2001 年 10 月經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，總規(guī)劃 340 公頃，一期 規(guī)劃面積 220 公頃。東至青云譜萬溪村，西至洪都鐵路專線，南至朱橋東路，北 至包佛公路。園區(qū)于 2001 年 11 月 28 日正式奠基，各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2002 年 2 月開始全面鋪開，現(xiàn)各項工作進展順利。 昌南工業(yè)園自開園以來，憑借自身獨特的區(qū)位優(yōu)勢、獨有的投資模式和較快 的建設(shè)速度，形成了一個良好的招商態(tài)勢。昌南工業(yè)園成功引進江鈴集團全資子 公司江鈴建業(yè)公司合作開發(fā)工業(yè)園區(qū)，2001 年底，合同引進資金

31、 2.8 億元投資園 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套工程建設(shè)。截止 2003 年 1 月底，江鈴建業(yè)公司在園區(qū)已 投入一億一千多萬元。到目前為止，已有 29 家企業(yè)正式入園，涉及機械、服裝、 針織、食品、汽配、印刷等諸多行業(yè)，其中包括江鈴汽車工業(yè)區(qū)集團，寧波華翔 集團、洪都股份公司、香港和寶國際（控股）公司、江西新地實業(yè)公司等知名企 業(yè)和上市公司，項目合同金額達 7.87 億元，其中外資 810 萬美元。園區(qū)簽訂正 式合同的土地面積，占可出讓面積 66%。達成土地出讓意向的有二十多家。其中： 南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限公司與園區(qū)意向簽訂土地出讓協(xié)議書，用地面 積達 500 畝，目前正在洽談中，意向性

32、用地總面積上為可用地面積的 28%。寧波 華翔、新地實業(yè)、東勁實業(yè)、江鍋動力、協(xié)中汽配、青云譜醫(yī)療器械、立特麗公 司等八家企業(yè)已開工建設(shè)。 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 1、 入園企業(yè)可采取購買、租賃、吸股等方式取得土地使用權(quán)； 2、 園內(nèi)土地以每畝起價 12 萬元優(yōu)惠出讓土地使用權(quán) 50 年； 3、 投資規(guī)模大、購地面積多或有很大發(fā)展前景的高新科技業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)有 優(yōu)先選地權(quán)； 4、 在園區(qū)可租賃土地使用權(quán)、廠房和寫字樓等。 5 5、三店工業(yè)園、三店工業(yè)園 園區(qū)內(nèi)企業(yè)一攬表 企業(yè)名稱企業(yè)名稱廠區(qū)面積（廠區(qū)面積（）職工人數(shù)職工人數(shù)職工工資水平職工工資水平 南昌億盛汽配廠 200-300 30-40 人7

33、00-1000 元 南昌市紅菱實業(yè)有限公司 300-350 20-30 人800-1200 元 江西省綠?？萍加邢薰?800 -900 15-30 人800-2000 元 青云譜醫(yī)院設(shè)備廠 200-300 20-30 人1000-3000 元 青云譜風(fēng)機廠 200-300 15-30 人600-1000 元 江西南翔空壓機有限公司 200-250 15-25 人600-1200 元 南昌鹽業(yè)公司第二批發(fā)部 150-250 15-28 人800-1200 元 三店南苑工業(yè)園占地面積近 10 畝， 園區(qū)內(nèi)廠房只租不售，該工業(yè)區(qū)屬于小規(guī) 模工業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)進駐的多為機械制造業(yè) 為主的小型廠礦。 四、

34、青云譜區(qū)整體發(fā)展?fàn)顩r 國民經(jīng)濟增長迅速國民經(jīng)濟增長迅速 青云譜區(qū)著力發(fā)展符合區(qū)情特色的經(jīng)濟增長板塊，經(jīng)濟增長迅速，近五年全 區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值累計完成 33.68 億元，年均遞增 13.6%，其中 2002 年完成 8.30 億元，比上年增長 15.1%。是 1997 年 1.5 倍，第一、二、三產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值 中的比重分別為 3.2%、81.0%、15.8%。 工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)進一步夯實工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)進一步夯實 依托轄區(qū)大工業(yè)企業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展與之配套的產(chǎn)業(yè)，形成了以汽車和摩托車配 件、紡織服裝、飼料加工、機械制造、食品等為主的工業(yè)體系。五年來國有及年 銷售收入 500 萬元以上的非國有企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值

35、累計完成 19.86 億元，年均遞增 13.6%，2002 年完成 4.90 億元，比上年增長 9.2%。為進一步構(gòu)筑本區(qū)工業(yè)發(fā)展 平臺，增強工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)實力，推進了占地 340 多公頃的昌南工業(yè)園建設(shè)，已完 成一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，引進了香港和寶公司、寧波華翔集團、江鈴汽車集團、 洪都集團等 28 家知名企業(yè)和上市公司，出讓土地面積已達 1023.2 畝，引進資金 7.87 億元。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快 順應(yīng)城郊經(jīng)濟，積極發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，鼓勵能人帶動農(nóng)民致富，涌現(xiàn)了贛達飼 料、梅氏禽蛋等一批產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。近五年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值累計完成 3.96 億元， 年均遞增 7.9

36、%，2002 年完成總產(chǎn)值 9 億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展又上新臺階。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進一步增強第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁進一步增強 堅持“三產(chǎn)興區(qū)”戰(zhàn)略，加大區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度，特別是近年來以井岡山 大道為軸線，精心打造購物餐飲娛樂帶，引進了北京華聯(lián)青云譜店、香港百匯一 家等連鎖大賣場，唐人街海鮮主題餐廳等企業(yè)。以撫河南路為軸線，精心打造商 貿(mào)旅游帶，引資開發(fā)了新街花園、象湖威尼斯國際水岸名宅，象湖源等房地產(chǎn)項 目。以南隔堤、包佛公路為軸線，精心打造外環(huán)大市場經(jīng)濟帶，在鞏固規(guī)范現(xiàn)在 專業(yè)大市場的基礎(chǔ)上，進一步加大本區(qū)專業(yè)大市場的開發(fā)力度。五年來社會消費 品零售總額累計完成 17.01 億元，年均遞增

37、8.3%。 個私民營經(jīng)濟總量進一步增長個私民營經(jīng)濟總量進一步增長 按照“放心、放膽、放寬、放開、放活”的方針，相繼制定了一系列鼓勵和 扶持個私民營經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，實行企業(yè)掛牌、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點和免打擾制度， 成立了“咨詢服務(wù)中心”和“舉報投訴中心” ，實行“一條龍服務(wù)” 、 “一條專 線投訴” ，全方位為個私民營企業(yè)排憂解難，相關(guān)職能部門制定了服務(wù)承諾，改 善了個私民營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境。五年來，個私民營經(jīng)濟總產(chǎn)值累計完成 86.82 億元， 年均增幅 13.6%，其中 2002 年完成 22 億元，同比增長 14.6%，個體工商戶達 2856 戶，個私民營企業(yè) 353 家。 中國最龐大的資料庫下載中

38、國最龐大的資料庫下載 五、發(fā)展規(guī)劃五、發(fā)展規(guī)劃 加速加速“工業(yè)強區(qū)工業(yè)強區(qū)” 、 “三產(chǎn)興區(qū)三產(chǎn)興區(qū)”進程，全面提升綜合經(jīng)濟實力和競爭力進程，全面提升綜合經(jīng)濟實力和競爭力 為實現(xiàn)“三個翻一番”的目標(biāo)，必須以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場，加快工業(yè)化進 程；以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和非公有制經(jīng)濟為重點，大力培育新的經(jīng)濟增長點，全面提 升全區(qū)綜合經(jīng)濟實力和綜合競爭力。 1. 以昌南工業(yè)園為主戰(zhàn)場，大力推進工業(yè)化進程。 2. 以培育新的經(jīng)濟增長點為目標(biāo)，大力發(fā)展和繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要按照“城內(nèi)大 商場、城郊大市場、城外大流通”的布局，全力建好一個現(xiàn)代區(qū)域商業(yè)中心， 精心打造摩托車、汽車配件、水暖器材、啤酒批發(fā)、文化旅游用品等

39、五條專 業(yè)特色街，著力建設(shè)好中遠名城、青云購物中心、香港百匯一家大賣場、錦 城商貿(mào)廣場、北京華聯(lián)青云譜店等五個大型購物商廈，重點培育深圳農(nóng)產(chǎn)品 批發(fā)中心、南昌肉食品批發(fā)市場、江南建材超市、迎賓國際家具廣場、昌南 大市場、酒店旅游用品批發(fā)市場等六大專業(yè)批發(fā)市場,注重發(fā)展洪都、江鈴等 兩大社區(qū)商業(yè)。 3.3. 進一步擴大創(chuàng)業(yè)自由度，促進非公有制經(jīng)濟發(fā)展。 進一步深化改革、擴大開放，為經(jīng)濟發(fā)展提供強大動力進一步深化改革、擴大開放，為經(jīng)濟發(fā)展提供強大動力 1. 全力實現(xiàn)招商引資新突破。 2. 迅速提高外向型經(jīng)濟比重。 3. 大力優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境。 深入持久地開展創(chuàng)建活動，全面推進現(xiàn)代文明花園城區(qū)建設(shè)深

40、入持久地開展創(chuàng)建活動，全面推進現(xiàn)代文明花園城區(qū)建設(shè) 按照“東西挺進、南北合圍、中間突破”的思路，堅持高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),充分展 示現(xiàn)代文明花園城區(qū)新形象。 “東西挺進”即南蓮路以東，以昌南工業(yè)園、昌南大市場、青云譜鎮(zhèn)新行政 中心包家花園文化廣場、高新大道建設(shè)為契機，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城區(qū)東面 的舊城、舊村進行徹底改造。 “南北合圍” ，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景觀區(qū)和江南建材超市等項 目建設(shè)為載體，由南向北加快城區(qū)改造，建設(shè)南昌市的城南城市副中心，使之與 現(xiàn)在形成南北圍合之勢。 “中間突破” ，就是以井岡山大道、南蓮路為軸線，加快實施“退二進三” 、 “退城進郊” 、 “騰籠換鳥” ，大力發(fā)展以

41、商貿(mào)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)展 的新優(yōu)勢。 六、青云譜區(qū)發(fā)展前景及展望 根據(jù)南昌市政府發(fā)展計劃，中心城面積將向周邊擴大一倍,人口增長 40%,青 云譜區(qū)作為南昌市城鄉(xiāng)結(jié)合部，是連接五個衛(wèi)星城中最具發(fā)展?jié)摿Φ纳徧僚c 南昌市區(qū)的重要樞紐。將成為南昌城市建設(shè)及經(jīng)濟建設(shè)的重點發(fā)展區(qū)域。成為南昌城市建設(shè)及經(jīng)濟建設(shè)的重點發(fā)展區(qū)域。 包佛大道的 50 米拓寬改造，正在進行整改的洪都南大道，規(guī)劃中一條直通高 新南大道的新路，全長 15 公里、雙向 6 車道的昌南外環(huán)線，交織形成的便捷便捷 交通網(wǎng)絡(luò)將有效優(yōu)化本區(qū)的投資環(huán)境，大大促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展交通網(wǎng)絡(luò)將有效優(yōu)化本區(qū)的投資環(huán)境，大大促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 加

42、快工業(yè)化進程是解決江西省經(jīng)濟發(fā)展中基本矛盾和現(xiàn)實困難的唯一方式， 因此加快工業(yè)化進程、形成工業(yè)主導(dǎo)型的經(jīng)濟格局，是江西“十五”期間經(jīng) 濟發(fā)展的核心內(nèi)容。本區(qū)是南昌市重點建設(shè)的工業(yè)區(qū)，其在全市乃至全省的在全市乃至全省的 地位將得到前所未有的提升，實現(xiàn)其經(jīng)濟的增長也將必然。地位將得到前所未有的提升，實現(xiàn)其經(jīng)濟的增長也將必然。 第二節(jié)第二節(jié)項目周邊片區(qū)商業(yè)分析項目周邊片區(qū)商業(yè)分析 一、區(qū)域商業(yè)環(huán)境概況 區(qū)域內(nèi)最大的兩個企業(yè)是洪都集團和江鈴集團，其中江鈴集團距本案相對較 遠；洪都集團已形成了相對獨立的區(qū)域，洪都集團的職工生活區(qū)在北面，生活區(qū) 內(nèi)形成了完善的商業(yè)配套。靠近項目南面是洪都的生產(chǎn)廠區(qū)。 二、

43、區(qū)域商業(yè)分布及經(jīng)營狀況 1.1. 周邊周邊 1 1 公里范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后公里范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展滯后 本項目周邊 1 公里內(nèi)商業(yè)分布主要以臨街小商鋪為主。其中佛塔村每月逢 2、6、8 日的集市是周邊黃溪村、萬溪村、三店村、佛塔村、前萬村、熊坊村等 地村民的主要商品集散地，屬于傳統(tǒng)的、原始的商品交易方式。經(jīng)營者多為當(dāng)?shù)?村民、青云譜農(nóng)場下崗職工，大部分是以自有物業(yè)經(jīng)營，僅能維持生計。 2.2. 洪都生活區(qū)商業(yè)街自成一體洪都生活區(qū)商業(yè)街自成一體 洪都集團有近十萬職工及家屬，集團生活區(qū)內(nèi)有香港公司投資建設(shè)的百匯一 家大型超市、新世界超市、萬事達超市、五金一條街、空調(diào)一條街、建材一條街、 小吃一條街等共計

44、 1000 多間店鋪。生活設(shè)施較完善，為集團職工、家屬平常購 買生活用品較集中的區(qū)域，但洪都集團長期形成了獨立的商圈，集團內(nèi)的生活配 套完全能滿足職工及家屬的生活需求。 由于洪都生活區(qū)內(nèi)職工眾多，而且消費能力較強，其商業(yè)街的經(jīng)營狀況良好。 3.3. 新溪橋新溪橋包家花園商業(yè)較為繁華，包家花園以南商業(yè)極不發(fā)達包家花園商業(yè)較為繁華，包家花園以南商業(yè)極不發(fā)達 新溪橋包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云譜區(qū)的主干道，也是本 區(qū)內(nèi)人口最密集的地方，店鋪總數(shù)約 300 家，在北京華聯(lián)進駐后，該區(qū)域的商業(yè) 得到明顯提升，商家的經(jīng)營狀況較好。 包家花園以南大多是廠區(qū)，人口密度相對較低，除了一些經(jīng)營雜貨的小商店

45、 外，沒有其它商業(yè)配套，而且經(jīng)營狀況較差，商鋪空置率在 30%以上。 4 4、以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展良好、以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展良好 專業(yè)市場分布：洪都南大道(洪都摩托車配件市場洪都摩托車交易市場) 、 佛塔村(南昌市生豬交易批發(fā)市場) 、萬溪村(鋅管一條街)。本案周邊的專業(yè)批 發(fā)市場初具規(guī)模，主要面向全省甚至全國，經(jīng)營種類主要有：摩托車配件及整車 批發(fā)、建材批發(fā)、鋅鋼管批發(fā)、家具批發(fā)、生豬批發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等，經(jīng)營狀況 良好。 洪都摩托車及配件市場洪都摩托車及配件市場 現(xiàn)有經(jīng)營戶近一百五十家，規(guī)模大，品牌齊全，經(jīng)營的時間長，是江西省摩 托車及配件的集散地；主要經(jīng)營保險杠

46、、頭盔、小零件等，配件的銷售量較大。 洪都摩托車交易市場洪都摩托車交易市場 位于洪都南大道旁，主要銷售摩托車，現(xiàn)有經(jīng)營戶近百家，主力品牌：富先 達、豪爵、大江、春蘭、洪都等，面向全省市場。目前經(jīng)營狀況良好，由于南昌 市禁止摩托車上牌，零售量有所下降，現(xiàn)主要銷向部分縣市。 鋅管一條街鋅管一條街 萬溪中心街的鋅管一條街是全省鋅管批發(fā)市場，大約 20 家店面，貨源來自 河北、天津等地。集加工與銷售于一體，但總體規(guī)模小，經(jīng)營不規(guī)范，輻射力不 夠強。 南昌市生豬交易批發(fā)市場南昌市生豬交易批發(fā)市場 位于佛塔鎮(zhèn)，是佛塔鎮(zhèn)的主力產(chǎn)業(yè)，為南昌市最大的生豬屠宰批發(fā)市場，日 交易量達到 2000 頭，附近許多省市來

47、此訂購。據(jù)介紹，市場將申請與深圳農(nóng)產(chǎn) 品市場合作，把市場擴大到 200 畝，建成全國最大的生豬交易批發(fā)市場。 結(jié)論：結(jié)論： 以上幾個片區(qū)都存在商業(yè)氛圍淡薄、分布零散、業(yè)態(tài)較單一的狀況，還沒有商業(yè)氛圍淡薄、分布零散、業(yè)態(tài)較單一的狀況，還沒有 形成集中的區(qū)域商業(yè)中心形成集中的區(qū)域商業(yè)中心，主要與片區(qū)內(nèi)人口少、分布不集中、消費能力不強等 因素有關(guān)。而幾個專業(yè)市場由于該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢以及政府的大力扶持，發(fā)展?fàn)疃鴰讉€專業(yè)市場由于該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢以及政府的大力扶持，發(fā)展?fàn)?況良好。況良好。這主要由于片區(qū)是以機械制造業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，擁有洪都、江鈴兩個大 型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢相對突出。 三、片區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特征

48、 部分地區(qū)仍存在較原始的集市型商業(yè)部分地區(qū)仍存在較原始的集市型商業(yè) 形態(tài)形態(tài) 佛塔村的每月逢 2、6、8 日的集市 為周邊村民提供了小商品交易的場所， 其貨物價格低廉，但商品檔次低、產(chǎn)品品種少。 臨街小商店沒有統(tǒng)一規(guī)劃，分布零散，規(guī)模小，檔次低臨街小商店沒有統(tǒng)一規(guī)劃，分布零散，規(guī)模小，檔次低 臨街小商店主要沿井崗山大道分布，消費對象主要為周邊居民，其經(jīng)營種 類以日用消費品和小百貨為主，檔次低，分布比較零散，規(guī)模小，無法滿足購 物者一次性購物的需求。 中小型超市是當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕徫飯鏊行⌒统惺钱?dāng)?shù)鼐用竦闹饕徫飯鏊?以北京華聯(lián)、九鼎超市等為首的幾個中型超市以經(jīng)營中低檔日用消費品和小 百貨為主

49、，已完全能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨蟆２⑶矣捎谒幬恢媒煌ǚ奖?而 且本身又有一定品牌知名度,已成為本區(qū)域居民主要的購物場所。 專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展良好專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展良好 主要以面向全省和當(dāng)?shù)亓闶凵虨橹?，批發(fā)市場初具規(guī)模，經(jīng)營種類主要有： 摩托車配件及整車批發(fā)、建材批發(fā)、鋅鋼管批發(fā)、家具批發(fā)、生豬批發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品 批發(fā)等。專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模大、布局分布比較合理，具備一定的輻射能力。，經(jīng) 營狀況不錯。 餐飲、娛樂缺乏，現(xiàn)有的普遍檔次低、分布零散，存在一定市場空間餐飲、娛樂缺乏，現(xiàn)有的普遍檔次低、分布零散，存在一定市場空間 本片區(qū)可供居民休閑娛樂的場所屈指可數(shù)，而且分布零散。除唐人街等個別 酒店檔次較高外

50、，其他的餐飲及娛樂場所檔次較低，而且整體分布相對零散，但 總體餐飲的經(jīng)營狀況良好，當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫悄贻p人多選擇南昌市的娛樂場所。 小結(jié)：小結(jié)： 項目周邊片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場為主，由于缺乏片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場為主，由于缺乏 統(tǒng)一規(guī)劃，本片區(qū)商鋪分布零散，而且規(guī)模小，裝修及經(jīng)營檔次普遍偏低，商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，本片區(qū)商鋪分布零散，而且規(guī)模小，裝修及經(jīng)營檔次普遍偏低，商業(yè) 氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設(shè)施，但片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場卻具有氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設(shè)施，但片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場卻具有 一定規(guī)模和輻射力一定規(guī)模和輻射力。這方面與青云譜區(qū)是

51、傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，人口少、分布不集中和 居民進城消費的習(xí)慣仍未改變有關(guān)。另一方面則是由于本區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)支持 和交通條件的支持，而政府也將本區(qū)域確定為建設(shè)大市場的重點區(qū)域。 四、片區(qū)配套設(shè)施 1 1、生活配套、生活配套 配套設(shè)施如下： 商場、超市商場、超市北京華聯(lián)超市、九鼎超市、陽光超市等 醫(yī)院醫(yī)院青云譜醫(yī)院、三三四醫(yī)院、南昌市第五醫(yī)院 餐飲餐飲唐人街、新創(chuàng)大酒店、三店食府、旺旺大酒店等 休閑娛樂休閑娛樂青云譜影院、新溪橋影院、茶樓、小型舞廳 2 2、文化教育配套、文化教育配套 所調(diào)查區(qū)域中的學(xué)校一覽表 校名校名學(xué)生人數(shù)學(xué)生人數(shù)校職工人數(shù)校職工人數(shù)辦學(xué)形式辦學(xué)形式教工收入（元教工收入（元/ /月

52、）月） 包佛小學(xué)100-150 人10 左右村辦小學(xué)約為 600-700 青云譜中學(xué)900 多人40 余人青云譜的初中約為 1000 左右 贛江大學(xué)2000 余人100 余人民辦大學(xué)約為 1500-4000 南昌市技工學(xué)校500-600 人40 余人職業(yè)技工學(xué)校1000 左右 南昌十三中1300 人50 余人高級中學(xué)1200 左右 三店小學(xué)1100 人70 人村辦小學(xué)1000 左右 包佛路小學(xué)200 人20 人村辦小學(xué) 600-700 本區(qū)域相對最為完善的配套就是學(xué)校，但教學(xué)質(zhì)量一般，總共有師生人數(shù)近 7000 人，教育設(shè)施較為齊全，大學(xué)和技校的生源主要來自江西省其它地市，中學(xué) 生源主要來自本

53、區(qū)域內(nèi)。 3 3、交通設(shè)施配套、交通設(shè)施配套 公交系統(tǒng)有待完善： 221 路可達項目地，公交公司計劃將 1 路車終點站從包家花園改為昌南工業(yè) 園。 鐵路貨運總站優(yōu)勢明顯： 距項目地 1 公里處是青云譜貨運場，主要服務(wù)于周邊大型工業(yè)廠礦，原是南 昌鐵路南站，后改為貨運站，是南昌最大、功能最齊全的貨運站，日發(fā)貨量 800 噸左右。 汽車客運站連接周邊地市： 青云譜汽車客運總站有往來南昌市周邊地市的長途運輸。主要發(fā)往撫州（臨 川） 、羅針、南城、宜黃等地，每日運輸人流量約為 1200 人。 4、其他設(shè)施 項目區(qū)域金融設(shè)施較完備，有銀行、保險公司、信用社、郵政等，為居民提 供了便利的生活配套。 銀行：

54、銀行：郵政儲蓄（2 家） 、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行（2 家） 、商業(yè)銀行、工 商銀行（2 家） 、交通銀行。 信用社：信用社：青云譜農(nóng)村信用社、黃溪農(nóng)村信用社、萬溪農(nóng)村信用社、佛塔農(nóng)村 信用社。 郵政：郵政：各個街道、村落都有各自的郵政所。 小結(jié)：小結(jié)： 該區(qū)域處在南昌的南部城鄉(xiāng)結(jié)合部，教育配套較完善，而商業(yè)設(shè)施配套只 能滿足居民基本的生產(chǎn)、生活所需，尤其缺乏大型超市、百貨、娛樂等配套， 無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需求。交通配套方面除公交系統(tǒng)有待完善外，貨 運、鐵路較發(fā)達，是該區(qū)域大力發(fā)展專業(yè)大市場的優(yōu)勢所在。 五、商業(yè)物業(yè)租賃情況分析 商業(yè)調(diào)查一覽表 項目名稱項目名稱地理位置地理位置 建筑面

55、積建筑面積 （m m2 2） 經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 租金租金 （元（元/m/m2 2） 北京華聯(lián)超市新溪橋頭 8000 超市、百貨、電子、服裝、家 電 / 九鼎超市火電廠旁 1000 超市、百貨、電子 / 陽光超市新溪橋旁 2000 超市、百貨、電子 / 南昌市摩托車交 易批發(fā)市場 洪都南大道 8000 整車銷售 40-50 南昌市摩托車配 件批發(fā)市場 洪都南大道 2000 保險杠、頭盔、小零件 40-50 南昌建材大市場何坊西路 120000 木材地板、五金、夾心板、地 磚、衛(wèi)生潔具、水暖器等 30-50 南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品 中心批發(fā)市場 建設(shè)路 10000 水果、蔬菜交易批發(fā)等 一樓 15 二樓

56、5 南昌肉制品批發(fā) 市場 建設(shè)路豬肉、牛肉、雞、鴨批發(fā)等 30-40 佛塔生豬批發(fā)市 場 佛塔村 80000 生豬交易批發(fā) / 百匯一家 洪都集團 10000 百貨 / 銷售情況分析銷售情況分析 項目周邊基本沒有銷售的商業(yè)物業(yè)，絕大部分是租賃經(jīng)營，只有青云譜農(nóng)場 靠包佛路的部分小店鋪出售，售價僅為 600 元/m2。 租賃情況分析租賃情況分析 項目周邊區(qū)域商鋪主要以租賃的形式為主，由于商業(yè)氛圍淡薄，商家對于商 業(yè)物業(yè)無較強的市場承受力，最好的地段如洪都生活區(qū)內(nèi)的月租金約為 100 元/ m2，包佛路等人流少的路段店鋪月租金不到 20 元/ m2。 六、片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量分析 片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量一覽

57、表 項目名稱項目名稱地理位置地理位置 建筑面積建筑面積 （m m2 2） 經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 萬峰商城包佛路以北,井岡山大道以東 39960 / 青云譜商貿(mào)廣場京山商場周邊 19980 購物、辦公 江南建材大市場南隔堤以南,五一 0 外辦以西 199800 建材大市場 錦城商貿(mào)廣場 三店西路以南,井岡山大道以 西,京九鐵路以東 99900 商業(yè)購物中心、商住 樓 三店商貿(mào)大廈洪都大道 6660 商住、辦公、餐飲、 娛樂 化工大市場南蓮路以東,胡惠元堤以北 66600 / 中遠名城(何坊西 路商貿(mào)城) 何坊西路以北,迎賓大道以東, 井岡山大道以南 159840 賓館、大型超市、商 業(yè)街、商住樓 新

58、溪橋服裝市場青云商城旁 / 百城國際大市場三店西路 16000/ 朱橋東路商貿(mào)街 南蓮路以東,佛塔生豬批發(fā)市 場以西 48000/ 青云購物中心區(qū)房建公司內(nèi) 16650 購物、辦公 青云世紀(jì)廣場 南苑市場以南,慕路口以北,南 蓮路以西 213120 商貿(mào)、辦公、娛樂、 居家 昌南大市場青云譜農(nóng)場內(nèi) 240000 待定 小結(jié)小結(jié): : 未來幾年內(nèi)，本片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計將超過本片區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計將超過 5050 萬萬,其中以綜合性商場、其中以綜合性商場、 專業(yè)市場為主。專業(yè)市場為主。為了改變青云譜區(qū)缺少大型的商業(yè)購物及娛樂等設(shè)施的現(xiàn)狀，區(qū) 政府將著重建設(shè)多個大型購物中心，以改善本區(qū)域的商業(yè)

59、環(huán)境。另外，本片區(qū)還 將大力建設(shè)專業(yè)市場。在未來的幾年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⑿纬苫?、服裝、建材、摩托 車配件、摩托車整車交易、汽車、肉制品、生豬交易、家具等多種專業(yè)市場并存 的局面，大力填補專業(yè)市場的空白點，同時專業(yè)市場也將面臨更加激烈的競爭。 七、片區(qū)發(fā)展趨勢與前景 正在建設(shè)中的昌南工業(yè)園相比其他工業(yè)園具有較大的地理優(yōu)勢，隨著工業(yè)園 內(nèi)各廠家的陸續(xù)進駐，物流、商流、資金流、人流將匯聚于此，為本片區(qū)的物流、商流、資金流、人流將匯聚于此，為本片區(qū)的 發(fā)展帶來新的契機發(fā)展帶來新的契機。 片區(qū)周邊將建成可供將建成可供 3 3 萬人居住的大型住宅區(qū)，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的萬人居住的大型住宅區(qū)，為商業(yè)的發(fā)展提

60、供了一定的 人流保障人流保障。 針對該片區(qū)商業(yè)較落后的現(xiàn)狀，政府規(guī)劃將以包家花園為中心建設(shè)一個較標(biāo) 準(zhǔn)的區(qū)域性商業(yè)中心。消費群以收入較穩(wěn)定的洪都航空集團、江鈴汽車集團、 火電廠、汽車城等企業(yè)職工及家屬為主、以周邊各類居民為輔的購物中心， 片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨升級換代片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨升級換代。 第三節(jié)第三節(jié)綜合評述綜合評述 本片區(qū)商業(yè)發(fā)展相對落后，但從目前人口數(shù)量與商業(yè)總量的配比來看，商業(yè) 的市場容量已基本飽和。未來幾年內(nèi)，政府將重點建設(shè)幾個大型綜合性商業(yè)項目， 傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)必將被逐漸淘汰。另外，我們也可以看到，該片區(qū)的餐飲、娛樂傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)必將被逐漸淘汰。另外，我們也可以看到，該片區(qū)的餐飲