西安星舍國(guó)際公寓營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃45p

1、星舍國(guó)際公寓星舍國(guó)際公寓 營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃部營(yíng)銷(xiāo)策劃部 20112011年年1010月月1818日日 策劃思考策劃思考 了解市場(chǎng)狀況為了解市場(chǎng)狀況為項(xiàng)目綜合定位提供依據(jù)和方向；項(xiàng)目綜合定位提供依據(jù)和方向； 結(jié)合市場(chǎng)和結(jié)合市場(chǎng)和定位，為項(xiàng)目塑造獨(dú)特價(jià)值體系；定位，為項(xiàng)目塑造獨(dú)特價(jià)值體系； 實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，制定整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，制定整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略； 落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)工作，系統(tǒng)部署營(yíng)銷(xiāo)工作。落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)工作，系統(tǒng)部署營(yíng)銷(xiāo)工作。 顛覆式營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，落實(shí)它！實(shí)現(xiàn)它！顛覆式營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，落實(shí)它！實(shí)現(xiàn)它！ 目標(biāo)分解目標(biāo)分解 95299529可售面積可售面積 銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期1919

2、個(gè)月（個(gè)月（11.10-13.511.10-13.5） 1616層以上精裝均價(jià)層以上精裝均價(jià)91809180元，毛坯元，毛坯76707670元元 1616層以下房源層以下房源20122012年年2 2月前清盤(pán)月前清盤(pán)20132013年年5 5月前，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率月前，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率100%100% 約約77467746萬(wàn)的回款萬(wàn)的回款 把控時(shí)機(jī)，創(chuàng)造價(jià)值制高點(diǎn)把控時(shí)機(jī)，創(chuàng)造價(jià)值制高點(diǎn) 如何實(shí)現(xiàn)：如何實(shí)現(xiàn)：1 1、保持銷(xiāo)量與確?；乜睿?、保持銷(xiāo)量與確?；乜?；2 2、提高售價(jià)與保證銷(xiāo)售速度。、提高售價(jià)與保證銷(xiāo)售速度。 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 part1:part1:市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 part3:swotpart3

3、:swot分析分析 part2:part2:項(xiàng)目基本狀況項(xiàng)目基本狀況 part4:part4:項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 part5:part5:項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略 part6:part6:銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃 行動(dòng)方案行動(dòng)方案 part7:part7:營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 目目 錄錄 2011年市場(chǎng)認(rèn)知回顧年市場(chǎng)認(rèn)知回顧 限購(gòu)類(lèi)型：新建商品住房和二手住房，而公寓、寫(xiě)字樓和商鋪不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。 限購(gòu)套數(shù)：本市居民限購(gòu)限購(gòu)2 2套房，禁購(gòu)套房，禁購(gòu)3 3套以上住房套以上住房，2套房貸首付最低60%。 限購(gòu)令認(rèn)家庭不認(rèn)戶(hù)口，已擁有1套住房的西安市戶(hù)籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成 年子女），已

4、擁有2套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市 戶(hù)籍居民家庭。 稅收：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷(xiāo)售收入全額征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅全額征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅。 信貸：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于%，貸款利率不低于 基準(zhǔn)利率的.倍。 一線城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，建行上調(diào)首套房貸利率建行上調(diào)首套房貸利率1.051.05倍倍 急需者上浮急需者上浮1.11.1 倍倍 限限 購(gòu)購(gòu) 令令 政政 策策 伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)20102010年一路向好，房地年一路向好，

5、房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快，銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆，量?jī)r(jià)齊升。然而產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快，銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆，量?jī)r(jià)齊升。然而20112011年的一紙限購(gòu)令出臺(tái)，市場(chǎng)隨年的一紙限購(gòu)令出臺(tái)，市場(chǎng)隨 即進(jìn)入冰河期，上半年價(jià)格并未出現(xiàn)波動(dòng)，成交量卻大幅萎縮，在金九銀十的旺銷(xiāo)期各大即進(jìn)入冰河期，上半年價(jià)格并未出現(xiàn)波動(dòng)，成交量卻大幅萎縮，在金九銀十的旺銷(xiāo)期各大 開(kāi)發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以?xún)r(jià)換量，后市不容樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以?xún)r(jià)換量，后市不容樂(lè)觀。 20122012年市場(chǎng)整體趨勢(shì)預(yù)計(jì)年市場(chǎng)整體趨勢(shì)預(yù)計(jì) 客群預(yù)期客群預(yù)期 調(diào)控政策趨緊的同時(shí)，2012年通脹壓力繼續(xù)顯現(xiàn)，投資渠道匱乏以及購(gòu)房者相對(duì)保守的投資 理念，使得樓市仍舊是資

6、產(chǎn)保值增值的最佳途徑，預(yù)計(jì)限購(gòu)令政策威力將進(jìn)入微觀時(shí)期預(yù)計(jì)限購(gòu)令政策威力將進(jìn)入微觀時(shí)期，陜北投資 客戶(hù)將有所動(dòng)作，對(duì)樓市注入強(qiáng)心針。 市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn) 2012年西安整體市場(chǎng)運(yùn)行以平穩(wěn)的趨勢(shì)平穩(wěn)的趨勢(shì)為主，成交量會(huì)有所上升，但難以與09年市場(chǎng)恢復(fù)的 行情相并論形成較大突破，同時(shí)價(jià)格項(xiàng)目周邊市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度有限。上漲幅度有限。 板塊分析板塊分析 城東、城北繼續(xù)爭(zhēng)奪自住型市場(chǎng)的首選位置，城北供應(yīng)量放量增長(zhǎng)，地鐵優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，20122012年年 量?jī)r(jià)將得到釋放提升量?jī)r(jià)將得到釋放提升，繼續(xù)領(lǐng)跑西安樓市的成交量。 政策調(diào)整政策調(diào)整 樓市政策調(diào)控進(jìn)入多發(fā)期，部分城市限購(gòu)令有可能取消，下一步調(diào)控重點(diǎn)將在房產(chǎn)稅

7、、預(yù)售房產(chǎn)稅、預(yù)售 資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 城北文景路9號(hào)（文景 路與鳳城一路十字向北 50米） ，房地產(chǎn)版塊 隸屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目地塊西臨文景路， 距新市政府約1500米 現(xiàn)現(xiàn) 有有 城城 市市 配配 套套 情情 況況 交通狀況交通狀況商業(yè)配套商業(yè)配套 教育配套教育配套 醫(yī)療配套醫(yī)療配套 金融配套金融配套 餐飲、娛樂(lè)配套餐飲、娛樂(lè)配套 601，108， 117，702， 912，209等 公交線路 商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家、 人人樂(lè)、崇尚百貨 等 雅荷幼兒院、海榮豪 佳新概念幼兒園、西 安福田幼兒園、西安 經(jīng)發(fā)交大附小

8、、附中、 西安中學(xué)、西安外國(guó) 語(yǔ)學(xué)校、陜西師范大 學(xué)錦園國(guó)際中小學(xué)、 陜西省交通職業(yè)技術(shù) 學(xué)院等 長(zhǎng)安醫(yī)院、鳳城 醫(yī)院等 中國(guó)銀行、工商銀 行、建設(shè)銀行、浦 發(fā)銀行、中信銀行 等 中菜皇、 經(jīng)發(fā)王子飯店、名都 國(guó)際酒店、海底撈火鍋、金帝酒 樓、成都驛站、老鋪烤鴨、圣豪 軒等 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)過(guò)近年發(fā) 展，目前已逐漸成熟。 其一次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)商業(yè) 發(fā)展已經(jīng)達(dá)到很高水平。 無(wú)論餐飲、購(gòu)物還是休 閑娛樂(lè)，檔次均居西安 市中高端水平。 經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)主要向 北、擴(kuò)展。像賽高國(guó)際 街區(qū)等項(xiàng)目，底商商業(yè) 發(fā)展已有一定規(guī)模。 以國(guó)美電器、沃爾瑪超市、世紀(jì)金花等一批大規(guī)模商業(yè)為支撐

9、，未央路為帶狀分布的商 業(yè)格局，主要街道的目前日均客流量超過(guò)3萬(wàn)人次。并且有逐步向北部擴(kuò)展的趨勢(shì)。 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 離項(xiàng)目北向離項(xiàng)目北向3030米的海璟商業(yè)綜合體已成雛形，旗艦店之一為賽格電腦城，加上超市、米的海璟商業(yè)綜合體已成雛形，旗艦店之一為賽格電腦城，加上超市、 餐飲，購(gòu)物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐，必將提高本項(xiàng)目的商業(yè)元素，并直接帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售餐飲，購(gòu)物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐，必將提高本項(xiàng)目的商業(yè)元素，并直接帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售 和出租需求。和出租需求。 項(xiàng)目注重外立面格調(diào)的營(yíng)造，在區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感項(xiàng)目注重外立面格調(diào)的營(yíng)造，在區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感 通過(guò)一系列的宣傳推廣，項(xiàng)目精裝

10、 品質(zhì)在購(gòu)房者心中已有所建樹(shù)，在 該區(qū)域是為數(shù)不多的精裝項(xiàng)目，具 稀缺獨(dú)特性。 swot 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)-stregth劣勢(shì)劣勢(shì)-weak 處于經(jīng)開(kāi)區(qū)核心路段，未來(lái)升值潛力巨大 時(shí)尚獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生市場(chǎng)標(biāo)桿效應(yīng) 開(kāi)發(fā)理念優(yōu)勢(shì)：高科技、精裝修、市場(chǎng)稀 缺型產(chǎn)品 戶(hù)型單一，對(duì)自主人士吸引力不足 沒(méi)有充足的停車(chē)位，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)存 在一定隱憂(yōu) 項(xiàng)目體量較小，開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)尚 未建立 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)-opportuityso戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)wo戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體趨勢(shì)向好 相對(duì)舊城區(qū)不斷飆升的樓價(jià)，該片區(qū) 仍然處于起步階段，后市值得期待

11、隨著新政府的搬遷，項(xiàng)目所在片區(qū)未 來(lái)將會(huì)成為行政核心 電腦城的進(jìn)駐，令租賃需求暢旺，本 項(xiàng)目可以彌補(bǔ)該市場(chǎng)空白 以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住 市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打 造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 以克服項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)復(fù)蘇機(jī)遇 為核心手段；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)， 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì) 威脅威脅-threatest戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅wt戰(zhàn)略戰(zhàn)略減少劣勢(shì)，避免威脅減少劣勢(shì)，避免威脅 l政府調(diào)控政策不斷出臺(tái)，后市走勢(shì)不 明朗； l受輿論報(bào)道影響，購(gòu)房者普遍持觀望 氛圍； l周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，不斷的同質(zhì)化 現(xiàn)象，對(duì)項(xiàng)目頗有沖擊。 以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)

12、勢(shì)，轉(zhuǎn)化市場(chǎng)威脅為核 心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯 一性，建立高端形象；以性?xún)r(jià)比快速回現(xiàn) 以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái) 的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)既有的評(píng)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì) so戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高 端形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)最大化。 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析推導(dǎo)戰(zhàn)略工具推導(dǎo)戰(zhàn)略工具 項(xiàng)目各項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表 項(xiàng)目現(xiàn)存房源盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)存房源盤(pán)點(diǎn) 交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)套套 數(shù)數(shù)面面 積積金金 額額均均 價(jià)價(jià) 毛坯房毛坯房2020 1,313.29 1,313.29 9,399,66

13、2 9,399,662 7,157 7,157 精裝房精裝房2525 1,632.98 1,632.98 12,257,643 12,257,643 7,506 7,506 合計(jì)合計(jì)4545 2,946.27 2,946.27 21,657,305 21,657,305 7,351 7,351 1616層以下余房房源統(tǒng)計(jì)層以下余房房源統(tǒng)計(jì) part4:part4:項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 part5:part5:項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略 part6:part6:銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃 行動(dòng)方案行動(dòng)方案 part7:part7:營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 挖掘地段價(jià)值，提升項(xiàng)目附加值挖掘地段價(jià)值，提升項(xiàng)

14、目附加值 與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng) 通過(guò)項(xiàng)目塑造開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象通過(guò)項(xiàng)目塑造開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象 在合理的情況下，提升項(xiàng)目售價(jià)在合理的情況下，提升項(xiàng)目售價(jià) 定位目的定位目的 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 1 1 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北接全亞洲最大的火車(chē)站，南臨北客運(yùn)站，地理位置得 天獨(dú)厚，與市政府咫尺之距，享百億市政配套便利。 2 2 商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍：海璟國(guó)際綜合體即將推出市場(chǎng)，多元素多業(yè)態(tài)的商家經(jīng) 營(yíng)必將對(duì)影響該區(qū)域的人流，對(duì)周邊物業(yè)帶來(lái)正面利好。 3 3 人文景觀：人文景觀：文景公園、城市運(yùn)動(dòng)公園，雙公園匯聚強(qiáng)力彌補(bǔ)項(xiàng)目的 人文要素，提高生活品質(zhì)。 4

15、 4 地鐵物業(yè)：地鐵物業(yè)：地鐵2號(hào)線的順利開(kāi)通，大大改善對(duì)沿線物業(yè)的居住、投 資價(jià)值，對(duì)本項(xiàng)目有著標(biāo)志性和跨越式發(fā)展注入動(dòng)力。 5 5 現(xiàn)樓發(fā)售：現(xiàn)樓發(fā)售：進(jìn)入2012年將會(huì)呈現(xiàn)全城獨(dú)有的led炫麗外立面，充分展 現(xiàn)地標(biāo)公寓的王者氣勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 驛站式居住驛站式居住 + + 辦公辦公 + + 投資功能投資功能 項(xiàng)目的戶(hù)型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品，也能達(dá)到過(guò)渡性居住。項(xiàng)目的戶(hù)型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品，也能達(dá)到過(guò)渡性居住。 項(xiàng)目周邊氛圍，對(duì)投資者很有吸引力。項(xiàng)目周邊氛圍，對(duì)投資者很有吸引力。 項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì)，能滿(mǎn)足辦公客戶(hù)的日常需求。項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì)，能滿(mǎn)足辦公客戶(hù)的日常需求。 1 1 2 2 3 3

16、 項(xiàng)目功能值定位項(xiàng)目功能值定位 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系/ /競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) n商業(yè)核心區(qū)價(jià)值商業(yè)核心區(qū)價(jià)值 連接綜合體，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚；連接綜合體，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚； n物業(yè)素質(zhì)（稀缺投資型物業(yè)）物業(yè)素質(zhì)（稀缺投資型物業(yè)） 地標(biāo)公寓，硬件升級(jí)換代，引領(lǐng)市場(chǎng)地標(biāo)公寓，硬件升級(jí)換代，引領(lǐng)市場(chǎng) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 核核心競(jìng)爭(zhēng)力心競(jìng)爭(zhēng)力 1 1 3 3 2 2 n地鐵沿線物業(yè)地鐵沿線物業(yè)價(jià)值價(jià)值 地鐵提升價(jià)值地鐵提升價(jià)值 競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位 市場(chǎng)市場(chǎng): 以?xún)r(jià)換量競(jìng)爭(zhēng)激烈以?xún)r(jià)換量競(jìng)爭(zhēng)激烈 客戶(hù)：外地客戶(hù)萎縮客戶(hù)：外地客戶(hù)萎縮 目標(biāo)目標(biāo)：品牌提升：品牌提升 加強(qiáng)硬件品質(zhì)加強(qiáng)硬件品質(zhì)

17、滿(mǎn)足投資型客戶(hù)滿(mǎn)足投資型客戶(hù)需求需求 形象再形象再上一個(gè)新臺(tái)階上一個(gè)新臺(tái)階 項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策 市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)定位 項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念 星舍國(guó)際公寓星舍國(guó)際公寓 城北鼎級(jí)投資型物業(yè)城北鼎級(jí)投資型物業(yè) 智能精裝智能精裝地標(biāo)公寓地標(biāo)公寓 城北鼎級(jí)投資型物業(yè)城北鼎級(jí)投資型物業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 以創(chuàng)新個(gè)性化經(jīng)營(yíng)細(xì)分市場(chǎng)以創(chuàng)新個(gè)性化經(jīng)營(yíng)細(xì)分市場(chǎng) 集休憩、休閑、餐飲于一體的商業(yè)街區(qū)集休憩、休閑、餐飲于一體的商業(yè)街區(qū) 星星 城城 1、星舍、星城出自同一星系，方便名 字的對(duì)外宣傳，并形成統(tǒng)一風(fēng)格，由此 案名可以沿用住宅的推廣風(fēng)格，相得益 彰，相輔相成。 2

18、、該案名引用時(shí)下最為流行的案名方 式，如全國(guó)各地都在復(fù)制的“萬(wàn)象城” 系列，“天河城”等案名，此類(lèi)案名簡(jiǎn) 潔易記便于傳播，能迅速的在消費(fèi)者心 中形成烙印，并起到潛意識(shí)消費(fèi)的作用， 提高項(xiàng)目知名度。 案名詮釋?zhuān)喊该忈專(zhuān)?項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所； 一個(gè)真正能讓文景路時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)真正能讓文景路時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)； 一個(gè)讓商務(wù)人士社會(huì)名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)讓商務(wù)人士社會(huì)名流交往聚會(huì)的圈子； 一個(gè)能讓精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)能讓精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所； 一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味

19、性的場(chǎng)所。 項(xiàng)目商業(yè)形象定位項(xiàng)目商業(yè)形象定位 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)造 形象定位關(guān)鍵詞形象定位關(guān)鍵詞 頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)所頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)所 形象定位具象形象定位具象 頂級(jí)品牌帶來(lái)的體驗(yàn)、稀缺帶來(lái)的體 驗(yàn)、極致細(xì)節(jié)帶來(lái)體驗(yàn) 與國(guó)際化接軌、成為客戶(hù)、時(shí)尚傳媒 的話(huà)題和愿意體驗(yàn)的場(chǎng)所 類(lèi)似的人群 環(huán)境對(duì)行為方式的促進(jìn)，讓你懂得怎 樣優(yōu)雅起來(lái) 單純的高貴讓人覺(jué)得嬌柔和壓抑娛樂(lè) 和趣味的體驗(yàn)讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的 力量 豐富而極致的體驗(yàn)將是本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵豐富而極致的體驗(yàn)將是本項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵 城市時(shí)尚符號(hào)城市時(shí)尚符號(hào) 特定人群圈層特定人群圈層 氣質(zhì)沉淀的場(chǎng)所氣質(zhì)沉淀的場(chǎng)所 高貴而不乏趣味高

20、貴而不乏趣味 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 功能功能 購(gòu)物 餐飲 休閑、娛樂(lè) 藝術(shù)沙龍 展覽、展示 小型俱樂(lè)部等 對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議 服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 西餐廳、快餐、韓日料理 酒吧、水療 畫(huà)廊、音樂(lè)沙龍 品牌、藝術(shù)品展覽展示廳 各類(lèi)俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所 單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但 不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是頂級(jí)商業(yè)品牌，不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是頂級(jí)商業(yè)品牌， 而且在檔次上比較一致，這而且在檔次上比較一致，這就是有差異的地方。就是有

21、差異的地方。 建議：建議： 娛樂(lè)休閑：餐飲：購(gòu)物娛樂(lè)休閑：餐飲：購(gòu)物 40%40%： 40%40%： 20%20% 1f1f功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議 餐餐 飲飲 2424小時(shí)便利店小時(shí)便利店 紅酒、雪茄展示廳紅酒、雪茄展示廳 自助銀行自助銀行 1f1f功能分布及商家選擇建議功能分布及商家選擇建議 1f1f對(duì)外店鋪西選擇建議：星巴克、韓日料理、必勝客等，西北角為對(duì)外店鋪西選擇建議：星巴克、韓日料理、必勝客等，西北角為7-117-11或或okok便利店便利店 （主要考慮對(duì)外，并與廣場(chǎng)結(jié)合）（主要考慮對(duì)外，并與廣場(chǎng)結(jié)合） 2f2f功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議 餐餐

22、 飲飲 餐餐 飲飲 3f3f功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議功能分布及業(yè)態(tài)劃分建議 酒吧酒吧 音樂(lè)沙龍音樂(lè)沙龍 水療水療spa 瑜伽會(huì)所瑜伽會(huì)所 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1 1： 差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2 2： 客戶(hù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略客戶(hù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)創(chuàng)精裝項(xiàng)目典范 開(kāi)創(chuàng)新途徑，大力拓展本地潛在客戶(hù) 戰(zhàn)略總綱：品牌、差異化、客戶(hù)戰(zhàn)略總綱：品牌、差異化、客戶(hù) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3 3： 產(chǎn)品推廣戰(zhàn)略產(chǎn)品推廣戰(zhàn)略 住宅、商業(yè)雙軌并行，聯(lián)動(dòng)推廣，相互帶動(dòng) 產(chǎn)品產(chǎn)品 價(jià)值價(jià)值 智能精裝，地標(biāo)公寓智能精裝，地標(biāo)公寓 雙公園匯聚雙公園匯聚 人文人文 價(jià)值價(jià)值 精英鄰里、客戶(hù)俱樂(lè)部精英鄰里、客戶(hù)俱樂(lè)部 客戶(hù)客

23、戶(hù) 價(jià)值價(jià)值 服務(wù)服務(wù) 價(jià)值價(jià)值 貼身管家式物業(yè)貼身管家式物業(yè)增值服務(wù)增值服務(wù) 配套配套 價(jià)值價(jià)值 頂層空中花園頂層空中花園 商業(yè)配套商業(yè)配套 投資投資 價(jià)值價(jià)值 星級(jí)硬件，升值潛能巨大星級(jí)硬件，升值潛能巨大 城北鼎級(jí)城北鼎級(jí) 投資物業(yè)投資物業(yè) 品牌策略：構(gòu)筑品牌價(jià)值體系品牌策略：構(gòu)筑品牌價(jià)值體系 案場(chǎng)包裝策略案場(chǎng)包裝策略道路指引系統(tǒng)道路指引系統(tǒng) 在項(xiàng)目地四至道路上，設(shè)立道路指引系統(tǒng)，在項(xiàng)目地四至道路上，設(shè)立道路指引系統(tǒng)， 指引來(lái)訪客戶(hù)指引來(lái)訪客戶(hù) 指引來(lái)訪車(chē)輛 反光字體反光字體，突出白天及夜晚不同的效果 創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng)：創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng)： 利用創(chuàng)意元素，吸引 過(guò)路客戶(hù)目光，讓人 產(chǎn)生過(guò)目不忘的效果

24、。 異型設(shè)計(jì)，吸引注意異型設(shè)計(jì)，吸引注意 文 景 路 鳳城一路 本案本案 售樓部門(mén)頭包裝，醒目、大氣售樓部門(mén)頭包裝，醒目、大氣 通過(guò)售樓部門(mén)頭包裝及廣場(chǎng)核心水系景觀，展現(xiàn)項(xiàng)目大氣、品質(zhì)、高檔次； 通過(guò)休息處，傳達(dá)項(xiàng)目細(xì)致，雅致品質(zhì)形象及多功能表現(xiàn)； 通過(guò)廣場(chǎng)旗幟，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)節(jié)日感，加深來(lái)訪客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的記憶點(diǎn)； 案場(chǎng)包裝策略案場(chǎng)包裝策略外圍環(huán)境包裝外圍環(huán)境包裝 以臨路區(qū)域?yàn)榘b區(qū)域，突出項(xiàng)目地塊邊界，展現(xiàn)項(xiàng)目形象品以臨路區(qū)域?yàn)榘b區(qū)域，突出項(xiàng)目地塊邊界，展現(xiàn)項(xiàng)目形象品 質(zhì)，指引來(lái)訪客戶(hù)尋找質(zhì)，指引來(lái)訪客戶(hù)尋找 圍墻包裝、以未來(lái)實(shí)際圍墻為藍(lán)本，打造圍墻樣板的形象圍墻包裝、以未來(lái)實(shí)際圍墻為藍(lán)本，打造圍

25、墻樣板的形象 現(xiàn)場(chǎng)全情展示現(xiàn)場(chǎng)全情展示 跳出片區(qū)，高舉高打跳出片區(qū)，高舉高打 在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值的形象；牽動(dòng)市場(chǎng)向我在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值的形象；牽動(dòng)市場(chǎng)向我“看看”，靠自身引力令，靠自身引力令 消費(fèi)者自動(dòng)吸附消費(fèi)者自動(dòng)吸附，占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo)，將市場(chǎng)占有率擴(kuò)到最大。，占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo)，將市場(chǎng)占有率擴(kuò)到最大。 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的完美展示，傳達(dá)項(xiàng)目的高檔形象通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的完美展示，傳達(dá)項(xiàng)目的高檔形象 如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售同時(shí)產(chǎn)生溢價(jià)如何實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售同時(shí)產(chǎn)生溢價(jià) 產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí) 打造智能化社區(qū)，提供星級(jí)物管服務(wù)，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)打造智能化社區(qū)，提供星級(jí)物管服務(wù)，全面提升產(chǎn)品品質(zhì) 銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃

26、11年10月12年2月 12年4月 12年10月 12年6月 低層房源清盤(pán)期高層房源蓄客期持續(xù)銷(xiāo)售期強(qiáng)銷(xiāo)期 階階 段段 劃劃 分分 推推 盤(pán)盤(pán) 節(jié)節(jié) 奏奏 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 節(jié)節(jié) 點(diǎn)點(diǎn) 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 目目 標(biāo)標(biāo) 挖掘舊客 戶(hù)資源， 清理低層 余貨 工程工程 進(jìn)度進(jìn)度 蓄客期 價(jià)格拉升 第二次蓄客 房源新推 第二次解籌 房源加推 尾盤(pán)銷(xiāo)售 二次開(kāi)盤(pán)售期 13年1月13年5月 清盤(pán)售期 高層房源開(kāi)盤(pán) 清理16層以 下余貨 蓄客期加推17-18樓層加推19、20層 銷(xiāo)售 推出21、22層 銷(xiāo)售 剩余房源集中 銷(xiāo)售 毛坯7150元/ 精裝7500元/ 價(jià)格 7500元/ 價(jià)格7700 元/ 毛坯7700元/

27、精裝8500元/ 毛坯7800元/ 精裝8500元/ 毛坯7800元/ 價(jià)格10000元/ 已封頂及 室內(nèi)隔斷 外立面裝飾公寓外立面完工 群樓外立 面裝飾完 工 完工交付使用毛坯房交付使用 銷(xiāo)售周期：銷(xiāo)售周期：1212年年2 2月至月至9 9月月 推售樓層：推售樓層：1717、1818、1919層層 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：76707670元元/ / 銷(xiāo)售周期：銷(xiāo)售周期：1212年年8 8月至月至1313年年5 5月月 推售樓層：推售樓層：2020、2121、2222層層 交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝 銷(xiāo)售均價(jià)：銷(xiāo)售均價(jià)：91809180元元/ / 交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)

28、售周期銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售金額 毛坯毛坯 1212年年2 2月至月至4 4月月1,0001,0007,5007,5007,500,0007,500,000 1212年年5 5月至月至6 6月月1,0001,0007,7007,7007,700,0007,700,000 1212年年7 7月至月至9 9月月1,1081,1087,8007,8008,642,4008,642,400 小計(jì)小計(jì)3,1083,1087,6707,67023,842,40023,842,400 精裝精裝 20122012年年7 7月月5005008,5008,5004,250,0004,

29、250,000 1212年年8 8月至月至1313年年1 1月月1,4001,4008,8008,80012,320,00012,320,000 1313年年2 2月至月至5 5月月 1,225 1,225 （2222層）層） 10,00010,00012,250,00012,250,000 3583588,8008,8003,150,4003,150,400 小計(jì)小計(jì)3,4833,4839,1809,18031,970,40031,970,400 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程劃分項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程劃分 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目整體銷(xiāo)售計(jì)劃 整盤(pán)銷(xiāo)售周期1919個(gè)月（從個(gè)月（從20112011年年1010月開(kāi)始計(jì)算）；

30、月開(kāi)始計(jì)算）； 共推出貨量9529，實(shí)際銷(xiāo)售面積95299529，完成100%100%的銷(xiāo)售率； 全周期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額為7,7467,746萬(wàn)元，萬(wàn)元，毛坯：毛坯：7,6707,670元元/ /，精裝：，精裝：9,1809,180元元/ / 階段劃分階段劃分 低層房源低層房源 清盤(pán)期清盤(pán)期(11(11 年年1010月至月至 1212年年2 2月月 高層房源蓄高層房源蓄 客期（客期（1212年年3 3 月至月至4 4月）月） 強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期 （5 5月至月至6 6月）月） 持續(xù)銷(xiāo)售期持續(xù)銷(xiāo)售期 （7 7月至月至9 9月）月） 二次開(kāi)盤(pán)期二次開(kāi)盤(pán)期 （1010月至月至1 1 月）月） 清盤(pán)期（清盤(pán)期（

31、2 2月月 至至5 5月）月） 推售樓層推售樓層1616層以下層以下 加推加推1717、1818 層層 加推加推1919層層加推加推2020層層 加推加推 2121、2222層層 全部余房全部余房 推貨面積推貨面積294629461883.691883.6921082108233323333083308315831583 計(jì)劃完成計(jì)劃完成 銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積 294629461000100010001000150015001500150015831583 銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià) （元（元/ /） 毛坯：毛坯： 7157 7157 精裝：精裝： 75007500 7500750077007700 毛坯：

32、毛坯：78007800 精裝：精裝：85008500 毛坯：毛坯：78007800 精裝：精裝：88008800 毛坯：毛坯：78007800 精裝：精裝：1000010000 累計(jì)銷(xiāo)售率累計(jì)銷(xiāo)售率71%71%75%75%79%79%86%86%92%92%100%100% 階段性階段性 銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額 21,650,0021,650,00 0 0 7,500,000 7,500,000 7,700,000 7,700,000 12,050,000 12,050,000 13,160,000 13,160,000 15,400,400 15,400,400 銷(xiāo)售總額銷(xiāo)售總額77,460,00

33、077,460,000 配合配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道 推廣結(jié)合推廣結(jié)合 線下線下: :渠道為王，通過(guò)單張、短信滲透 線上：線上：配合 重要節(jié)點(diǎn)及事 件炒作.建立 知名度、美譽(yù) 度 雜志、網(wǎng)站高端刊物配合活動(dòng)及 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)炒作 現(xiàn)場(chǎng)包裝 戶(hù)外廣告發(fā)布 推廣策略推廣策略 公關(guān)活動(dòng)詳解公關(guān)活動(dòng)詳解招商新聞發(fā)布會(huì)招商新聞發(fā)布會(huì) 活動(dòng)目的活動(dòng)目的：為項(xiàng)目商業(yè)入市造勢(shì)帶動(dòng)公寓銷(xiāo)售 活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容： 邀請(qǐng)媒體組織在高端酒店召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)； 介紹科立置業(yè)背景； 介紹星舍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念； 宣布星舍項(xiàng)目正式招商； 答記者問(wèn)； 公關(guān)活動(dòng)詳解公關(guān)活動(dòng)詳解外立面揭幕儀式暨產(chǎn)品推介會(huì)外立面揭幕儀式暨產(chǎn)品推介會(huì) 活動(dòng)目的活動(dòng)目的： 廣而告之現(xiàn)場(chǎng)售樓部對(duì)外開(kāi)放信息，展現(xiàn)本項(xiàng)目工程進(jìn)度； 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝展示，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目感知度； 通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)，全方位加強(qiáng)前期積累客戶(hù)對(duì)本案的認(rèn)知 度及感受度，在開(kāi)盤(pán)前期對(duì)客戶(hù)進(jìn)行心理上的刺激及壓迫 感，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信息，為形象提