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文檔簡介
1、 中南大學 central south university 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風 險管理 以建元為例 中南大學 central south university 2 論文結構思維導圖論文結構思維導圖 中南大學 central south university 3 現今,我國房地產企業(yè)主要的融資渠道依然是 銀行。銀行初始信貸占房地產資金來源的30%,而 預售款也主要是住戶以抵押貸款的形式從銀行借貸, 大約占20%,另外根據房地產業(yè)建筑方先期墊資的 背景,大約25%的資金也是來自銀行。綜合以上分 析,銀行信貸占房地產融資的75%。這種融資渠道 的單一性,使銀行承受了巨大的風險。 我國
2、在2005年的時候批準了建行試點mbs,最 后到2008年,銀行推出了20多個mbs產品。但是, 其后發(fā)展基本停滯。 研究意義及背景研究意義及背景 “ 從2006年開始,美國次級抵押貸款危機逐步顯現,逐 漸席卷美國,歐洲,日本等主要金融市場,最終演變成了 “上個世紀三十年代以來最嚴重”金融危機。 關鍵字: 房價下跌 現金流中斷 鏈式反應 數據來源:中國貨幣網 中南大學 central south university 4 建元模式介紹建元模式介紹 ! 關于信托 型spv 1 2 我國公司 法,信托 法無法確定 spv地位 無法實現真 實銷售,從 而無法完成 風險隔離 各主體運作流程圖 中南大學
3、 central south university 5 信用風險信用風險 信用風險最主要的影響就是違約風險。而在此討論的 是購房者由于房價下跌,通過理性違約從而減少損失。 0 2 4 6 8 10 12 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 2011年我國年我國70個大中城市房屋價格漲跌(月度同比)個大中城市房屋價格漲跌(月度同比) 70個大中城市房屋銷售價格70個大中城市新房銷售價格 % 而且住房抵押貸款時間周期一 般長達1030年,使得違約風險 具有較長的潛伏性。 中南大學 central south university 6 違約風險違約風險 圖圖4.2.3 福州,泉州
4、,深圳地區(qū)建行違約情況福州,泉州,深圳地區(qū)建行違約情況 中南大學 central south university 7 外資逃離風險外資逃離風險 外商投資中國房地產行業(yè),主要是基于我國廣闊的投資“錢景”以及 人民幣升值的預期。而由于現今房地產行業(yè)低迷,而且人民幣短期匯 率的穩(wěn)定性,加大了外資出逃的可能性。 北京市工商局14日公布的數據顯示,2011年度,北京新設立外資 房地產企業(yè)129家,同比減少55.82%,有217家外資房地產企業(yè)退 出市場。截至2011年底,全市實有外資房地產企業(yè)1330家,同比 減少7.9%. 資料來源:南方都市報 2012.02.13數據來源:google finan
5、ce usd:cny 匯率五年走勢圖 中南大學 central south university 8 利率風險利率風險 利率風險主要是指由于利率的不確定性,使得住房抵押貸款證券產品 損益難以確定。同時,利率風險還對住房抵押貸款中提前償付行為具 有很大的影響。 在我國,利率風險主要表現在兩個方面: 1 2 我國利率市場化不足;利率水平無法反應市場上真實的 資金供求關系。 一年期利率變動情況利率變動風險; 中南大學 central south university 9 圖圖 4.2福州,泉州,深圳建行本金償付情況福州,泉州,深圳建行本金償付情況 提前償付提前償付 中南大學 central sout
6、h university 10 發(fā)達國家或地區(qū)經驗與教訓發(fā)達國家或地區(qū)經驗與教訓 美國次貸危機蔓延圖 香港mbs發(fā)展經驗 從1980年指1999年,香港個人 住房抵押貸款余額從117億港元增 長到4782億港元,從占銀行貸款比 例不到10%增至29.2%。 由于香港成熟金融市場體系和 良好的政府監(jiān)管,香港的住房抵押 貸款證券化從1997年推出以后,得 到了飛速的發(fā)展,對香港的住房金 融體系產生了深遠的影響。 中南大學 central south university 11 風險防范策略與舉措風險防范策略與舉措 相比于西方發(fā)達國家,我國住房抵押貸款證券化起步比較晚,而mbs本身涉及到銀行、 證券、保險、信托、基金以及律師事務所、會計師事務所等中介機構。然而,我國在 相關法律架構上以及人才環(huán)境上,明顯不匹配。 1 2 3 建立健全相關法律法規(guī) 住房抵押貸款證券化屬于結構性融資方式,所以需要一系 列相關法律來確保融資的正常進行和利益的正常分配。 規(guī)范提前償付處罰金 如果銀行不收取違約金的話,借款者一旦有能力償還,就 會提前償付;如果收取違約金,借款者所付的違約金的存 在既可以阻止提前償還,又可以彌補提前還貸的損失。 建立健全擔保和評級體系 建立專門的信貸擔保機構,對信貸資產進行擔保,不僅僅 可以轉移信貸資產的風險,減少呆壞賬對于
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