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1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)內(nèi)容1、房地產(chǎn)行業(yè)簡介2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)簡介4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的必備要素5、銷售6、談判7、促銷8、意向斡旋9、成交及其后辛苦度體現(xiàn)1、 房地產(chǎn)行業(yè)簡介房地產(chǎn) : 土地及其上附屬物統(tǒng)稱為房地產(chǎn)(廣義)建筑物和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為房地產(chǎn)(建筑學(xué))占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)的集合稱為房地產(chǎn)(法律)可以交易且產(chǎn)生利潤的物業(yè)及附屬品的稱為房地產(chǎn)(中介)行業(yè)分類 :土地批租(一級市場) 、房地產(chǎn)開發(fā)(二級市場) 房地產(chǎn)中介服務(wù)(三級市場)相關(guān)企業(yè) :標(biāo)書企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、設(shè)計企業(yè)、代理公司、中介經(jīng)紀(jì)公司、承建商、物業(yè)公司、融資企業(yè)等相關(guān)證書 :預(yù)算員、造價師、估價師、總
2、工程師、工程師、項目經(jīng)理、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等。To the world you may be one person,but to one person you may be the world.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) :以盈利為目的,以可租售房產(chǎn)為標(biāo)的物的經(jīng)紀(jì)活動的總和。經(jīng)紀(jì) 行業(yè) :高檔、中檔、低檔行業(yè)公司舉例發(fā)展 軌跡 :電線桿上的手拉手交易房管所交易物業(yè)中介公司發(fā)展步伐逐漸加快。形成針對不同客戶群的中介公司3、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) :居間介紹、合同簽定、房產(chǎn)交易、公平性確定等4、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的必備要素形 象:給客戶的第一印象。禮 儀:待人接物素質(zhì)的體現(xiàn)。專 業(yè):可以給客戶安全感、給客戶解決所有難題的能
3、力。敬 業(yè): 以客戶為中心,確定上班時間和工作狀態(tài)。團 結(jié):和其他經(jīng)紀(jì)人分享房源、客戶以盡快成交,達(dá)到增強 團隊競爭力的目的。創(chuàng) 新:銷售方法管理理念會隨時間,背景的變化而變化,在摸 索中進步,在實踐中創(chuàng)新。誠 實:做人的基本素質(zhì)。堅 韌: 逆境總是存在的、堅韌是克服困難的第一步。5、 銷 售 技 巧初次接觸之需求掌握 (1)、找了多久?那有沒有看到喜歡的房子?(2)、為什么要找這里的房子?上班地點在哪?您住哪里?(3)、幾個人要住?至少要幾房才夠住?是誰要住的?有沒有樓層限 制?(4)、自備款是多少呢?需要貸款多少?(5)、您既然是找這一邊的房子,那您應(yīng)該知道這一邊的房價至少 7500 元/
4、平方以上吧?。?6)、大部分您們都什么時候來看房子?是您 自己來看還是跟家人 一起來看才可以做決定?!是自己出錢還是家人也有資助? (7)、有沒有座向的考慮?您可不可以描述一下您心目中喜歡的房子 的狀況我之所以問得這么仔細(xì),是希望以后更能幫您掌握到更合適 的房子!您那一邊電話怎么聯(lián)絡(luò)??。ㄓ善涿枋鲂闹欣硐氲姆孔又?描述方式, 不僅可以了解其屬性, 更可以以后介紹案子時以此方式來 促銷之)。后續(xù)接觸之需求掌握(1)、價位認(rèn)知及教育(包含地區(qū)屬性、喜歡之決定速度)( 2)、斡旋觀念及金錢價值觀( 3)、信任度掌握 (必須讓其喜歡的房子會主動地告訴您,以此來反 測試信任度是否已建立之)( 4)、朋友
5、感受之程度多寡5)、目前看過哪里房子?地點在哪?有無喜歡但因未買到? (以為 往后踩線之用)。(6)、年節(jié)問候。介紹案源的方式 步驟: (1)、針對其以前描敘心中喜歡房子之描敘方式來反描敘之。 (2)、屋況缺陷問題之介紹 (沒有房子是十全十美的,但缺點如果介 紹得宜的話,買方的抗性會降低,甚至可誤打誤撞而成交) 。但強調(diào) 價格優(yōu)勢。收斡前的接近動作: 關(guān)鍵:買方不喜歡您只想收他斡旋,可是卻希望您能幫他買到他中意的 房子!目前先在價位差那么多! 如果您假設(shè)是屋主的話, 您會怎么做? 互相討論一下, 看我要怎么幫您呢?! 我想要幫您收斡旋反而害了您 沒買到但是又怕您認(rèn)為我不幫您收斡旋反而害了您沒買
6、到但是 又怕您認(rèn)為我不幫您過去談! ?現(xiàn)在差距這么多,那您要我怎么 幫您呢?!如果不行,我?guī)湍憬榻B其它房子好了如果不喜歡,沒 關(guān)系!我再幫您找其他房子好了!如果是預(yù)算問題,那再多貸個幾十 萬,頂多也只不過是每個月多繳個幾千元而已! 既然我說過要幫 您,我是會全力幫您爭取看看,不過到時候您要配合我才可以我 喔!我會幫您過去談,不會到時候您談一談,然后您說不買了,讓我白忙一場吧?!應(yīng)該不會這樣子吧!收斡旋:關(guān)鍵:收斡旋時,要再確定一次對方的誠意,如果不會確定的話,最 保險的方法就是從頭到尾 RUN 一次,有些人是每次看房必出價,有 的人是喜歡被促銷才會去珍惜, 所以帶看過程中一定都會促銷! 任何
7、客戶每次看完房子一定會結(jié)案! 有效的教育客戶, 才是提升客戶等級 的不二法門。(1)、我知道您再加個二、 三萬沒什么問題,只是我們總是希望能用 97 萬的理想價來談成,對不對?!我會全力以赴幫您去爭取的,如 果到最后節(jié)骨眼的時候,還有差距的話我會建議您買?。?)、對了,現(xiàn)在差距還很大, 我會全力去談! 應(yīng)該不會我談了半天, 然后您說不買了吧?!應(yīng)該不會這么不夠意思吧?收斡旋后的教育(1)、警惕同行破壞千萬別告之別的公司已在我們這邊定下該套房子,因同行之間的竟?fàn)幈容^激烈,可能會有一些破壞他們的損失:一、損失一套 房源,二、損失您這誠意的客戶。導(dǎo)致您這邊的結(jié)果:我們到時去談 價格比較困難, 可能您
8、會買不到該套房子, 即使買到了也可能不會是 這個價格。(2)、盡早配合及早簽約現(xiàn)在價差這么多, 我們當(dāng)然會盡力去幫您談, 有時候屋主可能會比較 堅持,價格松動比較少,但也有可能我們談得比較融洽,我們?nèi)サ拇?數(shù)較多,他覺得您確實很有誠意,他也很感動,一下子就答應(yīng)您這個 價格。您知道,人都是感情動物,都會有沖動的時候,我們也不希望 他事后又想來想去,又后悔不同意了所以,真的,到時候若是這 個價格我們談妥了, 他答應(yīng)了,還是希望您能盡量配合我們及時簽約。6、 談判了解T試探T堅持T出價T調(diào)價T接近T斡旋T成交了解:a、購屋動機。b、找房子多久。c、有無開車。d、自備款多少。e、有無特殊貸款。f、深入
9、了解客戶資料。g、帶看中,去了解客戶喜歡那,不喜歡那。刺激T約買方竟?fàn)幍母杏X,事前就應(yīng)做,(促銷)不管喜不喜歡都 要刺激,利用看產(chǎn)證帶回店里頭。試探:h、了解買方能否決定(有錢否?有決定權(quán)否?)i、若無法決定,再施予促銷。逼價:j、如何逼價(1)、直接法-I倘若你能接受這個房子那您認(rèn)為 (想)要用多少 錢買這房子。 Ii 您覺得這房子多少錢您會買。( 2)、間接法-對這房子您看來很中意,不知有沒有什么意見或 決定。( 3)、開門見山法-我們都是老實人也不知道怎么樣要話招或拐 彎抹腳,就直接來談價錢好了。( 4)、欲擒故縱法-這房子什么都好,但我看還是不要談好了, 您考慮剛才我們看另一間吧-因為
10、屋主對價格很堅持。k、最底價多少( 1)、我們公司決不賺差價,開價既是底價,你在同棟大樓里找 的到跟我這戶同樣合理的價錢,也買不到這戶的感覺。( 2)、開價即是底價,跟我談這個,太沒誠意了。( 3)、我告訴你底價,你就會買?有人出多少1 、別人出價多少和您無關(guān),我隨邊都可以捏造您相信?重要的是您多少要買?2、您不要受別人的影響,重點是您能出多少?出價:l 、再看一次確定意愿。m、 先重復(fù)刺激,進而堅持,期待加價。n、 買方出價切忌不可喜上眉梢或反應(yīng)平談嘲諷, 可表現(xiàn)驚訝、 無奈、苦笑。堅持:0、直接回拒T不可能啦!p、我們看別間好了。q、做動作、關(guān)窗、收東西、不要談了。r、怎么可能只是有這樣的
11、價錢,你要不要再看一次。s、可反問他是不是要做投資用,太沒行情了。調(diào)價t、他不加我不降,他加我少降。u、分析比較附近行情或成交個案。v、曾有客戶出多少錢,屋主因為某因素,不愿賣。w、 我建議一個價錢,但是這是幫你去談的最低限,你不可再 殺價。x、打電話給屋主(假電話)t表示屋主之堅持及要求。y、當(dāng)出價底于底價很多:1、櫥窗2、介紹別間3、先生在開玩笑,沒行請4、強調(diào)不賺差價5、不理他或顧左右而言他(假設(shè)買方極喜歡時)Z、當(dāng)出價接近底價1、 你出價最底2、 少一點可談3、被屋主罵4、回店談 接近(為了收斡旋或收定鋪路)aa、 你這價錢,我必需詢問賣方經(jīng)紀(jì)人是否可以用斡旋。bb、 你這價錢差比較多
12、,我找店長商量看看(與店長商量作動 作)。cc、 你這價錢無法幫屋主作決定引出斡旋。dd、 要了解多少價位會成,才可設(shè)定目標(biāo)。 斡旋(要讓客戶覺得我們是在幫他忙)ee、 先談條件,再談價格。ff 、 介紹斡旋金之定義與性質(zhì)爭取與保留(但不要僅為為暫 時保留,除非本案真的沒人出過價) 。gg、 斡旋金之功能所以愈多愈好,誠意的表示,收少到時屋主 容易反悔,先講承購價格之 1%,如賺多至少要收幾千元。ii、hh、 如案子難得出現(xiàn)接近之買方,逼不得已亦可用先收部分, 再補余額方式處理。寫斡旋時速度要快,但解釋盡量求仔細(xì)(尤其是不買沒收 及付 1%服務(wù)費)各項數(shù)字,力求精確。jj 、 收完斡旋盡速離開
13、,并要表示很困難,但會努力去談,不 過希望能再加價給彈性?;貓螅ㄙI方)a、布局要事先規(guī)劃,辛苦度建立,降價有理。b、三段或五段式回報, 以買方有誠意為訴求, 來與屋主洽談:( 1)被同事罵,及準(zhǔn)備要去談。( 2)談到多少(放價視談的狀況) ,屋主堅持價格會再努 力,但要求加價及站在屋主立場詢問一些問題如購屋 動機。(3)制造阻饒者,黑白臉(先生太太,夫妻父母), 要求加價。( 4)有新辦法可說服屋主, 買方的行程掌握, 無論如何請 他在家等消息。( 5)回報總算辛苦有代價, 不辱使命, 順利簽收送定, 約 簽約時間。c、在回抱過程中,可用條件與買方交換簽約時間??衫霉秒娫捇貓?,制造真實感。
14、成交a、簽約前務(wù)必要與買方聯(lián)絡(luò),提醒應(yīng)注意事項及配合事項。b、記得帶1%服務(wù)費用。7、促銷原因:1、買房一般是沖動,不理性的。理智的情況下很難做出決定。因為房子不是唯一的。2、有些客戶很精明,看過房子后即使是喜歡也同樣 不對房子表現(xiàn)出滿意的樣子。對這樣的客戶更應(yīng)該加 強促銷(憑自己的經(jīng)驗和感覺進行促銷)3、促銷沒有時間,地域之分,是時時刻刻的(帶看、 約見、電話、完成)4、大部分客戶都不會主動付意想。5、帶看之前自己有對帶看房屋有購房意想。要把這 種欲望傳染給客戶。6、客戶有擔(dān)心自己成為傻瓜(客戶如果挑剔房子我 們就說價格優(yōu)勢,否則反之)約看促銷:帶看不是有空才過來,(這個房子要不你先過來看看
15、吧)等。初次帶看促銷痕跡不要太重!店頭促銷:不要對客戶有壓迫感。 (把鑰匙放在同事那里問秘書要)目的:不是讓他馬上付定金,而是讓他感受這套房子確實不錯!過程中促銷:比較,把其他特護的感受說給他聽,產(chǎn)生共鳴。 回來路上的促銷:必須解釋意向金的概念體現(xiàn)誠意,對房東是一種約束。帶看后的促銷:出價,逼價,調(diào)價。原則:任何一次讓價必須有交換條件。 (比如:付款方式) 晚上的話可以帶到其他的店頭做比較。對方的報價肯定高出我們 的出價。寫收據(jù)做手腳提醒 :促銷在于準(zhǔn)備,誰事先準(zhǔn)備的好誰就促銷的好。 交流的時候一定要讓客戶參與進來目的在于讓客戶知道 自己是站在他這邊的。結(jié)案后促銷:可以問客戶:還要不要掛牌?8
16、、 面談注意事項及步驟前):a) 要先確定買方要從多少錢出來談, 然后打電話告訴買方因價錢 差太多, 屋主不愿意出來談, 然后再補通電話說屋主勉為其難 答應(yīng)出來談。(對屋主亦可用此方法來說) 。b) 為雙方約好時間,告訴買方必須帶定金, 并且要加價再出來談, 否則不要讓費雙方面的時間,并表示有一組客戶出價比你高, 但尚末讓屋主知道,所以要把握機會。c) 屋主這邊最好價格先儀下來并更改附表。d) 確定買賣雙方價位,及雙方價位設(shè)定。e) 預(yù)定掌握一方,提前 30 分鐘到達(dá)做勤前教育。f) 買賣帶錢,雙方帶權(quán)。g) 座位安排。h) 場地安排清除現(xiàn)場資料 (會議室資料及白板案源、 櫥窗廣告)i) 塑造
17、雙方稀有性(買方、產(chǎn)品)不容錯過。j) 確定主談及助談人員。中):1、(經(jīng)紀(jì)人)表明三個要點:i. 此次雙方見面透明化公開。ii. 雙方都很有誠意。iii. 以前見面談這種差距都一定會成。2、寒暄: 雙方介紹,拉五同,有點認(rèn)同,不太熟。3、切入主題:價位曝光,第一波價差斡旋。4、 雙方堅持:拉開一方,雙方做說服,適當(dāng)讓價、調(diào)價,第二波強力說服。 弱的一方談)5、雙方分隔說服:洽談人員兩邊串場,提供適宜訊息,影響兩方判斷,促進成交6、價位接近,定金收據(jù)拿出來:雙方堅持(后):1、填寫定金收據(jù)。2、盡速簽約(洽談中帶入簽約條件) 。3、送走一方: 買方收斡、賣方更改附表、最后一次努力。4、失敗處理:事后檢討改進之道,敗因分析。9、成交及其后辛苦度體現(xiàn) 成交 背景 :客戶對成交環(huán)節(jié)的無知導(dǎo)致產(chǎn)生產(chǎn)生不信任感 成交 情況 :不是所有客
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