南安市海天紡服輕工城項目建議報告

1、 南安城市概況 南安城市特征 南安 p隸屬福建省南部“大泉州經(jīng)濟圈”的經(jīng) 濟重鎮(zhèn)之一； p擁有300萬華僑的“僑鄉(xiāng)”； p鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性 產(chǎn)業(yè)； p在大泉州經(jīng)濟圈中處于中等發(fā)展水平。 大泉州經(jīng) 濟圈 南安市屬于人口大市 南安市gdp居各縣市前列 南安市人均gdp居各縣市末流 紡織服裝產(chǎn)業(yè)競爭力不強 南安 支柱產(chǎn)業(yè) 紡織服裝 水暖器材 石料陶瓷 競爭性 中強強 石獅 紡織服裝 強 晉江 服裝鞋革 強 區(qū)域 省新鎮(zhèn)概況 省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢 省新鎮(zhèn) 南安市中心 鐵路 省新鎮(zhèn)在南安市的經(jīng)濟地位 不屬于經(jīng)濟強鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當差距； 產(chǎn)業(yè)基礎以密胺制品、紙塑品、針織

2、品行業(yè)為主。 省新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點 以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔； 企業(yè)分散經(jīng)營，大型企業(yè)不多。 企業(yè)發(fā)展缺少產(chǎn)品展示交易平臺。 水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點 石材和水暖業(yè)已形成了全國性的產(chǎn)業(yè)基地。 官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點 擬打造東南亞糧油貿(mào)易新平臺； 大力發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。 官橋和水頭鎮(zhèn)通過大型產(chǎn)品展示交易平臺，聚 集了大量的品牌及生產(chǎn)企業(yè)，最終形成了區(qū)域的 產(chǎn)業(yè)熱點。 南安商品房市場分析 南安房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長 相比其它縣市，開發(fā)投資規(guī)模不大； 隨著市區(qū)的北拓東進和中心城鎮(zhèn)建設步伐的加 快，開發(fā)投資進入新一輪上升階段，2007年一季 度，增幅排名泉州區(qū)域首位； 南安市房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位已基本確立。 2006年商品

3、房銷售面積達到32721 ，空置率5.9%，施工面積90萬， 均呈現(xiàn)快速增長勢頭； 由于高檔樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，南安房 價仍將呈現(xiàn)快速增長的趨勢。 南安房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲 項目 名稱 國際花園城 帝景東 方廣場 名都城濱江大廈皇家濱城 主力 戶型 三房三房三房三房三房 主力 面積 150153134140140 主力 總價 55萬元55萬元50萬元43.4萬元60萬元 單價 范圍 33004200 元/ 30004070 元/ 30883508 元/ 28003600 元/ 37004500 元/ 總價 范圍 4560萬元1865萬元3776萬元3950萬5070萬 案例 住宅市場分析 后市供應量

4、迅猛增長，但是市場吸納能力有限； 城市政經(jīng)中心北移，帶動西溪兩岸成為南安高檔住宅匯集區(qū)； 商品房以三房為主，面積段在130m2以上; 市場價格在20004500元/之間； 住宅樓盤總體品質(zhì)不高，社區(qū)規(guī)劃落后。 住宅客群分析 二元客群結構，中間階層（白領、中產(chǎn)階層）缺失 白領及中 產(chǎn)階層 工薪階層、勞工 私營業(yè)主（財 富階層） 無購房能力或需求（通常企業(yè)會自建員工公寓） 異地置業(yè) 缺失 本項目客群分析 二元化結構導致住宅市場客群剛性需求嚴重不足； 在剛性需求不足的情況下，尋求投資客成為主要出路； 生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者購買作為職工配套公寓。 投資客群鎖定 華僑 投資客 當?shù)刎敻浑A層 僑鄉(xiāng)300萬華僑資源

5、 集中了社會大部分的財富 關鍵點 消費者現(xiàn)狀：本地人投資意識和消費觀念落后 關鍵：培養(yǎng)消費者房產(chǎn)投資的理念 主要途徑：廣告（針對目標客戶的閱讀習慣和接受信息途徑）宣 傳、產(chǎn)品自身的改良（如：面積分割、功能復合、產(chǎn)品性質(zhì)改變 等方式）等。 南安工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 南安工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 目前南安工業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段； 當?shù)毓I(yè)園區(qū)成型還有相當時間； 目前當?shù)仄髽I(yè)仍以自建廠房為主； 通常工業(yè)地產(chǎn)市場，以租賃為主，有良性的企業(yè)進出機制，入駐企 業(yè)擁有政策、物流環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套相關環(huán)節(jié)的支持。這些是目前南 安工業(yè)地產(chǎn)市場所欠缺的。 南安輕工、針紡織企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 大企業(yè)出口訂單減少 內(nèi)銷品牌不具備 市場競爭

6、力 用工緊張 運用新技術和先進設 備搶占市場份額 中型企業(yè)出口訂單減少 企業(yè)品牌建立 難度大 用工短缺 企業(yè)擴張拉動收益，技 術設備升級受困資金流 小型企業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈末端， 訂單分包 難以為繼臨時用工為主 解決生存之道為先， 沒有長遠發(fā)展目標 企業(yè)類型 面臨主要問題企業(yè)發(fā)展目標 本地企業(yè)傾向自建廠房和職工公寓樓 外地企業(yè)赴南安購買廠房幾率較低 根據(jù)亞洲鞋業(yè)協(xié)會統(tǒng)計： 廠房銷售難點 供需矛盾，體現(xiàn)在有供無求： 東南亞（越南、印度、緬甸設廠占25） 內(nèi)陸（湖南、江西、廣西等占50） 觀望狀態(tài)（25） 廣東鞋業(yè)企業(yè) 項目發(fā)展思路 7大問題 p出口形勢 p產(chǎn)業(yè)生命力 p企業(yè)競爭力和品牌 p資金技術 p人

7、力短缺 p分散經(jīng)營 p本地缺少產(chǎn)品展示交易平臺 制約南安輕紡企業(yè)發(fā)展7大主要問題： 為企業(yè)解決5個現(xiàn)實問題為突破口！ 企業(yè)競爭力和品牌 資金技術 人力短缺 分散經(jīng)營 本地缺少產(chǎn)品展示交易平臺 本項目突破口 項目突破口 產(chǎn)業(yè)整合是根本出路，政府和行業(yè)協(xié)會的 推動作用是先決條件！ 產(chǎn)業(yè)整合的內(nèi)部條件 訂單接洽原材料交易生產(chǎn)加工設計開發(fā) 行業(yè)信息收集發(fā)布 產(chǎn)品展示品牌推廣行業(yè)培訓 項目功能復合 產(chǎn)業(yè)整合的外部條件 政府牽頭 行業(yè)協(xié)會助力 產(chǎn)業(yè)整合的平臺的搭建 政府牽頭行業(yè)協(xié)會助力 項目功能 完善 產(chǎn)業(yè)整合平臺 任何環(huán)節(jié)都不可缺少 項目建議 項目開發(fā)思路 搭建展示交易平臺 吸引企業(yè)入駐 企業(yè)購買住宅作

8、為配套 住宅帶動配套商業(yè) 產(chǎn)業(yè)整合具體措施（外部條件支持） 地方貼息貸款、行業(yè)協(xié)會或地方政府擔保貸款為企業(yè)輸血 引進人才優(yōu)惠政策，勞工戶籍、子女教育、社保、養(yǎng)老保障等 政府牽頭信息推廣、產(chǎn)品發(fā)布及貿(mào)易洽談 行業(yè)協(xié)會組織企業(yè)共營市場 產(chǎn)業(yè)整合具體措施（內(nèi)部條件支持） 打造功能復合，為企業(yè)發(fā)展提供支持的平臺； 先期尤其要注重企業(yè)產(chǎn)品和品牌的展示； 硬件設施盡可能滿足企業(yè)生產(chǎn)需求。 廠房租售建議 廠房客群： 現(xiàn)行條件下，租賃是可行的方式，應以租賃為主，兼顧銷售。 行業(yè)服裝、鞋業(yè)輕工紡織針織 企業(yè)規(guī)模中大型 企業(yè)區(qū)域南安本地、珠三角、東南亞等地 住宅銷售建議 打造封閉式社區(qū)管理，將廠區(qū)和生活區(qū)功能劃界

9、； 對于企業(yè)購買廠房并購買住宅的，給予一定的優(yōu)惠和相關服務； 利用廣告?zhèn)鞑橹鞯耐緩脚囵B(yǎng)當?shù)厝说耐顿Y意識，影響當?shù)厝说?消費習慣。 銷售節(jié)奏建議 廠房 住宅 招商，租售并舉等廠房租售過半，再行銷售 緊后工作緊前工作 廠房帶動住宅銷售 住宅 培養(yǎng)投資意識階段形成引爆點價格上漲 搭建交易平臺本地企業(yè)招商 廠房 廠家入駐 廠家入駐 產(chǎn)品形象推廣階段 珠三角及海外招商 住宅銷售時機 參考項目：石獅服裝市場 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvp

10、mzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzal

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