上海市中信泰富朱家角項目提案

1、都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂 中信泰富朱家角項目提案中信泰富朱家角項目提案 （國六條）（國六條） （國十五條）（國十五條） （165號文件） （166166號文件）號文件） （171號文件） 以政府政策為導向，開發(fā)商實力為主導 我們有什么我們有什么 項目解讀項目解讀 區(qū)位資源區(qū)位資源 交通資源交通資源 規(guī)劃資源規(guī)劃資源 人文資源人文資源 上海的西大門，長三角的腹心上海的西大門，長三角的腹心 朱家角朱家角 朱家角鎮(zhèn)位于上海西郊 淀山湖畔，與江蘇、浙 江接壤，是上海的西面 門戶。 朱家角北連昆山，南接 嘉興，西通平望 ；是 長三角經濟帶的腹心位 置。 上海高檔別墅聚集圈

2、上海高檔別墅聚集圈 綠洲江南園、海源別墅、康橋水鄉(xiāng)確立朱家角 高檔別墅聚集圈概念。 70%的上海人本地消費，使這里成為上海人居 住的樂園 五橫兩縱高速公路格局五橫兩縱高速公路格局 五橫：滬青平高速公路、 滬寧高速公路、 滬杭高速公路、 蘇滬高速公路、 浦東機場高速公路； （滬青平高速西段將于06年5月建 成通車，連通朱家角與浙江?。?二縱：同三高速公路（北起黑龍江同江市， 南至海南省三亞市）、 嘉金高速公路； 3條國家一級公路： 318國道、 外青松公路、 蘇虹公路； 連通申蘇浙皖高速公路 低速磁懸浮低速磁懸浮a9線線2011年通車年通車 人口導入人口導入-1966的城市人口外遷的城市人口外遷

3、 u按照規(guī)劃，中心城區(qū)在未來5 年內至少需要向郊區(qū)遷出150 戶，約500萬人口，這部分人 群將向新城以及新市鎮(zhèn)轉移； u朱家角既是一城九鎮(zhèn)中的重點 發(fā)展城鎮(zhèn),也是“1966”城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃中的新市鎮(zhèn)之一； u朱家角現有鎮(zhèn)區(qū)總人口1.8萬 人，按照規(guī)劃，未來鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 6萬人口，共導入人流4.2萬人， （本項目人口規(guī)劃1.1萬)。 上海中心城上海中心城 寶山羅店寶山羅店 安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn) 青浦新城青浦新城 松江新城松江新城 金山金山 奉賢奉賢 臨港新城臨港新城 崇明崇明 新浦江城新浦江城 產業(yè)支撐產業(yè)支撐-虹橋綜合交通樞紐港虹橋綜合交通樞紐港 虹橋交通樞紐港占地面積虹橋交通樞紐港占地面積 26.

4、2626.26平方公里；平方公里； u高速鐵路，連接京滬、滬寧、高速鐵路，連接京滬、滬寧、 滬杭城際滬杭城際，京滬高鐵和滬寧、 滬杭城際鐵路的專用客站， 日吞吐量日吞吐量2020萬人次萬人次； u航空港航空港，年吞吐量到3000萬 人次； u機場快線（磁懸浮），連接 浦東虹橋兩大機場； u城市軌道交通，連接虹橋機 場、浦東機場、新江灣城、 新客站； u地面公共交通，不少于30條 公共汽車線和日客運量2.5 萬人次的長途高速巴士站。 產業(yè)支撐產業(yè)支撐-徐涇商務區(qū)徐涇商務區(qū) u總部經濟與現代服務業(yè)作為 主要導向，力圖打造一個國 際性的商務集中區(qū)域； u徐涇商務區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積 3765畝，建筑面積1

5、50萬 平方米，其中商業(yè)面積20萬 平方米，商務寫字樓面積80 萬平方米； u徐涇商務區(qū)的打造意味著中徐涇商務區(qū)的打造意味著中 心城區(qū)功能的擴散趨勢，心城區(qū)功能的擴散趨勢，該 趨勢為人口的郊區(qū)化擴張趨 向提供了有利的產業(yè)支持。 今日商務經濟西進今日商務經濟西進 朱家角海派文化的發(fā)源地朱家角海派文化的發(fā)源地 馬家浜文化，崧澤文化的發(fā)源地 宋代朱家角就是國家糧倉、官倉 “衣被天下”，朱家角曾為江南巨鎮(zhèn) 朱家角上海瓷器的發(fā)源，曾被稱為中國第一窯 朱家角有著江南第一醬園的涵大隆 市場裂變市場裂變客戶裂變客戶裂變需求爆發(fā)需求爆發(fā) 這些客戶是誰這些客戶是誰 客源定位客源定位 未來未來5年屬于二次置業(yè)市場年

6、屬于二次置業(yè)市場 90年代年代 滿足基本居住需求滿足基本居住需求 98-02年年 初級改善型居住成為主流初級改善型居住成為主流 03-05年 投資消費成為市場主流投資消費成為市場主流 06-10年 二次置業(yè)、居住多功能要二次置業(yè)、居住多功能要 求成為主流求成為主流 交通支撐交通支撐 軌道：低速磁懸浮9號線 （長住型客戶導入） 道路：滬青平公路、滬杭 高速、滬寧高速。 （有車群體的導入） 居住環(huán)境支撐居住環(huán)境支撐 生態(tài)條件：大淀湖 人文景觀：朱家角老鎮(zhèn) 居住檔次：高檔別墅圍 繞。 導入客源導入客源 u主力年齡35-50歲之間（經濟實力最強） u有房有車的城市中產者 u二次置業(yè)，尋求生活品質的升華

7、（追求居 住舒適性） 單身單身e族族 新婚族新婚族 已婚丁客已婚丁客 幼小幼小3口之家口之家 新 上 海 人 中學3口之家 單身丁客 三代同堂 中大學中大學 3口之家口之家 丁客家庭 兒女立家兒女立家 三代同堂三代同堂 二老空巢二老空巢 中產型 中產型 經經 濟濟 型型 富 富 裕裕 型型 富 富 貴貴 型型 富 富 豪豪 型型 30010030以上萬元以上萬元/年年 3010萬元萬元/年年 10萬元以下萬元以下新新人類新新人類 （22-25歲）歲） 都市新銳都市新銳 （26-40歲）歲） 品質家庭品質家庭 （41-50歲）歲） 健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老 （50-60歲以上）歲以上） 易居客戶分類模型

8、易居客戶分類模型 目標群體目標群體 60% 上海西區(qū)的 二次置業(yè)客 15% 華僑葉落歸 根客 25% 青浦區(qū)域客 及周邊外地客 生態(tài)環(huán)境的追求本土文化的情結 居住品質的提升 滿足家庭全齡生活需求 交通方便、配套完善 物業(yè)高性價比 客戶需要什么客戶需要什么 項目定位項目定位 “1966”全盤西化，上海沒有一個全盤西化，上海沒有一個 真正屬于上海人的屋里廂真正屬于上海人的屋里廂 上海中心城上海中心城 安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn) 德國科技新鎮(zhèn)德國科技新鎮(zhèn) 松江泰晤士小鎮(zhèn)松江泰晤士小鎮(zhèn) 英國風貌英國風貌 新浦江城新浦江城 原創(chuàng)意大利風格原創(chuàng)意大利風格 寶山羅店寶山羅店 北歐風情小鎮(zhèn)北歐風情小鎮(zhèn) 一個都市水鄉(xiāng)，演

9、繹上海人的屋里廂一個都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂 u就是you的生活，是專為配備的現代居 住方式，具有專屬性。 u就是up的心態(tài)，不指年齡，適合全年齡 段只要有向上的生活要求。 u就是優(yōu)的生活品質，是高品質生活的象征。 適合上海全齡化居住的和諧新市鎮(zhèn)適合上海全齡化居住的和諧新市鎮(zhèn) 集特色居住、休閑、度假、商業(yè)功能為一體集特色居住、休閑、度假、商業(yè)功能為一體 具有現代都市水鄉(xiāng)風格、注重生態(tài)與人文特色具有現代都市水鄉(xiāng)風格、注重生態(tài)與人文特色 什么樣的住宅是客戶追求的什么樣的住宅是客戶追求的 住宅產品構建住宅產品構建 情景院落住宅立面示意情景院落住宅立面示意 底層附加花園 三層附加退讓大露臺 二層附

10、加露臺 情景院落住宅平面示意情景院落住宅平面示意 1-2復式平面圖(四房兩廳196平米） 3層平面圖（兩房兩廳100平米） 情景院落住宅先導市場情景院落住宅先導市場 產品形態(tài)產品形態(tài)戶型戶型戶數比例戶數比例備備 注注 院落式復式公寓180-20044%附加地下室與花園面積 漸退式復式公寓140-16023%附加露臺面積 漸退式平層公寓100-12013%附加露臺面積 3層里弄式公寓180-20020%附加地下室、花園及露臺 100% 什么樣的生活是客戶追求的什么樣的生活是客戶追求的 商業(yè)產品構建商業(yè)產品構建 形成河文化主題（城區(qū)級）、運動健康主題（社區(qū)級）、形成河文化主題（城區(qū)級）、運動健康主

11、題（社區(qū)級）、 生活配套主題（組團級）的三重商業(yè)體系生活配套主題（組團級）的三重商業(yè)體系 運動健康主題商業(yè)運動健康主題商業(yè) 生活配套生活配套 主體商業(yè)主體商業(yè) 河文化主題商業(yè)河文化主題商業(yè) 預留商業(yè)預留商業(yè) 河文化商業(yè)河文化商業(yè)-依托 市鎮(zhèn)水系，布置 河、湖沿線，體 現都市水鄉(xiāng)風情 運動健康商業(yè)運動健康商業(yè)-社 區(qū)級商業(yè)，位于 社區(qū)中心位置。 生活配套商業(yè)生活配套商業(yè)-考 慮生活服務半徑， 散落社區(qū)生活組 團之內。 位置位置 分配面積分配面積 （）（） 總面積總面積 河文化主題商業(yè)7600 13850運動健康主題商業(yè)4500 生活配套商業(yè)1750 朱家角特色餐飲朱家角特色餐飲 特色創(chuàng)意工坊特色

12、創(chuàng)意工坊 游船碼頭游船碼頭 大淀湖環(huán)道大淀湖環(huán)道 水之城酒店水之城酒店 露天水幕電影露天水幕電影 沿河景觀帶布置特色餐飲沿河景觀帶布置特色餐飲 預留商業(yè)預留商業(yè) 引入318國道沿線的餐飲 注重餐飲的朱家角河鮮特色，以中檔餐飲為主 適合全齡化消費群體，滿足商適合全齡化消費群體，滿足商 務、休閑旅游多功能要求。務、休閑旅游多功能要求。 創(chuàng)意展示型商業(yè)適合游客餐后創(chuàng)意展示型商業(yè)適合游客餐后 閑逛及旅游購物閑逛及旅游購物 沿河景觀帶創(chuàng)意展示型商業(yè)沿河景觀帶創(chuàng)意展示型商業(yè) 玻璃器皿工藝品制造陶藝加工 沿岸游船碼頭適合周邊別墅區(qū)沿岸游船碼頭適合周邊別墅區(qū) 內有自家游船停泊上岸消費內有自家游船停泊上岸消費

13、沿大淀湖設置游船碼頭沿社區(qū)內河道設置游船碼頭 3.3公里的大淀湖環(huán)道公里的大淀湖環(huán)道 環(huán)道最適宜全齡化群體散步、休憩環(huán)道最適宜全齡化群體散步、休憩 之用，主要針對市鎮(zhèn)內居住群體。之用，主要針對市鎮(zhèn)內居住群體。 垂釣 自 行 車 道 形成以水為特色（非五星級）形成以水為特色（非五星級） 的的“水之城水之城”酒店酒店 溫泉浴spa服務 溫泉魚療 樹立燈塔，樹立項目標志形象樹立燈塔，樹立項目標志形象 燈光投射燈塔燈光投射燈塔 水幕露天電影水幕露天電影 滿足70年代階層的懷舊情 結以及20歲左右的獵奇感 愛慕之墻 滿足年輕戀人對浪漫的向 往，使社區(qū)更具情感 利用大淀湖成為朱家角的文化利用大淀湖成為朱家

14、角的文化 休閑中心點休閑中心點 河文化商業(yè)布局配比河文化商業(yè)布局配比 位置位置商業(yè)種類商業(yè)種類細化商業(yè)種類細化商業(yè)種類間數間數 單套面積單套面積 （）（） 總面積總面積 河文化商 業(yè)主題 餐飲 小型餐飲4-6100-150 7600 中型餐飲6-8200-400 創(chuàng)意商業(yè) 小型作坊5-650-100 形象展示店3-4150-200 保留商業(yè) 大中型3-4150-300 小型 5-6 50-100 酒店spa3000 冰上中心冰上中心 運動健康會所運動健康會所 尚都里 延續(xù)江南古 文化與水文 化，通過時 尚與人文結 合，形成旅 游度假休閑 為一體的商 業(yè)中心。 國家糧倉國家糧倉 時尚城、創(chuàng)意中心

15、、主題酒店 為主的時尚休閑中心。 國家糧倉、尚都里的國家糧倉、尚都里的“靜靜”與我們與我們 的的“動動”形成有效的商業(yè)錯位與互形成有效的商業(yè)錯位與互 補補 以冰上運動為主題的中心以冰上運動為主題的中心 主題溜冰場主題溜冰場 面積：1000平方米左右 預計成本投入：1000萬元 針對人群：上海西區(qū)、青浦新城、游客（年齡18-35歲） 一家三口的主題設施一家三口的主題設施 迷你高爾夫迷你高爾夫 面積：500-600平方米左右 針對人群：適合一家兩代、三代的共同娛樂活動 適合商務人士及中產階級的適合商務人士及中產階級的 運動會所設施運動會所設施 運動會所設施運動會所設施 壁球館桌球館健身館 健身操室

16、乒乓房羽球館 適合老年人士的健康配套主題適合老年人士的健康配套主題 健康主題設施健康主題設施 健康中心書畫室 棋牌室 商業(yè)休閑配套設施商業(yè)休閑配套設施 酒吧、咖啡廳西餐廳、快餐店 冰球用品專賣 飾品人氣店 保健品專賣 冰上主題衍生活動冰上主題衍生活動 冰上馬戲團活動表演冰上迪斯科的活動冰上主題表演 運動健康主題商業(yè)布局配比運動健康主題商業(yè)布局配比 位置位置商業(yè)種類商業(yè)種類細化商業(yè)種類細化商業(yè)種類間數間數 單套面積單套面積 （）（） 總面積總面積 運動健 康主題 商業(yè) 滑冰中心11000 4500 迷你高爾夫1600 會所運動設施 健身、羽球、壁球、 桌球、健身操 1600 老年健康活動書畫、健

17、康400 配套設施 簡餐類3-4150-300 專賣類6-850-150 生活配套商業(yè)注重配套服務的生活配套商業(yè)注重配套服務的 齊全及服務半徑齊全及服務半徑 商業(yè)種類商業(yè)種類細化商業(yè)種類細化商業(yè)種類間數間數 單套面積單套面積 （）（） 總面積總面積 配套型商業(yè)配套型商業(yè) 便利店便利店2100 1750 郵局郵局1100 銀行銀行1200-300 干洗店干洗店2100 鮮花店鮮花店150 禮品店禮品店150 音像店音像店150 裝飾店裝飾店1100-200 藥店藥店150 美容美發(fā)美容美發(fā)170-100 房產中介房產中介450 其他其他250 易居中國項目團隊介紹易居中國項目團隊介紹 華東運營事

18、業(yè)總部副總經理 曾負責新浦江城的前期產品規(guī)劃定位、與格里高地 設計事務所溝通工作、項目全程營銷策劃工作。具備豐富大 型市鎮(zhèn)項目的運作經驗，并與格里高地設計事務所等境外設 計公司建立良好的關系。 其他曾運作環(huán)球翡翠灣、萬科蘭喬圣菲、圣 馬麗諾橋、浦東世紀花園、陽光歐洲城等項目。 華東運營事業(yè)總部市場中心經理 具有豐富的大型市鎮(zhèn)項目前期市場研判、定位規(guī)劃經驗， 曾參與西安上林苑地產、古北盛源項目、恒大五 街坊項目等項目的定位規(guī)劃工作。 華東運營事業(yè)總部項目三部總監(jiān) 主要職責： 制定和執(zhí)行有關本項目的工作開展計劃。 項目總體策略，操作思路與計劃的制定，并組織實施。 主要工作歷程： 2000年加入上海房屋銷售公司。 曾操作恒大系列項目【瀚錦苑、瀚城國際】、【萬科新里程】、 【安亭新鎮(zhèn)】、【利星國際】，以及寶鋼系列項目【寶地綠洲城、 寶地東花園】等。 市場經理：施奇市場經理：施奇 主要職責： 針對本項目組織前期專項調研、進行市場、客戶及相關方面的研展。 跟蹤市場走勢、競爭動態(tài)，為項目營