704443606金地商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

1、金地商業(yè)地產(chǎn)公司金地商業(yè)地產(chǎn)公司 2021年年5月月15日日 討論稿討論稿 1 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標及競爭策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報框架匯報框架 2 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 宏觀趨勢層面宏觀趨勢層面： （1）中國進入城市化進程中期和消費經(jīng)濟初期， 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊； （2）國家將長期對住宅地產(chǎn)進行調(diào)控，商業(yè)地 產(chǎn)面臨的經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定和寬松； （3）地方政府對持有性物業(yè)開發(fā)的偏好，有利 于從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)提高拿地能力和利潤空 間； 企業(yè)經(jīng)營層面：企業(yè)經(jīng)營層面： （1）通過持有性物業(yè)資產(chǎn)的沉淀和增值，優(yōu)化 公司資產(chǎn)

2、結(jié)構(gòu)； （2）分散單一住宅業(yè)務(wù)因政策調(diào)控引發(fā)的市場 波動風險； （3）商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)金融具有極強的內(nèi)在互補 性，有利于金地總體戰(zhàn)略的同步發(fā)展； 3 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標及競爭策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報框架匯報框架 4 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略目標年發(fā)展戰(zhàn)略目標 根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略，今后5年每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度將保持在集團總 投資額的20%。按此速度，2015年年底時商業(yè)地產(chǎn)公司的開業(yè)及在建物業(yè)面積 應(yīng)能達到300萬平方米，總資產(chǎn)估值約為600億。 金地集團金地集團 開發(fā)為主開發(fā)為主持有經(jīng)營為主持有經(jīng)營為主 10%60%4

3、0% 10%-30%40%-60% 30%-50% 30%20%50% 和黃目前約26%的收入來自 于租賃，68%的來自于開發(fā)， 6%來自于酒店經(jīng)營，而未來 計劃開發(fā)面積的10%為持有， 90%開發(fā)銷售，屬于典型的 開發(fā)為主的企業(yè) 40%-55% 嘉里建設(shè)33%的物 業(yè)面積為自持，從 資產(chǎn)總值來看，應(yīng) 在50%左右 國貿(mào)是典型的持有型 公司，其所有的物業(yè) 均只租不售，因此其 持有物業(yè)在總資產(chǎn)中 的比例相當高 嘉德置地的商業(yè)資產(chǎn)比 重在20-30%之間。 20%30% 5 金地商業(yè)地產(chǎn)金地商業(yè)地產(chǎn)5年業(yè)績預(yù)測（不含北京金地中心）年業(yè)績預(yù)測（不含北京金地中心） 如果按照正常地價，如果按照正常地價，

4、酒店、商場和辦公樓商業(yè)物業(yè)第一年ebitda/總 投資分別為5.6%、6.5%和5.5% ，之后每年遞增6%，投資20個城市綜合體1的情況來計算 (單個綜合體面積3050萬平方米，土地投資額約20億元） 單位（億元）單位（億元）2011201120122012201320132014201420152015 土地投資額39.258.8 78.597.4117.1 綜合體投資個數(shù)23456 累計開業(yè)商場個數(shù)-25 租賃收入-1.84.5 租賃收入增長率-150% 銷售額0 34.4 66.5116.6159.7 銷售額增長率-93%75%37% 結(jié)轉(zhuǎn)收入0 0 44.889.8132.3 結(jié)轉(zhuǎn)利

5、潤-0.2-0.78.11623 凈利潤-0.2 -0.7 8.11623 roe-0.5%-0.7%4.3%8.0%10.5% 總資產(chǎn)47.6138.3272.7416587.7 1 “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并 在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 6 金地商業(yè)地產(chǎn)的競爭策略金地商業(yè)地產(chǎn)的競爭策略 集團通過在境外買殼上市的方式，獲得境外融資平臺；并且集團已成立穩(wěn)盛投 資，為商業(yè)地產(chǎn)提供了更多的融資方式，這一舉措是國內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)公司所 不具備的 目前國內(nèi)的

6、商業(yè)地產(chǎn)公司主要從事常規(guī)性的購物中心或城市綜合體的開發(fā)。金 地商業(yè)地產(chǎn)在進行常規(guī)城市綜合體開發(fā)的同時，積極探索有特色的、有競爭力 的產(chǎn)品線，如與主題性商業(yè)結(jié)合的城市綜合體 7 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標及競爭策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報框架匯報框架 8 金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)公司在初期將主要依靠集團的投資開發(fā)綜合體項目，主要目 標是通過對可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)階段性利潤及現(xiàn)金流入，并對持有物 業(yè)進行專業(yè)、持續(xù)經(jīng)營形成資產(chǎn)升值 后期可考慮通過銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸 款力爭實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流基本平衡

7、，以形成項目的滾動開發(fā)和商業(yè)地 產(chǎn)公司自身良性循環(huán) 同時積極與穩(wěn)盛公司合作通過房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道；引入 reits形成持有物業(yè)退出機制；并與集團相關(guān)職能部門合作通過境外 買殼上市擴大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模 經(jīng)營模式經(jīng)營模式 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 投資布局投資布局 金地集團的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)以追求品牌和品質(zhì)為導向，產(chǎn)品主要定位 于中高端區(qū)域型城市綜合體 同時也可配置一定比例資源在發(fā)達城市的核心地段打造城市級高端商 業(yè)地產(chǎn)項目 積極探索社區(qū)型商業(yè)和主題性商業(yè)的開發(fā)和運營 商業(yè)地產(chǎn)公司公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng) 濟發(fā)達的二線城市 對于一線城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三線城市進行機會性選擇

8、。 9 經(jīng)營模式：經(jīng)營模式： 1、地產(chǎn)開發(fā)模式、地產(chǎn)開發(fā)模式 自有資金開發(fā)貸款 持有部分商業(yè) （購物中心） 銷售部分： 住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 租金收益資產(chǎn)溢價 資產(chǎn)抵押貸款 租約抵押貸款 歸還歸還 貸款貸款 滾動開發(fā)滾動開發(fā) 實現(xiàn)ipo （買殼上市） 償 還 利 息 華潤和中糧模式：以集團總公司的 投資為主，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擇機上 市。 萬達模式：通過兩貸一銷售（開發(fā) 貸、經(jīng)營貸和銷售回款）以及低于 市場水平的土地價格，基本達到項 目現(xiàn)金平衡，實現(xiàn)快速滾動開發(fā) 對金地集團而言，前期應(yīng)借鑒華潤前期應(yīng)借鑒華潤 模式，后期可采用萬達模式，同時模式，后期可采用萬達模式，同時 積極通過境外買殼上市的方式

9、，打積極通過境外買殼上市的方式，打 造更大的融資平臺。造更大的融資平臺。 主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式: 10 經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：2、綜合體項目投資評價體系、綜合體項目投資評價體系 可售物業(yè) 持有物業(yè) 銷售物業(yè)部分的irr達到22%，銷售利潤率達到16%。 項目的商業(yè)部分整體開發(fā)周期不超過三年； 可主要利用ebitda來對持有型物業(yè)的經(jīng)營情況進行測算： 開業(yè)第一年投資回報率達到5%，之后每年遞增6% 投資回收期在13-14年 持有物業(yè)不小于10萬平方米 11 經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：3、合作模式、合作模式 在集團已進入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司與地方公司合資組建項目 公司進行開發(fā)，

10、按持股比例進行利潤分成 在集團未進入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司自行投資開發(fā) 12 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：以大中型城市綜合體為主以大中型城市綜合體為主 綜合體的商業(yè)部分以10-15萬平方米的購物中心1為主要產(chǎn)品；在少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達的核心城市 可擇機建設(shè)高端寫字樓或高星級酒店。 在產(chǎn)品定位上,以面向家庭和時尚人群為主的中高端區(qū)域購物中心為主（家庭時尚） 在經(jīng)濟發(fā)達城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市購物中心（精品時尚）。 1 購物中心是指多種零售店鋪,服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi),向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體. ） 優(yōu)點：優(yōu)點： 打造某個城市或地區(qū)的標桿型商業(yè)物業(yè)， 有利于迅速

11、提升公司的商業(yè)地產(chǎn)品牌影響 力； 如果拿地價格控制在合理的水平上，投 資回報率會較為可觀。 不足：不足： 發(fā)達城市核心地段土塊資源有限，難以 形成綜合體項目；發(fā)展速度較慢 發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)對于城市的經(jīng)濟發(fā)展 水平要求較高，機會有限。 高端路線（精品時尚）高端路線（精品時尚） 優(yōu)點：優(yōu)點： 拿地和建安成本相對較低，風險較好控制 土地機會較多，較易形成綜合體項目； 對于城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和區(qū)域的要求 相對不高，有利于快速發(fā)展，全面布局； 持有性物業(yè)未來的資產(chǎn)增值空間較大 不足：不足： 商業(yè)業(yè)態(tài)多數(shù)為中端，優(yōu)秀品牌較少， 容易與其它公司的商業(yè)地產(chǎn)項目形成同質(zhì) 化競爭； 租金水平短期不十分理想 中高端

12、路線（家庭時尚）中高端路線（家庭時尚） 13 投資布局投資布局 公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟發(fā)達的二線城市公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟發(fā)達的二線城市 對于一線城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三線城市進行機會性選擇。對于一線城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三線城市進行機會性選擇。 深圳深圳shenzhen 廣州廣州guangzhou 上海上海shanghai 北京北京beijing 佛山foshan 東莞dongguan 寧波ningbo 杭州hangzhou 南京nanjing 天津tianjin 沈陽shenyang 西安xian 武漢wuhan 一線城市一線城市 二線城

13、市 珠海zhuhai 煙臺yantai 紹興shaoxing 14 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標及競爭策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報框架匯報框架 15 商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施 核心能力 配套措施 （組織和人力資源） 商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)主要打造投資拿地、招商、產(chǎn)品研發(fā)及商業(yè)運營投資拿地、招商、產(chǎn)品研發(fā)及商業(yè)運營四大 核心能力。 同時，應(yīng)在集團的支持和指導下，逐步形成自身的融資模式和能力自身的融資模式和能力。 應(yīng)按商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程的全鏈條設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)，最終 目標應(yīng)是在5年內(nèi)成立商業(yè)地產(chǎn)集團，下

14、設(shè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)管 理公司。 16 拿地能力 核心能力建設(shè)核心能力建設(shè) 5年內(nèi)具有商年內(nèi)具有商 業(yè)地產(chǎn)全鏈業(yè)地產(chǎn)全鏈 條專業(yè)開發(fā)條專業(yè)開發(fā) 能力能力 招商能力 產(chǎn)品研發(fā)能力 商業(yè)運營能力 融資能力 17 核心業(yè)務(wù)能力：核心業(yè)務(wù)能力：1. 投資拿地投資拿地 未來未來5年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的土地投資額將接近年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的土地投資額將接近400億，累計投資的商業(yè)綜合體億，累計投資的商業(yè)綜合體 項目將達到項目將達到20個，持有面積超過個，持有面積超過300萬平方米。萬平方米。 投資拿地策略： 機構(gòu)設(shè)置：機構(gòu)設(shè)置：成立商業(yè)地產(chǎn)公司總部的投資發(fā)展部，并在北京和上海設(shè)置兩個分部，主

15、動去目標城市尋找合適地塊信息，并負責與政府相關(guān)部門前期進行充分溝通和后期進 行商務(wù)談判。 人員招聘：人員招聘：積極從外部引入高水平項目發(fā)展人材，形成專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展團隊； 拿地方式：拿地方式：通過與各地政府積極、密集的前期溝通，以勾地形式為主獲取項目； 內(nèi)部支持：內(nèi)部支持：通過合資合作的方式鼓勵金地在各地的區(qū)域或城市公司協(xié)助進行項目拓展。 18 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：2. 招商能力招商能力 招商能力是商業(yè)地產(chǎn)公司必備的一項核心業(yè)務(wù)能力。 兩年內(nèi)，初步建立的中高端品牌招商能力；通過在一線城市或核心的二線城市建成開 業(yè)數(shù)個高品質(zhì)的項目樹立品牌影響力，基本明確金地商業(yè)項目的定位。 后期，

16、可與一批符合金地商業(yè)定位的商家建立較為緊密的合作關(guān)系，為以后的規(guī)模發(fā) 展奠定基礎(chǔ)，尤其是要在電影院、超市、百貨、大型餐飲等主力店的的設(shè)計和建設(shè)上 形成定單式的工作模式。 2011-20122013-2015 行動計劃 通過建成數(shù)個高品質(zhì)的商 業(yè)項目形成品牌影響力，煅 造招商隊伍。 積極主動地探索網(wǎng)上購物 與賣場購物的有效互動方式 再與一批符合金地商業(yè)項目定位要求的商家 形成成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，滿足集團規(guī)模擴張 的需求； 與主要的主力店商家形成緊密合作關(guān)系，達 到訂單式開發(fā)模式的水平 。 形成網(wǎng)上購物與賣場購物的有效互動 19 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：3、產(chǎn)品研發(fā)能力、產(chǎn)品研發(fā)能力 （1）商

17、業(yè)地產(chǎn)公司可以在金地原有的設(shè)計能力基礎(chǔ)上，結(jié)合外部商業(yè)設(shè)計人才 的引進，盡快形成有自身特點及核心競爭力的產(chǎn)品研發(fā)團隊。 （2）根據(jù)前述對金地產(chǎn)品類型的定位，商業(yè)地產(chǎn)公司重點研發(fā)的產(chǎn)品包括： a、城市綜合體； b、購物中心； c、寫字樓； d、酒店 e、主題產(chǎn)品（體育、文化、旅游） (3) 根據(jù)金地產(chǎn)品市場形象的特點，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品也應(yīng)更多的體現(xiàn)為高品質(zhì)、 適度個性化，形成可復制的差異化產(chǎn)品。 20 專業(yè)的商業(yè)運營能力是商業(yè)項目（購物中心、寫字樓）資產(chǎn)持續(xù)升值的關(guān)鍵 描述描述 專業(yè)管理專業(yè)管理 商業(yè)項目開業(yè)后，即進入漫長的運營期。專業(yè)的運營管理團隊應(yīng)該能夠深入 了解自身項目的特點，時時把握市場的

18、需求動向，善于適時調(diào)整商場定位和 租戶組合，實現(xiàn)租金的穩(wěn)步增長同時能加強對租戶的管理，有效保證租金收 繳率，從而實現(xiàn)較高的投資回報率，這是商業(yè)地產(chǎn)項目最終成功的根本與前 提條件。 團隊建設(shè)團隊建設(shè) 商業(yè)運營是一個人才密集型行業(yè)，需要通過項目和時間的不斷積累，逐漸 建成一支專業(yè)性和執(zhí)行力強的商業(yè)運營管理團隊。 建議公司應(yīng)在兩年內(nèi)組建商業(yè)地產(chǎn)公司下屬的商業(yè)管理公司，著力建設(shè)一 支自己的專業(yè)團隊，這樣才能持續(xù)、穩(wěn)定地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4、商業(yè)運營能力、商業(yè)運營能力 21 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4. 商業(yè)運營能力：行動計劃商業(yè)運營能力：行動計劃 商業(yè)物業(yè)的運營需要有豐富

19、經(jīng)驗的商業(yè)管理人員，且一個商場基本上所需要的員工在商業(yè)物業(yè)的運營需要有豐富經(jīng)驗的商業(yè)管理人員，且一個商場基本上所需要的員工在100- 200人左右。人左右。 商業(yè)管理公司的工作重點是：商業(yè)管理公司的工作重點是：1、加大核心運營人才的培訓和儲備；、加大核心運營人才的培訓和儲備； 2、建立統(tǒng)一的管理制度和工作流程、標準上。、建立統(tǒng)一的管理制度和工作流程、標準上。 2011-20122013-2015 行動計劃 籌備成立商業(yè)地產(chǎn)公司的運營管理 部和各項目的商業(yè)管理公司。 商業(yè)地產(chǎn)公司的運營管理部負責制 訂金地商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一的管理制度和 業(yè)務(wù)標準，對各地商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè) 管理公司進行全面指導和監(jiān)管。

20、成立商業(yè)管理公司總部，在原有的運 營管理部的職能上進一步加強總部對各 地商業(yè)管理公司的管理職能。 22 人力資源及組織建設(shè)：人力資源及組織建設(shè)：1. 集團總部、商業(yè)與基金公司的職責分配集團總部、商業(yè)與基金公司的職責分配 選址及 土地獲取 開發(fā)建設(shè)招商運營管理退出 參與機構(gòu) 總部 商業(yè) 開發(fā) 商業(yè) 運營 基金 制定總體規(guī)劃 制定投資決策 組織融資 全程監(jiān)控 提供信息、采 購、資金平臺 制定招商規(guī)劃 招商決策 運營方案決策制定退出方案 （對外出售、 出售給基金） 土地信息收集 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 pe投資方案 組建項目公司， 建筑實施 竣工驗收后接 收商業(yè)項目 pe資金投入 招商組織實施運營管理實

21、施受托繼續(xù)組織 商業(yè)運營 pe退出方案實施 資產(chǎn)包裝入reits 核心 能力 要求 核心 人員 配備 項目評價能力 規(guī)劃能力 pe籌資能力 設(shè)計能力 工程管理能力 招商策劃能力 招商執(zhí)行能力 物業(yè)管理能力 營銷策劃能力 reits運作能力 集團管理層集團管理層集團管理層集團管理層集團管理層 項目規(guī)劃人員 基金募集人員 招商人員 設(shè)計人員 工程管理人員 工程施工人員 招商策劃人員 招商人員 營銷策劃人員 物業(yè)管理人員 基金募集人員 集團總部、商業(yè)地產(chǎn)公司和基金公司之間的權(quán)責分配如下。 23 組織及人力資源：組織及人力資源：2. 搭建組織架構(gòu)搭建組織架構(gòu)- 后期商業(yè)集團內(nèi)的職責界定后期商業(yè)集團內(nèi)的職責界定 根據(jù)業(yè)內(nèi)成熟商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式，金地商業(yè)地產(chǎn)公司今后可設(shè)置兩個獨立的子公司，即 專業(yè)的商業(yè)開發(fā)公司和商業(yè)管理公司，分別從事商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)及建成后的運營管理， 其基本結(jié)構(gòu)及職責界定如下圖所示： 選址及 土地獲取 開發(fā)建設(shè)招商運營管理 投資研究 獲取土地 確定盈利模式 市場調(diào)查研究 市場定位 商家