2313985897鄭州南龍湖別墅市場調(diào)查

1、2015年底龍湖低密產(chǎn)品 市場調(diào)查 全局觀別墅 結(jié)合別墅產(chǎn)品、區(qū)位條件、價(jià)格因素等影響 目前龍湖別墅市場，塞尚認(rèn)為，總體可以劃分為三個梯隊(duì) 一級梯隊(duì)：林溪灣 二級梯隊(duì)：華啟唐寧一號 富田興龍灣 正商紅河谷 三級梯隊(duì)：國瑞城 水榭華城 綠都溫莎城邦 正商紅河谷 富田興龍灣 華啟唐寧1號 國瑞城 恒基水榭華城 綠都溫莎城堡 林溪灣 林 溪 灣 林溪5年 一墅歸心 樓盤位置鄭州龍湖鎮(zhèn)湖濱路與祥安路交匯處 物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅、5層疊院、退臺洋房規(guī)劃戶數(shù)1000戶 綠化率35%容積率0.69 二期開盤時(shí)間2014年4月底入住時(shí)間預(yù)計(jì)2015年4月 產(chǎn)權(quán)70年 大產(chǎn)權(quán)房物業(yè)公司第一太平戴維斯 建

2、筑面積約30萬平方米戶型面積230-350法式源墅 開 發(fā) 商鄭州新興置業(yè)有限公司投資運(yùn)營康橋地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)法國gpt景觀規(guī)劃道合景觀 價(jià)格別墅均價(jià)18000元/ 面積區(qū)間為180-550 道路交通 brt直達(dá)，地鐵2號線途經(jīng)門前，紫荊山南向貫通、新鄭快速通道即將開通；20分鐘到達(dá)新鄭國際機(jī)場。 市區(qū)看房班車發(fā)車點(diǎn)：嵩山路隴海路交匯處溪山御府售樓部廣場前；每天10：00、15：00發(fā)車。 林溪灣基礎(chǔ)情況 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)：占地面積432950，總建筑面 積299001。 2、建筑風(fēng)格：一期西班牙、二期法式。 3、產(chǎn)品類型：240-280聯(lián)排（贈送70-180 ）; 320-350雙拼（贈送花園為1

3、30-210）; 178-200疊拼（100-200）; 類獨(dú)棟500以上。 4、推售節(jié)奏：項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，開發(fā)產(chǎn)品 檔次為中高低。先開中部中檔產(chǎn)品，再開南部 景觀資源最好的產(chǎn)品，最后為北部小高層產(chǎn)品。 5、推售產(chǎn)品：首期產(chǎn)品為雙拼、聯(lián)排及退臺洋 房；二期推出疊加、聯(lián)排、類獨(dú)棟產(chǎn)品，三期 規(guī)劃有小高層產(chǎn)品。 林溪灣項(xiàng)目綜述 林溪灣項(xiàng)目配套 項(xiàng)目位于龍湖鎮(zhèn)軒轅路與學(xué)府路交匯處，小區(qū)周邊生活氛圍較為濃厚，基本上可以滿足日常所需，教 育資源、生態(tài)資源均比較優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)在項(xiàng)目西側(cè)增加榮立鴻鵠嘉苑、三和里等幾個開發(fā)商實(shí)力較小的新盤， 推廣上也是從生態(tài)環(huán)境入手。整體來說，區(qū)位和地段已經(jīng)成熟，客戶相對認(rèn)可。

4、 樓棟位置關(guān)系分析 項(xiàng)目一期已售罄，二期共規(guī)劃七個 區(qū)，目前已推出一區(qū)原灣類獨(dú)組團(tuán)、 二區(qū)悅林疊拼組團(tuán)產(chǎn)品、三區(qū)溪曼 聯(lián)排組團(tuán)、五區(qū)溪湖聯(lián)排組團(tuán)、六 區(qū)原島雙拼組團(tuán)、七區(qū)溪岸聯(lián)排組 團(tuán)共六個區(qū)域的產(chǎn)品，現(xiàn)主推一區(qū)、 二區(qū)、六區(qū)、七區(qū)的組團(tuán)產(chǎn)品。 一區(qū)原灣類獨(dú)組團(tuán)產(chǎn)品，享有項(xiàng)目 中央景觀資源，位置較好；二區(qū)悅 林疊拼組團(tuán)距離湖濱路和泰山路較 近，出行方便，但會受道路噪音影 響，六區(qū)原島雙拼組團(tuán)和七區(qū)的溪 岸聯(lián)排組團(tuán)景觀可享有十七里河景 觀資源。 林溪灣推售情況 林溪灣首批房源于2011年5月5日開盤，90-450雙拼聯(lián)排，70-260疊院退臺洋房。別墅10000 元/起，洋房均價(jià)7000元/，目

5、前已售罄。 林溪灣二期230-500法式純別墅于2012年11月開盤；90-120洋房，價(jià)位6000-13000元/； 聯(lián)排，雙拼，獨(dú)棟別墅，240-300，均價(jià)18000元/，二期分期交房，最早2015年5月交房，最 晚2016年10月交房。 林溪灣高層溪棠預(yù)計(jì)明年開始推售，高層售樓中心與別墅區(qū)分開銷售，目前溪棠營銷中 心處于內(nèi)部裝修階段，與別墅營銷中心臨近，位于北邊。 林溪灣樣板間基本情況 現(xiàn)林溪灣共有5個樣板間，一期2個，二期3個。 一期樣板間為240聯(lián)排和350雙拼，其中350的雙拼樣板間已售出，售價(jià)為1100萬； 二期樣板間為四聯(lián)排中240的中間戶和280的邊戶，停車場為大通鋪設(shè)計(jì)，

6、 其中，花園贈送面積在80100左右，每個房間基本能保證均帶有露臺， 根據(jù)服務(wù)人員提供，均價(jià)在1800020000左右，毛坯售價(jià)在500萬左右； 類獨(dú)棟樣板間面積為350，贈送面積約150，現(xiàn)樣板間也已售出，售價(jià)為1700萬左右。 林溪灣樣板間細(xì)節(jié)感受 1、感性裝修：樣板間整體裝修風(fēng)格偏于年輕化和小資，適合40歲左右的年齡層； 2、風(fēng)格一致：5個樣板間整體風(fēng)格相似，并沒有進(jìn)行區(qū)別設(shè)計(jì)，整體上無太大差別； 3、中西合璧：試圖打造一種中西結(jié)合的家庭環(huán)境，像廚房會設(shè)置西式桌臺等細(xì)節(jié)點(diǎn)； 4、細(xì)節(jié)加分：營造居住的感覺，廚房擺放蔬菜、水果，露臺擺放果汁，有生活氛圍； 5、服務(wù)體貼：置業(yè)顧問整體素質(zhì)較高，

7、對項(xiàng)目很了解，對林溪灣的別墅地位很有自信，認(rèn)為項(xiàng)目不只是區(qū)域內(nèi)，同時(shí)也 是鄭州市比較好的別墅項(xiàng)目。 總結(jié)歸納： 1、樣板間在裝修材料選擇上不夠用心，材質(zhì)不算好，但裝修細(xì)節(jié)的用心和置業(yè)顧問的講解使得樣板間 的缺陷能有效避開。 2、去往樣板間的看房路線上，將林溪灣的優(yōu)勢全部展示。 3、在無人帶領(lǐng)的情況下，走小路繞園一圈，密度很高，景觀不如其入口處那樣細(xì)致，存在一些問題； 4、購買林溪灣的客戶在第一次被林溪灣的服務(wù)和景觀所震撼，藉以提高心理價(jià)，后期對價(jià)格無抗性。 價(jià)格及優(yōu)惠： 項(xiàng)目目前有按揭總房款2個點(diǎn)優(yōu)惠，全款總房款高達(dá)7個點(diǎn)優(yōu)惠。 林溪灣物料搜集 林溪灣推廣情況 2012.05面世， 人生當(dāng)有別

8、，一墅見高下 2012.07,有熊系列，說地脈， 帝脈純墅 2012.09中、正、仁、和， 每周一篇，維持曝光度 2013年08，奢貴系列 三篇報(bào)廣，均體驗(yàn)“奢貴”。 2014.03推出人物篇， 打名流社會 2014年05，家族篇 打家族與家庭生活 從“人生當(dāng)有別，一墅見高下”到“林溪5年，一墅歸心” 別墅推廣穩(wěn)定，調(diào)性十足， 最近回到“歸心”，主打感情牌， 同時(shí)，高端暖場活動配合，在龍湖打響別墅第一盤氣勢。 林溪灣線下推廣 線下 林溪灣在其項(xiàng)目建設(shè)有據(jù)說10000的大型會客廳，在周末用于一些高端活動， 或者高端業(yè)主見面會，我們?nèi)r(shí)，康橋九溪郡在林溪灣做了一次大型的客戶宴請， 便是在林溪灣會客

9、廳進(jìn)行。 新媒體方面 林溪灣微博基本已停更，微信則是一周三篇的推廣節(jié)奏， 主要是配合線上推廣主題與周末活動的宣傳，維持一定的曝光度， 現(xiàn)在主要推送的內(nèi)容便是林溪5年相關(guān)內(nèi)容。 林溪灣高層動作 林溪灣高層組團(tuán)命名為：溪棠，現(xiàn)道旗上的推廣語為：溪之上，萬境歸棠。 現(xiàn)在，溪棠的營銷中心正在建設(shè)中，外部圍擋已建好，預(yù)計(jì)明年正式推出。 這是很聰明的做法： 通過馬路與重新建設(shè)售樓中心的方式， 試圖巧妙的將其高層與別墅、洋房產(chǎn)品區(qū)別開來， 而在康橋其他項(xiàng)目的置業(yè)顧問口中，“溪棠”是作為康橋集團(tuán)的新項(xiàng)目，所以在市 場口碑和主觀判斷下，林溪灣的高層不被算作是林溪灣的產(chǎn)品，但客觀上，高層的 面世，勢必會影響其別墅

10、產(chǎn)品的質(zhì)量。 塞尚初步點(diǎn)評 售樓中心分區(qū)接待，置業(yè)顧問素質(zhì)良好，客戶維系能力較強(qiáng)，園區(qū)進(jìn)門處景觀細(xì)致，樣板間裝修 前衛(wèi)林溪灣已經(jīng)擁有一大批“感性”的簇?fù)碚撸蠋驴蛻粽即蠖鄶?shù)。在鄭州別墅市場普遍 看冷的情況下，銷售依舊穩(wěn)定?？偨Y(jié)而來：林溪灣在別墅市場上屬中規(guī)中矩，但客戶把握準(zhǔn)確。 但林溪灣有兩個缺陷：溢價(jià)高+高層面世。 林溪灣的別墅價(jià)格在區(qū)域內(nèi)基本已屬最高，對于簇?fù)碚邅碚f，瑕不掩瑜，自然是寧愿多花點(diǎn)錢也 可，但在選擇龍湖區(qū)域的別墅客群里來說，價(jià)格依舊是他們最在乎的因素之一，更不乏理性者， 一眼便可看出林溪灣的高密度和一般的景觀規(guī)劃，所以，很多時(shí)候，客戶第一次參觀會被林溪灣 “?！弊?，但后期是否

11、認(rèn)同，是個問題。 整體分析 林溪灣整體上，與其他別墅對手相比，有3大優(yōu)越性。 產(chǎn)品前衛(wèi)性 產(chǎn)品是競爭力的基礎(chǔ)。雙拼改類獨(dú)棟，聯(lián)排改造成雙拼，樣板間做中空女主人會客廳，把產(chǎn)品通 過花園分割、外觀變化等提升了一個等級，對客戶來說，心理的自豪感倍增。 推廣節(jié)奏有禮有節(jié) 合作伙伴是助力。從正式面世，廣告推廣節(jié)奏保持同樣的調(diào)性從未改變，來源于其穩(wěn)定的合作伙 伴。廣告公司從未更換，廣告公司對項(xiàng)目的了解度和把控力很強(qiáng)，微信、戶外配合報(bào)廣與推廣主 題，可以做到各個方面互相滲透。 客戶維系度高 也許，很多客戶在購買林溪灣處于感性，而通過細(xì)節(jié)處的不斷完善、物業(yè)人員提供的尊崇感，從 感性認(rèn)知到理性接受轉(zhuǎn)變，同時(shí)，林

12、溪灣懂得把自己最好的一面展現(xiàn)給客戶。最美的回憶永遠(yuǎn)留 在客戶心里。 相對的，林溪灣也有其本質(zhì)的不足之處。 理性客戶難殺 90%的客戶依舊為首置別墅者。這也是林溪灣在龍湖板塊依舊競爭對手較多的原因。對于超 高端客戶、理性客戶而言，林溪灣對于別墅產(chǎn)品的細(xì)節(jié)把握度不夠，建筑用材、人工河景、 采光、樓間距、建筑密度等都存在硬傷，同時(shí)，隨著高層的推出，所謂的“純墅”也不再純 粹。 無商業(yè)配套 如果在市區(qū)，商業(yè)配套不應(yīng)該出現(xiàn)在別墅區(qū)內(nèi)，但，龍湖是個例外。周邊生活氛圍，大型高 端商業(yè)配套缺失，對于首置客戶來說，不能提供一個成熟的生活氛圍，便會成為其購房的一 大心理障礙。 華啟唐寧1號 英倫夢世家風(fēng) 樓盤位置

13、鄭新快速路與龍泊南路交叉口向西500米路南 建筑類別別墅、多層、高層戶 數(shù)總戶數(shù)2230戶 占地面積11萬平方米 建筑面積33萬平方米 容 積 率2.49綠 化 率35.50% 開盤時(shí)間2014年10月11號10號樓已開盤交房時(shí)間 預(yù)計(jì)2015年12月30號7#8#樓交房 開 發(fā) 商 新鄭市超達(dá)置業(yè)有限公司 投資商中能華啟投資集團(tuán)有限公司 房價(jià) 高層均價(jià)5700元/平方米 別墅均價(jià)13000元-14000元/平米 物業(yè)公司河南超達(dá)物業(yè)管理有限公司 道路交通 公交：551路、552路、553路、567路、19路和k81路到后湖村站下 地鐵2號線、駕車：g107、g3001等通路脈絡(luò) 唐寧1號基礎(chǔ)

14、信息 項(xiàng)目整體綜述 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)：鄭新快速路與龍泊南路交叉 口向西500米路南，總占地面積165畝，總建 筑面積33萬平方米。 2、建筑風(fēng)格：由37棟多層低密度住宅和12 棟artdeco高層建筑組成。 3、產(chǎn)品類型：33層artdeco建筑風(fēng)格的高層 組成，37棟三聯(lián)排、四聯(lián)排。 4、推售節(jié)奏：項(xiàng)目入市期以高端低密型社 區(qū)形象入市，聯(lián)排別墅為主，現(xiàn)由于銷售壓 力，轉(zhuǎn)為靠高層來推銷量，預(yù)計(jì)明年依舊高 層為主，別墅推廣稍顯混亂。 樓棟位置關(guān)系分析 唐寧1號與區(qū)域內(nèi)其他別墅項(xiàng)目起 來，產(chǎn)品比較單一，與富田興龍 灣的產(chǎn)品形態(tài)更為相似，主要為高 層和別墅； 其中，高層位于東側(cè)，別墅則是挨 著右邊的十七

15、里河，別墅為3聯(lián)排 和4聯(lián)排，現(xiàn)在推出位于東北邊的 112號的4聯(lián)排，共48套，現(xiàn)已 售出20多套，今年內(nèi)在推廣上將 不再主打別墅，主要靠高層走量。 唐寧1號推售情況 唐寧1號別墅于2013年9月15日開始認(rèn)籌，3萬抵15萬，高層推出房源為3#、4#、5#、6#88平- 126平兩房、三房，兩梯四戶，12月開盤。 4月26號，4號樓、5號樓開盤，均價(jià)5800元/平米，房源面積為89-137平米兩房、三房。兩梯四戶， 預(yù)計(jì)2015年年底交房，按揭優(yōu)惠2%。 8月26日起，高層推出低首付計(jì)劃，4.5萬起88137高層銷售中； 11月11日，推出最高919元/的特價(jià)房。 營銷中心情況 營銷中心裝修風(fēng)

16、格一般，物業(yè)人員、置業(yè)顧問服務(wù)態(tài)度一般，現(xiàn)場并無過多的置業(yè)顧問招待； 由于雙十一高層的促銷活動，現(xiàn)場擺放有高層的銷控板，整體現(xiàn)場稍顯冷清； 據(jù)認(rèn)識的內(nèi)部人員介紹，由于集團(tuán)的銷售壓力，現(xiàn)在重點(diǎn)主要在高層上，通過促銷的手段進(jìn)行銷售， 別墅平銷，銷售情況一般，別墅vip客戶洽談區(qū)位于2樓。 樣板間基本感受 項(xiàng)目共建有兩個樣板間，一個中間戶，一個邊戶。 項(xiàng)目別墅加上地下室共4層，風(fēng)格為英倫風(fēng)，樣板間外立面全石材粘貼，邊戶裝修以白色為主， 簡歐風(fēng)格，全大理石地板，歐式小細(xì)節(jié)裝修，整體非常大氣，花園中建有游泳池模型，但是別墅 看場人員并不夠?qū)I(yè)，詢問很多事情，并不是非常了解，私家停車位，地下室停車位收費(fèi)，

17、其余 全贈送，基本可以做到每個臥室均有露臺。 重點(diǎn)：內(nèi)部裝修和擺設(shè)非常歐美，并且時(shí)尚。 中間戶的裝修則偏向于厚重感，以深色實(shí)木色為主，客廳都做了壁爐的設(shè)計(jì)，但一樓沒有臥室， 三層加起來一共3個臥室，臥室面積比較均衡，基本上三層只有一個主臥套房，私密性較好。 高層樣板間 高層樣板間裝有兩個，一個是89的兩房和130左右的三房； 總體裝修風(fēng)格與別墅相似， 所以整體來說，戶型相對來說比較舒服， 但是客廳面積不是很大，主臥設(shè)計(jì)飄窗，整體體驗(yàn)感很好。 唐寧1號物料搜集 唐寧1號線上推廣 基正集團(tuán)原為大浪淘沙的運(yùn)營商，后正式進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。 唐寧1號入市初期，定位比較高，主打家族與血統(tǒng)，英國建筑風(fēng)格搭載英國

18、貴族血統(tǒng)，想要建 立高端別墅項(xiàng)目之位。 2013.09英倫范， 別墅主打英倫建筑風(fēng) 2013.10體驗(yàn)中心建成， 別墅以實(shí)景為主，談及龍湖 2013.11高層推出， 主打匠心與精工 2013.12高層認(rèn)籌， 高層效果圖展示 2014.3倫敦夢概念推出， 兩個月8次報(bào)版，英國紳士 2014.6別墅樣板間推出， 重新打回別墅信息 現(xiàn)階段，高層釋放促銷信息，推出低首付計(jì)劃。 高開低走，這是基正集團(tuán)一貫的推廣手法。 整體推廣看來，由于銷售節(jié)點(diǎn)的問題，打法比較混亂， 別墅與高層交叉，項(xiàng)目很難形成固定印象， 廣告推廣的重點(diǎn)放在英倫建筑與世家傳承上，別墅支撐力不足， 對客戶來說不具有價(jià)值點(diǎn)，別墅調(diào)性較弱。

19、現(xiàn)階段推廣策略 由于2014年銷售業(yè)績尚未達(dá)到，因此現(xiàn)在的重點(diǎn)集中在高層上面，主要通過兩方面： 一、促進(jìn)銷售型： 1、首付分期策略； 2、大規(guī)模堅(jiān)定拓客策略； 二、促進(jìn)人氣型：周末暖場活動聚集人氣。 在別墅銷售方面，不論是從置業(yè)顧問的重點(diǎn)，還是廣告推廣上，都沒有進(jìn)行大規(guī)模釋 放，主要是平銷，銷售情況一般，112號樓4聯(lián)排共48套，現(xiàn)剩余20多套。 高層營銷動作 塞尚初步點(diǎn)評 唐寧1號原為基正唐寧1號，8月26日正式更名為華啟唐寧1號，標(biāo)志著基正集團(tuán)正式更名為華啟 集團(tuán)，正式開始自己的戰(zhàn)略布局，現(xiàn)華啟金悅府即為其最新項(xiàng)目。 該集團(tuán)一直以來堅(jiān)持親力親為，如原來銷售團(tuán)隊(duì)為中原代理，后中原撤場，自己進(jìn)

20、行銷售，但由 于銷售人員專業(yè)能力不足，所以整個推廣過程會出現(xiàn)猶豫和偏差。 但是，華啟集團(tuán)對產(chǎn)品的要求很高，所以，我們可以在樣板間上看出來。其樣板間裝修非常容易 吸引客戶，高層的兩個樣板間不論是從戶型還是裝修風(fēng)格上，都比較不錯，但是置業(yè)顧問和物業(yè) 人員的態(tài)度比較一般。 總體來說：產(chǎn)品可以，銷售短板。 整體結(jié)論 作為一個正式在地產(chǎn)行業(yè)正式開始戰(zhàn)略的“新”開發(fā)商，唐寧1號分三部分總結(jié)。 1、集團(tuán)影響項(xiàng)目 基正集團(tuán)是大浪淘沙的運(yùn)營商，這是一個非常有個性的企業(yè)，集團(tuán)的高管對于產(chǎn)品的質(zhì)量非常嚴(yán)格，在 這方面有可取之處。體現(xiàn)在唐寧1號身上，便是別墅產(chǎn)品在用材、材質(zhì)、戶型規(guī)劃上有絕對的亮點(diǎn)，而 如今基正在項(xiàng)目

21、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上更加注重，有自己的堅(jiān)持。所以，一句話：產(chǎn)品絕對是其亮點(diǎn)。 2、與興龍灣dna非常相似 從產(chǎn)品構(gòu)成上看和客群構(gòu)成方面，華啟唐寧1號是龍湖地區(qū)與富田興龍灣相似度最高的一個項(xiàng)目。都屬 于產(chǎn)品本身有絕對亮點(diǎn)，卻不明顯，由于專業(yè)度不夠，所以難以超越林溪灣。在產(chǎn)品本身的挖掘上，需 要做深度挖掘，另外，樣板間體驗(yàn)感較強(qiáng)，也源于其產(chǎn)品本身，園區(qū)坡地與樹木選擇不錯，但整體園林 景觀一般。 3、營銷與推廣稍顯混亂 源于其集團(tuán)高層結(jié)構(gòu)時(shí)間較短，導(dǎo)致產(chǎn)品推售節(jié)奏混亂； 專業(yè)能力受限，中原撤場后，失去一部分專業(yè)支撐，需要過程學(xué)習(xí)營銷，判斷下年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)不明； 集團(tuán)及企業(yè)人員廣告思路比較新穎，導(dǎo)致廣告審美及策

22、略發(fā)生改變。廣告推廣上有奇招，敢作敢為， 有可能出奇制勝。 營銷策略判斷：明年上半年依舊依靠高層帶別墅，什么產(chǎn)品受歡迎推售什么，下半年推廣重心轉(zhuǎn)移 到別墅上。 正商紅河谷 實(shí)力名企-溪谷墅院 樓盤位置中州大道（老107）與繞城高速交匯處南500米路西 物業(yè)類型 雙拼、聯(lián)排、花園洋房、電梯洋房、高 層 戶型面積 98-138平米兩房和三房； 聯(lián)排別墅200-240平米； 7層洋房 90-150平米 開盤時(shí)間2014年6月21日已開盤入住時(shí)間現(xiàn)已入住 占地面積333500平方米建筑面積500000平方米 開 發(fā) 商河南正商置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)上海中房建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)公司第一太平戴維斯物業(yè)管理

23、有限公司房價(jià) 洋房均價(jià)8000元/平米 小高層均價(jià)6700元/平米 聯(lián)排別墅均價(jià)12000元/平 道路交通552、553、567、556中原工學(xué)院班車、升達(dá)大學(xué)班車，地鐵2號線 正商紅河谷基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目整體概述 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)：中州大道（老107）與繞城高 速交匯處南500米路西，總建筑面積50萬平 方米。 2、產(chǎn)品類型：建筑立面采用純正的西班牙 風(fēng)格，規(guī)劃有雙拼、聯(lián)排、花園洋房、電梯 洋房、高層五種物業(yè)類型； 3、推售節(jié)奏：2010項(xiàng)目入市期制造了許多 圈層話題，以聯(lián)排別墅和情景洋房作為首開 產(chǎn)品，樹立了其高端別墅盤的性質(zhì)，后推售 以洋房為主，別墅平銷。 樓棟位置關(guān)系 項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期開發(fā)，整體

24、以“一環(huán)二軸三廊四 心”所組成，一期規(guī)劃面積大約10萬平方米，由 花園洋房、電梯洋房和聯(lián)排別墅組成。 整體上，正商紅河谷的產(chǎn)品成環(huán)形分布，最中間 為別墅產(chǎn)品，其次為洋房，在外圍為高層，所以 被稱為“峽谷”，在鄭州別墅市場上并不多見， 所以算是最明顯的賣點(diǎn)。 項(xiàng)目推售情況 2011年4月30日首次開盤，240溪谷院墅預(yù)交5萬抵10萬，126-170坡地情景洋房預(yù)交1萬抵3萬; 2012年5月19日，89139電梯洋房，5000元即可入會； 2014年3月22日，主推房源為1期最后一棟電梯洋房25#樓，面積為94139； 4月19日開盤，95-142平米墅區(qū)現(xiàn)房小高層，超值不限購，均價(jià)7200元/

25、； 10月18日開盤，94-168三期洋房現(xiàn)房，最高可獲取超e10萬元鉅惠； 現(xiàn)正推售98-138小高層，聯(lián)排別墅房源面積區(qū)間為200-240，7層洋房90-150米，洋房享2 千抵6萬優(yōu)惠，均價(jià)8000元/平米；小高層均價(jià)6700元/平米，現(xiàn)小高層享兩房2千抵5萬、三房2千 抵10萬鉅惠，聯(lián)排別墅均價(jià)12000元/平。 正商紅河谷項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街，項(xiàng)目整體 最大的亮點(diǎn)便是峽谷景觀。 建筑密度稍大，組團(tuán)不明顯，局部別墅與高層、 洋房混搭，景觀營造空間較小，雖然試圖通過坡 地景觀凸顯層次感，但體驗(yàn)感較差。 項(xiàng)目緊鄰快速路老10國道，車輛密集噪音較大、 灰塵大。地塊對外部環(huán)境未采用有效規(guī)劃將

26、內(nèi)部 高端產(chǎn)品進(jìn)行隔離。 由于產(chǎn)品規(guī)劃的問題，別墅位于峽谷景觀最低處， 導(dǎo)致別墅無論從景觀視野上，還是風(fēng)水學(xué)上，都 存在不可避免的硬傷，也成為影響其別墅銷售最 主要的問題之一。 項(xiàng)目整體初步分析 現(xiàn)場照片 聯(lián)排樣板間 聯(lián)排建筑密度較小，采光稍差。 六聯(lián)排和八聯(lián)排戶型總面積小，戶型面寬過窄，贈送面積少，面積稍顯浪費(fèi)，樣板間風(fēng)格偏歐式，裝 修風(fēng)格有點(diǎn)過時(shí)并且細(xì)節(jié)不夠精致，體驗(yàn)感較差。 營銷推廣情況 2013年3月6日 別墅新品加推。 2013年4月18日 主打“純墅”概念。 2013年5月8日 炒作溪谷與網(wǎng)球公關(guān)活動。 2013年9月25日與正 商紅溪灣等五盤聯(lián)動。 2013年10月9日 平墅駕到

27、，眾墅平身。 2013年10月25日 谷藏萬境，墅上平層。 2013年10月31日 墅仰平層，生而不同！ 2013年11月?lián)Q廣告公司， 主打墅歸平層，谷勝一籌。 2013年11月 自然遺產(chǎn)，家族資產(chǎn)。 2013年11月21日 谷藏萬境，墅仰平層。 2013年11月30日， 墅區(qū)現(xiàn)房盛大認(rèn)籌。 2013年12月 主打擁墅區(qū)現(xiàn)房，享七大網(wǎng)球場。 2014年5月14日正商系列報(bào)廣，包 括正商紅溪灣、正商新藍(lán)鉆等 不論銷售什么產(chǎn)品，基本上圍繞“溪谷”的價(jià)值點(diǎn)打， 最傳統(tǒng)的別墅打法，效果圖加實(shí)景圖混合， 2014年后，別墅基本無聲音，主推洋房， 整體廣告推廣無亮點(diǎn)，且聲音漸失。 正商紅河谷物料搜集 塞尚

28、初步小評： 正商高端項(xiàng)目之一，以實(shí)力名企自居，對整個市場了解較深。別墅產(chǎn)品2010年推出，現(xiàn)在已處于平銷 期，廣告上很少發(fā)聲。內(nèi)部人員表示，并不急于推售別墅（得到的消息是，別墅售價(jià)已到底線，但仍 然銷售不見轉(zhuǎn)變，囤貨準(zhǔn)備看市場變化），項(xiàng)目銷售現(xiàn)以高層和洋房為主，洋房由于位置和產(chǎn)品，銷 售成績較好。 售樓部洽談區(qū)接待服務(wù)好。項(xiàng)目景觀比較好，但不精致，臨近老10國道，手機(jī)信號差，整個項(xiàng)目灰塵 大。周邊配套少，交通不便。 雙拼樣板間無明顯特色，聯(lián)排樣板間透漏出戶型缺陷，開間小，采光差，戶型浪費(fèi)空間大，有多個無 太大實(shí)用價(jià)值的暗房，多處細(xì)節(jié)，如浴室等，無美感。 整體總結(jié) 1、整體判斷：項(xiàng)目屬于大盤尾盤

29、，但有溪谷的優(yōu)勢，屬于絕對亮點(diǎn)； 2、洋房好賣，高層存貨量大，很難走量，別墅難賣，現(xiàn)屬于囤貨階段，市場觀望中； 3、推廣受限：報(bào)廣從一而終，主打“溪谷”的賣點(diǎn)，以此吸引客戶，隨著大盤雛形顯現(xiàn)，其高層、 洋房混居的劣勢顯現(xiàn)； 4、恒大推廣路線：只打溪谷賣什么打什么打什么促銷什么； 5、正商的口碑在市場上并不見好，所以客戶買房有顧慮。 需要注意的是：別墅的底價(jià)會拉走我們的低價(jià)客戶，但是，初次之外，對紅河谷的打擊 一招便可制敵富田興龍灣的純別墅組團(tuán)。 國 瑞 城 全享生活城 樓盤位置鄭州南龍湖鄭新快速路與祥云路交匯處向西900米路南 物業(yè)類型低密大宅、電梯洋房、普通住宅、商業(yè)戶型面積 二居室84-9

30、4平，三居室128-141平， 低密產(chǎn)品245-480平 開盤時(shí)間2014年7月中下旬入住時(shí)間預(yù)計(jì)2016年 占地面積524200平方米建筑面積1200000平方米 開 發(fā) 商北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司建筑設(shè)計(jì)美國wy 物業(yè)公司北京國瑞物業(yè)服務(wù)有限公司鄭州分公司房價(jià) 高層均價(jià)5900元/平米，洋房均價(jià) 8000元/平米，別墅12000元/平米 道路交通551路、552路、553路、567路，地鐵2號線，brt公交 國瑞城基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目整體綜述 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)：鄭新快速路與祥云路交匯處 向西900米路南，總占地面積52萬平方米。 2、產(chǎn)品類型：國瑞城產(chǎn)品類型多樣，從公 寓、高層到洋房，高端低密產(chǎn)

31、品涵蓋200 450聯(lián)排、雙拼類獨(dú)棟，共分為9個組團(tuán)開 發(fā)。 4、推售節(jié)奏：項(xiàng)目入市期以京式開發(fā)商吸 引客戶，入市期先以聯(lián)排、雙拼走高端，后 推出小高層，之后，所有產(chǎn)品均在售，ing沒 有進(jìn)行產(chǎn)品的劃分，現(xiàn)洋房基本已售罄，公 寓、高層、洋房、商街，別墅產(chǎn)品同步在售。 國瑞城項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，整體上從左 到右分別為小高層高層/洋房別墅產(chǎn) 品，總共分為9個組團(tuán)，但是整體上并非 按照標(biāo)準(zhǔn)的組團(tuán)來進(jìn)行推售，現(xiàn)洋房大 部分已售罄，別墅銷量較好，現(xiàn)在推售 的是西南角的8、9組團(tuán)。 國瑞城從2009進(jìn)駐龍湖以來，銷量在龍 湖區(qū)域一直居高不下，但是由于產(chǎn)品本 身的質(zhì)量問題，以及別墅產(chǎn)品的價(jià)格等， 使其無法在別

32、墅領(lǐng)域棲身中上等，推行 的價(jià)格戰(zhàn)，在一定程度上促進(jìn)了銷量， 但別墅品質(zhì)不敢恭維。 樓棟及產(chǎn)品位置關(guān)系 國瑞城推售情況 國瑞城在進(jìn)行推售的時(shí)候，并未進(jìn)行按期銷售，所以比較特殊，先能收集到的信息是按照其開盤時(shí)間來算作推 算，別墅項(xiàng)目平銷。 2012年08月16日、9月23號、10月23號分別開盤，主推153大三房，會員1萬抵5萬，預(yù)計(jì)2013年年底交房；源 墅320聯(lián)排、480雙拼在售，購房可享10萬抵30萬優(yōu)惠； 2013年6月21日開盤，高層戶型面積為82-153，均價(jià)5400元/平米，洋房戶型為130-200花園洋房，目前均價(jià) 8000元/平米； 2014年4月19日開盤，2萬元入會即可擁有

33、選房資格，會員升級即可享有12萬抵16萬優(yōu)惠，房源面積為84-147平米 的經(jīng)典兩房、三房和四房； 目前，國瑞城多種房源在售，40-80平公寓認(rèn)籌中，5000元即可入會；80-140平墅質(zhì)高層2萬元 起訂房；144-310平電梯花園洋房5萬起訂房；245-484平別墅30萬元定房；商鋪5萬元起訂房。 內(nèi)部人員訪談情況 到訪時(shí)間中午1點(diǎn)左右，售樓部有3、4組客戶，均為剛需客戶，裝修一般，高層談判區(qū)域和別墅vip區(qū) 并無明顯區(qū)分，置業(yè)顧問整體素質(zhì)一般。 別墅情況： 龍湖區(qū)域內(nèi)別墅銷售情況最好的項(xiàng)目，僅憑價(jià)格戰(zhàn)走量，別墅產(chǎn)品涵蓋聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟，面積區(qū)間從200500左 右不等，風(fēng)格和富田興龍灣相

34、似，均為意式建筑風(fēng)格。聯(lián)排銷售情況好，主要是因?yàn)閮r(jià)格低。 客群認(rèn)知： 國瑞城對于自己的客群以及自己的項(xiàng)目定位非常明確，內(nèi)部人員在談及別墅時(shí)便說道：國瑞城與林溪灣相比，基本無競爭， 一個是高端人士選擇，而國瑞城的的客戶則是暴發(fā)戶、第一次置業(yè)別墅的客群，本身所擁有的財(cái)富也較少，對于別墅沒有經(jīng)驗(yàn)， 只要是別墅，價(jià)格合心意，基本就能拿下。 別墅判斷： 無論是從別墅區(qū)景觀，還是別墅的產(chǎn)品質(zhì)量上來說，國瑞城絕對不是好選擇，但國瑞城聰明之處在于非常了解自己的地位， 所以在客戶鎖定是，精準(zhǔn)到位。 根據(jù)內(nèi)部人員說，洋房基本上也已經(jīng)賣 的差不多了，洋房本身體量也不算大，加上價(jià) 格方面非常便宜，所以，客戶抗性并不大

35、。 洋房判斷： 當(dāng)時(shí)認(rèn)識的人在介紹到洋房的時(shí)候，說過，國 瑞城的洋房相比起其他的洋房來說，其他洋房 是一層加上贈送的花園，所以比較好賣，而國 瑞城恰恰相反，洋房規(guī)劃時(shí)候沒有涉及地下室， 所以，很多人在權(quán)衡之后，并不愿意花大價(jià)錢 買下洋房一層，而價(jià)格原因，導(dǎo)致其洋房越往 上銷售量則越好。 國瑞城洋房情況 國瑞城現(xiàn)在高層銷量一般，預(yù)計(jì)原因也是 因?yàn)楦邔拥膬r(jià)格并不占優(yōu)勢，在價(jià)格不占優(yōu)勢 的情況下，那國瑞城基本上便沒有優(yōu)勢可言。 高層判斷： 內(nèi)部人員介紹說：與其他產(chǎn)品相比，高層賣的 并不是很好，可能是因?yàn)閮r(jià)格方面的原因，雖 然價(jià)格在片區(qū)內(nèi)不算高，但是也并不算低，與 富田興龍灣相比，價(jià)格方面可能也就是1

36、00 200元的差距，甚至一度曾超過富田興龍灣高 層價(jià)格，所以，高層一般，但從語氣里看，對 于高層 ，國瑞城并不是很著急，但銷售任務(wù) 重，所以產(chǎn)品屬于賣一套是一套的戰(zhàn)略。 國瑞城高層情況 國瑞城現(xiàn)階段交房情況 別墅方面，7組團(tuán)已經(jīng)交房，并且已有業(yè)主入住， 現(xiàn)在8、9組團(tuán)正在建設(shè)中，7組團(tuán)與8組團(tuán)中間有一條市政路， 所以直接進(jìn)行了劃分，別墅區(qū)內(nèi)景觀物業(yè)非常一般，并沒有別墅應(yīng)該有的樣子， 別墅樣板間只有一個，但是物業(yè)管理非常嚴(yán)，所以未能進(jìn)去； 洋房、高層現(xiàn)正緊急施工中。 國瑞城物料搜集 國瑞城線上推廣 2012.08聰明人不吃虧 大平層產(chǎn)品 2012.08.30大宴群雄 據(jù)說是在林溪灣推出“有熊”

37、后出的 2013.05 洋房、疊院產(chǎn)品 2013.08玫瑰郡組團(tuán)推出 此后直至12月份，每周一篇推出玫瑰郡組團(tuán) 國瑞城的線上推廣，從一開始，便維持了其促銷手段的打發(fā)， 在廣告上，產(chǎn)品也主要以高層產(chǎn)品和洋房產(chǎn)品為主， 所以整體上別墅調(diào)性不足，2014年在線上基本上無聲音。 塞尚初步點(diǎn)評 一個靠價(jià)格戰(zhàn)突出重圍的綜合體項(xiàng)目，與其說其是別墅盤，不如說是一個別墅產(chǎn)品占有量較大的 剛需盤。 1、國瑞城產(chǎn)品豐富多樣，別墅定位客群門檻較低，均為首次購買別墅的客戶，主要以低價(jià)格吸引 客戶，促進(jìn)銷售目前是龍湖區(qū)域銷量最好的項(xiàng)目。 2、別墅產(chǎn)品景觀差，總體別墅體驗(yàn)感太弱。 總結(jié)： 這是一個產(chǎn)品質(zhì)量、口碑都比較差的開

38、發(fā)商。但是，國瑞城贏在對自身及客戶判斷十分精準(zhǔn)，自 認(rèn)為是龍湖地區(qū)別墅最不好的別墅，同時(shí)，對于購買人群的心里把握又非常準(zhǔn)確：沒有別墅體驗(yàn)， 受眾資產(chǎn)不多但想要置業(yè)別墅，只要是別墅便可以拿下，其所擁有的雙拼及類獨(dú)棟產(chǎn)品的銷售將 是后續(xù)面臨的主要問題。 整體總結(jié) 這是一個產(chǎn)品差，但對自己非常了解的項(xiàng)目，所以，路也走的簡單。 1、盡管產(chǎn)品質(zhì)量令人堪憂，但是超級大盤，比起其他的小開發(fā)商，稍具優(yōu)勢； 2、優(yōu)勢：超大盤嚴(yán)物業(yè)；劣勢：建筑質(zhì)量問題； 3、自我認(rèn)知準(zhǔn)確：一個沒有野心的開發(fā)商，只賣“第一次”，對客戶的定位把我準(zhǔn)確+低價(jià) 格優(yōu)勢； 4、高層由于價(jià)格問題，銷量很難突破。 綠都溫莎城堡 英倫大盤-中端

39、別墅 樓盤位置龍湖鎮(zhèn)祥云路與湖濱路交匯處北300米 物業(yè)類型類獨(dú)棟、疊拼、疊拼多層、高層戶型面積 170-230英式疊墅； 236-295平米中產(chǎn)墅院； 80-160英倫高館 開盤時(shí)間2013年4月20日11#樓已開盤入住時(shí)間預(yù)計(jì)2015年 占地面積141畝建筑面積275439平方米 開 發(fā) 商綠都地產(chǎn)集團(tuán) 綠湖置業(yè)建筑設(shè)計(jì)上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)公司 物業(yè)公司河南綠都物業(yè)公司房價(jià)墅院800012000元/ 道路交通 地鐵2號線、brt快速公交 已開通6路公交車，分別是551路、552路、553路、556路、567路、569路。 綠都溫莎城堡基礎(chǔ)信息 綠都溫莎城堡項(xiàng)目綜述 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)：龍湖鎮(zhèn)祥云路與

40、湖濱路交匯 處北300米，總占地面積141畝，總建筑面積 27萬多平方米。 2、產(chǎn)品類型：項(xiàng)目規(guī)劃為高端低密型住宅， 項(xiàng)目內(nèi)部以類獨(dú)棟、疊拼、疊院等別墅形態(tài) 為主，包括8棟高層。 4、推售節(jié)奏：項(xiàng)目入市期以英倫墅中產(chǎn)夢 作為項(xiàng)目的定位，主打中產(chǎn)階級，奠定其中 產(chǎn)別墅的地位。 綠都溫莎城堡共分為三期開發(fā)，一期為168-220 平米疊加別墅，二期170-230平米英式疊墅，三 期“伯爵”170-200平米墅院； 現(xiàn)三期在售，最低價(jià)8000元/平，均價(jià)10000元/ 平，首付13萬起，總價(jià)再減24萬，所剩房源不 多。 2014-04-26三期“伯爵”236-295英倫圈層 墅院已經(jīng)開盤，純街鋪在售，

41、為現(xiàn)房，60-300 平米70年產(chǎn)權(quán)，具體一鋪一價(jià)。 價(jià)格與優(yōu)惠： 別墅限時(shí)優(yōu)惠，每套減24萬元。商鋪5萬抵10萬 優(yōu)惠。 綠都溫莎城堡推售情況 現(xiàn)場照片 二期威廉樣板間照片 三期伯爵樣板間風(fēng)格比二期威廉更加時(shí)尚、明麗，采光好 一二層住戶送花園、地下室、車庫， 三四層住戶送空中花園、4個露臺、車位等。 溫莎城堡物料搜集 此戶型面積238，所剩房源已經(jīng)不多，剩余房源面積比這個戶型大。 營銷推廣情況 2012年9月5日 英倫 中產(chǎn)墅標(biāo)簽。 2012年10月24日 舉城靜待，墅夢成真。 2012年12月6日 中原墅夢，復(fù)興路。 2012年12月12日 中產(chǎn)逐墅，移居潮。 2013年3月6日 春拂庭院

42、墅先知。 2013年3月13日 千墅萬墅，百花開。 2013年3月13日開盤。 2013年4月10日 墅王11號樓，沐香加推！ 2013年4月17日 墅王盛譽(yù)開盤！ 2013年4月25日 五園妝成 一墅高。 2013年5月29日 英倫血統(tǒng)中產(chǎn)墅。 2013年6月5日 英倫血統(tǒng)，人生首墅。 2013年6月中旬至下旬一 直主打人生首墅，泊夢英 倫！ 2013年7月31日 英倫血統(tǒng)，疊景墅院。 2013年8月14日 英倫血統(tǒng)，手工疊墅。 2013年8月21日 英倫血統(tǒng)，門廳禮序。 2013年8月28日 威廉有請，授勛開盤。 2013年9月4日 威廉大喜，勁銷90%。 2013年10月17日iii 期

43、伯爵， 封冠家族墅。 2013年11月21日伯爵， 11月23日，授勛開盤。 2013年12月22日伯爵， 12月21日，眾譽(yù)開盤。 英倫建筑風(fēng)格，整體推廣從一期到三期，組團(tuán)名使用英國貴族稱謂， 廣告畫面上，使用英國標(biāo)志性色彩和元素，清晰明了， 人群主打中產(chǎn)階級的別墅夢，從頭延續(xù)到尾，非常統(tǒng)一， 現(xiàn)所剩房源不多，基本無推廣動作。 溫莎城堡定位中產(chǎn)階級別墅，現(xiàn)在別墅所剩房源不多， 多剩面積較大別墅產(chǎn)品和獨(dú)棟產(chǎn)品。 尾盤銷售，別墅價(jià)格低，別墅今年的廣告無發(fā)聲，走平銷路線。 推廣風(fēng)格英倫情調(diào)走的比較穩(wěn)，認(rèn)籌效果不錯。 但項(xiàng)目綠化較差，基本無景觀，不注重細(xì)節(jié)拉低了項(xiàng)目品質(zhì)。 針對景觀問題銷售口徑為：戶

44、型好大于景觀，居住舒服是首要，景觀為次要。 塞尚初步小評： 整體總結(jié) 1、純別墅組團(tuán)，在區(qū)域內(nèi)依舊具有優(yōu)勢； 2、推售基調(diào)穩(wěn)，無論從廣告風(fēng)格上，還是從銷售上，平穩(wěn)的推售方式，不急不躁； 恒基水榭華城 南龍湖地鐵旁輕生活國際社區(qū) 樓盤位置新鄭市鄭新快速路與雙湖大道交會處東約1500米 物業(yè)類型水岸疊拼、花園洋房、小高層、高層戶型面積 一期主要為26層高層，以80-110兩 室、三室為主 開盤時(shí)間2014年8月31日入住時(shí)間預(yù)計(jì)2015年底81-118高層交房 占地面積35萬平方米建筑面積70萬平方米 開 發(fā) 商河南恒基實(shí)業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)五 物業(yè)公司開發(fā)商自持房價(jià) 高層均價(jià)5200元/平米，一次

45、性付款享 低均價(jià)4900元/平米，洋房均價(jià)6200 元/平米，別墅按套賣 道路交通206路、567、552路，周邊規(guī)劃有地鐵2號線華南城站。 水榭華城基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目整體綜述 1、項(xiàng)目基礎(chǔ)：新鄭市鄭新快速路與雙湖大道 交會處東約1500米，總占地面積35萬平方米。 2、產(chǎn)品類型：國瑞城產(chǎn)品類型主要81118 墅景高層，129218墅質(zhì)洋房以及 203227水岸疊墅。 4、推售節(jié)奏：新鄭市新盤，7月份正式入市， 報(bào)廣并沒有進(jìn)行產(chǎn)品的劃分，高層、洋房、別 墅一起推售，主打墅質(zhì)輕生活住區(qū)。 樓棟及產(chǎn)品位置關(guān)系 項(xiàng)目整體分為5大組團(tuán)開發(fā)，a組團(tuán)主要為別墅和洋房，b組團(tuán)由小高層組成，c、d組團(tuán)均為高層，e

46、 組團(tuán)則規(guī)劃建設(shè)為千畝濱河濕地公園。 水榭華城的項(xiàng)目位置本身已經(jīng)不屬于龍湖，因此算不上競品，加上產(chǎn)品本身一般，所以基本無亮點(diǎn)可 循，水榭華城在推廣上主要打的便是水資源，因此東邊臨河，加上社區(qū)內(nèi)部有活水，整體上體驗(yàn)性不錯。 項(xiàng)目總規(guī)劃圖 項(xiàng)目推售情況 水榭華城原名恒基水莊，2013年5月入市，前期主推高層； 2013年11月更名恒基水榭華城，推出高層，開始認(rèn)籌； 2014年8月31日開盤，為30層高層，0元入會交5000元即享一次性均價(jià)4900元/，按揭均價(jià)5200元/，起 別墅與洋房均為現(xiàn)房。 現(xiàn)在水榭華城高層、洋房、別墅均在推售，沒有明顯節(jié)點(diǎn)。 營銷中心情況 1、項(xiàng)目離龍湖比較遠(yuǎn)，沿雙湖大道

47、一直向東，已出龍湖區(qū)，脫離其他項(xiàng)目，位置偏僻。 2、售樓裝修奢華，門迎和置業(yè)顧問較熱情，但專業(yè)水平一般，只有我們一組客戶。 3、項(xiàng)目在建，戶型無特點(diǎn)，突出賣點(diǎn)為環(huán)境，即為潮河景觀帶、千畝棗林。 4、項(xiàng)目處施建階段，現(xiàn)有藍(lán)精靈景觀。 8月31日高層開盤，在售面積為84-118平米房源，一次性付款享均價(jià)4900元/平米，按揭均價(jià) 5200元/平米。戶型方正，主次臥戶型大小基本相同。 高層產(chǎn)品： 70余套在售洋房面積為130-220房源，1-2層贈送地下室價(jià)位較高為10000元/以上，3-5層為 6000-7000元/不等。樣板間正在裝修未開發(fā)，戶型一般。 洋房產(chǎn)品： 8棟，32套200-260疊拼

48、現(xiàn)墅，樣板房已開放，整體戶型無特別亮點(diǎn)。下疊13000-14000元/平米，贈 送地下室、車庫和車位。上疊11000-12000元/平米。上疊送閣樓、車位，送閣樓、車位。樣板房下疊 偏中年沉穩(wěn)歐式風(fēng)格，上疊走年輕歐式風(fēng)格，上下樓梯偏窄。 別墅產(chǎn)品： 樣板間感受 路過樣板間時(shí)，經(jīng)過景觀示范區(qū)，示范區(qū)展示有其最近宣傳的藍(lán)精靈的一些玩偶，但并不是 非常美觀； 高層沒有看樣板間，現(xiàn)在整體正在施工中； 置業(yè)顧問帶我們看了洋房的清水樣板間，裝修味道非常重，里面沒有收拾干凈，體驗(yàn)感很差； 別墅樣板間相對裝修一般，整體風(fēng)格偏現(xiàn)代歐式，洋房和高層均為赭石風(fēng)格。 水榭華城物料搜集 水榭華城線上推廣 7.23靜觀瀾

49、，閱江山 主打水資源 8月28日樣板間開放 實(shí)景展示 9月14日活動報(bào)廣 世界旅游小姐鄭州賽區(qū) 9月24日更換推廣公司 8連版，正式打出輕生活概念 11月6日活動報(bào)廣 藍(lán)精靈軍團(tuán) 據(jù)之前推廣公司員工說，其負(fù)責(zé)人曾非常明確的說過： 此項(xiàng)目戶型是硬傷，所以在推廣上要避開， 要求廣告出位，以廣告帶客戶， 而整體看來，廣告推廣上輕生活概念比較新穎， 無奈，推廣力度不夠，效果也不盡理想。 塞尚初步點(diǎn)評 在我們?nèi)サ絿鸪呛途G都溫莎城邦的時(shí)候，提及水榭華城，其置業(yè)顧問均不將其列為競品對象， 一地段偏僻，二產(chǎn)品一般； 但其在策略上也比較清楚，想要通過廣告帶動營銷，清楚產(chǎn)品的優(yōu)與劣，置業(yè)顧問在講解時(shí)，會 避開重

50、點(diǎn)講產(chǎn)品，二主要去提倡輕生活的概念。 暫時(shí)可以不考慮其競爭性，但可以留意其動向。 龍湖整體總結(jié) 通過幾個項(xiàng)目的調(diào)盤以及整體的分析，龍湖整個別墅市場， 可以從4個方面去進(jìn)行橫向與縱向的比較 別墅地位 產(chǎn)品歸納 客戶心理 別墅體驗(yàn) 別墅地位 項(xiàng)目名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間知名度美譽(yù)度 康橋系康橋 林溪灣、九溪郡、 溪月、溪桂園、 原溪里 2010 富田興龍灣振興興龍灣，興和灣2011 華啟唐寧1號基正唐寧1號2013 綠都溫莎城堡綠都溫莎城堡2012 正商紅河谷正商紅河谷2009 國瑞城北京國瑞國瑞城2011 水榭華城恒基水榭華城2014 置業(yè)龍湖 首選康橋。 龍湖正處于新舊交替的時(shí)代， 老項(xiàng)目勢頭

51、強(qiáng)勁，新項(xiàng)目遍地叢生， 但所謂“知名度和美譽(yù)度誕生忠誠度”，康橋憑借其13年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 南龍湖高、中、低端項(xiàng)目，形成有力的組團(tuán)系，互相成就。 其他項(xiàng)目想要在短時(shí)間內(nèi)超越，相對較難。 產(chǎn)品歸納 項(xiàng)目名產(chǎn)品類型銷售狀態(tài) 林溪灣 聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟、洋房、高層 （溪棠） 法式純墅、高層明年入市 富田興龍灣聯(lián)排、雙拼、高層、洋房別墅、高層、洋房同步銷售中 華啟唐寧1號聯(lián)排、高層高層促銷、別墅平銷 正商紅河谷別墅、洋房、高層洋房、高層，別墅囤積 綠都溫莎城堡疊墅、類獨(dú)棟、高層疊墅清盤中 國瑞城 聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟、洋房、高層、 公寓、商鋪 所有業(yè)態(tài)同步銷售中 水榭華城疊墅、高層、洋房疊墅、高層銷售中 龍湖沒有純別墅。林溪灣也不純粹。 綠都溫莎城堡算一個，但已進(jìn)入清盤階