工作報(bào)告之房地產(chǎn)開(kāi)題報(bào)告

1、房地產(chǎn)開(kāi)題報(bào)告【篇一：論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 _開(kāi)題報(bào)告】畢業(yè)論文開(kāi)題報(bào)告課題名稱本科專業(yè)本科班級(jí)姓名評(píng)分2012年3月11日湖北工業(yè)大學(xué)目錄1選題的背景和意義31.1選題的背景31.2選題的意義32我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 43實(shí)施進(jìn)度54參考文獻(xiàn) 6論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展開(kāi)題報(bào)告1選題的背景和意義1.1選題的背景近年來(lái)，我國(guó)在房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷升高態(tài)勢(shì)，同時(shí)各地的房地產(chǎn) 價(jià)格變化極不均衡，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。究竟是什么原因?qū)е?這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)生？其中隱藏何種規(guī)律性的東西 ？這是值得我們深 思的。由于土地價(jià)格的特殊性，加之中國(guó)國(guó)情的特殊性，房地產(chǎn)價(jià) 格形成問(wèn)題比一般商品價(jià)格要遠(yuǎn)為復(fù)雜，從而至今仍

2、存在許多未解 之迷。例如，對(duì)于房?jī)r(jià)學(xué)術(shù)界多從縱向角度展開(kāi)研究，在空間角度 僅限于級(jí)差地租理論的邏輯延伸，很少以空間視野從不同區(qū)域地理、 地方政府政策的異質(zhì)性來(lái)解析房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制及差異。而不能 全面揭示中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升之迷，也就難以探尋調(diào)控房?jī)r(jià)的有效 對(duì)策。房地產(chǎn)業(yè)木來(lái)就是一個(gè)存在著諸多不確定性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn) 業(yè)，節(jié)節(jié)攀升的房地產(chǎn)價(jià)格使房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大利潤(rùn)，但同時(shí)風(fēng) 險(xiǎn)也逐漸積聚起來(lái)。在此背景下，如果不能全面揭示房地產(chǎn)價(jià)格形 成的規(guī)律，從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的一方面閑 置 廣廈千萬(wàn)間”，另一方面眾多 寒士”無(wú)房所有的問(wèn)題，這一產(chǎn)業(yè) 將無(wú)法步入健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道，也不可

3、能預(yù)防或規(guī)避累積的 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1.2選題的意義政府在相關(guān)管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在經(jīng)營(yíng)土地 方面缺乏監(jiān)管，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府往往有著密切的關(guān)系，政府與房地產(chǎn) 商及銀行合作，把大量資產(chǎn)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，暗箱操作和政 治尋租的現(xiàn)象比較普遍。這種行為的出現(xiàn)導(dǎo)致土地資源不能實(shí)現(xiàn)優(yōu) 化配置，影響了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。另外，中國(guó)的土地出讓制度是 由政府一次性收取出讓金，這部分的收入進(jìn)入財(cái)政收入，算作政績(jī) 考察的一部分。導(dǎo)致一部分政府領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)超量開(kāi)發(fā)和出讓土地。目 前，中國(guó)在房地產(chǎn)稅制等方面也存在一些問(wèn)題：征稅面比較窄，稅 制安排不合理等等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起不到抑制的作用。中國(guó)的

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的有許多相似之處， 兩國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都是以出口型經(jīng)濟(jì)為主，積累了巨額外匯，本 幣被迫升值，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受挫等等。但是二者之間也有很大的不 同之處：第一，日本當(dāng)初被迫簽訂廣場(chǎng)協(xié)議，承諾在一定時(shí)間 內(nèi)將日元升值到某一程度，中國(guó)現(xiàn)在雖然也面對(duì)人民幣升值的壓力， 但是總的來(lái)說(shuō)，升值的控制力還是掌握在我們自己手中。第二，中 國(guó)政府的宏觀調(diào)控能力強(qiáng)于 20世紀(jì)80年代時(shí)期的日本政府，政府 對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱高度關(guān)注，政府先后出 臺(tái)一系列調(diào)控措施為房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展降溫，2010年國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分 城市

5、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（即新國(guó)十條），同時(shí)北京、深圳、廣 州、上海等一線城市已實(shí)行了限購(gòu)令”對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。第三，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2008年的始于美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的凈出 口造成了很大影響，增加國(guó)內(nèi)需求成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大動(dòng)力， 相關(guān)刺激消費(fèi)的政策頻頻出臺(tái)，內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力增大，中國(guó)的 出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)也慢慢向 三駕馬車”共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。2我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀少部分人員認(rèn)為目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展局面基本正常，也是合理 的，不應(yīng)對(duì)其加以指責(zé)。這半年中國(guó)一線城市商品房和土地交易量 有效放大，價(jià)格上升，市場(chǎng)信心恢復(fù)，表明國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和 房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速明顯的起到了效果，表明住房剛性需求得到

6、了 有效釋放。中國(guó)一線城市 量?jī)r(jià)齊升”的局面并非壞事，這本來(lái)就是調(diào)控要求和主觀預(yù)測(cè)的結(jié)果。雖然今年我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的通貨膨 脹，但通貨膨脹預(yù)期和資本資產(chǎn)避險(xiǎn)因素也在推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的 成交放量。這部分人還認(rèn)為當(dāng)前的市場(chǎng)過(guò)熱”說(shuō)法和政策打壓建議是有待商榷的。土地購(gòu)置、投資數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)現(xiàn)在就還有 較大的差距。大部分參會(huì)人員的意見(jiàn)認(rèn)為當(dāng)前雖非全局性過(guò)熱，但是部分區(qū)域、 部分環(huán)節(jié)過(guò)熱，還是客觀存在的，比如上海市。有的人指出在東部一線城市， 投資投機(jī)性需求比重較大，有過(guò)熱嫌疑，但中西部地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展正 常，這是地域性過(guò)熱；住宅市場(chǎng)過(guò)熱，商辦市場(chǎng)正常，甚至偏冷， 這是結(jié)構(gòu)性過(guò)熱。也有人指出當(dāng)前房地產(chǎn)

7、市場(chǎng)存在的問(wèn)題有著更加深層次的原因：中 國(guó)整體經(jīng)濟(jì)體制問(wèn)題沒(méi)有解決。房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題并非完全是房地產(chǎn) 本身發(fā)展的問(wèn)題，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理造成的，投資渠道狹窄、 資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、制造業(yè)對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)力不足等導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)資本向房地產(chǎn) 領(lǐng)域集中，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的忽冷忽熱問(wèn)題。要更好地解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的問(wèn)題，最根本的方略是解決好中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制問(wèn)題。3實(shí)施進(jìn)度1、2011年10月一11月：完成開(kāi)題報(bào)告2、2011年12月一2012年1月：完成相關(guān)資料的搜集3、2012年2月：完成論文初稿4、2012年3月：完成論文并答辯【篇二：房地產(chǎn)論文開(kāi)題報(bào)告樣式參考】本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開(kāi)題報(bào)告題目：江西房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理

8、存在的問(wèn)題與對(duì)策學(xué)院：系專業(yè)：班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：指導(dǎo)教師：填表日期：年一、選題的依據(jù)與意義1.1選題依據(jù)衣食住行構(gòu)成日常生活，而其中的住 -買房問(wèn)題可謂是老百姓最關(guān)心 的問(wèn)題。挑選房子要看地段、看價(jià)錢、看格局，而隨著服務(wù)行業(yè)的 崛起、各種人性化服務(wù)的登場(chǎng)，看物業(yè)也成了一個(gè)非常重要的方面。 物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣 泛，包括各類建筑。而房地產(chǎn)物業(yè)管理就是對(duì)高層或者多層住宅區(qū) 的管理，其目的是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能， 以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒 適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。 社會(huì)化

9、、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營(yíng)型管理 服務(wù)，融管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理在國(guó)外已然成為一個(gè)歷史悠久、發(fā)展機(jī)制全面的行業(yè)。上 承與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，下接與小區(qū)住戶的利益服務(wù)，物業(yè)管理 在房屋開(kāi)始建設(shè)起一直到居民入住之后都穿插其中，扮演著必不可 少的角色。物業(yè)管理在我國(guó)尚屬新興行業(yè) ，如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè) 管理不僅成為城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容 ，也成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和 住房制度改革深化的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。隨著30年的發(fā)展，江西的房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)也在悄悄起步，向前發(fā)展。1.2選題意義我國(guó)第一家物業(yè)公司是 1981年在深圳產(chǎn)生的，物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)現(xiàn) 在尚屬

10、于新興行業(yè)，發(fā)展還不夠完善，缺乏經(jīng)驗(yàn)與完整的機(jī)制與體 系。這就造成了物業(yè)工作者的素質(zhì)普遍不高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 公司之間的時(shí)而緊密，時(shí)而產(chǎn)生矛盾的關(guān)系，以及后期物管”中物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛，等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題往小里說(shuō)，首先是老 百姓日常起居避無(wú)可避的問(wèn)題：居住在小區(qū)總會(huì)遇到各種各樣的問(wèn) 題，這就需要物業(yè)來(lái)調(diào)節(jié)、解決。調(diào)停得當(dāng)，處理及時(shí)，解決到位 對(duì)于每天離不開(kāi)住房各種瑣事的業(yè)主來(lái)說(shuō)是非常省心的。住戶們能 夠 安居”是物管的責(zé)任與義務(wù)，也是衡量物業(yè)好壞的標(biāo)準(zhǔn)。其次對(duì) 于企業(yè)來(lái)說(shuō)，樹(shù)立好的物業(yè)管理品牌形象對(duì)于物管行業(yè)是一個(gè)發(fā)展 的契機(jī)和贏得競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)，同時(shí)有助于增加房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額， 為自己

11、的企業(yè)品牌增值加分，更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。再次，房地產(chǎn)在 我國(guó)是一個(gè)熱門產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng) gdp起著非常重要的作用。建立完整 的物業(yè)管理體系與制度，有助于解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間 的糾紛，便于劃清權(quán)益與責(zé)任。對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著更加健康的 方向發(fā)展和推進(jìn)住房制度改革也是起著重要作用。同國(guó)內(nèi)的情況一樣，江西的物管也存在同樣的問(wèn)題與不足。江西的 房地產(chǎn)物業(yè)管理應(yīng)該與房地產(chǎn)開(kāi)放商保持怎樣的關(guān)系，在前期管理 中怎樣迎合購(gòu)房者的口 味，在后期管理中如何滿足居住者的要求就變成了一個(gè)值得思考的 問(wèn)題。怎樣提高物管的質(zhì)量從而贏得企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，如何完善物管 體系是一個(gè)熱點(diǎn)，也是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。而這些問(wèn)題一旦解決

12、， 居民、企業(yè)以及物業(yè)管理行業(yè)都將成為受益者。所以對(duì)物業(yè)管理存 在問(wèn)題進(jìn)行研究，并且探討對(duì)策是非常有意義的。二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)研究現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)鑒于中國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)管理尚處于發(fā)展階段，所以尚有很多不完善， 也出現(xiàn)了不少問(wèn)題。對(duì)此國(guó)內(nèi)研究者們提出了物業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題與自 己的解決方法。丁軍在房地產(chǎn)物業(yè)管理存在問(wèn)題和對(duì)策中提出我國(guó)物業(yè)管理的 主要存在問(wèn)題包括：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)合同；物 業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)；公共設(shè)施及其維修基金的產(chǎn)權(quán)、責(zé)權(quán) 不清；物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一。他在文中提出的對(duì)策有：從政 府層面成立專門的主管機(jī)構(gòu)；從立法層面建立、健全解決糾紛機(jī)制； 從制度層面引進(jìn)財(cái)產(chǎn)

13、保險(xiǎn)制度、和市場(chǎng)機(jī)制，尤其提出了將將目前 流行的物業(yè)管理公司更名為 物業(yè)服務(wù)公司”，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高 服務(wù)水平。從人才層面提出加速人才培養(yǎng)，貢獻(xiàn)更高質(zhì)高量的管理 人才。譚善勇在物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)一書中提出物業(yè)前期管理的概念， 界定前期物業(yè)管理的含義。李明華在對(duì)物業(yè)管理早期介入的幾點(diǎn) 思考中提出，物業(yè)管理的前期介入能為后期的工作打好基礎(chǔ)做好 準(zhǔn)備，并且從總體上看，物業(yè)管理的早期介入仍是困擾當(dāng)前物業(yè)管 理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。張亞佩在淺析我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及對(duì)策中寫到，近二十 多年來(lái)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分支行業(yè)和開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷環(huán)節(jié)延伸或后續(xù) 的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，正逐步成為我國(guó)三產(chǎn)市場(chǎng)中最具競(jìng)爭(zhēng)活力、 最

14、有投資潛力和吸引力的行業(yè)。但是同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也存 在不少問(wèn)題，比如物業(yè)管理的法制建設(shè)落后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展； 思想落后，物業(yè)管理服務(wù)也是商品的觀點(diǎn)淡?。晃飿I(yè)管理素質(zhì)偏低， 人才短缺；監(jiān)管之間缺乏有效連接，管理機(jī)制欠暢通。物業(yè)管理在解決好同房產(chǎn)商與商戶之間的問(wèn)題后，需要考慮行業(yè)的 發(fā)展，樹(shù)立自己的品牌優(yōu)勢(shì)。尹瑞鳳在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及 其發(fā)展的探討就提出物業(yè)管理行業(yè)要準(zhǔn)確把握自身定位，提高服 務(wù)意識(shí)；擺脫物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差的劣勢(shì)，贏得更好的生存發(fā)展機(jī) 遇。三、本課題研究?jī)?nèi)容3.1研究的主要內(nèi)容本文從萬(wàn)科四季花城物業(yè)管理入手，參考國(guó)內(nèi)研究成果，并就國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)所存在的問(wèn)題提出見(jiàn)

15、解。本論文研究主要分成五個(gè)部分：第一部分：江西房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理概述。簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理的定 義以及概念、服務(wù)涉及的方面。提出房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理所處的背 景，敘述對(duì)此課題的研究意義與依據(jù)。在參考了國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)對(duì)物業(yè)管 理的研究情況，提出本文對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和研究?jī)?nèi)容。并介紹對(duì) 此課題研究的方法。第三部分：主要是對(duì)江西房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理存在問(wèn)題的主要原因 分析，以萬(wàn)科物業(yè)為例進(jìn)行研究，對(duì)第二部分提出的問(wèn)題進(jìn)行分析， 為解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題尋求根據(jù)。第四部分：敘述物業(yè)管理存在問(wèn)題的對(duì)策。建立健全有效的體系， 明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理之間的權(quán)責(zé)，樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)的品 牌形象，期望通過(guò)這些途徑能使江西房

16、地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)存在的問(wèn)題得 到根本的解決。第五部分：總結(jié)江西房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的情況。并對(duì)該行業(yè)的發(fā) 展趨勢(shì)進(jìn)行展望與預(yù)期，期望企業(yè)物業(yè)管理解決好自身問(wèn)題之后， 為該行業(yè)做出貢獻(xiàn)，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。3.2研究的方法及措施（1 ）文獻(xiàn)研究。文獻(xiàn)研究是本研究的重要研究方法，本文研究范圍 的劃分、概念的界定，主要的研究?jī)?nèi)容都來(lái)自文獻(xiàn)研究。（2）調(diào)查法。以江西萬(wàn)科四季花城住宅小區(qū)為研究點(diǎn)，采取調(diào)查法 進(jìn)行研究。 對(duì)小區(qū)住戶采取問(wèn)卷調(diào)查的形式，調(diào)查在居住過(guò)程中遇 到的問(wèn)題，以及萬(wàn)科物業(yè)如何解決。了解物業(yè)工作的資料、工作規(guī) 定以及與房地廠商的合約及關(guān) 系。（3）觀察研究法。對(duì)萬(wàn)科物業(yè)工作人員采取談話、觀察等研

17、究方法 解物業(yè)工作的工作量以及工作方式。四、本課題研究大綱本文共分成五部分，具體研究方案如下1導(dǎo)言1.1研究背景及意義1.2國(guó)內(nèi)物業(yè)管理研究現(xiàn)狀1.3研究的主要內(nèi)容與方法2江西房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀2.1江西房地產(chǎn)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r2.2江西房地產(chǎn)物業(yè)存在的主要問(wèn)題3江西房地產(chǎn)物業(yè)管理里存在問(wèn)題的主要原因分析3.1社會(huì)體系的不完善導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)存在諸多漏洞與矛盾3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理之間的權(quán)責(zé)不明確導(dǎo)致?lián)p害住戶的權(quán)益3.3企業(yè)自身沒(méi)有樹(shù)立良好物業(yè)品牌的意識(shí)標(biāo)題不可以這么長(zhǎng)的！請(qǐng)斟酌！4解決江西房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)問(wèn)題的對(duì)策4.1建立健全的體系4.2樹(shù)立品牌意識(shí)4.3開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理通力合作5結(jié)

18、論與展望五、工作進(jìn)度六、主要參考文獻(xiàn)1 陳友銘.物業(yè)管理m.北京:高等教育出版社，20032 譚善勇，郭立.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)m.北京:機(jī)械工業(yè)出版社， 20053 謝家謹(jǐn).物業(yè)管理概論m.北京沖國(guó)物價(jià)出版社,2003【篇三：2015碩士畢業(yè)論文開(kāi)題報(bào)告（房地產(chǎn)）】2015碩士畢業(yè)論文開(kāi)題報(bào)告（房地產(chǎn)專業(yè)）1.1研究的背景和意義如今越來(lái)越多的人開(kāi)始研究房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是居住房問(wèn)題，因?yàn)?住房是人民生活的保障，是人民安居樂(lè)業(yè)的基本條件。房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展關(guān)系著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā) 展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的 重大關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健

19、康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平 穩(wěn)較快增長(zhǎng)，因此，上至國(guó)家，地方政府，下至居民，百姓都高度 重視房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存 在的突出問(wèn)題，極大地牽動(dòng)著國(guó)家及時(shí)采取一系列調(diào)控措施，以確 保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。1998年后隨著我國(guó)住房制度改革的深入， 城鄉(xiāng)居民可支配收入水平的提高，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生變化，住 房消費(fèi)開(kāi)始有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時(shí)，也促進(jìn) 了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在1998-xx年這十年間，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較 大的增長(zhǎng)幅度，但由于 xx年受國(guó)際金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)周期性變化等因 素的影響，房地

20、產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的幅度大為減弱。在經(jīng)過(guò)xx年一年的調(diào) 整后，房地產(chǎn)行業(yè)又呈現(xiàn)了比較好的景象，可是最近一向報(bào)道顯示 北京市由于房?jī)r(jià)過(guò)高，大量的外來(lái)務(wù)工人員由于買不起房子而紛紛 離開(kāi)，我們知道北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴于外來(lái)務(wù)工人員， 他們的離開(kāi)勢(shì)必影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海亦是如此。因此，有效控 制房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展顯得尤為重要。本文通過(guò)擬合優(yōu)度的方法研究上海房地產(chǎn)價(jià)格的分布形態(tài)；利用經(jīng)諱度坐標(biāo)畫出房地產(chǎn)價(jià)格等值線，從而結(jié)合距離、商圈等信息研究房 地產(chǎn)價(jià)格的空間分布特點(diǎn)；以收益還原法為基礎(chǔ)，將野口悠紀(jì)雄在土 地上的模型運(yùn)用到房地產(chǎn)交易的整個(gè)過(guò)程，并結(jié)合上海的實(shí)際情況， 把市場(chǎng)供需因素對(duì)

21、房地產(chǎn)價(jià)格的影響也考慮到模型中去。采用因子 分析對(duì)供需指標(biāo)進(jìn)行處理，進(jìn)而計(jì)算出泡沫程度。這些都旨在為政 府有效控制房?jī)r(jià)提供建議，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造出更多的價(jià)值。1.2研究的目的與方法1.2.1研究目的本文分為兩部分，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格分布和近幾年發(fā)展走勢(shì)的研究主要 是為了分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)；進(jìn)一步地，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立 了符合上海特點(diǎn)的地價(jià)泡沫模型，從而計(jì)算出泡沫度。通過(guò)對(duì)影響 因素的分析，以實(shí)現(xiàn)為有效控制房?jī)r(jià)的目的。本文的研究目的是為了回答以下幾個(gè)問(wèn)題：(1)上海市房地產(chǎn)價(jià)格是如何分布的？(2)上海市房地產(chǎn)價(jià)

22、格的空間分布有什么特點(diǎn)？(3)影響上海市房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些 ？(4)上海房地產(chǎn)的泡沫度到底有多大 ？1. 2. 2研究方法為了保證本論文的研究結(jié)果的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在實(shí)證分析的過(guò)程中主要用到以下幾種研究方法：(1) 定性分析的方法。在對(duì)上海房?jī)r(jià)空間分布特點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，利用 經(jīng)綜度坐標(biāo)計(jì)算出房?jī)r(jià)距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠(yuǎn)近對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并且結(jié)合商業(yè)圈對(duì)其價(jià)格分布進(jìn)行描述性分析；在研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，通過(guò)研究1994年-xx年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價(jià)格等指標(biāo)的發(fā)展趨勢(shì) 進(jìn)而分析未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)時(shí)也用到了定性分析的方法。(2) 定量分析的方法。在研究

23、房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)，用到了冪率擬合和 擬合優(yōu)度檢驗(yàn)；在研究房地產(chǎn)泡沫度時(shí)，通過(guò)建立房地產(chǎn)泡沫模型，從量化的角度來(lái)分析土地價(jià)格、人口增長(zhǎng)率、建筑成本、cpi增長(zhǎng)率、可支配收入增長(zhǎng)率和gdp增長(zhǎng)率等指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響，這些都用到了定 量分析的方法。1.3論文的創(chuàng)新點(diǎn)及不足之處本文在借鑒前人研究的基礎(chǔ)上，有如下創(chuàng)新點(diǎn)：(1) 本文的數(shù)據(jù)是一手的材料。本文的上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都來(lái)自各大 房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價(jià)格，其數(shù)據(jù)為自 xx年 5月開(kāi)始到xx年7月截止的時(shí)間點(diǎn)數(shù)據(jù)。(2) 提出了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一種新的分布形式。關(guān)于房?jī)r(jià)的幕律分 布一般國(guó)外研究的比較多，國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)相對(duì)較少，而且相

24、對(duì)來(lái)說(shuō)國(guó)外 的房?jī)r(jià)大都很好的服從這一分布；本文把此種方法應(yīng)用與中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)中比較有代表性的城市上海，并研究各個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)是否也服從這一分布形態(tài)。(3) 本文把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根 據(jù)上海市房地產(chǎn)的特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。我們根據(jù)房地產(chǎn) 的建造成本、人工成本等加之合理的收益來(lái)確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，為政府制定合理的房?jī)r(jià)提供參考，并根據(jù)實(shí)際價(jià) 格與理論價(jià)格的差從而計(jì)算泡沫程度。1.4論文結(jié)構(gòu)論文共分為六個(gè)章節(jié)，每個(gè)章節(jié)的內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要 介紹了與論文研究相關(guān)的背景，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的和本文中研 究房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)用到的相關(guān)理論與方法。在這一部分中我們也指

25、出 了論文的創(chuàng)新點(diǎn)和不足之處，以便以后進(jìn)一步研究時(shí)明確哪些方法 可以借鑒，哪些內(nèi)容需要改善。在本章節(jié)的最后介紹了本文撰寫的 大致框架結(jié)構(gòu)。第二章，與本文相關(guān)的理論和研究綜述。在這一部分中我們介紹了 與本論文研究相關(guān)的理論知識(shí)，在研究房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)用到了冪 律分布的概念，幕律分布參數(shù)值的估計(jì)方法及其如何對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)；在研究房?jī)r(jià)的空間分布時(shí)用到了一些空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)；在研究房地產(chǎn)泡沫時(shí)涉及到了房地產(chǎn)泡沫的概念和相關(guān)檢驗(yàn)房地產(chǎn)泡沫的方法， 包括統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法，理論價(jià)格法和指標(biāo)指示法。第三章、第四章和第五章開(kāi)始進(jìn)入了實(shí)證研究部分。第三章，對(duì)上海市房地產(chǎn)價(jià)格的分布進(jìn)行實(shí)證研究。對(duì)上海市xx年7月的房?jī)r(jià)進(jìn)行

26、了研究，研究發(fā)現(xiàn)上海的房?jī)r(jià)經(jīng)檢驗(yàn)在1%的顯著性水平下，在某一個(gè)跳躍點(diǎn)之上服從冪律分布并且求出了幕律指數(shù)；我們?cè)龠M(jìn)一步對(duì)各個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)分布特點(diǎn)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)上海各個(gè)區(qū)的房 價(jià)也大致服從冪律分布，這也與我們的設(shè)想相一致，進(jìn)一步的我們 對(duì)上海市XX年5月的房?jī)r(jià)和XX年7月的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn) XX年 各個(gè)區(qū)的均價(jià)均低于XX年的水平，說(shuō)明政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控一直沒(méi)有 松解，并起到了一定的作用。在這一部分中我們還研究了房?jī)r(jià)的空 間分布特點(diǎn)，大致表現(xiàn)為以市中心向外環(huán)房?jī)r(jià)依次降低的特點(diǎn)，并 結(jié)合商業(yè)圈對(duì)各個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。第四章，上海房?jī)r(jià)的發(fā)展走勢(shì)。因?yàn)楸疚闹饕治龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)中的 住宅價(jià)格，因此本部分分析了近幾年上海市住宅投資在總投資比重， 上海市住宅梭工面積和銷售面積以及上海市房?jī)r(jià)。分析發(fā)現(xiàn)自1994年-XX年上海市住宅投資額在總投資額中的比重不斷上升，1994年-XX年的住宅梭工面積和銷售面積不斷增加，自XX年后有所下降，近幾年上海的房?jī)r(jià)也呈不斷上升趨勢(shì)。第五章，上海房地產(chǎn)泡沫模型和實(shí)證分析。本部分把野口悠紀(jì)雄的 地價(jià)泡沫模型應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并結(jié)合上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)， 提出了房地產(chǎn)泡沫模型。以居住房為主要研究對(duì)象， 從量化的角度來(lái)分析土地價(jià)格、人口增長(zhǎng)率、建筑成本、cpi增長(zhǎng)率、可支配收入增長(zhǎng)率和gdp增長(zhǎng)率等指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響。以收 益還原法為基礎(chǔ)，