二手房交易法律培訓(xùn)

1、法律培訓(xùn)大綱 一、簽約的注意事項(xiàng) 1、格式合同（條款） 2、特別約定（補(bǔ)充內(nèi)容） 3、格式合同的書寫部分 4、合同應(yīng)著名當(dāng)事人地址 二、按揭貸款方式的二手房交易 1、特點(diǎn) 2、風(fēng)險(xiǎn) 3、風(fēng)險(xiǎn)防范約定 三、履約管理 1、履約證據(jù) A、交接憑證 B、變更 C、送達(dá) 2、履約檔案管理 A、合同附件管理 B、履約證據(jù) 四、二手房交易法律知識(shí) 1、合同法 2、關(guān)于房屋交易的法律法規(guī) 五、簽約資料的準(zhǔn)備 1、看樓紙的法律效力 2、委托書的法律效力 3、身份證明 4、產(chǎn)權(quán)證明 5、簽字人的身份 6、款項(xiàng)的糾紛 7、手續(xù)辦理過程拖延 8、傭金確認(rèn)書的糾紛 六、違約案件的處理流程 1、分行主管進(jìn)行溝通 2、分行

2、主管寫知會(huì)函發(fā)及用印申請到行政部 3、行政部發(fā)送知會(huì)函并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回訪分行主管客戶的反應(yīng) 4、根據(jù)客戶反應(yīng)來決定是否需要發(fā)送律師函 5、行政部發(fā)送律師函并在規(guī)定時(shí)間被回訪分行主管客戶反應(yīng) 6、根據(jù)客戶反應(yīng)來決定是否需要仲裁 7、將資料遞交到仲裁委來仲裁 第一章看樓紙的法律效力 案例一：買方單方簽署中介服務(wù)協(xié)議后私下和業(yè)主成交，公司能否憑中 介服務(wù)協(xié)議追傭？ 簡要案情： 買方單方簽署中介服務(wù)協(xié)議后私下和業(yè)主成交，公司能否憑中介服務(wù) 協(xié)議追傭？ 簡單案情：買方簽署中介服務(wù)協(xié)議后私下與業(yè)主成交。 分行咨詢：能否憑此中介服務(wù)協(xié)議追傭？ 律師意見： 1、未簽署三方約，未成立真正的買賣關(guān)系，不建議憑中介

3、服務(wù)協(xié)議追傭 2、只可追必要的支出費(fèi)用，如車費(fèi)、電話費(fèi)等，但要舉證。 點(diǎn)評： 1、中介服務(wù)協(xié)議主要是確認(rèn)中介方曾帶客戶看房的證明， 可顯示我公司曾提 供的中介服務(wù)的支付標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)中華人民共和國第四百二十七條：“居間人 未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支 出的必要費(fèi)用?！彼圆唤ㄗh只憑中介服務(wù)協(xié)議來追傭。 2、中介服務(wù)協(xié)議中的每一項(xiàng)內(nèi)容都必須填寫完整及真實(shí)， 再由買方由正楷字 簽署。 3、業(yè)務(wù)員帶客戶看房時(shí)，要提高警覺性，買賣雙方哪邊人少就跟哪邊，提防相 互留資料。 4、業(yè)務(wù)員應(yīng)該從約客看房的那一刻開始就要對買賣雙方進(jìn)行“拍針”，如：某某 先生/小姐，等會(huì)看樓

4、的時(shí)候，好不好您都不要表現(xiàn)出來，下樓后再跟我說，如 果你表現(xiàn)出來的話，業(yè)主會(huì)抓住你的心理，那時(shí)我就很難幫你談價(jià)錢，爭取好的 價(jià)格了等等。 5、下了樓盡量送客戶出小區(qū)甚至是上車，避免客戶回頭撩業(yè)主。 第二章委托書的法律效力 第三章簽約人身份糾紛 案件一：戶口簿復(fù)印件作為訴諸法律的身份證明？ 簡要案情： 分行有一交易已處于簽約階段，但由于業(yè)主的身份證遺失，詢問是否能以業(yè) 主的戶口簿作為簽約的身份證明？如日后產(chǎn)生糾紛， 能否以戶口簿復(fù)印件作為訴 諸法律的身份證明？ 律師意見： 戶口簿可以作為簽署房屋買賣合約的身份證明，如產(chǎn)生糾紛可以戶口簿 復(fù)印件作為申請仲裁的身份資料。 點(diǎn)評： 即使戶口簿可以作為簽

5、署 房屋買賣合約的身份證明，但由于戶口簿是沒 有相片的，因此無法100%證明持證人就是真正的業(yè)主本人。所以，如遇到業(yè)主 的身份證遺失時(shí)，最好要求業(yè)主除了出示戶口簿外，還要同時(shí)出示其他帶有相片 的有效身份資料，如護(hù)照、結(jié)婚證、內(nèi)地居民港澳通行證、駕駛執(zhí)照或老人證等， 以確保萬無一失。在身份證遺失后，客戶可以即時(shí)向公安局申請補(bǔ)辦， 公安局會(huì) 即時(shí)出具一份回執(zhí)，客戶可憑回執(zhí)證明身份證丟失?？蛻粢嗫上蚬簿稚暾堔k理 一張臨時(shí)身份證（需另外支付費(fèi)用），公安局在受理后兩日內(nèi)即可辦出一張臨時(shí) 身份證，可暫代身份證明使用 案件二：在真正業(yè)主未簽三方約前，其親戚已代簽并已同我司簽具結(jié)書與保 證書。該合約是否有效

6、？ 答：該合約須經(jīng)業(yè)主本人的追認(rèn)才生效。 受托人保證自己擁有代理權(quán)是不被承認(rèn) 的，必須由委托人證明受托人具有代理權(quán)才有效。 第四章產(chǎn)權(quán)證明的糾紛 業(yè)主婚前購買的物業(yè)，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？ 簡要案情： 買賣雙方在分行協(xié)助下簽署了房屋買賣合約。由于簽約當(dāng)天為星期天， 分行未能即時(shí)就該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查冊。 分行于次日查冊后發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)已 被查封。向業(yè)主了解得知，該物業(yè)曾因經(jīng)濟(jì)糾紛被法院查封， 但業(yè)主早已償清債 務(wù)，只是債權(quán)人沒有到房管局辦理有關(guān)涂銷查封登記手續(xù)。 現(xiàn)時(shí)買家得知情況后， 以此為由要求取消合約。 分行咨詢： 買家的主張是否成立？ 律師意見： 1、由于簽約當(dāng)天為星期

7、天，我司無法就該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查冊。但我司已 于次日補(bǔ)回，故我司已履行了中介方應(yīng)盡的義務(wù)。 2、若然買家強(qiáng)烈要求取消合約，我司只能配合。因?yàn)闃I(yè)主在簽署合約時(shí)，未能 確保該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀況可以辦理交易過戶手續(xù) 點(diǎn)評： 交易前一定要了解物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況，否則前功盡廢。 案件二：如果在業(yè)主未取得房產(chǎn)證時(shí)過定給業(yè)主，中介方是否違規(guī)？買方可 否對中介方提出起訴？ 答：新政后，業(yè)主未取得房產(chǎn)證前該物業(yè)是不能轉(zhuǎn)讓的， 不建議中介方在合約效 力待定的情況下過定給業(yè)主。以不能轉(zhuǎn)讓的物業(yè)所簽定的合約根本性無效， 且中 介方應(yīng)當(dāng)具有這方面的專業(yè)知識(shí)，故中介方不可推卸責(zé)任 已案件三：有一物業(yè)，預(yù)契，正在確大權(quán)，暫未過

8、戶。已過首期，并已交付使 用。買方已進(jìn)行裝修，期間新業(yè)主接到一裝修公司上門追討原業(yè)主裝修費(fèi)8萬 元。注：三方約及附加協(xié)議原業(yè)主均保證該物業(yè)無其他債務(wù)糾紛，如有則原業(yè)主 會(huì)承擔(dān)相應(yīng)之法律及賠償責(zé)任。該裝修公司是否有可能要求法院對該物業(yè)進(jìn)行查 封? 答：由于該物業(yè)尚未過戶到買方名下，即仍為原業(yè)主的物業(yè)，如原業(yè)主未能清償 裝修公司的債務(wù)，則裝修公司可以申請對該物業(yè)進(jìn)行查封。 案件四：業(yè)主婚前購買的物業(yè)，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？ 答：需要。由于婚后一直用夫妻共同財(cái)產(chǎn)供樓，因此婚后供樓部分屬于共同財(cái)產(chǎn)。 案件五：A與B的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，A已故。則B出售該物業(yè)時(shí)是否需要有 繼 承權(quán)的子女的書

9、面同意? 答：首先要知道該共有財(cái)產(chǎn)是法定繼承還是遺囑繼承。 若為遺囑繼承，則遺囑繼 承人擁有全部份額，此遺囑繼承人才有權(quán)出售該物業(yè)。若為法定繼承，則B擁 有50 %的份額，另外50 %的份額由B與其子女平分。B出售該物業(yè)須征得所有 享有繼承權(quán)的共有人的書面同意。 簡要案情： 業(yè)主已收取定金及首期樓款，物業(yè)的房產(chǎn)證已交由分行保管（已開出收款收 據(jù)），且將該物業(yè)交付給買家使用。在準(zhǔn)備遞件期間，業(yè)主以在合法的范圍內(nèi)保 護(hù)自身權(quán)益為由，要求我司退還房產(chǎn)證直至遞件當(dāng)天。 分行咨詢： 1、可否退還房產(chǎn)證給業(yè)主？ 律師意見： 1、如對方強(qiáng)烈要求退件，則只能退還。但一定要寄發(fā)知會(huì)函告知業(yè)主，若 出現(xiàn)違約行為，

10、將要承擔(dān)相應(yīng)的承認(rèn)。 2、該物業(yè)在今后的交易過程中，對于要求業(yè)主配合進(jìn)行的工作，分行必須提前 寄發(fā)知會(huì)函告知業(yè)主，以免業(yè)主以我司未盡知告義務(wù)而拒絕履行合約。 案件六：A與B的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，A已故。則B出售該物業(yè)時(shí)是否需要有 繼 承權(quán)的子女的書面同意？ 答：首先要知道該共有財(cái)產(chǎn)是法定繼承還是遺囑繼承。 若為遺囑繼承，則遺囑繼 承人擁有全部份額，此遺囑繼承人才有權(quán)出售該物業(yè)。若為法定繼承，則 B擁 有50 %的份額，另外50 %的份額由B與其子女平分。B出售該物業(yè)須征得所有 享有繼承權(quán)的共有人的書面同意。 第六章傭金確認(rèn)書 案件一：業(yè)主未簽傭金確認(rèn)延遲簽約，客戶要求退誠意金。 簡要案情： 買方簽署

11、承諾書及支付了誠意金 2000元（在我司保管），約定5月16 日前交易，但業(yè)主沒有簽署承諾書，現(xiàn)買方拖延簽約，業(yè)主已通過我司于 4 月30日與另一買家成交。買方要求退回 2000元，并搶回承諾書。 律師意見： 建議退誠意金，原因： 1、業(yè)主未簽承諾書； 2、業(yè)主在交易期間內(nèi)已另行出售該物業(yè)； 3、誠意金不是定金； 關(guān)于撕毀承諾書一事，如給我司或他人帶來損失，可要求賠償。 點(diǎn)評： 在簽署承諾書時(shí)，交易日期一欄，要列明清晰的日期，例如：“須于x 年X月X日或之前簽署房屋買賣合約?！庇袝r(shí)間約束，買家便無法拖延。 切勿留空或只填寫“雙方協(xié)商”或“待定”等字眼，以造成日后執(zhí)行合約的 障礙。 案例二：買賣

12、雙方均簽署條款對應(yīng)一致的承諾書，能否追傭？ 答：未成立真正的買賣關(guān)系，沒有收取傭金的依據(jù)。 案例三：如果買賣雙方都簽了承諾書，過了定金，后來買方違約，中介方可 否收到傭金？ 答：中介方收傭的依據(jù)是促成買賣雙方成功交易過戶 案例五：買賣雙方已簽署承諾書，簽三方約前反悔。 簡要案情： 買賣雙方已簽署承諾書，買方向我司支付誠意金 5000元。簽署三方買 賣合約前業(yè)主反悔，打算將物業(yè)售予第三人。我司已將買方所支付的誠意金 5000 元退回給買方，但買方要求業(yè)主賠償違約金 5000元。 分行詢問： 買方的主張能否得到支持？ 律師意見： 1本案中三方買賣合約關(guān)系尚未成立，買方以其單方簽署的承諾書為依據(jù)要

13、求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，其主張難以得到支持。 2由于買賣關(guān)系尚未成立，經(jīng)紀(jì)方追究賣方的違約責(zé)任或追取傭金，也缺乏足夠 的依據(jù)。 點(diǎn)評： 單憑買、賣方簽署的承諾書，就過訂給賣方，此時(shí)，任一方提出停止交 易時(shí)，承諾書只是買、賣方向我司單方表示的一個(gè)購買或出售的意愿，買賣 關(guān)系及我司的居間服務(wù)關(guān)系都未成就， 我司不能追討相應(yīng)的違約金，賣方亦不能 以此沒收買方的訂金 案件六：三方約上未注明傭金確認(rèn)與原傭金確認(rèn)有沖突。 簡要案情： 4月12日業(yè)主簽署服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書，承諾向我司支付30000元中介服 務(wù)費(fèi)及咨詢費(fèi)，并約定該款項(xiàng)包括是次交易所產(chǎn)生的一切費(fèi)用。4月13日與我 司及買方簽署了房屋買賣合約，但合約中的

14、中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)欄為空白。交易 過戶手續(xù)完成后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)是次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)只有550元，現(xiàn)要求退還剩 余的款項(xiàng)。 分行咨詢： 賣方可否要求我司退還剩余的款項(xiàng)？ 律師意見： 1、房屋買賣合約的中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)欄是空白的，則三方均沒有約定中介服務(wù) 費(fèi)。 2、房屋買賣合約的簽署期為4月13日，但服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書的簽署日期 卻為4月12日，故該確認(rèn)書已被三方合約所取代，則我司不能再憑此確認(rèn)書向 業(yè)主收取傭金。 3、物價(jià)局對中介服務(wù)費(fèi)及咨詢費(fèi)的收取均有明確的規(guī)定，故律師建議根據(jù)相關(guān) 規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)及咨詢費(fèi)，退還多出部分。 點(diǎn)評： 1、三方約中的中介服務(wù)費(fèi)收費(fèi)欄不能為空白的，若有特殊約定可約定為“詳見 服

15、務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書”并附一份清晰的確認(rèn)書，但本案中就中介服務(wù)費(fèi)一事，在 三方約中無清晰表述。無法以三方約中的條款去約束賣方支付中介服務(wù)費(fèi)。 2、服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書是若作為三方約的附件時(shí)，附件的簽署時(shí)間應(yīng)和三方約的 簽署時(shí)間應(yīng)是一致的，并于三方約中的其他事項(xiàng)一欄說明另附附件一份，編號: xxxxxJM示該房屋買賣合約與服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書是一個(gè)不可分割的整 體，我司才可憑此確認(rèn)書向業(yè)主收取傭金。 3、收取的傭金若存在超標(biāo)時(shí)，超標(biāo)部分的傭金買、賣方可以獎(jiǎng)勵(lì)形式支付，并 要求買、賣方簽署獎(jiǎng)勵(lì)函等進(jìn)行確認(rèn)。 第七章手續(xù)辦理過程拖延 案例一：業(yè)主拒絕交房 簡要案情： 業(yè)主通過我司與買方簽訂三方約，約定按揭付款的方式。現(xiàn)

16、已完成交易過戶， 銀行已將樓價(jià)余款發(fā)放給業(yè)主，但業(yè)主拒絕按照合約約定的交樓時(shí)間（銀行發(fā)出 同意貸款通知書的45個(gè)工作日）將該物業(yè)交付給買方使用。 分行協(xié)商未果，要求發(fā)函催促業(yè)主按時(shí)交樓，我部協(xié)助發(fā)函后，業(yè)主拒絕簽收知 會(huì)函。其后，買方向我司投訴，并發(fā)聲明書給我司，認(rèn)為我司負(fù)有“組織 按期交房”的責(zé)任，并表示將會(huì)強(qiáng)行收樓。 問題： 1業(yè)主不履行合約約定的交樓義務(wù)，責(zé)任誰負(fù)？ 2. 業(yè)主遲延交樓，買家可否強(qiáng)行收樓？ 律師意見： 1、關(guān)于業(yè)主遲延交樓的問題，應(yīng)由買賣雙方自行協(xié)商解決，買方可向業(yè)主提出 仲裁。我司無須承擔(dān)法律責(zé)任，根據(jù)合約約定，履行交樓義務(wù)的責(zé)任在業(yè)主，不 在我司。 2、如業(yè)主遲延交樓

17、，買方可要求業(yè)主承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。我司對買方能否強(qiáng) 行收樓不應(yīng)表示任何意見，中介方應(yīng)站在一個(gè)中立的立場。 點(diǎn)評： 1、在簽合約時(shí)，分行僅收取了業(yè)主 轉(zhuǎn)00元的交樓保證金，應(yīng)盡量要求業(yè)主繳交 大額的“交樓保證金”，以約束業(yè)主按時(shí)交樓的力度。 2、 Sales應(yīng)以積極的態(tài)度跟進(jìn)買賣交易的售后服務(wù)工作。（如:水電煤過戶、交樓 的交接工作等） 3、遇到業(yè)主正在辦離婚案的交易時(shí)，樓款交收、交樓時(shí)間、交樓狀況等事項(xiàng)應(yīng) 加倍謹(jǐn)慎溝通處理。 案例二：未查檔造成的合約取消是否可以收取中介服務(wù)費(fèi)？ J簡要案情： 業(yè)主與買家簽署房屋買賣合約，業(yè)主收取了首期樓款及向我司支付 了部分中介服務(wù)費(fèi)。我司根據(jù)合約約定辦理遞

18、件手續(xù)，房管局受理后，最終 因該物業(yè)為軍產(chǎn)而退件?，F(xiàn)時(shí)買家要求取消合約并取回已支付的樓款。但業(yè) 主卻要求我司一定要退還已收取的中介服務(wù)費(fèi)后，才同意取消合約及退還樓 款。 分行咨詢： 業(yè)主的主張是否成立？ 律師意見： 1、簽約時(shí)，我司營業(yè)員有否對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查冊，有否向房管局咨詢 軍產(chǎn)能否過戶，有否向業(yè)主詳細(xì)了解產(chǎn)權(quán)情況。若然沒有，則我司未盡中介 方所應(yīng)履行的義務(wù) 2、無論我司有否完成以上步驟，根據(jù)法律的規(guī)定，傭金只能在促成交易成 功的情況下收取。就本案而言，即必須完成交易過戶手續(xù)。而且現(xiàn)時(shí)該物業(yè) 不能過戶，即未能交易成功。因此我司不能收取傭金，只能要求收取因?yàn)榇?工作而付出的相應(yīng)報(bào)酬。 點(diǎn)

19、評： 除了軍產(chǎn)以外，未取得房產(chǎn)證或被查封的房屋都是不能辦理交易的，所 簽署的合約亦是無效合約，作為經(jīng)紀(jì)方要對成交物業(yè)進(jìn)行查冊方可過定或簽 署三方約。如遇到產(chǎn)權(quán)較難辯別的物業(yè)時(shí)，除了查冊外，可要求客服交易部 同事到房管局咨詢該物業(yè)的具體情況。 案例三：買方要求更改合同條款，協(xié)商不果提出解約。 簡要案情： 業(yè)主與買方通過我司簽訂三方約，定金2000元由業(yè)主簽收后交由我司保管。 簽約后，買方要求提前收樓，買賣雙方未能就此事協(xié)商一致，均表示不再交易， 同時(shí)買方要求我司退回2000元定金。 分行協(xié)商未果，要求發(fā)函催促買賣雙方履行合約。 問題： 1我司可否退回定金給買方？ 律師意見： 1、定金2000元已

20、由業(yè)主簽收，即表示業(yè)主已收取定金，我司只是代業(yè)主保管， 沒有代業(yè)主處分款項(xiàng)的權(quán)利，故我司不能將定金退回買方。 2、買賣雙方只是口頭表示不再交易，而合約中約定買方支付首期及收樓的時(shí)間 亦未到，故暫時(shí)無法認(rèn)定誰是違約方，待該限期過后才能確認(rèn)。 點(diǎn)評： 1、在簽署三方合約時(shí)，應(yīng)要求買家追加大額定金，以避免買、賣方在簽署三方 約后，因某些問題而輕易產(chǎn)生悔約的念頭。交付的定金金額越大，買、賣方悔約 的機(jī)會(huì)越小。 2、盡量將簽約前的口頭約定落實(shí)在三方約上 第八條合同條款的糾紛 簡要案情： 買方通過我司與業(yè)主簽署房屋買賣合約，并支付了定金10000元。該物 業(yè)產(chǎn)權(quán)為兩個(gè)人共有，只有一人簽三方約。買方以此為由

21、致函我司，要求解除合 約及要求業(yè)主退回定金. 分行提出： 我司可否追究買方的違約責(zé)任？ 律師意見： 1、本案合同屬于效力待定的合同，并非無效合同，經(jīng)追認(rèn)已是有效合同，買方 應(yīng)按約定履行合同。 2、若買方違約，無權(quán)要求返還定金。 3、另一產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)行為不僅要追認(rèn)同意出售，還應(yīng)追認(rèn)合同的具體內(nèi)容（即 該份三方約），而且追認(rèn)日期應(yīng)在簽署三方約之后，買方致函我司之前。 點(diǎn)評： 在簽署三方約前應(yīng)了解該物業(yè)的權(quán)屬人情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)人為二人以上時(shí)，應(yīng)要 求所有的產(chǎn)權(quán)人一齊到場簽署三方約才生效。如其中一產(chǎn)權(quán)人未能及時(shí)到場簽約 應(yīng)盡可能以最短的時(shí)間內(nèi)要求其在一式三聯(lián)的三方約上補(bǔ)簽名。如其中一產(chǎn)權(quán)人 未能在三方約上

22、簽名，則買家之訂金應(yīng)由其中一產(chǎn)權(quán)人暫簽收后交由我司保管， 直至所有產(chǎn)權(quán)人簽名后方可過訂。 簡要案情： 業(yè)客雙方簽署三方約和補(bǔ)充協(xié)議，約定按揭付款方式，買家借支給業(yè)主 贖契。買家共支付52000元給業(yè)主，其中1萬定金、3.2萬首期樓款、1萬 借款給業(yè)主贖契，當(dāng)中的2000元作為業(yè)主向我司支付的傭金。補(bǔ)充協(xié)議約 定貸款額不足由中介方負(fù)責(zé)。現(xiàn)因買家資質(zhì)差，業(yè)主原按揭銀行中行不愿意 貸款。業(yè)主亦拒絕退回52000元給買家。買家向報(bào)社投訴，要求我司負(fù)責(zé)。 律師意見： 1、補(bǔ)充協(xié)議中約定的“貸款額不足”是以銀行同意貸款為前提條件的，現(xiàn) 銀行不同意貸款，與當(dāng)初補(bǔ)充協(xié)議所約定的情況相抵觸，因此該條款現(xiàn)不適 用

23、。 2、“由經(jīng)紀(jì)方負(fù)責(zé)”中的“負(fù)責(zé)”所約定的內(nèi)容不明，中介方只承擔(dān)促進(jìn)買 賣雙方完成交易的義務(wù)，而不是承擔(dān)當(dāng)買方貸款額不足時(shí)代買方繳付樓價(jià)的 義務(wù)。若中介方代買方支付樓價(jià)，中介方就取替了買方，成為真正的買方, 這與中介方原承擔(dān)的義務(wù)相悖。 點(diǎn)評： 買家是否能貸款，可以貸到多少款這都是買家自身?xiàng)l件和資質(zhì)所決定 的，而并非我司所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，所以在三方約上的措辭應(yīng)注意，作為中 介方是促成交易及協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)。 簡要案情： 簽署三方合約，業(yè)主已收取定金 5,000元，付款方式為轉(zhuǎn)按付款，銀行 出具同貸后由于遇上發(fā)展商辦理大確權(quán)，導(dǎo)致該交易至今無法辦理過戶手 續(xù)。合約中約定：如經(jīng)紀(jì)不協(xié)助辦理過

24、戶，導(dǎo)致物業(yè)不能成功過戶，經(jīng)紀(jì)方 必須退傭。本案中我司已收買方傭金，買方因知悉發(fā)展商辦理確權(quán)無法過戶 而未依約支付首期樓款。 現(xiàn)業(yè)主要求解除合約并提出： 1、該交易中營業(yè)員不具備經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)資格； 2、買方未依約支付首期樓款； 3、業(yè)主肯退定，除此外不承擔(dān)其他責(zé)任。 買方有意向繼續(xù)交易，同時(shí)提出如解除合約則要求退回或補(bǔ)償其全部支出 （如按揭費(fèi)用等）。 1、經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)資格屬于行政管理范圍，不影響合約效力，且合約中只有我司 業(yè)務(wù)章，并無經(jīng)紀(jì)簽名。 2、依約支付首期樓款為買方義務(wù)，同時(shí)買方所支付的按揭費(fèi)用并非我司收 取，我司對此均無須承擔(dān)責(zé)任。 3、合約成立后我司只承擔(dān)協(xié)助買賣雙方辦理交易過戶的手續(xù)，我司

25、不要答 復(fù)是否同意解除合約，只承擔(dān)協(xié)助義務(wù)，如因發(fā)展商辦理確權(quán)導(dǎo)致交易無法 過戶并非我司責(zé)任。 點(diǎn)評： 1、在簽署三方約前，必須了解清楚成交物業(yè)的概況，如該物業(yè)是否正在確 權(quán)或?qū)⒁_權(quán)、有否被查封等等，將有可能發(fā)生的問題在三方約中清晰地約 定。 2、沒有經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證的 Sales切勿在一切書面文件上簽名，書面文件包括三 方約、中介服務(wù)協(xié)議或稅費(fèi)計(jì)算清單等。 簡要案情： 業(yè)主與買方通過我司簽訂三方約，現(xiàn)該宗交易已完成，但買賣雙方都只 支付了一半傭金，理由是我司在合約中承諾，如三個(gè)月內(nèi)未能完成交易，我 司少收一半傭金。 分行要求：發(fā)函追討雙方尚欠的另一半傭金 律師意見: 1、合約中約定我司承諾三個(gè)月

26、內(nèi)完成過戶的前提應(yīng)該是：買賣雙方須于簽 約后7個(gè)工作日內(nèi)簽署按揭合同，但按揭合同是在簽約后1個(gè)月才簽署，相 差的時(shí)間可認(rèn)定不屬于我司的“原因”，我司須舉證提供兩份按揭合同，此 案才有仲裁的可能。如沒有按揭合同，由按揭公司出具證明也可。 2、在我司未能提供充分證據(jù)證明“非我司原因”前，暫不發(fā)函追傭。 點(diǎn)評： 1、中介方不要在三方約中對買、賣方輕易許下承諾或保證（如，我司需承 擔(dān)某某責(zé)任或金錢的賠償?shù)瘸兄Z），中介方只負(fù)責(zé)促成交易并協(xié)助辦理交易 過戶手續(xù)。 2、合約應(yīng)盡量避免約定中介方完成交易的具體時(shí)間，若有某些條款確須約 定時(shí)限時(shí)，應(yīng)將其可完成的前提條件列明，如有特殊原因與三方約的約定有 出入時(shí)應(yīng)

27、及時(shí)要求買、賣雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議。 簡要案情： 業(yè)主在簽署承諾書及收取定金后拒絕簽署三方約，理由是業(yè)主供樓1個(gè) 月后就由買方供，并認(rèn)為買方做按揭時(shí)間太長。買方承諾書的備注約定“客 戶要求業(yè)主于交付定金或首期時(shí)交付鑰匙，否則我公司原銀無息退還給客 戶”。 分行咨詢: 1. 買方可否憑此約定要求我司退回定金? 律師意見： 1、買方可憑備注中約定要求我司退回定金，有約定應(yīng)按約定。 點(diǎn)評： 在買家落訂時(shí)所簽署的承諾書，其條款必須與業(yè)主所簽署的承諾書上的 條款一致，才可過訂給業(yè)主。 簡要案情： 該物業(yè)發(fā)展商不允許轉(zhuǎn)名，故采取先加名后減名的方法，業(yè)主簽署確認(rèn) 書，確認(rèn)收齊全部樓款及承諾保證買方辦理一切出證及

28、轉(zhuǎn)名的相關(guān)手續(xù)，現(xiàn) 業(yè)主不配合買方辦理房產(chǎn)證轉(zhuǎn)名手續(xù)，買方怕發(fā)函給業(yè)主會(huì)惡化關(guān)系，咨詢 我司還可采取何種途徑令業(yè)主配合辦理。 律師意見： 可通過協(xié)商、發(fā)函、仲裁。業(yè)主簽署的確認(rèn)書對買方有利。買方可憑三 方約、預(yù)售合同、收據(jù)、確認(rèn)書等資料通過仲裁途徑追究業(yè)主責(zé)任，不會(huì)敗 訴；我司也可協(xié)助買方致函業(yè)主，履行合約中“協(xié)助、跟進(jìn)義務(wù)” 。 點(diǎn)評： 1、業(yè)主于承諾書或確認(rèn)書上承諾保證的事項(xiàng)，一定要寫在三方約上，一旦 簽署三方約，三方約將取代過往的聲稱、理解、承諾與及協(xié)議 簡要案情： 合約備注約定：若業(yè)主稅費(fèi)存在個(gè)人所得稅，則業(yè)主實(shí)收為83萬。業(yè) 主以新增“營業(yè)稅”為由不履行合約 分行咨詢： 1. 因約定

29、業(yè)主實(shí)收，我司要否承擔(dān)支付營業(yè)稅的責(zé)任？ 2. 因存在營業(yè)稅業(yè)主不履約，是否屬于違約？ 律師意見： 1、 業(yè)主要求我司承擔(dān)營業(yè)稅不會(huì)得到法律支持，18條約定新增稅費(fèi)按新規(guī) 定執(zhí)行，即使約定業(yè)主實(shí)收，也不應(yīng)由我司支付營業(yè)稅。 2、仲裁庭有可能不會(huì)支持我司全額收取傭金，因合約中有預(yù)見稅費(fèi)調(diào)整的 約定，但具體金額無法預(yù)見，業(yè)主要多付稅費(fèi)而不交易也情有可原，故建議 分行協(xié)商收取一半傭金。 點(diǎn)評： 公司已明文規(guī)定禁止做“大包價(jià)”交易。 簡要案情： 分行簽約后，業(yè)主在收取部分首期樓款后已交樓給買方使用，尚有部分 首期樓款103000元由我司代為保管，買方已支付一半的傭金 5000元。現(xiàn) 買方致函我司提出由

30、于標(biāo)的物業(yè)存在諸多瑕疵，業(yè)主在簽約時(shí)故意隱瞞，事 后一直未能配合解決，中介方在促成交易時(shí)未能充分了解物業(yè)狀況，要求解 除合約并退回所有樓款和傭金。 分行詢問： 買方的主張是否成立？ 律師意見： 1、雖然物業(yè)存在瑕疵，但合同已實(shí)際履行，如果業(yè)主不同意解除合約，則買 方的解約要求難以得到仲裁支持； 買方有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)修復(fù)物業(yè)瑕疵的費(fèi) 用。 2、中介方所收取之傭金無須退回買方，因本次交易中，中介方并無故意隱瞞 或提供虛假信息，且買方也實(shí)地察看過物業(yè)，故難以證明中介方有過失。 3、我司代為保管的樓款余款不能退回給買方，因?yàn)樵诤霞s沒有經(jīng)過協(xié)商一 致或通過法律途徑解除之前，中介方不能單方退回代保管的樓款

31、，否則業(yè)主 有權(quán)追究中介方的相關(guān)責(zé)任。 點(diǎn)評： 1、在簽署三方約時(shí)，應(yīng)要求買賣雙方將按合約約定如期支付傭金，以免在 交易過程中，買方、賣方以某些問題未能解決為由，而拒絕支付余下傭金。 2、我司暫時(shí)保管的任何一筆樓款，包括定金、樓款、交樓保證金等，在沒 有得到相關(guān)一方的同意及書面確認(rèn)下，我司是無權(quán)處理或支配的。 J簡要案情： 物業(yè)為預(yù)售房，現(xiàn)正辦理確權(quán)手續(xù)，合約約定確權(quán)出證后再辦理按揭和 交易過戶手續(xù)，并約定買方須在 5月15日交付首期樓款，同時(shí)業(yè)主交樓給 買方使用。但買方在知悉房產(chǎn)新政后致函我司，提出我司所促成交易的物業(yè) 為不可交易的物業(yè)，要求我司提供該物業(yè)正在辦理確權(quán)的合法證明，并要求 終止

32、交易和退回已交款項(xiàng)。經(jīng)分行與業(yè)主到發(fā)展商處查詢及多次向買方作出 解釋，買方均不予接受。 律師意見： 1、確權(quán)的合法證明并非我司所能夠提供，且發(fā)展商和房管部門也不出具該 證明，即使無法提供該證明也不影響合同的履行，中介方不承擔(dān)此義務(wù)； 2、買方終止交易的要求沒有法律依據(jù)，由于簽約時(shí)是在房產(chǎn)新政策出臺(tái)之 前，新政的出臺(tái)是在簽約時(shí)不可預(yù)見的因素，因此房產(chǎn)新政并不對本次交易 構(gòu)成影響。 3、如買方逾期拒絕支付首期樓款則須承擔(dān)違約責(zé)任。 點(diǎn)評： 三方約的書寫措詞一定要嚴(yán)謹(jǐn)，必須把買賣雙方的條款、約定落實(shí)到三 方約上，杜絕買、賣任一方有空子可鉆，從而拒絕繼續(xù)交易。 簡要案情： 買賣雙方均簽署了承諾書，買方

33、以“現(xiàn)狀吉屋”收樓，業(yè)主以“吉屋”交樓， 雙方協(xié)商不一致，買方于復(fù)睇樓時(shí)要求營業(yè)員在家私清單上簽名，用以確認(rèn) 買方所簽署承諾書的“現(xiàn)狀”情況，于是營業(yè)員在“抄點(diǎn)人”項(xiàng)下簽署。現(xiàn) 買賣雙方就交樓狀況一事有爭議。 分行咨詢： 買方能否憑此要求業(yè)主退定? 律師意見： 1、買方簽署承諾書與家私清單的確認(rèn)人不是同一人，對此案影響不大。 2、當(dāng)買賣雙方對承諾書中交樓狀況的條款理解不一致，導(dǎo)致交易無法繼續(xù) 時(shí)，業(yè)主應(yīng)退定。 點(diǎn)評： 1、買賣雙方在簽署三方約前已就交樓狀況的問題出現(xiàn)分歧，即此交易成交 條件未能達(dá)成一致，分行切勿過定。 2、買方所理解的“現(xiàn)狀吉屋”是指“含現(xiàn)有家私家電的房屋”與賣方所理 解的“吉

34、屋”即“空屋”有著嚴(yán)重的誤差，作為專業(yè)的營業(yè)員應(yīng)盡其義務(wù)向 買方講解“吉屋”的含義，并正確引導(dǎo)買方。 3、當(dāng)知買方對“現(xiàn)狀吉屋”理解有誤差時(shí)，復(fù)睇樓時(shí)買方要求營業(yè)員簽署 家私清單時(shí)，營業(yè)員應(yīng)予以拒絕，并再次重申“吉屋”所指是不帶任何家私 電器的空房，而現(xiàn)狀所指是該物業(yè)現(xiàn)時(shí)的裝修概況，而非現(xiàn)時(shí)屋內(nèi)的物品。 營業(yè)員更不應(yīng)在家私清單上簽名確認(rèn)。 J簡要案情： 交易已完成過戶手續(xù)，但由于經(jīng)辦人在三方合約中承諾“經(jīng)紀(jì)方須于 120個(gè)工作日內(nèi)辦妥交易過戶事宜，超過120個(gè)工作日后每天按貸款額千分 之二賠償金給買方”，現(xiàn)手續(xù)雖已完成但超出約定期限，如買方追究中介方 的責(zé)任如何應(yīng)對? 律師意見： 需找到證據(jù)證

35、明經(jīng)紀(jì)方辦理交易過戶事宜沒有超過 120個(gè)工作日。如： 買方?jīng)]有及時(shí)遞交資料，買方未及時(shí)辦理授權(quán)委托手續(xù)等?！?120個(gè)工作日” 可理解為手續(xù)齊備開始計(jì)算，手續(xù)不齊不能進(jìn)入工作日的計(jì)算，但這種解釋 未必能被仲裁庭米納。 點(diǎn)評： 1、作為中介方，絕對不能向客人承諾類似上述案例的書面保證。中介方只 是促成交易，并協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)，至于銀行、房管局等機(jī)構(gòu)的辦理時(shí) 間我司無法控制，更無法作出保證。 2、作為SALES更不可為了促成交易，輕易向買、賣方許下類似保證，到頭 來的后果更是得不償失。 J簡要案情： 業(yè)主通過我司與買方簽署三方約，并收取了定金 30000元，合約約定 按揭付款方式，買方支付首

36、期樓款后業(yè)主將該物業(yè)交付給買方使用，同時(shí)備 注中約定業(yè)主收取部分樓款后，須即時(shí)辦理該物業(yè)之房產(chǎn)證及贖契等手續(xù)。 因簽約時(shí)該物業(yè)正處于確權(quán)階段， 買賣雙方口頭協(xié)商待發(fā)展商出房產(chǎn)證后再 由業(yè)主贖契，但發(fā)展商至今仍未出房產(chǎn)證，業(yè)主已四個(gè)月沒有存入供樓款， 該物業(yè)有被查封的可能。業(yè)主要求我司賠償其損失，因經(jīng)辦營業(yè)員曾口頭承 諾簽約后很快就可以出證。 律師意見： 1、以買方名義發(fā)函給業(yè)主：催促其按照合約約定在收到樓款后須即時(shí)辦理 贖契，且贖契前的銀行供樓款須由業(yè)主支付。另據(jù)了解，業(yè)主已有多月沒有 供樓，有可能被銀行起訴，導(dǎo)致交易無法履行時(shí)，業(yè)主須雙倍返還定金及退 還首期樓款給買方。 2、我司也發(fā)函給業(yè)主

37、，內(nèi)容同上。 點(diǎn)評： 1、此交易發(fā)生在新政策頒布之前，我司應(yīng)做好應(yīng)變工作，如安排買賣雙方 簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。 2、2005年6月1日后，按“期房禁賣”的規(guī)定，我司已禁止預(yù)售房的交易。 J簡要案情： 買賣雙方通過我司分別簽署了承諾書，買方支付了誠意金5000元給業(yè) 主。簽署三方約前，買方要求在三方約上補(bǔ)充“十項(xiàng)附加條款”。 分行咨詢： 1、如因業(yè)主不接受買方增加的條款而導(dǎo)致未能簽署三方約，我司能否追討 傭金？ 2、我司可否接受買方增加的條款？ 律師意見： 1、未簽署三方約的案件，一般不建議通過仲裁途徑追討傭金 2、 買方增加的條款中，如“我司須確保該物業(yè)無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛”，更 多地約束我司

38、，這不在我司控制的能力范圍內(nèi)，不建議增加此約定。 3、涉及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，我司不表示意見。 點(diǎn)評： 1、在未簽定三方約之前，均視為合同未成立，無論買方或賣方因交易條件 未能最終達(dá)成一致，均視為中介方未促成交易，因此未能合法收取傭金。 2、買方所提出的“十項(xiàng)附加條款”中，關(guān)于“我司須確保該物業(yè)無其他債 權(quán)、債務(wù)糾紛”、“業(yè)主提供XX文件后，此合約方能生效”等條款均對我司 不利，切勿因心急促成交易而盲目順從買方意思，因?yàn)榧词刮卮俪闪舜?單交易，亦會(huì)后患無窮。 3、以三方約過定最有保障。 4、 買方增加的合約條款中注意不要附有生效條件， 如“業(yè)主提供XX文件后, 此合約方能生效”等。 簡要案情：

39、 買賣雙方已于8月19日簽署房屋買賣合約（主合同與附件在同一張 紙上的版本），并已選擇填寫附件中的“按揭付款方式”，但合約三方因疏忽 沒有在合約附件上簽名確認(rèn)。 分行詢問： 該合同是否有效? 1該合約是買賣雙方真實(shí)意愿的表示，且雙方已就交易的主要條款達(dá)成一致， 故房屋買賣合約是有效的。合約三方因疏忽沒有簽署合約附件并不導(dǎo)致 合約無效，但分行在促成買賣雙方簽署合約時(shí)一定要細(xì)心審核，在合約附件 上進(jìn)行簽署，以避免不必要的糾紛。 2.分行須馬上通知客戶補(bǔ)簽合約附件。 點(diǎn)評： 房屋買賣合約的每一個(gè)細(xì)節(jié)填寫都很重要，成交物業(yè)的正確地址，價(jià) 格，付款方式，交吉狀況，買賣雙方的身份證號碼及通訊地址，合約以及

40、附 件的簽定日期和簽名等。作為一個(gè)專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我們都應(yīng)該抱著嚴(yán)謹(jǐn)、 認(rèn)真的態(tài)度去撰寫每一份房屋買賣合約 J簡要案情： 買方通過我司與業(yè)主簽署三方約，并支付了定金10000元，合約約定 買方選擇銀行按揭付款方式承購該物業(yè)，并向銀行申請 10年9萬的商業(yè)貸 款，同時(shí)合約的備注中補(bǔ)充約定“若該物業(yè)銀行不能貸款9萬元，則本合約 即時(shí)自動(dòng)失效,賣方則將定金全額無息返還買方，雙方無須負(fù)任何責(zé)任”?，F(xiàn) 銀行因買方誠信度不足，質(zhì)疑其還款能力，不批 9萬的貸款，但若以公積金 形式貸款就可以?，F(xiàn)買方不愿意做公積金貸款，并表示按合約約定不再購買 該物業(yè)。 分行咨詢： 可否要求買方履行合約? 律師意見： 1、買

41、方不做公積金貸款不屬違約，因合約約定申請 9萬的商業(yè)貸款。 2、 本合約是附失效條件的合約，條件成立時(shí)，則合約失效，“買賣雙方無須 負(fù)任何責(zé)任”，我司因合約失效而失去收取傭金的合法依據(jù)。 點(diǎn)評： 不要為了成交而“成交”，要對許下的約定負(fù)責(zé)。 買方是否能貸款、能貸多少款項(xiàng)是中介方所不能控制的，如果將買方不能貸 款或不能貸多少款項(xiàng)作為解約的條件附于合約上，則很容易令我們失去收取 傭金的機(jī)會(huì)。 J簡要案情： 買賣雙方通過我司簽署三方約，現(xiàn)已完成交易過戶，買方欠傭2500元, 業(yè)主欠傭4500元。合約中備注約定：“我司須提供買方做公積金貸款， 須協(xié) 助買賣雙方于2005年1月29日前完成交易”。但實(shí)際

42、上，銀行不批買方申 請公積金貸款，最后只能做商業(yè)貸款，且因銀行方面原因拖至5月才完成交 易過戶?，F(xiàn)買方不但不付清傭金余款，還要求我司因拖延交易進(jìn)度而向其作 出賠償5000元，分行協(xié)商不成。 分行咨詢 憑此合同我司能否追回剩余傭金? 1、如憑此合約追討傭金，備注中約定的“提供”、“協(xié)助”雖不存在原則性 錯(cuò)誤，但存在風(fēng)險(xiǎn)，我司須提供相關(guān)證據(jù)，故律師建議暫時(shí)不仲裁。 點(diǎn)評： 1、能貸多少款、是商貸還是公積金貸款、什么時(shí)間內(nèi)完成交易等等，并非 單方取決于中介方，中介方是協(xié)助跟進(jìn)方，而更重要是取決于客人的誠信度 （即其自身的條件）、客人時(shí)間上的配合，以及銀行、房管局等機(jī)構(gòu)的完成 時(shí)間。 2、不能承擔(dān)一些

43、非中介方所能控制的責(zé)任。 3、中介方應(yīng)客觀地向客戶提供專業(yè)的中介服務(wù)和咨詢服務(wù)，不應(yīng)向客戶作 出超出中介方所能保證的承諾，最終在交易時(shí)不能兌現(xiàn)承諾，便影響到傭金 的收取。 簡要案情： 買方簽署承諾書成交價(jià)為193000元，并支付了誠意金10000元，但 交易日期為“待定”，業(yè)主簽署180000元的承諾書，當(dāng)我司通知買方簽署 三方約時(shí)，買方借故拖延，并認(rèn)為我司“吃差價(jià)”。其后，另一分行有客人 簽了 180000元的承諾書，于是業(yè)主已于 7月15日與180000元的客人成 交了，現(xiàn)193000元的買方要求我司退回誠意金10000元。 律師意見： 1、此案中，買方簽署的承諾書成交價(jià)是193000元，

44、且交易日期為“待定”， 在業(yè)主未與另一分行客人成交前，我司應(yīng)致函買方通知其簽約及繼續(xù)交易。 2、誠意金還未過給業(yè)主，如分行不退給買方，不會(huì)得到法律支持。故建議退 回誠意金給買方。 點(diǎn)評： 1、買、賣任一方所簽署的承諾書上交易日期一欄均不能留空或以“待定” 或“協(xié)商”等字眼代替，必須要以具體的日期來約束買、賣方，避免因買、 賣任一方拖延時(shí)間而造成交易失敗。 2、買、賣任一方若沒按照承諾書上約定的交易日期進(jìn)行交易，則應(yīng)立刻知 會(huì)法律事務(wù)部向其寄發(fā)知會(huì)函要求其履約。 款項(xiàng)糾紛 付款時(shí)間沒有明確約定時(shí)如何處理？ 答：我司可發(fā)函通知雙方在限期內(nèi)協(xié)商，但不能限制雙方在限期內(nèi)付款，因 合約沒有明確約定。 簡

45、要案情： 買賣雙方通過我司簽訂了三方約， 合約約定買方應(yīng)在簽署合約同時(shí)支付 定金10000元給我司，且暫由我司保管，業(yè)主須于 2005年7月30日之前 提取。但業(yè)主在簽約后拒絕收取定金，并表示不再出售該物業(yè)。 律師意見： 1、如業(yè)主堅(jiān)持拒絕收取定金，我司可發(fā)函通知業(yè)主依約收取，否則根據(jù)合 約約定原銀退還給買方。 2、三方約自簽訂之日起生效，不以定金是否交付或收取為生效要件，如我 司在此交易過程中不存在過失，則可考慮向業(yè)主追究違約賠償金。 點(diǎn)評： 如遇到在簽署三方約時(shí)定金不能即時(shí)過給業(yè)主時(shí)，我司應(yīng)要求業(yè)主簽收 該筆定金并注明“賣方同意由經(jīng)紀(jì)方合富置業(yè)代為保管至賣方出示房產(chǎn)證當(dāng) 天，如賣方拒收，則

46、賣方同意由經(jīng)紀(jì)方全額無息退還買方，且承擔(dān)房屋買 賣合約約定的違約責(zé)任”等字樣。 毀約 J簡要案情： 分行一租賃交易的租客在租賃期間曾書面提出提前解除租約，但由于業(yè) 主不同意故沒有解除，且隨后租客一直依約支付租金。 咨詢： 1. 現(xiàn)合同期限已滿，但業(yè)主以其所持有的租客的解約要求主張租客違約，拒 絕退回租客的兩個(gè)月按金。詢問應(yīng)如何處理？ 2. 租賃期間業(yè)主曾將收租賬戶變更為第三人的賬戶，且無書面證明，而租客 已將租金存入該第三人的賬戶，故賬戶變更后難以證明租客交租給業(yè)主。詢 問應(yīng)如何處理? 律師意見： 1、通過租客依約支付租金的相關(guān)證據(jù)（如：銀行存款憑證或租金收款收據(jù)） 證明租客已依法履行合約，現(xiàn)

47、合約期滿，在租客沒造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的情況 下業(yè)主必須退回兩個(gè)月的租賃按金；如業(yè)主拒絕退回，則租客可以訴諸法律。 2、如業(yè)主拒絕承認(rèn)收租賬戶變更的事實(shí)，則難以證明租客在賬戶變更后依 約支付租金。但租客可向該第三人主張不當(dāng)?shù)美蠓颠€租金。 點(diǎn)評： 1、如租客在租賃期間曾書面提出提前解除租約，最后取消了此行為，應(yīng)當(dāng) 即時(shí)就繼續(xù)履行原租約這一事實(shí)與業(yè)主簽署書面的確認(rèn)。 2、租約上的收租賬戶必須填寫清楚，切勿留空，而且業(yè)主實(shí)際收租的賬號 必須與租約上的收租賬號一致，另 Sales有義務(wù)提醒租客每次交租后向業(yè)主 索取收據(jù)，如租賃期間業(yè)主需變更收租賬戶，必須要有業(yè)主的書面證明方 可。 買方不按合同繳交樓款，賣方又有意不賣，因此抓住買方不按合同繳交樓款 這一點(diǎn)原因，要求買方負(fù)違約責(zé)任，請問這是否有效？ 答：買方不按合同履行需視具體情況而確定是否違約，建議買賣雙方通過仲 裁確定違約責(zé)任，到仲裁庭有仲裁結(jié)果后我司再追