物業(yè)管理方案(2011~9~20發(fā)圣聯(lián)高新項(xiàng)目)

1、“香御公館項(xiàng)目管 理 方 案（供參考）合肥圣潔物業(yè)管理有限公司【目錄】項(xiàng)目概況 3物業(yè)服務(wù)重點(diǎn) 4組織架構(gòu) 5崗位職責(zé) 7業(yè)戶管理方案 16房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備管理方案 18智能化設(shè)施維修方案 22秩序維護(hù)管理方案 25保潔管理方案 34綠化管理方案 38社區(qū)文化建設(shè) 43項(xiàng)目測算 45【項(xiàng)目概況】（略）【物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)】1、房屋立面管理房屋立面的整潔對房屋及項(xiàng)目品質(zhì)有很強(qiáng)的支撐作用，故需在太陽能安裝、防盜欄柵安裝、封閉陽臺(tái)、晾衣架等影響房屋外立面的行為進(jìn)行有效管理。2、出入口管理項(xiàng)目由排屋、高層、商業(yè)組成，因各個(gè)類型的業(yè)主對住宅的私密性要求不同，排屋私密性較高，需有出入口進(jìn)行有效的管理。當(dāng)然

2、，提高出入口管理水平需開發(fā) 公司增加門崗硬件的投入。3、車輛管理小區(qū)的車輛停放秩序是服務(wù)品質(zhì)的重要體現(xiàn)， 包括機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車，需從景觀 營造的角度使硬件配置更合理，包括非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)出入便利、道路交通組織情 況等。從項(xiàng)目沿街商業(yè)處的車位布置來看，商業(yè)廣場的停車引導(dǎo)工作較為重要。4、社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化建設(shè)是提升項(xiàng)目居住品質(zhì)、 提升業(yè)主滿意度的重要措施，可從項(xiàng)目銷售 開始便有計(jì)劃實(shí)施，逐步形成項(xiàng)目特色?！窘M織架構(gòu)】、物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)二、物業(yè)服務(wù)中心人員配備（共 45人）設(shè)經(jīng)理1名，全面負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理、對各部工作落實(shí)檢查及對外協(xié)調(diào)等 工作。經(jīng)理助理1名，協(xié)助經(jīng)理做好園區(qū)的管理工作，經(jīng)理不

3、在位時(shí)行使經(jīng)理的職 責(zé)。財(cái)務(wù)1名，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作，以及物業(yè)服務(wù)中心的后勤服務(wù)工作。設(shè)六個(gè)部門：1、客服中心1人：其中客服主管由經(jīng)理助理兼任。前臺(tái)客服員1名、協(xié)助主管負(fù)責(zé)前臺(tái)接待、信息派單、跟蹤與回訪，負(fù)責(zé)檔 案管理工作。主管由副經(jīng)理兼任。2、綜合管理部3人：其中主管由經(jīng)理助理兼任。管理員3名，協(xié)助主管負(fù)責(zé)各自區(qū)域的業(yè)主服務(wù)、 園區(qū)節(jié)日布置、園區(qū)業(yè)主 活動(dòng)組織、業(yè)主接待、健康服務(wù)等工作，主要有業(yè)主投訴處理、協(xié)助各項(xiàng)費(fèi)用收 取、業(yè)主意見征詢、業(yè)主的意見和建議收集、日常管理、健康服務(wù)、檔案管理、 業(yè)主回訪等工作。3、工程部3人：其中工程主管1名。綜合維修工2名，負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、附屬構(gòu)筑物等日

4、常維修養(yǎng)護(hù) 及業(yè)主委托服務(wù)。4、保潔部13人：其中保潔主管1名，協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)的清潔管理：各項(xiàng)檢查與指導(dǎo)、物品 采購或申領(lǐng)、各項(xiàng)工作安排與協(xié)調(diào)等工作。保潔員12名，負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域的保潔工作和客戶室內(nèi)清潔的響應(yīng)。5、安保部19人：其中主管1名，協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)的安保管理工作， 兼任義務(wù)消防隊(duì)長，對 突發(fā)事件的處理等工作。保安領(lǐng)班3名，協(xié)助主管安排好班內(nèi)的各項(xiàng)工作。秩序維護(hù)員12人，協(xié)助做好小區(qū)安保管理工作，負(fù)責(zé)小區(qū)門崗管理、小區(qū) 巡邏、交通秩序與地下車庫管理等。監(jiān)控員3名，負(fù)責(zé)消監(jiān)控室的相關(guān)工作。6、綠化部3人：其中綠化主管由保潔部主管兼任。綠化員3名，負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)工作?！緧徫?/p>

5、職責(zé)】一、物業(yè)服務(wù)中心人員崗位職責(zé)1、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)1）堅(jiān)決執(zhí)行公司的各項(xiàng)方針、決策、計(jì)劃和各項(xiàng)指令 ；2）制定物業(yè)服務(wù)中心的目標(biāo)，規(guī)定各級(jí)管理人員和員工的職責(zé)范圍并監(jiān)督 貫徹執(zhí)行情況；3）建立健全的物業(yè)服務(wù)中心組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化，主 持每月月度會(huì)，并針對有關(guān)問題進(jìn)行重點(diǎn)講評(píng)和指示 ；4）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中心安全管理工作，及設(shè)備設(shè)施維保工作 ；5）閱讀和分析財(cái)務(wù)報(bào)表，督促部門做好成本控制；6） 負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)中心與公司其他部門之間的溝通及協(xié)調(diào)工作；7） 指導(dǎo)培訓(xùn)工作，培養(yǎng)人才，提高整個(gè)服務(wù)質(zhì)量和員工素質(zhì)；8）有重點(diǎn)地定期巡視公眾場所和各部門工作情況、檢查服務(wù)質(zhì)量、及時(shí)

6、發(fā) 現(xiàn)問題、解決問題、及時(shí)反饋處理意見；9）保持良好的公共關(guān)系、樹立綠城良好的形象；10）以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，使物業(yè)服務(wù)中心有高度凝聚力，并要 求全體員工以高度熱情和責(zé)任感去完成本職工作 ；11）負(fù)責(zé)受理投訴，組織意見征詢活動(dòng)，定期了解物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)服務(wù)的 意見及建議；12）全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心工作，帶領(lǐng)全體員工努力工作，完成所確定的各 項(xiàng)目標(biāo)。2、綜合管理員（包括前臺(tái)服務(wù)人員、管理員、質(zhì)量管理員兼園區(qū)服務(wù)專員、財(cái) 務(wù)人員）崗位職責(zé)1）發(fā)現(xiàn)有對物管工作的意見和建議應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人匯報(bào)；2）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)貫徹、實(shí)施公司頒布的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，并協(xié)助經(jīng) 理保持質(zhì)量管理體系的

7、有效運(yùn)行；3）負(fù)責(zé)園區(qū)生活服務(wù)體系的具體實(shí)施工作；4）負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)中心的文檔、考勤、檔案管理工作；5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目資產(chǎn)臺(tái)帳的建立和管理工作；6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目申購、入存、領(lǐng)用，建立庫房各類帳簿，定期檢查庫存物品， 填寫存放物品月檢表防止物品丟失；7）每周對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知工程部門進(jìn)行整改；8）每天對轄區(qū)的巡查不少于一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)部門進(jìn)行整改（特 別是保潔、綠化）；9）每周對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知工程部門進(jìn)行整改；10）火災(zāi)、水浸等災(zāi)害事故處理。二、工程部崗位職責(zé)1、工程部主管崗位職責(zé)1）貫徹執(zhí)行公司和物業(yè)服務(wù)中心指示，負(fù)責(zé)設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配，工程 的組

8、織和實(shí)施，人員的選配和管理；2）貫徹實(shí)施公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)，完成公司、物業(yè)服務(wù)中心下達(dá)的各項(xiàng) 指標(biāo)；3）組織、制定本部門各崗位的工作職責(zé)、操作規(guī)程和崗位規(guī)范，制定、落 實(shí)、糾正各類預(yù)防措施，組織實(shí)施本部門的管理體系文件；4）征求工作意見，處理客戶投訴或處理分管工作有關(guān)事宜，加強(qiáng)與業(yè)主或 外界的聯(lián)系并將信息反饋給物業(yè)服務(wù)中心和相關(guān)部門；5）領(lǐng)導(dǎo)本部門的安全生產(chǎn)、消防和財(cái)務(wù)管理工作，保證業(yè)主和員工的安全；6）領(lǐng)導(dǎo)本部門對不合格項(xiàng)進(jìn)行原因分析、落實(shí)、整改和預(yù)防的各項(xiàng)措施， 制定緊急情況和設(shè)備故障預(yù)案；7）做好各項(xiàng)工作的請示、匯報(bào)和部門間的溝通工作；8）保障管理設(shè)備的安全運(yùn)行與設(shè)施完好；9）制定維修

9、保養(yǎng)計(jì)劃，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行工作程序及規(guī)章制度；10）制定費(fèi)用、能耗預(yù)算及設(shè)備大修、更新改造計(jì)劃；11）督導(dǎo)下屬做好能源、消耗材料、日常維修計(jì)劃、維修保養(yǎng)和統(tǒng)計(jì)分析， 制定節(jié)能措施；12）審批所有改建、新建和安裝及大修工程設(shè)備以及竣工驗(yàn)收；13）廣泛收集設(shè)備管理、技術(shù)信息資料，建立健全設(shè)備技術(shù)檔案；14）制定培訓(xùn)計(jì)劃， 提升部門員工的服務(wù)意識(shí)與技能素質(zhì)。2、水管五金維修工崗位職責(zé)1）對工程部主管負(fù)責(zé)，完成主管布置的各項(xiàng)工作；2）了解給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、空調(diào)水系統(tǒng)的管道走向，熟悉管網(wǎng)管道 走向、各管道口徑、閘門的規(guī)格型號(hào)及相關(guān)附件的作用及技術(shù)參數(shù)， 保證各管網(wǎng) 系統(tǒng)的正常運(yùn)行；3）定時(shí)巡檢

10、以上設(shè)備的運(yùn)行狀況，并做好記錄，定期按相關(guān)操作規(guī)程做好 保養(yǎng)工作，掌握常用附屬的泵、閥、計(jì)量器具和門窗、衛(wèi)生潔具等工作原理，設(shè)施設(shè)備做好檢查和相應(yīng)的保養(yǎng)工作，掌握常用設(shè)備、五金等零部件的規(guī)格、型號(hào) 等技術(shù)數(shù)據(jù)；4）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，對本崗位技術(shù)精益求精，對維、急修項(xiàng)目判斷準(zhǔn)確，修 理迅速及時(shí)，力求向萬能工方向發(fā)展；5）熟悉相關(guān)崗位設(shè)備的工作原理，以及主要構(gòu)造，掌握其特性，正確使用， 定期保養(yǎng)；6）上門維修服務(wù)時(shí)，應(yīng)以不影響業(yè)主對設(shè)施的使用為原則，嚴(yán)格執(zhí)行公司 的各項(xiàng)規(guī)定，做到“落手清”；7）做好設(shè)備房的保養(yǎng)、清潔工作，并對年檢設(shè)施設(shè)備做好定期檢查，及時(shí) 反饋信息，做好記錄；8）完成上級(jí)交辦的其它各

11、項(xiàng)工作。3、高配值班電工崗位職責(zé)1）對工程部電氣主管負(fù)責(zé)，完成主管布置的各項(xiàng)工作；2）熟悉高配房高、低壓配電設(shè)備和電氣知識(shí)，掌握所有配電設(shè)備及電氣設(shè)備的功能和有關(guān)技術(shù)參數(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行配電設(shè)備的安全操作及運(yùn)行管理規(guī)程，正確操作各類配電設(shè)備及電氣設(shè)備，保證配電設(shè)備的完好和正常運(yùn)行；3）嚴(yán)格執(zhí)行配電房管理制度和配電房設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，做好配電設(shè) 備維修保養(yǎng)工作，確保配電設(shè)施設(shè)備完好，保確正常供電和設(shè)施的正常使用；4）熟悉管理區(qū)域的強(qiáng)電線路的走向，并能了解各節(jié)點(diǎn)的位置以及對主要節(jié) 點(diǎn)，進(jìn)行定期檢查，并及時(shí)做好信息的反饋工作；5）定時(shí)做好配電房的巡檢工作和清潔衛(wèi)生工作，并做好運(yùn)行參數(shù)記錄和交 接班記錄

12、，嚴(yán)格控制出入配電房人員并做好記錄；6）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。4、強(qiáng)弱電維修工崗位職責(zé)1）對工程部主管負(fù)責(zé)，完成主管布置的各項(xiàng)工作；2）熟悉高、低壓電氣和弱電電氣知識(shí)，掌握所有電氣設(shè)備的功能和有關(guān)技 術(shù)參數(shù)，正確操作各類電氣設(shè)備，保證電氣設(shè)備的完好和正常運(yùn)行；3）熟悉本區(qū)域的強(qiáng)、弱電電器線路的走向，并能了解各節(jié)點(diǎn)的位置以及對 主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行大容量運(yùn)行時(shí)的定期檢查，并及時(shí)做好信息的反饋工作；4）嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備的安全操作規(guī)程，做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保正常 供電，做好消防報(bào)警、監(jiān)控、廣播、通訊等弱電系統(tǒng)設(shè)備檢查維修工作，確保弱 電系統(tǒng)設(shè)備正常使用；5）負(fù)責(zé)定期檢查移動(dòng)用電器具的安全使用工作，以防

13、觸電事故發(fā)生；6）熟悉電工崗位設(shè)備的工作原理，主要構(gòu)造和使用方法，掌握其特性，正 確使用，定期保養(yǎng)；7）定時(shí)做好電器設(shè)備房的巡檢工作，并做好運(yùn)行參數(shù)記錄；8）負(fù)責(zé)包干區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作；9）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，對相關(guān)崗位技術(shù)精益求精，對維修、急修項(xiàng)目故障，判 斷準(zhǔn)確，修理迅速及時(shí)，并向萬能工方向努力；10）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。5、電梯運(yùn)行管理員崗位職責(zé)1）對工程部主管負(fù)責(zé)，完成主管布置的各項(xiàng)任務(wù)；2）熟悉電梯性能，掌握其構(gòu)造、工作原理以及各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)；3）嚴(yán)格按保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)目或協(xié)助外包單位做好保養(yǎng)作業(yè)，認(rèn)真做好保養(yǎng)、維 修記錄，保證電梯的安全、正常運(yùn)行；4）負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)，發(fā)生故障時(shí)及時(shí)與

14、電梯維保公司的電梯維修 工處理緊急維修工作；5）遇到業(yè)主或使用人違章操作時(shí)，應(yīng)及時(shí)地向業(yè)主和使用人指出；6）做好設(shè)備房包干區(qū)域的保養(yǎng)、清潔工作；7）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，對本崗位技術(shù)精益求精，對維修、急修項(xiàng)目判斷準(zhǔn)確， 修理迅速及時(shí)，并向萬能工方向發(fā)展；8）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。6油漆、泥木維修工崗位職責(zé)1）對工程部主管負(fù)責(zé)，完成主管布置的各項(xiàng)任務(wù)；2）負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)所有木質(zhì)制品的維修、 保養(yǎng)及墻壁、金屬構(gòu)架的油漆翻新;3）負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)墻紙、天花板、玻璃及各種裝飾的裝修維修，為區(qū)域內(nèi)舉 辦的各種活動(dòng)制作和安裝道具；4）負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)地坪與墻面維修保養(yǎng)和更新；5）做好文明施工，確保施工現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生，維修完

15、畢后清理現(xiàn)場；6）定期巡回檢查所管范圍設(shè)施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，接到派工 單迅速維修，并及時(shí)做好信息的反饋工作；7）完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。三、保潔部人員崗位職責(zé)1、保潔主管崗位職責(zé)1）認(rèn)真負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)保潔工作的現(xiàn)場管理，經(jīng)常了解保潔員的思想和生 活動(dòng)態(tài)，及時(shí)解決所存在的問題，并定期向物業(yè)服務(wù)中心、公司匯報(bào)工作;2）刻苦學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能和管理技巧，熟悉掌握管轄區(qū)域內(nèi)的保潔范圍、質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)、保潔的作業(yè)程序，巡回檢查保潔現(xiàn)場，督導(dǎo)現(xiàn)場保潔工作，有效制止 各種違章現(xiàn)象，確保保潔服務(wù)質(zhì)量的落實(shí)；3）嚴(yán)格按照保潔管理作業(yè)程序和保潔標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行工作 檢查制度；4）合理調(diào)配保潔人員，并

16、對管轄區(qū)域內(nèi)的機(jī)器設(shè)備、保潔工具及物耗進(jìn)行 合理配置；5）抓好班組服務(wù)意識(shí)建設(shè)，使員工樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨， 不斷提高服務(wù)質(zhì)量，每周進(jìn)行工作總結(jié)，每月進(jìn)行保潔工作情況分析、上報(bào) 月度保潔計(jì)劃；6）負(fù)責(zé)對保潔員的崗位技能、儀表儀容、遵章守紀(jì)、文明禮貌等方面進(jìn)行 培訓(xùn)；7）帶領(lǐng)各班員工及時(shí)完成上級(jí)臨時(shí)安排的保潔任務(wù)。2、保潔員崗位職責(zé)1）嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不遲到、早退、不無故曠工、不串崗、不以公代私 給業(yè)主提供有償服務(wù)，做到有事事先請假；2）工作期間一律穿工作服，佩戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿，盡量不說家鄉(xiāng)話；3）嚴(yán)格按照保潔服務(wù)方面的程序和規(guī)程進(jìn)行操作。4）正確使用相關(guān)的設(shè)備和保潔用

17、品，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向領(lǐng)班、保潔主管匯報(bào);5）愛護(hù)公物，節(jié)約清潔材料，每日收工后必須將勞動(dòng)工具清洗、整理干凈， 統(tǒng)一放在指定地點(diǎn)；6）服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作分配（臨時(shí)），團(tuán)結(jié)同事、互幫互助、說話和氣，文明 服務(wù)、禮貌待人，認(rèn)真完成所交辦的工作。四、保安部崗位職責(zé)1、保安部主管崗位職責(zé)1）模范帶頭，身先士卒、做好表率作用；2）對保安部所有文檔進(jìn)行建立、整理，嚴(yán)格按照公司文件管理制度管理執(zhí) 行;3）配合物業(yè)服務(wù)中心做好相關(guān)工作的銜接；4）嚴(yán)格落實(shí)公司制定的各項(xiàng)管理制度；5）開展保安部思想教育工作，突出團(tuán)隊(duì)的凝聚力，形成良好的團(tuán)隊(duì)氛圍， 降低人員的流失；6）組織保安部的日常培訓(xùn)工作，并制定相關(guān)的培訓(xùn)方案；7）

18、檢查保安部的實(shí)際工作情況，及時(shí)糾正不良現(xiàn)象、杜絕管理隱患；8）發(fā)現(xiàn)并培養(yǎng)骨干人員，為公司做好人員的儲(chǔ)備；9）制定保安部工作計(jì)劃和總結(jié)工作，對保安部工作做好宏觀調(diào)控。2、保安領(lǐng)班崗位職責(zé)1）服從保安部的領(lǐng)導(dǎo)，做好班集體和保安部的銜接關(guān)系；2）負(fù)責(zé)本班人員的思想工作，創(chuàng)造良好的班集體氛圍，增強(qiáng)隊(duì)員之間的凝聚力;3）協(xié)調(diào)本班人員與他班人員的關(guān)系促進(jìn)整個(gè)保安隊(duì)的團(tuán)結(jié)；4）負(fù)責(zé)本班保安員業(yè)務(wù)、軍事、安保技能的培訓(xùn)工作；5）負(fù)責(zé)日常工作人員調(diào)配的指揮工作；6）定期召開班務(wù)會(huì)，總結(jié)班集體的工作，并制定工作計(jì)劃；7）嚴(yán)格落實(shí)保安部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度和工作要求，做到及時(shí)高效的完成 任務(wù)。3、門崗崗位職責(zé)1）門崗

19、實(shí)行24小時(shí)崗位制；2）維護(hù)項(xiàng)目項(xiàng)目外圍秩序，疏導(dǎo)人員出入；3）做好外來人員的咨詢服務(wù)工作，指揮外來車輛停放至指定位置；4）儀表端正，精神飽滿，文明執(zhí)勤，禮貌待人，遇到矛盾時(shí)不急噪，禁止 動(dòng)手打架；5）對攜帶可疑物品的人員進(jìn)行有禮有節(jié)的檢查，嚴(yán)禁違禁物品進(jìn)入轄區(qū)；6）日常工作中積極與巡邏崗密切配合，保證工作的效率；7） 交接班時(shí)應(yīng)詳細(xì)交代本班情況以及需注意的工作事記，并做好文字記錄4、巡邏崗崗位職責(zé)1）實(shí)行24小時(shí)巡邏崗制；2）對樓道、地下車庫、自行車庫每天檢查一次；3）巡邏崗姿態(tài)端正、舉止大方、精神飽滿、嚴(yán)禁與無關(guān)人員聊天；4）維護(hù)轄區(qū)公共區(qū)域安全，發(fā)現(xiàn)可疑人員詢問盤查時(shí)，應(yīng)先敬禮、再詢問；

20、 發(fā)現(xiàn)違法分子進(jìn)行破壞、行竊、犯罪時(shí)，應(yīng)立即采取強(qiáng)硬措施予以制止，并及時(shí) 報(bào)告和做好詳細(xì)記錄；5）維護(hù)轄區(qū)公共區(qū)域秩序，對打架、斗毆、酗酒鬧事等行為，要及時(shí)進(jìn)行 勸解、調(diào)節(jié)和制止，及時(shí)報(bào)告；6）協(xié)助車輛管理員做好轄區(qū)車輛管理工作，使車輛按章行駛、有序停放；7）做好項(xiàng)目項(xiàng)目公寓樓和寫字樓的人員控制，檢查轄區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備及其他公共設(shè)施、設(shè)備，確保其不受損壞和丟失，如出現(xiàn)隱患和異常情況應(yīng)及時(shí)報(bào) 告（每月檢查一次，并做好相關(guān)記錄）；8）巡邏時(shí)，應(yīng)注意檢查各處門窗是否關(guān)好，并及時(shí)提醒；對重點(diǎn)部位的檢 查，要做好簽到工作；對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)填寫巡查反饋單，上報(bào)物 業(yè)服務(wù)中心；9）接到消監(jiān)控中心

21、信號(hào)后，應(yīng)在二分鐘內(nèi)趕到報(bào)警地點(diǎn)查看， 視情況處理， 并將情況反饋到報(bào)警中心，以備追溯；10） 下崗前應(yīng)向接崗人員詳細(xì)介紹本班執(zhí)勤情況及下班應(yīng)注意的事項(xiàng)，同時(shí) 做好交接班記錄。5、監(jiān)控員崗位職責(zé)1）當(dāng)報(bào)警器發(fā)出警鳴時(shí)，監(jiān)控員應(yīng)辨別警情內(nèi)容，如發(fā)現(xiàn)有人靠近圍墻， 但無可疑情況可直接處理；2）當(dāng)報(bào)警器發(fā)出警鳴時(shí)，同時(shí)用對講機(jī)第一時(shí)間通知秩序維護(hù)員，通報(bào)時(shí) 口齒清楚、明了，如遇對講機(jī)干擾或?qū)Ψ桨l(fā)送接受信號(hào)不靈時(shí)應(yīng)迅速使用電話聯(lián) 系；3）監(jiān)控員如發(fā)現(xiàn)可疑人翻進(jìn)項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)立即用對講機(jī)通知秩序維護(hù)人員， 描述可疑人其外貌特征，有秩序維護(hù)人員前去制止、抓獲；4）監(jiān)控員處理警情時(shí)，需馬上錄影回放；5）秩序維護(hù)

22、員到達(dá)現(xiàn)場查看后，進(jìn)行必要處理，應(yīng)及時(shí)把情況反饋到消監(jiān) 控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)如實(shí)的報(bào)警記錄；6）監(jiān)控員對監(jiān)控器觀察不到的區(qū)域，一旦發(fā)生報(bào)警，不管有無情況都應(yīng)立 即通知秩序維護(hù)員前去查看；7）若同一防區(qū)出現(xiàn)多次誤報(bào)，通知秩序維護(hù)員查看是否因?yàn)槿藶橐?，?排除，如果是報(bào)警器本身的原因撤防后通知保安巡邏時(shí)多加注意；8）監(jiān)控員當(dāng)班期間，如遇到特殊的系統(tǒng)或警情信號(hào)時(shí)，先登記再值班記錄 本上，再和系統(tǒng)管理員聯(lián)系，查看是否屬于系統(tǒng)正常現(xiàn)象；9）監(jiān)控員必須每周檢查一次報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警情況，對于防區(qū)誤報(bào)率高或者報(bào) 警次數(shù)多的情況和系統(tǒng)上下不能及時(shí)實(shí)行操作設(shè)備程序應(yīng)及時(shí)反饋到各部門；10）監(jiān)控員不能任意更改系統(tǒng)中的

23、各個(gè)操作程序或者撤除某個(gè)程序；11）當(dāng)班期間如需斷電，必須先退出正在運(yùn)行的系統(tǒng)，再完全關(guān)上電腦后方 可進(jìn)行處理；12）圖像出現(xiàn)的問題:a）如果圖像顯示黑屏?xí)r，就是點(diǎn)擊圖像失靈（顯示不穩(wěn)定圖像有可能是因?yàn)?溫度太高）；b）如果圖像顯示藍(lán)屏畫面，那有可能是斷電了或攝像頭有問題；13）電梯報(bào)警處理情況a）監(jiān)控中心接道電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班和部門主管，組織秩序維護(hù)員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號(hào)、停留的樓層，通知工程部和電梯公司；b）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困 者聯(lián)系，做好切實(shí)安慰工作；c）如遇特殊情況無法

24、消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào) 消防部門或求助有關(guān)部門解決；d）物業(yè)經(jīng)理填寫重大事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過?！緲I(yè)戶管理方案】（一）、前臺(tái)接待管理1要求標(biāo)準(zhǔn)（1）佩戴胸牌，著工作服。（2）儀表端莊、大方，表情自然和藹、親切。（3）對業(yè)主（使用人）一視同仁。接待時(shí)應(yīng)主動(dòng)、熱情、規(guī)范。（4）電話通話簡明扼要，保持電話暢通，并做好接聽記錄。（5）迎送接待業(yè)主（使用人）時(shí)應(yīng)起立，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切， 語氣誠懇，耐心細(xì)致。（6）使用文明用語，禁止使用服務(wù)忌語。（7）接到各類信息后，應(yīng)及時(shí)作好記錄，一般物業(yè)服務(wù)中心范圍內(nèi)的問題 十分鐘內(nèi)給予答復(fù)或解決；若不能第一時(shí)間解決的，

25、立刻聯(lián)系相關(guān)部門，征求意 見，統(tǒng)一處理方法，并作好該信息的跟蹤記錄。（8）負(fù)責(zé)發(fā)放各項(xiàng)服務(wù)的聯(lián)系單給相關(guān)責(zé)任人， 并負(fù)責(zé)做好整個(gè)閉環(huán)的跟 蹤工作。（9）做好經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的聯(lián)系、記錄、收費(fèi)、接待工作，并協(xié)助相關(guān)人員 作好服務(wù)工作。（10）負(fù)責(zé)每月信息匯總工作。（11協(xié)助做好物管費(fèi)的催收工作。2、管理內(nèi)容（1）業(yè)主來訪。（2）外來人員來訪。（3）參觀人員的接待。（4）各類信息的處理、匯總和匯報(bào)。（5）各項(xiàng)服務(wù)的接受與安排。（二八值班管理1要求標(biāo)準(zhǔn)（1）時(shí)間：春冬季7： 30至18： 00；夏秋季7： 00至18： 30。（2）中午在辦公室值班。（3）記錄準(zhǔn)確、明白、真實(shí)、可追溯。（4）桌面物品擺放

26、有序，煙灰缸干凈。2、管理內(nèi)容（1）每天輪流值班。輪值人員：管理員、保潔綠化主管、工程領(lǐng)班。（2）辦公室清潔衛(wèi)生工作。（3）接聽電話。（4）做好值班記錄。（5）業(yè)主投訴或報(bào)修后的回訪。（三）、業(yè)主意見征詢工作1、要求標(biāo)準(zhǔn)（1）每年的11月發(fā)放業(yè)主意見征詢表。（2）發(fā)放對象為全體業(yè)主或抽樣調(diào)查，但被調(diào)查的業(yè)主不得少于總數(shù)的30%（3）準(zhǔn)確、真實(shí)、及時(shí)、可追溯。（4）對不滿意的進(jìn)行回訪。2、管理內(nèi)容征詢業(yè)主意見，統(tǒng)計(jì)業(yè)主滿意率，做好回訪工作【房屋管理、共用設(shè)備設(shè)施管理方案】(一) 、人員安排工程主管1人綜合維修工2人(二八管理目標(biāo)1、房屋及配套設(shè)施設(shè)備完好率保持在 99%以上。2、道路及停車場完好

27、率在98%以上。(三)、要求標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃1、要求標(biāo)準(zhǔn)(1) 、草坪燈、地埋燈、庭院燈、導(dǎo)向燈每天開關(guān)時(shí)間：18:30 21:00(夏、 秋季)，17:00 20:00(冬、春季)(節(jié)假日開啟射燈、景觀燈，其它時(shí)間不開啟)。(2) 、亮燈情況由中班秩序維護(hù)隊(duì)員進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的填寫報(bào)修登記表， 次日由早班班長交前臺(tái)，服務(wù)中心落實(shí)工程維修人員及時(shí)查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設(shè)備完好，亮燈率在 99%以上。(3) 、每月擦拭或清洗一次燈罩(2米以下、。要求：燈罩保持清潔明亮。(4) 、窨井、窨溝、車庫地溝、排水溝，每月清理一次。要求：無雜物、無塌 陷，水流暢通，井蓋完好。(5) 、每周

28、啟動(dòng)排水泵、排氣扇，進(jìn)行試運(yùn)行；遇雨天上班時(shí)第一時(shí)間對地下 車庫巡視。檢查排水泵、排氣扇的電機(jī)溫度及聲音、排水壓力是否正常及管道閥 門接是否漏水并作好檢查記錄。(6) 、每月檢查一次控制箱，并進(jìn)行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體及排 氣扇葉表面進(jìn)行一次清理，用抹布擦拭一次。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形 現(xiàn)象。(7) 、每周檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應(yīng) 及時(shí)處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。(8) 、露天消防栓每日巡查、每半年保養(yǎng)一次。要求：表面無生銹現(xiàn)象，顏色 一致。(9) 、消防箱噴淋管每日巡查、每半年保養(yǎng)一次。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象， 顏色一致。(10) 、每月檢查

29、風(fēng)機(jī)房。要求：設(shè)備正常運(yùn)行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄（11）、消防儀表每日巡查。要求：壓力正常。（12）、每周檢查兒童樂園，連接是否牢固、表面有無破損、地面保護(hù)設(shè)施是否開裂。根據(jù)需要對螺絲進(jìn)行加油、緊固。（13）戶外公共花架每季度檢查一次，視情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。要求：表面無破損。（14）、景觀水池每月檢查一次，每月清理一次。要求：無滲水、無破損、底 部無嚴(yán)重積塵。（15）、園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。（16）、道路、停車場每日巡查。要求：地面平整無積水、無破損。（17）、公共門窗、鎖每日巡查。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。（18）、每日對道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。如對道

30、閘彈簧加油、接觸性能是否正常。 要求：起動(dòng)靈活，無損壞現(xiàn)象。（19）、每月檢查并清潔一次單元電表箱、 配電箱、配電柜及每層管線分線盒。 要求：無積塵，接頭無松動(dòng)現(xiàn)象。（20）、UPS備用電源每季充放電一次，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否 牢固。2、房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序項(xiàng)目維修類別計(jì)戈U方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果號(hào)1房屋主體結(jié)構(gòu)局部受損。平時(shí)每月巡杳 一次，但在入 住裝修階段需 每天巡視，發(fā) 現(xiàn)問題，立即 處理或維修。由于使用 不當(dāng)造成結(jié) 構(gòu)較輕受損 由工程部或 委托專業(yè)公 司實(shí)施。有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。安全，使用正常。2房屋承 重及抗 震結(jié)構(gòu) 部位施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。平時(shí)每月巡杳 一次，但

31、在入 住裝修階段需 每天巡視，發(fā) 現(xiàn)問題，立即 處理或維修。如因施工 質(zhì)量原因造 成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請開發(fā) 單位處理。有關(guān)工程 施工技術(shù)規(guī) 范。功能完好。3公共屋面 隔熱層破損。 防水層破損造 成屋面滲漏。 避雷設(shè)施脫焊、 斷裂。 屋面積水。每半年檢杳一 次，發(fā)現(xiàn)問題， 及時(shí)維修。由工程部按 相關(guān)作業(yè)規(guī) 程實(shí)施維修。 有關(guān)房屋 修繕標(biāo)準(zhǔn)。 相關(guān)修繕 作業(yè)規(guī)程。 無積水，無 滲漏。 隔熱層完 好無損。 避雷設(shè)施 效果良好。4公共通 道、門 廳、樓梯間、門 窗、鎖 公用墻面、地面 的維修改造。 公共通道、門廳 的墻、天花維護(hù)。 樓梯間墻面、窗 戶、扶手、踏步的 維護(hù)。 大堂自控門維 護(hù)。每周對該區(qū)域

32、 檢杳一次；每 半年對公共地 面維護(hù)一次， 補(bǔ)換損壞或空 鼓墻面、地磚。維修由工程 部負(fù)責(zé)。 相應(yīng)建筑 部分修繕技 術(shù)規(guī)程。 房屋修繕 標(biāo)準(zhǔn)。 整潔、無缺 損。 表面完好 無變形，窗戶 無滲水。5上、下水主管道 接口及砂眼漏 水。 管道堵塞、破 裂。 固定碼松脫。每月巡查一 次，發(fā)現(xiàn)問題 及時(shí)解決。由工程部按 有關(guān)規(guī)程實(shí) 施。給、排水維 護(hù)修繕標(biāo) 準(zhǔn)。房屋維修標(biāo) 準(zhǔn)。 美觀完好。 上、下水通 暢。 無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對水池、 水箱進(jìn)行檢 查，發(fā)現(xiàn)問題， 及時(shí)處理。委托具有相 關(guān)資質(zhì)企業(yè) 進(jìn)行維護(hù)、清 洗。水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 水池、水箱 正常使用。 水質(zhì)無二 次

33、污染。7設(shè)備用房經(jīng)營用房 用房出現(xiàn)臟亂 差環(huán)境現(xiàn)象。 不能滿足正常 使用。 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備 缺損。 每周檢杳一 次用房，發(fā)現(xiàn) 問題，及時(shí)處 理。 每月檢查一 次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按 維修保養(yǎng)規(guī) 程實(shí)施。相應(yīng)維修保 養(yǎng)規(guī)程。 正常安全 使用。 各項(xiàng)設(shè)施、 設(shè)備完好。 整潔、安 全。【智能化維修方案】（一）、人員安排智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)主要由服務(wù)中心消監(jiān)控人員及維修人員進(jìn)行（二）、管理目標(biāo)1、大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%2、綜合滿意率96%以上。（三）、智能化系統(tǒng)維護(hù)方案1、維護(hù)內(nèi)容及維護(hù)方式維護(hù)內(nèi)容維護(hù)方式2、智能化系統(tǒng)的維護(hù)計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的

34、小修計(jì)劃。 中修計(jì)劃：根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告，制定每年一次的中修計(jì)劃 大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。3、詳細(xì)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目類別對象項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn)維護(hù)計(jì)劃日檢月 檢季檢年檢臨 檢可視 對講 門禁 系統(tǒng)主服務(wù)器外觀清潔、完整、無破損V-V接插件連線牢固、無松脫V-V性能靈敏度咼、響應(yīng)正確V-V緊急按鈕紅外探頭智能主機(jī)外觀清潔、完整、無破損V-V安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接V-V感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正常V-V信號(hào)發(fā)送完整、無缺漏V-V樓門控制器外觀清潔無破損V-V各按鈕靈敏可靠V-V受話器、揚(yáng)聲器功能正常、音量無失真V-V攝像監(jiān)控監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、無破損、有

35、序V-V聯(lián)接線牢固、無接觸不良V-V顯示功能畫面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)靈敏V-V控制器 畫面分割器 錄像機(jī) 電源外觀清潔無塵、擺放有序無破損V-V聯(lián)接線、接插件聯(lián)接可靠、無松動(dòng)V-V各控制鍵性能各控制鍵靈敏可靠、畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰、干擾小V-V直流電源性能供電電壓正常、無過熱現(xiàn)象V-V攝像器外觀清潔完整、無破損、防水浸V-V安裝與聯(lián)接安裝牢固、連接可靠V-V攝像性能信號(hào)清晰完整、控制靈敏可靠、失真小V-V監(jiān)控制線路安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小V-V紅外線周界系紅外線探測器外觀清潔完整、無破損、防水浸V-V接插件與聯(lián)接線牢固、無接觸不良V-V感應(yīng)速度能達(dá)設(shè)計(jì)要V-V統(tǒng)安裝緊固件牢固、無松脫、

36、無氧化V-V備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無塵、無明顯溫升V-V沖放電正常V-V電池通風(fēng)器運(yùn)行正常、無異聲V-V巡更系統(tǒng)主機(jī)外觀清潔完整、無破損V-V接插件連接線牢固、無松脫V-V運(yùn)行狀況正常、無死機(jī)過熱等不良現(xiàn)象V-V信息采集器外觀清潔無破損、防滲水V-V運(yùn)行情況米集正確、傳輸信息完整V-V各系統(tǒng)電腦主機(jī)外觀清潔完整、無破損V-V接插件連接線牢固、無松脫V-V運(yùn)行狀況正常、無死機(jī)過熱等不良現(xiàn)象V-V打印機(jī)軟硬盤顯示器外觀清潔完整、無破損V-V接插件連接線牢固、無松脫V-V運(yùn)行狀況正常、無各種不良現(xiàn)象V-V軟件及數(shù)據(jù)軟件運(yùn)行狀況無死機(jī)等不良現(xiàn)象、無病毒感 染V-V數(shù)據(jù)維護(hù)完整、正確、保存完好V-

37、V車輛管理系統(tǒng)閘桿系統(tǒng)外觀清潔、無變形V-V安裝與聯(lián)動(dòng)牢固V-V控制狀況動(dòng)作靈活、可靠V-V計(jì)算機(jī)系統(tǒng)外觀清潔V-V安裝與聯(lián)接連接可靠V-V運(yùn)行狀況正常無不良現(xiàn)象V-VIC卡讀卡機(jī)外觀清潔整齊V-V安裝與連接牢固可靠V-V性能靈敏正確性V-V【秩序維護(hù)管理方案】（一）、人員安排1、秩序維護(hù)主管1人2、秩序維護(hù)班長3人3、秩序維護(hù)隊(duì)員12人，4、消監(jiān)控員3人主出入口1、主崗（形象崗）跨立式站崗；2、對進(jìn)入園區(qū)的車輛、工作人員行注目禮或敬禮；3、對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛、行人進(jìn)行登記，并負(fù)責(zé)道閘的開啟；4、與園區(qū)內(nèi)巡邏維護(hù)人員相配合，通知車輛進(jìn)入情況；巡邏崗1、對小區(qū)巡邏布點(diǎn)進(jìn)行打點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)可疑人員及設(shè)

38、備異常情況進(jìn)行處理匯報(bào);2、嚴(yán)格控制車庫出入口人員進(jìn)出，禁止外人通行。監(jiān)控崗1、監(jiān)控崗24小時(shí)值班；2、通過監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時(shí)及時(shí)通知巡邏崗核實(shí)可疑情況；3、監(jiān)控崗做好緊急鑰匙的管理工作；4、接到值班電話應(yīng)及時(shí)應(yīng)答，按客戶服務(wù)中心要求處理業(yè)主反映事項(xiàng)。（二）、秩序維護(hù)服務(wù)管理目標(biāo)和制度1、管理目標(biāo)1）治安責(zé)任事故發(fā)生率1%。以下。2）對秩序維護(hù)服務(wù)的滿意率達(dá)到 96%。2、管理制度1）秩序維護(hù)人員考核制度2）秩序維護(hù)人員儀容儀表管理規(guī)范3）秩序維護(hù)人員服飾管理規(guī)范4）秩序維護(hù)員交接班規(guī)定5）車輛管理規(guī)定6）秩序維護(hù)人員崗位值班規(guī)定（三）、秩序維護(hù)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)、操作方案1 、秩序維護(hù)服務(wù)管理

39、標(biāo)準(zhǔn)1）巡邏崗秩序維護(hù)員每日的執(zhí)勤工作應(yīng)符合巡邏崗管理作業(yè)規(guī)程 、突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程、施工人員、閑雜人員管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)要求。2）車管員每日的執(zhí)勤工作應(yīng)符合交通管理作業(yè)規(guī)程、車輛停放管理作 業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)要求。3） 義務(wù)消防員在工作中使用消防器材時(shí)應(yīng)符合消防管理作業(yè)規(guī)程、突 發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)要求。4）秩序維護(hù)員在每日工作交接班時(shí)，必須依照秩序維護(hù)員交接班管理作業(yè)規(guī)程的要求進(jìn)行交接班。5）當(dāng)轄區(qū)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程中要求參與工作的秩 序維護(hù)部成員，必須依照規(guī)程盡職盡責(zé)。6）秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到秩序維護(hù)員內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程 的細(xì)則要求。7）秩序維護(hù)員每日執(zhí)

40、勤或值班時(shí)的儀表儀容、言談舉止應(yīng)符合秩序維護(hù) 員行為規(guī)范管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要求。8）秩序維護(hù)員在使用警用器械時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守秩序維護(hù)警用器械管理作 業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要求。9）秩序維護(hù)員必須按秩序維護(hù)員培訓(xùn)實(shí)施作業(yè)規(guī)程的要求參加培訓(xùn)和 達(dá)到培訓(xùn)要求。10）秩序維護(hù)隊(duì)長除應(yīng)嚴(yán)格按作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外， 還需嚴(yán)格遵守公司和秩 序維護(hù)總部其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程、制度的要求。11） 秩序維護(hù)部各級(jí)管理人員均應(yīng)按上述各項(xiàng)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé)，符 合作業(yè)規(guī)程的要求。2、日常操作方案（1）、門崗A、裝修材料管理：裝修材料進(jìn)入時(shí)門崗應(yīng)仔細(xì)檢查詢問，同時(shí)用對講機(jī)通知裝修管理人員或服 務(wù)中心，是否已辦理裝修手續(xù)，經(jīng)核實(shí)允許，人

41、員方可入內(nèi)；裝修材料的堆放、搬運(yùn)。大門崗攔住送貨車輛，告之讓貨主到門口填寫“當(dāng) 天清理干凈的承諾書”后方可進(jìn)入，如具備地下車庫的樓寓，要求黃沙、水泥等 暫卸地下車庫；不具備條件必須在道路上臨時(shí)堆放的，提供油布并通知巡邏人員及時(shí)跟進(jìn)貨物定位；如有防盜窗、太陽能、易燃易爆物品禁止進(jìn)入園區(qū)。B、裝修人員管理：裝修人員進(jìn)入大門時(shí)門崗先行軍禮，再詢問，核實(shí)有無 出入證，或是否有效，若屬無效證件，需進(jìn)行補(bǔ)辦，三天以內(nèi)無須辦理出入證，但需持有效證件登記，三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車、摩托車 停放在指定位置。C、外來人員管理：外來人員進(jìn)入園區(qū)內(nèi)時(shí)，門崗應(yīng)主動(dòng)上前先行軍禮，后 詢問去向，向來訪人員

42、索取有效證件進(jìn)行登記， 登記完畢后入內(nèi)，其車輛按指定 地點(diǎn)停放。D老年人（包括本園區(qū)老年人）：如有老年人想要進(jìn)入園區(qū)（本園區(qū)老年人）， 門崗隊(duì)員應(yīng)主動(dòng)、熱情問候，看見老人手上提物品，門崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至 門崗主動(dòng)幫老人拎物品陪老人至家門口；（非本園區(qū)老年人），門崗人員應(yīng)主動(dòng)上 前先行軍禮，后詢問去向，如在詢問當(dāng)中，老人（或執(zhí)勤本人）聽不懂或聽不清， 隊(duì)員應(yīng)請教其他本地隊(duì)員或路人給予幫助， 問清老人去哪后，門崗人員應(yīng)呼叫巡 邏人員至門崗，幫老人拎物品陪老人至業(yè)主家，并予以確認(rèn)，如業(yè)主不在家，及 時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不能回來，貝帰老人至服務(wù)中心休息片刻，直至 業(yè)主回來。E、參觀人員：如

43、有外來人員要參觀園區(qū)，請參觀人員出示公司有關(guān)部門出 具的介紹信、聯(lián)系函等，立即通知前臺(tái)。參觀人員若無法出示相關(guān)證明時(shí)，秩序 維護(hù)員應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi)，并提醒下次如要參觀，請事先做好準(zhǔn)備。F、推銷人員：如有推銷人員在門崗被攔到，值班隊(duì)員應(yīng)提醒推銷人員請勿 打擾業(yè)主生活，如有事請跟服務(wù)中心聯(lián)系，并告知服務(wù)中心電話號(hào)碼或請巡邏人 員帶其至服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)，不行則應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi)。如在園區(qū)內(nèi)巡邏 發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報(bào)有推銷人員后，應(yīng)及時(shí)地對推銷人員進(jìn)行攔截，將其帶至客戶 服務(wù)部，由客戶服務(wù)部工作人員處理。G安裝施工人員：如有安裝人員（空調(diào)打洞、鋁合金安裝等）需要進(jìn)入園 區(qū)施工時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知客戶服務(wù)部

44、。H、敲墻用的榔頭柄長超過50公分不能帶入，搬運(yùn)黃沙要求使用吊袋或袋裝化，簸箕不能搬運(yùn)黃沙I、物品管理：每天中午和下午施工人員下班時(shí)，門崗秩序維護(hù)員要密切觀 察他們所帶的物品，如的確屬于他個(gè)人的物品的，我們可以不必過問；如是裝修 材料，必須向業(yè)主核實(shí)決定是否放行，并進(jìn)行記錄。業(yè)主如有物品來存，并填寫業(yè)主存放物品登記表，取時(shí)必須嚴(yán)格進(jìn)行登記。(2) 、園內(nèi)巡邏A、巡邏以三大步伐中“起步走”的動(dòng)作要求行走，在規(guī)定區(qū)域內(nèi)巡邏。B、如巡邏員接到門崗值班人員有外來車輛通知后， 應(yīng)立即趕到停車位置處， 發(fā)現(xiàn)車主未按規(guī)定停車的跡象，馬上進(jìn)行引導(dǎo)，并指定停車地；停在車庫門前的 車輛，應(yīng)及時(shí)和車主聯(lián)系并糾正；及

45、時(shí)糾正停放不整齊的自行車、 電瓶車指定位 置統(tǒng)一擺放；對進(jìn)入園區(qū)的車輛，應(yīng)查看車身是否有擦痕或碰撞之痕跡；倒觀鏡、 車燈、玻璃是否有破損或裂縫；若有類似情況，立即通知業(yè)主，并在值班記錄 本上詳細(xì)記錄。C、公共配套設(shè)施的檢查，如發(fā)現(xiàn)路燈損壞，應(yīng)上前看清路燈位置、損壞部 位，并通過對講機(jī)呼叫門崗值班人員通報(bào)剛才發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)在值班記錄上 填寫，并以反饋單的形式反饋到服務(wù)中心； 遇到重要的異常問題時(shí)，立即通報(bào)班 長，在值班記錄上詳細(xì)記錄事故情況，以便追溯。D裝修材料、物品搬運(yùn)的監(jiān)督；巡邏隊(duì)員在在接到門崗“某住戶有黃沙、 水泥、白灰等材料進(jìn)入”時(shí)，應(yīng)立即趕到卸貨地點(diǎn)，如欲卸在道路上的，要求搬 運(yùn)工在這

46、些物品下面墊塑料薄膜，并要求搬運(yùn)工注意不要損壞樓道內(nèi)的墻面、 照 明設(shè)施、車輛壓壞綠化等，如損壞則照價(jià)賠償。E、部分樓寓因車輛無法直接到達(dá)，巡邏隊(duì)員應(yīng)注意送貨車輛硬性進(jìn)入，損 壞綠化；應(yīng)設(shè)法提供服務(wù)中心的搬運(yùn)車與其使用。F、及時(shí)提醒在兒童樂園、景觀河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全， 并勸離危險(xiǎn)地帶，告誡他們：如發(fā)生意外，請及時(shí)呼救。G在園區(qū)巡邏時(shí)盡可能主動(dòng)幫助業(yè)主做一些力所能及的事務(wù)，如提提物品、打打雨傘等。H、巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)在園區(qū)某一點(diǎn)逗留時(shí)間長或見到維護(hù)員有意躲避的可疑人員， 應(yīng)立即上前盤問，必要時(shí)可請 110處理。I、發(fā)現(xiàn)有裝修人員使用公共器械，坐、躺在草坪、休閑椅上，赤背等不文明的行為

47、應(yīng)當(dāng)制止，并要求其離開或回到工作場地。J、要求每個(gè)巡邏隊(duì)員基本了解本區(qū)塊的業(yè)主名單、家庭成員情況、業(yè)主車 牌號(hào)、出入小區(qū)的規(guī)律、個(gè)人習(xí)性及公共設(shè)施設(shè)備的位置和運(yùn)行情況； 裝修情況。K如接到監(jiān)控室報(bào)警通知，必須在 5分鐘內(nèi)趕赴報(bào)警區(qū)域，進(jìn)行處理或按 緊急事故處理預(yù)案進(jìn)行操作，并反饋監(jiān)控室，以便追溯。L、巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等，應(yīng)隨手撿起，碰到難以處 理的垃圾及時(shí)通過對講機(jī)向服務(wù)中心反饋。M晚上對裝修戶的時(shí)間和噪音管理。（3）、區(qū)域巡邏A、根據(jù)目前各小區(qū)分布，編制區(qū)域巡邏路線。B、組織各小區(qū)非當(dāng)班秩序維護(hù)隊(duì)員（主要以隊(duì)長、班長為主）進(jìn)行夜間、 節(jié)日等特殊時(shí)間聯(lián)動(dòng)巡查。C、由各小區(qū)秩

48、序維護(hù)隊(duì)長進(jìn)行對口檢查，形成長效機(jī)制，編制檢查計(jì)劃等。D與社區(qū)、派出所形成網(wǎng)絡(luò)式管理。、車輛管理服務(wù)中心應(yīng)積極配合業(yè)主委員會(huì)制定小區(qū)的停車管理制度或規(guī)定，并協(xié)助配合實(shí)施，在業(yè)主委員會(huì)制定相關(guān)規(guī)定和制度之前，則按常規(guī)實(shí)行以下管理方式：A、機(jī)動(dòng)車停放至車庫內(nèi)或指定停放點(diǎn)，非機(jī)動(dòng)車輛停放至地下車庫指定停 放處；如未按規(guī)定停放，則通過可視門鈴或上門進(jìn)行耐心解釋， 務(wù)必使其停放到 位。B、非業(yè)主車輛：在園區(qū)內(nèi)臨時(shí)車輛停放點(diǎn)車輛滿負(fù)荷后，通知門崗對外來 車輛進(jìn)行勸阻禁入，保證園區(qū)內(nèi)道路的秩序。C、亂停放車輛的處理：巡邏秩序維護(hù)員通過對講機(jī)問清該車的住戶 （訪客），并通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置，

49、如不配合的，可使用帶有膠水的“通知條”粘貼在該車的擋風(fēng)玻璃上。D其它車輛：如送貨車、電力工程車、搶險(xiǎn)、救護(hù)車等，在允許的時(shí)間內(nèi)， 進(jìn)行作業(yè)，超過一定時(shí)限，則將車輛停放至指定位置，以便日常管理。裝修車輛 如載負(fù)裝修物品駛離園區(qū)須業(yè)主簽字， 核實(shí)該車上的物品和數(shù)量，無誤后放行并 作好登記。E、對停放車輛進(jìn)行檢查，如果發(fā)現(xiàn)有劃痕，外部破損或窗戶沒關(guān)的，立即 通知業(yè)主并進(jìn)行書面記錄。F、小區(qū)里面不允許試剎車，練習(xí)開車或隨處洗車，修車時(shí)不得污染環(huán)境。G 5噸以上的貨車禁止入內(nèi)，如需搬貨請放在馬路上，用合適車輛轉(zhuǎn)駁。5噸以下車輛按秩序維護(hù)員指定位置停放。(5)、消防管理A、滅火器每一個(gè)月定時(shí)由義務(wù)消防員或

50、秩序維護(hù)負(fù)責(zé)人對本小區(qū)內(nèi)的滅火器進(jìn)行檢 查、復(fù)查，并作書面登記，交秩序維護(hù)部主管核實(shí)簽字。具體檢查內(nèi)容如下： 檢查滅火器是否按規(guī)定位置擺放， 若沒有在規(guī)定位置上，應(yīng)查清原因，向 服務(wù)中心匯報(bào)，并及時(shí)補(bǔ)充，做好書面記錄、并填寫檢查記錄卡； 察看滅火器的使用期限是否超過有效期， 如有效期已過，應(yīng)及時(shí)更換，做 好記錄，確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響； 檢查滅火器自身衛(wèi)生狀況，做到滅火器上無污跡、無粘性物體，同時(shí)周圍 環(huán)境對滅火器的正常使用不得有任何影響； 要注意檢查滅火器內(nèi)存滅火劑的情況，若壓力表上指針已到紅線區(qū)，則說 明滅火劑已用完或壓力不足，應(yīng)向秩序維護(hù)部匯報(bào)，及時(shí)填充或加壓，并做好記

51、 錄和標(biāo)識(shí)，便于使用；應(yīng)清楚秩序維護(hù)員對滅火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其學(xué)會(huì)， 掌握正確的使用方法，能熟練操作。B、消防栓每一個(gè)月定時(shí)由消防監(jiān)督員或秩序維護(hù)負(fù)責(zé)人對本小區(qū)內(nèi)的消防栓進(jìn)行檢 查，具體檢查內(nèi)容如下： 檢查消防栓上如油漆脫落較嚴(yán)重，應(yīng)及時(shí)油漆，若有污物或粘性物質(zhì)應(yīng)清 除干凈； 檢查消防栓的編號(hào)，不得被其它物體覆蓋；檢查消防栓上螺絲的松緊情況，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)不動(dòng)應(yīng)用消防扳手調(diào)試，確保消防蓋啟動(dòng)靈活； 檢查消防栓是否有銹蝕現(xiàn)象，接頭能否和消防扳手配合使用； 每月檢查一次消防栓出水情況，并書面記錄。滴水、堵塞等要作好登記，反饋服務(wù)中心請維修部門及時(shí)維修； 在消防栓周圍1.5m范圍內(nèi)不得堆放

52、任何物品，以確保周圍環(huán)境暢通無阻， 消防栓能正常使用； 檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。3、應(yīng)急方案(1) 斷水預(yù)案如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導(dǎo)致停水，工程部應(yīng)迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點(diǎn)供水閥門，切斷故障水源，并匯報(bào)物業(yè)服務(wù)中心斷水區(qū)域。 無法關(guān)閉 水源，需切斷總供水閥門，進(jìn)行停水搶修，并匯報(bào)物業(yè)服務(wù)中心，如遇情況嚴(yán)重 的事故報(bào)玫瑰園區(qū)域工程維修隊(duì)。如果是外部停水，工程部應(yīng)立即通知水廠搶修。(2) 臺(tái)風(fēng)暴雨處置預(yù)案A、臺(tái)風(fēng)暴雨來臨前的準(zhǔn)備工作：設(shè)備房門窗關(guān)閉，檢查各污水泵是否處于自動(dòng)狀態(tài)，并作模擬自動(dòng)試驗(yàn)，同時(shí)做好防水措施和防水浸措施， 準(zhǔn)備沙包和擋 水器材。B、臺(tái)風(fēng)暴雨來臨時(shí)的處理：當(dāng)班人員確保在關(guān)鍵部位值班出現(xiàn)問題及時(shí)解決。若無法處理問題，請示直接上級(jí)，要求緊急增援維修(公司有維修中心做我 們的強(qiáng)力后盾)。C、成立臺(tái)風(fēng)應(yīng)急