企業(yè)資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理工作指引培訓(xùn)課件

1、精品文檔企業(yè)資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理工作指引第一章總則第一條為進(jìn)一步規(guī)范所出資企業(yè)及其子企業(yè)的資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包行為 ( 以下簡稱“租賃 ( 承包 ) 行為”), 提高國有資產(chǎn)運營效益 , 防止國有資產(chǎn)流失 , 確保國有資產(chǎn)的保值增值 , 根據(jù) ?中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法 ?、 ?中華人民共和國公司法 ?、 ?企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法 ?( 國務(wù)院國資委、財政部令第 32 號) 等法律法規(guī) , 結(jié)合 ?關(guān)于規(guī)范企業(yè)資產(chǎn)租賃和承包管理的意見 ?制定本指引。第二條本指引所稱企業(yè) , 是指省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會( 以下簡稱省國資委 ) 依法履行出 . 資人職責(zé)的企業(yè) ( 以下

2、簡稱所出資企業(yè) )及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)。第三條本指引所稱資產(chǎn)租賃是指企業(yè)作為出租方,將白身擁有的非流動性資產(chǎn) ( 包括土地、房產(chǎn)、合庫設(shè)備、廣告位等 ) ,租賃給自然人、法人或其它組織 ( 以下簡稱“承租方” ) , 并向承租方收取租金的經(jīng)營行為。本指引所稱 經(jīng)營業(yè)務(wù)承包 是指企業(yè)作為發(fā)包方將自身擁有的經(jīng)營業(yè)務(wù),承包給自然入、法人或其它組織 ( 以下簡稱“承包方” ) , 并向承包方收取承包金的經(jīng)營行為。第四條 企業(yè)的租賃 ( 承包 ) 行為適用于該指引 。以下情形可由企業(yè)自行決定 :( 一) 從事融資租賃業(yè)務(wù)的 ;( 二) 企業(yè)住房提供給本企業(yè)職工租住的;( 三)

3、 由政府批準(zhǔn)企業(yè)承辦的產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外招商引資項日( 企業(yè)白有資產(chǎn)除外) 的;( 四) 企業(yè)內(nèi)部職工經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包的;精品文檔精品文檔( 五) 法律法規(guī)另有規(guī)定的。第五條 企業(yè)租賃 ( 承包 ) 行為應(yīng)當(dāng)連循等價有償和公開、 公平、公正、誠信的原則 , 按照本指引開展租賃 ( 承包 ) , 加強(qiáng)自律管理 , 保證租賃 ( 承包 ) 有序進(jìn)行。第六條 租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的物應(yīng)權(quán)屬清晰 , 不存在法律糾紛。 已列入拆遷、重組、 清算和破產(chǎn)計劃等處于待處理狀態(tài)的企業(yè)以及上一級出資人對企業(yè)占有的標(biāo)的物已有明確處置意見的 , 原則上不實施租賃 ( 承包 ) 行為。確需租賃 ( 承包 ) 的, 必須與承租

4、( 包) 方特別約定相關(guān)事項的處理方式 。企業(yè)將經(jīng)營業(yè)務(wù)承包的 , 應(yīng)具備獨立財務(wù)核算的條件。第二章資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包行為決策第七條 企業(yè)對標(biāo)的物進(jìn)行租賃 ( 承包 ) 時, 應(yīng)當(dāng)制訂租實 ( 承包 ) 方案并按照企業(yè)章程、資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理制度的規(guī)定進(jìn)行內(nèi)部決策 , 形成書面決議或會議紀(jì)要。涉及以下情形之一的 ,企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批:(一)年租(承包) 金底價 500 萬元(含)以上的;( 二) 租賃 ( 承包 ) 資產(chǎn)賬面凈值占企業(yè)資產(chǎn)總額20% (合) 以上的 ;( 三) 租賃 ( 承包 ) 土地面積在 300 平方米以上的 ;( 四) 租賃 ( 承包 ) 合同載明

5、的建筑面積在2000 平方米 ( 合)以上的 ;( 五) 營業(yè)收入占企業(yè)年度總收入30%以上的經(jīng)營業(yè)務(wù)承包事項;(六)租賃(承包) 期限超過 5 年。第八條租賃方案應(yīng)包括但不限于:( 一) 租賃資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、實物現(xiàn)狀、資產(chǎn)明細(xì)清單;( 二) 租賃的目的及可行性租賃用途( 明確允許或限制經(jīng)管范圍) 、租賃期精品文檔精品文檔限;( 三) 租金收繳辦法、租賃底價及確定依據(jù)、租金遞增率、竟價方式等;( 四) 承租方資格條件、 承租條件、優(yōu)先權(quán)情況、 風(fēng)險揭示、租賃合同范本以及其他特別約定條款 。第九條承包方案應(yīng)包括但不限于:( 一) 承包經(jīng)營業(yè)務(wù)的基本情況、業(yè)績狀況、財務(wù)狀況;( 二) 承包的目的及

6、可行性、 承包用途 ( 明確允許或限制經(jīng)營范圍) 、承包期限;( 三) 承包金收繳辦法、承包底價及確定依據(jù)、 承包金進(jìn)增率、竟價方式等 ;( 四) 承包方資格條件、 承包條件、優(yōu)先權(quán)情況、 風(fēng)險揭示、承包合同范本以及其他特別約定條款 。第十條 租賃 ( 承包 ) 原則上不得設(shè)置資格條件 , 確需設(shè)置的 , 不得有明確指向性或違反公平競爭原則 。第十一條 租賃 ( 承包 ) 方案審核批準(zhǔn)后 , 應(yīng)在本企業(yè)進(jìn)行公示 , 公示期不少于 5 個工作日 。涉及職工安置事項的 , 安置方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)職工代表大會或職工大會同意。第三章資產(chǎn)租賃和經(jīng)管業(yè)務(wù)承包底價及期限第十二條 企業(yè)可通過市場調(diào)查分析、 參考有關(guān)部

7、門公布的租 ( 承包 ) 金指導(dǎo)價或者委托評估機(jī)構(gòu)評估等方式 , 確定租賃 ( 承包 ) 底價。第十三條 采用市場調(diào)查分析方法確定租賃 ( 承包 ) 底價的 , 應(yīng)參考以下因素 :( 一) 租賃底價主要根據(jù)市場價格、 供需情況資產(chǎn)的實際狀況、資產(chǎn)的價值補(bǔ)償、產(chǎn)業(yè)培育和功能布局安排等因素綜合確定。涉及土地使用權(quán)、精品文檔精品文檔不動產(chǎn)的 , 應(yīng)以周邊相同地段 , 類似功能、用途參照物的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據(jù);涉及設(shè)備的 ,應(yīng)以同類設(shè)備的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據(jù)。( 二) 承包底價主要根據(jù)市場承包價格、業(yè)務(wù)前景、市場狀況、其他企業(yè)經(jīng)營相同業(yè)務(wù)的業(yè)績狀況、本企業(yè)

8、經(jīng)營該項業(yè)務(wù)時的業(yè)績等因素綜合確定。第十四條 租賃 ( 承包 ) 期限原則上不超過 5 年。經(jīng)測算、評估 , 對投資金額大、回收期長的租賃 ( 承包 ) 項日 , 租賃 ( 承包 ) 期限可適當(dāng)延長 , 但最長不超過 15 年。第四章資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包交易流程第十五條 單項資產(chǎn)首年租賃底價或單項經(jīng)營業(yè)務(wù)首年承包底價100 萬元( 含) 以上的項目 , 企業(yè)應(yīng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行。單項資產(chǎn)首年租賃底價或單項經(jīng)營業(yè)務(wù)首年承包底價100 萬元以下的項目 , 可由企業(yè)自行組織交易 。若企業(yè)白行組織需委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行時 , 應(yīng)選擇依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu) 國有拍賣或國有招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織交易 。

9、國家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。第十六條企業(yè)租賃 ( 承包 ) 信息按照以下方式對外技露:( 一) 進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易的租賃 ( 承包 ) 項日 , 產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站、 所出資企業(yè)網(wǎng)站、 標(biāo)的物企業(yè)網(wǎng)站或信息公開欄、 租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的現(xiàn)場等對外公開租賃 ( 承包 ) 信息 , 并根據(jù)需要在專業(yè)性網(wǎng)站報刊雜志等煤體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于5 種。( 二) 企業(yè)自行組織交易的租賃 ( 承包 ) 項日 , 企業(yè)可通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站、所出資企業(yè)網(wǎng)站、 標(biāo)的物企業(yè)網(wǎng)站或信息公開欄、租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的現(xiàn)場等對外公開租賃 ( 承包 ) 信息 , 并根據(jù)需要在專

10、業(yè)性網(wǎng)站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息 。 信息發(fā)布渠道不得少于 4 種。第十七條租賃 ( 承包 ) 信息技露內(nèi)容包括但不限于以下:精品文檔精品文檔( 一) 租賃資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、實物現(xiàn)狀、資產(chǎn)明細(xì)清單、租賃用途( 明確允許或限制經(jīng)營范圍 ) 、租賃期限、租金收繳辦法、租賃底價及進(jìn)增率、竟價方式、承租條件、承租方資格條件、優(yōu)先權(quán)情況、風(fēng)險揭示、監(jiān)督電話等。( 二) 承包業(yè)務(wù)情況、承包用途 ( 明確允許或限制經(jīng)營范圍 ) 、承包期限 承包金收繳辦法、 承包底價及進(jìn)增率、 竟價方式、 承包條件、承包方資格條件、優(yōu)先權(quán)情況 風(fēng)險揭示、監(jiān)督電話等內(nèi)容。第十八條企業(yè)應(yīng)接要求向產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)提供技露信息內(nèi)容的紙

11、質(zhì)文檔材料 , 并對技露內(nèi)容和所提供材料的真實性、 完整性 準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對企業(yè)所提交資料進(jìn)行審查 , 并對信息技露的規(guī)范性負(fù)責(zé) 。第十九條 租賃 ( 承包 ) 項目首次信息技露的租賃 ( 承包 ) 底價 , 不得低于租賃 ( 承包 ) 方案中確定的底價。第二十條 企業(yè)租賃 ( 承包 ) 項日首次信息技露時問不少于 15 個工作日 。信息技露期滿未征集到意向承租 ( 包) 方, 且不變更信息公告內(nèi)容的 , 可以延長信息公開期限 , 每次延長期限應(yīng)當(dāng)不少于 5 個工作 。降低租賃 ( 承包 ) 底價或變更承租 ( 承包 ) 條件后重新技露信息的 , 技露時問不得少于 15 個工作日

12、 。新的租賃 ( 承包 ) 底價低于原租賃 ( 承包 ) 底價的 90%時, 應(yīng)經(jīng)行為批準(zhǔn)單位書面同意。第二十一條 在正式技露信息期間 , 企業(yè)不得變更信息技露內(nèi)容 , 企業(yè)由于非白身原因或其他不可抗力因素需對租賃 ( 承包 ) 條件進(jìn)行澄清或修改的, 企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整或補(bǔ)充信息被露內(nèi)容 , 信息技露時問重新計算。 因其它特殊原因需撤銷所發(fā)布信息的 應(yīng)經(jīng)行為批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)同意后 , 企業(yè)在原信息發(fā)布渠道上進(jìn)行公告 , 并書面告知已經(jīng)征集到的意向承租 ( 包) 方。第二十二條 產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)意向承租 ( 包) 方的登記工作 , 對意向承租 ( 包) 方資格進(jìn)行審核并向企業(yè)反饋審核意見。 產(chǎn)權(quán)交易

13、機(jī)構(gòu)與企業(yè)意見不一致的 , 由行為批準(zhǔn)單位決定。企業(yè)應(yīng)安排專人協(xié)助做好所有意向承租精品文檔精品文檔( 包) 方對標(biāo)的物的盡職調(diào)查 , 全面介紹租賃資產(chǎn)或承包經(jīng)營業(yè)務(wù)的情況 , 不得來取隱日滿 欺騙或其他不正當(dāng)手段影響意向承租 ( 包) 方的選擇或合同簽訂 , 不得和意向承租 ( 包) 方串通并為其提供特殊便利。第二十三條 信息技露期滿后 , 產(chǎn)生多個符合條件的意向承租 ( 包) 方的 , 按照技露的競價方式組織竟價。只產(chǎn)生一個符合條件的意向承租 ( 包) 方的 , 可按意向承租 ( 包 ) 方實際報價且不低于租賃 ( 承包 ) 底價簽訂租賃 ( 承包 ) 合同。若經(jīng)過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌兩次流拍后

14、 , 在租賃 ( 承包 ) 條件不變的情況下可由企業(yè)自行組織竟價 , 掛牌底價不得低于最后一一次產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)桂牌租賃 ( 承包 ) 底價。第二十四條 競價可以采取拍賣、 招投標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)竟價及其他競價方式 , 且不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定。第二十五條下列情形之一的 , 可采取協(xié)議方式租賃 ( 承包 ):( 一) 行政事業(yè)單位、 國有獨資企業(yè)、 國有全資企業(yè)、 國有獨資公司之間的租賃(承包) 行為;( 二) 同一所出資企業(yè)及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之同的租賃( 承包 ) 行為 ;( 三) 不超過 180 天的臨時資產(chǎn)租賃行為 ( 不存在延期情況 );( 四) 企業(yè)資產(chǎn)因空問或結(jié)

15、構(gòu)原因無法單獨租賃( 承包 ), 必須與其他業(yè)主共同租賃 (承包) 的;( 五) 辦公、經(jīng)營場所等資產(chǎn)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)承包或合作附加條件的租賃行為 。其中 ( 二) 、( 三) 由所出資企業(yè)確定審批權(quán)限 (-) 、( 四) 、( 五) 須經(jīng)企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批。企業(yè)采取協(xié)議方式確定的租賃 ( 承包 ) 行為 , 租賃 ( 承包 ) 底價不得低于周邊同類租賃物租金、 同類業(yè)務(wù)承包金或評估精品文檔精品文檔價。第二十六條租賃 ( 承包 ) 結(jié)果應(yīng)通過原信息技露平臺對外公示, 發(fā)布渠道不得少于3 種。通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行的租賃( 承包 ) 項日 ,必須將租賃( 承包 ) 結(jié)果通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站

16、對外公示。公示期不少于 5 個工作日。公示內(nèi)容包括資產(chǎn) ( 經(jīng)營業(yè)務(wù) ) 名稱、承租 ( 包) 方簡況、租賃 ( 承包 ) 價格、監(jiān)督電話等。租賃 ( 承包 ) 合同應(yīng)在結(jié)果公示結(jié)束次日起3 個工作日內(nèi)簽訂。第五章合同管理第二十七條 企業(yè)應(yīng)按照已披露的租賃 ( 承包 ) 合同與承租 ( 包) 方簽訂租賃(承包)合同。合同文本應(yīng)提供給各關(guān)聯(lián)方保存。第二十八條 租賃 ( 承包 ) 合同主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限子以下內(nèi)容 : 租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的物狀況、租賃 ( 承包 ) 用途、租賃 ( 承包 ) 期限、租( 承包 ) 金標(biāo)準(zhǔn)及遞增率、租( 承包 ) 金收取時間與方式、 雙方權(quán)利與義務(wù)、 合同變更

17、、解除及合同糾紛的處理辦法和違約責(zé)任等條款。第二十九條 合同中應(yīng)載明合同終止情形及免責(zé)條款。 下列情形 , 企業(yè)應(yīng)制定對應(yīng)措施 :( 一) 承租 ( 包) 方不按時繳納租 ( 承包 ) 金或確實無力履行合同;( 二) 擅自自搭建、拆改結(jié)構(gòu)或改變承租( 包) 用途 ;(三)擅自轉(zhuǎn)租 (包) ;( 四) 利用租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的物進(jìn)行違法活動 ;( 五) 故意損壞租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的物 ;( 六) 因城市建設(shè)規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷或土地收儲;( 七) 企業(yè)改制、重組 ;精品文檔精品文檔( 八) 因法律、法規(guī)、政策調(diào)整或不可抗力致使租賃( 承包 ) 合同不能繼續(xù)履行 ;( 九) 其他情形

18、。因出現(xiàn) ( 一) - ( 五) 情形導(dǎo)致企業(yè)造成損失的 , 企業(yè)應(yīng)積極向承租 ( 包) 方追索。第三十條 因企業(yè)原因合同提前終止時 , 若合同中約定需對承租 ( 包) 方裝修改造進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?, 裝修改造補(bǔ)償金額原則上不得超出合同中約定的剩余租期內(nèi)租 ( 承包 ) 金。第三十一條 企業(yè)應(yīng)向承租 ( 包) 方收取合同履約保證金 , 并對租 ( 承包 ) 金的支付進(jìn)行約定 , 原則上要預(yù)先收取一定時問或比例的租 ( 承包 ) 金。嚴(yán)禁擅自減免承租 ( 包) 金的行為。第三十 =條 合同一旦簽訂生效 , 原則上不允許變更。一旦合同中載明的合同終止情形出現(xiàn) , 合同應(yīng)及時終止。確因重大情況需要變更租租

19、賃 ( 承包 ) 合同的 , 由所出資企業(yè)審定。變更內(nèi)容涉及租賃 ( 承包 ) 價格、租賃 ( 承包 ) 期限等核心條款的 , 企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新組織租賃 (承包) 。第三十三條 租賃 ( 承包 ) 合同期滿或提前終止合同后 , 需繼續(xù)租賃 ( 承包 ) 的, 企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新組織租賃 ( 承包 ) 。第三十四條 企業(yè)應(yīng)做好租賃 ( 承包 ) 項日檔案管理 , 將租賃 ( 承包 ) 方案及其審議審批、評估報告及其備案情況、承租 ( 包) 方選擇文件 ( 競價文件 ) 、租賃 ( 承包 ) 合同文本等相關(guān)資料按項日單獨立卷 , 集中管理。第三十五條所出資企業(yè)應(yīng)在企業(yè)租賃( 承包 ) 合同簽訂后 10 個工

20、作日內(nèi) ,將其相關(guān)數(shù)據(jù)及合同及時錄入省國資委信息監(jiān)管系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)管理模缺 , 并對數(shù)據(jù)審核把關(guān) , 確保信息真實、全面、準(zhǔn)確 。精品文檔精品文檔第三十六條 企業(yè)要建立租賃 ( 承包 ) 標(biāo)的清單管理制度 , 定期發(fā)布所屬企業(yè)需對外租賃 ( 承包 ) 項目清單或變更情況。 企業(yè)、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)建立承租 ( 包) 方黑名單制度 , 對合同執(zhí)行不力、有違法達(dá)規(guī)行為、被列入要等戒或失信名單等的法人、團(tuán)體、個人的承租 ( 包) 資格進(jìn)行限制。第三十七條企業(yè)應(yīng)在租賃 ( 承包 ) 到期前 3 個月 , 做好下一輪租賃 ( 承包 )準(zhǔn)備工作 , 確保租賃 ( 承包 ) 工作持續(xù)有序進(jìn)行。第六章監(jiān)督管理第三十八條省國資委應(yīng)對企業(yè)租賃( 承包 ) 行為進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督 ,督促所出資企業(yè)和產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)建立健全資產(chǎn)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)承包管理制度,抓好制度落實。第三十九條 企業(yè)是租賃 ( 承包 ) 行為的責(zé)任主體。企業(yè)應(yīng)按出資關(guān)