房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、共享知識(shí)分享快樂(lè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說(shuō)明：1、 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，對(duì)該地塊進(jìn)行XX商 住綜合開(kāi)發(fā)。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考永州市江華縣市場(chǎng)行情及 有關(guān)國(guó)家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表1-1項(xiàng)目總占地（m2）6655.85總建筑面積（m2）47922.12沿街商業(yè)建筑（m2）住宅面積（m2）配套設(shè)施面積（m2）地下停車場(chǎng)（m2）二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由土地成本購(gòu)買款，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，建安工程成本費(fèi), 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，本案采用動(dòng)態(tài)分析法進(jìn)行估算，

2、各 項(xiàng)費(fèi)用詳見(jiàn)以下列表：（一）土地費(fèi)用表2-2序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）備注1土地使用權(quán)岀讓金3455.6 元/m22征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)頁(yè)腳內(nèi)容共享知識(shí)分享快樂(lè)（二）前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表表3-3序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)47.001.1規(guī)劃費(fèi)20.00丁1.2設(shè)計(jì)費(fèi)25.001.3可研費(fèi)2.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)3.502.1測(cè)繪費(fèi)1.502.2勘探費(fèi)2.003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)用表4-4序號(hào)建安項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m2）總造價(jià)（萬(wàn)元）1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫(kù)4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)頁(yè)腳內(nèi)容（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m

3、2）總造價(jià)（萬(wàn)元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、 配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）130（五）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1.25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1.46環(huán)評(píng)費(fèi)1.2亍7墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)（六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)表4-7序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)（七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號(hào)

4、項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)7物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金9管理費(fèi)合計(jì)（八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表表4-9項(xiàng)目單方成本（元/m2）金額（萬(wàn)元）占總投資比例（%）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措:本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開(kāi)發(fā)商自有資金*萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，需貸款*萬(wàn)元，總投資*萬(wàn)元，將項(xiàng)目投 資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)表5-10 o投資計(jì)劃與資金籌措表 4-10序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）前中后1開(kāi)發(fā)

5、投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測(cè)算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑 1-3層 商鋪連賣，其中1-2層，建議售價(jià)*元/m2,三層建議售價(jià)*元/m2,（均價(jià)*元/m2）。地下停車場(chǎng)，建議售價(jià)*萬(wàn)元/車位。表 4-11項(xiàng)目面積（m2）建議單位平均售價(jià)（元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲?chǎng)個(gè)車位合計(jì)說(shuō)明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利， 營(yíng)銷也同時(shí)取得成功, 房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出 租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下的沿街商

6、業(yè)辦公房的 出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng) 銷時(shí)必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析：根據(jù)估算的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下：（一）銷售稅金及附加估算表 4-12序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表 4-13序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2.1開(kāi)發(fā)費(fèi)用2.2開(kāi)發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開(kāi)發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(

7、3)/(2)5增值稅率(4)30%2530%1525%1015%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說(shuō)明：地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了 *元/川的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會(huì)效益。（三）投資利潤(rùn)率敏感性分析表目標(biāo)利潤(rùn)率投資變動(dòng)表 4-17項(xiàng)目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額投資利潤(rùn)率（圖4-1）因素變化率-10%-5%05%10%說(shuō)明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5%寸，投資利潤(rùn)率增長(zhǎng)*%，即* X *%=*萬(wàn)元，當(dāng)投資成本降低5%是 投資利潤(rùn)率提高*%，即* X *%=* 萬(wàn)元，可見(jiàn)銷售單價(jià)與投資額在本案中對(duì)投資 效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，控制成 本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議 ：1、本項(xiàng)目是*，按本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤(rùn)率回報(bào)還是十分可觀 的。