房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理

1、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理 作者：中國財稅培訓(xùn)師稅收學(xué)博士肖太壽房產(chǎn)稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋為征稅對象。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)的， 向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括：（

2、一） 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅； 產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。（二）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（三）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅（四）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（五） 無租使用其他房產(chǎn)的問題。 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、 免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)， 應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 （財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 （ （86） 財稅地字第008 號）第七條的規(guī)定已經(jīng)廢止） 。一、房產(chǎn)稅征管中的稅務(wù)處理（一）涉外企業(yè)及外籍個人成為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令

3、第 546 號， 1951 年 8 月 8 日政務(wù)院公布的 城市房地產(chǎn)稅暫行條例 自 2009 年 1 月 1 日起廢止。 自 2009 年 1 月 1 日起， 外商投資企業(yè)、 外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)原值和房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時間的確定根據(jù) 財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 （ 財稅 2008152號）文件精神，自 2009 年 1 月 1 日起，按照下列規(guī)定辦理：1 、房產(chǎn)原值的確定：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會

4、計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字1986第008號）第十五條同時廢止（即“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度法規(guī)，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度法規(guī)記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按法規(guī)調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估”的規(guī)定廢止）。2、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時間的確定：納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（三）支持住房租賃市場發(fā)展的房產(chǎn)稅政策根據(jù)財稅2

5、008第024號文件精神，自2008年3月1日起按下列規(guī)定執(zhí)行：1、對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。2、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（四）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅根據(jù)財稅2006186號文件精神，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)余值計征， 沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。（五）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的房產(chǎn)稅處

6、理根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2005173 號）文件精神，按下列規(guī)定執(zhí)行：1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，自2006年1月1日起都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。2、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計 入房產(chǎn)原值。（六）具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅處理按照財

7、政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅2005181號）文件精神，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，自2006年1月1日起均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（一）對于自用的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（二）自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，按以下方式計算征收房產(chǎn)稅：1、工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值x 1

8、-（10% 30%x1.2%。2、商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70 - 80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值x 1-（10% 30%） x1.2%。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。（三）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。即：應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=房產(chǎn)租金收入x 12%（七）房產(chǎn)稅的新規(guī)定財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅2009128 號）規(guī)定，自2009年12月1日起，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅按照以下規(guī)定進行處理：（一）關(guān)于無租使用其他單位房

9、產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。（二）關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題 產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（三）關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的， 由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1993368號）第二條規(guī)定廢止。即：對于融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承擔(dān)方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)

10、要轉(zhuǎn)移到承租方，這實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，可由你局根據(jù)實際情況確定。）（五）國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1993368 號）第一條規(guī)定：對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)， 應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅； 對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金， 應(yīng)根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。（八）房產(chǎn)稅

11、的征納方式與納稅義務(wù)時間中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第七條，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行翻實解則第七條，房產(chǎn)稅按年計征，分季或分半年繳納，具體繳納日期由縣（市）稅務(wù)機關(guān)確定。對于新建的房屋如何繳稅，關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字19868號）第十九條規(guī)定：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字第008號）第十九條、關(guān)于新建的房

12、屋如何征稅？納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 （國稅發(fā) 200389 號）規(guī)定：隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展， 涉及房地產(chǎn)稅收的政策問題日益增多， 經(jīng)調(diào)查研究和廣泛聽取各方面的意見，現(xiàn)對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下:一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品， 因此， 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在售出前， 不

13、征收房產(chǎn)稅； 但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（ 四 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 （財稅2006186 號）宣布該條

14、已經(jīng)廢止）二、房產(chǎn)評估增值的房產(chǎn)稅處理根據(jù) 財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 （ 財稅 2008152號） 文件精神，自 2009 年 1 月 1 日起，計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值按照下列規(guī)定確定： 對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)， 不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中， 均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。 房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。 對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)稅法以及會計制度規(guī)定，企業(yè)在特定情況下，比如合并、分立、改制等，其包括房產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)若存在評估增值的， 可以按評估增值后的價值作為房產(chǎn)原值列

15、入固定資產(chǎn)科目。 在符合前述相關(guān)規(guī)定及條件之情形下， 若某企業(yè)已按評估增值后的價值作為房產(chǎn)而并非房產(chǎn)最初的價的價款入帳，則相應(yīng)的“房產(chǎn)原值”值。那么，作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)原值”亦隨之改變，應(yīng)以此作為確定計稅依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。對此， 浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知 （ 2002-8-28 浙地稅函2002257 號）第五條第1 項作出了較為明確的規(guī)定，即“對按帳面原值繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，如經(jīng)評估機構(gòu)評估，對原值有調(diào)整的，應(yīng)按調(diào)整后的帳面價值繳納房產(chǎn)稅” 。因此， 根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度以及相關(guān)稅法規(guī)定， 對房產(chǎn)進行評估或者重置處理并非隨意或者任意的， 而必須具有會計制度以及稅法

16、上的依據(jù)， 否則， 即使企業(yè)自行對房產(chǎn)的原值進行了評估增值并相應(yīng)調(diào)整帳面價值， 該調(diào)整后的帳面價值不具有法律上的依據(jù)， 不能據(jù)此改變“房產(chǎn)原值” ，從而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)亦不會隨之變化。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 （財稅 2006186 號）第三條規(guī)定，關(guān)于經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、 觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人， 其直接用于采摘、 觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”的規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。第四條規(guī)定，關(guān)于林場中度假村

17、等休閑娛樂場所征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)， 利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的， 其經(jīng)營、 辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅 2008 152 號）就城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題明確如下，并自 2009 年 1 月 1 日起執(zhí)行：第二條、關(guān)于索道公司經(jīng)營用地應(yīng)否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的問題公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第三條、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題納稅人因房產(chǎn)、 土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅 2009128 號）第四條就地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題明確如下，并自2009 年 12 月 1 日起執(zhí)行：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地， 按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 其中， 已取得地