2015最新自考000972房地產(chǎn)估價考試復(fù)習(xí)資料16頁

1、第一章、緒論（評估對象、房地產(chǎn)價格、特點必要性）1.房地產(chǎn)評估的定義：房地產(chǎn)評估就是指由持有房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書或房地產(chǎn)估價師注冊證的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。2.房地產(chǎn)評估的特點：科學(xué)性、實踐性、公正性。3.房地產(chǎn)價格評估制度：房地產(chǎn)價格評估制度，就是對從事房地產(chǎn)估價的人員與機構(gòu)的條件及行為加以某種約束，并令其對所估價的結(jié)果負相當?shù)呢?zé)任，借以維護房地產(chǎn)價格的正常秩序及相關(guān)者的權(quán)益而制定的法規(guī)

2、和準則。4.房地產(chǎn)估價師的概念：房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。5.房地產(chǎn)估價師的基本素質(zhì)：1.必須具備創(chuàng)新能力2.要有良好的知識結(jié)構(gòu)3.要具備市場信息分析能力4.要具備較強的社交能力。6.土地的定義：土地是地球表面自然要素大氣、巖土、生物、水與人類在其上的經(jīng)濟活動共同組成的綜合體。7.土地的自然屬性：1.土地資源的有限性2.土地資源的不可替代性3.土地使用的可持續(xù)性4.土地自然性狀的地域差異性。8.土地的社會經(jīng)濟屬性：1.利用方式的多樣性2.土地區(qū)位的可變性3.土地使用潛力的有限性。9.土地利用的制約因素：1.自然條件2.經(jīng)

3、濟因素3.科學(xué)技術(shù)4.社會行政因素。10.建筑物的定義：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質(zhì)實體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。11.建筑物的分類：1.居住建筑2.公共建筑3.工業(yè)建筑。12.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)。它包括土地及房屋組成的物質(zhì)實體和由此派生出的權(quán)益。13.房地產(chǎn)的類型：1.居住房地產(chǎn)2.商業(yè)房地產(chǎn)3.旅游房地產(chǎn)4.工業(yè)房地產(chǎn)5.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面積有限性、質(zhì)量差異性、功能永久性）2.經(jīng)濟特性：（土地供給的稀缺性、土地利用方式的相對分散性、土地報酬遞減的可能性、土地利用后果的社會性）。15.房地產(chǎn)的特性：1.位置的

4、固定性2.長期使用性3.大量投資性4.保值與增值性5.投資的風(fēng)險性。16.容積率的內(nèi)涵：容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值。（分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種）。17.房地產(chǎn)價格的定義：房地產(chǎn)價格是指土地、房屋兩部分價值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。18.房地產(chǎn)價格的決定因素：房地產(chǎn)使用價值的大小、房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量、對房地產(chǎn)的有效需求。第一章、緒論（評估對象、房地產(chǎn)價格、特點必要性）19.房地產(chǎn)價格的實質(zhì)：房地產(chǎn)評估價格不是物質(zhì)實體的價格,而是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。即土地、房屋兩部分價值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。20.房地產(chǎn)價格的種類：1.市場價、評估價2.房地產(chǎn)總價、土地

5、價格、建筑物價格3.生地價、熟地價4.抵押價格、租賃價格5.單位價格、樓面地價。21.生地價的概念：生地價是指征用一宗農(nóng)地付出的代價，通常包括征地費、征地補償費及相關(guān)的稅費。22.熟地價的概念：熟地價是指在生地價的基礎(chǔ)上按城市建設(shè)的要求對土地不斷開發(fā)所付出的代價。23.毛地價的概念：毛地價是指政府針對一定出讓年期的國有土地而收取的土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。24.樓面地價的概念：樓面地價又稱單位建筑面積地價，是將土地的總價分攤到單位建筑面積的土地價格，等于土地總價格除以建筑總面積。（樓面地價的高低取決于土地的價格和容積率兩個因素。）25.重置價格的概念：是指按上一年重新建造與應(yīng)計算重置

6、價的房屋相同結(jié)構(gòu)、相同建筑標準、相同質(zhì)量的房屋所需要的價格。26.房地產(chǎn)價格的基本特征：1.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是一種權(quán)益價格2.價格構(gòu)成的雙重性3.可用租金的形式表現(xiàn)4.無統(tǒng)一的市場，價格的個別性強5.受折舊的影響小，增值性強。27.比較地價與一般物價的不同之處：地價是土地價格的簡稱，是土地經(jīng)濟價值的反映，是土地預(yù)期收益權(quán)利的購買價格，即地租的資本化。我國土地實行國家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鎮(zhèn)國有土地的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。（物價）通常所說的物價其實就是生產(chǎn)價格，而生產(chǎn)價格是由部門平均生產(chǎn)成本加上社會平均

7、利潤構(gòu)成的價格。生產(chǎn)價格就是價值的轉(zhuǎn)化形態(tài)。28.市場價格與評估價格之間的關(guān)系：房地產(chǎn)的評估價格實質(zhì)上是對市場價做出的估計，旨在使評估結(jié)果盡量與市場價相吻合。為此，在評估時應(yīng)充分利用當?shù)鼐哂写硇缘氖袌鲑Y料。另一方面，在市場不健全或缺乏市場價格的情況下，評估價格可以代表市場價。評估價與市場價的另一個區(qū)別是，后者是一個客觀存在的唯一的價格，評估價則因不同估價師在知識、經(jīng)驗等方面存在一定差異，評估的結(jié)果完全有可能不一致，但只要這些評估價接近市場狀況，仍然是合理、可用的。29.房地產(chǎn)評估的必要性（現(xiàn)實意義、主要作用）：1.為土地使用制度改革和土地管理提供科學(xué)依據(jù)2.為各類房地產(chǎn)交易服務(wù)3.滿足房地產(chǎn)

8、稅收的需要4.為征地拆遷補償費提供依據(jù)5.對城市舊房拆遷補償?shù)脑u估6.處理房地產(chǎn)糾紛的作用7.企業(yè)合資、重組和股份制的需要。30.土地區(qū)位的含義：土地的區(qū)位是指某個固定位置的土地與其周圍社會經(jīng)濟環(huán)境的相互關(guān)系，實質(zhì)上是一個經(jīng)濟的內(nèi)涵。31.我國土地開發(fā)程度分類：1.三通一平：給水、排水、道路通，建設(shè)場地土地平整。2.五通一平：給水、排水、電力、電訊、道路通，建設(shè)場地土地平整。七通一平：給水、排水、電力、電訊、熱力、燃氣、道路通，建設(shè)場地土地平整。3.城市土地的再開發(fā)。第二章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（地租理論、區(qū)位理論）1.地租的含義：地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的收入。2.地租的兩種基本形

9、式：級差地租、絕對地租。（此外形式還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。）3.級差地租的概念：級差地租是指用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者占有的超額利潤。4.級差地租I的含義：級差地租I是指在肥沃程度和位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。5.級差地租II的含義：級差地租II是指在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。6.級差地租I與級差地租II的區(qū)別聯(lián)系：級差地租I的產(chǎn)生條件是土地的肥沃程度和位置差別；級差地租II的產(chǎn)生條件是對同一塊土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的不同勞動生產(chǎn)率。級差地租II的形成必須以級差地租I的存在為前提。7.級差地租的分類：級差

10、地租I、級差地租II。8.絕對地租的含義：絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。9.壟斷地租的含義：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。10.礦山地租的含義：礦山地租是指工業(yè)資本家為采掘礦藏向礦山土地所有者租用礦山所支付的地租。11.建筑地段地租的含義：建筑地段地租是指資本家為了獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。13.地租理論在房地產(chǎn)評估中的作用：1.地租理論對房地產(chǎn)估價具有良好的指導(dǎo)性，絕對地租是土地價格存在的根源。2.級差地租是決定城市土地價格高低差異的主要因素。3.競租原理反映城市一般的土地利用結(jié)構(gòu)模式。對城市房地產(chǎn)估價具有控制和平衡的

11、作用。14.西方地租理論的主要流派：1.威廉?配第的觀點：賦稅論的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。2.弗朗斯瓦?魁奈的觀點：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。3.亞當?斯密的觀點：國富論中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。4.大衛(wèi)?李嘉圖的觀點：政治經(jīng)濟學(xué)與賦稅原理中的地租概念，租金與地租的區(qū)分。15.絕對地租的形成條件：農(nóng)業(yè)資本的有機構(gòu)成低于工業(yè)資本的有機構(gòu)成。第二章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（地租理論、區(qū)位理論）12.地租的表現(xiàn)形式：根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩

12、種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。16.絕對地租形成的根本原因：土地私有權(quán)的壟斷。17.區(qū)位的含義：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間上有機結(jié)合的綜合表現(xiàn)。18.自然地理區(qū)位的概念：指包含某一事物與周圍環(huán)境的空間位置關(guān)系及該位置上自然條件的組合特征。19.經(jīng)濟地理區(qū)位的概念：指某一事物在人類社會經(jīng)濟活動中產(chǎn)生的人地關(guān)系。20.交通地理區(qū)位的概念：指某城市或某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。21.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是19世紀初德國經(jīng)濟學(xué)家馮.杜能創(chuàng)立的。孤立國是第一部區(qū)位理論的古典名著。22.什么是杜能環(huán)：根據(jù)區(qū)位地租理論，農(nóng)作區(qū)分化成六種農(nóng)作制度，圍繞城市中

13、心呈向心環(huán)帶狀分布。由里向外依次為自由農(nóng)作區(qū)、林業(yè)區(qū)、谷草式農(nóng)作區(qū)、三圃式農(nóng)作區(qū)、畜牧區(qū)。23.區(qū)位因素：區(qū)位因素是指經(jīng)濟區(qū)位的布局主體進行空間配置的外部約束因素。（分為三大類：農(nóng)業(yè)區(qū)位因素、工業(yè)區(qū)位因素、交通區(qū)位因素。）24.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容：1.杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析。2.杜能環(huán)。3.杜能環(huán)的修正模型。25.韋伯區(qū)位理論的基本假設(shè)條件：在一個孤立的的國家或特定地區(qū)，自然條件和工人技藝相同；工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地已知，生產(chǎn)條件和埋藏狀況不變；消費地已知且需求量不變；僅對同一產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售進行討論。26.區(qū)位因素的分類：一般區(qū)位因素、特殊區(qū)位因素、地方因素、聚集因素、自然技術(shù)因素、社會

14、文化因素。27.中心地理論：1933年由德國地理科學(xué)家克里斯塔勒在德國南部的中心地一書提出。28.中心地理論的假設(shè)條件：地域是一個人口和經(jīng)濟密度均一的平原，地域上的經(jīng)濟活動各方向阻力相等，不受關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘的限制。29.中心地理論的基本內(nèi)容：1.六邊形市場區(qū)2.市場等級序列3.市場網(wǎng)絡(luò)的基本類型。（市場原則：K=3系統(tǒng)，克里斯塔勒理論的核心。交通原則：K=4系統(tǒng)。行政原則：K=7系統(tǒng)。）30.區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用（影響）：1.區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價最首要考慮的因素2.宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價格的差異3.區(qū)位理論是城鎮(zhèn)土地分等定級工作的依據(jù)4.區(qū)位理論是市場比較法的理論依據(jù)

15、5.城鎮(zhèn)土地分等定級成果進一步充實地租、地價分布模型完善了地租與區(qū)位理論。第三章房地產(chǎn)價格影響因素與評估原則（影響因素分類，一般因素、城市區(qū)域因素、個別因素、評估原則）1.房地產(chǎn)價格影響因素的分類：一般因素、城市區(qū)域因素、個別因素。2.一般因素的含義：一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的共同因素。3.一般因素包含的內(nèi)容：主要包括：1.經(jīng)濟因素（經(jīng)濟發(fā)展、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）2.社會因素（人口、家庭規(guī)模、治安狀況、社會福利）3.行政因素（土地使用制度與住房制度和地價政策、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、稅收制度，投資傾斜，優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制、）4.心理因素。4.城市區(qū)

16、域因素的內(nèi)涵：城市區(qū)域因素是指城市內(nèi)不同區(qū)段，因用地結(jié)構(gòu)、城市設(shè)施投入、自然條件和環(huán)境條件等方面的差異，不僅形成不同類型的均質(zhì)區(qū)域，而且這些因素對該區(qū)域內(nèi)的土地的價格產(chǎn)生不同程度影響。5.城市區(qū)域因素所包含的內(nèi)容：1.商服繁華度2.交通便捷度3.城市設(shè)施完備度（基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施)4.自然條件與環(huán)境質(zhì)量。6.個別因素的內(nèi)涵：個別因素是指構(gòu)成宗地的個別特性并對其價格產(chǎn)生影響的因素。（包括土地個別因素和建筑物個別因素）。7.個別因素所包含的內(nèi)容：一、.土地個別因素（1.區(qū)位2.面積、寬度、深度3.形狀4.地質(zhì)地形5.容積率6.用途7.土地使用年期因素）二、（建筑物的個別因素（1.面積、結(jié)構(gòu)、材

17、料2.設(shè)計水平、設(shè)備狀況3.施工質(zhì)量4.規(guī)劃限制5.建筑物與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)性。）8.房地產(chǎn)評估原則的內(nèi)容：1.供求原則2.替代原則3.最佳使用原則4.預(yù)期收益原則5.合法原則6.評估時點原則7.公平原則。9.供求原則的含義：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。10.替代原則的含義：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。11.最佳使用原則的含義：是指評估房地產(chǎn)價格時，應(yīng)按房地產(chǎn)在最有效使用情況下所應(yīng)具有的最佳效用或所能產(chǎn)生的最高收益，來判定其市場價格或所要求的其他評估價格。12.預(yù)期收益原則的含義：預(yù)期收

18、益原則是指資產(chǎn)評估應(yīng)當通過預(yù)期資產(chǎn)未來能夠提供的收益作為評估標準和確定其公平市場價格。13.合法原則的含義：合法原則是指房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。14.評估時點原則的含義：房地產(chǎn)評估的時點原則是指估價的結(jié)論具有很強的實效性，即同一宗房地產(chǎn)其價格隨市場的變化在不同的時段是不一樣的，評估過程中的一切取價標準均為評估基準日這一時點的價值標準。第三章房地產(chǎn)價格影響因素與評估原則（影響因素分類，一般因素、城市區(qū)域因素、個別因素、評估原則）15.公平原則的含義：公平原則是指房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上,估價的目標在于確定一個客觀合理的價格,不受被評估對象各方當事人利益的影響。（由房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

19、的性質(zhì)和意義所決定的。）16.最佳使用原則的適用條件：1.法律上許可2.技術(shù)上可能3.經(jīng)濟上可行4.價值最大化。17.替代原則在房地產(chǎn)評估中的作用：1.依據(jù)替代原則評估房地產(chǎn)價格時，在房地產(chǎn)同一供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格及條件，對待估房地產(chǎn)與已交易的房地產(chǎn)進行價格和條件的比較，從而確定待估房地產(chǎn)價格，因此替代原理是估價中比較法的理論基礎(chǔ)2.替代原則也是重置成本法可以成立的依據(jù)，由于替代原則的存在，對可能重置的不動產(chǎn)，重置原價就成為其價格上限3.替代原則與收益還原法也有密切的關(guān)系4.替代原則是房地產(chǎn)評估的重要原則之一，房地產(chǎn)價格是與有替代可能的其他房

20、地產(chǎn)互相關(guān)聯(lián)而形成的。18.評估日期與評估期日的不同點：前者為估價對象價值或者價格確定的時點，后者為估價人員對估價對象進行估價的工作日期。19.房地產(chǎn)估價的最高行為準則：獨立、客觀、公正。20.房地產(chǎn)評估原則在房地產(chǎn)評估中的作用：房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先界定到一個合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精準的價值。第四章我國房地產(chǎn)評估概況(土地評估，房地產(chǎn)評估的方法體系和程序

21、、中房指數(shù)，低價指數(shù)）一、定級與估價的關(guān)系1、我國土地評估的發(fā)展過程：1986年土地管理法頒布1987年深圳首次將土地使用權(quán)推入市場，通過協(xié)議、招標、拍賣，將3幅土地按50年的期限出讓1988年憲法修改，“土地的使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”1988年國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國城鎮(zhèn)土地征收土地使用稅暫行條例1993年原國土局土地估價師資格考試暫行辦法2003年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知2、土地定級與估價的關(guān)系：土地定級確定基準地價基準地價能為確定每宗土地的出讓價格提供科學(xué)依據(jù)基準地價不能代表每宗地價，只有在具體條件下適當修正才能得到宗地的真實地價得到宗地價能得到每級

22、土地的平均價格即基準地價基準地價與宗地價雖然不同內(nèi)涵，但相輔相成通過定級基準地價宗地估價第四章我國房地產(chǎn)評估概況(土地評估，房地產(chǎn)評估的方法體系和程序、中房指數(shù)，低價指數(shù)）3、大面積土地價格評估的基本模式：以土地定級為基礎(chǔ)的評估模式以交易地價為基礎(chǔ)的評估模式4、土地定級的作用：土地定級確定基準地價基準地價能為確定每宗土地的出讓價格提供科學(xué)依據(jù)通過定級基準地價宗地估價，為土地評估提供大體依據(jù)二、房地產(chǎn)評估方法體系1、房地產(chǎn)評估方法體系：房地產(chǎn)評估的基本方法房地產(chǎn)評估的派生方法2、房地產(chǎn)評估的基本方法：市場比較法收益法成本法3、房地產(chǎn)評估的派生方法：剩余法基準地價修正法路線價法長期趨勢法地價指數(shù)法

23、殘余法4、房地產(chǎn)評估基本方法的特點：各具特色市場比較法的理論依據(jù)是：市場上相同價位的房地產(chǎn)，他們各自的條件和效用也是基本相同的。收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理，即通過對未來不同時期的預(yù)期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值，實質(zhì)上是從投資回報的角度來對房地產(chǎn)估價。成本法對投資者來說是從生產(chǎn)費用的角度進行估價的，收益大于費用。共性：都不能脫離一定的市場條件，去生搬硬套計算公式。互補性：應(yīng)用時，這三種方法也是根據(jù)不同的條件，或去其一種為主，或混合使用，互相補充，取長補短。三、房地產(chǎn)評估程序1、房地產(chǎn)評估程序的基本內(nèi)容：受理評估業(yè)務(wù)a明確評估目的b了解評估對象c確定估價的時點初步選定評估

24、方法實地勘察與收集材料a估價對象的基本情況b估價對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素c與估價對象同類的房地產(chǎn)市場資料d國家和地方涉及房地產(chǎn)估價的政策、法規(guī)和定額指標評估計算撰寫房地產(chǎn)評估報告2、評估合同的主要內(nèi)容：評估范圍、對象評估目的評估工作時限信息采集的范圍和方式評估報告的要求評估費用的數(shù)額與支付方式允許變通的評估內(nèi)容及其范圍評估報告的使用方式及使用范圍相關(guān)信息和資料的保密爭議的處理方式當事人提出的其它責(zé)任和義務(wù)3、收集評估資料的主要渠道：委估方提供現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問大量實踐不斷積累4、了解房地產(chǎn)宗地評估的實際操作步驟：看下一張第四章我國房地產(chǎn)評估概況(土地評估，房地產(chǎn)評估的方法體系和程序

25、、中房指數(shù)，低價指數(shù)）4、了解房地產(chǎn)宗地評估的實際操作步驟：一、估價前期準備工作基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查：城鎮(zhèn)基準地價及修正體系、標定地價、地區(qū)、物價指數(shù)、地區(qū)內(nèi)各類行業(yè)成本和銷售利潤率等市場成交價格信息調(diào)查：從地域、區(qū)位、類型、結(jié)構(gòu)等角度選擇代表性的交易案例，并對交易案例進行詳細的調(diào)查包括：面積、規(guī)劃、付款方式、交易情況。房屋租賃價格信息調(diào)查：從地域、區(qū)位、類型、結(jié)構(gòu)等角度選擇代表性的交易案例，并明確裝修情況、月租金、租期、租金支付情況等指標。市場發(fā)展方向預(yù)測信息調(diào)查：房地產(chǎn)相關(guān)政策如稅費調(diào)整、招商優(yōu)惠政策等；城市發(fā)展規(guī)劃如城市總體規(guī)劃、城市近期規(guī)劃；金融信息：如銀行存、貸款利率的調(diào)整、經(jīng)濟增長速度的預(yù)

26、計、股市行情等。二、確定評估方法及試算價格根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，對同一股價對象，應(yīng)選擇兩種以上的方法進行估價，并得出試算價格。商業(yè)用地一般選擇市場比較法，輔之收益還原法、剩余法等。各類旅游用地評估，應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價標準。住宅用地一般首選市場比較法。對新開發(fā)的土地，可采用成本逼近法。工業(yè)用地特殊情況下開采用收益還原法。其他土地如承租土地使用權(quán)評估建議采用市場比較法和收益還原法；有限定條件的土地使用權(quán)宜采用以上兩種方法。三、敏感性分析：對估價結(jié)果進行敏感因素分析。明確風(fēng)險大小。四、常用估計方法公式：市場比較法、收益還原法四、地價指數(shù)1、地價指數(shù)的含義：專門用以反映各地各類地價變化的指數(shù)。2

27、、地價指數(shù)的特點：反映土地價格隨時間的變化的趨勢與幅度反映一個城市各類土地價格變化及其總體綜合平均變化趨勢反映地價波動情況和評定合理地價的重要指標地價指數(shù)小，則地價波動幅度小，社會經(jīng)濟穩(wěn)定地價指數(shù)大，則地價波動幅度大，經(jīng)濟發(fā)展可能過熱3、地價指數(shù)的應(yīng)用價值：可使國家和各級政府掌握了解各地的地價的實際水平和地價分布變化規(guī)律，為制定地價和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)土地投資者、土地使用者從中能獲得可靠、可比的地價和市場信息資料，為土地投資開發(fā)決策、核實土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)對規(guī)劃管理部門來說，運用地價指數(shù)可以更好地實現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合，促進城市土地的集約利用我國

28、城市土地級別和基準地價需要定期修訂，有了地價指數(shù)參照，就能省時省力，不僅加快基準地價的調(diào)整速度，而且使調(diào)整結(jié)果的科學(xué)性更強4、地價指數(shù)的編制方法：選擇標準宗地作為計算地價指數(shù)的基本單元對標準宗地進行評估，求取不同區(qū)域、不同類別的標準宗地價格分別計算區(qū)段平均地價、分類平均地價、然后再計算不同級別的平均地價遵循地價指數(shù)要具有可比性、靈敏性和實效性的原則，應(yīng)用價格指數(shù)理論的相關(guān)方法，分別計算城市分類地價指數(shù)和整個城市的綜合地價指數(shù)利用市場交易的地價抽樣資料，對計算出來的各類地價指數(shù)進行檢驗調(diào)試，最后確定城市地價指數(shù)和全國地價指數(shù)五、中房指數(shù)1、中房指數(shù)的含義：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，是一套以指數(shù)形式來反

29、映全國重要城市房地產(chǎn)行情并揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2、中房指數(shù)的形成過程：計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，主要針對90年代房地產(chǎn)市場信息零散，價格起伏波動的狀況設(shè)立的由中國房地產(chǎn)開發(fā)集團等機構(gòu)與1994年開始設(shè)計1995年開始試運行，北京開始推廣，發(fā)布北京中房指數(shù)3、中房指數(shù)的應(yīng)用價值：為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)為投資商提供比較準確的市場信息為廣大的消費者服務(wù)4、中房指數(shù)的編制方法：目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以2000年12月北京住宅市場平均價格水平為基期定為1000點，各城市各分類物業(yè)在報告期內(nèi)的平均價格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報告期的指數(shù)值。

30、第五章土地定級基本原理一、土地分等定級1、土地分等定級的含義：在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合評定，并使評定結(jié)果等級化的過程。2、土地定級的含義：在特定的目的下，對城市范圍內(nèi)的土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評定，并用等級序列表示其差異或優(yōu)劣程度。3、多因素綜合評估法：是通過對城市土地在社會經(jīng)濟活動中所表現(xiàn)出的各種特征進行綜合分析，通過多種因素的評價揭示土地的使用價值及其空間分布的差異性，劃分土地級別。4、商服繁榮華度：指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)聚集與人流狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。5、道路通達度（立通）：把通行距離和時間作為一個統(tǒng)一的有機整體，既要求通行

31、距離短，以節(jié)約運費；同時又要有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時間減少到最低限度。路網(wǎng)密度高，通達性好。6、公交便捷度：每個土地單元擁有的公交站點數(shù)量，公交線路的的營運時間和發(fā)車頻率。方便程度。7、外交通便利度：城鎮(zhèn)對外聯(lián)系交通的方便程度。8、基礎(chǔ)設(shè)施完備度：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等因素情況良好。9、生活設(shè)施完善度：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、儲蓄所、郵電局等場所齊全。第五章土地定級基本原理10、環(huán)境狀況影響度：自然條件優(yōu)越度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地率等優(yōu)越程度。自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件。環(huán)境質(zhì)量主要指大氣、水、聲環(huán)境質(zhì)量。綠地率是單位面積土地上綠地

32、面積所占的比率。11、人口密度的概念：反映人地之間的相互關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高，土地利用的集約化程度也相應(yīng)提高，因而也提高了土地的價格。12、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系：（P71表）定級因素指標體系城市土地定級因素表：繁華程度、交通條件、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況選擇定級因素因子的基本原則定級因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對分級具有重要作用。（層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜13、多因素綜合評價法的基本思路：依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單

33、元發(fā)生作用的因素和因子作為評價指標，并賦予相應(yīng)參數(shù)，然后用適宜的計算方法將樣本加以歸并，即劃分土地級別。14、多因素綜合評價法的基本計算公式：假定在評價中選取m個因素，每個因素包括n個因子，城市土地評價單元內(nèi)某個因素的評價值等于個因子分值累加之和，即：=njjjiiWFP1iPi因素的評分值iFji因素中j因子的分值jW因子的權(quán)重值設(shè)P為某土地評價單元總評分值，Wi為i因素權(quán)重值，該單元總評分值為：=miiiWPP115、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系的基本內(nèi)容：定級因素指標體系城市土地定級因素表：繁華程度、交通條件、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況選擇定級因素因子的基本原則定級因素分為主導(dǎo)因素、

34、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對分級具有重要作用。（層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜第五章土地定級基本原理16、選擇土地定級因素因子的基本原則：定級因素要結(jié)合城市實際情況選擇，這是定級工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)選擇定級因素因子的基本原則定級因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對分級具有重要作用。（層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜17、了解多因素綜合評價法的特點：符合事物發(fā)展變化的規(guī)律主要優(yōu)點考慮影響土地的多種因素，評

35、價結(jié)果能較全面地反映城鎮(zhèn)土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，從經(jīng)濟、社會效益和環(huán)境效益諸方面綜合顯示土地的質(zhì)量。選擇的因素都直接與土地質(zhì)量有關(guān)，在評價中排除了其他無關(guān)因素的干擾，精確性較高。該法可以根據(jù)各地具體情況，選取適用于本地特點的因素因子體系，在不同類型的市鎮(zhèn)中，都可以靈活應(yīng)用。歸結(jié)起來，多因素綜合評價方法不僅具有較高的科學(xué)性，同時簡便易行，課操作性強，易于普及推廣。二、定級因素權(quán)重確定（特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法）1、特爾菲法：是一種常用的技術(shù)測定方法，它能客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷的技巧，能對大量非技術(shù)性的無法定量分析的因素作出概率估算，并將概率估算結(jié)果告訴專家，充分發(fā)揮信

36、息反饋和信息控制的作用，使分散的評估意見逐漸收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評估結(jié)果上。2、層次分析法：AHP法，亦稱多層次權(quán)重分析決策法。有點事定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡潔性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標規(guī)劃決策問題的有效決策方法。3、因素成對比較法：通過因素間兩兩成對比較，對比較結(jié)果進行排序，賦值，將一些定性描述因素的重要狀況，轉(zhuǎn)變成定量、可比的系數(shù)。4、定級因素權(quán)重：該因素對土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)。5、確定因素權(quán)重的基本要求：權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比。權(quán)重值越大，因素對土地質(zhì)量的影響越大。各因素權(quán)重值在0100或01之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必

37、須分別等于100或1。6、層次分析法的基本思路：把所要研究的復(fù)雜問題看作一個大系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)所涉及的因素和所要達到的目標，通過對系統(tǒng)內(nèi)的因素及其相關(guān)關(guān)系的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)體系；再對體系中的每一層次按某一給定準則，請有關(guān)專家對每一層次中的各因素進行比較客觀地逐對比較和判斷后，相應(yīng)給出各因素相對重要性地定量表示；進而建立數(shù)學(xué)模型，計算出每一層次全部因素的相對重要性地權(quán)值，并加以排序；最后，根據(jù)排序結(jié)果即可進行規(guī)劃決策和選擇解決問題的措施。第五章土地定級基本原理7、因素成對比較法的基本思路：將因素集合中的因素兩兩之間都進行比較，比較結(jié)果只有三種：設(shè)有A、B兩因素，A比B重要

38、，給A因素賦值1，給B因素賦值0；A與B同等重要，給A、B兩因素各賦值0.5；A不如B重要，給A因素賦值0，給B因素賦值1。將所有因素兩兩比較之后，將某因素與其他因素比較的結(jié)果加總除以各因素與其他因素比較結(jié)果的匯總值，得到該因素的權(quán)重值。8、簡單應(yīng)用：特爾菲法德基本操作過程：專家的選擇。成敗關(guān)鍵。a總體權(quán)威要高b代表面要廣泛，包括經(jīng)濟、技術(shù)、管理等c專家的推薦和審定要嚴格d人數(shù)要適當，2030評估意見征詢表設(shè)計表格簡明扼要，填表方式簡單專家征詢和輪詢的信息反饋。特爾菲因素征詢、因素評估、輪詢信息反饋到再征詢一般達34輪征詢。權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理。均值、方差反饋，使專家意見統(tǒng)一，填表。三、評價

39、單元劃分1、土地定級單元的含義：評定土地級別的基本空間單位，是各定級因素分值計算的基礎(chǔ)。2、單元分界線：定級單元的界限，區(qū)分不同定級單元3、網(wǎng)格法：以一定大小的網(wǎng)格作為定級單元。網(wǎng)格面積大小一致。分為固定網(wǎng)格法和動態(tài)網(wǎng)格法。4、單元劃分的原則：單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致、同一。主要因素分值不得大于或等于100/（n+1）n為擬劃分的土地級數(shù)目單元面積確定在525公頃之間，特殊使用性質(zhì)的單元面積可以適當放大，在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積較小些，邊緣區(qū)較大些。商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體其作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。劃分的單元能方便地進行因素取樣，并能保證分值計算的準確性和科學(xué)性。5、單元

40、分界線一般采用的界線：（依下列次序優(yōu)先采用）定級底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物，如河流山丘等鐵路交通道路（兼有商業(yè)、娛樂等多重作用的干道除外）權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線，如圍墻、房屋基底等易定位的線狀地物行政區(qū)劃界線其他地物6、劃分單元大小的影響因素：定級底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物，如河流山丘等鐵路交通道路（兼有商業(yè)、娛樂等多重作用的干道除外）權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線，如圍墻、房屋基底等易定位的線狀地物行政區(qū)劃界線其他地物7、單元的劃分方法：手工法：主導(dǎo)因素判定法、主導(dǎo)因素分值疊置法、網(wǎng)格法、均質(zhì)地域法；機助法（計算機輔助計算）：固定網(wǎng)格法第五章土地定級基本原理四

41、、定級因素分值計算1、定級因素分值：對定級因素賦予分值2、影響半徑：近似地把商服中心所在的區(qū)域和服務(wù)范圍看作其影響范圍，從中心范圍邊緣的距離。一般根據(jù)各級中心規(guī)模確定的3、因素分值計算的主要原則：根據(jù)選定的定級因素和因子體系，對各種因素因子資料進行整理、分析、計算的過程?？偡种蹬c土地優(yōu)劣成正相關(guān)，即土地條件越好，得分值越高，總分值越大，土地質(zhì)量越高，級別就越高分值體系采用0100分的封閉區(qū)間得分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)，如某一因素指標在某些區(qū)間上的變化對土地優(yōu)劣無顯著作用。4、商服中心等級的確定：城市規(guī)模不同，商服中心級別是不同的，大城市可分為市級、區(qū)級、居住區(qū)級、小區(qū)級的中心，共有

42、4個級別；中小城市劃分13個級別即可。5、商服中心的功能分和影響半徑的確定：商服中心的功能分根據(jù)商服中心范圍劃定來確定的。影響半徑一般是根據(jù)各級中心規(guī)模確定的。市級，其影響半徑從中心至聯(lián)片建成區(qū)邊緣最大距離。區(qū)級，在多個區(qū)級中心里取中心至區(qū)域邊緣距離的最大值。如果同級商服中心在全市分布比較均勻，則可用下列公式計算商服中心影響半徑：（d商服中心影響半徑，S連片建成區(qū)的總面積n同等級功能的數(shù)目（等于同等級中心數(shù)目+高級中心數(shù)目）。6、道路影響半徑的確定：P85支路以下的影響半徑一般按市內(nèi)道路的疏密狀況在0.30.75公里之間確定7、公交站點影響半徑的確定：以公交線路總長度除以站點總數(shù)，得出平均站距

43、，取平均站距一半，結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點影響半徑，一般在0.30.5公里之間。8、點狀因素作用分值計算方法：以點代面法，單位邊緣特征點法、重心法、幾何中心法9、線狀因素作用分值計算方法：線性內(nèi)插法和面積加權(quán)法相結(jié)合。單元內(nèi)分值變化比較簡單的單元，采用線性內(nèi)插法。對于復(fù)雜的，根據(jù)其變化規(guī)律，劃分若干個小單元，先求小單元的分值，然后根據(jù)各小單元面積加權(quán)求得原單元的分值。線性內(nèi)插法：舉個例子，已知x=1時y=3，x=3時y=9，那么x=2時用線性插值得到y(tǒng)就是3和9的算術(shù)平均數(shù)6。寫成公式就是：Y=Y1+（Y2-Y1）（X-X1）/（X2-X1）11、面狀因素作用分值計算方法：采用面積加權(quán)法即可求

44、得單元內(nèi)各因素分值。第五章土地定級基本原理12、商服繁華影響度的分值計算：P83隨距離遞減繁華影響衰減分值ddrj/=if繁華影響衰減分值jF商服中心內(nèi)某級繁華作用分r相對距離jd影響半徑內(nèi)某一點距離商服中心邊緣的實際距離d商服中心的影響半徑13、道路通達度的分值計算：P8514、公交便捷度的分值計算：P86)1(*rFf-=f公交便捷度衰減分值F公交便捷度作用分r相對距離五、土地級別確定1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與土地級別的關(guān)系：土地級別是土地質(zhì)量的綜合反映2、土地級別的劃分方法：總分數(shù)軸法總分剖面圖法總分頻率曲線法多元統(tǒng)計聚類判別法3、土地級別確定的原則：確定土地級別之間，收益差別要明顯在不影響土地

45、級評定科學(xué)性的基礎(chǔ)上，盡可能考慮成果實施的可行性和易操作性，可以適當增加或減少一定級別數(shù)目，或者在每個級別中再分出亞級對測定的土地級，應(yīng)明確反映級別的邊界4、分析城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律：土地質(zhì)量的變化在一定的區(qū)域內(nèi)是連續(xù)的，特定方向上的總分剖面圖能反映土地質(zhì)量總的變化規(guī)律六、綜合定級程序1、了解土地綜合定級的程序：方案制定確定實施步驟和方法，落實與安排人、財、物資料收集與調(diào)查有關(guān)部門的資料，實地調(diào)查權(quán)重確定及因素選擇土地定級單元的劃分級別測算及確定面積量算和土地級別圖的編制成果形成與驗收成果應(yīng)用和更新階段七、補充1、城鎮(zhèn)土地分等是根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用的地域差異，分析影響城鎮(zhèn)間土地利用效益的各種因素，

46、評定城鎮(zhèn)土地的整體效益，劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。2、土地定級是在城市內(nèi)部進行的，而土地分等是在城市與城市之間進行的。3、單元內(nèi)指標取樣指在已劃定的單元中測取各因素的影響值。單元內(nèi)指標取樣方法有：面積加權(quán)法、線性內(nèi)插法、以點代面法（根據(jù)電性質(zhì)不同分單元邊界特征點法、重心法、幾何中心法）4、商服中心范圍劃定影響到商服中心規(guī)模大小及職能構(gòu)成，也是商服中心級別確定、功能分計算的基礎(chǔ)。5、道路通達作用分大小順序一般為：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路6、土地定級任務(wù)書主要內(nèi)容：開展土地定級城市的基本情況土地定級工作需要的技術(shù)資料和圖件資料土地定級工作的組織、人

47、員、實施步驟與方法時間安排和經(jīng)費預(yù)算7、土地定級資料來源：從有關(guān)部門收集、與有關(guān)部門配合進行實地調(diào)查8、土地定級需收集和調(diào)查下列資料：P94土地定級的工作地圖城市規(guī)劃基礎(chǔ)資料與城市規(guī)劃資料繁華程度資料交通條件基礎(chǔ)設(shè)施資料環(huán)境條件資料生活服務(wù)設(shè)施資料人口資料第六章收益法1.收益法的含義：收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點并累加，以此估算估價對象客觀合理價格或價值的辦法。（收益法又稱作收益還原法、資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法等。）2.收益價格的含義：采用收益法評估出的價格稱為收益價格。3.收益法的特點：收益還原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)、收益

48、還原法以收益途徑評估價格，所以求得的價格稱為“收益價格”、收益還原法評估結(jié)果的準確度取決于土地的純收益及還原率的準確程度。4.收益法的理倫依據(jù)除地租理論之外，還有經(jīng)濟學(xué)的預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的客觀合理價格，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)期間內(nèi)，從中獲得的各年凈收益的現(xiàn)值之和。收益法是建立在時間價值的觀念上的。4.收益法的適用范圍：收益法適用于有收益的或具有潛在收益的房地產(chǎn)的價格評估。（沒有收益的房地產(chǎn)，如政府辦公樓、學(xué)、醫(yī)院等在現(xiàn)狀利用前提下的估價，以及寺廟、公園等公用、公益房地產(chǎn)的價格評估，由于無法求取凈收益，所以不適用收益法。）5.收益法估價的基本操作步驟：1.收集有關(guān)收入的費用的資料2.估算

49、潛在毛收入3.估算有效毛收入4.估算運營費用5.估算凈收益6.選用適當?shù)馁Y本化率7.選用適當?shù)挠嬎愎角蟪鍪找鎯r格。6.潛在毛收入、有效毛收入、運營費用和凈收益都應(yīng)按年度統(tǒng)計。7.凈收益的含義：凈收益是由有效毛收入扣除合理運營費用后的歸屬于房地產(chǎn)的收益。（分為實際凈收益和客觀凈收益。）8.實際凈收益的概念：實際凈收益是指個別房地產(chǎn)在經(jīng)營和使用中實際產(chǎn)生的凈收益。9.客觀凈收益的概念：客觀凈收益是指房地產(chǎn)在一般的、正常的利用和經(jīng)營、管理水平下，應(yīng)該能夠產(chǎn)生的凈收益或平均凈收益。（除特殊情況外，運用收益法估價，應(yīng)該采用客觀凈收益作為依據(jù)。）10.收入的含義:房地產(chǎn)估價中的收入是指運用房地產(chǎn)進行出租

50、、經(jīng)營、生產(chǎn)所獲得的總收入。（分為潛在毛收入和有效毛收入。）11.計算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時，應(yīng)具備的條件：1.應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所生產(chǎn)的收入2.收入必須能持續(xù)獲得3.收入應(yīng)具有預(yù)測性。12.客觀運營費用：運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。13.確定凈收益的注意事項：1.潛在毛收入、有效毛收入、運營費用和凈收益都應(yīng)按年度計算2.采用客觀收入、客觀費用和客觀凈收益作為估價依據(jù)3.房地產(chǎn)的收益包括有形收益和無形收益，確定凈收益時要將各種無形收益折算成貨幣收益，共同計算4.確定收益年數(shù)5.判斷凈收益流量類型6.收益法評估注重房

51、地產(chǎn)的收益，即效用價值論。14.資本化率的含義：資本化率就是將凈收益還原或轉(zhuǎn)換為價格的利率，即用于將未來各年凈收益折現(xiàn)到估價時點的折現(xiàn)率。（資本化率的高低取決于相應(yīng)的投資風(fēng)險。）15.資本化率的確定方法：1.市場提取法2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法3.投資收益率排序插入法4.復(fù)合投資收益率法。16.資本化率的種類：綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。第七章市場比較法1.市場比較法的含義：在求取一宗待估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評估期日的價格。（又稱買賣實例比較法、交易實

52、例比較法、市價比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法。）2.比準價格的概念：由市場比較法估價得到的價格稱為比準價格。3.類似房地產(chǎn)：是指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等到方面與待評估的房地產(chǎn)基本相似的房地產(chǎn)。4.市場比較法的基本原理：經(jīng)濟學(xué)的替代原理。市場比較法的適用范圍：在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達或在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時市場比較法才是最有效的評估方法。（難以適用的范圍：1.在沒有房地產(chǎn)交易的地方或在較長一段時間沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生的地區(qū)2.對某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等。3.對那些很難

53、成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等。4.風(fēng)景名勝區(qū)土地5.圖書館、體育館、學(xué)校。）5.市場比較法的限制條件：1.時間性2.可替代性3.非單一性4.正常性5.可修正性6.合法性。6.市場比較法評估的程序：1.交易資料搜集2.比較交易案例確定3.交易情況修正4.交易日期修正5.區(qū)域因素修正6.個別因素修正7.容積率修正8.土地使用年期修正9.房地產(chǎn)價格確定。7.求取最終房地產(chǎn)價格的統(tǒng)計方法：簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。8.交易實例應(yīng)搜集的內(nèi)容：成交價格、成交日期、付款方式、交易實例在交易時的狀態(tài)、交易雙方的情況及交易目的。9.比較實例：供比較參照的交易實例。選取

54、比較實例應(yīng)符合的條件：物質(zhì)的類似性、地點的類似性、時間的接近性、交易情況無反常。10.我國規(guī)定，交易實例的交易日期在2年以上的不宜采用。11.市場比較法的因素修正：交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正。第八章成本法1.成本法的含義：成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（又稱原價法、成本逼近法、重置成本法。）2.積算價格：用成本法評估得到的房地產(chǎn)價格叫作積算價格。3.成本法的基本原理：從買方來說，理論依據(jù)是替代原理；從賣方來說，理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。4.成本法的適用范圍：1.

55、獨立或狹小市場上沒有交易實例或很少交易實例，無法應(yīng)用市場比較法的房地產(chǎn)估價，如特殊用途的廠房；2.既沒有收益又很少發(fā)生交易的公共建筑、公益設(shè)施的估價，例如政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園等；3.特殊房地產(chǎn)如道觀、寺廟、教堂、橋梁、涵洞等；4.新開發(fā)出來的土地，如填海造地、開發(fā)區(qū)土地等。（有特殊價值的文物古跡的整體估價不能應(yīng)用成本法。）5.成本法估價的一般步驟：1.搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等相關(guān)資料2.估算重置價格或重建價格3.估算建筑物的折舊4.求出積算價格。6.成本法評估土地價格的程序：1.計算取得土地費用2.計算土地開發(fā)費用3.計算投資利息4.計算投資利潤5.計算應(yīng)納稅費6.確定土地增值收益7.計算土地積算價格。7.生地：是已完成土地使用批準手續(xù)，沒有基礎(chǔ)設(shè)施或者只有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”條件，地上地下尚有待拆除搬遷的房屋、構(gòu)筑物的土地。8.毛地：是已完成土地使用批準手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施毛地但尚未拆遷的可用于建筑的土地。9.熟地：是具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。第八章成本法10.土地開發(fā)費用包括：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)